地块开发可行性报告知识训讲义

地块开发可行性研究报告知识培训资资料一个新项目怎样样做可行性研研究是有一定定的方法和步步骤，下面介介绍一下可研研的方法和步步骤，重点放放在其中的经经济测算方面面。一、项目简介包括项目的由来来，项目的各各项经济和技技术指标（占占地面积、容容积率、土地地的性质、价价格）二、市场分析和和发展前景市场分析这一块块，拓展部过过往已经做得得非常漂亮。结结合可行性报报告要增加（1）宏观市场场的分析；（2）当地土地地市场的调查查，包括整体体地产市场的的价格和走势势（包括基准准地价表、土土地招、挂、拍拍的情况）、项项目所在地土土地市场价格格（如是三级级地还是四级级地等，正常常拿的价格）。（3）住宅和商业市场重点调查；（4）项目的优势和前景。三、项目的投资资估算和资金金筹措计划项目进行测算的的规划条件或或假设条件开发总成本计算算一个实例：项目单价计价数额合计总价备注开发成本土地的综合成本本转让费用88009778.48827350.000174地出让金、土地地储备费用、拆拆迁费用等等等咨询费用330支付荔华费用200要替荔华交的营营业税120土地交易税328.48前期费用规划设计勘探等等专业费用4%10696.5515427.86006784.41111设计、施工等土地平整费用5071310.11356.55005单价视复杂程度度而定，711310.11为总建筑面面积建筑成本土建费用0.1571310.1110696.551513548.9919含装修附属工程费0.0471310.112852.4004室内水电工程费费、电梯、空空调、发电等等（住宅3000元，有商商业400元）基础设施费用（红红线内工程费费用，绿化、道道路、水电工工程）基础设施费用0.01871310.111283.588181283.58818视工程复杂程度度选择单价开发期间税费配套设施建设费费0.011771310.11834.331155.22221层5％计工程监理费1.0%10696.5515106.97其它税费2%10696.5515213.93003包括工程质量监监督费0.1105％、预预算定额管理理费0.1％、工工程安全监督督费0.155％、工程定定额测定费00.03％等等不可预见费5%15987.7724799.39799.39开发费用管理费用2%27350.0002547.000003547.007276.9442776.944销售费用5%44598.77552229.933772229.944财务费用45004500.000开发总成本34626.994财务费用中一般般应算银行贷贷款和股东投投入资金，股股东投入按同同期银行贷款款利率计息。3、销售税费和和销售收入销售单价预测单价预测的的依据（市场场比较法结合合房地产走势势）销售收入测算可销售的按销售售预测，出租租的按收益法法折算出当前前的价值。简简单的说V＝a/r×[[1-1/((1+r)nn]，简单测算算方法V＝a/r，资本化率r可取同期银银行贷款利率率，a为年净收益益（如某房产产年单方租金金净收益为240元，同期银银行贷款利率率为6％，则估算算它价值为240/6％＝4000元/平方米）。4、资金筹措与与投入计划资金的来源渠道道、贷款本金金的偿还及利利息支付方案案。四、项目经济效效益评价项目经济效益评评价主要通过过投资利润率率、财务内部部收益率、财财务净现值和和投资回收期期来进行。实实例如下：损益表与静态盈盈利分析销售税金及附加加估算表。销售税金及附加加估算一览表表（实例）序号类别计算依据金额1营业税销售收入×5％％2城市维护建设税税营业税×7％3教育费附加营业税×3％4防洪工程维护费费销售收入×0..18％5印花税销售收入×0..03％6交易管理费销售收入×0..5％合计销售收入×6..21％土地增值税计算算表。（实例例如下）土地增值税计算算表序号项目计算依据交纳金额1销售收入1200002扣除项目金额116227..72.1开发成本829352.2开发费用9097.72.3销售税金及附加加76082.4其它扣除项目取2.1项的220％165873增值额1-23772.34增值率3/23.2％5增值税率4小于50％取30％6速算扣除率4小于50％取07土地增值税3×5-2×661131.699损益表。（实例例如下）损益表序号项目计算依据金额（万元）1销售收入1200002总成本费用92032.773销售税金及附加加76084土地增值税1131.6995利润总额1-2-3-4419227.6616所得税5*33%6345.1117税后利润5-612882.55评价指标：（1）全部投资资的投资利润润率=（利润总额/总投资额）×100％＝19227.661/920032.7＝20.89％〔2〕销售利润润率=（利润总额/销售收入）×100％＝19227.661/1200000＝16.02％本项目二个静态态评价指标与与房地产同行行业相应指标标比较，可以以接受，故项项目从静态指指标上可行。