如何把商业地产与住宅地产有机结合,企业管理论文

如何把商业地产与住宅地产有机结合,企业管理论文当下,不少房地产企业都在考虑怎样转型,都在寻找新的经营领域和机遇。其实,新的经营领域和机遇正在于怎样把商业地产与住宅地产有机结合起来,而这个结合点就是回归生活。普通购房者买房子是为了提高生活质量。而生活的舒适、方便、轻松,不仅仅决定于自家住宅门内的生活设施,还需要外界的配套服务,更牵涉所生活的社区里有一个什么样的人群。住宅的门内与门外两种需求的知足,恰好依托住宅地产与商业地产来创造环境,同时还需要更多的生活物资供应和软性服务来配套,才能为购房者创造一种新生活。能够真正知足生活质量提升的地产项目首先能吸引来大量的住户,因而而圈来的人又是长线消费者,进而为商业地产创造价值,如此良性循环,则能够打造出以创造新生活为核心竞争力的新型地产企业。这样的地产商所经营的其实已经不再是地产,而是一种生活方式。一、开发令人向往的生活方式任何阶层的人,很少能找到对现有的生活完全满意的。这种不知足感,是人的天性之一,也是人们不断追求新生活的动力。但是,对现有生活不知足的人们,又很少能够明确地讲出自个要一种什么样的新生活,人们的生活方式多是模拟而来的。这就为新生活方式的倡导者提供了空间。事实上,不同阶层的人们总是根据不同的生活理念,构成不同的生活方式群落。因而,生活方式营销策略被营销界称之为最有征服能力,预见性最准确的营销策略,总结了大量的怎样引领生活方式的方式方法。日本的博报堂在中国通过研究当下中国知识型青年的生活方式,判定中国市场的消费形式发展趋势。博报堂用相机拍摄人们生活的场景,用简单的答卷调查场景中的人喜欢什么不喜欢什么,让一个人群的生活方式跃然纸上。博报堂向日本企业出售对生活方式的研究结果,供日本厂商组合正确的营销策略,根据生活方式来细分市场,把握市场动向和潮流趋势,开拓中国市场。他们以为,将来的主导产品和主流消费方式就在消费者生活方式的碎片中,获取潜藏在群众生活方式中的元素,是企业洞察将来消费趋势的最好选择。通过洞察生活方式发展的潮流,成功地提出一种新型生活方式进而引领潮流的也不乏其例。在美国,人们经历了物质生活的极大丰富之后,开场流行一种被称为简单生活的生活方式。这种生活方式理念源自19世纪美国作家梭罗的(瓦尔登湖〕。梭罗在书中记述了自个两年零两个月的湖边独居生活经历及思想感悟。倡导绿色生活,崇尚物质俭朴、精神富足与自然和谐相处,他以为,浮华与浮躁使得人们误读生活本质,迷失自我。书中恬静、澄明的瓦尔登湖也代表着内心世界的丰富与安定。到了21世纪,一位名叫普兰特的美国女律师放弃了律师职业,开场研究简单生活,并付诸实践,开创办理了一份(简单生活〕杂志。她把简单生活定义为经过深思熟虑之后,表现真实自我,生活目的、意义明确的生活,是一种丰富、健康、和谐、悠闲的生活。普兰特因而而成为美国简单生活运动的领袖人物,被誉为21世纪新生活导师。这个典型案例给我们展示了通过倡导或者选择一种生活方式的主题,树立起一面生活方式的旗帜,进而召唤诸多向往这种生活方式的粉丝的宏大可能性和可行性。当然,开发一种有吸引力的生活方式并不是一件轻而易举的事,而且不是急功近利的商业运作所能奏效的。作为地产经营者,需要做的应该是去发现那些新生活方式的潜在领袖,辅助他们去推广其新生活方式理念,然后去做好为新生活方式创造软硬件条件的工作。用主题生活方式理念去吸引粉丝,也不是仅仅有响亮的口号就行的,能够吸引人的永远是生活中的场景,只要把新生活的场景、细节描绘叙述出来,才能吸引人。正如简单生活的倡导者普兰特所做的那样,她借助(简单生活〕杂志让践行这种生活方式的人来撰写自个的生活场景,详细到衣食住行的每一个方面,每一个细节,包括在住宅区公共广场上举行的孩子的生日派对等场景。正是这些细节、场景让人们产生了对这种生活方式的向往,进而参加践行者的行列,并影响更多的人。一种有主题的生活方式也是需要推销的。推销一种主题生活方式,就要通太多种渠道增加与可能接受这种生活方式的群体的个人接触点。图书、杂志、网络、圈子、活动都是一些接触点,更要在传播经过中不断提示粉丝们积极主动地影响自个所接触到的人,并且使之成为一种内在的义务。在中国当下的寓居条件下,很多人已经腻烦了与毫不相干的人共居一个住宅新区,互相没有共同的话题、没有交集的生活方式,还因而引发了众多矛盾。这种现在状况对开发有主题的生活方式提供了现实的土壤人们都会向往与自个有着一样的生活理念、能够共同沟通的人生活在一起,物以类聚,人以群分是天然的需要,而在商品住宅打破了过去的自然构成的寓居格局之后,也只要用明确的有主题的生活方式来标识一个社区,才有可能区隔秉持不同生活方式的人群,在吸引粉丝的同时排挤异类。