养老地产发展模式及规划设计含案例

养老地产发展模式及规划设计研究32主要内容养老地产的时代背景与政策环境养老建筑的单体设计规律1养老项目的经营模式分析养老项目的常见类型4养老项目设计实例分析5第一部分

养老地产的时代背景与政策环境2.国家和地方的养老政策相关情况1.我国老龄化的发展特征3.当前养老地产发展形势及问题1-1我国老龄化的发展特征我国老龄化现状什么是老年人？什么是老龄化社会？世界卫生组织定义：60岁以上的人群为老年人；一个国家60岁以上的人口超过10%时，即步入老龄化社会。我国的老龄化现状严峻截至2012年底，我国60岁以上人口数量达到1.94亿，比上年增加891万，占总人口的14.3%；65岁以上人口数量达到1.27亿，占总人口的9.4%；2013年，老年人口数量将突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平将达到14.8%。（资料来源：新华社“截至2012年底我国老年人口数量达到1.94亿”http:///jrzg/2013-02/27/content_2341164.htm）2012年总人口13.5亿老年人口1.94亿2020年总人口约14亿老年人口约2.56亿2050年总人口约12.8亿老年人口约4.34亿,约为少儿人口数量的2倍老年人口将长期保持在3-4亿人，约占总人口30%2051-2100年

18.29%

33.6%14.3%我国人口老龄化的主要特点人口基数大21世纪上半叶，我国将是世界上老年人口最多的国家。21世纪下半叶，我国仍然是仅次于印度的第二老年人口大国。老年人口增长速度快发达国家用了近百年的老龄化过程，我们用了27年就已经赶超。老龄化超前工业化、城市化发展我国目前尚属发展中国家，人均生产总值世界排名还很靠后，多数老年人及其家庭“未富先老”不同国家从老龄化社会跨入老龄社会需要的时间对比老龄化社会：65岁以上的人口超过7%老龄社会：65岁以上的人口超过14%我国人口老龄化的主要特点高龄老人多，长期照料问题大2007-2050年，80岁以上高龄老人占老年人口比例将从9.7%增加到23%。“空巢家庭”增多当前城市家庭中，超过半数的老人是空巢家庭；65岁以上空巢老人逾5100万，约占老年人口近25%。（资料来源：2006年2月23日，全国老龄办发布的《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》）我国高龄老人增长趋势80岁以上高龄老人占老年人口的比例空巢老人数量及比例1-2国家和地方的养老政策相关情况国家养老政策总结国家养老支持性政策的发展时间轴从2011年起，政府出台政策密度加大，鼓励社会养老产业，老年产业逐渐社会化、多元化，养老地产是21世纪的朝阳产业。各地方推行多种政策促进养老建设1.促进民办养老机构建设措施提供建设、运营补贴星级评定奖励土地供应税费优惠鼓励融资医疗政策2.制定养老设施专项规划①提供供建设、、运营营补贴贴资料来来源：：全国国养老老服务务业走走势月月度2012年第9期，北北京师师范大大学中中国公公益研研究院院老年年福利利研究究中心心编截止2012年9月已出出台的的社会会办养养老机机构运运营扶扶持政政策各地方出台台的补贴贴可分分为以下三三类:床位建建设补补贴：：按照新新增床床位每每张一一次性性建设设补贴贴床位运运营补补贴：成后后投入入使用用，每每张床床位按按月发发给运运营补补贴一次性性建设设补助助：部分地地区对对新建建或租租赁项项目进进行一一次性性建设设补助助补贴力力度不不断增增强，，但落落实有有困难资料来源：全国养老服务业走势月度2012年第2期，北京师范大学中国公益研究院老年福利研究中心编各省市给予民办养老床位的一次性建设补贴比较提升至2~2.5万元各省市市不断断出台台对民民办养养老床床位力力度更更高的的补贴贴政策策，然然而由由于补补贴认认证各各项手手续门门槛高高、政政策落落实力力度较较低，，能领领到补补贴的的民办办养老老机构构很少少，对对民办办养老老机构构促进进作用用并不不大。。