房地产评估总结规范

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房地产评估规范

GB/T50291-1999

总则

为了规范房地产估价行为，一致估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，依据《中华

人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和领土地管理法》等法律、法例的有关规定，拟订本规范。

本规范合用于房地产估价活动。

房地产估价应独立、客观、公正。

房地产估价除应切合本规范外，尚应切合国家现行有关标准、规范的规定。

术语

房地产realestate，realproperty土地、建筑物及其余地上定着物，包含物质实体和依靠于物质实

体上的权益。

房地产估价realestateappraisal，propertyvaluation专业估价人员依据估价目的，按照估价原则，按

照估价程序，采纳适合的估价方法，并在综合剖析影响房地产价钱要素的基础上，对房地产在估价时点的

客观合理价钱或价值进行估量和判断的活动。

估价对象subjectproperty一个详细估价项目中需要估价的房地产。

2.0.4估价目的appraisalpurpose估价结果的希望用途。

估价时点appraisaldete，dateofValue估价结果对应的日期。

客观合理价钱或价值value某种估价目的的特定条件下形成的正常价钱。

公然市场openmarket在该市场上交易两方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握

必需的市场信息，有较丰裕的时间进行交易，对交易对象拥有必需的专业知识，交易条件公然其实不拥有排

它性。

公然市场价值openmarketvalue在公然市场上最可能形成的价钱。采纳公然市场价值标准时，要求

评估的客观合理价钱或价值应是公然市场价值。

近似房地产similarproperty与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、品位、建筑构造等方

面与估价对象同样或邻近的房地产。

2.0.10同一供求圈comparablesearcharea与估价对象拥有代替关系、价钱会互相影响的适合范围。

最高最正确使用highestandbestuse法律上同意、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，

能使估价对象产生最高价值的使用。

2.0.12市场比较法marketcomparisonapproach,salescomparisonapproach将估价对象与在估价时点近期有过

交易的近似房地产进行比较，对这些近似房地产的已知价钱作适合的修正，以此估量估价对象的客观合理

价钱或价值的方法。

利润法incomeapproach,incomecapitalizationapproach估计估价对象将来的正常利润，采纳适合的资

本化率将其折现到估价时点后累加，以此估量估价对象的客观合理价钱或价值的方法。

2.0.14成本法costapproach求取估价对象在估价时点的重置价钱或重修价钱，扣除折旧，以此估量估

价对象的客观合理价钱或价值的方法。

2.0.15假定开发法hypotheticaldevelopmentmethod，residualmethod估计估价对象开发达成后的价值，扣

除估计的正常开发成本、税费和利润等，以此估量估价对象的客观合理价钱或价值的方法。

基准地价修正法landdatumvaluemethod在政府确立宣布了基准地价的地域，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价钱的方法。

2.0.17潜伏毛收入potentialgrossincome假定房地产在充分利用、无空置状态下可获取的收入。

2.0.18有效毛收入effectivegrossincome由潜伏毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其余原由造成的收入损失后所获取的收入。

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营运花费operatingexpenses保持房地产正常生产、经营或使用一定支出的花费及归属于其余资本

或经营的利润。

净利润netincome，netoperatingincome由有效毛收入扣除合理营运花费后获取的归属于房地产的

利润。

建筑物重置价钱replacementcostofbuilding采纳估价时点的建筑资料和建筑技术，按估价时点的价

格水平，从头建筑与估价对象拥有同样功能功效的崭新状态的建筑物的正常价钱。

0.22建筑物重修价钱reproductioncostofbuilding采纳估价对象原有的建筑资料和建筑技术，按估价时点的价钱水平，从头建筑与估价对象同样的崭新状态的建筑物的正常价钱。

物质上的折旧physicaldepreciationphysicaldeterioration建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑

物价值的损失。

功能上的折旧functionaldepreciation，functionalobsolescence建筑物在功能方面的落伍所造成的建

筑物价值的损失。

经济上的折旧economicdepreciation，economicobsolescence建筑物以外的各样不利要素所造成的

建筑物价值的损失。

估价结果conclusionofvalue对于估价对象的客观合理价钱或价值的最后结论。

估价报告appraisalreport全面、公正、客观、正确地记述估价过程和估价成就的文件，给拜托方

的书面回复，对于估价对象的客观合理价钱或价值的研究报告。

估价原则

房地产估价应按照以下原则：1合法原则;2最高最正确使用原则;3代替原则;4估价时点原则。

按照合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处罚为前提估价。

按照最高最正确使用原则，应以估价对象的最高最正确使用为前提估价。

当估价对象已做了某种使用，估价时应依据最高最正确使用原则对估价前提作出

以下之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：l保持现状前提：以为

保持现状持续使用最为有益时，应以保持现状持续使用为前提估价;2变换用途前提：以为变换用途再予以使用最为有益时，应以变换用途后再予以使用为前

提估价;3装饰改造前提：以为装饰改造但不变换用途再予以使用最为有益时，应以装饰改造但不变换用途再予以使用为前提估价;4从头利用前提：以为拆掉

现有建筑物再予以利用最为有益时，应以拆掉建筑物后再予以利用为前提估价;5上述情况的某种组合。

按照代替原则，要求估价结果不得显然偏离近似房地产在同样条件下的正常价钱。

按照估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价钱或价值。

4估价程序

自接受估价拜托至达成估价报告时期，房地产估价应按以下程序进行：l明确估价基本项;2制定

估价作业方案;3采集估价所需资料;4实地查勘估价对象;5选定估价方法计算;6确立估价结果;7撰写估价

报告;8估价资料归档。

明确估价基本领项主要应包含以下内l明确估价目的;2明确估价对象;3明确估价时点。注：1估

价目的应由拜托方提出;2明确估价对象应包含明确估价对象的物质实体状总和权益状况;3估价时点应根

据估价目确实定，采纳阳历表示，精准到日;4在明确估价基本领项时应与拜托方共同商讨，最后应征得委

托方认同。---------------------------------------------------------精选文档---------------------------------------------------------------------精选文档就在这里

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在明确估价基本领项的基础上，应付估价项目进行初步剖析，制定估价作业方案。估价作业方案

主要应包含以下内容：1拟采纳的估价技术路线和估价方法;2拟检查采集的资料及其根源渠道;3估计所需的时间、人力、经费;4制定作业步骤和作业进度。

估价机构和估价人员应常常采集估价所需资料，并进行核实、剖析、整理。估价所需资料主要应

包含以下方面：1对房地产价钱有广泛影响的资料;2对估价对象所在地域的房地产价钱有影响的资料;3

有关房地产交易、成本、利润实例资料;4.反应估价对象状况的资料。

估价人员一定到估价对象现场，亲自感觉估价对象的地点、四周环境、景观的好坏，查勘估价对

象的外观、建筑构造、装饰、设备等状况，并对预先采集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资

料进行核实，同时采集增补估价所需的其余资料，以及对估价对象及其四周环境或临路状况进行摄影等。

达成并出具估价报告后，应付有关该估价项目的全部必需资料进行整理、归档和妥当保存。

估价方法

5.1估价方法采纳

估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、利润法、成本法、假定开发法、基准地价修正法

以及这些估价方法的综合运用。

对同一估价对象宜采纳两种以上的估价方法进行估价。

依据已明确的估价目的，若估价对象适合采纳多种估价方法进行估价，应同时采纳多种估价方法进行估价，不得任意弃取;若一定弃取，应在估价报告中予以说明并陈说原由。

有条件采纳市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方

法。

利润性房地产的估价，应采纳利润法作为此中的一种估价方法。

拥有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应采纳假定开发法作为此中的一种估价方法。

在无市场依照或市场依照不充分而不宜采纳市场比较法、利润法、假定开发法进行估价的状况下，

可采纳成本法作为主要的估价方法。

5.2市场比较法

运用市场比较法估价应按以下步骤进行:1采集交易实例;2选用可比实

例;3成立价钱可比基础;4进行交易状况修正;5进行交易日期修正;6进行地区要素修正;7进行个别要素修正;8求出比准价钱。

运用市场比较法估价，应正确采集大批交易实例，掌握正常市场价钱

行情。采集交易实例应包含以下内容：1交易两方状况及交易目的;2交易实例房地产状况;3成交价钱;4成交日期;5付款方式。

依据估价对象状况和估价目的，应从采集的交易实例中选用三个以上

的可比实例。选用的可比实例应切合以下要求：l是估价对象的近似房地产;2成交日期与估价时点邻近，不直超出一年;3成交价钱为正常价钱或可修正为正常价钱。

选用可比实例后，应付可比实例的成交价钱进行换算办理，成立价钱

可比基础，一致，其表达方式和内涵。换算办理应包含以下内容：1一致付款方式;2一致采纳单价;3一致币种和钱币单位;4一致面积内涵和面积单位。注：

1一致付款方式应一致为在成交日期时一次总付清。2不一样市种之间的换算，应按中国人民银行宣布的成交日期时的市场汇率中间价计算。

进行交易状况修正，应清除交易行为中的特别要素所造成的可比实例成交价钱误差，将可比实例的成交价风格整为正常价钱。有以下情况之一的交

易实例不宜选为可比实例：l有益害关系人之间的交易;2急于销售或购置状况---------------------------------------------------------精选文档---------------------------------------------------------------------精选文档就在这里

