各大知名地产商业街 商业广场营销定位策划方案

第一部分项目分析一、项目概况（略略）二、项目SWOOT分析（一）优势：1、本案地处“解放碑正大大门”----临江门，地地理位置优越越；2、处于解放碑碑商业繁华地地带，投资价价值高、消费费者认知度高高；3、本案“直通通轻轨”的必经通道道，带来的超超大人流；5、“世贸”出众的地标标以及“迪康百货”的开业，突突显的商业价价值；6、本案的环型型布局，容易易把握人流动动线，且商业业使用率较高高；7、内部5米通通道布局，有有利于产品品品质及形象提提升，区别于于其他一般地地下商场；8、本案8个出出入口以及7部扶梯，体体现与地面交交通连接的便便利以及硬件件配套优势；；9、项目特殊性性（轻轨工程程）受到政府府扶持；（二）劣势：1、对消费者而而言“地下工程”，在商业环环境上与地面面商业物业的的“认识差距”；（三）机会点：：1、近几年重庆庆市房地产的的发展趋势给给项目奠定了了良好的市场场环境；2、解放碑特殊殊的商业价值值对消费者超超强的吸引力力；3、轻轨的开通通以及“轻轨经济”带来投资热热潮和投资信信心；4、轻轨经济带带来的市场进进一步繁荣；；5、解放碑大量量商铺拆迁，对对大批经营户户的有效吸引引；（四）威胁点：：1、周边新兴的的各类投资物物业，使投资资者有更多的的选择机会；；2、其他各区打打造各自的“商业中心”导致商业物物业在各区的的成倍的增长长，使经营商商家严重分散散；3、部分地下商商场的经营不不善以及部分分开发商的不不良行为对市市场造成的影影响；4、分零销售的的“产权式商铺”对市场的冲冲击；5、2004年年下半年由于于市场供应量量的增加，已已经导致市场场的疲软以及及消费者“选择的观望”。上述分析说明：：本案的位置置、区位、商商业大环境及及“直通轻轨”使其项目的的自身条件优优势明显。同同时，项目地地处重庆市最最繁华的商业业中心，周边边商业林立，业业态成熟，竞竞争压力较大大。必须通过过准确、独特特的市场定位位、合理的规规划设计扬长长避短，并制制定有效的营营销策略，选选择恰当的入入市时机，采采用整合营销销传播策略，建建立差异化的的品牌形象，迅迅速建立认同同感，同时运运用熟练的销销售技巧和方方式打动目标标客户，促成成销售，以确确保项目开发发的圆满成功功。第二部分市市场分析一、宏观房地产产市场（一）由于国家家宏观经济政政策的积极引引导，房地产产行业处在快快速度发展和和调整的阶段段；（二）重庆在全全国经济地位位不断攀升，给给房地产行业业带来前所未未有的机遇；；（三）房价中不不合理的成分分正在消除，房房地产交易成成本逐渐下降降；（四）重庆市房房地产规模化化、集约化开开发初具端倪倪；（五）市场营销销，竞争手段段逐渐走向成成熟和规范；；（六）重庆市经经济环境的改改善，消费者者收入的提高高；（七）城市基础础设施的完善善，城市规模模的不断扩大大，使重庆向向国际性大都都市的目标不不断迈进；（八）外来人口口对重庆市房房地产市场的的支撑；二、重庆市房地地产市场环境境重庆房地产市场场在国内外房房地产商纷纷纷看好西部大大开发的机遇遇下，房地产产开发正呈现现出增量开发发型发展的态态势，其主要要表现出以下下几大特点：：（一）20044年全市固定投投资快速增长长，投资规模模继续扩大；；（二）经济快速速、持续发展展，使房地产产业保持快速速的发展速度度；（三）城市旧城城改造力度加加大，城市拆拆迁量大，在在很大程度上上带动了房地地产市场的发发展；（四）政府已经经出台的一些些政策或采取取的措施也对对房地产市场场发展带来诸诸多积极因素素；（五）货币分房房政策的进一一步落实刺激激房地产消费费；（六）大量外地地企业、外行行业进入重庆庆房地产市场场；（七）投资性物物业市场异常常活跃；大批批商业裙楼分分零销售，“产权式品牌牌商场”大量上市。（八）银行信贷贷政策调整，竞竞争进一步加加剧。三、商业用房数数据解读（一）、截至今今年9月，重庆商商业营业用房房空置面积累累计已达230万平方米，在在全国40个重点城市市中，重庆市市商业用房空空置面积高居居榜首；（二）、空置一一年以上的商商业营业用房房面积为150万平方米，同同比增长30．9％。渝中区区空置面积最最多；（三）、空置一一年以上的商商服用房面积积中，渝中区区18．48万平方米，仍仍居首位，（四）、1至99月，重庆商商业营业用房房投资同比增增长23．8％，投资量量占全市房产产投资总额的的14．6％。（五）、1至99月，商业营营业用房新开开工面积同比比增长17．7％，而整个新开开工面积同比比增长只有1．2％；商业营业用用房的竣工面面积同比增长长4．9％，而销售售面积(现房)却同比下降降了7．9％。备注：以上数据据源至“重庆市统计计局”。四、解放碑商圈圈市场特点（一）解放碑商商业区是全市市人流量最大大的地区之一一；（二）大型零售售商场分布集集中、业态齐齐全、经营档档次搭配合理理；（三）解放碑商商圈的经营规规模、营业水水平、单位面面积营业额等等数据居全市市首位；（四）商品经营营种类丰富、完完善；（五）商品品牌牌林立，中外外名牌商品聚聚集；（六）相关配套套设施、服务务设施渐趋完完善，管理有有序；（七）消费者主主要来自本市市、周边区市市及外地旅游游者；（八）消费者购购物普遍以中中高档为主，对对品牌注重度度较高；（九）消费者对对重百、大都都会(太平洋百百货)、新世纪纪等大型购物物场所认知度度较高；五、近期开业//即将开业的的大型商场商场名称商场地址商场区域备注时代美美百货时代豪苑裙楼解放碑西南地区顶级百百货货/已开业迪康百货世贸中心裙楼解放碑四川百货业进军军重重庆市场的的首首家百货/已开业人人乐华宇名都城裙楼楼石桥铺“深圳人人乐”重庆庆首店,日用百货/超市/已开业茂业百货北辰天街对面江北观音桥商圈圈“深圳茂业”重重庆首首店,号称重庆/西南最大的的百货商场/已开业北京华联华宇广场裙楼沙坪坝北京华联重庆的的第第二家店/已开业家乐福斌鑫世纪城杨家坪明年春节开业沃尔玛国投大厦杨家坪明年春节开业远东百货北辰天街江北区今年年底开业正大易初莲花力帆体育城江北区明年春节开业王府井百货正升康都沙坪坝王府井在重庆的的第第二家店,预计明年开开业六、“分零销售售商铺”部分个案（一）帝景摩尔尔1、项目情况：：该项目目前正在在进行平街一一层商铺的前前期认购工作作，总占地面面积为20000㎡，其中本本次销售的平平街一层面积积约在16000㎡左右，商商铺面积均为为4㎡，销售价价格为23800元/㎡。