安徽商业地产项目前期策划报告详解图文并茂

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.马鞍山花山路项目前期策划报告HYPERLINK\l"_Toc170951982"项目发展前期市市场研展篇44HYPERLINK\l"_Toc170951983"第一部分：马鞍鞍山市宏观经经济及城市特特征研究4HYPERLINK\l"_Toc170951984"1. 马鞍山市市06年国民经济济总体运营状状况分析4HYPERLINK\l"_Toc170951994"2. 马鞍山市市整体城市规规划研究分析析11HYPERLINK\l"_Toc170952011"3. 马鞍山房房地产市场发发展状况及特特征分析200HYPERLINK\l"_Toc170952021"4. 马鞍山房房地产发展环环境分析244HYPERLINK\l"_Toc170952033"第二部分：马鞍鞍山住宅房地地产现状特征征分析28HYPERLINK\l"_Toc170952034"1. 市场区域域划分及特征征分析28HYPERLINK\l"_Toc170952035"2. 马鞍山住住宅市场各板板块竞争对手手研究和分析析28HYPERLINK\l"_Toc170952054"3. 区域市场场竞争状况分分析43HYPERLINK\l"_Toc170952055"4. 对本案支支持和建议443HYPERLINK\l"_Toc170952061"5. 马鞍山房房地产市场未未来2－3年市场期望望及预测466HYPERLINK\l"_Toc170952062"6. 市场研究究结论及策略略建议49HYPERLINK\l"_Toc170952064"第三部分：商业业市场分析550HYPERLINK\l"_Toc170952065"1. 城市商业业中心概况550HYPERLINK\l"_Toc170952066"2. 商业中心心业态分析551HYPERLINK\l"_Toc170952067"3. 商业租金金分析56HYPERLINK\l"_Toc170952068"4. 区域商业业分析59HYPERLINK\l"_Toc170952069"5. 区域内商商业规划655HYPERLINK\l"_Toc170952070"6. 商业市场场结论65HYPERLINK\l"_Toc170952071"7. 对本案的的启示和建议议66HYPERLINK\l"_Toc170952072"第四部分、写字字楼市场分析析66HYPERLINK\l"_Toc170952073"1. 马鞍山整整体市场概述述66HYPERLINK\l"_Toc170952074"2. 写字楼需需求客源分析析68HYPERLINK\l"_Toc170952075"3. 写字楼市市场分析688HYPERLINK\l"_Toc170952076"4. 写字楼市市场结论700HYPERLINK\l"_Toc170952077"5. 对本案的的启示以及建建议71HYPERLINK\l"_Toc170952078"项目发展前期定定位策划篇772HYPERLINK\l"_Toc170952079"一、 市场回顾顾72HYPERLINK\l"_Toc170952080"二、 用地分析析74HYPERLINK\l"_Toc170952084"三、 环境分析析80HYPERLINK\l"_Toc170952088"四、 SWOTT分析83HYPERLINK\l"_Toc170952093"五、 项目发展展概念定位884HYPERLINK\l"_Toc170952101"六、 项目产品品概念定位994HYPERLINK\l"_Toc170952105"七、 项目预期期价格分析1105HYPERLINK\l"_Toc170952107"八、 品牌导入入105HYPERLINK\l"_Toc170952114"项目营销推广及及招商方案总总体部署篇1115HYPERLINK\l"_Toc170952115"一、 营销推广广总体部署1115HYPERLINK\l"_Toc170952121"二、 招商推广广总体部署1118HYPERLINK\l"_Toc170952129"项目销售执行篇篇127HYPERLINK\l"_Toc170952130"一、 销售培训训计划1277HYPERLINK\l"_Toc170952131"二、 销售管理理制度1288项目发展前期市市场研展篇第一部分：马鞍鞍山市宏观经经济及城市特特征研究马鞍山市06年年国民经济总总体运营状况况分析马鞍山市GDPP总量及人均GDP逐年稳步提提升2006年，马马鞍山全市实实现生产总值值突破400亿元，达415亿元，增长16%，人均生产产总值(GDP)迈上4077美元新台阶阶。不仅主要要经济指标人人均值继续保保持安徽省领领先地位，与与长三角发达达城市的差距距也进一步缩缩小；马鞍山市连续33年GDP的总量增幅超20％左右，（按照国际惯例例，城市房地地产业发展的的起步阶段为为人均GDP达1000美元～3000美元时，3000～8000美元元为高速发展展期），与同同等规模的城城市而言，经经济等级和发发展速度相对对较快。截至2006年底马鞍山市人均均GDP已经突破4000美元达到40077美元，标标志着马鞍山山市房地产市市场进入高速速发展期。马鞍山市经济持持续高位增长长，为马鞍山山市房地产市市场持续发展展打下坚实基基础人均可支配收入入逐年上升，城城市居民消费费购买力持续续增强城乡居民生活水水平不断改善善，2006年底马鞍山市城镇镇居民人均可可支配收入达达到137000元，增长14.8%。随着收入水平的的不断提高，居居民消费支出出也同步增长长，住宅消费费能力大幅度度提高，有力力地推动了马马鞍山市房地地产市场的良良性发展。马鞍山市居民储储蓄状况分析析马鞍山市城乡居居民人均银行行储蓄存款额额呈现逐年上上升趋势，年年增长幅度连连续三年超15％，2005年末为13775元，与04年相比增长2219元。增长幅幅度22%；2005年末城乡人人均存款达到到13775元，位居安安徽省首位。按按照户均3.5人计算。户户均存款约5万元。随着收入水平的的不断提高，马鞍山市居民银行存款数也在同步增长，户均存款超5万元。这表明马鞍山市消费者具有较强的潜在消费能力，将有力的推动马鞍山房地产市场的发展。马鞍山市固定资资产投资情况况分析马鞍山市固定资资产投资额呈呈现逐年上升升趋势，2005年全年全社社会固定资产产投资91.38亿元，其中中房地产投资资26.41亿元,比2004年增长分别别增长31%、33.9%，2006年马鞍山全全社会固定资资产投资182.113亿元，其中中房地产投资资24.28亿元,同比增长分分别增长26%、30.2%；马鞍山市全社会会固定资产投投资及房地产投资资额逐年增长长，这将有效促促进马鞍山市市房地产市场场发展。招商引资逐步加加强，荣列国国家统计局发发布的投资环环境百佳城市榜马鞍山市的招商商引资工作在创新中中加力推进，对对外开放水平平全面提升。积积极创新招商商方式，全市市组建100个招商小分分队进驻沿海海和经济发达达地区，建立立了覆盖广泛泛的招商网络络。精心组织织参加香港徽徽商大会、中中博会、台商商大会、南京京重洽会等大大型招商活动动，取得一批批重要招商成成果。狠抓招招商引资责任任落实，吸引引广州立白、家家乐福等大项项目落户，促促成圣戈班、中中橡等一批外外来投资企业业增资扩股。全全年实际利用用外资2.05亿美元，实实际利用内资资100亿元，分别别增长40.1%和120.55%。