住宅商业金融医疗设施养老综合用地②部分分省市市试水养老老专项项用地地参考资资料：：《北京将将采取取招标标形式式推养养老设设施用用地》；《关于规规范我我国养养老产产业用用地发发展的的专项项建议议》中国公公益研研究院院养老老研究究中心心养老设设施用用地现现状：没有专项用用地、、土地地成本本高绝大部部分养养老项项目只只能以以招拍拍挂方方式获获得居居住用用地、、商业业用地地、医医疗用用地等等，前前期土土地成成本非非常高高，直直接影影响到到后期期盈利利水平平。开始试点养养老用用地：目前国土部部正在在深入入研究究支持持养老老产业业发展展的用用地政政策，，并鼓励地地方国国土资资源局局进行行实践践探索索，山东东、四四川、、广东东等地地正在在试点点养老老用地地。北京出出台养养老综综合用用地：《北京市市2013年度国国有建建设用用地供供应计计划》出台，，率先先提出出养老老综合合用地地。。养老老设施施用地地共100公顷，，主要要集中中于近近郊，，少数数为五五环周周边。。用地获获取主主要采采取招招标形形式，，不会会采取取拍卖卖和挂挂牌，，以防防止地地价抬抬高。70%的住宅宅用地地不到30%的商业业金融融用地地少量的的养老老医疗设设施用用地③水、、电、、燃气及及税费费优惠惠税费优惠水费电费燃气营业税土地使用税房产税根据国国家出出台的的《关于鼓鼓励和和引导导民间间资本本进入入养老老服务务领域域的实实施意意见》，优优惠惠政策主主要可可分为为：免征养养护服服务营营业税税；免征自自用房房产、、土地地房产产税、、城镇镇土地地使用用税；；机构与与居民民家庭庭用电电、用用水、、用气气、用用热同同价。。税费优优惠落落实尚尚待配合税费优优惠涉涉及民民政部部门与与供水水、供供电、、供暖暖部门门配合合，而而目前前各部部门间间在优优惠机机制配配合上上尚不不健全全，优优惠政政策落落实难难。参考资资料：：《关于鼓鼓励和和引导导民间间资本本进入入养老老服务务领域域的实实施意意见》；四川川日报报《多重政政策激激励养养老服服务业业》其他相相关政政策④星星级级评定定奖励励：养养老机机构按按星级级获得得奖励励近年来，北京、青青岛、武汉、南京京等多地陆续展开开对养老机构的星星级评定，按星级级划分收费标准，，并对不同星级给给予奖励。⑤鼓励融资：：引导金融机构用用于兴办养老机构构的信贷项目重庆、云南等多地地鼓励和引导金融机机构加快金融产品品和服务方式创新新，鼓励银行业金金融机构通过提供供按揭贷款的方式式帮助民办养老机构构建设，对符合条件的养老老机构及其建设项项目的合理信贷要要求，提供积极的的财政支持。⑥结合医疗服服务：符合标准的养老机机构医疗服务可以以纳入医保范围广东鼓励发展“养老院+医院”新模式，养老院可设医疗机机构。经卫生部门批准并并取得医疗机构执执业许可的养老服服务机构可设置医疗机构，经社会会保险行政部门审审核批准，可纳入入基本医疗保险定定点医疗机构范围围。