茶陵县绿汇园生态小区可行性报告

茶陵县绿汇园生态住宅小区可行性报告第一部分项目决策背景茶陵县经济保持着快速健康的发展投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。近年来根据经济发展的要求，茶陵坚持改革开放的方针，继续实行积极的财政政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，采取多种措施招商引资，这些重大措施的实施，使得经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。茶陵县房地产市场供销两旺，持续看好07-08年是茶陵县房地产的大发展年，楼市各项指标居高不下，房地产开发规模、商品房供应量、预售登记面积和商品房价格水平均不同程度地超过2006年前水平。尤其是创信国际新城这样的高品质楼盘，更是产销两旺，创下了创纪录的1700元/㎡（电梯房）。而且第三期售楼势头迅猛。说明大家已经开始接受这种具有完善的物业管理及高品位的社区环境的小区模式。符合茶陵县的城市发展规划该项目选址距衡炎高速可驱车眺望，地处下东乡头铺村十九组，按照我们的规划设计方案，准备新建一条高标准通往小区的林荫型、人性化的道路，改善小区的交通现状，引领头铺村部分村组逐步转向城镇化。为县城“东提西拓”蓝图增添异彩。拉近与周边城市的距离高品质的小区已经成为一个城市的亮点，能有效的提升城市的品味。由于茶陵人居理念滞后，上品位的小区目前只有在建的创信国际新城，不能满足人们的消费需求。而周边县市均有多处高品质的住宅区，已经成为这些城市的亮点。本项目建设好了，一定能成为茶陵的一道风景、一大窗口，缩小与周边城市的差距。衡炎高速与三南公路立交广场距本项目仅一公里正在建设中的衡炎高速与三南公路立交广场距离本项目仅一公里，我们规划设计方案中，新建一条高标准的道路直通立交广场，极大的方便了小区的业主进出，而且必将成为茶陵对外的一个窗口。从宏观面到微观面均显示出政策和经济因素对本项目呈现的利好态势。第二部分项目及周边环境分析项目概况绿汇园生态住宅小区位于下东乡头铺村十九组大冲山的荒山坡，背靠云阳山，距衡炎高速与三南公路立交广场一公里，距县城1.5公里。绿汇园生态住宅小区总占地面积为94580㎡，拟建总建筑面积约6万多平方米，共计100栋山水生态住宅、两栋高层电梯房。遵循社区完整功能的要求，做出融住宅、综合社区服务为一体的规划设想，区内生活设施齐全，配套有幼儿园、便利店、商业网点、物业管理中心、社区医疗保健中心等设施。项目的周围环境与设施由于项目距离县城较近，小区的配套设施基本可由县城成熟的生活配套解决。绿汇园生态住宅小区位于下东乡头铺村十九组大冲山的荒山坡，背靠云阳山，呈环形状，丘陵地貌，最大高差15米左右，地块比较完善，高低错落，自成一体，没有工厂，视野开阔，空气清新，环境较幽静，是居家的好处所。周边有衡炎高速、106国道和三南公路。目前无公交车经过项目周边。茶陵县在未来几年的规划中，准备投资1.6个亿将政府及政府各组成机构整体搬迁至项目不远的犀城大道，规划中的东阳大道已经动工。由此带来的是犀城大道及周边地段的繁荣以及由此而带来的开发热潮和人气。项目的初步评估绿汇园生态住宅小区项目具有一定的区位优势和环境优势，周边配套较为完善，私家车交通方便，但项目附近地区房地产发展缓慢，均处于起步阶段，区域市场暂不被消费者认可。随着衡炎高速的建成，特别是项目附近的政府机关搬迁项目的启动。必将带动本项目附近房地产快速发展，故本区域具备很大的增值潜力。综上所述本项目最适合的是建设高品质的山水生态住宅群，项目本身积留了许多不利于营销的问题，但通过对项目的包装，市场前景依旧看好。第三部分市场分析及其趋势判断茶陵县房地产市场整体分析（1）宏观因素分析在国家和各级政府的一系列扩大内需，激活房地产市场，培育新的经济增长点政策、措施的指导下，各种对楼市产生“利好”的配套政策的出台及住房金融服务的提供，房地产正成为投资热点和消费热点，加上一些“炒房团”的恶意操作，房产价格不断飙升，以至于各级政府不得不出台一些政策来应对，以抑制房产经济泡沫，然而效果却不大。（2）区域性因素分析2004年底，茶陵县城乡居民存款达21.3亿元，人均3751元，在岗职工16826人，职工平均年工资1.22万元，农民人均收入2072元，全县每年外出务工人员10万人次左右，劳务收入在15亿元以上，具有较坚实的经济基础；近年来，发展非公经济，涌现一批中、高收入的有产阶层，成为消费领域尤其是高档消费领域的支撑。茶陵县为加强国土资源管理，规范房地产市场，规定从2005年起，严禁在城区范围内私人购地建房。（3）微观市场分析a、茶陵县的房地产市场尚处于初级阶段，只有一个功能完善的住宅小区，目前已建或在建的其它房地产项目受商用意识以及所在地域面积的限制，在居住环境、绿化面积、配套设施、物业管理等方面与标准的小区建设有着本质的差距。b、目前茶陵县已经开发的几处房地产，除了创信国际新城外，都是以商用为主，住宅建在商铺上面，根本谈不上居住环境。而且居住房与街道相距甚近，空气污染、噪声污染较大，实际上也不能算是理想的居住处所，而且也没有山水生态住宅群这个房地产品种。c、“绿汇园生态住宅小区”面积较大，接近闹市又与闹市有一定距离，地块比较完善，高低错落，自成一体，没有工厂，视野开阔，空气清新，环境较幽静，背靠天然氧吧云阳山，建设功能完善的高档次山水生态住宅小区有着得天独厚的条件，充分利用这一优势，引入发达城市山水生态住宅群落建设的成熟理念，在茶陵建成第一个功能齐全、配套设施和物业管理完善、环境优美的高品位山水生态住宅小区。