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下的交易;3受债权债务关系影响的交易;4交易两方或一方对市场行情缺乏认识的交易;5交易两方或一方有特别动机或特别偏好的交易;6相邻房地产的归并交易;7特别方式的交易;8交易税费非正常负担的交易;9其余非正常的交易。注：1当可供选择的交易实例较少，确需采纳上述情况的交易实例时，应付其进行交易状况修正;2对交易税费非正常负担的修正，应将成交价风格整为依照政府有

关规定，交易两方负担各自应负担的税费下的价钱。

进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价风格整为估价时点的价钱。交易日期修正直采纳近似房地产的价钱改动率或指数进行调整。在无近似房地产的价钱改动率或指数的状况下，可依据当地房地产价钱的改动状况和趋向作出判断，赐予调整。

5.2.7进行地区要素修正，应将可比实例在其外面环境状况下的价风格整为估价对象外面环境状况下的价钱。地区要素修正的内容主要应包含：繁荣程度，交通便利程度，环境、景观，公共配套设备齐备程度，城市规划限制等影响房地产价钱的要素。地区要素修正的详细内容应依据估价对象的用途确立。进行地区要素修正时，应将可比实例与估价对象的地区要素逐项进行比较，找出因为地区要素好坏所造成的价钱差别进行调整。

进行个别要素修正，应将可比实例在其个体状况下的价风格整为估价

对象个体状况下的价钱。有关土地方面的个别要素修正的内容主要应包含：面

积大小，形状，临路状况，基础设备齐备程度，土地平坦程度，地势，地质水

文状况，规划管束条件，土地使用权年限等;有关建筑物方面的个别要素修正的

内容主要应包含：折旧程度，装饰，设备设备，平面部署，工程质量，建筑结

构，楼层，朝向等。个别要素修正的详细内容应依据估价对象的用途确立。进

行个别要素修正时，应将可比实例与估价对象的个别要素逐项进行比较，找出

因为个别要素好坏所造成的价钱差别进行调整。

交易状况、交易日期、地区要素和个别要素的修正，视详细状况可采纳百分率法、差额法或回归剖析法。每项修正对可比实例成交价钱的调整不得超出20%，综合调整不得超出30%。

选用的多个可比实例的价钱经过上述各样修正以后，应依据详细状况计算求出一个综合结果，作为比准价钱。市场比较法的原理和技术，也可用于其余估价方法中有关参数的求取。

5.3利润法

运用利润法估价应按以下步骤进行：1采集有关收入和花费的资料;2估量潜伏毛收入;3估量有效毛收入;4估量营运花费;5估量净利润;6采纳适合的资本比率;7采纳适合的计算公式求出利润价钱。注：

潜伏毛收入、有效毛收入、营运花费、净利润均以年度计。

净利润应依据估价对象的详细状况，按以下规定求取：l出租型房地产，应依据租借资料计算净

利润，净利润为租借收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。租借收入包含有效毛租金收入和租借保证

金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应依据租借契约规定的租金涵义决定弃取。若保

证合法、安全、正常使用所需的花费都由出租方担当，应将四项花费所有扣除;若维修、管理等花费所有或

部分由承租方负担，应付四项花费中的部分项目作相应调整。2商业经营型房地产，应依据经营资料计算

净利润，净利润为商品销售收入扣除商品销售成本、经营花费、商品销售税金及附带、管理花费、财务费

用和商业利润。3生产型房地产，应依据产品市场价钱以及原资料、人工花费等资料计算净利润，净利润

为产品销售收入扣除生产成本、产品销售花费、产品销售税金及附带、管理花费、财务花费和厂商利润。4

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还没有使用或自用的房地产，能够照有益润的近似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净利润，或直接

比较得出净利润。

估价中采纳的潜伏毛收入、有效毛收入、营运花费或净利润，除有租约限制的以外，都应采纳正

常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采纳租约所确立的租金，租约期外的租金应采纳正常客

观的租金。利用估价对象自己的资料直接计算出的潜伏毛收入、有效毛收入、营运花费或净利润，应与类

似房地产的正常状况下的潜伏毛收入、有效毛收入、营运花费或净利润进行比较。若与正常客观的状况不

符，应进行适合的调整修正，使其成为正常客观的。

在求取净利润时，应依据净利润过去、此刻、将来的改动状况及可获利润的年限，确立将来净收

益流量，并判断该将来净利润流量属于以下哪一种种类：1每年基本上固定不变;2每年基本上按某个固走的

数额递加或递减;3每年基本上按某个固定的比率递加或递减;4其余有规则的改动情况。

资本化率应按以下方法剖析确立：l市场提取法：应采市集场上三宗以上近似房地产的价钱、净

利润等资料，采纳相应的利润法计算公式，求出资本化率。2安全利率加风险调整值法：以安全利率加上

风险调整值作为资本化率。安全利率可采纳同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行宣布的一年按期