二、建立主题生活方式支持体系一种生活方式,是由一系列活动形式组成的。而人们的活动首先需要相应的场所,而且什么样的生活方式的活动就需要什么样的硬件设施来支持。这正是房地产建设所应该甚至必须明确生活方式主题的原因。能够讲,没有明确的生活方式理念,任何一个房地产开发项目都只能是对其他项目模拟,而模拟者很可能不知道建设这些设施是为了让什么活动在这里发生,因而就有很多社区会所变得门可罗雀。作为地产经营者,当前普遍忽视的一块宏大的蛋糕则是对寓居者日常生活的支持。其实这是比硬件地产更宏大、更持续的生意,而且是一个有着持续现金流的生意。而持续现金流对于项目型经营为主的地产商来讲,是非常重要的资金安全保障有持续现金流的生意才是真正的好生意,而不是一次性赚取暴利的生意。地产商开发一个社区,就是把一个消费人群圈进来。地产经营者不应仅仅把这些人看做一次性的客户,而是有着持续消费需求的永久性客户群。可惜当前地产经营者都忙于赚快钱,很少有人能够看到这一宏大的财富,甚至包括知名地产商都把物业服务当成辅助业务,作为包袱,而且处于持续的亏损中。可能有人要问:我怎么能够知道这些业主那么复杂的日常消费需求?其实,只要真正根据有主题的生活方式,实现了人以群分,这个问题就能够迎刃而解。对生活方式与消费构造的关系,张西振提出了一个把需求研究建立在不同角色的活动形式这一客观实在的基础之上的需求发生论。他以为,人们的需求都是有规律可循的,而且能够跟工厂所需要的物料清单一样明确。对一个工厂,分析到最基本的元素,就是一系列的活动,而任何活动都离不开相应的人、机、料、法、环,华而不实需要随着活动持续输入的是物料,对于每一个详细工厂来讲,其物料清单(BOM)都是明确的。不仅工厂是这样的,人们的日常生活也是同样。我们只要像分析工厂活动一样去分析任何一个人群的活动,也能够列出他们的需求物料清单以及支持其活动的相应环境、设施、服务等条件,还能够根据其活动节拍推算出其需求节拍(张西振,2020)。根据这一理论,像研究工厂的物料需求一样去研究人们的日常生活消费需求,就能生出一双洞悉别人需求的慧眼。秉持某一主题的共同生活方式的人们,天天都在重复的活动其实是有限的,并且有着比拟固定的活动形式,这些活动形式是构成其生活方式的基本元素。当我们把握了不同角色的需求是怎么发生的,知足其需求就不再是一件困难的事。根据需求发生论精细的研究一个主题生活方式的人群的活动形式,并单纯地为一种生活方式提供支持,基于对这种生活方式中的活动的支持来建设硬件场所,提供软件服务,供给日常生活所需物资,就变得简单易行了。如今,就能看清商业地产、住宅地产,在生活方式这个中介联合之下统一起来了,而不必做商业地产犯愁缺少人气,做住宅地产犯愁服务软硬件不到位了。三、建立广泛的供给链网络体系为一种有主题的生活方式的人群提供持续的、全面的日常生活支持,并不是讲要把地产企业变成综合经营的企业。这不合理,也不可能。作为一种生活方式支持者的地产经营者,所要做的仅仅仅是担当起支持这种生活方式的供给链体系的领导者同时也是受益者。在详细开发出某种生活方式的各种活动场景,在需求发生论的指导下细致研究了每种活动形式的物资、服务支持的详细需求之后,就能够着手挑选供给商,着手建立一个供给链网络体系了。首先,作为供给链网络的领导者,要当好守门人,代表广大粉丝来选择质优价廉、与其生活方式高度吻合的物资、服务供给商。要建立起一个专业的供给商管理体系,构成对物资、服务品质检验把关的能力。还要建立起优胜劣汰的供给商竞争规则体系,让更好的供给商能够不断进来,吐故纳新,淘汰不合格供给商。当某一种主题生活方式所圈到的消费者越多,对供给商的吸引力也越大,很多物资、服务提供者就会主动申请成为供给商,并接受其管理规则。第二,要建立一个相对封闭的,在内部信息透明的供需互动机制。利用信息技术让消费者与供给商有充分的沟通时机,让消费者或者消费者代表能够与供给商有近距离接触,逐步构成信任机制,降低供给商的营销成本,也相应降低整个供给网络的运行成本,构成成本优势,给广大粉丝带来实惠,进而加强供给链网络对粉丝的吸引力。要利用信息系统建立其粉丝对供给商的民主监督机制,避免供给链网络系统运营人员与供给商之间发生腐败行为。第三,要通过信息平台建立从生活场景入手的生活解决方案与供给商联动的服务体系,在消费者确认要进行某项活动,并针对某种活动解决方案下达订单之后,信息系统会自动分解订单给相应的供给商,做到手机一点,一切搞定。这一机制采用王甲佳开发的网络关系计