参考资料：《重庆市近日出台政政策，社会养老机机构新增兴建养老老设施，增加床位位将得到财政补贴贴》《云南5年投10.8亿扶持养老服务设设施建设》《粤鼓励发展"养老院+医院"新模式养老院可可设医疗机构》1-3当前养老地产发展形势势及问题银发市场潜力巨大老年消费高速增长长2011年，全国总消费值值达121813亿元，其中老年消消费比重占11.18%，已逾1.3万亿元。据测算，，从2011年至2050年，老年消费占GDP的比重将从5.55%增加到17.25%。如果将养老、医医疗、照料、福利利与设施都纳入养养老的成本来测算算，到2050年，这个费用占GDP的比重将提高到23.31%。数据来源：《2010年度中国老龄事业业发展统计公报》全国老龄办全国老年人口1.78亿城市老年人口5464.87万农村老年人口12300万平均年支出4759元平均年支出15819元年支出14498亿元**巨大商机老年消费占GDP比值（数据来源：北京大学老龄健康康与家庭研究中心心测算）数据来源：第六次人口普查老龄产业亟待发展老年消费观念转变变，需求增大随着老年人生活水水平的提高，消费费观念的转变，老老年消费消费需求求正在向高层次、高质量、、个性化、多元化化的方向发展，花钱钱买健康、买年轻轻、买舒适、买享享受、买方便正成成为生活追求。多产业亟待发展目前，食品、医疗、营养养保健是老年消费费群体主要的消费费需求，养老服务、地产、服装、餐饮、旅游游、娱乐健身等正成为老年消费费群体的新增需求求点。老龄产业九大行业业养老地产的主要类类型及开发商发展展方向19老年住宅需求量大大，产品类型多样样化老年综合社区、老老年公寓、二代居居等多种地产类型型是未来养老住宅宅发展的方向。19当前养老地产的主主要类型经营难度高难易低老年服务中心老年社区康复中心老年公寓老年病医院两代居托老所短期入住福利养老院养老咨询中心临终关怀设施护理程度老年综合社区目前适合地产商开发的主要类型政府重点推进的养老设施类型各大房地产企业及及保险业试水养老老地产国内外运营机构积积极进入大陆日本：木下、礼爱、日医台湾：长庚近期养老产业的发发展受到全社会关关注开发商：万科、金融街、朗朗诗、远洋、保利利、万达投资商：国资委、中投险资企业：泰康、合众人寿、、人保、新华房地产开发商开发发项目存在的问题项目规模过大继4月中国石化斥资80亿元，在四川郫县花花园镇布局总体规规划占地2000亩的养老项目；5月，中国水电地产在在重庆璧山投资80亿元、占地3000亩，打造全国最大养养老地产项目。打着做养老地产的的旗号低价圈地，，然后卖住宅。业内人士一针见血指出出，土地是最难解决决的问题。若非出于无奈，并没有有任何一家开发商商会拿高价拍得的的土地去做养老地地产这种投资大、、回报期长的项目目。（资料来源：中国养老产业联联盟2013年7月第一期）养老地产养老地产的瓶颈在于运运营护理运营人才缺失失导致养老项目后后续经营问题目前我国养老机构护理理人员持证上岗率率低，多为下岗职职工或进城务工人人员，素质不高。工资低、工作累、社会会地位低等因素亦亦导致人员流动性性极强，成为许多多养老项目发展瓶瓶颈。缺乏运营管理团队和对对养老服务人才的的教育培养运营管理团队经验不足足等情况也对养老老项目后期运营造造成很大影响。养老院的护理人员员缺乏专业培训第二部分养老项目的常见类型2.公营、民营结合的的养老基地1.普通社区中的“9073”3.大型居住区中配建的养养老组团1.“9073”在普通社区中如如何体现？