存款年利率;风险调整值应依据估价对象所在地域的经济现状及将来展望、估价对象的用途及新旧程度等确

定。3复合投资利润率法：将购置房地产的抵押贷款利润率与自有资本利润率的加权均匀数作为资本化率，

按下式计算：R=M·Rm十(1-M)Re(5.3.5)式中R----资本化率(%);M----贷款价值比率(%)，低押贷款额占房地产

价值的比率;Rm--抵押贷款资本化率(%)，第一年还本息额与抵押贷款额的比率;Re--自有资本要求的正常利润

率(%)。4投资利润率排序插入法：找出有关投资种类及其利润率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确立资本化率。

资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物质本化率，他们之间的关系应按下式确立：

RO=L*RL+B*RB(5.3.6)式中RO----综合资本化率(%)，合用于土地与建筑物合一的估价;RL----土地资本化率(%)，

合用于土地资本估价;RB----建筑物质本化率(%)，合用于建筑物估价;L----土地价值占房地产价值的比率

(%);B----建筑物价值占房地价值的比率(%)，L+B+100%。

计算利润价钱时应依据将来净利润流量的种类，采纳对应的利润法计算公式。

对于独自土地和独自建筑物的估价，应分别依据土地使用权年限和建筑物耐用年限确立将来可获

利润的年限，采纳对应的有效年限利润法计算公式，净利润中不该扣除建筑物折旧和土地获得花费的摊销。

对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限擅长或等于土地使用权年限时，应依据土地使用权

年限确立将来可获利润的年限，采纳对应的有效年的利润法计算公式，净利润中不该扣除建筑物折旧的土地获得花费的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于使用权年限时，可采纳以下方式之一办理：1先依据建筑物耐用年限确立将来可获利润的年限，采纳对应的有效年的利润法计算公

式，净利润中不该扣除建筑物折旧和土地获得花费的摊销;而后再加上土地使用权年限高出建筑物耐用年限

的土地节余使用年限价值的折现值。2将将来可获利润的年限假想为无穷年，采纳无穷年的利润法计算公式，净利润中应扣除建筑物折旧和土地获得花费的摊销。

5.4成本法

运用成本法估价应按以下步骤进行：1采集有关成本、税费、开发利润等资料;2估量重置价钱或重修价钱;3估量折旧;4求出积算价钱。

重置价钱或重修价钱，应是从头获得或从头开发、从头建筑崭新状态的估价对象所需的各项必需

成本花费和应纳税金、正常开发利润之和，其组成包含以下内容：l土地获得花费;2开发成本;3管理花费;

4投资利息;5销售税费;6开发利润。注：开发利润应以上地获得花费与开发成本之和为基础，依据开发、建筑近似房地产相应的均匀利润率水平来求取。

详细估价中估价对象的重置价钱或重修价钱组成内容，应依据估价对象的实质状况，在第条

列举的价钱组成内容的基础上酌予增减，并应在估价报告中予以说明。

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5.4.4同一宗房地产，重置价钱或重修价钱在采纳土地与建筑物分别估量、而后加总时，一定注意成本

