台湾某住宅地产项目提案

目录壹、环境篇一、环境概述二、环境示意图图贰、市场篇一、***湖特特区主要区段段市场之差异异性及价位结结构比较二、特区指针休休闲大楼产品品分析(一)个案分析析(二)公共设施施比较(三)建材比较较参、产品篇一、本案生命价价值之开创二、40米绿带带及小区规划划使用目标三、室内机能、公公共设施及特特殊建材建议议四、产品建议(一)历年来产产品配坪分析析(二)房数、坪坪数配坪肆、业务篇一、4W购屋动动机分析二、业务策略伍、企划篇一、广告总精神神二、案名建议三、广告表现陆、结论壹、环境篇一、环境概述***乡位于****市及***乡之间间，东以****为邻，西西连**市**区，全区区地势平坦，仅仅***地区及及环湖地区有有部份丘陵，内内外交通便捷捷，且紧邻***市**区，发展展极为快速且且区域内有极极富卖点的澄澄清风景区，为为***市用水水之源地，是是发展优良住住宅最佳的环环境。***乡位于****市都会会区中心都市市的主要成长长带边缘，因因此***地区未未来的发展点点在提供住宅宅、商业、观观光及文教的的整体服务功功能。住宅机能方面：：提供大高雄都会会区市区以外外的高级住宅宅区。商业机能方面：：主要提供住宅小小区服务的邻邻里性之商业业行为为主。文教机能方面：：提供高等教育设设施的服务为为主。观光机能方面：：则以现有的观光光设施提供都都会区的观光光游憩服务。贰、市场篇一、***特区区主要区段市市场之差异性性及价位结构构比较环湖、滨湖段圆山段本馆段范围‧***湖路附附近一一带。‧指圆山路上*****饭店附近的的私人别墅墅。‧泛指***村村附近近一带的范范围围。建物型态‧景观大楼休闲闲产品品。‧私人建地较多多，住住宅皆为顶顶级级的豪门私私家家别墅。‧去年开始建商商开始始进驻兴建建大大楼。‧高级别墅区的的集中中点，表征征型型的地段。‧透天产品为主主力占占了95%以上，其其余为老旧旧公公寓。地段属性‧地理位置属高高雄县县******段。‧距离独一无二二的****最近，最最具唯一性性与与价值性。‧***饭店为为国际际知名的大大饭饭店，**路上的住住家也因此此相相得弥彰。‧***路、山山脚路路附近皆为为千千万元以上上之之别墅区不不少少知名的政政、商商名人居住住在在此区，为为了了展现身份份与与地位，有有钱钱、有权的的人人喜欢进驻驻于于此，有汇汇聚聚的心理作作用用。‧本馆段为印象象中高高级别墅区区的的代表地段段。‧本案为处高雄雄县****乡与高高雄市**区之交界界，临近***商圈、**商圈。‧地理位置虽为为高雄雄县，但一一般般人的印象象中中视为高雄雄市市的一部份份，无无形中提升升了了地段价值值。生活环境‧环湖段观光人人潮众众多，引来来不不少摊贩且且又又有大白鲨鲨水水上餐厅设设置置于此，原原本本清静高雅雅的的环境已受受到到严重的污污染染，住家质质量量大打折扣扣。‧住家环境清幽幽静僻僻，但安全全性性稍嫌不够够。‧临近高速公路路和殡殡仪馆是最最大大之抗性。‧临近********商圈生活便便利性佳。‧共享***区区庞大大的公设资资源源，生活机机能能完善。交通动线‧目前巨蛋样球球场正正在施工大大埤埤路尖峰时时段段常塞车，出出出入相当不不便便。‧***路接建建工路路可抵达****、***商圈。‧本馆路和新大大昌路路为主要交交通通动线。‧新****路路开通后后有助于至至高高雄和北高高雄雄的人口流流通通与景观视野‧离湖面最近，最最能能直接感受受湖湖光山色，但但但中午时湖湖面面会因阳光光而而反射，而而晚晚上又看不不清清楚，所以以真真正赏湖的的时时间大约只只有有上午这段段时时间。