四川商品房买卖合同解读逐条解读

四川省建设厅、省工商局关于印发《四川省商品房买卖合同示范文本释义》的通知(川建发[20006]1449号)各市、州建建设行政主管管部门、工商商管理局，各各市房地产管管理局(处)：现将《四川川省商品房买买卖合同示范范文本释义》印印发给你们，请请你们结合省省建设厅、省省工商行政管管理局《关于于实行〈商品品房买卖合同同〉、〈商品品房认购书〉〉示范文本的的通知》(川建发[20006]955号)的要求，认认真贯彻执行行。四川省建设设厅四川省工商商局二OO六年年十月十日四川省商品品房买卖合同同示范文本条条文释义二OO六年年八月二十八八日CH-01-00605合同同编号：商品房买卖卖合同出卖人：____________________________________________买受人：____________________________________________四川省建设设厅四川省工商商行政管理局局说明1、本合同文本本为示范文本本，也可作为为签约使用文文本。签约之之前，买受人人应当仔细阅阅读本合同内内容，应当特特别仔细审阅阅其中具有选选择性、补充充性、填充性性、修改性的的内容。对合合同条款及专专业用词理解解不一致的，可可向当地房地地产主管部门门咨询。该示示范文本由四四川省建设厅厅和四川省工工商行政管理理局共同制订订。2、本合同所称称商品房是指指由房地产开开发企业开发发建设并出售售的房屋。3、签订前，出出卖人应当向向买受人出示示商品房预售售许可证及其其他有关证书书和证明文件件。4、当事人应当当按照自愿、公公平及诚实信信用的原则订订立合同，任任何一方不得得将自己的意意志强加给另另一方。双方方当事人可以以对文本条款款的内容进行行修改、增补补或删减。合合同生效后，未未被修改的文文本打印文字字视为双方当当事人同意内内容。5、为体现合同同双方的自愿愿原则，本合合同文本中相相关条款后留留有空白行，供供双方自行约约定或补充约约定。出卖人人与买受人可可以针对合同同中未约定或或约定不详的的内容，根据据所售项目的的具体情况签签订公平合理理的补充协议议，也可以在在相关条款后后的空白行中中进行补充约约定。6、本合同文本本【】中选择择内容、空格格部位填写及及其他需要删删除或添加的的内容，双方方当事人应当当协商确定。【】中中选择内容，以以划√方式选定;对于实际情情况未发生或或双方当事人人不作约定时时，应当在空空格部位打××，以示删除除。7、双方当事人人在履行合同同中发生争议议的，可以选选择向不动产产所在地人民民法院起诉，也也可以选择向向仲裁委员会会申请仲裁。如如选择申请仲仲裁的，可以以向不动产所所在地仲裁委委员会、外地地的仲裁委员员会申请。8、双方当事人人可以根据实实际情况决定定本合同原件件的份数，并并在签订合同同时认真核对对，以确保各各份合同内容容一致;在任何情况况下，买受人人都应当至少少持有一份合合同原件。商品房买卖卖合同出卖人：____________________________________________________________________注册地址：：___________________________________________________________________邮政编码：：___________________________________________________________________营业执照注注册号：____________________________________________________________企业资质证证书号：____________________________________________________________法定代表人人：________________________联系电话话：_____________________________【释义】以上是关关于合同当事事人中出卖方方(房地产开发发企业，下同同)主体的名称称及基本特征征的填写栏目目，由房地产产开发企业据据实填写，买买受方要注意意查验以上内内容是否属实实。本示范文文本依据《合合同法》的表表述，将居于于卖方主体的的房地产开发发企业表述为为出卖人，将将居于买方主主体的购房人人表述为买受受人。委托代理人人：________________________联系电话话：_____________________________委托销售代代理机构：________________________________________________________注册地址：：___________________________________________________________________邮政编码：：___________________________________________________________________营业执照注注册号：____________________________________________________________【释义】以上是关关于出卖人所所委托的代理理人或代理机机构的名称及及基本特征的的填写栏目，由由委托代理人人或代理机构构据实填写。依依据《中华人人民共和国合合同法》(以下简称《合合同法》)第9条的规定，当当事人可以委委托代理人订订立合同。买受人：_______________________________________________________________________【法定代表表人】【负责责人】：______________________国籍：_______________________【身份证】【护护照】【营业业执照注册号号】【】：__________________________________出生日期：：_______年_______月_______日，性别别：______________________________通讯地址：：____________________________________________________________________邮政编码：：__________________________联系电电话：______________________________【法定代理理人】【委托托代理人】：：____________________国籍：：________________【身份证】【护护照】【】：：______________________________________________________出生日期：：_______年_______月_______日，性别别：______________________________通讯地址：：____________________________________________________________________邮政编码：：__________________________联系电电话：______________________________【释义】以上是关关于合同当事事人中作为买买方主体的买买受人(购房人，下下同)的名称及基基本特征的填填写栏目，由由买受人据实实填写，出卖卖人应予以核核验。买受人人若为无民事事行为能力人人或限制民事事行为能力人人的，应由法法定代理人代代为订立合同同并填写相关关内容。买受受人若委托代代理人订立合合同的，应由由委托代理人人据实填写相相关内容。根据《中华华人民共和国国合同法》、《中中华人民共和和国城市房地地产管理法》及及其他有关法法律、法规的的规定，出卖卖人和买受人人在平等、自自愿、公平、协协商一致的基基础上就商品品房买卖事宜宜达成如下协协议：第一条项项目建设依据据出卖人以【出出让】【转让让】【划拨】方方式取得位于于_____________地块的国国有土地使用用权。