二、茶陵县山水生态住宅市场分析茶陵县长期以来有建私房的消费习惯，很多人一辈子向往的就是住上有天有地的独体房屋，随着国土资源管理的加强，房地产市场的规范，在城区建私房将变成一件可望不可及的事情。而创信国际新城的成功开发更是培育了人们对环境优美、物业管理完善、功能齐全的高品位社区的欲望，这将是山水生态住宅市场启动的一个契机。三、茶陵房地产市场发展趋势06-07年以来，随着茶陵第一个标准化社区――创信国际新城的开发，茶陵县房地产行业进入一个健康、高速发展的轨道。预计近几年供应上继续放量，需求上低端产品依旧处于供不应求的矛盾之中。高端产品随着经济的增长，市场将出现一种饥饿状态，这点从创信国际新城的三期工程的热销（单价超过1700元/㎡）可窥一斑，价格节节攀升。价格定位我们对去年茶陵城区内建私房的情况进行了摸底了解，一般一块300多㎡地皮价格为20万左右，建安成本在30－40万之间，结构造型普通。占地400多㎡、设计新颖、环境优美、物业管理完善、作为一种身份象征的山水生态住宅销售价主力户型定在100万左右一栋应该是可以接受的。市场定位在对市场需求进行深度分析后，本项目整体定位为配套齐全的高档山水生态住宅社区，适应大部分消费者需求，主力户型价位100万一栋左右，是茶陵的现代高品位居住项目。受株洲地区最近两年房产市场发展的影响，中高档小区目前已经进入一个稳定的增长期，而且价位随着市场经济的整体发展，总体处于上升趋势。根据本项目的市场定位，我们将本项目销售对象确定为：原计划建私房的居民：这部分人原计划自建私房，已经准备了足够的资金，但因从2005年起，茶陵县严禁在城区范围内私人购地建房，不得不转而购买套房或山水生态住宅，这部分人是高层电梯房和联体山水生态住宅的有力购买者。高收入的上班一族：这部分人有着稳定的固定高收入，适合按揭方式购房的高层电梯房。生意人及外来客商：这部分人有较多的积蓄，有一定的炫耀心理，具有优美的居住环境、完善的物业管理的房产对他们有相当的吸引力。这部分人是高层电梯房、联体山水生态住宅和主力户型山水生态住宅的有力购买者。外出经商生意人及外出打工白领人士：这部分人有较高的收入，有着发达地区的先进理念和对高品位生活质量的追求，有着衣锦还乡的强烈欲望。这部分人是高层电梯房、联体山水生态住宅和主力户型山水生态住宅甚至楼王的有力购买者。私企老板、矿山业主等投资成功人士：这部分人有着相当多的积蓄，有着强烈的对高品质生活追求欲望，是主力户型山水生态住宅和楼王的有力购买者。第四部分规划设计方案地理环境“绿汇园生态住宅小区”处于城乡结合部，背靠云阳山，丘陵地貌，最大高差15米左右，地块比较完善，自成一体，没有工厂，视野开阔，空气清新，环境较幽静，地质结构简单，土方工程量较少，基础投入相对要低；地势入口处略低，后面较平坦，高低错落，有利于人工湖及瀑布的构筑；衡炎高速与三南公路立交广场距“绿汇园生态住宅小区”只有一公里。距县城只有1.5公里。总体规划（一）、整体设计构思新都市主义与新自然环境的相互融合的“都市生态村”新都市主义的结构与要素a、以步行为先导的社区b、有吸引力的社区中心c、高品质的街道空间d、邻里关系新自然主义的结构与要素a、水、绿文化构成社区的基本脉络b、人文环境与自然环境的相互融合c、自由的布局与形式在我们的具体方案中我们力求体现这样结构和要素。（二）、整体设计方案1、新修一条高标准的林荫大道直通衡炎高速与三南公路立交广场。2、利用本项目的地形自然走向，设置主要通行道路，设置东大门主出口和北门辅助出口。3、靠近社区中心布置密度相对较高的联体山水生态住宅和高层电梯房,高层电梯房底层为商铺等内容,形成人气旺感的综合社区中心。4、将“水”自然要素由云阳山脚下引入小区,模拟自然水系的小河与湖泊蜿蜒向东延伸。5、将主力户型山水生态住宅和楼王根据地形分别安置在人工湖泊、河流周围。（三）、“水环境”的营造“滨水”是规划用地最有价值的原始生态要素,结合人的亲水天性，我们认为“水环境”的营销是规划小区成功的关键，“水环境”的营造主要体现在以下四个层次：1、人工的河流是重要的景观要素。沿河设置休闲桥梁、亭台，提供亲水的绿化空间，步行的休闲道路。2、主体水面由西向东延伸,将小区连接成有机的整体。水面宽度在3米到503、各小区组团的中心绿地以"水"为主题,并通过曲折变化的小溪与主体水面相联系,提供更接近人的亲水环境。4、庭院水面。（四）道路交通规划1、建立以人为先导的小区道路交通体系。2、根据规划设计的要点,结合小区的整体布局,小区设2个出入口。3、山水生态住宅组团的道路采用尽端式,避免快速穿越交通的出现。4、静态交通采用以分散为主,结合主要公共配套设施安排相应集停车场地的方式。5、小区主要道路采取自由流畅的线形,构成小区灵活多变的空间格局,同时提供"步移景异"的景观流线。6、小区提供环境优美的人行布道系统。（五）、设计风格及户型的确定1、考虑到茶陵的实际施工水准、欣赏习惯和建安成本的控制，我们将设计风格确定为北美风情的山水生态住宅群落。2、根据市场调查的结果，和市场群体的定位，我们选择了这样几种户型，分别是：联体山水生态住宅、城堡式独体山水生态住宅、庄园式独体山水生态住宅、宫殿式独体山水生态住宅、高层电梯房。（六）、小区规划技术指标a、用地面积：94580㎡