普通社区中的“9073”普通社区可建设老老年住宅、社区配配套养老服务设施施、养老公寓等90%为居家养老：建设专门的老年住住宅、老少户等3%为机构养老：配建老年公寓、老老年护理院等7%为社区养老：配建社区日间照料料中心提供相应的的养老服务案例1：天津武清民政部部养老示范区政府主导下进行的的企业地产项目民政部养老配套示范区包含多种类型和功能项目信息一期总用地面积29700平米一期总建筑面积17000平米2.公营、民营结合的养老老基地天津武清民政部养养老示范区养老综合服务楼培训中心（会议室、餐厅）老年医院（体检）老年护理楼（与医院邻近）老年住宅老年公寓旅馆健身活动中心（游泳馆）“五院合一一”：包包括敬老老院、残残障院、、孤儿院院、光荣荣院、收费老年公寓河北中捷捷民政事事业服务务中心项目信息总用地面积11公顷总建筑面积5.8万平米容积率0.53一期建设面积1.9万平米一期床位数306床政府建设的养养老设施案例2：河北中中捷民政政事业服服务中心心分期建设设顺序第1期第2期第3期河北中捷捷民政事业业服务中中心收费型老老年公寓寓第二期老年住宅宅地块项目信息总用地面积1324公顷（约2万亩）总建筑面积720万平米老年住宅总用地面积10公顷（约150亩）老年住宅总建筑面积18万平米案例1：金融街惠州养养老社区区地产开发发企业转转向新的的客户群群，走差差异化路路线第一期老年住宅宅地块3.大型居住住区中配配建的养养老组团形成小型型居住组组团，尺尺度亲切切主要配套设施施沿主要要道路设置，与各组团保保持较短短的服务务半径半护理组团团靠近医医院，联联系近便便绿化景观均布布，停车车就近处处理医院及康复中心会所底商半护理组团居住组团居住组团居住组团居住组团广东惠州州养老社社区高层高密密度养老老公寓案例2：广西南南宁嘉和和城养老地块老年公寓用地面积1.5公顷老年公寓总建筑面积6.3万平米高端公寓寓+医疗机构构东北侧景观资资源较好好，设置置养老公公寓，南南侧地块块布置商商品住宅第三部分养老项目目的经营营模式分分析案例2：台湾润润福生活活新象馆案例1：北京太太阳城案例1：北京太太阳城项目类型型及定位位：全程化养养老社区区服务对象象：自理、半半自理、、不能自自理的老老人开发方北京太阳城集团项目区位北京昌平开业时间2003年占地面积42公顷建筑面积32万平方米（24万平米老人住宅+8万平米持有型公建及老年公寓）床位数1500张左右（养老公寓部分）配套设施太阳城医院、购物中心、文化会展中心、奥林匹斯俱乐部、国医堂运营模式出售型+持有型运营模式式与经营营现状五种运营营模式：：销售产权权：居家家式养老老公寓销售使用用权：5年/10年使用权权购买金金+月费短期租赁赁：租期期1~2年，押金金+月费按天收费费：度假假型养老老公寓医院病房房类：附附属康复复公寓（（关怀病病房）业态比例例：70%销售+30%持有经营现状状：销售部分分盈利良良好，持持有部分分逐步实实现盈利利70%销售部分分三期均售售罄并实实现增值值，售出出价格较较周边楼楼盘高出出20%~30%。30%持有物业业：老年公公寓部分分通过月月费、民民政部床床位、运运营补贴贴可获得得20%左右纯利利润；医医院经过过8年运营实实现不赔赔本；购购物中心心等其他他配套设设施仍处处亏损经经营。适老化设设计：从规划到到户型均均采用无无障碍设设计3层以上楼楼栋均配配有医护护式电梯梯床头有紧紧急呼叫叫器板式楼栋栋满足老老人对通通风采光光需求配套服务务：入住老人人可到社社区餐厅厅就餐，，可享受受送餐；；每年一次次免费体体检；紧急呼叫叫系统，，24小时昼夜夜值班物物业；组织多种种娱乐文文化活动动；每天对单单身老人人电话联联络慰问问；其他购物物、医疗疗、家政政服务。。