该地块块【国有土地地使用证号】【城城镇建设用地地批准书号】为为：____________________________________，土地地使用权面积积为：_____________，买买受人购买的的商品房(以下简称该该商品房)所在土地用用途为：_____________，土土地使用年限限自_______年______月______日至_______年______月_______日止。出卖人经批批准，在上述述地块上建设设的商品房【地地名核准名称称】【暂定名名】为：___________，建设设工程规划许许可证号为：：_____________，建筑工工程施工许可可证号为：______________，建设工程程施工合同约约定的开工日日期为：_________________，建设设工程施工合合同约定的竣竣工日期为：：______________________。【释义】本条是关关于所交易商商品房的项目目建设依据。1、依据《中华华人民共和国国城市房地产产管理法》((以下简称《房房地产法》))的规定，房房地产开发企企业取得土地地使用权的方方式为受让国国家出让的土土地(出让)或转让受得得他人已缴纳纳土地出让金金的土地(转让)。在建设经经济适用房的的情况下，房房地产开发企企业可通过划划拨方式取得得国有土地使使用权。未变更土地地性质的集体体土地使用权权不能用作房房地产开发;;非用于经济济适用住房建建设的划拨地地不能用作房房地产开发;;工业用地出出让地不能用用作房地产开开发。2、土地使用权权的年限《中华人民民共和国城镇镇国有土地使使用权出让和和转让暂行条条例》第十二二条规定：土土地使用权出出让最高年限限按下列用途途规定：(1)居住用地地70年;(2)工业业用地50年;(3)教育育、科技、文文化、卫生、体体育用地500年;(4)商业业旅游、娱乐乐用地40年;(5)综合合或者其他用用地50年。需要要注意的是，该该使用年限起起始于国有土土地使用权出出让确定之日日，而不是买买受人订立购购房合同之日日;经济适用住住房因其土地地系划拨土地地，故不存在在使用年限的的问题。3、商品房项目目的名称无论论是现定名还还是暂定名，必必须与商品房房预售许可证证或其他相关关证件的描述述一致。4、房地产开发发企业必须拥拥有《国有土土地使用权证证》方可申请请商品房预售售资格。因此此，购房者在在签订合同之之前除了知悉悉本条所列的的“土地使用权权出让合同号号”、“土地使用权权划拨批准文文件号”、“划拨土地使使用权转让批批准文件号”外，更有必必要查阅房地地产开发企业业持有的《国国有土地使用用权证》。着着重审查两点点：一是看房房地产开发企企业是否已经经足额支付土土地出让金((未缴纳完毕毕土地出让金金的房地产开开发企业一般般持有《临时时国有土地使使用证》而非非《国有土地地使用权证》);二是看房地产开发企业是否已将土地办理抵押贷款(以土地作为抵押物办理贷款的，《国有土地使用权证》上往往作备案登记)。第二条商商品房销售依依据【1】买受受人购买的商商品房为现房房的，该商品品房所在楼栋栋房屋所有权权证号为：_______________。【2】买受受人购买的商商品房为预售售商品房的，预预售商品房批批准机关为：：_______________，商商品房预售许许可证号为：：____________________________。_________________________________________________________________________________________________________。【释义】本条是关关于所交易商商品房的销售售依据，分为为现房销售和和商品房预售售，应按实际际销售类型由由出卖方据实实予以填写，买买受人应予以以核验。本条条的“现房”是指商品房房(含经济适用用房，下同))已建成，并并且已完成房房屋所有权初初始登记，出出卖人已取得得国有土地使使用权证和房房屋所有权证证(即所谓“大产权证”)，但尚未进进行销售的房房产;商品房预售售，是指商品品房尚未全部部建成，但出出卖人已经依依据《商品房房预售管理办办法》的规定定取得了《商商品房预售许许可证》，并并依此所进行行销售的商品品房。本条第第三款的房产产测绘机构由由出卖人据实实填写，由买买受人核验。第三条买买受人所购商商品房的基本本情况该商品房所所在楼栋的主主体建筑结构构为：________________，建筑层数数为：____________层，其其中地上_____________层层，地下_____________层层。【释义】本款是要要求出卖人依依据该商品房房所在项目的的《建设工程程规划许可证证》及报批的的设计图填写写该商品房的的结构类型、层层数等相关指指标，买受人人应予以核验验。该商品房为为第一条规定定项目中的______________【幢】【座座】第___________层__________单单元_____________号。该该房号为【审审定编号】【暂暂定编号】，最最终以公安行行政管理部门门审核的房号号为准，该商商品房平面图图及在整个楼楼栋中的位置置图见附件一一。【释义】本款说明明了所交易商商品房的确切切位置，包括括商品房所在在幢(座)号、层数、门门牌号。本款款较为重要的的内容是对“审定编号”和“暂定编号”的理解，这这直接涉及到到希望交易的的房产与实际际交易的房产产是否真实对对应的问题。“审定编号”是公安行政管理部门依据行政职权确定的房屋编号(包括幢号、单元号和户号)，具有法律效力，如果公安机关已经对栋、单元和户进行了编号，那么此处内容应当填写审定编号。如果公安机关尚未出具审定编号，那么宜在“暂定编号”一栏填写房产测量报告上所对应的栋、单元、层、户的编号，不宜填写房地产开发企业自行对房产所进行编号。这是因为，房产测量报告是测绘单位受房地产开发企业的委托，依据《测绘法》、《房产测绘管理办法》及《房产测量规范》所出具的具有法律效力的书面文件，不能任意变动。同时需要说明的是，如果测绘报告的编号与公安机关的审定编号不一致，那么仍应以公安机关的审定编号为准进行填写。该商品房的的用途为【住住宅】【经济济适用住房】【公公寓】【别墅墅】【办公】【商商业】【】：：_________;【层层高】【净高高】为：__________米，【坡坡屋顶净高】最最低为：__________米，最高高为：________米米。该商品房房朝向为：__________________。有有_______个阳台，其其中_________个个阳台为封闭闭式，__________个阳台为非非封闭式。【释义】本款是要要求出卖人依依据该商品房房所在项目的的《建设工程程规划许可证证》上载明的的内容填写该该商品房的用用途，并依据据报批的设计计图填写该商商品房的层高高、朝向、阳阳台类型及数数量等相关指指标。需要注注意的是，这这里可以约定定层高或净高高，层高包括括了楼板的厚厚度，净高不不包括楼板厚厚度。本款关关于商品房朝朝向的内容应应据实填写。本本款关于阳台台类型和数量量的内容，应应据实填写。其其中，“封闭式”是指全封闭闭阳台，依据据《房产测量量规范》8..2的规定，全全封闭阳台的的建筑面积按按其外围水平平投影面积计计算，未封闭闭的阳台按其其外围水平投投影面积的一一半计算。该商品房为为预售商品房房，出卖人委委托预测该商商品房面积的的房产测绘机机构是_________________，其预测测建筑面积共共_____________平方米，其其中，套内建建筑面积_____________平平方米，共用用部位与共用用房屋分摊建建筑面积_____________平平方米。有关关共用部位与与共用房屋分分摊建筑面积积构成说明见见附件二。