2、回报方式：：项目采用反租形形式，由开发发商统一经营营业主无经营营权，开发商商与业主签定定限期为30年的代管合合同，前20年开发商按10%的年回报率率对业主进行行租金返还，后10年按市场租金价格进行返还。3、分析：（1）该项目位位于南坪浪高高百盛商场旁旁，地理位置置优越；（2）项目单价价较低、单套套商铺面积较较小，商铺总总价在9万余元左右右；（3）20年内内10%的年回报率率对业主进行行租金返还，对对小投资者有有较强的吸引引力。（二）立洋百货货1、项目情况：：立洋百货业已经经营数年目前前经营状况良良好，此次将将裙楼部分进进行分零销售售，并继续由由立洋百货经经营。商铺总总价控制在10万元左右，开开发商承诺按按7%的年回报率率对业主进行行租金返还，返返还期长达15年，15年后按市场场租金价格进进行返还。2、分析：（1）目前该商商场的经营状状况较好，此此时裙楼部分分进行销售能能给投资者较较高的信心；；（2）15年内内7%的年回报，单单个商铺总价价在15万元左右，对对小型投资者者具有一定的的吸引力。（三）光宇·阳阳光海岸1、项目情况：：该项目位于江北北区建新西路路，此次销售售临街门面及及负一层的商商铺，临街商商铺销售单价价为39800元/㎡，内部商商铺单价为12500元/㎡，销售数数量共计170间，临街门门面25间、商铺145间，商铺总总价仅10余万元。2、回报方式：：该项目商铺单价价较低仅12500元/㎡，大部分分商铺在8㎡—15㎡，总价仅10余万元。如如采用按揭方方式进行购买买，开发商承承诺反租两年年，两年的租租金为按消费费者所购买商商铺5成10年的按揭标标准计算的两两年按揭款，开开发商将此款款项一次性计计入客户的首首付款。3、分析：该项目采用以月月按揭款作为为租金标准，返返还给业主并并一次性计入入客户的首付付款中，变向向再次降低了了“投资门槛”。如按该项项目的操作模模式进行反算算，该项目中中E-78#商铺，面积9.56、单价12500元/㎡，总价仅1195000元。两年的的按揭款返还还后，购房款款的首付金额额仅4万余元。（四）茂业·东东方时代1、项目情况：：该项目位于观音音桥渝北车站站阳光城旁，于10月1日正式开业经营，平街层总营业面积7680㎡。前期平街层商铺的临街部分进行了销售，目前正在销售平街层中间段的商铺。商铺面积多为10㎡—15㎡，单价在7—8万/㎡之间，总价较高，该项目定位以中低档的百货产品为主。由于目前正处于开业活动期间，其经营状况尚有待观察。2、分析：该项目虽已投入入正式运营，能能否正常经营营还有待观察察。由于该项项目销售的商商铺面积较大大、单价较高高。总价均在在50万以上，对对于中小型投投资者有较大大的限制。（五）嘉年华1、项目情况：：该项目地处嘉陵陵公园金源酒酒店旁，地理理位置优越。目目前销售项目目的LG层，共计181个铺面，面面积在5㎡—50㎡之间。其其中店面12间，单价5—6万元/㎡，商铺169间，单价35000元/㎡—40000元/㎡。整个LG层定位为“女性主题时时尚卖场”，目前正在在进行前期认认购，该项目目共15层，其中地地下二层，地地面15层。1—4层定位为IT—MALL（数码4C店）；5—9层为娱乐、休休闲、美食等等业态；10—15层计划打造造高端商务写写字楼。2、分析：该项目是近期投投入市场的一一个商业项目目，其LG层的产品与与佳侬类似，价价格相对较低低，市场定位位明确，数码码电脑城、娱娱乐休闲等业业态有利于整整个项目人气气的提升。七、现有地下商商场分析名称面积（㎡）价格经营类型地理位置明珠地下商场开敞式（柜台）5—15租金：300元元//月㎡服装、饰品沙区双巷子步行行街街地下菜园坝地下商场场隔断式8—155租金：250——4450元/月㎡书刊批发、鞋类类、服服装、干杂杂渝中区菜园坝火火车车站广场杨家坪地下商场场隔断式8—100租金：280——3350元/月㎡服装、饰品九龙坡区杨家坪坪文文化广场杨家坪人防工程程隔断式5—155售价：2300000元/㎡（均价）无明火均可，不不限限经营类型型九龙坡区杨家坪坪广广场转盘南坪地下商场隔断式5—100租金：180——2250元/月㎡服装、饰品、鞋鞋类类南岸区宏声广场场转转盘地下三峡广场隔断式6.5--1120租金80-2550元//月㎡售价：1800000元/㎡（均价）㎡㎡㎡服饰、餐饮、皮皮具具等综合业业态态沙坪坝区三峡广广场场步行街流行前线隔断式5-20000租金150-3350元元/月㎡服饰、餐饮、皮皮具具等综合业业态态南坪步行街地下下两路口地下商场场隔断式3—155租金：250——5500元/月㎡水果、服装、干干杂杂、钟表两路口皇冠大扶扶梯梯入口处中环.银座隔断式8—155套内均价3.77万万/㎡中高档品牌专卖卖、精精品店、精精品品服饰、名名表表城、化妆妆品品、饰品、品品品牌餐饮、皮皮皮草、IT类、主力小小百货、快快餐餐中心、咖咖啡啡厅、手机机专专卖区、影影音音店、书店店、水水吧、酒吧吧、工工艺品、休休闲闲影视厅、旅旅旅游、工艺艺品品专卖解放碑青年路世纪商城（沙区区）服装、饰品渝碚路世纪广场场商商城地下丽岛春天隔断式5—155套内均价3.00万万/㎡休闲娱乐、精品品服服饰、流行行前前沿解放碑八一路地地下下分析：（一）客观原因因造成多数地地下商场采用用小开间、多多通道设计，使使商场内部通通道错综复杂杂，对商场经经营带来了不不便；（二）各地下商商场均地处本本区域黄金地地段，消费人人流量大，商商业价值高，区区位优势明显显；（三）从经营类类型来看，目目前投入使用用的地下商场场均是以传统统的中、低端端商业业态为为主；（四）从经营模模式看，各地地下商场均是是大而全、小小而全的模式式；（五）部分项目目虽在前期商商场规划中较较有特色，且且销售情况良良好，但在后后期经营中商商场无专业的的商业经营管管理机构，造造成商家经营营欠佳；（六）部分项目目无整体推广广概念，没有有形成特色化化市场，品质质档次较为缺缺乏；（七）项目规划划设计无甚特特色，功能配配套不完善，仅仅有三峡广场场、流行前线线、丽岛春天天配置较好，如如：中央空调调、自备发电电机、自动消消防系统等设设施；（八）在项目规规划设计上，各各商场对人的的疲劳周期和和购物习惯考考虑较少，缺缺乏从硬件上上为消费者提提供一个良好好的购物环境境。