房屋买卖合同协议

Word第第页房屋买卖合同协议房屋买卖合同是一方转移房屋全部权于另一方，另一方支付价款的合同。转移全部权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得全部权的一方为买受人或者买方。

编辑本段二、房屋买卖合同的形式

房屋买卖合同标的额较大且系比较重要之合同，故法律规定应当实行书面形式订立。《城市房地产管理法》第40条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同……”。《城市房地产开发经营管理条例》第28规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。……”上述规定是认定房屋买卖合同应当采纳书面形式的法律根据。依据法律及相关司法解释的规定，房屋买卖合同书面形式应包括如下类型：(一)正式房屋买卖合同正式房屋买卖合同是房屋买卖合同书面形式的基本类型，内容一般包括房屋买卖合同的基本条款，如房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。尽管法律法规并未规定买卖双方必需采纳统一的房屋买卖合同文本，但在办理产权转移登记时，房屋产权登记机关往往要求使用建设主管部门统一制订的规范的合同文本，否则，不予办理备案、登记。但是，并不由于不使用统一合同文本而影响书面房屋买卖合同的成立和效力。实践中，商品房买卖时，要求必需使用建设主管部门统一制作的格式文本。但在正式合同文本签订之前，多由开发商供应认购书、预订协议等预约合同文本要求买受人签署，其中有的预约合同已经具备本约性质，相当于房屋买卖合同。二手房买卖的合同形式未作统一要求，买卖双方一般会依据协商全都的看法共同起草一份房屋买卖合同，经双方签字、盖章生效，并据此履行，在产权登记机关填写的制式合同只作为登记文件使用。(二)具备特定条件的预约合同最高人民法院《〔关于〕审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理方法第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经根据商定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”依据最高法院民一庭的观点，商品房认购、订购、预订等协议是在开发商取得立项、规划、报建审批手续至取得商品房销售答应证之前签订的预约性质的合同(事实上预约合同的签订并不限于这个期间)。为保障交易〔平安〕，爱护业主权益，促进签约，规定具备合同实际履行条件的预约合同，应当认定为本约合同。笔者认为，司法解释的本条规定，用意虽好，但效果一般，极易造成误导。首先，《商品房销售管理方法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容多达13项，而认购书等预约合同均为开发商拟定的格式合同，同时具备该13项内容的可能性很少，买受人根据该条规定维护自身权益的机会并不多见。其次，认定合同性质的根据为合同内容，而非合同名称。预约合同假如具备了商品房买卖合同的主要内容，理应认定为商品房买卖合同，不再具有预约性质。第三，“出卖人已经根据商定收受购房款”，说明买卖合同已经实际履行。即使预约合同未完全具备《商品房销售管理方法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，只要标的物明确、价款确定，完全可以根据合同法的相关规定认定双方房屋买卖合同成立。假如机械适用该条司法解释的规定，就会导致根据合同法应当认定房屋买卖合同成立，而根据该条司法解释则不能认定合同成立。(三)房屋买卖合同的〔其他〕书面形式。《合同法》第11条规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。”依据《电子签名法》第3条第3款的规定，“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”的文书，不适用“电子签名、数据电文”。无疑排解了以“数据电文”为表现形式的房屋买卖合同。记载双方房屋买卖意思表示的、以有形方式表现的信函等双方往来资料，应当认定为〔其他〕书面形式的房屋买卖合同。有些状况下，没有书面合同，也无法认定口头合同存在，买受人以其持有的购房款收据或发票主见房屋买卖合同成立。此时，买受人持有的购房款收据或发票，既是书面合同形式，也是合同实际履行证据，假如收据或发票载明的房屋位置详细、房屋价款明确，应当认定双方之间的`房屋买卖合同成立。笔者认为，认定其他书面形式的房屋买卖合同成立，已有书面证据必需能够证明三项事实：房屋买卖的意思表示、房屋详细位置和价款。