【释义】根据省建建设厅“川建发[20004]1332号文”，房地产开开发企业可以以委托房产测测绘机构对预预售商品房面面积进行预测测绘。需要注注意的是，房房产预测面积积并非房屋产产权登记面积积的依据，商商品房竣工验验收合格后，原原房产测绘机机构应当对建建成后的商品品房进行复核核测绘，出具具正式房产测测绘成果报告告，并向购房房人公示。房房产实测报告告是具有法律律效力的测绘绘文件。依据据《房产测绘绘管理办法》第第18条及《商商品房销售管管理办法》第第34条的规定定，房屋产权权登记面积应应当在房产实实测面积的基基础上，经房房产行政管理理部门审核确确认后，方能能作为产权登登记面积纳入入房产档案。因因此，预测面面积不会对最最终的产权登登记面积造成成影响。签订本合同同时该商品房房所在楼栋的的建设工程进进度状况为__________________。(如：正负零零、地下一层层···地上五五层、····结构封顶)本条所称层层高是指上下下两层楼面或或楼面与地面面之间的垂直直距离。净高高是指楼面或或地面至上部部楼板底面或或吊顶底面之之间的垂直距距离。第四条抵抵押情况与该商品房房有关的抵押押情况为：______________。1、该商品房所所分摊的土地地使用权及在在建工程均未未设定抵押;;2、该商品房所所分摊的土地地使用权已经经设定抵押，抵抵押权人为：：______________，抵押押登记部门为为：__________________________，抵抵押登记日期期为：________________。3、该商品房在在建工程已经经设定抵押，抵抵押权人为：：__________，抵抵押登记部门门为：__________________________，抵抵押登记日期期为：__________________________。(2和3可以同时选选择)__________________________________________________________________________。抵押权人同同意该商品房房预售的证明明及关于抵押押的相关约定定见附件三。【释义】本条是关关于所交易商商品房的抵押押情况。依据据《担保法》的的规定，出卖卖人已设定抵抵押的房产出出卖给买受人人时，应当告告知买受人该该房产已经抵抵押的事实，因因为如果该房房地产已抵押押并办理了登登记，那么买买受人所买受受的房产就存存在他人抵押押权的负担，如如果出卖人届届期不能偿还还贷款，抵押押权人(一般是银行行)就可以行使使抵押权将该该房地产通过过拍卖、折价价等方式优先先受偿，自身身的利益将会会受到损害。因因此如果所交交易房产已经经办理了国土土使用权抵押押或在建工程程抵押，出卖卖人应当在此此据实填写，并并将抵押权人人同意该商品品房预售的证证明及关于抵抵押的相关约约定置于本合合同附件三。出出卖人应当对对填写内容的的真实性负责责，若违背事事实进行填写写，则不能排排除出卖人欺欺诈骗购的故故意。如果买买受人明知存存在抵押情况况仍愿意购买买的，上述风风险由买受人人自行负担。本条所谓的的“分摊的土地地使用权抵押押”，是指将房房产所占用土土地的国有土土地使用权抵抵押给他人。《城城市房地产抵抵押管理办法法》第3条第5款规定：“在建工程抵抵押，是指抵抵押人为取得得在建工程继继续建造资金金的贷款，以以其合法方式式取得的土地地使用权连同同在建工程的的投入资产，以以不转移占有有的方式抵押押给贷款银行行作为偿还贷贷款履行担保保的行为。”因此，如果果选择填写了了“在建工程抵抵押”，那么必然然还要填写相相应的国土使使用权抵押栏栏目，也即只只要填了第22栏则必须填填第3栏。在实践中还还存在先以在在建工程抵押押，建设到一一定程度后，解解除国土使用用权抵押，保保留房产抵押押的情况。如如果买受人是是在解除国土土使用权抵押押、保留房产产抵押之后买买受房产，并并且所买受的的房产属于房房产抵押标的的范围之内，那那么此处不应应填写“在建工程抵抵押”一栏，而应应在最后的空空白栏直接填填写该房产被被抵押的情况况。由于房地产产抵押可以有有多个抵押权权人，设定的的时间有先后后顺序之别，同同时在现房销销售中还存在在现房抵押的的情况，所以以本条空白栏栏也可以供交交易双方自行行填写。第五条计计价方式与价价款该商品房为为住宅的，出出卖人与买受受人约定按照照下列第1种方式计算算该商品房价价款。其中，该该商品房为经经济适用住房房的，出卖人人与买受人约约定同时按照照下列第1种方式和第第2种方式分别别计算该商品品房价款。该商品房为为非住宅的，出出卖人与买受受人约定按照照下列第_________种方式计算算该商品房价价款。1、按照套内建建筑面积计算算，该商品房房单价每平方方米_______(币)______元，总总价款______(币)_____佰____拾____亿______仟____佰______拾______万______仟______佰______拾______元整(大写)。2、按照建筑面面积计算，该该商品房单价价为每平方米米__________((币)___元，总总价款_____(币)_____佰____拾____亿______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元整(大写)。3、按照套(单单元)计算，该商商品房总价款款为______(币)_____佰____拾____亿_______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元整(大写)。4、按照____________________计计算，该商品品房总价款为为_______(币)______佰______拾______亿_______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元整(大写)。具体约定见见附件四。本条所称建建筑面积，是是指房屋外墙墙(柱)勒脚以上各各层的外围水水平投影面积积，包括阳台台、挑廊、地地下室、室外外楼梯等，且且具备有上盖盖，结构牢固固，层高2..20米以上上(含2.20米)的永久性建建筑。所称套内建建筑面积，是是指成套商品品房(单元房)的套内使用用面积、套内内墙体面积和和阳台建筑面面积之和。【释义】本条是关关于所交易房房产的价款及及其计价方式式的填写栏目目。经济适用用房、公寓、别别墅均属于本本条所称的“住宅”，按照商品品房住宅进行行计价。依照照《商品房销销售管理办法法》，商品房房销售可以按按套(单元)计价，也可可以按套内建建筑面积或者者建筑面积计计价，除此之之外，买卖双双方还可依《合合同法》自行行约定其他计计价方式。本本条将住宅商商品房约定为为按套内建筑筑面积计价，有有助于保护买买受人权益。本条关于经经济适用房的的填写栏目，设设计为同时填填写套内建筑筑面积和建筑筑面积，这是是因为如果按按套内建筑面面积计价，可可能出现单位位面积价款上上升的情况;;也可能出现现按套内建筑筑面积计价的的实际总价款款反而高于按按建筑面积计计价的实际总总价款的情况况。对此，同同时填写两栏栏，不能理解解为在结算时时重复计算价价款。本合同同之后的条文文对因建筑面面积和套内建建筑面积的实实际差异做了了不同的处理理方式，在具具体操作时，解解释采用“就低不就高高”的原则，即即应当依据实实测面积，按按建筑面积或或按套内建筑筑面积所计算算的价款这二二者中较低的的一者作为结结算价款，并并以此作为处处理其他问题题的依据。对按套(单单元)计价而言，以以整个商品房房为计价单位位，依《商品品房销售管理理办法》第119条，按套套(单元)计价的现售售房屋，当事事人对现售房房屋实地勘察察后可以在合合同中直接约约定总价款。按按套(单元)计价的预售售房屋，房地地产开发企业业应当在合同同中附所售房房屋的平面图图。平面图应应当标明详细细尺寸，并约约定误差范围围。