居家式养养老公寓板式居家家式公寓寓基本情况况：居家式公公寓共分分为三期期建设、、销售，，建筑面面积共24万平米，，建筑类类型分为为板式公公寓和独独栋别墅墅两种。。共计1300套公寓已已全部售售出，价价格高出出周边20%~30%，现居住住2000多名老人人。租赁型养养老公寓基本情况况：租赁式公公寓有A、B两栋，其其中A栋主要针针对半自自理和不不能自理理老人，，B栋针对健健康老人人，两栋栋楼共1000张床位，，已入住住625位老人（（房间基本住满满，单身老老人多倾倾向于包包房）。。收费标准准：押金5万元起步步，交纳纳的押金金越多房房租越便便宜，根根据不同同房型、、朝向，，价格每每月最低低1900元，最高高3800元。如果果是半自自理和无无自理老老人，还还要交纳纳不同级级别的护护理费和和伙食费费等。配套服务务：打扫房间间、巡诊诊服务；；营养配餐餐、送餐餐；组织多种种娱乐文文化活动动；针对A栋介护老老人服务务：紧急呼叫叫系统，，24小时巡诊诊；生活护理理、帮助助康复锻锻炼。配套设施38太阳城配配建7万平米养养老配套套设施，，包括：：太阳城医医院太阳城购购物中心心奥利匹斯斯俱乐部部文化会展展培训中中心国医堂太阳城医院太阳城购物中心奥林匹斯俱乐部文化会展培训既满足社区区内老人人的需求求，还可可向外界界提供医医疗、商商业、旅旅游度假假、会议议餐饮等等服务。。国医堂配套设施施：奥林林匹斯俱俱乐部概况：奥林匹斯斯俱乐部部于2010年开业，，地上两两层，地地下一层层，经营营面积2.5万平方米米，加入入RCI全球分时时渡假酒酒店及权权益交易易组织。。以温泉洗洗浴、医医疗保健健为特色色，集商务务会议、、康体养养生、休休闲度假假、餐饮饮娱乐等等为一体体。以对外经经营为主主，老人可可定时免免费使用用部分功功能，实实行会员员制。配套设施施：太阳阳城医院概况：建筑面积积1万平米，，包括门门诊、急急诊、住住院病房房三部分分，并设设置红十十字会““999”太阳城城急救站站。太阳阳城医院院于2004年开诊，，与安贞贞医院、、同仁医医院等三三甲医院院合作，，目前为为一甲医医院。经营状态态盈亏平衡衡：就诊病人人来自太太阳城和和周边社社区、村村镇居民民，以及及部分国国内外旅旅游度假假客人。。2012年起不赔赔本，每年有有2000万元左右右营业收收入。由由于医保保额度限限制，许许多老人人开药还还需到其其他医院院。配套设施施：太阳阳城购物中心心概况：建筑面积积5100平米，卖卖场主要要经营日日化、食食品、生生鲜、日日用百货货、冷冻冻食品、、老年食食品、主主食厨房房、高档档烟酒，，设有西西点房、、茶专柜柜、老年年生活用用品专柜柜、便民民药店，，并设有有中国邮邮政储蓄蓄和洗衣衣店，提提供电话话订购送送货上门门服务。。经营状态态处于亏损损运营：由于每天天有物美美超市免免费班车车，在购购物中心心购物的的老人并并不很多多，但方方便了行行动不便便的老人人购物。。经营经验低价拿地地：承诺建养养老、医医疗设施施，以低低价出让让方式拿拿地，养养老部分分可获得得政府补补贴。快速回笼笼资金：：前期以商商品房销销售的形形式迅速速回笼资资金，用用于后期期开发建建设。配套设施施齐全：：齐全的配配套设施施满足了了老人的的需求，，入住群群体保持持稳定，，并为社社区增加加了多类类型业态态收入，，丰富了了社区功功能。优势：局限：×时代机遇遇：地价获得得集体土土地，获获批建设设养老社社区并获获得政府府补贴等等过程含含有时代代特定因因素。案例2：台湾润福福生活新新象馆项目类型型及定位位：五星级银银发族休休闲养生生饭店式式住宅服务对象象：主要面向向自理的的老人开发方润泰企业集团与日本中银建物株式会社技术合作项目区位台北市开业时间1996年占地面积0.47公顷建筑面积2.9万平方米床位数400床