（九）已经经营营的地下商场场中，“杨家坪地下下商场”是重庆市最最早的地下商商业之一，其其规模也是重重庆之最，由由于项目开发发的时间较早早，现已形成成了固定消费费网络，所以以经营状况较较好；（十）“流行前前线”虽然在经营营前期经营状状况较差，但但通过硬件设设施的改善及及物业管理的的加强，经营营状况逐渐回回转，出租率率目前较高，达达到95%左右。（十一）“浪高高”由于从硬件件上为消费者者提供了比较较细致的服务务，且商场采采取整体经营营，统一管理理的方式，故故经营状况较较好；（十二）“丽岛岛春天”在销售阶段段营销较为成成功，但由于于项目自身的的原因以及后后期经营管理理的不善，虽虽位于解放碑碑的黄金地段段，但目前经经营状况较差差；八、在售地下商商场状况（一）钻酷该项目位于沙坪坪坝双巷子步步行街，北连连沙坪坝地下下商场，南接接三峡广场。项项目定位为青青年时尚购物物中心，规划划建设四大经经营区域，将将目标客户群群锁定为周边边大专院校的的青年人群。自2004年6月开始认购，8月正行开盘销售。负一层价格为28000元/㎡，负二层为19000元/㎡。由于价格相对较低，在短时间内负一层完成了近60%、负二层约30%的销售，但由于由于沙坪坝商业形态发展趋势迅速和大量产权式商铺的推出，后期销售成绩欠佳。（二）佳侬商业业街佳侬商业街是目目前江北区唯唯一的地下人人防商场，销销售阶段分为为了一、二期期。项目一期期以8㎡左右的商商铺为主，总总价在15万元左右；；项目二期以以6㎡左右的商商铺为主，总总价在20万元左右。目目前销售率约约90%，部分商铺铺在2004年12月底交付使使用，经营定定位以经营中中、低档百货货业为主，10月份已开始始招商，预计计明年初正试试营业。九、解放碑主要要街道商铺调调查（一）五一路编号经营业态数量(个)租金价格(元//㎡㎡·月)套内面积1服装8200-400020--30㎡㎡2精品服饰2300-500060—80㎡3空调专卖130030㎡4灯饰24200-400015--40㎡㎡5燃具2300-400015--35㎡㎡6建材530025--30㎡㎡7字牌43508--12㎡8雕刻130012㎡9音像制品57200-400030--60㎡㎡10餐馆13200-400030--50㎡㎡11棉麻制品120030㎡12油漆430025㎡13五金630030㎡14玻璃4200-400030--60㎡㎡15换气扇120025㎡16装饰材料420040—60㎡17美容美发9200-500020—30㎡18中央空调1300100㎡19锁具330030㎡20复印13506㎡21不锈钢530020—30㎡22五金用具140035㎡23广告640010--25㎡㎡24标牌130050㎡25小吃店173008—20㎡26网吧1200-300060㎡27自动门具130030㎡28报亭23006㎡29烟酒副食43006—12㎡30眼镜行340015—30㎡31药房5200-400040—60㎡32保健中心135030㎡33摄影1200100㎡34电影院135鞋125085㎡36茶餐厅137长途电话2300-400015㎡38糕点2200-300030—40㎡39裁缝店13505㎡40美发中心340060—80㎡41奶制品140018㎡42卤制品140020㎡43银行2120—2000㎡㎡44乐器行125030㎡45迷彩服130025㎡46干鱼翅235020㎡47调味品440025—50㎡48粮油130015㎡49火锅底料140012㎡50茶叶335015—25㎡51酒楼280—100㎡㎡52厨具230012—15㎡53通讯130018㎡54皮具130020㎡55诊所140030㎡56蜂蜜135012㎡57典当125㎡58电玩4300-400020—25㎡59婚纱照1300300㎡60精益眼镜1350100㎡61照像140010㎡合计242分析:五一路共共计243个铺面,经营业态共共计62种，流动人人口量为3000人次/小时，商铺铺经营状况比比较良好，但但由于大部份份为老旧的临临街商铺，从从经营户处了了解到的情况况，该路段即即将针对老旧旧商铺进行大大面积拆迁。（二）正阳街编号经营业态数量(个)租金价格(元//㎡㎡·月)套内面积1综合农贸市场12烟酒副食3300-60006—12㎡3餐馆4400-500025—30㎡4快餐1500100㎡5美容美发2300-400030㎡6音像130040㎡7小吃6300-500012—20㎡8藤艺家私150015㎡合计19分析：该路段为五一路路上的支路，上上接新华路雅雅兰电子城，下下通太平洋商商场。该路段段商铺数量较较少，经营业业态主要以餐餐饮为主，人人口流动量1000人次/小时，经营营状况一般，但但该路段前后后的租金价格格落差较大，靠靠五一路的部部份商铺属于于拆迁改造范范围。（三）八一路（好好吃街）编号经营业态数量（个）租金价格（元//㎡㎡·月）套内面积1照像2500-600025—30㎡2药房1500200㎡3银行112㎡4服装18400-600018—30㎡5电器公司180㎡6餐馆3500-600015—60㎡7音像店150030㎡8通讯150020㎡9皮鞋140018㎡10小百货150012㎡11小吃18800-10000010—15约㎡㎡12小卖部18005㎡13服装340030—50㎡14酒吧160㎡15酒店16八一宾馆合计53分析：八一路作为重庆庆的名吃街的的所在地，流流动人口量相相当大，平均均5000人次/小时，其经经营业态主要要以小吃为主主，商铺经营营面积较小，由由于经营状况况十分火爆，商商铺租金价格格较高，租金金价格在1000元/㎡·月左右，但但该类商铺主主要集中在好好吃街一期工工程；二期工工程现阶段新新建商铺较少少，大部分都都是旧式商铺铺，环境及配配套设施较差差，近期都面面临拆迁，所所以租金价格格较低，一般般都在400元/㎡·月。（四）凯旋路编号经营业态数量（个）租金价格（元//㎡㎡·月）套内面积1五金、机电、液液化化器152006—25㎡2美容美发525010—20㎡3干洗店22008—12㎡4音像125010㎡5餐馆520010—20㎡6便利店120035㎡7副食店32008—15㎡合计32分析：该路段人口流动动量较小，平平均400人次/小时；经营营业态主要以以五金为主，由由于其经营业业态不属于大大众型消费，所所以经营状况况一般，该路路段租金价格格在解放碑属属于较低区域域。