北京某商业项目市场

（上部――市场篇）目录宏观环境因素分分析――――――――――――――――――――――――――1北京市整体房地地产市场分析析―――――――――――――――――――――2区域商业市场分分析――――――――――――――――――――――――――4三里屯***商商业分析――――――――――――――――――――--―――――5三里屯***核核心商圈分析析――――――――――――――――――--―――――7项目的SWOTT分析――――――――――――――――――――――――――27项目的市场定位位―――――――――――――――――――――――――――28项目价格体系―――――――――――――――――――――――――――――33附件三里屯***商商业项目市场场分析一．宏观环境因因素分析北京市经济现状状及发展趋势势分析经济总量：20004年实现地区区生产总值4283..3亿元财政收支：20004年完成地方方财政收入744.5亿元，比上上年增长29.7%。价格水平：居民民消费价格指指数为101%，高于上年0.8个百分点。投资：投资增势势趋于平稳。2004年全社会固固定资产投资资2528..3亿元，比上上年增长17.2%，批发零售业：全年实现社会消消费品零售额额2191..8亿元，增长14.4%。全年销售机动车车44.7万辆，比上上年增长9.8%。房地产业：2004年房地地产业实现增增加值228.4亿元，比上上年增长15.7%；全年完成房地产产开发投资1473..3亿元，比上上年增长22.5%；商品房开复工面面积9931..3万平方米，增增长9.5%；竣工面积30667万平方米，增增长18.2%。旅游业：全年接待海外游游客315.5万人次，比比上年增长70.4%，接待国内旅游者者1.2亿人次，比比上年增长36.8%%人口：2004年末，全全市常住人口口(在京居住半半年以上人口口)14922.7万人，比上上年末增加36.3万人，增长2.5%。2004年末，全全市户籍人口口1162..9万人，比上上年末增长1.2%。居民生活：2004年城市市居民人均可可支配收入156377.8元，比上年年增长12.6%。人均消费支出为为122000.4元，比上年年增长9.7%。城市居民恩格尔尔系数为32.2%。结论：通过上上述指标，各各增长率都超超过9%，远远高过过国家常规水水平7%，表明整个个宏观经济环环境进入快速速增长的阶段段，尤其房地地产的增长速速度较快。北京市房地产市市场整体分析析北京市房地产现现状及发展趋趋势2.1.1供应应现状2004全年北北京完成房地地产开发投资资1473..3亿元，比上上年增长22.5%；商品房开复工面面积9931..3万平方米，增增长9.5%；竣工面积30667万平方米，增增长18.2%。2.1.2需求求现状全年商品房销售售面积2472万平方米，增增长30.4%；商品住宅销售面面积2285..8万平方米，增增长29.1%。全年商品房平均均售价为每平平方米5053元，比上年年提高316元；上市进行租售交交易的商业地地产总量在400万平米左右右2.1.322005年商业用房房发展趋势预预期2005年商业业营业用房施施工面积约在在700万平方米左左右新开工面积在3300万平方米左左右竣工面积达到1170万至180万平方米之之间销售面积将突破破100万平方米2．2商业政策策影响近年来商业地产产租金下浮、投投资收益降低低，利率连续续上调显然会会大幅度提高高“以租养贷”的成本。同时，随着今后后房地产税的的开征，高档档物业持有成成本将进一步步加大，这样样一来高档物物业的投资回回报率将会明明显降低。政策表明，平抑抑房价仍将是是２００５年年政府宏观调调控的重要组组成部分之一一，如果今后后房贷持续加加息，必将会会进一步提高高投资成本。去年下半年开始始，受宏观调调控政策的影影响，商业房房贷紧缩明显显，使商业地地产项目获得得贷款和申请请土地更加困困难，开发商商对获得的土土地和资金会会越谨慎，整整个行业越理理性。国务院20055年初出台的的《城市商业业网点规划条条例》，该条条例参照发达达国家的做法法对商业项目目开发听证制制度、商业网网点的业态结结构、布局结结构、网点规规划管理进行行了确定，10000平方米以上上的商业地产产设施项目必必须进行严格格的听证。从从西方的经验验来看，一般般商业地产项项目的审批、立立项非常严谨谨，但一旦通通过立项，会会得到政府支支持。可以说说，该条例出出台对于商业业地产行业规规范发展将有有着较强的实实际指导和发发展意义。结论:在短期期内市场供应应量大的形势势下，政府宏宏观金融调控控抑制投资过过热和发展速速度过快，将将对整个房地地产行业尤其其商业地产的的投资销售产产生巨大的负负面影响，在在宏观方面对对本项目的销销售产生不利利因素。（以上数据来源源于《北京市市2004年统计年鉴鉴》）三．东三环区域域商业环境分分析3．1区域涉外外环境:东三环沿线实质质上是北京最最早成熟的涉涉外商圈之一一。分布有79个国国家的使、领领馆，和联合合国开发计划划署、人口基基金署等7个驻华机构构。北京已发售的外外销公寓70%集中在长虹桥桥附近，单价价1800美元~2500美元；区域拥拥有像诺基亚亚公司等大型型跨国公司；；和凯宾斯基基饭店、京城城大厦、昆仑仑饭店、长城城喜来登饭店店、希尔顿大大酒店等四星星级以上酒店店；以及燕莎中中心、亮马河河大厦、京城城大厦等甲级级写字楼，其其良好的出租租情况和高档档的硬件设备备为本商圈培培育了良好的的周边环境。3．2区域生活活环境：街区交通便利，公公交路网发达达。三里屯***地地区设有大型型超市商业网网点，以及盈盈科中心大型型购物中心，休休闲购物与生生活采购方面面比较丰富。3．3区域商圈圈特性:东三环沿线区域域商圈分布密密集，主要有有CBD商圈、朝外外商圈、燕莎莎商圈、三元元桥商圈等，各各商圈之间除除了存在一定定的市场竞争争，更多的是是相互的协调调和补充，涉涉外商业氛围围浓厚。本区域高收入人人群密集，充充分支撑起高高消费市场。结论：本案可借借助周边浓重重的涉外、商商务氛围，凸凸现项目档次次和品质。