马鞍山经经济开发区实实际利用外资资1.5亿美元，各各项经济指标标继续位居省省级开发区前前列。慈湖经经济开发区基基础设施日趋趋完善，区内内完成固定资资产投资突破破20亿元；工业业销售收入达达到46亿元，增长64.1%；实际利用用外资3384万美元，增增长65%。经济开发区区发展框架进进一步拉开，各各项经济指标标快速增长。三三个区和当涂涂县的各类工工业集中区都都获得长足发发展。积极实实施“走出去”战略，完成成外贸进出口口总额20亿美元，增增长62.5%。其中出口5亿美元，增增长59.2%，机电、高高新技术产品品出口均实现现成倍增长。外外经营业额增增长15%，外运量增增长3倍，境外劳劳务输出356人，常年来来马帮助工作作、从事技术术服务的境外外专家多达百百人。与国内内外友好城市市交往不断增增多。区域经经济合作取得得新进展。加加快了与长三三角城市对接接的步伐，与与皖江城市的的协作进一步步加强。成功功承办中部崛崛起与安徽发发展、南京都都市圈发展等等论坛。马钢钢与宝钢签订订了战略联盟盟框架协议；；成功重组合合钢主业，马马钢合肥年底底扭亏为盈的的目标提前3个月实现。开开放环境进一一步改善，荣荣列国家统计计局发布的投投资环境百佳城市榜。城市财政收入稳稳步增长，增增幅居安徽省首位财政收入增幅较较快,2006年财政总收收入完成74亿元，比上上年增长244.3%。,实现地方一一般预算收入入23.68亿元，同比比增长22%,全口径财政政收入和地方方一般预算收收入分别超过过2005年全年收入入总量3.07亿元和2.87亿元元，增长幅度度继续位居安安徽省首位金融运行总体协协调平稳,2006年全市各项项金融指标高高位运行，金金融业务发展展健康平稳，货货币信贷结构构进一步优化化，金融资产产收益稳步增增长，信贷资资产质量不断断提高。到11月底，全市市本外币存款款余额达348.27亿元，比年年初增长了116.32%。上述数据表明现现阶段马鞍山山市的经济环环境是很理想想的，同时出出于城市发展展规划的需要要，市政府也也在花大量的的资金不断改改善城市内外外部经济环境。综合分析城市发展前景乐乐观，城市综综合实力跃上上新平台马鞍山市正朝着着现代化大都都市的目标迈迈进，城市化化进程加快。2004年以后经济济各方面表现现出迅速增长长的态势，城城市作出新的的区划和城市市扩容后，经经济运行出现现了符合国家家宏观调控要要求的积极变变化。马鞍山山市的经济总总量登上了一一个新台阶，人人民的生活水水平得到进一一步的提升，预预示着马鞍山山市经济发展展正逐步进入入快车道，工工业化和城市市化进程全面面提速。马鞍鞍山市城市综综合实力越上上新台阶。经济发展在安徽徽省内名列前前茅，有力推推动房地产行行业发展从上述的分析我我们可以看出出，马鞍山市市的经济发展展水平名列前前茅，经济实实力雄厚，具具有很强的竞竞争力。这无无形当中在一一定的程度上上推动了房地地产的发展。另另外马鞍山市市城镇居民的的户均存款超过过5万元，居民潜在在消费能力较强强，有利于促促进房地产的的消费。马鞍山市整体城城市规划研究究分析地理位置及特性性研究马鞍山市位于长长江下游南岸岸、安徽省东东部，地处北北纬31°466'42'''~31°117'26'''与东经118°221'38'''~1188°52'444''之间；东临临石臼湖与江江苏溧水县和和高淳县交界界；西濒长江江与和县相望望；南与芜湖湖市郊、芜湖湖县、宣城县县接壤。至芜芜湖市区30公里；北与与江苏省南京京市江宁区毗毗连，具有临临江近海，紧紧靠经济发达达的长江三角角洲的优越地地理位置。马马鞍山市最北北点在慈湖河河入江口，最最南点在黄池池镇水阳江中中心航道线上上，最西点为为江心洲与和和县之间长江江主航道中心心线，最东点点处于石臼湖湖中心线。全全市总面积1686平方公里，南南北最大纵距距54．4公里，东西西最大横距46公里。马鞍山是20世世纪50年代后期崛崛起的新兴钢钢铁工业城市市，现辖三区区一县。建市市时，马鞍山山建成区面积积只有0．7平方公里，人人口5．65万人，经40多年发展与与建设，马鞍鞍山已由原来来名不见经传传的小村庄发发展为人口达达125万人、国内内生产总值371亿元、市区区面积354平方公里的的新兴工业城城市。马鞍山山不仅城市生生态环境优美美，而且地理理位置独特，形形成了"九山环一湖湖，翠螺出大大江"独特的城中中有园，园中中有城的城市市风光。其城城市建设和环环境保护先后后受到国家有有关部委的多多次表彰，先先后荣获“国家卫生城城市”、“国家园林城城市”、“中国优秀旅旅游城市”、“中国人居环环境范例奖”、“联合国迪拜拜国际改善居居住环境良好好范例奖”等荣誉称号号，马鞍山市市已成为扬子子江畔一颗璀璀璨的明珠。马鞍山市的地理理区位、经济济区位、交通通区位都具有有得天独厚的的优势，马鞍鞍山市置身于于长江三角洲洲的大环境中中，在皖江经经济带、南京京都市圈的双双重影响下,构筑了一个个优势互补、资资源共享、充充满活力的区区域经济合作作体系。马鞍山市行政区区域划分原则则马鞍山市下辖三三区一县：花山区、雨雨山区、金家家庄区与当涂涂县马鞍山市整体城城市发展格局——“南进东扩”马鞍山市整体城城市现阶段形成了了“南进、东扩”的一个发展展格局，南部部将会是未来马鞍山市市政府所在地地，也是市政府府着力拓展的的重点区域，东部则是马鞍山市新东区，着力与南京靠拢并形成联动发展；马鞍山城市地位位——长江中下下游重要的制制造业基地长江中下游地地区现代加工工制造基地；；国内外著名的的资源密集型型工矿城市；；长江中下游地地区休闲旅游游基地；马鞍山市行政区区域之间的竞竞争关系分析析金家庄区：老工工业基地以马马鞍山钢铁公公司为龙头的的钢铁产业为为主、物流中中心、农业基基地；花山区：现行的的行政中心、商商贸中心、旅旅游、教育中中心（大学城城）；雨山区：规划中中的马鞍山市市的行政中心心、大型交通通枢纽、物流流中心、高新新科技产业区区、钢铁配套套采矿区；综合分析：现阶阶段项目所在在区域属于花花山区境内，主要定位为马鞍山市老城区的衔接地带，区域在定位上不具备很强的综合市场竞争优势，在区域定位、住宅定位上明显弱于雨山区，区域整体竞争功能有待提高。这为本项目的开发带来了一定的开发难度，也对项目的主题定位提出了更高的要求。马鞍山市重要城城市规划研究究马鞍山市城市人人口稳步增长长，城市化进进程加快2000年2005年2010年市域总人口（万万人人）102125160城市化进程水平平37%45%51%主城区人口规模模（万万人）132235从人口发展趋势势看来，主城城区的人口增增长被控制，有有更多的人会会迁到城外进进入新城区，随随着城市人口口的持续增长长，郊区化居居住逐渐成为为趋势2005年,城市常住人人口为125万人，与2000年11月1日零时第五五次人口普查查的常住人口口102万人相相比，增加了了23万人，增增长20％外来人口的增加加将导致消费费者对住房需需求的增加，这这在很大的程程度上促进了了马鞍山市房地地产业的发展展。“南进东扩”城城市发展主轴轴确立，与南京、芜湖形成联动动效应马鞍山市域已经经形成“南进东扩”的城市发展方向向。南进：加快市政新区区及高新经济济开发区建设设逐步与芜湖湖形成产业联联动；东扩：依托大学学城建设，新新东区向东扩张逐步发发展慈湖，加强马鞍山与南京的联系，马鞍山城市“南南进东扩”城市发展主主轴的确立，进一步加强强乐城市与南京芜芜湖间的联系，有利利于形成联动动效应带动马马鞍山经济整整体发展；马鞍山市区已经经形成“5纵10横”的路网体系系五纵：“五纵”即宁芜路、红红旗路、湖西西路湖东路主主要解决城市市南北向交通通联系，东环环路建成通车车后其过境交交通功能减弱弱，成为市内内一条主要货货运通道，湖湖东路是城市市经济和交通通发展的主轴轴十横：“十横”即联合路、幸幸福路-葛羊路、湖湖北路、湖南南路、雨山路路、印山路、九九华路、采石石河路、太白白路和提署路路，主要解决决城市东西向向的交通联系系问题。