‧中高楼层可远远眺****，且是是经由树林林看看湖，可由由树树木四季的的变变化发觉湖湖面面不同的美美感感。无客源层‧***医院医医师及及正修工专专老老师。‧有地缘关系的的自营营商或政治治人人物。‧东苓雅、东三三民的的换屋客层层。大楼平均房价面湖：23万未面湖：16万万20~24万──区域卖点‧***的湖光光山色色。‧中高楼层可远远眺树树海和****。‧少数人士才能能坐拥拥的珍贵地地段段。‧地标型的高级级别墅墅住宅区。二、特区指针休休闲大楼产品品分析(一)个案分析析原山主人澄湖真迹87.04圆山路环湖路1944坪住一住一19F/B2FF24F/B2FF32户84户约8亿16亿4房:83坪××11户户4+1房:977××坪17户F+F:1366坪坪×4户3房:52~559坪4房:74~779坪F+F:94~~1135坪尚未公开1户20~23万23万/坪────预售结构体施工中‧圆山路上继「「圆山山***」后，第第二个大楼楼个个案，仍规规划划大坪数产产品品诉求金字字塔塔顶层客源源。‧高级建材、厨厨具、安安全的管理理保保全系统及及一一流的公共共设设施，不外外乎乎是此类个个案案的诉求重重点点，强调尊尊贵贵、坚实、气气气势。‧此种产品由于于总价价过高，客客户户出价往往往也也是大刀辟辟斧斧，为求建建商商信誉及避避免免不必要之之困困扰，现场场实实行不二价价销销售政策，但但但上万的产产品品如要客户户不不出价几乎乎不不可能，因因此此在执行上上困困难重重，成成成效不彰。‧圆山路上的个个案在在客源上有有所所重迭，现现场场将针对这这些些顶级的客客层层人士做DSS拜访，深入入目标核心心。‧基地位于****环环湖路旁首首排排住家，其其景景观的稀有有性性和独特性性，为为其它个案案无无法比拟。‧超大景观亲水水中庭庭、多功能能因因特网小区区大大楼，皇朝朝会会员卡等公公共共设施为景景观观之外，个个案案另外诉求求的的重点和附附加加价值。‧本案为双并连连栋住住宅，无法法合合并使用，在在在空间上无无法法做有效的的弹弹性运用，对对对于高总价价的的客层来说说常常会因规划划需需求不符而而造造成销售上上之之抗性。‧现场接待中心心的质质感粗糙，没没没有塑造出出高高总价产品品所所需要的气气氛氛，气势涣涣散散为业务上上最最大的败笔笔。***第一景澄湖园81.01环湖路、三亭揽揽胜胜对面文前路4103坪10265坪住一住一10F/B1FF10265坪套:155住::287大楼:345户户透住:48户31.4亿40亿套房:11~1133坪×155户1+1房:233~~26坪×145户2房:30~333坪××122户(余约100户户，其其中套房占占775户左右)3房:46、553坪××20户车位:平3277位位110万别墅:地49坪坪建184.66坪地7788~91坪建:294~~280坪地9933~1244坪坪建:307~~635坪观湖楼:40..113~477..66坪澄湖楼:40..226~400..42坪景湖楼:10..225~122..94坪,16.882~322..56坪222.444~~39.6688坪翠湖楼:9.6622~27..333坪75%（84年年销销售至今）51%面湖：24万//坪坪未面湖：18万万//坪大楼:23~2255万/坪透住:33000~~60000万万面湖：20万//坪坪未面湖：15~~116万/坪大楼：16.55万万/坪别墅部份业主保保留留。