但但与此同时，本本案也将面临临各大成熟商商圈典型商业业业态所带来来的巨大市场场竞争压力。尽尽量避免，或或是降低竞争争风险，打造造区内稀缺产产品，做到对对区域功能，或或区内产品的的补充，才是是本案能够在在众多竞争项项目中脱颖而而出的关键。四、三里屯****商业分析4．1三里屯****酒吧街的渊渊源及在北京京市商业格局局中的作用商业街作为一座座城市的“窗口”和“名片”，正以其商商业价值对城城市振兴发展展的推动作用用而成为中国国未来商业形形态的重要模模式。它不仅是城市商商业的缩影，更更是城市人性性的表现。从功能上看有综综合类型的如如北京王府井井大街，有专专业类型的如如北京的三里里屯***。作为本案项目紧紧邻的三里屯屯***酒吧街，位位于朝阳区三三里屯***北路东侧，全全长260米。三里屯***酒酒吧街最初以以汽配、服装装市场闻名，后后来，逐渐成成了酒吧街。经过10多年的发展，已成为在国内、国际知名度颇高的、以酒吧文化为特色的时尚社区，是京城外国友人、商业文化界中高层人士及时尚青年心目中的代表性休闲娱乐名街。在这个意义上后海、星吧路和元大都等酒吧街是远远无法取代的。三里屯***酒酒吧一条街是中国酒吧吧第一街，1989年第一家酒酒吧在三里屯屯***开张，至1998年酒吧规模模达到顶峰，街街区内共开有有80多家酒吧，日日均客流量曾曾达上万人次次，红酒日耗耗量在千瓶以以上，啤酒日日均耗量在25000瓶以上。三里屯***大大事记：1958年朝阳阳区政府建设设三里屯***居民区1970年三里里屯***兴建第一批批使馆区1989年三里里屯***南街出现第第一家酒吧（也也是北京第一一家酒吧）1992年三里里屯***南街动土兴兴建汽配一条条街1994年三里里屯***形成服装街街1995年末三三里屯***酒吧街形成成规模1998年三里里屯***酒吧一条街街酒吧文化达达到高峰期2001年三里里屯***酒吧开始走走向低谷2003年9月月15日，政府新新三里屯***规划方案出出台2004年9月月北三里屯***地区危改工工程启动2005年三里里屯***南街、北街街拆迁工作进进行中随着什刹海、朝朝阳公园西门门、798工厂等酒吧吧场所相继开开发，以及目目前因朝阳区区城市规划建建设和三里屯屯***危改房拆迁迁工程原因，三三里屯***酒吧街的规规模已严重缩缩水，南街西西侧及南斜街街的酒吧已全全部拆迁，整整体经营状况况有日渐没落落的趋势，而而生意兴隆的的只是3.3项目东南部部由南往北的的前几家，以及及一些知名酒酒吧。4．2三里屯****现有规划的的影响和未来来发展的趋势势按照城市发展的的功能规划，该该地区属CBD的配置板块块地区，区内内使馆云集，因因此，三里屯屯***今后的发展展方向是政治治、经济、文文化活跃的地地区，提供涉涉外商住、餐餐饮娱乐、高高档住宅等地地区功能。曾经光顾三里屯屯***酒吧的中国国人中，来自自“三资企业”的白领和文文化艺术、演演艺界的人士士占大多数。外外地游客则把把三里屯***当景点，很很多人慕名而而来，把来这这里“泡吧”作为晚上的的重要活动。目前三里屯****街有四大“不足”：道路狭窄窄，交通不畅畅，停车拥挤挤；门店设施施简陋；酒吧吧离居民楼太太近，存在扰扰民问题；三三里屯***色情服务严严重；一定程程度影响该地地区形象。北三里屯****地区危改工工程的启动，将将为三里屯***酒吧街的规规范发展提供供条件和可能能。同时酒吧吧街的规模将将会有所扩大大，增加新三三里屯***区，而档次也也会有所提升升，使它更具具时尚、休闲闲和北京特色色。结论：三里屯****酒吧街曾经经作为北京夜夜生活的代表表标志，是外外国人士心目目中中国人工工作以外生活活休闲的一个个重要窗口。曾曾经的辉煌，在在国内国际都都占有一定的的历史知名度度，深显京城城文化底蕴。但是，由于三里里屯***区域业态的的同质化问题题，交通、民民事纷争、拆拆迁问题，加加之2001年聚拢人气气、风格另类类的朝阳公园园酒吧带，和和2002年夏天成气气候、以静为为本、人文怀怀旧的什刹海海酒吧带的形形成，使得三三里屯***酒吧开始没没落。在奥运来临，区区政府对这条条特色街进行行改造，重塑塑三里屯***区域形象。今今后的三里屯屯***地区将逐渐渐形成一个以以使馆区、ＣＣＢＤ商务中中心区为依托托的，集购物物、餐饮、娱娱乐、休闲为为一体的“综合性文化化商圈”，并凭借购购物、餐饮、娱娱乐、休闲场场所的有机组组合，创造出出一种良好的的结构性消费费氛围，成为为朝阳区经济济发展的前沿沿。而本项目正处于于这样的历史史转折点，依依托新三里屯屯***改造的契机机，赢得良好好的发展前景景。五．三里屯****核心商圈分分析核心商圈的范围围界定北起东直门外大大街，南抵建建国门外大街街；西起东二二环，东至东东三环。核心商圈内市场场型商铺分析析雅秀市场地理位置三里屯***，朝朝阳区工体体北北路58号规模地下1层，地上上1—5层层，总建筑筑面面积为2.8万平米，使使用面积1.1万平米交通115、1133、406、701、117、416三里屯***下车，乘110、120、403、118工人体育场场下车特点经营时尚休闲、民民族特色服装装、服饰；销售模式只有首层部分商商铺铺采用买断40年的使用权权方式，使使用用面积6平米，价格格最初在40万/档，现已涨涨到60万/档，单价为6.5万元/平米（使用用面积）。其其其他楼层商商铺铺为租赁方方式式。因人流流很很旺，经营营很很好，几乎乎无无人转让。租金标准2002年5月月开开业，标准准档档口（6平米）日租租金16.67元/平米/天，现转租租金为28至33元/平米/天，并且还还有上涨空空间间；转让费费在在20万元左右。押押押金2万/摊位，租金金缴付方式式为为一年半一一交交。业态组合楼层业态组合商户量（户）B1鞋120箱包65首层服装198二层服装223三层童装36针织52丝绸44四层小百货177珍珠、玻璃器皿皿、古古玩字画20五层食档、水吧、涮涮吧吧25总计960综评：1、原为麒麟大大厦，后由昆昆泰集团投资5000万进行内部部改造而成，定定位于大型专专业经营服装装、百货的综综合市场。