b、容积率：0.63

c、可建面积：59150㎡

其中：高层电梯房面积：18000㎡

山水生态住宅面积：40000㎡公共建筑及商铺面积：1500㎡

另外车库面积：3000㎡

d、绿化率：45%

e、建筑密度：20%以内（本方案按20%计算）三、项目总图布局项目入口处为小区大门，10米宽的主干道通向小区中央广场，次干道路面宽7米，道路与住宅之间用树木做间隔带，采用有规律的单行控制，步行道宽2米，地面采用人行道板铺设，住宅区内路面宽3.5米；路灯将沿路间隔分布；人工湖及瀑布根据地形沿主线构筑，楼王及主力户型山水生态住宅群落沿人工湖周边布置。靠近社区中心布置密度相对较高的联体山水生态住宅和高层电梯房。项目智能化系统设计本项目智能化系统分成以下几部分：1、安全防盗

本项目采用24小时全封闭管理模式，社区实行封闭管理，保障小区内居民的人身、财产安全。周边围墙装置红外监控系统，全日制的对小区进行安全监控。每栋独体山水生态住宅单独加装红外监控系统，并与业主手机和保安部监控中心相关联。周边采用围墙和景观绿化将小区与外界隔开，同时小区保安负责对小区周边进行巡逻。2、家庭安全防控方面