（五）新华路（骨骨科医院到雅雅兰电子城）编号经营业态数量（个）租金价格（元//㎡㎡·月）套内面积1五金40200-250018--40㎡㎡2药房420020㎡3小家电16200-35008—15㎡4燃具525040㎡合计65分析：该路段属于重庆庆早期商铺，其其经营业态已已形成多年，主主要以五金、小小家电为主，是是重庆早期有有名的小家电电购买地，但但由于近年各各大电器商场场的冲击，经经营状况日趋趋逾下，租金金价格相对较较低，约为200元/㎡·月左右。（六）磁器街（磁磁器街至较场场口）编号经营业态数量（个）租金价格（元//㎡㎡·月）套内面积1餐厅130080㎡2服装325020—25㎡3餐馆330025—30㎡4广告8300-400020—30㎡5烟酒副食34006—10㎡6便利店130030㎡7小吃340015—20㎡8旅馆9五金1315020—45㎡10不锈钢130030㎡11药房125060㎡12水暖器材125050㎡13二手房230020—25㎡14仪表仪器330020—35㎡15化妆品135050㎡16糕点130035㎡17灯饰335025—40㎡18卫浴洁具135035㎡19管件325020—30㎡20银行230080—120㎡㎡21电工用具125060㎡22劳保530020—40㎡23橡塑425010—25㎡24油漆530025—45㎡25化工原料1015020—40㎡26卫生服务站160㎡27委托行130㎡28文具130020㎡29日杂120018㎡30伞具、称具125012㎡31电子称135020㎡32雨蓬130020㎡33小吃135012㎡34筛网430015—25㎡35电动工具135025㎡36工艺品130012㎡37药房135030㎡38印务130015㎡39胶粘剂230020—25㎡40五金劳保135015㎡41临床医疗检验门门诊诊部30042保温材料120015㎡43电衡器125018㎡44通讯设备130020㎡45化学试剂125040㎡46机电设备130030㎡47小五金120012㎡48日杂市场1200120—1500㎡㎡合计105分析：由较场口至凯旋旋路地段大部部份商铺是以以早期的住房房改建而成，商商铺经营配套套较差，安全全系数较低，整整体装修档次次较低；流动动人口量为500人次/小时，经营营状况较差，且且由于地理位位置及商铺自自身的条件限限制，租金价价格不太理想想，租金价格格为150—400元/㎡·月。（七）中华路编号经营业态数量（个）租金价格（元//㎡㎡·月）套内面积1电缆电线150015㎡2管件245025—30㎡3结核病防治所4灯饰10400-500030—45㎡5油漆140030㎡6服装52350-400015--45㎡㎡7小吃535010—15㎡8美容保健140030㎡9厨卫用品135025㎡10复印140010㎡11广告公司1400120㎡12茶叶235015—20㎡13奶制品140020㎡14音响140025㎡15卤菜135020㎡16餐馆135025㎡17烟酒副食340010—20㎡18酒楼2400500—90㎡㎡19通讯设备34508-18㎡20电工用具140020㎡21广告145012㎡22女人服饰广场1400800㎡23皮鞋10350-400015—80㎡24摄影235020㎡、1500㎡25精品服饰230080—100㎡㎡26饰品240015㎡27字牌140010㎡28挂历135012㎡29体育用品140090㎡30谭木匠150025㎡31酒吧120㎡32花店2350 6—10㎡㎡33电玩店150010㎡合计116分析：该路段属于人、车车流量较大的的支干道之一一，流动人口口量在1200人次/小时，其经经营业态较多多，经营状况况良好，租金金价格较高，但但签定的租赁赁时间都较短短，一般期限限为一年一签签。（八）青年路编号经营业态数量（个）租金价格（元//㎡㎡·月）套内面积1服装11500-800015—30㎡2皮具160015㎡3小吃3500-60006—18㎡4餐馆160020㎡5美容美发160030㎡6复印15008㎡7精品服饰180080㎡8烟酒副食25006—10㎡9餐厅3400-500050—70㎡10文具150045㎡11皮鞋160020㎡12五金机电150015㎡13裁缝7400-50004—8㎡14药房150030㎡15广告150015㎡16电工用具260020㎡17旅行社150012㎡18眼镜行150060㎡19五金工具市场1600100㎡20美容中心170070--80㎡㎡21美发中心350060—90㎡22酒廊1合计46分析：该路段与与中华路交叉叉，但人流比比较集中，商商业形态也比比较成熟，人人口流动量在在2000人次/小时，经营营状况良好，租租金价格较高高，但由于聚聚富三期的修修建，大量的的商铺处于拆拆迁规划的范范围中。（九）民权路编号经营业态数量（个）租金价格（元//㎡㎡·月）套内面积1精品服装2500-600050—70㎡2报亭14006㎡3药房2100—1200㎡㎡4照像160012㎡5自助银行125㎡6茶楼7旅馆8服装4600-80006—25㎡9快餐厅180㎡10饰品150030㎡11皮鞋260035—45㎡12餐馆180030㎡13糕点180012㎡14服装百货1500100--12200㎡15银行1100㎡16烟草18008㎡17劳保18006㎡18香庄16005㎡19通讯4500-80006—15㎡20水果16006㎡21茶叶180025㎡22皮包16008㎡23美发中心150060㎡合计30分析：该路段属于人口口密集处，流流动人口量为为3000人次/小时，经营营业态较多，商商铺的经营状状况良好。在在调查过程中中我们发现，该该地段商铺租租赁方式分为为两种：1）、15㎡左右的为1万元/月并缴纳5000元保证金；2）、商铺面面积较大的可可以按租金价价格为500-6600元/㎡·月出租，但但租赁合同一一年一签。小结：调查中了解到的的项目周边的的街道上的租租金差异化十十分明显，在在同一条街道道上距离较近近的铺面也有有一定程度的的租金差异。八一路上“蓝与与白”旁的铺面租租金价位约为为660元/㎡；而距离离较近的另一一铺面租金仅仅为500元/㎡左右。该该地块上由于于已经进行了了一定的经营营规划，经营营者对于目前前的经营环境境尚比较满意意。太古广场场内的铺面租租金的差异不不大，租金价价位约在300元/㎡—350元/㎡。中华路路上合众商场场内的租金约约为330元/㎡；但中华华路的临街铺铺面租金约为为600元/㎡。