2、于20022年5月开业，至今今发展很好，在在消费者中知知名度高过秀秀水，每天前前来购物的私私家车次达800多辆。3、原为雅宝路路大棚和三里里屯***老市场拆迁迁户区，经营营档次比较低低的外贸剩单单。经过几年年的发展，尤尤其非典以后后，逐渐转向向时尚类和符符合中国国内内大众消费的的产品，其比比例不断增加加，所以来雅雅秀消费的客客户已有50%是国内人群群，另50%是国外旅游游团。4、营业时间早早上9：30—晚8：00，一、二层层以外贸服装装服饰为主，在在三、四层开开设了丝绸专专营区和旅游游工艺品专营营区，五层荟荟萃了全国20多家风味食食档。风味食食档每家店平平均收入1000元/天。5、客流量：周周一之周四人人流较少，周周五、六、日日人流较多，周周六上午10：30—11：30的人流在1200人/时。下午2：30—3：30的人流在3000人/时佳艺时尚广场地理位置昆仑饭店对面，燕燕莎商场附附近近规模临建，总共约55000商户，只有有一层特点经营前卫时尚类类的的休闲服装装、服服饰；消费人群主要消费者为市市内内追求时尚尚年年轻人。租金水平标准档口（8平平米米）原始日日租租金16.67元/平米/天，现转租租金为33元/平米/天，现无空空摊位可租租。精精品间转让让费费15万/摊位，租金金年付，押押金金1万元业态组合楼层业态组合商户量（户）一层箱包、鞋26服装、服饰365童装12美容2美甲4小百货86食档15总计500左右综评：1、针对的目标标客户群为20至40岁的时尚女女性和演艺圈圈人士及自由由职业者，外外国人只占10%。2、广场内西面面仍为大众消消费商品，东东侧则是服装装服饰精品店店。其以大棚棚形式搭建的的临建市场，整体形形象稍逊，规规模较小，但但目前其市场场内的商户已已稳定，佳艺艺在目标消费费群中口碑较较好。3、客流量3300人次/小时(上午11点至12点)，480人次/小时(下午4点至5点)。基本为回回头客，人均均消费约500――1000元/人/次，标准铺铺位的日营业业额为1000－－1500元，旺季时时，日营业额额可达到2000－2500元(旺季为9月至1月)。4、目前其营业业时间为10:00至21:00，消费者以以朝阳区及周周边写字楼、饭饭店的工作人人员为主。秀水街市场地理位置长安街北侧，东东临临贵友大厦厦，南南接长安街街，永永安里红绿绿灯灯的西北角角规模地下1层，地上上1—5层层，总建筑筑面面积为3.5万平米，营营业面积1.8万平米，商商户总量约1500户，标准铺铺位5平米交通因紧邻长安街，公公交线路较多多，非常方便便消费人群主要消费者为入入境境的国际旅旅游游团体或旅旅游游者，以及及周周边使馆区区的的工作人员员，还还有小部分分国国内慕名而而访访的时尚人人士士。租金水平初期租金：5万万元元入场费，10万元经营保保证金（可可退退），交2年的租金，B1：1万元/月，1F：2万元/月，2F：1.5万元/月，3F：7000－1万元/月，4F：5000元/月；对于老秀水商户户：：免5万元入场费费，免一年年物物业管理费费，租租金可一年年一一付，月租租金金下调30－50%。（部分商商户由华夏夏银银行提供三三年年期经营贷贷款款按揭）业态组合楼层业态组合商户量（户）B1箱包127鞋311超市1首层服装（外贸、休休闲闲）269二层服装（外贸、休休闲闲）435三层童装80丝绸、针织、民民族族服饰400四层珠宝、仿工艺品品275手表50眼镜25化妆品6饰品50运动用品25家电、小百货25古玩、民族字画画、茶茶具100五层全聚德1总计1500综评：1、新秀水街其其商业楼的地地下2层、3层主要为车车库，共有停停车位300多个，商业楼前后后两个广场还还可停放大型型旅游大巴30多辆，解决以以往到老秀水水入境旅游观观光团体购物物停车不便的的问题。2、其顾客主要要消费者为入入境的国际旅旅游团体或旅旅游者，以及及周边使馆区区的工作人员员。3、2005年年3月19日新秀水正正式开业，市市场内90%为外贸、休休闲、民族服服装服饰，只只有10%的时尚精品品。4、铺位装修一一般，内部管管理较乱，到到目前还剩余余部分摊位。产产品档次偏低低，失去了原原来秀水的味味道，前途堪堪忧。5、上午11：：30到12:30约2500人次/小时，下午15:30到16:30约3500人次/小时（周末末高峰期）。6、日流水情况况，淡季700元/天，正常1000至2000元/天，旺季4000元/天7、由于租金太太高，商户盈盈利微薄。8、营业时间99:00至21:00。那里市场地理位置三里屯***北北街街，本案的的东东侧规模地上1层，商户户总量266户，8至20平米店铺特点2003年底开开业业，各个店店铺铺风格各具具特特色，尤其其是是内街里的1层独立店铺铺，主打商商品品为时尚、前前前卫类；租金水平租金：17－2233元/平米/天，年付。无转让费。业态组合楼层业态组合商户量（户）面积(平米)一层西餐厅1100特色服装、服饰饰19200鞋店230美甲110高尔夫用品110宠物用品110照相用品110总计26370综评：1、地理位置不不明显，对外外宣传力度不不够，知名度度不高。2、经营项目是是时尚服装服饰饰、鞋类；生意一般，现现属于维持状状态。3、进货渠道：：服装大部分分是广州外贸贸服装，比较较个性的服装装从台湾、日日本、韩国等等国家进口。4、消费者基本本都是老客户户。5、鞋店的消费费者中回头客客占90%、散客占10%，其中18—30岁时尚人士士居多。押金100000元，流水1200元/天。6、服装的消费费者中白领居居多，月收入入5000元左右，回回头客占90%、散客占10%，其中18—30岁人居多，女女性占90%，单次消费300元-1000元，押金10000元。7、营业时间99:00至22:00。同里原创艺品中中心地理位置三里屯***北北街街，本案的的南南侧，紧邻邻本本案规模地上4层，商户户总量233户，8至20平米店铺特点主打商品为国际际、国国内民族或或原原创服装服服饰饰，消费人群主要消费者为对对品品位要求较较高高的国内时时尚尚人士及周周边边外籍人士士。租金水平租金：17－2233元/平米/天。无转让费。