商业地产销售反租回报案例

商业地产销售反租回报案例分析（***合作方方式分析）背景：项目商场的地理理位置具有无无可比拟的优优越性，加上上沿南油大道道临街有260多米的长度度，可谓商机机无限。***目前在深深圳有三家分分店，其中南南山沃尔玛二二层有一个面面积很小的分分店，对外展展示性比较差差。***的发展迅速速，需要在南南山开店扩展展市场，目前前南山在售的的商场中，只只有本项目地地理位置、面面积大小等硬硬件条件相对对比较合适，因因此***对本项目也也表现出比较较大的兴趣。***租用方式式商场正常销售，然然后将商场部部分整体出租租给***，由其负责责招商以及日日后的经营、物物业管理等工工作。发展商则按照每每年8%的回报率向向业主返还一一定金额。制定经济分析假假设条件的原原则与***签定的的租期时间不不超过10年。给***租金的的最终结果就就是要保证发发展商能得到到纯销售额。制定经济分析的的假设条件（注：由于商场场两层面积确确定，此经济济分析按照商商场两层面积积为7000㎡计算。）假设商场两层全全部公开发售售，并且达到到100%的销售率。租金试算1、计算方法说说明：根据制定假设条条件的原则及及两个假设条条件，不论给给***的租金以及及售价如何，一一定要保证发发展商的纯收收益，由此得得出以下的公公式：实际销售总金额额-回报客户的的金额+***租金-不可预见费=纯销售额其中：实际销售总金额额是商场在实实现100%销售的情况况下获得的收收益，包括各各种费用。回报客户的金额额是发展商每每年按照8%的出租回报报率在租期内内付出的总金金额；***租金是租租期内发展商商从***得到的总收收益；不可预见费是在在租期内发生生的目前不能能预见的部分分支出；纯销售额是在发发展商自行销销售，不考虑虑任何合作模模式，并实现现100%销售的情况况下获得的收收益。以上公式用数字字表示为：销售均价×70000－销售均价×70000×8%×租期＋月租租金×70000×12×租期－销售售均价×70000×3%＝已知均价×70000（其中销售均价价和租金为未未知，其他条条件为已知。）2、本项目商场场正常经营状状态下的市场场推论价格（具体形成过程程参见销售执执行报告——商场价格部部分）一层二层销售均价2.4万元/㎡㎡1.2万元/㎡㎡整体均价1.8万元/㎡㎡此整体均价价为公式中的的已知均价。3、计算数据说说明按照***租期期为8年、10年分别计算相相应的租金及及销售均价；；不可预见费费按照8年2.5%、10年3%计算。前三年的租金保保持不变，从从第四年开始始，建议按照照每年12%递增，具体体递增多少还还需与***协商确定。租金从第四年开开始递增的原原因：前三年年利用比较低低的租金吸引引***经营，凭借***的品牌效应应与号召力，三三年经营下来来，经济效益益及知名度都都将有大幅度度的提高。为为保证发展商商能有良好的的租金收益，建建议从第四年年开始租金按按照一定的比比例递增。4、计算过程8年租期将已知数据带带入到公式中中，得到：销售均价×70000－销售均价×70000×8%×88＋月租金×70000×12×33＋{月租金×12×77000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]}/[[1－（1＋12%）]－销售均价×70000×2.5%%＝180000×70000得出销售均价与与月租金的关关系方程式：：销售均价＝53731－361×月租金按照月租金从660元/㎡到120元/㎡的价格，带带入到公式中中，则得到相相应的销售均均价，既当该该***的租金达到到某个价格时时，要实现相相应的销售整整体均价，才才能保证发展展商能够得到到纯销售额。二层均价按照22：1的比例计算算。计算结果为：月租金整体均价一层均价二层均价租金收益（万元）回报金额（万元）需贴补的金额（万元）50356814757523787423515985117506032071427612138150821436892867028461379481897459291275168228024851331351656767761113343579021241283211416176239516189310017631235081175484707899-571纯销售额12950说明：表格中的的租金收益、回回报金额、需需贴补的金额额为8年总共所需需的金额。每年租金表（元元/㎡）前三年第四年第五年第六年第七年第八年7078889811012380901001121261419010111312614215910011212514015717610年租期计算方法法同上，则计计算结果为：：月租金整体均价一层均价二层均价租金收益（万元）回报金额（万元）需贴补的金额（万元）50553327377636888598530986250016045222602963014871822532418142703511246816234088379196631128480250023333616668957614001442518000240001200095761008050419500260001300095761092013449014892198569928107738340-24331800024000120001077310080-6931950026000130001077310920147100478263763188119702678-9292纯销售额12950说明：表格中的租金收收益、回报金金额、需贴补补的金额为10年总共所需需的金额。当租金达到800元/㎡，商场整整体销售均价价在18000元/㎡时，发展展商需贴补的的金额最少，如如果均价超过过这个价格，则则需贴补的金金额也要相应应增加。当租金达到900元/㎡，商场整整体销售均价价在18000元/㎡时，发展展商的租金收收益超过了回回报给客户的的金额，这时时，发展商就就不需贴补，租租金已足可以以满足给客户户回报的金额额，还有盈余余。每年租金表（元元/㎡）前三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年70788898110123138155809010011212614115817790101113126142159178199100112125140157176197221结论：从两个计计算结果比较较看，综合考考虑租金收益益、回报客户户的金额及发发展商需贴补补的金额，当当租期为10年，租金达达到80元/㎡时，销售售价格比较