位于本项目中华华路路段出口口处的新东方方女人广场，一一楼入口处租租金约为2000元/㎡，内部铺铺面的租金仅仅有180元/㎡—350元/㎡不等。第三部分项项目定位一、项目功能定定位本案占据渝中区区黄黄金地段，且且且与轻轨车车站站相连通，起起起到人流的的集集中与分流流的的作用，故故本本案需营造造黄黄金枢纽概概念念，将本项项目目定位为高高档档服装饰品品的的主题商场场——品牌专卖主主题商场（以以以经营服装装、服服饰类为主主，其其他产品类类为为辅）。经经营营业态含概概品品牌服装服服饰饰、流行服服饰饰、时尚用用品品等。通过对本案品质质与与企业品牌牌的的树立，力求求将本案打打造造成一个经经营营时尚流行行服服饰的专业业商商场，建立时时尚流行服服饰饰与消费者者直直接面对面面交交易的快速速通通道平台，树树树立“重庆市首席席时尚消费费明明星”的典范形象象。二、项目区域划划分分名品名店廊------邹容路段/部分邹容支支路段时尚流行街------中华路段/部分邹容支支路段三、区域经营业业态态描述1、名店名品廊廊主要业态：品牌牌男男女服装服服饰饰次要业态：品牌牌化化装品、名名表表、珠宝、鞋鞋鞋类、皮具具、礼礼品店等2、时尚流行街街主要业态：流行行服服装、时尚尚饰饰品、偶像像服服装专卖店店、时时尚酷品店店、精选商店店；次要业态：淘店店、美美容美发店店、家家居饰品、皮皮皮鞋美容店店、眼眼镜店、魔魔术术店等；四、产品拟经营营范范围（一）特色服饰饰类类：淑女装装、少少女装、流流行行时装、时时尚尚女鞋、前前卫卫坤包等；；（二）休闲服饰饰类类：牛仔服服饰饰、运动服服饰饰、动感服服饰饰等；（三）饰品：首首饰饰、装饰、配配配饰、珠宝宝、钟钟表、眼镜镜等等；（四）化妆品、香香水等（五）服务性业业种种：美容、美美美发等五、对业种的特特别别建议为丰富商场的业业态态以及轻轨轨的的特点，建建议议限量增加加某某些经营业业态态，并进行行定定向、定点点、限限量销售。如：数码冲印店店、书书报厅、西西饼饼店、便利利店店、影音制制品品店、鲜花花店店等。（一）以上每种种业业态的数量量，以以不超过两两家家为益；（二）分置区域域，主主要在中华华路路段/邹容支路段段考虑；六、本案图纸有关图纸附后：：图（一）------商铺平面分分布图/景观及路标标指示示意意图图图（二）------功能定位及及业态规划划图图第四部分行行销销策略一、目标客户群群定定位（一）目标客户户群群特性1、属于社会的的富裕裕阶层和中中产产阶级;2、具有成熟的的投资资理念、丰丰富富的经营经经验验，有洞悉悉市市场前沿商商机机的超强能能力力；3、具有一定的的文化化素养与审审美美情趣；（二）目标客户户群群分析1、成熟的商业业经营营者；这部分客户较早早进进入“商业行业”，是行业中中的佼佼者者，积积累了丰富富的的经验；对对极极具商业价价值值的物业不不会会放过，由由于于资金雄厚厚，对对类似本案案的的物业的投投入入，既可自自己己经营，也也可可投资。2、专业投资者者这部分客户群已已经经过前期资资本本积累,属于“先富起来”的一批人，大大大多文化程程度度不高，但但投投资经验丰丰富富，投资心心态态成熟，理理智智务实，相相信信实实在在在的的、逻辑性性强强的投资分分析析，同时由由于于市场因素素等等问题，需需转转向投资以以获获取更大的的经经营利润空空间间。3、非“专业投投资者”（资资金较充足足，但但不知如何何使使用）这部分客户群具具有有充裕的资资金金实力，希希望望通过保障障性性较大的投投资资，获得稳稳定定的升值与与回回报；但欠欠缺缺投资经验验，相相信专家和和朋朋友的建议议，容容易受外在在因因素影响，投投投资较为冲冲动动。4.周转资金不不多，希希望通过自自身身眼光和知知识识来赚钱的的投投资者这部分客户群知知识识结构和综综合合素质较高高，意意识观念略略为为新潮和现现实实，对新生生事事物能给予予较较高关注度度，相相信自己的的眼眼光和判断断，会会结合政策策等等因素对投投资资目标作详详细细的考察，出出出手谨慎。二、营销总思路路（一）营销思路路本案属解放碑仅仅有有的“稀有资源”、项目体量量较小、价价值值珍贵，不不宜宜也不必做做大大量报媒广广告告。应充分分利利用项目（售售售楼处）所所处处的得天独独厚厚的地理位位置置，以形象象定定位的理念念为为宗旨，主主要要通过售楼楼处处展示及有有效效对应宣传传，树树立“重庆市首席席时尚消费费明明星”的高品质形形象，战略略性性的吸引重重庆庆市“商业行业”的“中坚力量”，同时锁定定投资者，引引引起市场的的强强势关注和和兴兴趣，在项项目目前期准备备就就绪，意向向客客户积累完完成成的前提下下，厚积薄发发，迅速推向向市场，实现现最经济，最最有效的销售售。（二）差异化路路线线市场定位差异化化，商商业规划差差异异化，目标标消消费群体细细化化，诉求传传播播差异化，行行行销差异化……完完全全塑塑造出一个个风风格迥异的的高高品质商业业物物业--“重庆市首席席时尚消费费明明星”；以惟我独独尊的个性性、时时尚的气质质与与健康的风风韵韵去占据投投资资者、经营营者者早已装不不下下太多复杂杂信信息的大脑脑，在在深层次里里触触动麻木的的买买方市场心心弦弦。三、营销重点（一）突显项目目稀稀有珍贵的的高高品质，通通过过项目形象象树树立公司的的品品牌；（二）强化本案案为为“重庆市首席席时尚消费费明明星”的概念；（三）抛弃“地地下下”概念，强调“解放碑正大大门直通轻轻轨轨的商场”比“地上”更具优势的的认知；（四）强调并突突出出项目“轻轨概念、轻轻轻轨经济”、“轻轨商场”的优势；（五）强化本案案地地处临江门“黄金枢纽”、“解放碑门户”的优势；（六）强调项目目“主题时尚商商场”的定位；（七）突显本案案的的细节（如如装装饰、商场场景景观）设计计；；（八）突显本案案后后期商场经经营营管理能力力；；（九）售楼处的的建建设、布置置以以及内部装装饰饰装修、道道具具的配合使使用用；四、营销方式：：（一）客户资源源销销售利用我司操作“时时代豪苑”、“三峡广场”、“丽岛春天”、“佳侬商业街”等项目所积积累的客户户网网络资源进进行行销售先期期销销售，并可可利利用“客户带客户”传播销售（二）现场销售售现场为商业物业业销销售的重要要环环节，加之之本本案所处优优越越的地理位位置置，客户需需通通过现场认认知知本案的品品质质，故做好好现现场包装，通通通过销售人人员员利用现场场模模型、展板板、楼楼书等销售售工工具以及现现场场环境的营营造造，向客户户深深入浅出地地介介绍项目情情况况，并运用用销销售技巧，电电电话追踪等等形形式，引导导客客户消除顾顾虑虑，促成客客户户下单。