业态组合楼层业态组合商户量（户）面积(平米)一层家具店（中式古古典典）1100美容美发180美甲（美式）140高尔夫用品112咖啡店（日本风风格格）190二层特色服装服饰224家居饰品112纹身店18画廊115饰品店648化妆品16三层服装324四层酒吧（英式）190总计21549综评：1、进货渠道：：服装大部分分是原创设计计制作，另一一部分是广州州、香港、日日本进口；工工艺品来自东东南亚，主要要是泰国、西西班牙等。2、消费者比较较固定，在圈圈里比较知名名，大都是老老客户带新客客户。3、由于内部服服务业业态多，所所以以营业时间间不不固定。4、房间面积大大小不不一，从12到50平米不等，商商商户都有搬搬迁迁到本案经经营营的意向。5、饰品方面以以泰国国、印度饰饰品品居多，有有一一家英国人人设设计的中国国特特色的饰品品，国国内生产，多多多为订做。圣圣圣诞节前流流水水大，可达50000元/月，饰品消消费中国人人占占20%，外国人占80%。6、以泰国特色色的家家居用品生生意意最好，家家居居消费者中中中中国人70%，外国人30%，多为时尚尚人士购买买。2．6酒吧街唯唯一一家服服装店地理位置三里屯***北北街街，本案的的对对面规模10平米店铺租金水平租金：21元//平平米/天，年付。无转让费。综述：1、日平均营业业额11000元/天，营业时时间到晚上12点，晚上购购物的人较较多多。2、消费者情况况：回回头客占90%、散客占10%，其中18—30岁人居多，女女女性占90%，消费情况况：人均300元/次。3、产品比较时时尚前卫卫，女装占4/5，男装占1/5，每个消费费者白天在在店店内购物时时间间达1个小时。2.7日坛商务务会会馆地理位置日坛南路规模三层，总建面330000平米，25-70平米/间，使用率70%；约有40家商户。特点主打商品为仿名名牌牌“A货”，和时尚类类货品，款款式式新颖、价价位位较高。消费人群主要消费群体为为时时尚女性、使使使馆工作人人员员、公司白白领领、演艺界界人人士、自由由职职业者。租金水平标准摊位25平平米米，租金：20元/平米/天。租金交交付方式押押二二付一，转转让让费5万/摊位。综评：1、经营货品以以“AA货”为主，进货货渠道为广广州州、深圳、香香香港、台湾湾、日日韩等地；；2、经营货品档档次较高高，价格只只是是比国贸、燕燕燕莎等大商商场场略便宜。3、客流少，但但成交交率高，多多为为固定客户户，人人均每次消消费费500元左右。4、消费者大都都是自自己开车或或坐坐出租，很很少少有坐公交交前前往，消费费者者素质比较较高高。5、经营时间99:000至21:00。2.8秀水2号号地理位置国际俱乐部西侧侧，建建国门上岛岛咖咖啡旁规模地上4层，总面面积20000平米，约50个商铺特点货品新颖，价格格较较高，成交交率率较高；主主打打经营商品品为为时尚、前前卫卫类；消费人群主要消费者为时时尚尚女性、公公司司白领、演演艺艺名人、自自由由职业者。租金水平标准摊位为200平平米。日均均租租金：12.5元/平米/天。租金交交付押二付付三三，转让费3万。综述：1、商品档次、消消费费群体都与与日日坛商务楼楼相相同。2、25%的上上岛咖啡啡的客户会会到到秀水2号消费，秀秀水2号25%的客户也会会到上岛消消费费，，消费费者者90%是开车或坐坐出租前来来。3、秀水2号的的营业业时间10:30到20:30。4、日流水122000元/天。5、由于生意较较好，秀秀水2号在东大桥桥路口又开开一一家，经营营面面积5000平米，同样样命名为秀秀水水2号，近期招招商，年内内开开业。2.9艺嘉市场场地理位置贵友对面规模共五层、建筑面面积积约4000平米，共130家商户特点以服装为主，多多为为“A货”；消费人群主要消费者为周周边边白领女性性为为主，有少少量量固定客户户。业态一层32家：工工艺品、服装装装各占一半半；；二层32家；三层30家；四层、五五五层各20家，二层以以上都为服服装装。租金水平标准摊位为200平平米。租金金：：6.67元/平米/天。租金交交三个月，可可可经营四个个月月，头一个个月月免费。押押金金为4000元/摊位（即一一个月租金金），无无转让费。综评：1、原是秀水对对面的的写字楼，后后后来改为商商铺铺。先天硬硬件件不足，外外立立面缺乏形形象象，无商业业气气氛。2、楼内顾客稀稀少，生生意萧条，约约约有30家关门。3、永安里范围围内三三家市场（日日日坛商务会会馆馆、秀水2号、艺嘉）都都都是写字楼楼改改为商铺，消消消费者都为为固固定客户，同同同时由于硬硬件件条件所限限，没没有服务业业态态，只有购购物物业态。2.10女人街街基基本情况地理位置朝阳区麦子店西西路路9号甲一号规模总计832个摊摊位业态是目前北京大型型服服装市场之之一一，主要经营服服装、服饰饰、百百货、箱包包、化化妆品、工工艺艺品、美甲甲、美美足、美容容、美发等。租金水平成立于20011年年9月22日，由北京京南洋莱太太投投资管理有有限限责任公司司与与香港维信信集集团共同投投资资兴建。标准准档口（6平米）日租租金为11至16.67元/平米/天，无转手手费，货品品档档次一般，经经经营情况一一般般。押金为1万元/摊位。业态组合业态组合商户量（户）一层服装642饰品10鞋83箱包20童装7软家居7小百货10水吧3食档20化妆品20美甲9美容1总计832综述：1、前期宣传很很好，目目前ABC三区客满，原原原来定位为为高高档时尚型型产产品，但因因经经营不善，现现现在成为类类似似万通的普普通通消费场所所。2、日流水情况况，一一般为500至800元/天。经营旺旺季可达1000至1500元/天。3、营业时间110::00至20:00。