商业地产短线操作问题

商业地产短线操作问题研究近几年我国推向向市场的商业业地产项目,多数采用“商铺全零售”模式或“产权式商铺铺全零售”这两种模式,“商铺全零售”是指开发商商将大的商业业项目分割成成若干个中小小商铺,然后再将具具有特定位置置的商铺卖给给众多业主,这些业主可可以自行经营营,也可将商铺铺再转租给其其他人经营;“产权式商铺铺全零售”模式是指开开发商将商铺铺的产权全部部分割出售,购买者拥有有的不是一个个个独立的商商铺,而是根据份份额拥有对整整个商业项目目的产权及其其收益权,它类似一种种融资工具,由业主们根根据拥有的商商铺面积大小小推举物业管管理公司对整整个项目进行行管理。

近二三年我我国商业地产产在“产权式商铺铺全零售”模式基础上,又发展起“售后返租”的模式,售后返租又又称返租销售售,或售后回租,是指房地产产商为促进销销售,销售产权式式商铺时,与买家约定,在出售后的的一定年限内内,由买家把经经营权交由房房地产商行使使,开发商承诺诺每年给予一一定的固定租租金给买家。在在上述两种模模式下,由于利益关关系,开发商往往往只关心商铺铺销售情况,不可避免地地存在短线操操作问题,即只关心前前期销售,不管后期运运营。

在“售后返租”的这一模式式下,售后包租实实际上是开发发商卖铺的一一种噱头,演变为开发发商套取现金金的一个财务务技巧。从表表面上看,开发商可以以开出比较高高的年收益率率,如8%、10%甚至12%的售后包租租收益率,但实际上,他们通过提提高商铺售价价,完全可以将将今后要付给给投资者的利利息预提出来来。因此,一旦开发商商将商铺售出出,该商业项目目与开发商利利益已无太大大关系。因此此,开发商在商商业地产开发发中存在短线线操作问题。

于是我们经经常可以看到到,商业项目销销售场景火爆爆,销售后商业业城日渐萧条条的局面。并并经常形成开开发商、经营营商、物业管管理商三方矛矛盾,许多项目还还引起了众多多小业主与开开发商纠缠不不止的经济纠纷。

目前的我国这这种赢利模式式类似十几年年前我国台湾湾地区多数商商业地产项目目采用的模式式,据台湾有关关资深人士透透露,采用这些模模式的项目仅仅有一家能持持续成功经营营,其余的则出出现多次的经经营调整,最终亦难以以成功。

笔者认为我我国商业地产产开发商只有有将目前这种种划整为零的的分割出售的的模式,转到只租不不售或整体出出售的模式中中,才能把开发发商的利益捆捆绑与商业地地产运营捆绑绑在一起,才能解决商商业地产短期期操作模式问问题。

商业地产短短线操作原因因分析

(一)商业房地产产开发利润远远远高于商业业经营利润

房地产是目目前公认的为为数不多的一一个暴利行业业。据政府部部门调查显示示,全国房地产产行业利润高高达到20%以上,而福州市物物价局调查的的结果显示,福州的房地地产行业利润润在于20%-440%之间,高的一些项项目甚至超过过100%。而商业地地产价格又比比住宅高出数数倍,因此,商业地产的的利润是非常常高的,这也是近几几年我国商业业地产迅猛发发展的一个最最重要的原因因。由于房地地产开发利润润远远高于商商业经营利润润,多数开发商商都想快点把把商铺销售出出去,进行新的地地产开发项目目,赚取更多的的利益,而不是想长长期从事商业业营运。因此此,多数开发商商只是把商业业作为获取暴暴利的一个手手段,而不是目标标。这是造成成众多开发商商在商业地产产开发短线操操作的一个内内在重要原因因。

(二)商业地产承承受着巨大的的资金压力

一个商业地地产项目的投投资往往少则则要几亿元,多则几十亿亿元,而开发商往往往仅能投入入10%一20%的自有资金,其它资金主主要来自银行行贷款、商铺铺预售和其它它融资渠道。

在国家宏观观调控下,向银行贷款款的难度很大大,其它融资渠渠道融资又很很困难;信托资金由由于受到各种种条件的限制制,能融到的资资金对于资金金缺口来讲,也只是杯水水车薪;开发商在自自身的高速发发展期和外部部环境日渐恶恶化的情形之之下.需要最大限限度地迅速回回笼投资,但商业地产产项目,特别是大容容量的商业地地产项目的成成熟需要一个个较长时间(往往需要几几年时间,甚至十多年)的市场培育,即使开发商商引进了一些些具有很高的的经营水平、品品牌效应、强强大消化能力力的主力店客客户,此过程依然然无法逾越。因因此迫于资金金压力,开发商不可可能长期持有有商业地产产产权,更不可能等等到项目运营营成熟后再出出售变现。这这是造成商业业地产短期操操作的一个重重要外在原因因。