组成区分和互相连接，防备漏项或重复计算。

求取土地的重置价钱，应直接求取其在估价时点状况的重置价钱。

建筑物的重置价钱重修价钱，可采纳成本法、市场比较法求取，或经过政府确立宣布的房子重置

价钱扣除土地价钱后的比较修正来求取，也可按工程造价估量的方法详细计算。建筑物的重置价钱，宜用

于一般建筑物和因年代长远、已缺乏与旧有建筑物同样的建筑资料，或因建筑技术变迁，使得旧有建筑物

还原建筑有困难的建筑物的估价。建筑物的重修价钱，宜用于有特别保护价值的建筑物的估价。

成本法估价中的建筑物折旧，应是各样原由造成的建筑物价值的损失，包含物质上的、功能上的和经济上的折旧。

建筑物消耗分为可修复和不行修复两部分，修复所需的花费小于或等于修复后房地产价值的增添

额的，为可修复部分;反之为不行修复部分。对于可修复部分，可直接估量其修复所需的花费作为折旧额。

扣除折旧后的建筑物现值可采纳以下公式求取：l直线法下的建筑物理值计算公式：V=C-(C-

1)2双倍余额递减法下的建筑物现值计算公式：V=C-(1-Z/N(5.4.9-2)成3新折扣法下的建筑物现值

计算公式：V=C·式3)中V----建筑物现值(元，元/M2);C----建筑物重置价钱或重修价钱(元，元/M2);S----

建筑物估计净残值(元，元/M2;T----建筑物已使用年限(年);N----建筑物耐用年限(年);Q----建筑物成新率(%)。

注：不论采纳上述哪一种折旧方法求取建筑物现值，估价人员都应亲临估价对象现场，察看、判定建筑物的

实质新旧程度，依据建筑物的建成时间，保护、养护、使用状况，以及地基的稳固性等，最后确立应扣除

的折旧额或成新率。

4.10建筑物耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限。估价采纳的耐用年限应为经济耐用年限。经济耐用年限应依据建筑物的建筑构造、用途和维修养护状况，联合市场状况、四周环境、经营利润状况等综合判断。

估价中确走建筑物耐用年限与折旧，遇有以下状况时的办理应为：1建筑物的建设期不计八耐

用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物完工查收合格之日起计;2建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，

应按建筑物耐用年限讨算折旧;3建筑物耐用年限擅长土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧;4

建筑物出现于补办土地使用权出让手续以前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用

年限计算折旧;5建筑物出现于补办土地使用权出让手续以前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，

应按建筑物已使用年限加上地使用权节余年限计算折旧。

积算价钱应为重置价钱或重修价钱扣除建筑物折旧，或为土地的重置价钱加上建筑的现值，必需

时还应扣除因为旧有建筑物的存在而致使的土地价值损失。

新开发土地和新建房地产可采纳成本法估价，一般不该扣除折旧，但应试虑其工程质量和四周环

境等要素赐予适合修正。

5.5假定开发法

运用假定开发法估价应按以下步骤进行：l检查待开发房地产的基本状况;2选择最正确的开发利用

方式;3估计开发建设期;4展望开发达成后的房地产价值;5估量开发成本、管理花费、投资利息、销售税费、

开发利润、投资者购置待开发房地产应负担的税费;6进行详细计算。

假定开发合用于拥有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应掌握待开发房地产在

投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。待开发房地产投资开发前的状态，包含生地、

毛地、熟地、旧房和在建工程等;投资开发后的状态，包含熟地和房子(含土地)等;投资开发后的房地产的经

营方式，包含销售(含预售)上、租(含预租)和自营等。

运用假定开发法估量的待开发房地产价值应为开发达成后的房地产价值扣除开发成本、管理花费、

投资利息、销售税费、开发利润和投资者购置待开发房地产应负担的税费。

展望开发达成后的房地产价值，宜采纳市场比较法，并应试虑近似房地产价钱的将来改动趋向。

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开发利润的计算基数可取侍开发房地产价值与开发成本之和，或取开发达成后的房地产价值。利

润率可取同一市场上近似房地产开发项目相应的均匀利润率。

运用假定开发法估价一定考虑资本的时间价值。在实质操作中宜采纳折现的方法;难以采纳折现的

方法时，可采纳计算利息的方法。

5.6基准地价修正法

运用基准地价修正法估价应按以下步骤进行：1采集有关基准地价的资料;2确立估价对象所处地

段的基准地价;3进行交易日期修正;4进行地区要素修正;5进行个别要素修正;6求出估价对象宗地价钱。

进行交易日期修正，应将基准地价在其基准日期时的值调整为估价时点的值。交易日期修正的方

法，同市场比较法中的交易日期修正的方法。

地区要素和个别要素修正的内容和修正的方法，同市场比较法中的地区要素和个别要素修正的内

容和修正的方法。

运用基准地价修正法评估宗地价钱时，直按当地对基准地价的有关规定履行。

不一样估价目的下的估价

6.0.l房地产估价按估价目的进行分类，主要有以下类型：1土地使用权出让价钱评估;2房地产转让

价钱评估;3房地产租借价钱评估;4房地产抵押价值评估;5房地产保险估价;6房地产课税估价;7证地和房子拆迁赔偿估价;8房地产切割、归并估价;9房地产纠葛估价;10房地产拍卖底价评估;11公司各样经济活动中波及的房地产估价;12其余目的的房地产估价。