其中中太白路和提提署路为现状状当涂县城发发展的主轴线线，“十横”交通骨架承承担了城市绝绝大多数东西西向的交通联联系交通联系系，另一方面面也起到了联联系巢湖与南南京、上海等等地区的过境境交通作用。城市外部交通路路网的完善，将将有效地提升升马鞍山与周边边城市特别是是南京的联系，有有利于促进马马鞍山经济的的进一步提升。马鞍山长江大桥桥、新东区规规划等重大基基础设施建设设的落实将有有效提升马鞍鞍山城市竞争争力马鞍山长江大桥桥:马鞍山长江江大桥项目总总投资估算60亿元。大桥桥选址及路线线目前已经正正式敲定：南南起皖苏交界界处的当涂县县牛路口，马马鞍山至江苏苏溧水高速公公路江苏段，跨跨江后进入巢巢湖，止于和和县，路线全全长约33公里，其中中大桥长约10公里，南岸岸接线长约17公里，北岸岸接线长约6公里，全线线采用6车道高速公公路标准建设设。新东区规划:马马鞍山市新城城东区位于城城市未来发展展的战略主轴轴，是城市总总体规划确定定的东部新城城区的起步建建设区和近期期集中发展区区。西至东环环路（宁马芜芜高速公路），北北至城市主干干道湖南东路路（承接花山山旅游园），南南至规划中的的南京禄口国国际机场高速速路，东靠城城郊森林公园园，中部有慈慈湖河自然水水系穿越，距距城市中心区区4公里，有多多条高速公路路、城市主干干道、公交线线路与城区紧紧密连接，生生态环境优美美，基础设施施配套，旅游游资源丰富，人人文氛围浓郁郁，交通十分分便捷。新城城东区规划总总面积12平方公里，进进驻高校6-8所，人口约6万人，以教教育、研发用用地为主，商商业、旅游、居居住配套用地地为辅，重点点突出生态园园林建筑特色色。由大学校校园区、科技技产业园区、核心共共享区、旅游游园区和中高高档居住区五五大功能区组组成，呈现“一心引两带”的规划结构构和拉动式“圈层+扇形”的共享布局局模式。马鞍山市产业结结构整体研究究第一产业（%）第二产业（%）第三产业（%）2006年4.261.335.520054.763.830.520045.26727.8从产业结构看，马鞍山目前产业结构整体呈现“二、三、一”形态，第三产业增长趋势明显目前区域经济发展由传统向现代转型、制造业由轻工业的迅速增长转向高新科技产业的迅速增长的关键时期，工业结构的调整和优化将成为必然。符合国际化竞争的要求。产业结构的不断断优化，第三三产业比重的的不断增加这这在一定的程程度上说明马马鞍山市经济济发展具有很很强活力，这将为为房地产业的的发展带来巨巨大的促进作作用。综合分析城市经济高速增增长，推动城城市扩容马鞍山市位于皖皖江经济圈与南京都市圈交汇核心地地带，得天独独厚的区位优优势和所在双双重经济动力力的推动下为为马鞍山市的经经济发展提供供了有利的背背景。同时根根据马鞍山市市制定的2002－2020年马鞍山市到2010年将建成具具有180万市域人口的中型城城市，年平均均增长约10万人，在城市市产业人口扩容容的推动下，将将有效的促进进马鞍山房地产产市场的发展展。产业链进一步优优化，吸纳外外来资本能力力不断增强随着马鞍山高新新科技开发区区的建立市场场投资环境不不断得到优化化截至2006年底，共吸吸引广州立白白、家乐福等等大项目落户户，促成圣戈戈班、中橡等等一批外来投投资企业增资资扩股。20006年实际际利用外资2.05亿美元，实实际利用内资资100亿元，分别别增长40.1%和120.55%。马鞍山经经济开发区实实际利用外资资1.5亿美元，各各项经济指标标继续位居省省级开发区前前列。慈湖经经济开发区基基础设施日趋趋完善，区内内完成固定资资产投资突破破20亿元；工业业销售收入达达到46亿元，增长64.1%；实际利用用外资3384万美元，增增长65%。经济开发发区发展框架架进一步拉开开，各项经济济指标快速增增长。三个区区和当涂县的的各类工业集集中区都获得得长足发展。马鞍山城市吸纳纳外资的能力力不断增强，同同时对外来人人口接纳能力力也增强，有有利推动乐马马鞍山房地产产市场的发展展。交通路网发达，带动区域联联动发展马鞍山现阶段交交通路网已经经形成内部成成网外部成环环的构架，交交通十分便捷捷，马鞍山距距离南京、芜芜湖的距离均均为45分钟车程，这这将在很大的的程度上推动动区域的联动动效应，促进进区域内房地产行业业的整体发展展。“南进东扩”城城市发展战略略确立，城市市东部面临发发展机遇；在马鞍山城市“南进东扩”战略的引领领下，马鞍山城市市南部经过近近3年的发展已已经初具规模模，马鞍山中心城城区向南的延伸区域主要以产产业群规划为为主。东部区域是是在马鞍山市大大学城规划构构想下逐步建建立起来的，起起点较高，规规划具有前瞻瞻性。未来发发展格局将是是多个中心，多多种特色的。而随着河海大学、安徽工业大学的进驻，城市东部区域将面临更大的发展机遇。马鞍山房地产市市场发展状况况及特征分析析2006年马鞍鞍山房地产产产业发展特点点房地产发展起点点低，中低价价商品房成为为市场销售热热点；分析2006年年马鞍山商品品房成交情况况，目前马鞍鞍山市场3000元以下的中中低价商品房房供应比率低低于需求比率率，在较长的的一段时间内内中低价商品品房仍然保持持相对短缺势势态。从2001年开始，房房价一直在较较低的水平运运行，但市场运行平平稳，这主要要是由于马鞍鞍山市从2003年开始着力建建设经济适用用房，连续建建设且规模较大，对对商品房价格格的攀升产生了了一定的制约约作用。房价仍作为第一一购买因素，消消费者对产品品关注度逐年年提升从销售角度来看看，由于宏观观调控的影响响，高总价大大面积项目的的销售量有所所缩水，说明明马鞍山消费者者的购房理念念已经趋于理性消费费，并不是一一味的追捧高高价楼盘，相相反消费者更更加注重对楼楼盘产品细节、品质及实用性性的考虑。市场中小面积积（舒适两房房、经济型三三房）、低总价房源更能能得到市场认认同；城市拆迁创造市市场需求，拆拆迁客户仍然然是市场消费费主力随着马鞍山城市市“南进东扩”城市发展战战略的确立，城城市改造力度度逐年加大。根据2006--2007年全市旧城城改造计划，两两年拆危旧房房34万平方米，5479户，后三年年按10万平方米计计算。仅旧城改造造一项就创造了45万平方米住住宅需求，这意味着平均均每年有不低于9万平方米的住住房需求。房产开发模式不不断创新，但但整体产品水水平仍较低；随着土地获取的的难度以及成成本加大，房房地产企业将将开始转变以以往的开发模模式，产品向向着精细化、个个性化方向发发展。房地产产开发从户型型、景观、产产品、营销等等方面不断创创新，小区环环境设计、产产品理念设计计、物业管理理意识得到加加强，注重倡倡导健康居住住方式、建设设绿色生态住住宅，为城市市和社会的可可持续发展提提供健康住宅宅产品。楼盘开发进入大大盘时代2005年起马马鞍山房地产产市场开发的的楼盘日趋规规模化，如东东方明珠、中加国际华城城等大型楼盘盘日见增多；；进入2007年，海外海集团团等两个总建面积积超50万平方米的的大盘启动，宣宣告马鞍山房房地产市场大大盘时代已经经到来。外地品牌开发商商进入马鞍山山市场，竞争争日趋激烈，产品品质得得到提高马鞍山宽松的投投资政策，良良好的投资环环境，吸引了了越来越多的的外地房地产产企业进入。首首先是浙江企企业的纷纷入入驻，其中以以万马、海外海较为代代表性，房市市的激活也同这批企业业的进入有很大大关系。