配套设施馆内门诊、牌艺室、才艺室、陶艺室、视听室、美发室运营模式只租不售高档老年公寓润泰集团团实力雄雄厚、声声誉良好好，其董董事长具具有在台台湾军人人“眷村村”生活活的背景景，深受受高级退退伍军人人的认可可，得到到重要的的客户群群支持；建筑概况地上20层，1~2层为公共共设施（（占建筑筑面积44.5%），3层以上为为客房，，共300间客房，，其中10间提供亲亲属短期期住宿。。地下二层层，B1为餐厅、、厨房、、娱乐，，B2为停车。。标准层1650平米/层，共分分大中小小三种户户型，从从50~99平米不等等，主要要为小户户型。运营模式式与经营营现状运营模式式：租赁式：：押金+月租金+月生活费费（管理理费、伙伙食费、、水电费费）根据房间间大小不不同押金金不同，，楼层越高高、房型型越大押押金越高高；押金越越多月租租金越少少。经营现状状：盈亏亏平衡入住率99%，经营强强调入住住率和客客户满意意度，利利润指标标为收支支平衡。。初期投资资靠收取取押金回回收（押押金收入入约20多亿台币币），日日常经营营靠月租租平衡（（1000万台币/月）入住者层层次较高高，多为军人人将领、、大学教教授、律律师等，，平均84岁。15坪（约50平方米））收费费标准：：以人民民币换算算3~11F

15坪（约50平方米）押租金138.3万42.55万21.28万月租金——7978元9744元12~20F15坪（约50平方米）押租金146.8万42.55万21.28万月租金——8680元10468元适老化设设计：室内精细细化无障障碍设计计单边走廊廊满足老老人对通通风采光光要求洗衣机、、烘干机机、冰箱箱等电器器齐备设紧急呼呼叫系统统（含固固定及无无线呼叫叫铃）电器安全全感应系系统居室部分基本情况况：房型共分分为15坪（50平米，根根据需要要放1-2张床）、24坪（79平米）、30坪（99平米）三种，其其中15坪有265间，24坪有15间，30坪有20间。部分小户户型合并并：设计户型型以15坪为主，，少量24坪。后由由于客户户有需求求，将部部分15坪户型合合并为30坪大户型型。配套设施养老配套套设施包包括：馆内门诊诊牌艺室才艺室陶艺室视听室美发室配套设施施比例占占建筑面面积44.5%，多样的的配套设设施和活活动安排排充分满满足了老老人不同同的方面面的交往往、休闲闲娱乐需需求，使使老人在在馆内的的生活非非常充实实。图书室台球室健身室茶廊小卖部多功能活活动中心心丰富的月月度活动动安排表表配套设施图书室小卖部多功能活活动大厅厅陶艺室配套设施施：内设设诊所与关渡医医院合作作每周3个医生坐坐诊；6个护士3班轮换，，每班2人配套设施施：餐厅餐厅位于于地下一一层，按按床位数数1:1设置座位位400个。用餐餐为自助助形式，，餐费包包月，不不吃可退退。日常约有有200人左右在在此用餐餐，厨房房服务人人员共12位。配套设施施：交流流、展示示空间利用楼梯梯下、走走廊加宽宽空间营营造开敞敞的公共共活动空空间——如才艺展展示、棋棋牌区等等，便于于老人视视线连通通、促进进彼此交交往。设置老人人作品的的展示空空间能够够增进老老人的自自我成就就感，保保持生活活热情。。经营经验集团声誉誉良好：：润泰集团团实力雄雄厚，声声誉良好好，客户户比较信信赖。人员服务务规范标标准：团队经过过严格系系统的培培训，服服务水平平高。配套设施施齐全：：齐全的配配套设施施满足了了老人的的多方面面需求。。