核心商圈内市场场型型商铺供应应量量分析业态商户数量商户比例经营面积面积比例服装服饰189948%1588461%鞋44311%258510%箱包2085%17957%针织、丝绸52513％8504%小百货、饰品41911%20368%工艺品41110%15005%美容、美发、美美甲甲120.33001.1%食档401%11004.2%其他150.7％1100.7％总计约3972约26160（因女人街经营营档档次较低，因因因此以上数数据据中不含女女人人街数据）核心商圈内市场场型型商铺租金金水水平汇总分分析析市场原始日租金转租金目前均日租金转让费（万）交租方式雅秀16.67332820一年半付佳艺16.67332515年付新秀水166637.6――年付那里172320――年付同里171717――年付日坛商务2027.7235押二付一秀水2号12.516.67133押二付三艺嘉6.67――6.67――季付女人街1116.6713――――综述：核心商圈内目前前以以雅秀为首首，无无论人流量量还还是营业额额都都超越其他他竞竞争对手；；其其次是佳艺艺，而而日坛商务务会会馆和秀水2号属于淘货货类经营模模式式，较有个个性性。通过对核心商圈圈的的购物业态态分分析得出：：该该区域购物物业业态的市场场以以服装类商商品品占绝对优优势势，约到三三分分之二，鞋鞋和和小百货各各占占10%，其他类比比例不大。区域市场租金具具有有很强的支支持持力，原始始价价格为15元/天/平米，目前前主流租金金达达25元/天/平米左右。区域商户总量大大，经经营面积也也具具有规模。区域市场都依托托涉涉外资源，市市市场有外贸贸货货品和外宾宾购购物。区域市场都以零零售售为主，产产品品单价高于于北北京西城或或南南城同类服服装装市场。区域市场除了秀秀水水和雅秀稍稍有有规模外，其其其他规模偏偏小小，且地理理位位置一般。区域消费人群经经济济实力较强强，单单次消费较较高高，而且多多为为固定消费费人人群。区域市场普遍装装修修差，隔断断面面积小，多多为为5平米，房间间为15平米，不利利于未来经经营营发展需要要。区域市场营业时时间间普遍较晚晚，下下午通常是是购购物高峰时时间间，一般在在晚晚九点打烊烊。区域商户营业收收入入偏高，一一般般流水在2万元/月以上。区域消费人群8800%为女性，多多在25—40岁之间。区域市场的产品品进进货多从广广州州、香港等等地地，款式新新颖颖，前卫流流行行，很多商商品品价格与中中档档商场不相相上上下。消费人群中有相相当当部分是娱娱乐乐行业从业业者者，通常晚晚上上购物，明明显显区别于北北京京其他区域域市市场的消费费人人群。消费人群对休闲闲购购物需求较较高高，对环境境和和配套要求求高高。区域商户的原始始资资本积累较较多多，对商铺铺投投资有能力力和和意愿。5、核心商圈内内的购购物业态的的商商场分析5.1太平洋百百货货地理位置北京市朝阳区工工体体北路2号规模建筑面积70,,0000平方米米，总营业业面面积37,8800平方米米特点2001年开业业，中中高档商场场，主打商品品为国际、国国内品牌服装装服饰消费人群主要消费者为对对品品位要求较较高高的国内时时尚尚人士及周周边边外籍人士士。经营状况2001年开业业一一直处于亏亏损损状态，2004年达到经营营收支平衡衡。销售模式流水倒扣35%%业态组合楼层业态组合-1层家电用品馆；超超市市1层流行名品馆；化化妆妆品、女鞋鞋、国国际精品服服饰饰、珠宝、饰饰饰品2层新潮少女馆；流流行行少女装、化化化妆品、饰饰品品3层名媛淑女馆；职职业业女装、女女士士睡衣、钻钻石石珠宝4层绅士休闲馆；男男士士精品服装装、饰饰品、男鞋鞋、皮皮件箱包5层甜蜜家庭生活馆馆；；儿童世界界、运运动用品、家家家庭用品、美美美食城餐饮及其他：米米斯斯特比萨、俏俏俏江南餐厅厅、星星巴克、欢欢奇奇环球西餐餐厅厅、美食广广场场、花店、药药药房、丁和和李李朴理发店店、秀秀江雨、易易喜喜寿司综述：1)经营流水情情况：220平米的服装装经营档口口日日流水约1500元。2)营业时间到到晚上110点，周边区区域白领消消费费较多。3)目标消费群群：：20-455岁、月收入入在50000元以上的白白领消费者者5.2燕莎友谊谊商商城地理位置朝阳区亮马桥路路552号规模总建筑面积422,,000平方方米，营业业面面积22,0000平方米米特点1992年开业业，高高档商场，主主主打商品为为国国际知名服服装装品牌消费人群主要消费者为对对国国内收入高高端端人群及周周边边外籍人士士。经营模式经营较好租金水平扣点30％业态组合楼层业态组合-1层超市1-2层时尚内衣、羊毛毛羊羊绒、儿童童天天地、男士士休休闲服、女女士士休闲服、鞋鞋鞋帽总汇3层男士服装、女士士服服装4层眼镜精品、运动动天天地、音像像制制品、家电电总总汇、名表表名名笔、电脑脑通通讯、摄影影器器材、文化化办办公用品5层家居用品、丝绸绸睡睡衣、时尚尚制制品、工艺艺礼礼品、陶瓷瓷地地毯、珍珠珠翡翡翠6层书店综述：1、作为北京最早的的高高档商场，主主主要以使馆馆区区外籍人士士和和北京收入入最最高的人群群为为主2、依托燕莎商商城已已经形成了了独独具特色的的燕燕莎商圈6、区域服务业业态总总结及分析析6.1美容美发发面积：100——2200平方米（使使用面积）租金：8—122元元/天/平方米装修：自行设计计装装修要求：上下水客户：诗婷美容容院院、今日美美容容美体、伊伊婷婷美容院、露露露媚安美容容美美发等6.2美甲面积：10---550平方米（使使用）租金：8—166元元/天/平方米装修：自行设计计装装修要求：上下水客户：千指秀、佳佳亿美甲、京京东美甲等6.3纹身面积：10---550平方米（使使用）租金：8—166元元/天/平方米装修：自行设计计装装修要求：最好有上上下下水客户：顶尖一族族纹纹身、图腾腾纹纹身、京东东纹纹身等6.4音像店面积：50---1100平方米（使使用）租金：4—6元元//天/平方米装修：自行设计计装装修要求：无客户：好望角、华华人音像、大大地音像等6.5美思图MM--STUDDIIO数码影像（印印印尼产品）面积：60平方方米米（使用）租金：6元/天天//平方米装修：自行设计计装装修要求：无6.6西餐、咖咖啡啡厅面积：100----200平方米（使使用）租金：6--1100元/天/平方米装修：自行设计计装装修要求：上下水、电电量不少于150千瓦客户：星巴克、上上岛咖啡、百百一咖啡、吉吉野家等6.7中餐厅面积：300----1000平方米（使使用）租金：6--1100元/天/平方米装修：自行设计计装装修要求：上下水客户：渝乡人家家6.8呷哺火锅锅面积：100----150平方米（使使用）租金：8--1122元/天/平方米装修：自己设计计装装修要求：上下水、电电量不少于150千瓦6.9水吧面积：15---225平方米（使使用）租金：15---220元/天/平方米装修：可以自行行设设计装修，最最最好已有装装修修要求：上下水核心商圈服务业业态态的总结：：因拆迁问题，核核心心商圈内服服务务业态从规规模模上已经大大伤伤元气，只只有有那些比较较有有特色的店店还还有稳定客客源源保证，但但也也已大不如如以以往了。