房屋交付付时，套型与与设计图纸一一致，相关尺尺寸也在约定定的误差范围围内，维持总总价款不变;;套型与设计计图纸不一致致或者相关尺尺寸超出约定定的误差范围围，合同中未未约定处理方方式的，买受受人可以退房房或者与房地地产开发企业业重新约定总总价款。买受受人退房的，由由房地产开发发企业承担违违约责任。第六条付付款方式及期期限买受人采取取下列第_____种方式式付款。1、一次性付款款。2、分期付款。3、贷款方式付付款。买受人人可以首期支支付购房总价价款的______%，其其余价款可以以向_____________银行或或住房公积金金管理机构借借款支付。4、其他方式。具体付款方方式及期限的的约定见附件件五。【释义】本条中一一次性付款是是指购房人在在约定期限内内向房地产开开发企业支付付全部的购房房款。分期付付款分为两种种，一是买受受人在建设过过程中分期付付款，房屋交交付使用后付付清;一是买受人人在使用过程程中(或与建设工工程联结在一一起)分期付款，若若干年内付清清。这里的分分期付款购买买不同于贷款款购买，如属属于贷款购房房，应选择在在“贷款方式付付款”栏填写。个个人住房贷款款可以分为住住房公积金贷贷款、商业银银行个人住房房贷款或这二二者的组合。若若采用其他方方式付款，应应在本款选择择其他方式。第七条出出卖人保证该该商品房没有有产权纠纷，因因出卖人原因因造成该商品品房不能办理理产权登记或或发生债权债债务纠纷的，由由出卖人承担担相应责任。__________________________________________________________________。【释义】本条是关关于出卖人对对交易房产所所承担的权利利瑕疵担保责责任的叙述。本本条旨在保护护买受人的权权益，避免买买受人因出卖卖人一房多卖卖等情况遭受受损失。同时时，在所购商商品房存在抵抵押的情况下下，也可能导导致买受人不不能办理分户户产权登记或或遭受其他损损失，本条也也旨在对此类类损失的责任任承担加以明明确。本条第第二款的空白白栏可以填写写双方对出卖卖人承担相应应责任的具体体约定。第八条规规划变更的约约定出卖人应当当按照规划行行政主管部门门核发的建设设工程规划许许可证规定的的条件建设商商品房，不得得擅自变更。出卖人确需需变更建设工工程规划许可可证规定条件件的，应当书书面征得受影影响的买受人人同意，并取取得规划行政政主管部门的的批准。因规规划变更给买买受人的权益益造成损失的的，出卖人应应当给予相应应的补偿。第九条设设计变更的约约定(一)经规划行行政主管部门门批准的规划划变更、设计计单位同意的的建筑工程施施工图设计文文件的下列设设计变更影响响到买受人所所购商品房质质量或使用功功能的，出卖卖人应当在设设计审查单位位批准变更之之日起10日内，书书面通知买受受人。1、该商品房结结构形式、户户型、空间尺尺寸、朝向;;2、__________________________________________________________________;3、__________________________________________________________________;4、__________________________________________________________________。出卖人未在在规定时限内内通知买受人人的，买受人人有权退房。(二)买受人应应当在通知送送达之日起115日内做出出是否退房的的书面答复。买买受人逾期未未予以书面答答复的，视同同接受变更。(三)买受人退退房的，出卖卖人应当自退退房通知送达达之日起_____日内退退还买受人已已付房款，并并按照______________利利率付给利息息。买受人不不退房的，应应当与出卖人人另行签订补补充协议。___________________________________________________________________________。【释义】以上两条条是为解决合合同订立后，因因规划、设计计变更所产生生问题的相关关填写栏目，主主要是针对商商品房预售中中可能出现的的问题，现房房销售一般不不存在此类问问题。依据《商商品房销售管管理办法》第第24条：“房地产开发发企业应当按按照批准的规规划、设计建建设商品房。商商品房销售后后，房地产开开发企业不得得擅自变更规规划、设计。经经规划部门批批准的规划变变更、设计单单位同意的设设计变更导致致商品房的结结构型式、户户型、空间尺尺寸、朝向变变化，以及出出现合同当事事人约定的其其他影响商品品房质量或者者使用功能情情形的，房地地产开发企业业应当在变更更确立之日起起10日内，书书面通知买受受人。买受人人有权在通知知到达之日起起15日内做出出是否退房的的书面答复。买买受人在通知知到达之日起起15日内未作作书面答复的的，视同接受受规划、设计计变更以及由由此引起的房房价款的变更更。房地产开开发企业未在在规定时限内内通知买受人人的，买受人人有权退房;;买受人退房房的，由房地地产开发企业业承担违约责责任。”本合同第九九条约定的规规划、设计变变更确立之日日，为设计审审查单位批准准变更之日。依据上述《销销售办法》第第24条，本合合同第八条所所谓的“规划变更”，应当是指指出卖人向规规划部门申请请批准变更房房产项目原规规划事项的审审批变更，并并不包括政府府对某一区域域所进行的市市政规划变更更。关于规划划变更的问题题，本示范合合同第八条第第二款在上述述《销售办法法》第24条的基础础上增加了需需要买受人的的书面同意作作为变更前提提的约定，同同时明确了即即使规划变更更经过了买受受人同意和规规划部门许可可，只要因规规划变更给买买受人造成了了损失，出卖卖人就应当承承担补偿责任任。需要注意意的是，第八八条的约定不不视为买受人人对退房权的的放弃，也就就是说，如果果出卖人未经经买受人书面面同意就得到到了规划部门门和设计审查查单位的许可可并且变更了了原规划、设设计事项，那那么依据《销销售办法》第第24条的规定定及本合同第第八条的约定定，出卖人仍仍然应当在变变更确立之日日起10日内书面面通知买受人人，买受人应应当在通知到到达之日起115日内做出出是否退房的的书面答复，届届期未作书面面答复的，视视为同意变更更。如果出卖卖人未经买受受人书面同意意就得到了规规划部门和设设计审查部门门的变更批准准并变更了原原规划、设计计事项，并且且出卖人未能能在变更确立立之日起100日内书面通通知买受人的的，买受人可可以行使退房房权，并请求求出卖人承担担违约责任;;如果买受人人不退房的，可可以依据本合合同第八条第第二款请求出出卖人承担补补偿责任。如如果出卖人在在变更之前已已取得了买受受人的书面同同意并得到了了规划部门的的许可，那么么出卖人不再再对买受人负负有通知义务务，因为已有有买受人书面面同意在先。此此外，买受人人书面同意的的变更内容应应与规划部门门、设计审查查单位的许可可及实际变更更的内容一致致，如果买受受人书面同意意的变更内容容与规划部门门、设计审查查单位的许可可及实际变更更的内容不一一致的，应当当认为出卖人人就该规划变变更事项未通通知买受人。第十条逾逾期付款责任任买受人未按按照约定的时时间付款的，按按照下列第________种方式处理理：1、按照逾期时时间，分别处处理((1)和(2)不作累加加)(1)逾期在______日日之内，自约约定的应付款款期限届满之之次日起至实实际支付应付付款之日止，买买受人按日计计算向出卖人人支付逾期应应付款万分之之______的违约金，并并于实际支付付应付款之日日起______日内向出出卖人支付违违约金，合同同继续履行。(2)逾期超过过______日(该日期应当当与第(1)项中的日日期相同)后，出卖人人有权解除合合同。出卖人人解除合同的的，买受人应应当自解除合合同通知送达达之日起______日内内按照累计的的逾期应付款款的______%向出卖卖人支付违约约金，并由出出卖人退还买买受人全部已已付款。