时机把握握成功：：项目开发发时正赶赶上大批军人老人集中达到到养老年年龄段，，且台湾湾经济状状况不错错，赶上上了好的的时机。。最初定位位为高档档住宅，，后发现现老年市市场需求求大，改改为老年年公寓。。优势：：局限：：×人群范范围窄窄定位于于自理理型老老人，，但随随着时时间推推移，，老人人逐渐渐变为为半自自理、、非自自理，，护理理水平平和项项目定定位均均受到到影响响。×主要户户型过过小原设计计户型型以小小户型型为主主，许许多高高端客客户倾倾向于于大户户型，，只得得合二二为一一。相关书书籍《老年住住宅》（国家家十一一五规规划教教材））2011年4月出版版《老人·家》（老年年住宅宅改造造设计计集锦锦）2012年10月出版版其他已已出版版书籍籍：周燕珉珉新浪浪博客客BLOGhttp///zhuzhai01ThankYou!清华大大学建建筑学学院周周燕燕珉居居住建建筑设设计研研究工工作室室电话：mail：：yanminzhou@263.netBlog：/zhuzhai01当前老老人养养老需求分分析1.不同年年代出出生老老人养养老方方式、、观念念不同同2.50后与80后两代代家庭庭共同同推动动购房房需求求3.““9073”政策策之下下的三三种养养老方方式与与需求求4.居家养养老意意愿占占主流流、养养老地地产市市场潜潜力巨巨大5.机构养养老意意愿无无法满满足、、养老老机构构床位位缺口口严重重不同时时代出出生老老人养养老方方式、、观念念不同56192019301940195019601970当前70~90岁老人人出生于于战乱乱，是是建国国时期期主力力，传统观观念强强，经经济水水平较较低，子女女孙辈辈多，，主要要依靠靠子女照照料。当前60~70岁老人人，出生生于建建国前前，经经历了了战争争、文文革，，多数缺缺乏较较好教教育，福利分分房是最大大积蓄蓄，儿女轮轮流照照顾。当前50~60岁老人人，出生生于建建国后后，赶赶上高高考恢恢复和和改革革开放放，有一定定经济济计基基础，多与80后子女女形成成经济济联盟盟。出生年年代50后与80后：两两代家家庭的的共同同购房房需求1953-1957年出生的第一代战后婴儿潮1962-1973年出生的第二代中国最大的婴儿潮，即通常所说的婴儿潮（1985-1991）80后小婴儿潮，早期婴儿潮的后代出生年份生育率步入和即将步入老年供养关系共同购购房高房价价背景景之下下，50后与80后两代代人在在经济济上相相互扶扶持。。比邻而而居受中国国传统统观念念和独独生子子女政政策的的影响响，育育儿、、养老老等问问题由由家人人同心心协力力一起起完成成，需需要能能维持持各自自独立立又相相互扶扶持的的居住住模式式。随着50后第一一代婴婴儿潮潮人口口逐渐渐老龄龄化，，80后步入入婚育育期，，两代代家庭庭共同同推动动下的的购房房需求求值得得关注注。“9073””政策之之下的的三种种养老老方式式与需求“十一一五””规划划中提提出了了“9073”养老老服务务体系系建设设，确确立了了“居居家养养老为为基础础、社社区养养老为为依托托、机机构养养老为为支撑撑”的的发展展目标标，具具体比比例为为：90%居家养养老指在住住宅中中养老老，由由家政政、医医疗服服务人人员上上门向向老人人提供供生活活照料料、康康复护护理、、精神神慰藉藉等服服务。。主要要针对对孤寡寡、高高龄老老人。。7%社区养养老主要指指在社社区老年人人日间间照料料中心心、托托老所所、老老年人人活动动中心心、互互助式式养老老服务务中心心等社社区养养老设设施中接受受照料料，进进行活活动，，老人人仍居居住在在社区区中。。主要要针对对较为为健康康的老老人。