（三）定向销售售主要针对渝中区区的的“品牌经营户”进行针对性性销售，包包括括直邮DM，以多渠道道获得客户户资资源，增加加客客户数量积积累累。（四）直效行销销本案的商铺面积积相相对较大，总总总价值较高高，因因此应加大大直直效行销的的力力度，即需需要要主动出击击。具具体程序是是首首先组建客客户户资料库进进行行分类，通通过过分析判断断针针对有意向向的的客户展开开直直销，经直直销销人员的初初期期接洽，巩巩固固其意向后后，再再吸引客户户到到售楼处，利利利用现场氛氛围围及人员的的讲讲解促成销销售售。五、阶段销售工工作作（一）前期重点点工工作准备1、售楼处的选选址；；2、售楼处的外外部及及内部布置置；；3、客户资源的的前期期整理、筛筛选选；4、人员组训。（二）销售蓄势势期期销售蓄势期为售售楼楼处正式接接受受对外咨询询至至本案正式式开开盘前。目的：引起市场场的的强势关注注、建建立本案的的知知名度、锁锁定定“中高档客户”。工作重点：1、通过售楼处处的有有效展示，引引引起市场的的关关注，锁定“一般消费者”；2、在此期间不不主动动要求媒体体做做“软文报道”（甚至不向向媒体提供供项项目的具体体信信息）；3、接受市场的的咨询询，针对价价格格，进行“市场要约”试探；4、针对我司原原有客客户资源中中的的“中高档客户”，进行前期期定向锁定定和和判断；5、针对其他客客户资资源以及“经营商家”，采取“信息直传”方式，即邮邮寄DM和直访进行行前期客源源锁锁定；6、利用我司销销售网网络，展开“网络销售”；7、对潜在“中中高档档客户”进行前期有有效宣传，如如如“航空杂志”、“商界”等；（三）开盘强销销期期目的：促使客户户下下单，掀起起市市场爆发。工作重点：1、本案的产品品定位位、形象定定位位等向公众众全全面告知；；2、在正式开盘盘前，集集中进行媒媒体体宣传，强强势势入市；3、项目的开盘盘，以以“开盘酬宾会”（暂命名）活活活动的形式式展展开；4、针对“中高高档客客户”采取“VIP”的销售方式式，先期销销售售；5、结合“VIIP”的销售方式式，先期进进行行“限量销售”，如“购买20㎡以上的可可购买”；6、“VIP”的销售方方式，其一一可可体现“大客户”的尊贵，其其二，造成成市市场的紧迫迫感感；7、对外部分开开放小小于20㎡以下的商商铺。（四）销售持续续期期1、本案销售整整体开开放，全面面吸吸纳各销售售层层面的客户户；；2、对“保留”和特殊铺王王（面积积超大、单单价价超高）定定向向直销。3、结合“轻轨轨开通通”，做相应SP活动；4、全面展现本本案优优势、品质质位位置、产品品、装装修等各项项优优势，进一一步步增强举棋棋不不定之客户户的的信心。5、利用客户介介绍客客户，使之之成成为活广告告，形形成“客户网络销销售”；（五）实施进度度表表备注：附件（一一）“轻轨临江门II号项目实施施进度表”附后六、销售计划（一）时间安排排1、售楼处交付付：22005年1月15日2、项目展示：：20005年1月15日—2005年3月15日（充分利利用用春节）3、项目开盘：：20005年3月16日（二）销售周期期及及销售计划划1、第一阶段周期：20055年年3月16日（正式开开盘）--20005年4月15日销售计划：完成成550%的销售面积积备注：20055年年3月16日为我司暂暂定的开盘盘时时间2、第二阶段周期：20055年年4月16日--20005年6月15日销售计划：完成成330%的销售面积积3、第三阶段周期：20055年年6月16日--20005年9月15日销售计划：完成成220%的销售面积积七、项目价格策策略略（一）价格估算算1、收益还原法法项目周边租金：：A．中华路段：：临街街商铺租金金为为350元/㎡/月—650元/㎡/月B．青年路段：：临街街商铺租金金为为400元/㎡/月—800元/㎡/月C．新东方女人人广场场：一楼入入口口处租金为2000元/M2/月 内内部商铺租金金为1180元/㎡/月—350元/㎡/月D．五一路段：：临街街商铺租金金为为200元/㎡/月-500元/㎡/月E．正阳街段：：临街街商铺租金金为为300元/㎡/月-600元/㎡/月F．八一路段：：临街街商铺租金金为为400元/㎡/月-1000元/㎡/月G．新华路段：：（骨骨科医院到到雅雅兰电子城城）临临街商铺租租金金为200元/㎡/月-350元/㎡/月H．磁器街（磁磁器街街至较场口口）：：临街商铺铺租租金为150元/㎡/月—400元/㎡/月通过项目周边临临街街门面的租租金金的比较，以以以及项目周周边边商家对本本项项目租金的的预预估，预计计本本项目套内内面面积租金300//㎡/月用收益还原法推推算算本项目价价格格，投资回回收收年限按10-15年的上限计计算，则：：项目价格=30000×12××115=5440000元/㎡2、同区域同质质产品品比较对项目周边相同同商商业物业的的价价格分析，通通通过市场比比较较法推算本本项项目的价格格：：定价因素细化因素权重中环·银座丽岛春天地域因素环境比例得分比例得分升值前瞻30.92.70.92.7商业气氛90.87.219人文气氛21212自然环境21.12.212治安状况50.94.50.94.5区域印象61.16.616交通车行、管制21212公共交通40.93.614地段、口岸91.210.819政府规划41.14.41.14.4配套银行21212轨道交通2120.71.4商场20.81.60.81.6产品因素产品规模51.57.51.36.5产品定位71717硬件设施（中央央空空调、喷淋淋系系统、感应应器器等）31.13.31.13.3装修（地面、顶顶棚棚、墙面）31313休闲配套（景观观、中中庭等）51.36.515物业管理物管资质1110.60.6营销市场时机、营销销包包装13113113其它承建商11111发展商实力51.57.50.63物业管理21.12.20.61.2工程进度31.13.31.13.3合计100106.997.5中环·银座：3370000×1000//106..99=3466112元/㎡丽岛春天：3220000×11000/977..5=3228821元/㎡通过两项目在定定位位及地理位位置置等各方面面与与本项目的的比比较，运用用加加权平均推推算算本项目价价格格：本项目=3466112×655%%+3288221×355%%=3399885元/㎡（注：修正系数数主主要参考两两项项目所处位位置置、两个项项目目销售时间间及及项目形象象等等因素）3、其他区域同同质产产品比较以在售项目”佳佳侬侬商业街二二期期”目前销售价价格为例：300000元/㎡30000×11220%=3366000元/㎡（注：修正系数数1120%主要参考项项目区位位位置置差异的因因素素）4、同区域地面面商业业物业售价价比比较▲在售已售商业业物业业纽约·纽约：一一层售价113--1144.3万/㎡雅地天际：一层层售售价15--118万/㎡▲地面租金返算算地面商业物业由由于于具体地段段、位位置的因素素，故故租金差异异较较大，我们们将将解放碑的的地地面租金按450元/㎡/月取值，同同样按15年收回投资资进行计算算得得出，地面面商商业物业的的售售价为81000元/㎡。