整个小区采用现代化的综合布线系统，实现小区管理、通信、控制的自动化，小区内公用电力、照明、电梯、给排水、防盗、火警等设施实行自动化监控。每单元内水、电、气、宽带高速智能网端口同时到达。小区内物业管理采用全方位服务。环境保护和安全卫生污染物与污染源本项目产生的主要污染物为：生活污水排水系统和生活废水排水系统。生活污水经化粪池处理后同生活废水汇合一同排入市政污水管网，厨房排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水管网。环境保护措施a、项目规划对排污管网作了合理的设计，与雨水合并集中，通过钢精混凝土管排入城市地下污水管网。b、在规划区域内合理布置废物箱，以收集生活垃圾。并安排保洁人员进行定时清理、打扫，以保持市场的清洁、卫生。有关部门负责将生产、生活垃圾集中后运至城市垃圾场处理。安全卫生a、规划区域绿化、路面平坦、无积水，主要道路用水泥、沥青或石块铺设，防止尘土飞扬。b、污水排放符合国家环保要求。c、垃圾集中在规划区域偏僻的地方集中处理。消防根据《建筑设计防火规范》(GBJ16-87)要求，小区消防用水按室外25L/S，室内15L/S计算，消防管网布置成环状，消防用水与生活用水采用同一根总管，小区内配备一定数目的灭火器，同时培训物业工作人员与居民正确使用灭火器。小区规划总图见后面附图第五部分开发方式和开发进度开发方式本项目采用滚筒式开发的模式进行开发，第一期建三分之一左右的，高层电梯房押后建设，根据购房的踊跃程度来确定开发进度；开发次序为先外后里，梯次开发；最先建设的是直通衡炎高速与三南公路立交广场的林荫大道。在建房的同时，进行小区主干道、标志性景观、人工河流湖泊、休闲广场、园林绿化、小区亮化、小区安全网络设施等公用设施的建设。施工企业的确定本项目施工企业的确定采取公开招标的方式来进行，引进有实力、有类似经验的施工企业进行建设。开发进度本项目地块拿下来后，马上组织规划设计、勘探工作，时间为两个月以内；总体规划出图后，立即开始前期宣传，为预售工作做好铺垫；开发建设分期进行，让市场始终处于饥饿状态。开发建设期定为两年到三年左右，根据实际售房情况来确定。第六部分投资估算及资金筹措投资估算株洲市茶陵县绿汇园生态小区可行性报告成本计算表工程项目（费用）名称计量单位工程量单价或费率造价或费用(万元)一、征地、拆迁补偿费1809.664土地出让金亩141.812万元1701.6迁坟及苗木补偿项40土地契税元、%1701.64%68.064二、斟察、设计和前期费301.8地形图测绘费项10总体规划设计费（定点费）项30地质勘察费项5建筑设计费项50三通一平费亩141.81万元141.8监理费项40消防配套费项20招标费项5三、建筑安装工程费6780高层电梯房土建工程平方米1800010001800别墅土建工程平方米4000012004800公共建筑土建工程平方、（小区）配套建设费1000公共配套设施费项1000五、管理费578销售管理费项300管理人员工资、办公费项168招待费项100前期物业管理费项10六、税费786营业税及附加（5.24%）元、%1.5亿5.24%786七、财务费用元、%2000万12%、年480八、不可预见费项100总成本11835.464经估算,本项目建设投资总计为11835.464元(含土地费用1809.664万元,前期费301.8万元,公共配套设施费1000万元,建筑安装工程费用为6780万元,其他费用1944万元。项目的资金筹措项目计划总投资按照茶陵房地产市场目前的一贯做法，本项目启动资金＝土地出让金+征地补偿费＋契税＋斟察、设计和前期费（不含监理费）＋部分小区配套建设费，资金来源于自筹资金、预售押金、预售房款、建筑商垫资、建筑商合同押金、银行按揭资金、银行项目贷款等。第七部分项目财务分析销售价格的测定高层电梯房的均价测定目前可对比的是创信国际新城的三期电梯房，两栋还冒开工就引起哒订购热潮，基准价为1700元/㎡。而品味档次更高的绿汇园生态住宅小区的基准价定为1700元/㎡应该不愁销。联体、独体山水生态住宅的均价测定我们对去年茶陵城区内建私房的情况进行了摸底了解，一般一块300多㎡地皮价格为20万左右，建安成本在30－40万之间，结构造型普通。占地400多㎡、设计新颖、环境优美、物业管理完善、作为一种身份象征的山水生态住宅销售价主力户型定在100万左右一栋；建筑面积200多㎡的联体山水生态住宅，定价为50万左右；建筑面积在500-600多㎡的宫殿式独体山水生态住宅（楼王）定在200万左右，应该是可以接受的。销售收入的预测预测销售收入表销售类别计量单位单价建筑面积(M2)或数量销售收入(万元)高层电梯房元/㎡1700180003060联体山水生态住宅栋50万201000独体山水生态住宅栋100万757500楼王栋200万51000车库元/儿园元/㎡1800700126商铺元/㎡3000500150合计13286财务结论本项目的正常利润空间为1450.536万元，盈亏点为销售完成90%。第八部分风险分析项目风险分析风险是可测定的不确定性，根据项目生命周期，风险的来源和内容不同，结合本项目归纳出以下几点主要风险：购买力风险从宏观面上来看，茶陵目前的住宅市场在表面繁荣的背后，隐含着一定的泡沫。居民陷于收入水平，有效需求不旺盛，人们对提高居住素质的