买受受人愿意继续续履行合同的的，经出卖人人同意后，合合同继续履行行，自约定的的应付款期限限届满之次日日起至实际支支付应付款之之日止，买受受人按日计算算向出卖人支支付逾期应付付款万分之______((该比率应当当不小于第((1)项中的比比率)的违约金，并并于实际支付付应付款之日日起______日内向出出卖人支付违违约金。本条所称逾逾期应付款是是指依照第六六条约定的到到期应付款与与该期实际已已付款的差额额;采取分期付付款的，按照照相应的分期期应付款与该该期的实际已已付款的差额额确定。2、______________________________________________________________________。【释义】本条是关关于买受人逾逾期付款所应应承担责任的的约定，设计计了买受人承承担逾期付款款责任的两种种基本形式。选选择第一种约约定时，出卖卖人没有合同同解除权，买买受人承担给给付违约金的的责任，合同同继续履行;;选择第二种种约定时，出出卖人有合同同解除权，可可以选择解除除合同，也可可以不行使解解除权，而由由买受人继续续履行并给付付约定的迟延延履行违约金金。需要注意意的是，依据据《最高人民民法院关于审审理商品房买买卖合同纠纷纷案件适用法法律若干问题题的解释》第第15条，法律律未规定、当当事人也未约约定解除权行行使期限的，在在买受人催告告出卖人行使使后，出卖人人应当在催告告后三个月内内行使;如果买受人人没有催告，出出卖人应当在在解除权发生生之日起(也就是上述述约定的逾期期超过之日起起)一年内行使使;逾期不行使使的，解除权权消灭。关于于逾期付款责责任，双方还还可以自行约约定其他责任任承担方式，在在第二款空白白栏中填写。第十一条交付条件(一)出卖人应应当在_____年____月____日前前向买受人交交付该商品房房。(二)该商品房房交付时应当当符合下列第第1、2、、、、、项所所列条件;该商品房为为住宅的，出出卖人还应当当提供《住宅宅质量保证书书》和《住宅宅使用说明书书》。1、该商品房已已取得规划验验收批准文件件和建筑工程程竣工验收备备案表;2、有资质的房房产测绘机构构出具的该商商品房面积实实测技术报告告书;3、出卖人已取取得了该商品品房所在楼栋栋的房屋权属属证明;4、满足第十二二条中出卖人人承诺的市政政基础设施达达到的条件;;5、该商品房为为住宅的，出出卖人提供《住住宅工程质量量分户验收表表》;6、_______________________________________________________________。【释义】本条是关关于交房条件件的约定，包包括交房期限限和所交付房房屋应当具备备的其他条件件。其中第((二)款第1、2项及《住宅宅质量保证书书》和《住宅宅使用说明书书》是默认的的出卖人在交交房时应当提提交的文件。其其他各项可以以由双方自行行约定。其中中，如果是商商品房现房销销售，那么出出卖人在签订订合同时已经经取得了楼栋栋的产权证(大产权证)，可以约定定提交;如果是现售售或者预售，则则出卖人在签签订合同时尚尚未取得大产产权证，如果果约定第3项，那么意意味着出卖人人应当在交付付房屋之前取取得大产权证证并在交付时时将相关证明明提交给买受受人。如果出出卖人届期不不能提交本条条约定的相关关文件及约定定的其他条件件，那么买受受人可以依据据本合同第十十五条第(一)款的约定拒拒绝接收房屋屋，由此产生生的逾期交房房责任由出卖卖人承担。第十二条市政基础设设施和其他设设施的承诺出卖人承诺诺与该商品房房正常使用直直接相关的市市政基础设施施和其他设施施按照约定的的日期达到下下列条件：1、市政基础设设施：(1)上水、下下水：：____年____月____日达达到_________________________________;(2)电：______年____月____日达达到___________________________________________;;(3)供暖：______年____月____日达达到________________________________________;(4)燃气：______年____月____日达达到________________________________________;(5)_________________________________________________________________________________;;(6)_________________________________________________________________________________。如果在约定定期期限内未达达到到条件，双双方方同意按照照下下列方式处处理理：(1)________________________________________________________________________________;(2)_________________________________________________________________________________。2、其他设施(1)公共绿地地：_____年____月___日达到到_____________________________________;;(2)公共道路路：_____年____月___日达到到_____________________________________;;(3)公共停车车场：：____年____月____日达达到_________________________________;(4)幼儿园：：_____年____月____日达达到_____________________________________;;(5)学校：______年____月____日达达到________________________________________;(6)会所：______年____月____日达达到________________________________________;(7)购物中心心：_____年____月____日达达到__________________________________;(8)体育设施施：_____年____月____日达达到__________________________________;(9)_________________________________________________________________________________;;(10)________________________________________________________________________________。如果在约定定期期限内未达达到到条件，双双方方同意按照照下下列方式处处理理：(1)___________________________________________________________________________________;;(2)___________________________________________________________________________________。【释义】本条是关关于于与商品房房正正常使用相相关关的各项设设施施条件的约约定定。对于本本条条所涉及的的各各项设施的的具具体内容及及届届期出卖人人未未实现承诺诺的的后果，双双方方应当自行行约约定，以避避免免事后纠纷纷。