6.1土地使用权出让价钱评估

土地使用权出让价钱评估，应依照《中华人民共和国城市房地产管理

法)、《中华人民共和领土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及当地拟订的实行方法和其余有关规定进行。

土地使用权出让价钱评估，应分清土地使用权协议、招标、拍卖的出让方式。协议出让的价钱评估，应采纳公然市场价值标准，招标和拍卖出让的价钱评估，应为招标和拍卖底价评估，参照6.10房地产拍卖底价评估进行。

土地使用权出让价钱评估，可采纳市场比较法、假定开发法、成本法、基准地价修正法。

6.2房地产转让价钱评估

房地产转让价钱评估，应依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和领土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》以及当地拟订的实行细则和其余有关规定进行。

房地产转让价钱评估，应采纳公然市场价值标准。

房地产转让价钱评估，宜采纳市场比较法和利润法，可采纳成本法，此中待开发房地产的转让价钱评估应采纳假定开发法。

以划拨方式获得土地使用权的，转让房地产时应切合国家法律、法例的规定，其转让价钱评估应此外给出转让价钱中所含的土地利润价值，并应注意国家对土地利润的办理规定，同时在估价报告中予以说明。

6.3房地产租借价钱评估

房地产租借价钱评估，应依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和领土地管

理法》人城市房子租借管理方法》以及当地拟订的实行细则和其余有关规定进行。

从事生产、经营活动的房地产租借价钱评估，应采纳公然市场价值标准。住所的租借价钱评估，

应履行国家和该类住所所在地城市人民政府规走的租借政策。

房地产租借价钱评估，可采纳市场比较法、利润法和成本法。

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以营利为目的出租划拨土地使用权上的房子，其租借价钱评估应此外给出租金中所含的土地利润

值，并应注意国家对土地利润的办理规定，同时在估价报告中予以说明。

6.4房地产抵押价值评估

房地产抵押价值评估，应依照《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、

〈城市房地产抵押管理方法》以及当地和其余有关规定进行。

房地产抵押价值评估，应采纳公然市场价值标准，可参照设定抵押权时的近似房地产的正常市场

价钱进行，但应在估价报告中说明将来市场变化风险和短期强迫处罚等要素对抵押价值的影响。

房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。依法不得抵押的房地产，没有

抵押价值。初次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值。再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已

担保债权后的余额部分为抵押价值。

以划拨方式获得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除估计处罚所得价

款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，可采纳以下方式之一办理：1第一求取假想为出让土地使

用权下的房地产的价值，而后估计由划拨土地使用权转变成出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等

款额，二者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。2

用成本法估价，价钱组成中不该包含土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变成出让土地使用权应缴纳

的款额。

以拥有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应试虑设走抵押权以及抵押限期届满时

土地使用权的节余年限对抵押价的影响。

以享受国家优惠政策购置的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权益人可处罚和利润的份额部分

的价值。

以按份额共有的房地产抵押的，其抵押值为抵押人所享有的份额部分的价值。

以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。

6.5房地产保险估价

房地产保险估价，应依照《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和

其余有关规定进行。

房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评

估。

保险价应是投保人与保险人订立保险合同时作为确立保险金额基础的保险标的价值。保险金额应

是保险人担当赔偿或给付保险金责任的最高限额，也应是投保人对保险标的实质投保金额。

房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾祸或不测事故而遭到损失的建筑物的价值，

估价方法宜采纳成本法、市场比较法。

房地产投保时的保险价值，依据采纳的保险形式，可按该房地产投保时的实质价值确立，也可按保险事故发生时该房地产的实质价值确立。

保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，应掌握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。

对于此中可修复部分，宜估量其修复所需的花费作为损失价值或损失程度。

6.6房地产课税估价

6.6.l房地产课税估价应按相应税种为审定其计税依照供给服务。

6.2有关房地产税的估价，应按有关税法详细履行。

房地产课税估价宜采纳公然市场价值标准，并应切合有关税法的有关规定。

6.7征地和房子拆迁赔偿估价

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征地和房子拆迁赔偿估价，分为征用乡村集体所有的土

地的赔偿估价(简称征地估价)和拆迁城市国有土地上的房子及其

隶属物的赔偿估价(简称拆迁估价)。

征地估价，应依照《中华人民共和领土地管理法》以及当地拟订的实行方法和其余有关规定进行。

拆迁估价，应依照《城市房子拆迁管理条例》以及当地拟订的实行细

则和其余有关规定进行。

依照规走，拆掉违章建筑、超出同意限期的暂时建筑不予赔偿;拆掉未

超出同意限期的暂时建筑赐予适合赔偿。

推行作价赔偿的，可依据当地政府确立宣布的房子重置价钱扣除土地价钱后联合建筑物成新估价。

依法以有偿出让、转让方式获得的土地使用权，依据社会公共利益需要拆迁其地上房子时，对该土地使用权假如视为提早回收办理，则应在拆迁赔偿估价中包含土地使用权的赔偿估价。此种土地使用权赔偿估价，应依据该土地使用权的节余年限所对应的正常市场价钱进行。

