“金桥湾”年度执行策划方案

第一篇项目概况一、项目基本情况及主要技术指标：“金桥湾”位于合肥新站区临泉路和张洼路交界处，建筑面积。该地块地形平坦属组团级居住区，规划共建一幢多层住宅，三幢小高层住宅及一幢层高层地块较小，小区车行，人行均从主入口出入，但划分人行规划情况建筑用地面积总建筑面积住宅建筑面积容积率建筑密度绿地率总居住户数％户停车位个(其中地下停车位)，小区基本呈倒三角布局，地下车库集中设置于中央花园广场之下建筑分期期，号楼为二期，会所设于二期。全期预计于一期住宅由一幢多层、三幢小高层建筑组成，层数由、层不等，总建筑面积(不含顶层复式上层)，共有个住宅单位(含顶层复式)，详细情况见表。开发一期中房套型比例占、房在套型比例中占，房比例也相当大，占总户数的以上，但房面积范围—；房室面积范围－；四房室面积。栋号项目二房三房四房合计建面面积范面积范％％－％％－范范范比数积数积数积数套面套面套面套楼楼号个单位。全部为房，共计套。开发二期基本是房和房。房面积为。项目二房三房四房合计数面积范围面积范围套数比例％表－－金桥湾号楼户型分析商业配套用房面积，其中综合楼表。大环境分析(优势、劣势)地处合肥市新站综合试验开发区内，毗邻临泉路，东接张洼路，距合肥新火车站仅公里之遥；小区周边居住环境良好，基本上无污染环境；小区附近临泉路中段新站管委会新建的人民公园及地标性建筑物“胜利广场”，无形当中增加了小区外围的自然拥有率；本案距离火车站、汽车站较近，出行方便。人流量较大的地方必然会带动整个市场经济的快速发展，各种大中型批发市场相继登陆，形成了成熟的商贸集散地；来城市交通畅流预留了空间；临泉路打通后商业价值的构造将成为项目利润增长点；即成为城市化交流的枢纽。合肥市目前产业结构不合理，人均收入偏低；今年整个市场经济萧条，导致小半年粮食、蔬菜等农副产品价格上升，必须增加家庭额外支出，影响其他项目的消小区周边摊点小贩、修理厂繁多，会有噪音、垃圾、闲杂人员等对小区不利的因素；本地块处于张洼路附近，其周边生活配套尚不完善，且短)易分流本项目的客源；今年下半年待建楼盘较多，会分流大量本案的客源，同时新站区中心完善的生活配套对新购房产吸引力较大；合肥市房地产消费目前处于基本饱和的状态，商品房本地居民与发达地区交流较少，对房地产市场的去势及变化不了解，接受新兴事务的时间较长；银行对房地产项目贷款的发放开始严格管理，容易造成前期项目外来人口购房不便。产品层面(优势、劣势)优势本案目前是新站区西区住宅社区中独树一帜的高层住宅，可满足生活需要；绿化园林景观设计精致，绿化率％；影响；户型居多，面积在－之间，选择余地广；小区内基本上人车分流开发商实力雄厚，产品质量可以保证；独特的凸窗设计新颖，吸引眼球；户户观景，坐北朝南采光通风效果好；年底才可入住，属于远期楼花，会影响买家信心。地块的不规则性为项目的规划设计和地块资源的充分利周边居民对高层建筑不敏感，接受能力有限；对未来物业所产生一系列费用产生质疑；小区主入口门前修建铁路桥，对物业升值造成不利影响；临泉路完工期限不确定；市政工程迫使小区退让，造成容积率高，楼间距窄，影响日照。与新火车站近距离有可能形成外源性输入需求；产品的规划设计和突破性营销手段的运用都可能成为项从市场角度上讲，由于项目周边现有的住宅供给相当有找好市场的切入点，项目的前景看好。城市发展格局和城市道路市政工程的不确定性将可能对此存在一定的开发和定位难度。如何寻找适当的市场突破口成为项目前期考虑的难点和重点。难度。如何合理利用好地块的每一点资源是实现项目较高利润的重要保证。第二篇项目背景合肥，作为安徽省省会城市，是安徽省的政治、经济、文化活动中心，近几年，随着改革进程的加快和对外交流的深入，以及受沿海城市的影响，有了长足的发展和提高。随着经济的升温，合肥的房地产行业和其它地方一样迅速升温，合肥房地产市场的繁荣不争的事实。