完工，交屋中成屋‧***第一景景基地地位于环湖湖路路旁，为近近年年来唯一真真正正紧临****畔之个案，使使使得本案在在地地段条件上上即即具备了得得天天独厚的优优势势。‧在产品规划方方面，全全部为4.889米来层之之设计计，在高雄雄地地区亦为仅仅见见，在基地地条条件及产品品本本身均极具具吸吸引力之下下，使使本案在公公开开之际即吸吸引引大量人潮潮。‧由于本案属于于****特定区第第一种住宅宅区区之低建蔽蔽率率，低容积积率率管制土地地，更更增加了在在中中庭公设及及绿绿地方面多多样样化的设计计空空间，但也也因因而造成过过高高的房价。‧而此一高单价价造成成套房总价价达达280~3300万之谱谱，对以休休闲闲考虑为主主的的客层而言言，不不啻是项沉沉重重的负担，而而而套房与景景观观条件的抗抗性性下亦是日日后后滞销的重重要要因素。‧虽然本案在地地段上上及产品上上有有其不可取取代代之独特性性，但但由于业主主本本身并无大大楼楼施工经验验，因因此在施工工质质量控制方方面面出现不少少瑕瑕疵，亦曾曾引引起违80余户联合合抗议。‧产品规划种类类丰富富从套房到到别别墅应有尽尽有有，可满足足各各种层次的的客客源需求。‧视野被其它个个案遮遮蔽，景观观条条件失势，目目目前以小区区内内的皇朝俱俱乐乐部做为主主要要的诉求。‧目前剩余的产产品几几乎为无面面湖湖，在单价价过过高又不具具景景观条件。‧套房产品与「「****第一景」」在客源上上重重迭，且不不少少先前的投投资资认赔杀出出，对对成屋的价价位位冲击不小小。‧此类的产品景景观通通常是个案案的的生命，在在失失去景观的的情情况下，只只有有静待时间间去去判决个案案的的生死。***湖畔滨湖路2250坪住一14F/B1FF、4.5F//BB1F大楼:45户透住:30户10亿3房:38坪××26户户4房:48坪××24户户F+F:59坪坪××2户74坪×2户别墅:建90..661坪，另持持分4.855坪车位位114.544坪坪，总面积积1110坪车位:平96万万大楼21户别别墅:16户大楼:17~1188万别墅:17000~~18000万万大楼:14~1155万别墅:15000~~16000万万成屋‧本案基地位于于155米滨湖路，旁旁旁临环湖路路，与与***相互辉辉映。‧销售手法采多多媒体体幻灯片介介绍绍，辅以可可折折解式模型型以以增加客户户对对于产品了了解解。‧产品格局坪数数变化化不大，客客户户选择性少少。‧此外，因其并并未真真正正临****，加上公公共设施仅仅以以游泳池及及中中庭景观为为重重点，说服服力力稍弱。‧成屋之后，整整体质质感颇为精精致致，但碍于于总总价因素，去去去化缓慢。(二)公共设施施比较设施案名123456789101112131415161718192021222324***花园游泳池高尔夫推捍果岭岭小区图书馆韵律教室ＫＴＶ健身房生理评估室儿童世界撞球、桌球室多媒体电影院交谊厅男女三温暖会议室美容美体室计算机仿真高尔尔夫夫家庭特殊医疗室室空中花园客房服务商务服务流泉景观雕塑计算机网络︵游游戏戏室︶儿童戏水池健康步道**主人●●●●●●●**真迹●●●●●●●●●●●●●●●●●●●***第一景●●●●●●●●●●●●●●●●●●**园●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●***湖畔●●●●●●‧游泳池、****花园、韵韵律教室、健健身房、撞球球、桌球室、流流泉景观雕塑塑、儿童戏水水池、健康步步道等已成为为大楼公设的的基本配备。‧周休二日制后后，公设的使使用频率增加加。