同时时大量的全国国知名开发商商也相继进入入马鞍山，他他们多来自市场较较为成熟、房房价也较高的的地区，拥有有丰富的市场场化运作手段段和充足的资资金，从而导致市市场竞争的日日益加剧，但另一方面面更带来了先先进的居住理理念，创造了了公平激烈的的竞争氛围，对于推动马鞍山房地产产市场的繁荣发发展起到了积极的促进作作用。高端市场仍是市市场一片空白白，现有高端端物业销售状状况非常好根据目前市场整整体调查来分分析，现阶段段马鞍山基本本上没有一个个高档项目，市市场上堪称最最高档的项目目海外海·名筑，现阶阶段销售均价价已经超过5000元/平方米，但但是市场销售售形势非常好好，同时市场场上其他一些些项目设计有有的一些高档档叠加产品，基基本上都被市市场抢购一空空。随着市民民的经济收入入水平的不断断提高，马鞍鞍山高端住宅宅产品市场已已经出现了比比较旺盛的需需求，马鞍山山高档居住社社区具有较好好的市场平台台。但由于本本项目紧邻铁铁路，以及项项目中较大比比例为商业，打打造马鞍山高高档居住小区区具有一定的的操作难度。2006年4季季度马鞍山房地产产市场土地供供应量分析2005年马鞍鞍山市区共成成交住宅地317亩，较2004年同比减少42％，全年市市区累计出让让土地成交金金额1.38亿元，同比比上涨6.1％，2006年截至11月29日，马鞍山山市区共出让让住宅地402亩，成交总总金额达到5.7亿元，同比比增幅达到17％；根据以上的数据据分析，我们们不难看出，由由于受到宏观观政策的调控控，马鞍山市市一级土地市市场出现了明明显的结构性性调整。马鞍山房地产发发展环境分析析有利因素经济持续高速发发展推动房地地产迅猛发展展从上世纪九十年年代初开始，马鞍山走上外向型发展之路，加快工业化进程，经济呈现出持续高速发展的态势，从1991—2005年，生产总值（按现价计算）年平均增速达到27.0%。随着产业结构的提升，以IT产业为首的产业集聚，工业化发展进入快速成长期，国民经济出现了前所未有的增长势头，近两年马鞍山生产总值（按现价计算）增速均超过36%，强大的工业支撑和迅猛的经济发展成为马鞍山房地产发展的内在动因。居民收入水平的的提高，扩大大对住房消费费的需求经济的发展带来来马鞍山居民收收入水平的逐逐年提高。从从2004—2006年三季度，马鞍山城镇居居民人均可支支配收入逐步步提高。收入入的增加激活活了居民消费费升级，在居居民的衣、食食、住、行消消费分类中，住住房、汽车已已成消费热点点。当一个国国家或地区居居民从温饱阶阶段开始进入入小康阶段时时，对住宅的的数量和质量量要求大为提提高，所以居居民收入中的的很大部分可可以用于住宅宅消费，我市市房地产产品品消费的潜在在空间正在扩扩大。另外，对对于改善住房房内部结构及及设施状况的的需求，始终终随着居民生生活水平及质质量的提高而而不断提高。正正是人们对住住房数量和质质量的有效需需求不断扩大大，刺激着房房地产投资的的持续增长。观念的转变为发发展新动力投资观念的转变变。目前，居居民投资渠道道不畅，加上上前几年来银银行一再降息息、股市持续续低迷，房产产由于其良好好的保值、增增值性而显得得一枝独秀，成成为人们投资资的热点。而而马鞍山的知知名度及巨大大的经济潜力力，并且基于于周边城市上上海和苏州的的大幅房价落落差的比较，吸吸引不少外地地“投资性购房”群体来昆投投资性购房，这这在一定程度度上刺激了马马鞍山的房市市。但是明年年由于中国通通货膨胀，期期货上市，预预计明年中国国的资金将大大量投入到股股市市场，对对房地产有一一定的影响。但但另一方面，房房地产业可以以作为保值的的产品之一，房房地产市场也也得到市场更更高的认可。城市改造持续进进行，城市化化建设推动了了房地产发展展大规模城市改造造建设营造了了发展环境。近近年来，马鞍鞍山在城市建建设上规划投投入巨大，仅仅2006年基础设施施完成投资17亿元。在创创建国家级文文明、卫生、环环保、旅游和和园林化城市市等诸多方面面卓有建树，通通过树立良好好城市形象，创创造了优越的的投资环境和和人居环境。不不断增强的城城市功能为房房地产发展提提供了良好的的环境。城市定位明确，经经济带动能力力增强，有效效促进房地产产市场发展；；马鞍山市定为为为长江中下游游地区大型的的重要的制造造中心，在马马钢为先导的的一批支柱企企业的带动下下，集群效应应逐步显现，带带来产业人口口的增加，有有利于促进房房地产市场的的发展；人民币升值带来来的通货膨胀胀，房地产成成为投资热点点之一由于2006年年人民币币国际汇率率创创出新高，人人人民币升值值成成为国际资资金金投资的热热点点之一，庞庞大大的国际资资金金为了进入入中中国市场，纷纷纷纷通过各各种种渠道进入入，房房地产则成成为为大额资金金进进驻中国最最好好的渠道之之一一。另外通通货货膨胀以及及银银行存款利利润润的低下，再再再加上近年年来来，房地产产价价格大幅暴暴涨涨，房地产产行行业也成为为主主要的投资资热热土之一。但但但是近期由由于于股市接连连创创下新高，市市市场人气非非常常足，这在在一一定程度上上转转移房地产产投投资者的视视线线，但主要要还还是对投资资者者的影响比比较较大而以，对对对总体市场场影影响不大。不利因素宏观政策调控，持持币观望现象象增加随着2005年年国八条条2006年国六条的影影响这在一一定定的程度上上影影响消费者者的的消费心理理，持持币观望者者增增加。但是房房价的继续续走走高，中央央政政府感觉调调控控力度需要要继继续加强，预预预计07年将继续出出台相关的的调调控政策，我我我们必须及及时时做好应对对策策略。市场规范化程度度不不高，阻碍碍房房地产市场场发发展一个成熟的房产产市市场应该规规范范有序，而而马马鞍山房地产市场由于于发展时期期较较短，不规规范范现象屡见见不不鲜。一是房房产公司市市场场化运作不不规规范，透明明度度不高，二二是是市场信息息运运行不充分分，途途径单一，细细细化程度不不够够。城市逐步向郊区区化化扩张，全面面实现“东扩”战略尚需时时日现阶段马鞍山市市城城市主流的的发发展趋势还还是是以南部作作为为重点，城城市市东部作为为新新区开发的的概概念还处于于相相对初级的的阶阶段。第二部分：马鞍鞍山山住宅房地产现现状特征分分析析市场区域划分及及特特征分析马鞍山市房地产产板板块按照城城市市行政区域域划划分为:金家庄板块块、花山板板块块、雨山板板块块三大板块块；；马鞍山住宅市场场各各板块竞争争对对手研究和和分分析花山板块――――城市中心成成熟居住区区、城城市东扩主主战战场；雨山板块――――高新区产业业居住区、规规规划中的市市政政新区居住住区区，城市南南进进主阵营；金家庄板块―――成成熟产业（马马马钢）居住住区区，现阶段段多多为经济适适用用房（未见见商商品房项目目）。花山板块房地产产市市场特征分分析析区域花山板块产品多层、小高层、高高层、别墅（联联排、叠加）价格区间（元//㎡）普通住宅：266000-388000别墅：47000－－5700市场综述地段优势明显交通、商服配套套好好区域向东发展，规规划优势明显显市民认可度度较高；城市中心物业总总价价较高，去去化化较快，东东部部新区价格格优优势明显。市市市场接受度度高高。消费群体1、中心区域（住住宅宅、别墅）主主主要消费群群体体为政府官官员员，公务员员，私私营业主与与马马钢高级管管理理人员为主主。2、沿江东大道道的楼楼盘以马钢钢、电电厂、市区区工工作的工薪薪阶阶层为主要要购购买人群。花山板块市场竞竞争争项目概况况楼盘名称金汇城市花园中央花园康佳大景城瑞慈花园国际华城西湖花园项目地址中级人民法院对对面面益寿路与湖东路路交交叉口湖东路与雨山路路交交叉口马鞍山雨山路1100号湖南东路江东大道与马濮濮路路交叉口开发商浙江省经协集团团有有限公司马鞍山华龙置业业康佳房地产开发发有有限公司江苏瑞慈投资有有限限公司芜湖中联集团马鞍山西湖房地地产产开发有限限公公司规划设计单位马鞍山汇华设计计院院南京第回航务勘勘测测设计院福建广宇建筑设设计计院南京城镇建筑设设计计有限公司司芜湖设计院马鞍山汇华代理商景宁意新.