第十三条逾逾期交房责责任任除不可抗力力外外，出卖人人未未按照第十十一一条约定的的期期限和条件件将将该商品房房交交付买受人人的的，按照下下列列第_______种方式式处理：1、按照逾期时时间，分分别处理((1)和(2)不作累加加)(1)逾期在_______日之内内(该时限应当当不小于第第十十条第(1)项中的时限限)，自第十一一条约定的的交交付期限届届满满之次日起起至至实际交付付之之日止，出出卖卖人按日计计算算向买受人人支支付已交付付房房价款万分分之之______的违约金(该违约金比比率应当不不小小于第十条条第第(1)项中的比比率)，并于该商商品房实际际交交付之日起起_______日日内向买受受人人支付违约约金金，合同继继续续履行。(2)逾期超过过______日(该日期应当当与第(1)项中的日日期相同)后，买受人人有权退房房。买买受人退房房的的，出卖人人应应当自退房房通通知送达之之日日起______日内退还还全部已付付款款，并按照照买买受人全部部已已付款的______%%向向买受人支支付付违约金。买买买受人要求求继继续履行合合同同的，合同同继继续履行，自自自第十一条条约约定的交付付期期限届满之之次次日起至实实际际交付之日日止止，出卖人人按按日计算向向买买受人支付付全全部已付款款万万分之_______((该该比率应当当不不小于第(1)项中的比比率)的违约金，并并并于该商品品房房实际交付付之之日起______日内向向买受人支支付付违约金。2、________________________________________________________________________________。【释义】本条是关关于于出卖人逾逾期期交房责任任的的约定，与与本本合同第十十条条所涉及的的买买受人逾期期付付款责任形形成成对应关系系。交交房时间由由本本合同第十十一一条确定。关关关于本条，可可可以参照本本合合同第十条条的的释义。同同时时需要注意意的的是，依《最最最高人民法法院院关于审理理商商品房买卖卖合合同纠纷案案件件适用法律律若若干问题的的解解释》第155条，在出卖卖人逾期交交房房的情况下下，买买受人的合合同同解除权也也是是有相应期期限限的。第十四条面面积差异处处理理该商品房交交付付时，出卖卖人人应当向买买受受人公示其其委委托的有资资质质的房产测测绘绘机构出具具的的商品房面面积积实测技术术报报告书，并并向向买受人提提供供该商品房房的的面积实测测数数据(以下简称实实测面积)。实测面积积与第三条条载载明的预测测面面积发生误误差差的，双方方同同意按照第第___________种方式式处理：1、根据第五条条按照照套内建筑筑面面积计价的的约约定，双方方同同意按照下下列列原则处理理：：(1)套内建筑筑面积积误差比绝绝对对值在3%以内(含3%)的，据据实结算房房价价款;(2)套内建筑筑面积积误差比绝绝对对值超出3%%时，买受人人有权退房房。买受人退房房的的，出卖人人应应当自退房房通通知送达之之日日起30日内退还还买受人已已付付房款，并并按按照_______________利率率付给利息息。买受人不退退房房的，实测测套套内建筑面面积积大于预测测套套内建筑面面积积时，套内内建建筑面积误误差差比在3%以内(含3%)部分的的房价款由由买买受人补足足;;超出3%部分的房房价款由出出卖卖人承担，产产产权归买受受人人所有。实实测测套内建筑筑面面积小于预预测测套内建筑筑面面积时，套套内内建筑面积积误误差比绝对对值值在3%以内(含3%)部分的的房价款由由出出卖人返还还买买受人;绝对值超出出3%部分的房房价款由出出卖卖人双倍返返还还买受人。实测套套内内建筑面积积--预测套内建建筑面积套内建筑面面积积误差比=_________________________________________________××100%%预测套内建筑筑面积积2、根据第五条条按照照建筑面积积计计价的约定定，双双方同意按按照照下列原则则处处理：(1)建筑面积积、套套内建筑面面积积误差比绝绝对对值均在3%%以内(含3%)的，根根据实测建建筑筑面积结算算房房价款;(2)建筑面积积、套套内建筑面面积积误差比绝绝对对值其中有有一一项超出3%%时，买受人人有权退房房。买受人退房房的的，出卖人人应应当自退房房通通知送达之之日日起30日内退还还买受人已已付付房款，并并按按照_______________利率率付给利息息。买受人不退退房房的，实测测建建筑面积大大于于预测建筑筑面面积时，建建筑筑面积误差差比比在3%以内(含3%)部分的的房价款由由买买受人补足足;;超出3%部分的房房价款由出出卖卖人承担，产产产权归买受受人人所有。实实测测建筑面积积小小于合同约约定定建筑面积积时时，建筑面面积积误差比绝绝对对值在3%以内(含3%)部分的的房价款由由出出卖人返还还买买受人;绝对值超出出3%部分的房房价款由出出卖卖人双倍返返还还买受人。实测建建筑筑面积-预测建筑面面积建筑面积误误差差比=_____________________________________________×11000%预测建筑面面积3、双方自行约约定：：____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________。【释义】本本条条是关于因因所所交易商品品房房的预测面面积积和实测面面积积存在误差差而而对实际结结算算价款应当当做做的补、退退或或其他处理理方方式所做的的约约定。对于于差差异的处理理方方式，双方方可可以选择填填写写本条的栏栏目目，也可以以在在第三款空空白白栏自行约约定定。需要注注意意的是，是是按按套内建筑筑面面积计算还还是是按建筑面面积积计算应以以本本合同第五五条条双方的约约定定为准。对对于于经济适用用房房，由于在在本本合同第五五条条对套内建建筑筑面积和建建筑筑面积都进进行行了填写，如如如果发生面面积积差异纠纷纷，应应当以“就低不就高高”的原则选择择总价款较较低低的那种面面积积计算方式式在在此处进行行填填写。同时时需需要注意的的是是，在本合合同同第五条约约定定为按建筑筑面面积计价时时，依依据本条关关于于按建筑面面积积计价的面面积积差异纠纷纷处处理方式，应应应当同时分分别别计算出建建筑筑面积的实实测测/预测误差比比绝对值和和套套内建筑面面积积的实测/预测误差比比绝对值，如如如果这二者者均均在3%之内，那那么按实测测建建筑面积结结算算价款;如果二者中中有一项超超出出了3%，那么买买受人有权权选选择退房或或继继续履行。第十五条交交接手续(一)该商品房房达到第十十一条约定定的的交付条件件后后，出卖人人应应当在交付付日日的7日前，书面面通知买受受人人办理交接接手手续的时间间、地地点以及应应当当携带的证证件件。双方进进行行验收交接接时时，出卖人人应应当出示第第十十一条约定定的的证明文件件，并并满足第十十一一条约定的的其其他条件。出出出卖人不出出示示证明文件件或或者出示的的证证明文件不不齐齐全，或未未满满足第十一一条条约定其他他条条件的，买买受受人有权拒拒绝绝接收，由由此此产生的逾逾期期交房责任任由由出卖人承承担担，并按照照第第十三条处处理理。(二)验收交接接后，双方方应当签署署商商品房交接接单单。由于买买受受人原因未未能能按期办理理交交接手续的的，双双方同意按按照照下列约定定方方式处理：：__________________________________________________________________________________;__________________________________________________________________________________。(三)双方同意意按照下列列第________种方方式缴纳税税费费：1、出卖人不得得将买买受人交纳纳税税费作为交交接接该商品房房的的条件。__________________________________________________________________________________。