6.8房地产切割、归并估价

房地产切割、归并估价应注意切割、归并对房地产价值的影响。切割、归并前后的房地产整体价

值不可以简单等于各部分房地产价值之和。

切割估价应付切割后的各部分分别估价。

归并估价应付归并后的整体进行估价。

6.9房地产纠葛估价

房地产纠葛应付纠葛案件中波及的争议房地产的价值、交易价钱、造价、成本、租金、赔偿金额、

赔偿金额、估价结果等进行科学的判定，提出客观、公正、合理的建议，为协议、调停、仲裁、诉讼等方

式解决纠葛供给参照依照。

房地产纠葛估价，应按相应种类的房地产估价进行。

房地产纠葛估价，应注意纠葛的性质和协议、调停、仲裁、诉讼等解决纠葛的不一样方式，并将其作为估价依照，协调当事人各方的利益。

6.10房地产拍卖底价评估

地产拍卖底价评估为确立拍卖保存价供给服务，应依照《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民

共和国城市房地产管理法》和其余有关规定进行。

房地产拍卖底价评估，第一应以公然市场价值标准为原则确立其客观合理价钱，以后再考虑短期

强迫处罚(迅速变现)等要素的影响确立拍卖底价。

6.11公司各样经济活动中波及的房地产估价

公司各样经济活动中波及的房地产估价，包含公司合资、合作、联营、股份制改组、上市、归并、

吞并、分立、销售、破产清理、抵债中的房地产估价。这类估价第一应认识房地产权属能否发生转移，若

发生转移，则应按相应的房地产转让行为进行估价;其次应认识能否改变原用途以及这类改变能否合法，并

应依据原用途能否合法改变，?quot;保持现状前提"或"变换用途前提"进行估价。

公司合资、合作、股份制改组、归并、吞并、分立、销售、破产清理等发生房地产权属转移的，

应按房地产转让行为进行估价。但应注意财产清理与抵押物处理近似，属于强迫处罚、要求在短时间内变

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现的特别状况;在购置者方面在必定程度上与公司吞并近似，若不一样意改变用途，则购置者的范围遇到必定

限制，其估价宜低于市场价值。

6.11.3公司联营一般不波及房地产权属的转移，公司联营中的房地产估价，主要为确立以房地产作为

出资的出资方的分派比率服务，宜依据详细状况采纳利润法、市场比较法、假定开发法，也可采纳成本法。

6.12其余目的的房地产估价

其余目的的房地产估价，包含房地产伤害赔偿估价等。

房地产伤害赔偿估价，应掌握被伤害房地产在伤害发生前后的状态，对于此中可修复部分，宜估

算其修复所需的花费作为伤害赔偿价值。

估价结果

对不一样估价方法估量出的结果，应进行比较剖析。当这些结果差别较大时，应找寻并清除出现差

异的原由。

对不一样估价方法估量出的结果应做以下检查：l计算过程能否有误;2基础数据能否正确;3参数选

择能否合理;4能否切合估价原则;5公式采纳能否适合;6采纳的估价方法能否适合估价对象和估价目的。

在确认所采纳的估价方法估量出的结果无误以后，应依据详细状况计算求出一个综合结果。

在计算求出一个综合结果的基础上，应试虑不行量化的价钱影响要素，对该结果进行适合的调整，

或取整，或认定该结果，作为最后的估价结果。当有调整时，应在估价报告中明确论述原由。

估价报告

估价报告应做到以下几点：1全面性：应完好地反应估价所波及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐备，配套;2公正性和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象价钱或价值的要素进行客观的介绍、剖析和评