这两年，合肥已推、在推和即将推出的住宅小区和商用写字楼远远超过了已住的开发量，有三十多个具有一定规模的在销楼盘。其中规模较大的梦园小区、世纪阳光花园、太宁花园、百盛苑、里拉广场(花园)颐和花园、和庄、金色池塘、世贸广场等。改革开放三十年来，具有多年历史的古城合肥发，城市建设综合开发超常发展，形成了投资的态势。开发企业迅速增加，投资规模不断扩大。开发企业由年的家，发展到目前将近家(其中三资企业余家)；注册资金由币、年至年，房地产综合开发累计完成投资亿元人万美商品房竣工面积万平方米，其中住宅竣工面积万平方米，累计实现销售近百亿元人民币，先后建成风格迥异的住宅小区多个。全市人均居住面积由年的平方米增加到年的平方米，住房成套率达以以往有了较大变化，新开和即将开发的楼盘基本上都在万平方米以上，其中超过万平方米的小区也是比比皆是，住宅的规模化已是房地产开发的一个大的趋势。随着合肥市十年规划的出台，到年合肥市区人口将达到万，随着城市人口的翻番，城市的市政建设与住宅的开发也将大幅度的提升。此外，随着外地开发公司的进入，规模化、规逐步提高了合肥的楼市价格，现在已在合肥掀起了新一轮的深层次市场竞争。大的市场压力。要适应当前的市场形势，必须找准自己的市，对于所开发的楼盘，必须审时度势，一方面完善自己楼盘的整体设计和包装，另一方面必须以有效的、科学的推广思路，尽快完成销售，实现企业的资金积累和规模的扩大，以适应新一轮房地产市场竞、区域楼市状况合肥新站开发区区作为合肥市的交通枢纽，已形成了较为开放的交通网络。经过八年的规划建设，目前的新站区已轻工商城、安徽大市场、瑶海摩托车大市场等大型专业市场已经构建新站的商业流通业的地位。合肥新站优越的地理位置、便捷的交通环境以及较为完套，加上近几年的房地产项目开发，也已形成了一个大型住宅区域，目前在新站区已在建和已经形成的住宅新安园、香格里拉花园以及即将开发的瑞祺房产项目等二十住宅社区。新站区的楼盘开始皆以低价位入市，以中低档楼盘为中、低档楼盘共存，以中高档楼盘为主的开发格局。随着元市民所接受。合肥新站区住宅项目产销状况处于合肥市的领先地位。以其优越的地理位置、便捷的交通，以及较为经济的价格，吸引了大批消费者的入住，目前新站区已成为合肥较大的住宅区域，其整体综合配套也日趋完善。在售的元一时代花园、长春豪庭、中州世纪广场也有一被作为办公购置。销售率型一期四房层基本罄一期％房售格(元(米)均盘平米盘一期平米基地位置临泉路站西路交界处临泉洼路交界物业层多层面结顶封顶荣城市之光森海豪庭江晨园香格处临泉洼路交界处站西椒路口多层层层层层平米平米价平米均层一期预约％一期预约％一期销售％一期销售％、基础房顶层售里当涂层全部拉路口二期售完花园第三篇价格策略、定价原则和开盘均价测算的高低关系到房地产利润的多少，以及销售成功与否，所谓一分价格一分货，按质论价，正确的房地产营销策略就是要如实地体现房地产本身的价格规律，反映出项目的合理价确定价。根据“金桥湾”的特征，结合周边楼盘的情况，作如下“金桥湾”临泉路周边竞争个案分析：“金桥湾”推出市场竞争的目的是为了取得最佳销售业唯有“惠园”的素质及档次最接近本“金桥湾”项目。现在把“惠园”作为最大假想竞争对手，以楼盘的各项综合素质作比较，按销售过程中买家的承受心理尺度为依据而制定出“金桥湾”的金桥湾与惠园的比较差价(元地理位置－模－工程形象－交通方便程度－生活方便程度户型面积－装修标准综合差价－园”低出元米，即开盘预约均价定为元米升的趋势。项目的工程进度、成交量、销售季节等因素工程形象进度改变后相应上调。其出发点一是利于谈因为是板式楼，朝向均好性佳，户型的朝向值相距较在户型不同的面积、功能、布局、景观等因素也做适对东西向的单元建议朝向差为左右。一般楼层差为对买家而言，当然是越高层视野越开阔，高个楼层多值得的。复楼层可考虑楼层差为％－％。