兆品品策策划上海富阳康佳房地产开发发有有限公司上海新吉阳房地地产产咨询有限限公公司上海原创房屋销销售售有限公司司西湖房产占地面积（㎡）9万2.67万5.4万5.6万45.5万26.7万总建面积（㎡）10万18万12万8.6万72万36万建筑形式多层、高层、叠叠加加别墅、商商铺铺商铺、小高层、高高层多层、小高层多层、小高层、商商铺多层、小高层、高高层、联排多层、小高层、商商业容积率1.551.251.34绿化率35%35%40%40%58%37%车位配比1：0.81：31：0.5未定未定1：0.5装修标准(元/㎡)毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯均价(元/㎡))多层：26000叠加：35000小高层：350000高层：36000商铺：1800000（1F临街）7000（22FF）4000（3F，4F）多层/小高层：：30000多层：33000小高层：320000多层：29000多层：31000小高层：290000面积区间（㎡）多层：80-11550叠加：193，2235小高层：1166--169高层：145，1152商铺：50左右右多层：105--1140小高层：1300--150多层：107--1157小高层：97--1153多层：90-22220多层：90-11550小高层：1500总价区间(元))多层：20万--440万叠加：67万--882万小高层：40万万--60万高层：52万--555万多层：31万--442万小高层：39万万--45万多层：35万--552万小高层：31万万--49万多层：26万--664万多层：28万--447万小高层：44万万主力面积（㎡）多层：120叠加：193，2235小高层：1200高层：145，1152商铺：50多层：120小高层：1300，150多层：107小高层：1288多层：100多层：120小高层：1500住宅总套数（套套）约700约2000约1000约750约5000约2500首次推出时间2003年122月月28日2003年7月月2005年2月月2004年122月月2005年5月月228日2003年8月月近期开盘时间2006年100月月2006年100月月2006年5月月2005年6月月2006年6月月110日2005年3月月近期开盘推出产产品品多层、叠加商铺小高层多层、小高层多层多层、小高层销售率（全案）50%70%70%70%40%80%内部配套商业商业、银行、邮邮政政、托儿所所、幼幼儿园、垃垃圾圾站、变电电室室、煤气站站商业、幼儿园、小小学商业、幼儿园、变变电室、商业、银行、邮邮政政、托儿所所、幼幼儿园、小小学学商业、银行、邮邮政政、托儿所所、幼幼儿园、小小学学内部健身设施无未定未定健身室、乒乓球球室室、羽毛球球室室、医疗未定阅览室、棋牌室室、健健身室、壁壁球球、乒乓球球、羽羽毛球、篮篮球球、桌球、游游游泳池、足足球球场、高尔尔夫夫后续供应(㎡))约5万约3万约4万约2万约40万约7万花山板块竞争楼楼盘盘主力产品品与与主力面积积分分析区域内以多层、小小高层为主，高高层、别墅产产品已经出现现；三房占据市场主主流流，小面积积两两房在本区区域域内体量较较小小；区域内产品主要要以以多层（少少量量花园洋房房）、小小高层为主主，有有少量高层层、别别墅，产品品形形态较为单单一一，以120－130m22三房为主、别别别墅产品（以以以叠加为主主，少少量联排）主主主力面积集集中中在200－240㎡；花山板块产品均均价价与主力总总价价分析区域内楼盘以雨雨山山湖为中心心普普通住宅均均价价在2600--3800元/㎡，总价在30－50万元间；别墅产品均价在在44700－5700元/㎡，总价在60－120万元间；花山板块竞争楼楼盘盘主要成交交客客户分析本区域主要消费费群群体的政府府官官员，公务务员员，私营业业主主与马钢管管理理人员为主主。沿沿江东大道道的的楼盘以工工薪薪阶层为主主要要购买人群群。倍倍数的主要要购购买人群为为政政府官员、私私私营业主和和少少数大学老老师师、电厂、银银银行管理人人员员。花山板块竞争楼楼盘盘建筑风格格与与外立面分分析析区域内楼盘建筑筑风风格多以现现代代建筑风格格为为主，少量量欧欧式风格，消消消费者对欧欧式式建筑风格格产产品接受度度较较高；目前板块内楼盘盘已已有项目外外立立面多采用用用用面砖、涂涂料料与文化石石结结合的三段段式式”方式品质感感觉较强，个个个别楼盘全全部部使用全面面砖砖或全涂料料装装饰外立面面，消消费者对“三段式”接受度高于于全面砖与与全全涂料；花山板块竞争楼楼盘盘配套设施施分分析区域为马鞍山的的现现行的行政政中中心，除板板块块东部个别别外外，板块内内楼楼盘配套设设施施较为单一一，多多为项目沿沿外外部规划区区域域建设商铺铺；；板块东部楼盘远远离离城市消费费中中心，且项项目目多为大盘盘开开发，项目目内内部配套规规划划较为完善善，主主要集中在在超超市、学校校、幼幼儿园集中中运运动休闲区区等等；花山板块在售楼楼盘盘后续供应应量量状况花山板块住宅区区域域逐步向东东扩扩张，由于该区域在在售的楼盘盘较较多，预计计后后续总供应应量量将达到100万平方米。同同同时本区域域还还有大面积积的的楼盘未开开发发，后续供供应应还会进一一步步上升。雨山板块房地产产市市场特征分分析析区域花山板块产品多层、小高层、单单身公寓、别别墅（叠加）价格区间（元//㎡）普通住宅：244000-322000别墅：32000－－5500市场综述1交通、商服配配套有有待进一步步改改善2有一定自然景景观优优势（东湖湖、雨雨山等）3市政新区，有有待进进一步深入入。消消费者接受受度度不高；消费群体高端别墅物业主主要要消费群体体为为政府官员员，公公务员，私私营营业主与马马钢钢高级管理理人人员为主。沿沿沿江东大道道的的楼盘以开开发发区、马钢钢工工薪阶层为为主主要客群。雨山板块竞争项项目目概况楼盘名称春晖家园江南御花园海外海·名筑汇翠名邸东湖碧水湾碧溪丽景项目地址江东大道南端((电电视网络大大学学对面)江东大道与印山山路路交汇处花雨路青少年宫宫西西侧马鞍山湖南路1155号江东大道印山路路交交汇处印山路与花园路路交交界开发商杭钢置业锦江建设浙江海外海马鞍山澳申置业业新东湖房地产浙江万马规划设计单位汇华建筑事务所所马鞍山建筑设计计院院浙江潘天寿上海现代建筑上海三益浙江万马代理商浙江蓝点南京豪风置业浙江海外海澳申置业南京豪风置业杭州新天地行销销占地面积（㎡）45万15万14万2.4万11.3万5.2万总建面积（㎡）55万16万29.4万10万17万8.5万建筑形式多层，小高层多层、小高层、多层，叠加别墅墅，洋洋房高层多层、小高层、叠叠加多层容积率3.661.51.6绿化率40%36%30%40%36%35%车位配比1：0.61：0.81：0.81：0.5未定无装修标准(元//㎡㎡)毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯均价(元/㎡))多层：28000小高层：244000多层：26600小高层：246600多层：32000叠加别墅，洋房房：：5700高层：35000圆形高层：422000多层：25000小高层：240000叠加：32000多层：30000面积区间（㎡）多层：110--1130小高层：96，1124多层：93-22220小高层：97，1146叠加别墅：12200