可运用资金估算算表。现金流量表与动动态盈利分析析财务内部收益率率（FIRR）财务内部收益率率（FIRR）是指项目目在整个计算算期内各年净净现金流量现现值累计等于于零时的折现现率。它反映映项目所占用用资金的盈利利率，是考察察项目盈利能能力的主要动动态评价指标标。当FIRR大于基准收收益率时，则则认为其盈利利能力已满足足最低要求。实实例中通过项项目现金流量量表（全部投投资及自有资资金）计算可可得：全部投资的财务务内部收益率率为：11.6％自有资金的财务务内部收益率率为：34％基准收益率的大大小起决于银银行的利率高高低、项目经经营的风险程程度及经营的的目标和要求求等。本项目目的贷款利率率为6％，故本研研究报告起基基准收益率ic为8％，由下面面表格地计算算结果可知，本本项目全部投投资及自有资资金内部收益益率均高于基基准收益率。表表示项目可行行。实例表格格：财务现金流量（全全部投资）单位：万元元序号项目合计建设经营期0304050607080910111现金流入120000480064009600240002720032000160001.1销售收入120000480064009600240002720032000160001.2其它收入2现金流出101229..81000900014603.4410804.6613206.7716016.9917419.2217167.662011.32.1建设投资86145100090001400010000120001300014000131452.2销售税金及附加加7608304.3405.8608.61521.61724.52028.81014.42.3土地增值税1131.69945.360.490.5226.3256.5301.8150.92.4所得税6345.111253.8338.4507.612691438.216928463净现金流量18770.22-1000-9000-9803.44-4404.66-3606.777983.19780.814832.4413988.774折现现金流量（ic=8%）3575.9-925.9-7716-7782.33-3237.55-2454.77497457078013.56997.85折现现金流量（i=11%）468.3-900.9-7304.66-7168.22-2901.44-2140.444268.14711.06436.25468.56折现现金流量（ic=122%）-387.4-892.866-7174.774-6977.887-2799.22-2046.5544044.48874424.33375990.55585044.4665财务净现值财务净现值按事事先规定的基基准贴现率ic将项目计算算期内各年净净现金流量折折现到建设期期的现值之和和。一般来说说净现值大于于或等于零的的项目是可以以考虑接受的的。实例中项目选取取的基准贴现现率为8％，有上面面的财务现金金流量表和现现金流量表计计算可得。全部投资的财务务净现值为：：3575..9万元自有资金的财务务净现值为：：18649万元本项目的财务净净现值全部大大于零，表明明项目可行。3．投资回收期期投资回收期为累累计净现金流流量为正的那那个年份。实实例中根据上上述现金流量量表，本项目目的投资回收收期为8年。资金来源与运用用表及其分析析对项目的资金来来源与运用进进行分析一下下。五、项目的不确确定性分析（风风险分析）分析影响项目的的不确定因素素主要来自那那些方面（如如国家政策、可可开发面积、资资金状况、售售价、土地的的状况、当地地的房地产市市场状况）。盈亏平衡分析测算项目的盈亏亏平衡点是多多少。敏感性分析确定影响项目财财务效益的主主要不确定因因素是什么，然然后对其进行行分析。例如如进行综合地地价水平、销销售价格和开开发面积变动动分析。实例例：综合地价变动时时基准方案土地成本变动土地成本26.54万元元/亩20304050265元/平方方米197300400500开发总成本1227.1元元/平方米1159.11262.11362.11462.1利润总额（万元元）19227.661万元22491.88117547.88110234.552734.5投资利润率（％％）20.89％25.8718.5410.022.49由此可以看出本本项目的收益益对土地成本本非常敏感，控控制好本项目目的成本是本本项目成败的的一个关键点点。销售价格变动时时3.开