由于社区内比较重视绿化，低层的景观也不错，售价也比较便宜，相信中低层会卖得比较快。、价格参考(初)楼楼均价销售面积销售额(元)价格范围备注号~号~号~号~号~~注：以上面积不含顶层阁楼面积、价目表(略)第四篇推案策略营销推广阶段划分金桥湾营销企划推广计划表(金桥湾合肥时尚生活新特区第一阶段(前置＋蓄水期)登场亮相正式蓄水第二阶段(预约＋认购预热宣传预约＋开盘第一成长期第二成长－新站生活新坐标新巢时代定义时尚已然辉煌，依将时尚生活进然时尚底报纸报纸广告报报纸广告报纸楼书海报公关活动形象深化报纸点报纸软文点报纸软文形象广告装楼书海报礼品现场户外户外广告第一批卡排队认购客户锁定概卡排队认购客户锁定概念传播房源公开定购选房售楼中心大众宣传销细化卖点宣销细化卖点宣公司拦截所有已推房源盘售楼中心售楼中心工售楼中心售楼中心工程形象开工典礼定向宣传动工典礼预约计开盘仪式现场节日促销活舆论导向划第一阶段：蓄水期积极有效的客户积累、概念传播、销售准备时间进程：一个半月(－「前置作业(－)、正式蓄水(预约(－)」)、核核心任务及目标借助开工典礼活动启动首轮宣传攻势；通过户外、电视、报纸等形象广告实施项目的整体概念告知，树立楼盘的整体形象；以开工活动公开亮相、登记和销售中心现场接待截留开展各项营销推广的筹备工作并迅速落实；对产品进行形象上的定位，力求提升产品品质，为销全面分析意向客户资料，制定本案营销与媒体策略以积极准备销售前期的所有相关工作；题生活新坐标――合肥时尚生活新特区闪亮登场主要内主要内容开工典礼准备(邀请对象、现场道具、新闻统发稿、媒体选择、户外广告、引导旗等)工地现场拦截，道旗、户外看板制作，市内户外定点广告选址设计制作投放；实施报纸媒体软文宣传，重在企业形象推广与产品实销售人员的组织和培训熟练掌握系统销售技巧了解楼盘营销细节提供多方面咨询；正式楼书、海报的设计制作；销售模型的到位展示；制定一房一价表(底价表、销售底价、销售表价)卡落实设计和制作事宜。销销售配合甲方协助提供项目(本案)基本资料、案场办公场地及硬件；尽快确定物业管理公司、项目建材标准、号楼调整正式蓄水：“一卡在手，生活无忧”：以“卡预约行动计划”为核心正式启动充分蓄势，迎接开盘核核心任务及目标－限期推出金桥湾卡预约活动，初步配合“卡”的销售行动启动第二轮广告宣传，强借助活动的效应，锁定首批忠实客户，充实目标意向客户，积累尽可能多的客源。题“一卡在手，新巢时代”――金桥湾卡盛情预约主要内主要内容()报纸宣传楼盘理念――时尚生活新特区；()继续报纸媒体系列软文宣传，重在生活理念推广概念宣传。“一卡在手，新巢时代”，表达“新居时代到来”、工程进度的配合与保证。销销售配合、销售中心现场接待、咨询及产品介绍；第二阶段：开盘期正式开盘引爆，集中销售行动 时间进程：三星期(－)(分预订和开盘动作两大内容)核核心任务及目标、楼盘形象公开，概念传播，针对全市的开盘公告；、后续房源(、号楼)的推广和蓄水；、通知、号楼预定客户的签约工作(预售证出来)。题主要内主要内容流媒体的直版整版跨版广告；()电视广告：电视新闻专题片、形象广告的投放；()户外广告：包括户外引导旗、横幅等的悬挂、引、现场包装到位，包括售楼处的布置、展示、开盘道具的完全准备、工地垂幅的悬挂等等。()销售价格的修正、一房一价表的调整、开盘优惠的()、号楼开盘策略的确定、销售人员的强化训练、开盘演练、销售流程的熟悉、开盘动作的安排；()销售资料的准备、销售说辞的统一。、现场基地现场带看线路的明确及施工单位的配合以及广告笔、广告伞等)制作到位；销销售配合、开盘销售策略的制定，包括定价、一房一价表、优惠、销售布局的调整和销售办公资料的准备；最后演练，销售组织的强化培训，开盘动、客户的通知和一房一价表的对外公开；核核心任务及目标、楼盘正式开盘动作，宣告“合肥时尚生活新特区”的、通过强势的开盘动作和客户的锁定，实现较好的销售去化目的，为一