‧本案应该做一一些其它个案案没有或市场场上少见的公公设，如：空空中花园、观观景瞭望台、计计算机仿真高高尔夫等，以以求突破。(三)建材比较较原山主人澄湖真迹***第一景地坪1.客、餐厅、主主主卧室：进进口口天然石材材。2.次卧室：木木质质地板。3.厨房：高级级地地砖。4.浴厕：止滑滑砖砖。1.室内：马可可贝贝里或皮尔尔卡卡登同级500×50㎝地砖。2.浴室：采2255×30㎝止滑石石英砖。3.阳台：止滑滑石石英砖。4.门厅：进口口天天然石材。1.内厅：进口口花花岗石村。2.室内：马可可贝贝里52×52㎝或50×50㎝大型地地砖。3.浴室：止滑滑地地砖。4.阳台：止滑滑石石英砖。厨具1.德国NOLLFFF厨具，配配备三口瓦瓦斯斯炉、嵌入入式式烤箱、美美式式漏斗型排排油油烟机、壁壁挂挂式烘碗机机、不不锈钢双钢钢水水槽。2.RO逆渗透透饮饮水系统。1.欧化整体橱橱具具。今四口口炉炉、烤箱烘烘碗碗机。2.RO逆渗透透饮饮水系统。进口欧化整体台台面面橱具。采采欧欧洲珍珠板板台台面，配备备瓦瓦斯炉、烤烤箱箱、抽油烟烟机机、不锈钢钢双双洗濯槽。门窗1.大门：进口口装装甲保全门门。2.室内门：艺艺术术门框门扇扇。3.浴室门：艺艺术术门握门扇扇加加通风百叶叶窗窗。1.大门：双玄玄关关硫化铜门门。2.卧室门：实实木木艺术花门门。3.浴室门：塑塑钢钢门或仿木木门门。1.大门高级硫硫化化铜皮面艺艺术术门。2.室内门：实实心心雕花木门门。3.浴室：通风风百百叶口防山山艺艺术门。卫浴1.进口CARROOMA卫浴设设备及配件件。2.石材台面。1.美国、德国国进进口卫浴设设备备及配件。2.台面式脸盆盆：：采人造岗岗石石或人造玛玛瑙瑙石。1.英国皇室进进口口卫浴。2.浴缸采山晶晶压压克或塘磁磁浴浴缸。3.浴室无开窗窗者者赠抽风机机。空调1.独立式中央央气气冷式空调调主主机，送凤凤机机及温控开开关关。2.中央吸尘系系统统。独立中央冷气空空调调。预留分离式冷气气套套管。小区安全管理系系统统1.住家安全防防灾灾系统。2.门柰管制系系统统。3.CCTV监监视视录像系统统。4.围墙安全防防犯犯系统。5.智能型中央央监监控安全系系统统。1.中央监控管管理理中心。2.前后门置卡卡片片锁。3.感应式读卡卡办办识系统。4.消防安全系系统统。5.客厅及主卧卧设设紧急押扣扣。1.磁簧防盗感感应应器，读卡卡辨辨识系统。2.闭路监视系系统统警眼及红红外外线侦测系系统统。3.瓦斯侦漏警警报报器、室内内置置紧急求救救按按钮。4.自动报警系系统统。5.消防设备系系统统。电梯105m/miinn12人份份及17人份各一一部。105m/miinn17人份份二部观光光透透明电梯。无段联动式100人人分(90m/mmiin)电梯17部。***园***湖畔地坪1.门厅：进口口大大理石或橡橡木木地板。2.梯间：橡木木地地板。3.客餐厅：石石材材、橡木地地板板。4.卧室：橡木木地地板、艺术术地地砖。5.卫浴：天然然石石材、艺术术地地砖。1.1F铺设天天然然石材。2.客、餐厅、厨厨厨房及卧室室铺铺设40×40㎝地砖。3.浴厕20××220㎝地砖。4.阳台、露台台铺铺地砖。厨具1.进口BOSSCCH欧式整体体橱具。(双槽洗濯台台、料理台台、洗洗烘碗、微微波波炉、菜渣渣处处理机、嵌嵌入入式烤箱、抽抽抽油烟机等等))2.RO逆渗透透饮饮水机。1.整体欧化台台面面橱具。（含含含玻璃双槽槽洗洗涤台、烘烘碗碗机、烤箱箱、残残渣处理器器、台台面式单枪枪两两用水龙头头等等）2.RO逆渗透透饮饮水机。门窗1.玄关采实木木雕雕花木门。