-1800洋房：180--2260高层：143--2271圆形高层：533--150多层：80-11220小高层：1000叠加：200--2250多层：85-11440总价区间(元))多层：30.88万万-36.4万单身公寓：233..04万-29.776万多层：24.77万万-58.5万小高层：23..88万，35.9万洋房：102万万--148万叠加别墅：688万万-102万高层：50万--994万圆形高层：222万万-63万多层：20万--330万小高层：24万万叠加：64万--880万多层：25.55万万-42万主力面积（㎡）多层：120小高层：96，1124多层：93小高层：97，1146叠加别墅：18800洋房：260高层：153..33圆形高层：11188，64多层：12000小高层：1000叠加：200--2250多层：110住宅总套数（套套）约4500约1500约1200约618约1200约500首次推出时间2005年7月月2006年9月月2003年5月月2004年111月月2004年100月月2003年5月月近期开盘时间2006年5月月2006年9月月116日2004年2月月2006年5月月2006年100月月2006年5月月近期开盘推出产产品品多层，小高小高层，单身公公寓寓花园洋房高层商铺，小高层多层销售率（全案）36%90%70%70%90%70%内部配套商业、幼儿园，银银行商铺、幼儿园，会会所商业、会所小商铺商铺、幼儿园，银银行会所菜市场，商铺，超超市，托儿所所内部健身设施健身室，棋牌室室，儿儿童活动室室棋牌室、健身室室网球场，健身室室无无未定后续供应(㎡))住宅：33万住宅：8万商业：32000单身公寓：约99万万商铺：约680000商铺：约500000商业：约2.55万万雨山板块主力产产品品类型与主主力力面积分析析马鞍山雨区域内内多多以多层为为主主，小高层层为为主，高层层（单单身公寓）、别别墅产品已经经出现；区域内产品主要要以以多层（少少量量花园洋房房），小小高层为主主，有有少量高层层、别别墅。住宅宅产产品90－100㎡两房、120－130㎡三房为主主、单身公公寓寓主力面积积为为60－65㎡、别墅产产品（叠加加）主主力面积集集中中在180－200㎡；雨山板块竞争楼楼盘盘产品价格格及及主力总价价分分析雨山板块依区域域内内楼盘普通通住住宅均价在2400--3200元/㎡，主力总价价在25－40万元之间；；别墅产品由于自自然然资源差异异均均价在3200－5500元/㎡，主力总价价在60－80万元之间；；雨山板块竞争楼楼盘盘建筑风格格分分析区域内楼盘建筑筑风风格多以现现代代建筑风格格为为主少量欧欧式式风格，消消费费者对欧式式建建筑风格产产品品接受度较较高高；目前板块内楼盘盘已已有项目外外立立面多采用用用用面砖、涂涂料料与文化石石结结合的三段段式式”方式品质感感觉较强，个个个别楼盘全全部部使用全面面砖砖或全涂料料装装饰外立面面，消消费者对“三段式”接受度高于于全面砖与与全全涂料；雨山板块竞争楼楼盘盘配套设施施分分析雨山区为马鞍山山的的产业新区区，未未来马鞍山山市市的行政新新区区，区域配配套套资源缺乏乏，在在区域内项项目目多依赖于于市市政规划中中的的大型配套套，各各个项目配配套套较为单一一，多多为会所与与沿沿街商铺；；板块竞争楼盘主主要要成交客户户分分析本区域主要消费费群群体的政府府官官员，公务务员员，私营业业主主与马钢职职工工为主。靠靠近近雨山湖区区域域的消费人群群主要为：：富富裕阶层，收收入水平及教教育水平较高高。雨山板块在售楼楼盘盘后续供应应量量状况本区域在售的楼楼盘盘相对花山山区区域较少，后后后续在70万m2左右，在马马鞍山东进进南南扩的城市发发展战略指指导导下，本区域域的后续供供应应还会进一一步步上升。马鞍山房地产市市场场后续供应应量量分析区域在售供应量潜在供应量区域总供应量花山区100150250雨山区70100170金家庄区05050合计170300470注：在售供应量量为为市调不完完全全统计；未来2－3年时时间内马鞍山山房房地产市场场供供应量将达达到到约470万㎡，预计计还会有继继续续提升的可可能能，市场竞竞争争将较为激激烈烈。马鞍山房地产市市场场重点个案案分分析1）、东方明珠珠基本资料位置：江东大道道与与桥山路交交界界处开发商：上海地地产产整体规划：占地地面面积约60平方，总建建面积约75万平方米，在售范围：多层层、小小高层、高高层层、别墅（叠叠叠加、联排排）均价；；28850元/㎡（多层住住宅）综合分析东方明珠项目是是有有上海地产产集集团在马鞍鞍山山投资开发发的的项目，项项目目总建约60万平方米，是现阶段马鞍鞍山市规模模最最大的项目目。项目内部部规划较为完完善，学校，大大型超市，医医院一应俱全全，属马鞍山山的中档物业业项目，其开开发商实力较较强，品牌优优势较为明显显，现场展示示力度，以及及建筑外立面面的差异性在马马鞍山当地较较为突出，项项目一期2006年3月开盘520套去化率达达到90％以上。项目目后期规划中中有少量叠加加、联排组团团，总体量不不大。该项目目2期预计在07年初推出，但但总量约600套以多层为为主，与本项项目竞争关系系较弱。2）、中加·国国际华华城基本资料位置：湖南东路路开发商：芜湖中中联联集团整体规划：占地地面面积约45.5平方，总建建面积约72万平方米，在售范围：多层层、小小高层、高高层层、别墅（独独独立、联排排）均价；；29900元/㎡（多层住住宅）综合分析国际华城位于马马鞍鞍山市湖南南路路（江东大大道道以东），规规规划总建筑筑面面积72万平方米，总总总投资约15亿元人民币币，是集住住宅宅、商业、办办办公、酒店店、会会所为一体体的的综合性住住宅宅小区。社社区区西部矗立立着着高40层的豪华酒酒店，小区区内内建有占地7000平米的学校校和1947米的幼儿园园，8800米商业街，有有有酒吧、咖咖啡啡馆、瘦身身中中心、各种种便便利店等，中中中加·国际华城项项目是马鞍鞍山山市第一个个超超50万㎡大盘，属马马鞍山的中中档档物业项目目，其其开发商具具有有一定的政政府府背景实力力较较强，品牌牌优优势较为明明显显。项目内内部部规划有大大型型的主力店店（乐乐购超市）、学学校(小学、中学)等自主配套套较为完善。项项目2005年5月一期开盘盘时均价为2100元，致20006年6月10日项目销售均均价已经达到到2900元，仅一年年时间价格提提升幅度超38％；另项目目在产品的户户行配比上具具有一定的代代表性多以经经济型三房与与舒适三房为为主，符合马马鞍山本地消消费习惯；项项目后期规划划中有少量联联排、独立别别墅组团，总总体量不大。该该项目3期预计在07年中旬推出出，但总量约约700套以小高层层为主。3）、碧桂嘉苑苑基本资料位置：江东大湖湖南南路与湖东东路路交叉口道道与与桥山路交交界界处开发商：浙江万万马马整体规划：占地地面面积约4.2平方，总建建面积约5.6万平方米，在售范围：多层层、叠叠加别墅均价；；多层层：3700元/㎡，叠加别别墅：4900元/㎡综合分析碧桂嘉苑项目是是马马鞍山市为为数数不多的多多层层＋叠加别别墅墅项目，属属马马鞍山的高高档档物业项目目，其其开发商在在马马鞍山当地地具具有一定影影响响力。该项项目目现已销售售完完毕。项目目叠叠加产品2005年5月推出84套叠加别墅墅，主力面面积积为200㎡，开盘两两个月内快快速速去化完毕毕。可可见马鞍山山消消费者对高高端端物业具有有一一定的接受受度度。主要购购买买人群以市市区区政府官员员，公公务员，马马鞍鞍山私营业业主主与马钢高高级级管理人员员为为主。