从以上数据的比比较较分析，从从保保守原则出出发发，我们取取低低线值做参参考考81000元/㎡。通过以上四种方方法法的推算，平平平均得出本本项项目的价格格：：销售价格=5440000×3300%+3339985×4400%+3660000×1100%+8110000×2200%=4995594元/㎡参考系数备注：：收收益还原法法（周周边项目的的租租金）按30%的因素考虑虑；同区域同质项目目按按40%的因素考虑虑；其他区域同质产产品品按10%的因素素考虑；同区域地面商业业物物业售价按20%的因素考虑虑。（二）价格策略略项目所处的地理理位位置以及“直通轻轨”的优势，结结合项目体体量量不大的特特点点，本案的的价价格整体采采用用“一步到位”的定价策略略，而非一一般般房地产项项目目的低开高高走走原则。定价策略主要理理由由：1、此种定价策策略，与与项目的品品质质相吻合；；2、项目的规模模，不不适合采取“低开高走”；3、项目在销售售过程程中，其销销售售控制不适适合合“直接价格控控制”，较适合“销控保留”；4、项目的产品品功能能划分，已已将将项目区分分为为两个不同同层层面的产品品；；（三）价格体系系1、价格制定考考虑的的主要因素素（1）商铺所处处的区位位位置；（2）商铺的面面积大小小；（3）商铺与柱柱、通道道、功能房房的的关系2、项目的价格格根据我司对市场场的的把握、对对商商业物业操操作作的经验以以及及对消费者者的的把握，我我司司认为本案案的的均价为53,4889元。备注：附件(二二))“轻轨临江门II号项目价格格表--草案”附附件件(三)“轻轨临江门II号项目价格格草案--统计表”附后（四）价格的执执行行1、在本案正式式开盘盘前，不断断的的研究、把把握握市场的变变化化及动态；；2、在“销售蓄蓄势期”期间间，直接面面队队消费者，并并并进行“市场要约”试探；3、正式开盘前前最终终确定价格格；；4、项目正式开开盘后后，正常销销售售情况下，对对对价格不做做战战略性调整整（即即“一步到位”定价策略）第五部分宣宣广广策略一项有效的宣传传推推广策略的的制制定，首要要在在于营销策策略略的使命、在在在于品牌得得以以成立的品品性性、在于自自创创形式感。统统统而言之，是是是“高性价比”的实效性。一、项目形象定定位位项目的形象是项项目目品牌塑造造的的重要支撑撑，同同时是项目目差差异化的基基本本条件之一一。一一个好的项项目目形象不仅仅能能推动营销销工工作的开展展，创创造附加值值，而而且为树立立房房地产开发发公公司的企业业形形象及后续续的的项目开发发打打下坚实的的基基础。所以对本项目而而言言应充分重重视视项目的形形象象建设，通通过过对项目的的形形象定位在在项项目的前期期工工作中得以以贯贯彻执行，从从从而为项目目面面向市场、提提提高竞争力力提提供保障。基于本项目自身身所所提供的有有利利条件，结结合合目标客户户的的群体个性性的的表现性要要求求，拟订项项目目的总体形形象象定位为：：——欧洲气质时尚尚策源地打造“重庆高高档流行文化化化的引领者者，重重庆市首席席时时尚消费明明星星”。新重庆缺缺乏代表性性，解解放碑需要要代代表性。“欧洲“是人文文之所，是时时时尚生活的的指指标，是气气度度和品质活活生生生的注解解；；“重庆时尚”由由何而而来？由认认可可和感受而而来来——我们来代表表；“策源地”———犹如如革命星火火的的传承依赖赖于于榜样和偶偶像像，正是解解放放碑旁、世世贸贸中心之下下根根基版图；；是是可以承载载的的使命，也也应应该是我们们项项目可以经经营营的旗帜性性概概念。二、品牌建设和和概概念传播在此说品牌，基基于于两方面理理由由。一是商商业业地产大量量开开发形成的的消消费滞停，二二二是轻轨于于开开发商的经经营营性机会。就就就要求可以以使使用品牌营营销销手法——既要回避展展现项目的“一般行为效效果”，又要借机“以新立形”占据山头，扬扬扬名立万。所谓“概念传播播”，在此此不是指制制造造一个概念念来来传播，而而是是说将我们们的的传播行为为方方式概念化——这是合乎我我们项目“高”定位的配合合方式。三、品牌个性个性其实是任何何一一个事物都都具具备的本性性，但但我们说的的是是项目推广广的的、表现给给受受众的个性——它既是表演演性的，同同时时还必须是是自自身具备的的。我我们的定义义是是“因为金贵而而矜贵”——或者说是“矜贵的金贵贵”。也就是我我们要追求求的的“品牌感觉”。四、诉求重点李嘉诚的地产投投资资制胜秘诀诀是是“地段，地段段，还是地地段段！”，我们的地地段已经让让我我们无须说说地地段了，我我们们的秘诀应应该该是“品质，品质质，就是品品质质！”优势、劣势易于于分分析，既不不必必妄自尊大大，也也不可能视视而而不见；“欧洲气质时尚策源地地”是什么？我我们不必去证证明，但给给了了我们表现现成成为代表的的机机会。我们们的的品质，可可以以有效的区区别别于市民以以为为的“类似印象”——这恰恰是我我们说明表表现现上需要不不纠纠缠、简单单超超越关键点点。惟惟有实际的的品品质感，可可以以无须解释释、争争辩的拉开“类似印象”、支撑我们们的形象。五、推广名称从不同的定义原原理理和推广需需求求拟订了以以下下项目案名名，供供我们商议议、甄甄别。（一）企业商标标式式：A．轻轨——利利昌城城B．轻轨——利利昌名名店城（二）冠名借力力式式：A．轻轨·新天天地B．轻轨·新视视界C．轻轨·时空空D．轻轨·国际际名店店坊E．轻轨·世贸贸名店店城F．轻轨·名尚尚购物物城（三）自创特色色式式：A．世贸金环B．