2.室内、浴室室采采实心木门门。1.前院大门采采精精制铸铁雕雕花花门。2.子母艺术硫硫化化铜门。3.室内采实木木艺艺术门。卫浴1.JACOBB按按摩浴缸等等欧欧式卫浴设设备备。2.淋浴间、大大理理石台面。3.马桶上方阅阅报报灯。4.高级铜镜。5.进口热水器器分分接管路浴浴室室。采双B卫浴设备备，另另附按摩浴浴缸缸等整体配配件件。空调分离式冷气。中央集尘系统。一对二分离式冷冷气气。小区安全管理系系统统1.全区管线地地下下化。2.防盗保全系系统统。3.玄关、车库库等等磁簧感应应器器。4.消防安全系系统统。5.复合型中央央监监控。6.建筑物自动动化化。1.HA：数字字式式微电脑影影视视对讲保全全系系统。2.SA：公共共区区域红外线线安安全系统。3.MA：门禁禁管管理系统工工程程。4.BA：大楼楼自自动化计算算机机监控系统统。5.PA：停车车场场管制系统统工工程。电梯三菱150m//mmin1122人份电梯。105m/miinn12人份份电梯透明明电电梯。参、产品篇一、本案生命价价值之开创周休二日实施后后，国人日益益注重精神生生活、个人休休闲意识的今今天，许多建建设公司藉此此商机频频推推出湖畔的个个案层出不穷穷，***秉持独独特的建筑信信念，实质的的开发，取之之社会及回馈馈社会的心成成就休闲式住住宅『****』。***日丽风和和，景致明媚媚，但在此标标榜临湖、面面湖的个案既既使要赏湖仍仍得大费周张张地从明湖路路绕至环湖路路，且每天进进出也必须从从明湖路出入入，完全丧失失了尊贵的气气势及临湖的的美感与意义义。本案面湖40mm绿带紧临环环湖路，穿越越绿带步行至至环湖路，即即可欣赏湖畔畔美景。****细心在此此就可窥其堂堂奥，美化这这一条40mm绿带步行至至环湖路段，而而此特点将有有别于其它个个案进出皆由由明湖路的窘窘境，突显本本案人与自然然合一及赏湖湖的最高境界界。并塑造一一个提供大众众使用及安全全又舒适的地地方。***『****』规划，超超脱世俗的住住宅理念，巅巅覆刻板的居居住想法，经经由精心构思思，所呈现的的本案诉求重重点系****畔最后一块块正面对湖景景的宝贵席次次，主诉求”嗜湖如命，无无湖不欢”的内在需求求，塑造本案案总精神以前前曾有但今后后不再，”嗜湖如命”的您这是最最后的机会。***『****』规划就是是从规划道路路系统、植栽栽计划、视觉觉设计(双语设计)、环保设施施、无障碍空空间五大项，不不仅符合****『***』规划划的精神，巧巧妙的构思顶顶尖的创意无无不精心设计计。依执行重点而言言，完整的道道路系统串连连小区内各个个角落，使人人车各得其所所，依地形地地物形势，栽栽植花草树木木，营造深广广宏伟的自然然主题；届时时于适地设置置名家雕塑，为为小区注入人人文艺术气息息；休憩区采采立体式设计计，休闲活动动不受天气的的影响；彻底底落实环保设设施，健康有有保障；细心心的无障碍空空间设计，缩缩近人与人之之间无障碍的的距离；区内内标示皆有双双语方式表现现，传达宏远远的世界观点点…..。二、40米绿带带规划及小区区使用规划规划项目规划内容道路系统40米绿带规划划上上以『绿草草坪坪』为主调调，铺铺设『浪漫漫步步道』。40米绿带规划划上上设计『多多用用途活动广广场场』。全区设计『行人人道道』、『慢慢跑跑道』、『『自自行车道』』。步道上铺设拼花花地地砖，全面面设设置『休闲闲椅椅』。40米绿带规划划上上及小区内内主主要道路系系统统及步道上上，设设置艺术造造形形路灯及色色彩彩鲜艳的路路灯灯或搭配投投射射灯美化。