2、买受人同意意委托托出卖人代代交交下列第_____、____、____、____、____、___种税费费，并在接接收收该商品房房的的同时将上上述述税费交给给出出卖人。(1)专项维修修资金金;(2)契税;(3)第二十三三条约约定的物业业服服务费用;(4)供暖费;;(5)______________________________________________________________________________;(6)______________________________________________________________________________。3、买受人自行行向相相关单位缴缴纳纳下列第_____、____、____、____、____、____种税税费，并在在接接收该商品品房房的同时向向出出卖人出示示缴缴纳税费的的凭凭据。(1)专项维修修资金金;(2)契税;(3)第二十三三条约约定的物业业服服务费用;(4)供暖费;;(5)______________________________________________________________________________。【释义】本条是关关于于交接手续续的的约定栏目目，由由双方协商商填填写。第十六条商商品房质量量、装装饰、设备备标标准的约定定(一)出卖人承承诺该商品品房使用合合格格的建筑材材料料、构配件件，该该商品房质质量量符合国家家和和本省颁布布的的工程质量量规规范、标准准和和施工图设设计计文件的要要求求。(二)出卖人和和买受人约约定如下：：1、该商品房地地基基基础和主体体结结构质量经经检检测不合格格的的，买受人人有有权退房。买买买受人退房房的的，出卖人人应应当自退房房通通知送达之之日日起_______日内退退还全部已已付付款，并按按照照______________利率付给给利息，给给买买受人造成成损损失的由出出卖卖人承担赔赔偿偿责任。因因此此而发生的的检检测费用由由出出卖人承担担。买受人要求求继继续履行合合同同的，应当当与与出卖人另另行行签订补充充协协议。__________________________________________________________________________________。【释义】本款是关关于于商品房地地基基基础及主主体体结构质量量问问题处理方方式式的约定，因因因此类质量量问问题产生纠纠纷纷，买受人人享享有合同解解除除权，有权权退退房。《最最高高人民法院院关关于审理商商品品房买卖合合同同纠纷案件件适适用法律若若干干问题的解解释释》第12条规定：：“因房屋主体体结构质量量不不合格不能能交交付使用，或或或者房屋交交付付使用后，房房房屋主体结结构构质量经核核验验确属不合合格格，买受人人请请求解除合合同同和赔偿损损失失的，应予予支支持。”买受人不退退房的，应应当当由双方另另行行签订补充充协协议，第三三项项空白栏可可以以用于填写写补补充协议具具体体内容，也也可可以用于填填写写自行约定定的的争议处理理办办法。2、该商品房室室内空空气质量经经检检测不符合合国国家标准的的，自自该商品房房交交付之日起起__________日内(该时限应当当不低于600日)，买受人有有权退房。买买买受人退房房的的，出卖人人应应当自退房房通通知送达之之日日起_______日内退退还买受人人全全部已付款款，并并按照______________利率率付给利息息，给给买受人造造成成损失的由由出出卖人承担担赔赔偿责任。因因因此而发生生的的检测费用用由由出卖人承承担担。买受人不退退房房的或该商商品品房交付使使用用已超过______日的的，应当与与出出卖人另行行签签订补充协协议议。____________________________________________________________________________。【释义】本款是关关于于商品房室室内内空气质量量问问题处理方方式式的约定，由由由双方自行行填填写。3、交付该商品品房时时，该商品品房房已经由建建设设、勘察、设设设计、施工工、工工程监理等等单单位验收合合格格，出卖人人应应当与买受受人人共同查验验收收房，发现现有有其他问题题的的，双方同同意意按照第______种方方式处理：：(1)出卖人应应当于于________日内将将已修复的的该该商品房交交付付。由此产产生生的逾期交交房房责任由出出卖卖人承担，并并并按照第十十三三条处理。________________________________________________________________________________。(2)由出卖人人按照照国家和本本省省有关工程程质质量的规范范和和标准在商商品品房交付之之日日起______日内负责责修复，并并承承担修复费费用用，给买受受人人造成的损损失失由出卖人人承承担赔偿责责任任。(3)________________________________________________________________________________。【释义】本款是关关于于已验收合合格格的商品房房所所存在的其其他他问题处理理方方式的约定定。在在验收合格格的的情况下，商商商品房仍可可能能存在其他他方方面的问题题，依依据《商品品住住宅实行住住宅宅质量保证证书书和住宅使使用用说明书制制度度的规定》第第第4条：“《住宅质量量保证书》是是是房地产开开发发企业对销销售售的商品住住宅宅承担质量量责责任的法律律文文件，房地地产产开发企业业应应当按《住住宅宅质量保证证书书》的约定定，承承担保修责责任任。”为此本款可可以约定，如如如果发生了了《住住宅质量保保证证书》所规规定定的问题，出出出卖人修复复的的时间及出出卖卖人所承担担的的逾期交房房责责任或其他他损损失，第(3)项空白栏栏用于自行行约约定其他处处理理方式。《最最最高人民法法院院关于审理理商商品房买卖卖合合同纠纷案案件件适用法律律若若干问题的的解解释》第133条第1款还规定：：“因房屋质量量问题严重重影影响正常居居住住使用，买买受受人请求解解除除合同和赔赔偿偿损失的，应应应予支持。”4、出卖人交付付的商商品房的装装饰饰、设备标标准准应当符合合双双方约定的的标标准。达不不到到约定标准准的的，买受人人有有权要求出出卖卖人按照下下列列第_______种方式式处理：(1)出卖人赔赔偿双双倍的装饰饰、设设备差价。(2)_________________________________________________________________________________;;(3)_________________________________________________________________________________。具体装饰和和设设备标准的的约约定见附件件六六。【释义】本款是关关于于商品房装装饰饰、设备标标准准及出现问问题题后处理方方式式的约定，具具具体的标准准在在本合同附附件件六中详细细填填写。第(2)(3))项空白栏用用于自行约约定定其他处理理方方式。(三)出卖人和和买受人对对工程质量量问问题发生争争议议的，任何何一一方均可以以委委托有资质质的的建设工程程质质量检测机机构构检测，双双方方均有协助助并并配合对方方检检测的义务务。_________________________________________________________________________________。【释义】本款是关关于于工程质量量检检测的配合合义义务的约定定。第第二款空白白栏栏可以用于于双双方自行约约定定具体的配配合合义务。第十七条住住宅保修责责任任(一)该商品房房为住宅的的，出卖人人自自该商品房房交交付之日起起，按按照《住宅宅质质量保证书书》承承诺的内容容承承担相应的的保保修责任。