轨道春天（四）推荐使用用：：综合以上区名方方式式，我们建建议议使用A．轻轨名店城城B．轻轨名店世世家六、诉求方法“轻轨经济”对对重庆庆建设、重重庆庆人民生活活的的影响，本本是是个好话题题，却却也是个大大话话题。利用用它它来服务于于项项目肯定有有效效。不少住住宅宅建设项目目已已经受益于“轻轨经济”的影响，我我们的使用用应应该是自然然的的坐享其成。我我们的项目目就就是“轻轨经济”最前端的形形象代表，就就就是“轻轨经济”的直接展现——不容质疑。项项项目得天独独厚厚的地理位位置置也无须赘赘述述。我们有有条条件把项目目置置之于“矜贵”的位置，不必必大肆做广广告告，与所谓谓竞竞争对手混混为为一谈。所以，我们的方方法法是：利用售售楼处做品品质质的充分展展现现，同时也也是是吸引目标标客客户的有利利手手段，在项项目目未开盘前前不不做报媒宣宣传传，在此期期间间不主动要要求求本地媒体体做做“软文报道”（甚至不向向媒体提供供项项目的具体体信信息）。而而是是在国内知知名名杂志上做做形形象广告——“从外到内”提升品质，这这这样以最经经济济的广告投投入入保障项目“金贵”品质的实现现。针对品质品牌的的建建立，在相相关关营销推广广的的每一个环环节节体现品质质感感。（简单单的的一句话，却却却需要项目目每每一位有关关参参与人员深深刻刻的认识和和负负责的维护护）。七、推广规划“百分之二十的的人掌掌握世界上上百百分之八十十的的财富”，我们真正正针对的是是金金字塔顶端端的的人群。“高端产品”下行的影响响力合乎“瀑布理论”，高端往下下的消费意意愿愿是仰望瀑瀑布布、在其气气势势的感召下下形形成的。所所以以，我们的的项项目形象推推广广手法、表表现现形式、应应用用品设计，一一一定是重庆庆认认可的、而而又又是本身具具备备的“气质”、“时尚”、“矜贵”的表现。以品牌运营方式式集集中展现项项目目本质——品质，就是是我们的主主体体行为；对对于于常规模式式，我我们只是利利用用其实际功功能能。大体分为形象塑塑造造阶段（部部分分）和品牌牌建建设阶段（部部部分），交交叉叉部分配合合销销售节奏合合理理调整。（一）形象塑造造阶阶段（部分分）：：1、利于制作为为特殊殊材质效果果的的标志。2、具宣明个性性的标标准色、辅辅助助图形。3、强烈的欧洲洲前沿沿时尚表情情及及表现形式式感感的利用和和模模仿。4、地标性、刺刺激性性、极端品品质质感的展示示中中心。5、3D（实景景模拟）形象象象演示片6、精致模型（重重点点表现项目目和和轻轨及周周边边建筑关系系）7、投递DM（但但绝非重庆庆普普遍曲解的“宣传单”，应该是眼眼见实物就就被被其品质征征服服的“精致画册”）（二）品牌建设设阶阶段（部分分）：：1、项目VISS的高高规格设计计、制制作和规范范划划执行2、展示中心的的“品品质化运行”3、推广应用品品的精精致制作和和实实效使用4、形象维护及及提升升活动策划划5、公关危机管管理体体系八、媒介规划在形象塑造工作作的的有力开展展下下，媒体的的选选择和发布布方方式的“自我化”是我们在常常规似是而而非非的广告效效果果之上，来来拟拟订广告行行为为的原则。1、国内知名杂杂志上上形象广告——“以外到内”提升品质2、航空杂志上上项目目广告——对目标消费费者的行为为附附和（针对对浙浙温商人及及来来渝投资者者）3、开盘时的本本地主主流媒体同同时时发布整版版告告知广告九、广告执行及及预预算1、项目VISS设计250000元2、国内知名杂杂志形形象广告1000000元3、航空杂志上上项目目广告250000元4、开盘整版告告知广广告2000000元5、后期NP广广告（含含开发商企企业业形象推广广）2000000元第六部分经经济济分析对比比本案所处不可复复制制的地段特特性性以及重庆庆首首个轻轨商商场场、5米的超宽通通道、轻轨”的必经通道道、8个出入口以以及7部扶梯等等等强势优势势，决决定了本案案的的唯一性与与独独特性，相相邻邻周边商业业物物业不具备备可可比性。第七部分我我司司资源优势势一、客户网络资资源源（一）、本地客客户户资源1、我司代理的的“时时代豪苑”、“雅地天际”等积累的“中高档次”的客户资源源；2、我司代理的的其他他商业物业业项项目的客户户资资源，如“三峡广场”、“丽岛春天”、“佳侬商业街”；3、“美美时代代百货”的的经营户资资源源以及“美美时代百百货”的消费者客客户资源；；4、由于多年操操作商商业物业项项目目，积累的“经营户”的客户资源源；5、较知名的品品牌服服饰代理商商如如“苏定瑞”等客户资源源。（二）异地客户户资资源这部分客源一方方面面来自我司司积积累的在涪涪陵陵、万州、奉奉奉节等地的的客客户资源,另一方面来来自我司在在成成都、昆明明等等地操作项项目目积累的客客户户资源以及及上上海、武汉汉等等城市的协协作作关系单位位的的投资客源源。（三）预计首批批客客源及数量量客户姓名意向需求面积（㎡㎡）背景资料苏定瑞50浙江商会主席，时时代豪苑一、二二期共投资700万元。周庆华100专业地产投资人人,,在时代豪苑苑投资500万元、三峡峡广场投资100万元童瑞兵50投资时代豪苑110000万元、丽岛岛春天200万元顾金文50投资时代豪苑55000万元,丽岛春天80万元李玲50投资三峡广场5500万元,丽岛春天300万元苏刚贤未定投资丽岛春天22000万元李达绣30投资丽岛春天11000万元,三峡广场50万元唐容光20投资丽岛春天7700万元周生俊100投资时代豪苑22000万元徐翔占20投资丽岛春天8800万元刘洋20投资丽岛春天5500万元,时代豪苑400万元沈军福50投资丽岛春天33000万元林云20投资丽岛春天11000万元李乐20投资丽岛春天8800万元,时代豪苑100万元冉葵50投资三峡广场22000万元陈兴建未定投资丽岛春天7700万元周方签未定投资丽岛春天7700万元郑曾荣30投资丽岛春天9900万元,雅地天际60万元邓于平10投资丽岛春天7700万元杨昌明50投资丽岛春天7700万元,雅地天际100万元段红未定投资雅地天际7700万元,三峡广场50万元江渝文20投资雅地天际7700万元,时代豪苑100万元丁其南10投资佳侬商业街街550万元何亚军30投资佳侬商业街街550万元陈平20投资佳侬商业街街550万元,三峡广场50万元谭秋菊10投资雅地天际7700万元,叶长生50投资雅地天际22000万元,叶小风50投资雅地天际11550万元李仲江20投资三峡广场11550万元谭启30投资三峡