其其租租金的支撑撑还还是比较坚坚固固，自发形形成成的各类服服务务业态虽游游离离于三里屯***的里外街内内，但各有有其其特色，这这也也是三里屯***这种游荡、前前前沿、颓废废精精神文化特特性性所决定的的。整体区域服务业业态态以酒吧和和餐餐厅为主休闲为主题：以以年年轻人（18－35岁）为主要要消费群，这这这是整个核核心心区域所有有服服务业态最最大大的共性，代代代表性较强强的的为酒吧、西西西餐、咖啡啡厅厅、音像店店。娱乐性突出：以以整整个三里屯***酒吧为典型型。时尚性强：美容容美美发、美甲甲、纹纹身、足道道为为代表，除除足足道面积稍稍大大在200平方米左右右，其余美美甲甲、纹身等等需需要面积均均比比较小，体体现现时尚个性性。特色餐厅：包括括西西式、泰式式、中中式（少数数民民族为主）、火火锅等，规模模均属于中等等，在100平方米左右右为主流，区区域内规模最最大的红玫瑰瑰餐厅不足500平方米。个性鲜明，品位位生生活：以原原创创设计店、宠宠宠物店、高高尔尔夫用品等等服服务业态为为代代表。整体服务业态可可承承受高租金金能能力较强，约约约为10元/平方米×天，半年付付租为主流流。7、核心商圈内内其他他在售商铺铺分分析7.1泰乐坊地理位置三里屯***南南街街尽头，泰泰悦悦豪庭底商商规模地上3层，总建建筑面积55060平米，共计33个单位，面面积从40平米至1500平米，使用用率72%销售价格一层均价3.11万万元/平方米（建面面）二层2.4-2.5万元/平方米三层1.8-1.9万元。目前无转转让费。租金水平日租金为10至至220元/平米/天（建面）。业态组合：夜总总会会、酒吧、中中中西餐饮、咖咖咖啡厅、精精品品服装服饰饰、箱箱包、茶馆馆、美美容美发、工工工艺品店。综述：1、销售情况一一般，规规模太小，商商商业业态单单一一。2、项目定位为为三里里屯***南街新的主体体娱乐和时时尚尚中心。3、目前一家富富有特色色的“夜色”酒吧抢先入入住，其经营营者为国内内知知名影视明明星星。7.2中国红街街地理位置工人体育场东面面，城城市宾馆西西面面规模地上3层，商业业总建筑面面积1.1万平米，共共计50多个铺位；4-14层为写字楼楼，建筑面面积积3.5万平米。各各层都为独独立立店铺，一一层层铺位60平米至160平米，2层以上铺位位面积基本本在在200平米以上。地地地下600个车位销售价格商业部分售价：：11层均价5万元/平米，2层3.6万元/平米（建筑筑面积），最最最高售价6万元/平米，目前前销售情况况良良好业态定位：酒吧吧、中中西餐饮、精精精品服装服服饰饰店，综合合性性国际化商商业业社区。8、底商部分：：项目名称商业最高价格（元/平方米）最低销售价格万达商业广场3000023000北京财富中心4500018000建外SOHO4800030000富尔大厦3500020000尚都国际55000180009、区域中、高高档住住宅的销售售均均价项目名称物业类别开盘均价(元//平平方米)销售均价(元//平平方米)户型类型户型面积(平方方米米)1幸福村公寓1500015000一居-空中四合合院院97.51-1122002御东花园公寓1680018000二居-四居120-28003紫荆豪庭（源公公馆馆）公寓1050013000//4棕榈泉国际公寓寓公寓1100019500二居-四居129-36445龙阁公寓95009500一居-四居89-2036北京golf公公寓寓公寓1380017800三居-四居150-30117康堡花园公寓880011000一居-四居98-2138光彩国际公寓公寓1360016000三居-六居210-50009铂宫公寓1350019800三居-四居201-322210维多利亚花园公公寓寓公寓1580015800二居-四居135-153311国兴观湖国际公寓830010000二居-四居109-293312天安豪园公寓1390013900三居-五居跃层层245-443313皇家港湾酒店式公寓1600016000一居-二居39-120结论：在该区域内，底底商商的价格6万为最高价价，1.8万为最低价价格底商商业主流价价格格波动在3.5万元/平米左右，销销销售状况良良好好，市场认认同同度高三里屯***区区域域高档公寓寓的的普遍支撑撑价价位在1.5万元/建筑面积10、潜在竞争争项目分分析10.1新三里里屯屯***时尚文化区区地处市中心黄金金地地段，位于于三三里屯***酒吧南街西西侧，占地526000平方米，总总建筑面积积超超过1500000平米，定位为为休闲、餐饮饮、时尚为一一体的综合合商商业。街区所有建筑均均为为4层低密度，限限限高18米。主打街区为艺术术文文化酒吧区区，将将容纳20至30家酒吧。酒酒吧区将专专攻攻异域文化化风风情。项目由北京国锐锐投投资有限公公司司投资开发发，预预计于2005年下半年开开工建设，2006年底建成，2007年将正式投投入使用。10.2巴黎城城地块范围，“东东至至三里屯***东区1号楼，南至至三里屯***西区2号楼，西至至南三里屯***西区3号楼，北至至工体路”。其中地下一层至至地地上2层为商业，商商商业部分销销售售起价4万元/建筑平米，高高高档公寓为24层，公寓售售价1.2万元/平米起，整整个综合体体总总建面为20万平米，其其投资方为为新新加坡的公公司司。10.3新秀水水22号位于光华路口东东南南角，是由由一一个旅馆改改造造而成，总总建建面为1万平米，主主力店面的的使使用面积为15至30平米，目前前在做内外外装装修，预计2005年5月初开始招招商。