植栽计划40米绿带规划划上上设计造形形小小植树丘或或搭搭配花木。主要道路干线及及步步道上两旁旁都都种四季植植栽栽。小区内则植栽造造形形小植树丘丘及及花草。视觉设计(双语设计)『小区全区位置置图图』地图式式指指引(如可触控式式)，规划动线线指引。造型『电话亭』』设设置于公园园内内、走道旁旁及及主要道路路出出口处。小区内设置『时时钟钟』，报时时间间外亦可显显示示温度。小区内设置『方方向向指引板』』易易分辨路向向。小区内设置大师师名名作的精神神雕雕塑品。『交通指示』主主要要道路干线线及及步道各个个主主要出入口口，设设置交通指指示示引导如红红绿绿灯，更易易分分辨路向。(以上小区规划划与440米绿带规规划皆皆设置并结结合合双语)环保设施40米绿带规划划，小小区公园内内、走走道旁都设设置置『造形垃垃圾圾筒』。小区公园内、走走道道旁都设置置『『环保回收收箱箱』将响应应政政府的垃圾圾分分类法。将集中小区的废废水水处理，规规划划一座『污污水水处理净化化系系统』。无障碍空间40米绿带规划划，小小区主要道道路路干线及步步道道上都设置置『『语音系统统』』『导盲砖砖』』『无障碍碍坡坡道』提供供以以利残障人人士士。三、室内机能、特特殊建材及公公共设施建议议说明室内机能●客厅宽度6米米以上上。●客厅规划收纳纳柜空空间。●餐厅可放置88人份份以上餐桌桌。●每户配属佣人人房。●每户最小房间间在33×3.5M以上上。●ㄇ字型超大面面宽厨厨房。●楼高3.2MM以上上。●主卧室设有更更衣室室、按摩浴浴缸缸、干湿分分离离。●客厅、主卧室室及主主卧室浴厕厕采采大型落地地门门窗。●屋顶突出物做做造型型并设置高高倍倍望远镜以以观观湖。●纵深2.5米米之景景观大阳台台。公共设施建议●Lobby设设计为为壁面式水水族族箱，将****内现有的的鱼种养殖殖于于其中，以以供供观赏。●高尔夫短杆推推捍场场。●立体声3D立立体电电影放映室室。●声光惊奇水舞舞秀。●亲子戏水区。●商务服务中心心，提提供商场产产业业信息，内内含含计算机室室、会会议室。●客房服务：代代客送送洗衣物、代代代客叫车、代代代客打字、传传传真、餐点点外外送等。特殊建材建议●门厅装设避弹弹屏风风或防弹玻玻璃璃。●室内大门采装装甲保保全门、防防弹弹、防爆。●主卧室、浴室室增加加紧急避难难设设施：装置防弹门及钢钢板板，如遇危危险险躲入时，歹歹歹徒无法闯闯入入。另设逃生梯或加加装装缓降设备备可可通外。设警局直通电话话及及管理室直直通通电话或大大哥哥大。配备氧气筒或于于抽抽风机加装装连连外的管路路以以提供新鲜鲜空空气。●中央集尘系统统。●架设通讯接收收卫星星设备。●垃圾压缩处理理设备备。●设置光纤网络络系统统。●设置透明景观观电梯梯。四、产品建议(一)历年来产产品配坪分析析坪案数数名0合计**主人11174(F+F)32**真迹39(3房)39(4房)21(F+F)3(F+F)84***第一景15525020(3房)425***园1549812040412**湖畔272754合计309348120274027593911191301030百分比30%33.7%11.6%2.6%3.8%2.6%5.7%3.7%1%1.8%2.9%100%‧由坪数统计中中得知25坪以下的的套房，2房产品在****附近的景景观休闲大楼楼中占了很高高的比例，高高达63.77%，而目前前成屋后这些些产品仍有很很高的空置率率，推案时应应避免同类型型的产品出现现。‧30~50坪坪的3房产品市场场占有率也达达20.6%%，此类的产产品在定位上上和诉求的客客层通常有明明显的落差。