区域市场竞争状状况况分析根据目前本项目目的的实际情况况，项目所处处板块是目前前马鞍山竞争争能力相对较较强的区域，这这既是挑战也也是机遇。说“挑战”是由由于区域域内项目较较多多，本项目紧紧邻铁路，住住住宅氛围整整体体状况不佳佳，周周边项目较较多多，竞争较较为为激烈。购房房者将受到区区域楼盘的层层拦截，加大本本项目的销售售压力。但从另外一一个角度来来分分析，东区的规划优优势、品创创新新性、以及价价格等方面优优势将成为为本本项目的主要突破口，因此此在项目后续传播播以及策略推广上应应该要重点点突突出区域的的竞竞争优势，实实实现购买的有有效引导。对本案支持和建建议议建筑风格马鞍山是工业城城市市，在市场上已经出现的的大型住宅项项目中，简简洁洁流畅的现代代建筑风格占据据主流。现现阶阶段偏欧式的建筑风格也比较受到市市场的青睐睐。本项目如采用具具有有差异化的的整整体设计风风格格应该具有有一一定的市场场差差异性。如如德德国风情、法法法兰西风情情、西西班牙风情情等等等。规模及分期特征征从规模上来看，马马鞍山市场场已已进入大盘盘时时代。根据据城城市整体发发展展，房地产产开开发的重点点将将向城市东东部部、南部区转移，南南南部区域的的潜潜在供应土土地地规模较大大。建筑规模在十万万方方以上的项项目目一般会分分期期运作，目前前市场上的项项目分期一般般在三至五五期期左右，每每期期体量在8－15万方之间；；分期的主主要要原因有两两个个：一是地地块块特征及建建筑筑周期等先先天天因素；二二是是从市场去去化化速度及价价格格拉升的角角度度来考量。从马马鞍山市场场的的现状分析析，某某些项目一一期期通常先开最好好的地块（如如如东方明珠），有有些项目前前后后分期的体体量量规模相差差太太大（如国际际华城），这这些都给后后期期价格的抬升带来负负面影响。这这这表明马鞍鞍山山目前的分分期期更多考虑虑的的是地块特特征征等先天因因素素，从市场场操操作、拓展展盈盈利空间角角度度去考虑的的深深度还不够够。外立面及建筑材材料料马鞍山房地产首首次次行在售项项目目外立面大都都用面砖与与涂涂料结合装装饰饰，亦有个个别别楼盘全部部使使用面砖装装饰饰外立面，如如如东方明珠；根据即将进入马马鞍鞍山的外地地品品牌开发公公司司的开发经经验验来看，立立面面大都为现现代代简约风格格、线线条横竖分分明明但比例和和配配色接近柔柔和和、人性。内部装修方面，目目前马鞍山市市场住宅市场场都不提供精精装修房，一一般都采用分分户门安装、阳阳台封装、厨厨卫水电到位位的简单交房房标准。外部部装修方面，公公用部分大都都装修标准一一般，也未发发现有利用公公用部分装修修标准作为卖卖点的案例。建筑外立面大部部分分采用涂料料以以及面砖为为主主，面砖的的市市场接受度度更更高一点，因因因此本项目目在在后续设计计的的同时要充充分分考虑这一一消消费特点。主力户型面积及及消消费特点分分析析马鞍山地处江南南，气气候潮湿，因因因此对朝向向有有较强的要要求求。朝北的的户户型较难销销售售，与南向向单单元的价差差较较大。同时时采采光、通风风的的要求也比比较较强。从市场已有供给给来来看，马鞍鞍山山市场目前前的的户型特征征是是以舒适两两房房、经济三三房房（80－100㎡）基本上占占到单个项项目目的60～50％之间，舒舒适型三房房（130－150㎡）为主力房房型基本上上占占到单个项项目目的20～30％之间，四四房及以上上的的占15％～30％。综合市市场情况得得出出，二房比比例例约在35%左右，三房房（含小三三房房）在50％左右，四四房及以上上约约在15％。这个比比例反映了了马马鞍山目前前购购房者的置业业特征，也也与与本地客群群崇崇尚主流，喜喜喜欢与主流流习习惯保持一一致致的消费心心理理有关。预预计计这个特征征短短期内会保保持持，但随着着房房价的逐步步上上涨，二房房比比例有望逐步上升升。产品销售情况市场现有楼盘在在销销售力的体体现现上展示不足足、重视不不够够，在案场布布置，VI展示等各方方面鲜有让让人人眼前一亮亮、富富有视觉冲冲击击的佳品；在销售售现场的气气氛氛营造上，无论论从销售人人员员的专业素素质质、对项目产品的理解及及房地产知知识识的了解等等方方面，还是是从从接待客户户流流程的控制制、看房现场的的规范性等方面，与上上海、南京京等等地相比，都都都相差甚远远。分分析其原因因：：主要是因为本地房产市场场正处于发展初始始阶段；二是是因为部分分品品牌公司由由于于自身产品品品质出色，销销售非常顺顺利利，因此在销销售资源上上投投放不多。但但但也应当考虑虑到，众多多大大盘的出现现，成成熟品牌公公司司的介入，会会会使马鞍山山的的房地产销销售售水平有质的提升，马鞍山山的置业者者在在今后一至至两两年内不仅需需要购买优质质居住产品品，更要求享受到到优质的房地地产销售服务务。马鞍山房地产市市场场未来2－3年市场期望望及预测2006年在国国家家宏观调控控的的背景下，马马马鞍山房地地产产市场呈现现出出投资增速速有有所放缓，供供供需结构得得到到初步调整整，供供求关系趋趋于于平衡，房房价价过快上涨涨的的势头得到到初初步遏制，市市市场行为不不断断规范，消消费费者购房越越来来越理性，房房房地产产品品质质量不断提提高高，开发商商品品牌意识得得到到加强等特特点点。具体表表现现在以下几几个个方面房地产开发投资资占占全社会固固定定资产投资资比比例基本合合理理。房地产投资作为为扩扩大投资需需求求的重要增增长长点，有效效的的拉动了社社会会经济的增增长长。受国家家宏宏观调控的的影影响，2006年市区房地地产开发投投资资增幅比2006年涨幅下下降12个百分点点，但投资资规规模仍创造造了了历史新高高，达达到29.77亿元，占固固定资产投投资资总额的比比例例为14%，反映了开开发企业对对马马鞍山房地地产产投资的信信心心。房地产市场供求求总总量持续增增长长，供需结结构构得到初步步调调整，供求求关关系趋于平平衡衡。马鞍山近几年加加大大土地供给给总总量的效应应初初步显现，新新新增上市商商品品房总量增增加加；与此相相对对应，随着着城城市建设拆拆迁迁的实施和和城城市化进程程的的推进，及市民改善善住房条件件的的需要，市市场场成交量有有效效放大，市市场场逐步趋于于成成熟和稳定定。房价过快上涨的的势势头得到有有效效遏制，市市场场逐步迈向向成成熟。2005通过对对投投资性购房房特特别是炒卖卖期期房行为的的整整顿和规范范，抑抑制了投资资型型需求的扩扩张张，随着全全市市房地产市市场场供求关系系的的改善，至2006年11月马鞍山市市区住宅均均值值为29711元/平方米，涨涨幅为8.2%，比2005年下降了2个百分点，但但但与全市经经济济总量和城城镇镇居民收入入的的增长速度度基基本一致。这这这在一定程程度度上说明马马鞍鞍山经过前前两两年房地产产市市场的高速速发发展，现阶阶段段已经逐步步步步入稳定发发展展的阶段，有有有利于房地地产产行业的发发展展。房地产业的市场场化化运作机制制趋趋于健全，房房地产产品品质质量不断提提高高，开发商商品品牌意识进一一步加强。2006年，马马鞍鞍山房地产产业业在市场化化运运作机制方方面面又有了较较大大进步，房房地地产投资的的软软环境不断断优优化。与此此同同时创新步步伐伐不断加快快。产产品设计方方面面，从小区区规规划布局到到房房屋外观、户户户型直至环环境境景观，务务求求精雕细琢琢；；营销推广广方方面，分工工越越来越细，引引引进和衍生生了了不少专业业机机构。拓展展了了房地产服服务务业的外延延。大规模开发已成成潮潮流，知名开发商品品牌优势明明显显目前马鞍山新开开发发的楼盘基基本本上都超过10万平方米，大大大规模开发发已已经成为一一种种潮流。