10.4东岳庙庙东东侧在建项项目目总建面为33万平米米，地上4层，目前已已有一家大大型型超市签约约入入驻，结构构已已封顶。发展展商为昆泰泰集集团。10.5范思哲哲五五星级酒店店紧邻本案，酒店店共共设75间客房。商业有范思哲旗旗舰舰店，另有有多多个4层独立的单单体总建面面为为4000平米的商业业楼，将作作为为几家外资资银银行驻京总总部部。销售方方式式只租不售售。总结：未来周边形成的的商商业无论从从规规模上，还还是是物业品质质上上都远远超超越越本案，所所以以对于本案案来来说快速消消化化是至关重重要要的。六、项目的SWWOOT分析优势：项目所在朝阳区区是是北京目前前经经济最为发发达达的区域区域内涉外商务务氛氛围浓郁，具具具备良好的的商商业前景项目所在的三里里屯屯***北街具备深深厚的商业业文文化底蕴以以及及国际知名名度度政府北街改造方方案案，有利于于提提升区域整整体体形象，提提升升项目物业业品品质本案紧邻79家家涉涉外使馆，能能能够成为固固定定的高消费费客客群本案已为现房状状态态，能够及及早早入市，抢抢占占市场先机机紧邻项目北侧的的范范思哲酒店店及及外资银行行总总部，将给给本本项目带来来大大量的潜在在高高端消费人人群群投资商有丰富的的商商业营销经经验验选定的商业经营营管管理公司具具备备丰富的服服装装市场管理理经经营能力和和经经验项目主体建筑外外立立面具备相相当当的个性化化色色彩，能够够同同规划业态态相相辅相成具备较为充足的的停停车位数量` 劣势：项目位置不在主主干干道，交通通不不便，不利利于于车辆的出出入入由于目前区域处处于于整体改造造阶阶段，本案案率率先入市，将将将面临周边边环环境混乱的的局局面（施工工干干扰大，不不利利于聚客）项目单层面积偏偏小小，总规模模偏偏小，缺乏乏规规模效应项目各平层死角角多多，增加设设计计上可利用用难难度，使用用率率低三里屯***整整体体酒吧文化化没没落，造成成原原消费群体体的的流失项目的沿街展示示面面不大，不不利利于形象树树立立强大的客流量只只是是体现在夜夜生生活上，缺缺乏乏白天的客客流流号召力项目几次易主，几几次更名但都都推广失利，造造成一定负面面影响要求的销售和回回款款周期短，易易易造成推广广难难度，不易易达达成预期效效果果机会：三里屯***地地区区整体改造造的的利好由于临近使馆区区域域，有可能能会会有大量的的涉涉外客源进进入入紧邻范思哲酒店店，能能够带来大大量量的高消费费人人群项目虽然前期定定位位不够准确确，但但经过一定定的的推广已经经具具备了相当当的的市场知名名度度，将成为为本本案后期推推广广的有利因因素素项目所在三里屯屯****，是北京时时尚文化的的前前沿，具备备丰丰厚的文化化底底蕴，项目目可可借助这一一氛氛围详尽的消费者调调研研和投资人人调调研有助于于规规避市场定定位位的风险后期招商队伍，具具备丰富的实实操推广和销销售执行经验验威胁：政府信贷政策的的紧紧缩以及利利率率的上调，抑抑抑制商业项项目目销售周边成功市场对对投投资者和品品牌牌商户采用用的的聚拢政策策和和手段，会会导导致本案商商户户流失2003——220004年北京市整整体商业销销售售状况由火火暴暴趋于平淡淡，投投资人缺乏乏足足够的信心心产权式商铺受政政策策和媒体双双重重打压，致致使使投资人对对此此质疑颇多多产权式商铺失败败案案例较多，市市市场负面影影响响较大未来的竞争格局局不不明晰，潜潜在在竞争对手手威威胁较大七、项目的市场场定定位定位的依据结论1：定位不不能以酒吧吧为主业原因：酒吧是典型的临临街街独立型商商业业形式，建建筑筑体的独立立性性是经营酒酒吧吧的前提，而而而本案是5层的大厦，在在在建筑形态态上上不适宜经经营营酒吧。本案近3万平米米的的体量对于于酒酒吧这类服服务务业态来说说，总总量太大，如如如果只是以以酒酒吧为主，则则则无法支撑撑整整个大厦。原项目3.3定定位位酒吧娱乐乐休休闲类而中中途途夭折，招招商商情况不佳佳再再一次证明明酒酒吧定位不不适适合。结论2：不能做做新秀水街街的低档外外贸贸货原因：三里屯***是是北北京时尚文文化化的代表，是是是国内与国国际际时尚文化化的的交融地，我我我们不能抛抛弃弃其区域内内所所具有的、沉沉沉积10多年的文化化底蕴。由于三里屯*****的文化底蕴蕴，决定本本案案应该经营营时时尚、前卫卫类类货品，而而不不适宜做成成象象新秀水或或者者万通那种种大大众消费市市场场。三里屯***周周边边的涉外资资源源丰富，这这些些常驻京城城的的外籍人员员收收入比较丰丰厚厚，与新秀秀水水的主力客客群群（入境旅旅游游团）不同同。因以前市场供应应量量小，消费费者者选择余地地有有限，因此此造造就了老秀秀水水的成功，随随随着市场的的不不断细分，部部部分老秀水水的的商户已流流失失，“今天的秀水水已不是以以往往的秀水”。新秀水街外贸货货的的档次较从从前前有大幅度度下下降，不能能吸吸引更多高高端端消费者，经经经营前景不不容容乐观。因新秀水已招商商完完毕，商户户资资金已被大大量量圈走，针针对对此业态的的投投资者资金金匮匮乏而增加加本本案销售难难度度和秀水相比，原原先先和秀水类类似似的雅秀近近年年来经营品品种种比例不断断发发生变化，外外外贸和时尚尚的的比例由原原来来的7：3调整为现在在的5：5，向时尚前前卫靠拢；；国国内消费人人群群比例不断断增增加。新秀水的体量远远大大于本案，本本本案总体量量小小，单层面面积积小，在规规模模上不具备备优优势。