论，作出的结论应有充分的依照;3正确性：用语应力争正确，防止使用含糊其词或易生误会的文字，对未经查实的事项不得草率写入，对难以确立的事项应

予以说明，并描绘其对估价结果可能产生的影响。4归纳性：应用简短的文字对估价中所波及的内容进行高度归纳，对获取的大批资料应在科学鉴识与剖析

的基础长进行挑选，选择典型、有代表性、能反应事情实质特点的资料来说明状况和表达看法。

估价报告应包含以下部分：l封面;2目录;3致拜托方函;4估价师申明;5估价的假定和限制条件;6

估价结果报告;7估价技术报告;8附件。

对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价结果报告可采纳表格的形式。

除此以外的估价结果报告，应采纳文字说明的形式。

估价报告应记录以下事项：l估价项目名称;2拜托方名称或姓名和往

所;3估价方(房地产估价机构)名称和住处;4估价对象;5估价目的;6估价时点;7价值定义;8估价依照;9估价原则;10估价技术路线、方法和测算过程;11估价结果及其确立的原由;12估价作业日期;13估价报告应用的有效期;14估价人员;15注册房地产估价师的申明和署名、盖印;16估价的假定和限制条件;17附件，应包含反应估价对象地点、四周环境、形状、外观和内部状况的图片，估价对象

的产权证明，估价中引用的其余专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明。

估价报告中应充分描绘说明估价对象状况，包含估价对象的物质实体状况和权益状况，此中：1对土地的描绘说明应包含：名称，坐落，面积，形状，四至、四周环境、景观，基础设备齐备程度，土地平坦程度，地势，地质、

水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况。2对建筑物的描绘说明应包含：名称，坐落，面积，层数，建筑构造，装饰，设备设备，平面部署，工程---------------------------------------------------------精选文档---------------------------------------------------------------------精选文档就在里

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质量，建成年代，保护、养护、使用状况，地基的稳固性，公共配套设备齐备程度，利用现状，权属状况。

估价报告中注册房地产估价师的申明应包含以下内容，并应经注册房地

产估价师署名、盖印：1估价报告中估价人员陈说的事实，是真切的和正确的。

估价报告中的剖析、建议和结论，是估价人员自己公正的专业剖析、建议和结

论，但遇到估价报告中己说明的假定和限制条件的限制。3估价人员与估价对象没有(或有已载明的)利害关系，也与有关当事人没有(或有已载明的)个人利害关系或成见。4估价人员是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行剖析，形成建议和结论，撰写估价报告。5估价人员已(或没有)对估价对象

进行了实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名。6没有人对估价报告供给了重要专业帮助(如有例外，应说明供给重要专业帮助者的姓名)。7其余需要申明的事。估价告由注册房地估价名、盖印并加盖估价机构公章才拥有法律效劳。在估价告上

名、盖印的注册房地估价和加盖公章的估价机构，估价告的内容和任。

道德

估价人和估价机构不得作任何虚的估价，做到公正、客、。

估价人和估价机构保持估价的独立性，必回避与自己、属及其余有益害关系人有关的估

价。

9.0.3估价人和估价机构若感觉自己的能力所限而以某房地行估价，不接受估

价拜托。

估价人和估价机构妥当保存拜托方的文件料，未拜托方的面可，不得将拜托方的文

件料私自公然或泄露别人。

估价机构行政府定的估价收准，不得以不正当原由或名目收取外的用，或降低收

准，行不正当的争。

估价人和估价机构不得将格借别人使用或允别人使用自己的名，不得以估价者身

份在非自己估价的估价告上名、盖印。

附A

估价告的范格式

A.0.l封面：：(房地估价告)估价目名称：(明本估价目的全称)拜托方：(明本估价

目的拜托位的全称，个人拜托的个人的姓名)估价方：(明本估价目的估价机构的全称)估价人：

(明参加本估价目的估价人的姓名)估价作日期：(明本次估价的起止年代日，即正式接受估价委

托的年代日至达成估价告的年代日)估价告号：(明本估价告在本估价构内的号)

目：：目一、致拜托方函二、估价申明三、估价的假和限制条件四、估价

果告(一)(二)⋯五、估价技告(可不供给拜托方，供估价机构存档和有关部等)(一)(二)⋯

六、附件(一)(二)⋯

致拜托方函(：)致拜托方函致函象(拜托方的全称)致函正文(明估价象、估价目的、

估价点、估价果)致函落款(估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人名、盖印)致函日

期(致函的年代日)

估价师申明：(标题：)估价师申明我们郑重申明：1我们在本估价报告中陈说的事实是真切的和正确的。2本估价报告中的剖析、建议和结论是我们自己公正的专业剖析、建议和结论，但遇到本估价报告中已说明的假定和限制

条件的限制。3我们与本估价报告中的估价对象没有(或有已载明的)利害关系，也与有关当事人没有(或有已载明的)个人利害关系或成见。4我们依照中华人民---------------------------------------------------------精选文档---------------------------------------------------------------------精选文档就在里

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共和国国家标准《房地产估价规范》进行剖析，形成建议和结论，撰写本评估

报告。5我们已(或没有)对本估价报