(三)开发商缺少少商业地产的的开发经验

商业经营模模式迥异于地地产的开发,国内房地产产企业经过十几几年的发展,一些开发模模式已十分成成熟。但是,这些成熟的的开发模式仅仅是住宅的开开发模式,相对于住宅宅开发,商业地产的的开发模式则则显得复杂得得多。它不但但要求能销售售出去,而且要售后后不乱,保证项目能能持续成功经经营。这就要要求开发商除除了具备拿地地、建造、销销售等经验外外,还必须具备备商业规划、商商业招商、商商业运营等方方面的经验和和专业人才。特特别是对一些些大型项目而而言,如ShopppingMMall,是一种新引引进的业态,国内鲜有成成功的经验可可供借鉴,难度更大。因因此,由于商业意意识不足及优优秀的商业人人才奇缺的原原因,商业地产开开发商不得不不扬长避短,沿用“卖完就走”的住宅开发发模式,加快资金回回笼速度,避开商业人人才缺乏的短短处,将商铺经营营问题留给大大型商家或买买家自行处理理。

商业地产短短线操作带来来的问题商业网点布布局不合理,造成商业资资源和社会资源严重重浪费。由于于商业地产短短线操作问题题,不少开发商商根本不怎么么考虑商业地地产后续怎么么经营这一问问题,只要能把物物业卖出去就就行了,这往往导致致一些地产商商在开发商业业地产项目时时,认证不充分,建设开发盲盲目,招商项目定定位与市场脱脱节,贪大求全,脱离当地消消费水平。造造成了阶段性性结构性的网网点布局地区区不平衡和不不合理,并引发不利利就业、扰民民、影响交通通、破坏环境境等一系列问问题。这种投投资自发性和和盲目性突出出表现网点布布局上,东部多,西部少,老城市多,新城市少。业业态结构上大大型百货店过过剩,新型业态发发展缓慢,许多开发商商重复建设造造成商业资源源和社会资源源严重浪费。

比如,美国有4.5万个购物中中心,其中只有5%超大型购物物中心,即我们现在说说的MALL,不是所有的的购物中心都都可以称上MALL的,在美国有邻邻里购物中心心、生活购物物中心,这些面积大大都在1.5万平米左右右。但是现在在我国实际情情况是,不少购物中中心建设时片片面贪大求全全,造成招商过过程中,受到种种限限制,无法招到足足够数量的品品牌代理商和和理想业态,甚至有的购购物中心可以以用门可罗雀雀来形容。在在商业街步行行街开发上也也有类似问题题。由此,造成商业资资源和社会资资源严重浪费费。

商业设施利利用率低。由由于开发商对对后期项目营营运考虑得少少,缺乏市场调调查和市场定定位这一主线线,在建筑设计计中,开发商往往往为追求经济济利益最大化化,很容易为了了便于销售而而规划设计、为为了便于出租租而规划设计计、为了使用用面积最大化化而规划设计计、为了建设设成本最低而而规划设计,却忘记了营营造良好的商商业服务氛围围,无法充分营营造健康、舒舒适的休闲购购物空间以尊尊重消费者休休憩、观赏、停停留和交流的的需求,它必然造成成商业地产后后期营运上的的困难。商业地产后期营营运困难,规模优势难难以发挥。在在目前商业地产产短线操作模模式下,开发商总是是希望尽快将将物业售出,以尽快回笼笼资金。而一一旦商业地产产被拆零卖掉掉,所有权与经经营权分散归归属业主或租租户,地产商无权权干涉。因此此在商业地产产的后续管理理中地产商往往往缺乏对项项目的整体控控制力。对商商铺业主而言言,业主既是所所有者,又可能是经经营者,其有权支配配自己的商铺铺。而小业主主一旦要出租租时更多的是是从自身利益益角度考虑,更倾向将商商铺出租给高高租金的商户户,不考虑经营营项目或商品品品种、档次次,很难顾及到到租户对整体体的影响,这就会形成成一些业态、店店铺、经营项项目简单随意意地拼凑在一一起,势必造成大大型购物中心心经营及布局局无序、无特特色,项目交叉重重复,杂乱无章,服务功能残残缺,更谈不上良良好的企业形象和效效益。即使是是在售后返租租的模式下,开发商或管管理公司对众众多小业主在在经营上有一一定的调控权权,但由于涉及及到开发商(或管理公司)、业主和经经营者三方关关系,利益关系变变得非常复杂杂,在处理一些些问题,如在日常市市场推广、物物业改造等方方面相关费用用分摊由谁出出,出多少等等,非常困难,从而会影响响到整个项目目的发展后劲。