编辑本段三、房屋买卖合同包括哪些主要条款

房屋买卖合同是指购房者各售房者在公平协商的基础上，就房屋的买卖所签订的协议。房屋买卖合同应包括以下主要条款：1、合同双方当事人。买卖双方的名称〔姓名〕、地址、邮政编码、联系电话。假如有托付代理人的话，那么还包括托付代理人的名称〔姓名〕、地址、邮政编码、联系电话。2、标的。标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象。在房屋买卖合同中，标的就是房屋。这主要包括以下内容：房屋的坐落位置；所买卖房屋的面积，应分别注明实得建筑面积和所分摊的公用建筑面积；房屋是现房，还是期房；房屋的配套设施和修理标准。3、房屋的价格及付款时间商定。一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格，即商定每平方米建筑面积的售价为多少元，然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接商定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表，买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。4、交房期限。卖方应在某日期之前，将房屋交付买方。买方应在实际接收该房屋之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记，卖方应赐予必要的帮助。或者由卖方代理买方进行上述工作。在交房的同时或一段时间后将房屋全部权证〔全部权人为买方〕交付买方，由买方支付有关的费用。5、权利担保。卖方保证在交付房屋时，该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，保证在交付时已去除该房屋上原由卖方设定的抵押权。如房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷，由卖方承当全部责任。6、违约责任。违约责任是违背合同的当事人应承当的法律责任。违约责任的规定为催促当事人自觉而适当地履行合同，爱护非违约方的合法权益，维护合同的法律效力起着非常重要的作用，同时也能避开日后双方相互扯皮的状况。在合同中应明确商定买方不按期支付购房款所应承当的违约责任，卖方不按期交付房屋所应承当的违约责任，以及卖方所交付的房屋不符合合同商定所应承当的违约责任等。7、合同双方认为应当商定的其他事项。如房屋的保修责任、物业管理以及小区内公用配套设施等。

编辑本段三、房屋转让过户手续和费用

房地产买卖双方，应当签订房地产买卖合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示〔范文〕本，也可使用自制合同。使用自制合同的，当事人在过户申请前应托付经市房地局认定的法律服务机构进行预审，法律服务机构对符合规定的自制合同，提出预审合格看法。以下登记手续和费用作为参考，详细手续和费率[1]等依据当地政策规定确定。申请房屋全部权转移登记，应当提交以下材料：〔一〕登记申请书；〔二〕申请人身份证明；〔三〕房屋全部权证书或者房地产权证书；〔四〕证明房屋全部权发生转移的材料；〔五〕其他必要材料。前款第〔四〕项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋全部权发生转移的材料。市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后，应对买卖双方供应的申请过户资料进行审核，审核内容如下：一、当事人供应的材料是否合法、有效;二、申请书填写的内容与供应的材料是否全都、无误;三、房地产的权属是否清晰，有无权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于《房地产转让方法》规定不得转让的范围;四、受让人按规定是否可以受让该房地产;五、买卖的房地产是否已设定抵押权;六、买卖已出租的房地产，承租人是否放弃优先购置权;七、买卖共有的房地产，共有人是否放弃优先购置权;八、房地产交易管理机构认为应当审核的其他内容。买卖双方当事人对于市、区、县房地产交易管理机构作出的不予过户确定有异议，可向市房地局申请行政复议，也可直接向人民法院起诉。房产过户的费用有以下几项，但各地可能有出入：1、契税：一般住宅：评估价*1.5%;非一般住宅：评估价*3%2、个人收入调整税：(评估价-原购入价)*20%3、营业税：住宅购入不满两年的：评估价*5.55%;非一般住宅购入两年以上的：(评估价-原购入价)*5.55%;一般住宅购入两年以上的免交。4、房产交易费：房屋建筑面积*6元/平方米5、印花税：评估价*0.1%6、房产证工本费：85元7、土地证工本费：105元8、交易评估费：评估价*0.3%

编辑本段四、房屋买卖合同的法律特殊规定

1．房屋买卖合同需要采纳书面形式，买卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等商定于书面。2．在城镇买卖房屋之全部权须经房屋登记机构登记后，才发生转移，如未登记