另另外外由于马鞍鞍山山前期基本本上上以本地开开发发商开发为为主主，开发水水平平不高，但但是是由于马鞍鞍山山经济高度度发发达，很多多国国内的知名名开开发商都已已经经先后进入入马马鞍山，未来2~3年基本上以以品牌开发发为为主。马鞍山房地产市市场场中也存在在一一定的问题题，具具体表现如如下下：城市建设征地和和拆拆迁难度加加大大，对房地地产产市场的破破坏坏性影响不不容容忽视。拆迁难的结果一一方方面造成经经营营性用地交交付付受阻，而而交交付了的土土地地上建成的的房房屋价格上上升升又加大了了未未交付土地地的的拆迁难度度；；另一方面面造造成经济适适用用房和农民民腾腾地拆迁安安置置房建设和和竣竣工交付受受阻阻和成本的的上上升，反过过来来直接影响响到到拆迁的实实施施。受其影影响响比较明显显的的还有二手手房房市场，市市场场惜售现象象已已经显现。房地产市场步入入平平稳发展阶阶段段以后，潜潜在在的不规范范行行为逐渐暴暴露露，对市场场秩秩序整顿和和纠纠纷调处提提出出了新的课课题题。近几年来，马鞍鞍山山房地产市市场场营销方式式发发生了根本本性性变化，特特别别是产销分分离离后，营销销环环节分工越越来来越细，创创新新步伐加快快，任任何一个环环节节的不规范范操操作，都可可能能引起购销销纠纠纷，有些些环环节还存在在制制度盲点，市市市场监管的的难难度越来越越大大，纠纷调调处处不当，极极有有可能引发发社社会矛盾，破破破坏市场投投资资和发展环环境境。紧缩型宏观调控控的的“翘尾巴效应应”仍需要密切切关注，特特别别是房地产产金金融形势仍仍十十分严峻，个个个别弱小房房地地产企业资资金金链断裂的的可可能性仍不能排除除，房地产产投投融资体制制迫迫切需要创创新新。市场研究结论及及策策略建议市场调查总结及及突突破点通过市场调查及及数数据分析，目目目前马鞍山山房房地产市场场大大致有以下下特特征：马鞍山整体经济济状状况在安徽徽省省处于较高高的的水平，城城市市消费水平平较较强，对高高端端物业具有有一一定的消费费能能力；城市“南进东扩扩”发展战战略落实，城城城市东部新新区区规划给项项目目带来一定定的的机遇，受受城城市规划发发展展影响超50万㎡的项目目已经在市市场场中出现，从从从发展轨迹迹来来看大盘开开发发逐渐成为为趋趋势；目前马鞍山市场场普普通住宅主主力力面积集中中为为120-11330平方米三房房为为主，主力力价价格区间集集中中在2800－3500元/㎡别墅物业业主力户型型面面积集中在200－240㎡，依照不不同区位及及景景观资源别别墅墅价格区间间在在3200－5700元/㎡;从规模上来看，马马鞍山市场已已进入大盘时时代。根据城城市整体发展展，房地产开开发的重点将将向城市东部部、南部区转转移，南部区区域的潜在供供应土地规模模较大。住宅市场竞争越越来来越激烈。花花花山板块住住宅宅区域逐步步向向东扩张，由由由于该区域域在在售的楼盘盘较较多，预计计后后续总供应应量量将达到100万平方米。同同同时本区域域还还有大面积积的的楼盘未开开发发，后续供供应应还会进一一步步上升。在经过详尽而细细致致的市场分分析析后，对于于该该项目的市市场场突破点，总总总结如下现阶段市场中在在售售的项目主主题题多为突出出项项目生活方方式式的宣扬，缺缺缺少对人文文的的关怀与提提炼炼，本项目目以以纯中式产产品品配合对徽徽派派文化的提提炼炼与总结进进行行传播具有有一一定的差异异性性；市场消费特征明明显显，两级分分化化明显对于于户户型设计的的要要求较高，要要要求具有完完善善的功能分分区区，满足马马鞍鞍山消费者者的的心理消费费偏偏好，如在在户户型设计中中多多采用露台台等等设计；马鞍山房地产市市场场在售住宅宅项项目普遍对对项项目现场展展示示力度关心心不不足，这为为本本项目提供供了了很好的营营销销突破渠道道；；第三部分：商业业市场分分析城市商业中心概概况况商业相对于周边边主主要地区而而言言较为落后后，主主要的商业业集集中于湖东东路路、解放路路和和湖南路，围围围绕着华联联商商厦、鸿泰泰新新百、锦华华商商业大厦、天天天润发平价价购购物中心和和新新亚百货大大楼楼展开。几大商场都在走走中中低端路线线，致致使人均收收入入列安徽省省第第一位的马马鞍鞍山市大部部分分中高端消消费费流入南京京等等周边大城城市市。相对贫贫乏乏的商业为为马马鞍山的进进一一步发展提提供供了广阔空空间间。大型商商业业中心开始始在在马鞍山迅迅速速崛起，多多个个商业项目目都都处于招商商建建设过程之之中中，虽然地地域域上仍局限限于于原有的三三大大商圈，但但业业态组合多多样样化，呈现现热热火朝天的的商商业投资氛氛围围。商业中心业态分分析析1、解放路商业业中心解放路路作作为马鞍山山老老的商业中中心心，以解放放路路为主线，辐辐辐射湖北路路以以及竹园路路、团团结街等小小路路，商业以以鸿鸿泰新百、飞飞飞天家具，新新新开业的苏苏宁宁电器以及及即即将推出的的营营业面积达达两两万平方米米的的大型购物物中中心,其业态主要要以零售业业为为主，占到62.3%，零售业内内以服饰和和综综合性购物物为为主体。2、团结花坛商商业中心心以团结结花花坛为核心心，以以新亚百货货、华华联商厦、新新新大新等为为主主体，聚集集了了马鞍山绝绝大大多数人气气，这这是马鞍山山的的核心商贸贸区区，是目前前马马鞍山市民民购购物的主要要场场所。几家家核核心的大型型百百货店，占占马马鞍山社会会消消费品零售售总总额的绝对对主主力。3、天润发平价价购物物中心2002年122月月24日，由台湾湾大大润发集团团投投资1亿元人民币币兴建的马马鞍鞍山天润发发平平价购物广广场场隆重开业业，占占地2.4万平方米，是是是迄今马鞍鞍山山营业面积积最最大的一家家综综合性超市市。主要商场一览：：商场名称营业面积经营内容招租方式华联商厦共三层营业面积700000平方米1F烟酒、钟表表、女女鞋、珠宝宝、化化妆品2F女式服装、床床床上用品、儿儿儿童用品3F男式服装、羽羽羽绒制品20-25%营营业业额返还新大新鞋城/莱莱斯斯厚服装三层1000平方米米左左右-1F童装1F服装、化妆妆品品2F新大新鞋城城自营新亚百货共四层9000平方米米1F烟酒副食、日日日用百货、小小小家电、化化妆妆品、KFC2F首饰、床上上用用品、手机机、箱箱包、鞋、家家家饰布艺3F男女服装4F家电、厨卫卫用用品看品牌，一般营营业业额扣点25%鸿泰新百五层10000平方方米米左右1F饰品、通讯讯、首首饰、化妆妆品品、箱包、鞋鞋鞋等2F服饰3F床上用品4-5F家电、电电脑脑世界/以团结广场为中中心心的核心商商业业圈，辐射射道道路除湖南南路路、湖东路路外外，还涵盖盖了了南湖及四四周周的部分高高档档住宅小区区，这这一区域是是未未来马鞍山山的的富人区，如如如中央花园园、海海外海名筑筑等等，住宅小小区区配备的商商业业有相当大大的的体量，此此外外还有建筑筑面面积达13.8万平方米的的大大华马鞍山山国国际广场、建建建筑面积达达77万平方米的的马马鞍山步行行街街。这一区区域域的商业总总供供应量在30万平方米以以上，将使使得得这一区域域逐逐渐成熟，并并并且在业态态分分布上改变变单单一传统百百货货的现状，业业业种进一步步丰丰富。除了三三个个商业中心心以以外，马鞍鞍山山还存在一一些些相对比较较集集中的商贸贸街街。如下：：五金建建材材：花山路路、湖湖东中路、雨雨雨山路，缺缺少少系统的整整合合;电脑及及配配件：湖东东中中路摩托车车助助动车：解解放放路、车站站路路小商品品：：桃源路餐饮：：重重阳路特色商业分析KTV：哆徕咪咪、巴巴拉那、维维多多利亚、IOIO、上岛；其其中上岛KTV和上岛咖啡啡联合经营营，位位于湖东路路湖湖北路口，IOIO是马鞍山第第一家综合合性性上档次的KTV，带动了马马鞍山的休休闲闲娱乐业开开始始了新的发发展展。酒店：梦都、塞塞纳纳河畔、避避风风港、金盛盛、