该商品房为为非非住宅的，双双双方应当签签订订补充协议议详详细约定保保修修范围、保保修修期限和保保修修责任等内内容容。【释义】本款是关关于于商品房质量量保修问题题的的约定。就就商商品房住宅宅而而言，19998年9月1日开始实施施《商品住住宅宅实行质量量保保证书和住住宅宅使用说明明书书制度的规规定定》，明确确了了房地产开开发发企业向用用户户交付销售售的的新建商品品房房住宅时，必必必须提供《住住住宅质量保保证证书》和《住住住宅使用说说明明书》。《住住住宅质量保保证证书》可以以作作为商品房房买买卖合同的的补补充约定。该该该规定对商商品品房住宅各各部部位、部件件保保修内容及及保保修期作了了明明确规定。同同同时，《商商品品房销售管管理理办法》第第333条规定：：“房地产开发发企业应当当对对所售商品品房房承担质量量保保修责任。当当当事人应当当在在合同中就就保保修范围、保保保修期限、保保保修责任等等内内容做出约约定定。保修期期从从交付之日日起起计算。商商品品住宅的保保修修期限不得得低低于建设工工程程承包单位位向向建设单位位出出具的质量量保保修书约定定保保修期的存存续续期;存续期少于于《规定》中中中确定的最最低低保修期限限的的，保修期期不不得低于《规规规定》中确确定定的最低保保修修期限。非非住住宅商品房房的的保修期限限不不得低于建建设设工程承包包单单位向建设设单单位出具的的质质量保修书书约约定保修期期的的存续期。在在在保修期限限内内发生的属属于于保修范围围的的质量问题题，房房地产开发发企企业应当履履行行保修义务务，并并对造成的的损损失承担赔赔偿偿责任。因因不不可抗力或或者者使用不当当造造成的损坏坏，房房地产开发发企企业不承担担责责任。”对于非住宅宅商品房而而言言，还可由由双双方通过补补充充协议对相相关关保修事项项加加以约定。(二)在该商品品房保修范范围和保修修期期限内发生生质质量问题，双双双方有退房房约约定的，按按照照约定处理理;;没有退房约约定的，出出卖卖人应当履履行行保修义务务，买买受人应当当配配合保修。非非非出卖人原原因因造成的损损坏坏，出卖人人不不承担责任任。【释义】本款是关关于于商品房保保修修期内发生生质质量问题的的处处理方式的的约约定。需要要注注意的是，依依依据《最高高人人民法院关关于于审理商品品房房买卖合同同纠纠纷案件适适用用法律若干干问问题的解释释》第第13条第1款的规定：：“因房屋质量量问题严重重影影响正常居居住住使用，买买受受人请求解解除除合同和赔赔偿偿损失的，应应应予支持。”第十八条商商品房节能能措措施【1】该商商品品房为住宅宅的的，应当符符合合国家有关关建建筑节能的的规规定和四川川省省建设厅、四四四川省技术术监监督局发布布的的《四川省省夏夏热冬冷地地区区居住建筑筑节节能设计标标准准》(DB51//T502277-200022)的要求。未未达到标准准的的，出卖人人应应当按照《四四四川省夏热热冬冬冷地区居居住住建筑节能能设设计标准》的的的要求补做做节节能措施，并并并承担全部部费费用;因此给买受受人造成损损失失的，出卖卖人人应当承担担赔赔偿责任。__________________________________________________________________________________。【2】该商商品品房为公共共建建筑(办公建筑、商商商业建筑、旅旅旅游建筑等等))的，应当符符合国家有有关关建筑节能能的的规定和建建设设部发布的的《公公共建筑节节能能设计标准准》(GB500189-22005)的的要求。未达达到标准的，出出卖人应当按按照《公共建建筑节能设计计标准》的要要求补做节能能措施，并承承担全部费用用;因此给买受受人造成损失失的，出卖人人应当承担赔赔偿责任。__________________________________________________________________________________。【释义】本款是关关于于商品房节节能能措施的约约定定。第十九条使使用承诺买受人使用用该该商品房期期间间，不得擅擅自自改变该商商品品房的建筑筑主主体结构、承承承重结构和和用用途。除本本合合同、补充充协协议及其附附件件另有约定定者者外，买受受人人在使用该该商商品房期间间有有权与其他他权权利人共同同使使用与该商商品品房有关的的共共用部位和和设设施，并按按照照共用部位位与与共用房屋屋分分摊面积承承担担义务。出卖人不得得擅擅自改变与与该该商品房有有关关的共用部部位位和设施的的使使用性质。__________________________________________________________________________________。【释义】本款是关关于于买受人对对商商品房使用用承承诺的约定定。商商品房建筑筑主主体结构、承承承重结构和和用用途都是经经规规划部门批批准准和设计单单位位设计后确确定定的，具有有整整体属性，一一一经建成，不不不得擅自变变更更。对于买买受受人而言，也也也应遵守此此类类规定。本本条条同时强调调了了与商品房房有有关的公共共部部位和设施施的的权利、义义务务和责任问问题题，因此需需要要结合本合合同同第三条、第第第十二条的的内内容做全面面的的约定。第二十条产产权登记(一)初始登记记出卖人应当当在在_______年_______月_______日前，取取得该商品品房房所在楼栋栋的的权属证明明。如如因出卖人人的的责任未能能在在本款约定定期期限内取得得该该商品房所所在在楼栋的权权属属证明的，双双双方同意按按照照下列第________种种方式处理理：：1、买受人有权权退房房。买受人人退退房的，出出卖卖人应当自自退退房通知送送达达之日起_____日内退退还全部已已付付款，并按按照照买受人全全部部已付款的的_____%%向向买受人支支付付违约金。买买买受人不退退房房的，合同同继继续履行，自自自出卖人应应当当取得该商商品品房所在楼楼栋栋的权属证证明明期限届满满之之次日起至实实际取得权权属属证明之日日止止，出卖人人应应当按日计计算算向买受人人支支付全部已已付付款万分之之_______的的违约金，并并并于出卖人人实实际取得权权属属证明之日日起起______日内向买受受人支付。2、_________________________________________________________________________。【释义】本款是关关于于商品房预预售售中出卖人人办办理楼栋初初始始登记(即办理大产产权证)的时间及逾逾期未能办办理理所应承担担责责任的约定定。与与本款相关关的的还有本合合同同的第十一一条条、第十三三条条和第十五五条条。如果双双方方已在第十十一一条约定了了楼楼栋产权证证是是交房时所所应应提供的文文件件，而交房房时时未能提供供的的，应依本本合合同第十五五条条和第十三三条条由出卖人人承承担逾期交交房房责任。本本款款可以被认认为为是这一问问题题的进一步步约约定，即明明确确即使出卖卖人人已承担了了逾逾期交房责责任任，但只要要在在本款约定定的的时间内未未能能办理大产产权权证，那么么买买受人就享享有有合同解除除权权，可以要要求求退房，并并请请求出卖人人承承担违约责责任任。与以前前的的示范合同同存存在重大不不同同的是，本本款款将出卖人人逾逾期未能办办理理大产权证证也也作为了买受受人享有合合同同解除权的的原原因之一，这这这是对买受受人人权益的进进一一步保护。本本本款第二项项空空白栏可以以用用于双方自自行行约定其他他处处理方式，也也也可以对前前一一项作补充充约约定。(二)转移登记记1、商品房交付付使用用后，双方方同同意按照下下列列第______种方式处处理：(1)双方共同同向权权属登记机机关关申请办理理房房屋权属转转移移登记。(2)买受人同同意委委托_________________向向权属登记记机机关申请办办理理房屋权属属转转移登记，委委委托费用_____________元元人民币(大