‧60~70坪坪的产品（44+1或5房）市场占占有率为零，以以市场空隙的的角度和需求求而言是可以以切入的角度度。‧本案诉求的对对象是以高收收入阶层为主主，因此产品品的走向应尽尽量以大坪数数的5房或跃层为为主，方能符符合客层需求求。‧大坪数的跃层层产品历年来来共只有推出出8户的量体，以以跃层的产品品特性而言，卖卖相颇佳应适适时适量供给给。(二)规划建议议大楼部份房数坪数3+1房4+1房5+1房F+F5+1房坪数456585100比例10%40%40%10%别墅部份地坪：60~990坪建坪：120~~150坪肆、业务篇一、4W购屋动动机分析卖什么what谁来买who为什么买whybuyy为什么不买whydonn’’tbuyy‧唯一：1.***祗剩剩唯唯一面湖的的空空间。2.全区唯一440000多坪广广区空间。‧拥有：1.坐拥****的的湖光美景景。2.拥有皇朝会会俱俱乐部会员员资资格。3.***公园园特特区的身份份地地位。‧人性化的规划划住宅宅。‧业主信誉。‧南北***高高速及及南***的快速速交通便利利。‧临近的学校医医院。‧对湖非常的依依恋，没没有湖活不不下下去的人且且有有能力消费费220万/坪之人，依依行业别细细分分如下：1.南科业界。2.建筑业界。3.金融证券业业界界。4.五金业界。5.******……等公会之主主管。6.赏鸟协会。7.地主及亲属属朋朋友。‧区域性换屋族族。‧周休二日渡假假之人人。‧置产。‧因为她的景观观、宁宁静、方便便。‧因为她的独有有唯一一。‧因为产品特性性规划划。‧因为接待人员员亲切切。‧业主的信誉。‧口耳相传。‧介绍。‧物以类聚。‧因为她的价值值。‧超出能力范围围。‧比较心态。‧临近余屋及成成屋的的冲击。‧无法符合需求求。‧预售的疑虑。‧治安问题。‧临近排水系统统不良良。二、业务策略项目说明接待中心‧停车场简易洗洗车服服务及代客客泊泊车。‧环湖路入口固固定保保全人员交交通通指挥。‧接待中心设置置于临临湖面并搭搭建建2楼高，配备备3D动画计算算机showw建筑规划理理念、平面面配配置、小区区配配置、公共共设设施介绍公公司司业绩、交交通通网络系统统图图。‧外观、****实景景图、公司司业业绩等现场场道道具。‧供咖啡、茶水水、搭搭配柔和钢钢琴琴演奏旋律律音音乐。样品屋‧各区挑选1户户搭配配不同的设设计计师做不同同格格调风味的的样样品屋设计计展展示，并依依实实际面湖景景观观设计，让让客客户感同身身受受。‧样品屋内播放放古典典旋律音乐乐及及摆设高级级艺艺术品。‧样品屋内设置置语音音导引系统统：：进入后便便有有计算机语语音音前奏（欢欢迎迎进入XX系统，这这是一趟居居住住质量与安安全全结合为一一的的知性之旅旅。业务执行作法‧现场精挑业务务人员员及销售小小姐姐，包括谈谈吐吐、礼节、相相相貌、身高高、仪仪表，以亲亲切切态度接待待，让让客户留下下深深刻印象。‧针对特种客层层进行行DS如：南科科厂商、企企业业经营者、医医医院医生、公公公司高阶主主管管……等。‧简报小组随时时待命命出发。‧公司现有名单单或其其它有参观观过过而未买之之名名单及****历年来客户户、厂商名名单单、***会、***会、律律师公会、医医医师公会、高高高尔夫球会会员员等名单，采采采挂号寄发发。‧送皇朝会俱乐乐部会会员卡，现现场场并播放设设施施介绍带。‧制作本案介绍绍带，采采电影手法法拍拍摄。‧人员全部着休休闲制制服配带无无线线电，于带带看看皇朝会俱俱乐乐部时与控控台台保持密切切联联系。人员编组‧全案现场人员员：项项目1人、副