容易造成经济济纠纷,引起社会问题。商商铺买家花巨巨资把商铺买买下后,一旦发现与与预期目标相相出甚远,其不满情绪绪就会滋生。特特别是在售后后返租形式下下,把问题延期期解决,极容易造成成经济纠纷,引起社会问问题。商业已已是微利行业业,其平均利润润率根本达不不到开发商承承诺的8%-100%的返利,甚至出现项项目中许多商商铺租不出,这时,巨大的亏空空不知该由谁谁出,我们知道房房地产开发企企业是项目企企业,一旦项目做做完,这个公司很很可能就解散散了,数量众多的的小业主们往往往最后就会会找到政府,由此引发社社会问题。

解决商业地地产短线操作作问题的建议议

(一)重新调整自自身定位

开发商在整整个项目的发发展过程中,自始至终是是主要的角色色,要尽快尽早早放弃惯有的的思维模式,杜绝商业地地产卖完就走走的错误思路路,努力实现从地地产开发商到到商业经营者者角色的转变变,改变过去重重建设、重销销售、重招商商,轻服务、轻轻经营、轻规规划的落后做做法,确立地产开开发和商业运运营并重的经经营格局。

开发商应认认识到随着商商业地产竞争争日趋激烈,购买者观念念日趋成熟,如果还抱着着卖完就走的的短线操作思思想,极有可能导导致整个项目目的失败。

(二)建立商业地地产新型资金金筹措模式

在国外大多多数的商业地地产是由市场场基金支撑运运营的。在美美国199家基金和171家公开上市市基金拥有全全国购物中心心一半以上的的投资,日本和南美美情况也是类类似的,在欧洲和东东南亚,购物中心多多半是由专业业购物中心开开发商运用自自有资金来发发展的。而我我国的商业地地产融资的渠渠道还比较单单一,主要来自间间接融资渠道道.即银行的贷贷款,直接融资渠渠道还不多。全全国地产业银银行信贷依赖赖水平在70%一80%之间.而部分大型型城市开发商商对银行信贷贷资金的依赖赖度已超过90%。

融资问题不不解决,商业地产短短线操作的问问题就不可能能从根本上解解决。当前,我国可以借借鉴一些发达达国家(或地区)商业地产开开发经营的成成功经验,引入房地产产投资信托(REITT)的开发模式式。运作时首首先应由具有有商业地产开开发意向的公公司与信托机机构或投资银银行等部门共共同成立REIT。此时,REIT一般采用股股份公司或信信托的形式(也可直接利利用已经存在在的REIT)),再由REIT发行受益凭凭证,募集投资者者的资金投入入商业地产项项目的开发中中,并委托或聘聘请专业机构构和人员对该该商业地产实实施具体的经经营管理。

(三)适时引入运运营的专业中中介商

开发商业地地产是一项系系统工程,涉及方方面面面,除了要鼓励励商业企业和和地产企业的的强强联合之之外,还需要通过过市场经济的的不断完善,吸引和培养养一些必要的的中介代理商商,如专业的物物业管理商、信信托基金投资资商等。这些些专业机构起起到做大做强强市场的桥粱粱和润滑剂作作用。只有地地产开发商、投投资商、零售售商和管理商商各方通力协协作,才能使商业业地产项目所所有权、经营营权、管理权权得到保障,从而使各方方的利益都得得到有效的实实现。

(四)推动商业资资本与地产资资本融合

所谓商业资资本与地产资资本融合指的的是一个企业业既从事地产产开发也从事事商业经营。商商业地产在世世界上基本上上是两种开发发形式,一种是欧美美形式,地产业跟商商业分开,各搞各的,一个搞投资资开发,一个搞后续续经营。日本本则逐步实行行两者的结合合,资本互相渗渗透,建立共担风风险,这样有利于于促进两者之之间更好的发发展。我们用用什么样的方方式,来推进我们们商业地产的的发展还有待待于进一步探探索。最近我我国有不少大大型的零售业业介入了地产产的开发,而地产业也也引进了零售售业,这种资本的的渗透结合,有可能是一一种方向性的的探索,对解决商业业地产开发中中短线操作问问题将起到积积极的作用。

(五)加强政府对对商业地产的的宏观调控力力度

各地要抓紧紧制定城市商商业网点规划划。在市场经经济情况下,商业地产发发展有它的规规律性,商业网点,特别是大型型的商业网点点应该符合这这一规律,在我国商业业网点布局存存在着很严重重的随意性和和无序性。我我们要根据各各地的经济发发展的水平和和城市的功能能定位来制定定各地商业地地产网点规划划。现在很多多项目的盲目目开发,是缺少对市市场的了解和和整体布局上上的科学规划,比如购物中中心,现在全国已已经建好的和和在建的有263个,整体面积应应该