本案体量和规模模较较小，不适适宜宜同时经营营时时尚前卫类类和和大众外贸贸类类商品本案的地理位置置，决决定了本案案即即使做外贸贸类类产品，也也要要以高档时时尚尚涉外类商商品品为主，而而不不适宜做低低档档大众类商商品品对商户定性访谈谈调调查表明，国国国内对时尚尚类类货品的消消费费需求成上上升升趋势，消消费费能力增强强，因因而更多商商户户喜欢经营营时时尚类服装装、服服饰项目在三里屯*****北街中段，路路路面较窄，大大大型旅游客客车车出入不便便，限限制旅游团团购购物单靠旅游团购物物来来支持整个个大大厦的商业业，比比较单薄，风风风险较大单纯做新秀水，对对于本案要求求的短期回款款和推广诉求求难度增加，不不易推广执行行结论3：不能以以产品作为为楼层定位位，而而是以产品品风风格作为楼楼层层定位原因：在未来，国际的的服服装、服饰饰发发展趋势是是一一体的，不不能能够将二者者剥剥离（例如如鞋鞋和服装是是搭搭配销售的的）现在的市场多以以产产品划分楼楼层层，本案不不应应继续沿袭袭旧旧有的模式式，通通过全新的的卖卖场规划，引引引领时尚，引引引领潮流，以风格作为楼层层划划分的依据据，通通过适当的的各各层功能划划分分，规避楼楼层层内业态混混乱乱的问题未来消费者需求求的的是体验式式、休休闲式、情情绪绪式的购物物，以以风格划分分楼楼层，可以以给给消费者不不同同于其他市市场场的购物体体验验大厦定位是以时尚前卫服服装装、服饰类类商商品为主的的市市场（佳艺艺市市场精品屋屋的的升级版）。理念定位三里屯***最最前前沿、最国国际际、最时尚尚、最最多元化的的时时尚前卫购购物物娱乐中心心。成成为时尚流流行行的聚点。形象定位反映国际流行时时尚尚的全时购购物物平台。中中国国时尚服装装、服服饰流行趋趋势势的风向标标。业态定位以经营风格为主主流流，确定各各楼楼层业态划划分分。楼层名称风格购物业态服务业态B1我的地盘我做主主户外运动户外运动休闲、高高尔夫用品、汽汽车饰品、主主力鞋店涉外西餐厅、特特色色酒吧、美美甲甲、足疗、纹纹纹身F1青春妖姬前卫时尚女装、饰品品服务台、水吧、水水晶贴F2白领丽人时尚时尚女装、箱包包、鞋鞋F3演艺圈时尚、另类以男装为主、女女装装为辅美容、美发、水水吧吧F4中国攻略中国的、民族的的唐装、国际、国国内内民族服装装、服服饰、工艺艺品品、软家居居古筝演艺、茶道表演F5原创天地个性的、品牌的的服装服饰工作室室、设设计室、时时尚尚服装展示示厅厅个人摄影室、化化妆妆室、表演演台台、录音棚棚（具体服务业态态将将根据设计计实实际情况，进进进行适当调调整整）经营模式定位：：以零售为主兼有有服服装、服饰饰展展示及个性性服服装设计、制制制作商户定位以在佳艺时尚广广场场、秀水2号、日坛商商务会馆、北北北京攻略、雅雅雅秀等市场场经经营时尚商商品品的商户为为主主要目标商商户户；积极引引进进其他具有有同同样经营风风格格的中高端端品品牌商户。消费者定位（见见附附件《消费费者者行为研究究分分析》）依托朝阳区为核核心心消费区域域，并并辐射到整整个个北京市，年年年龄在21岁至35岁时尚女性性为主，还还包包含一部分分在在京常驻外外籍籍人士。投资者定位（见见附附件《投资资者者行为研究究分分析》）以区域内的中、小小投资者为主主，年龄在35岁左右，投投资者个人收收入稳定，能能承受总款在在50万元左右，首首付15万元以上。此外我们大力吸吸纳纳有实力的的商商户投资商商铺铺。经营时间11:00至2233:30铺位设计要求在保证人流动线线畅畅通的基础础上上，每层做做局局部艺术上上的的处理，如如以以圆形、弧弧形形铺位表现现。标准铺位面积为为110—12平米各楼层装修风格格同同楼层规划划风风格统一在空间布局上，以以隔断式为主主，局部（B1和4F）采用敞开开式和隔断式式组合方式八、项目价格体体系系价格定位（按使使用用面积计算算）产权使用权楼层日租金售均价（元/平平米米）比值（售价/年年租租金/平米）售价（元/平米米）比值（售价/年年租租金/平米）1F19.87980011.19428006.002F17.86780010.58380005.933F15.8568009.88340005.954F13.8438008.75298005.805F11.8358008.42248005.82B113.8438008.75298005.80定价依据2.1租金全市符合本案定定位位的典型性性商商业租金水水平平（定价的的基基础参数）典型性商业租金金汇汇总序号市场原始日租金转让租金目前平均日租金转让费（万）交租方式1雅秀16.67332820一年半付2佳艺16.67332515年付3那里172320――年付4同里172320――年付5日坛商务2027.7235押二付一6秀水2号12.516.67133押二付三7北京攻略2330253季付8隆福寺1530203押二付三该区域内的原始始租租金都超过过了了15元/平米/天商户的承受上限限为为25元/平米/天，超过此此日租金，商商商户的盈利利空空间较小（见见见附表《北北京京攻略》）主流租金波动在在220.5元/平米/天左右结论：我们建议议本本案的入市市租租金应给于于商商户一定盈盈利利空间，略略低低于主流波波动动价格，待待市市场成熟后后再再逐步提高高。2.2售价按4455%的使用率换换算，建筑筑面面积的售价价为为楼层售均价（元/使使用用平米）售均价（元/建建筑筑平米）1F76800345602F67800300003F59800269004F49800224105F3880017460此表数值为参参考考值）在该区域内，底底商商的价格6万为最高价价，1.8万为最低价价格底商商业主流价价格格波动在3.5万元/平米左右，销销销售状况良良好好，市场认认同同度高三里屯***区区域域高档公寓寓的的普遍支撑撑价价位在1.5万元/建筑面积所以初期以低价价入入市，略低低于于主流销售售价价格，在营营销销过程中逐逐步步提高因首层的认同度度高高，所以比比值值高于其他他楼楼层，引导导投投资户购买买高高楼层因使用权的购买买者者全部为经经营营户，对比比值值的差异化化要要求不高，所所所以比值的的影影响不大附件1补充典型性商业业个个案简介北京攻略基本情情况况项目名称概况标摊面积租金价格交租方式转让费经营特点进货渠道消费特点北京攻略西单华威大厦55层层一半，6、7层，建筑面面积50000平米，商户户350余家（不不包含饰品品），卖卖场整体风风格格统一，各各店店装修独具具特特色12平米9000元/月月，23-300元/天·平米押金1-3万，月月付租金2-5万个性时尚服装为为主主，有异国国风风情服饰：：埃埃及饰品、印印印巴服饰及及工工艺品、泰泰国国服饰、唐唐装装、藏饰等等，美美容、美甲甲、美美发店、水水吧吧各一家以广州、深圳、香香港进货为主主，少量韩国国