《房地产筹资方式探讨【案例分析】10000字（论文）》

III一、引言随着经济的持续增长和市场竞争的加剧，生产和经营资产的筹集已成为企业正常运转和健康发展的决定性因素。由于财务问题，企业可能会陷入危机。如果无法及时找到并解决，公司可能会遇到更严重的问题。研究房地产开发企业筹资问题的原因如下：一方面，房地产业是我国经济与国民经济和人民生活息息相关的支柱之一，与国民经济和人民的生活息息相关。另一方面，房地产企业的特点是高投资，高风险和回报期长的特点，资金对房地产企业尤为重要。充足合理的筹资是房地产公司健康和可持续发展的关键。我国房地产开发企业筹资问题研究较晚，没有就一些实际问题提出具体措施和建议。欧美等发达国家已经进行了相对成熟的房地产筹资研究，从而形成更为成熟的筹资模式。但是，由于国情不同，国外理论体系和筹资模式不能直接复制，中国房地产开发企业的具体筹资问题需要根据我国的情况进行探讨。因此，研究以星海房地产有限公司为代表的房地产开发公司的筹资问题具有重要的理论意义。我国的经济和社会发展正在发生重大变化。工业改善和新型城镇化已成为未来经济和社会发展的两股力量，房地产业面临新的增长机会。根据建设部2011-2030年发展规划，到2020年我国城市化率将达到55%。我国房地产开发企业潜力巨大，前景广阔。本文根据星海房地产有限公司的实际情况和特殊的筹资问题，提出加强星海房地产的筹资管理，并提出合理的建议，星海房地产有限公司优化房地产资产的分配，可为整个房地产行业筹资提供借鉴。因此，研究房地产开发企业的筹资问题具有现实意义。二、企业筹资方式概述（一）企业筹资方式类型1.内源筹资内源筹资意味着公司筹集的资金由公司筹集。企业筹资是利用生产和运营流程产生的资本促进增长的一种方式。换句话说，公司不断将筹集用于生产和使用的资金转换为投资流程。通常，它指的是公司正常业务流程中的累计折旧或累计利润。2.外源筹资外源筹资是指公司的外部筹资活动。外源筹资主要包括贷款筹资和外部股票筹资。此外，商业信贷和租赁是外源筹资的一部分。随着公司资产和规模的扩大，资本要求也在增长。内源筹资的规模和有效性难以满足公司的资本需求。公司筹集资金的主要方式是通过外源筹资。外源筹资资可分为直接筹资和间接筹资，具体取决于通过中介机构（即金融机构）提供资金的需求。（二）企业筹资结构的要求公司的筹资安排不仅影响公司战略实施的结果，还影响公司的财务风险和偿付能力。筹资成本与公司价值之间的关系非常重要。因此，公司必须根据需要定义筹资目标和方向。筹资旨在确保资金的合理性和有效性。特别是，应考虑以下方面：1.根据公司实际情况选择筹资方式目前，我国的筹资方式主要包括股票，债务，银行贷款，账户和贸易信贷。每种筹资方式都有自己的特点。在筹资过程中，企业必须首先确定各种筹资方式的优缺点，然后分析实际情况并选择适当的筹资方式和组合。2.筹资规模和筹资时机的合理选取筹资规模是指公司在一段时间内筹集资金所需的总额。它是确定可用于分配和使用的资源总量以及筹资方法选择的基础。筹资金额必须考虑到政策和法规以及投资的预期规模。常用的方法是销售增加法，回归分析法和真实预算法。筹资不足可能导致资金不足，公司不满意的资本需求以及公司的投资和生产力活动。因此，公司会考虑其他因素，例如外部环境，经济规模，并根据其战略目标和发展需求确定当前所需资金总额和每个阶段的要求。应根据投资计划考虑筹资时机。一方面，筹资时机取决于公司的实际情况。另一方面，筹资时机取决于内部和外部环境变化带来的投资机会。当有利的内外环境发生变化时，必须评估适当的筹资时机，避免筹资的弊端，利用有利的筹资机会，提高资金成本，达到最小化财务风险目的。3.资金来源与筹资期限的合理选择必须协调资金来源的组成和资金周期的选择，并将其与公司的发展战略联系起来。一般而言，结构过度投资的公司面临高风险，甚至在经济衰退期间破产。因此，企业需要关注外部环境的变化，根据行业需求找到最佳的筹资来源组合，平衡短期和长期资本，确保战略的有效实施，公司的资本需求和可持续发展得到合理保障。（三）企业筹资的影响因素公司的筹资计划受到许多因素的影响，这些因素可以在外部和内部进行分析。1.外部因素影响公司筹资行为的外部因素主要是宏观经济和产业环境因素，如经济环境，商业环境和行业特征。从经济环境的角度来看，经济条件和商业周期会影响企业的生产，经营和投资。经济衰退正在扰乱实体经济和资本市场，影响投资者的心理预期，现阶段的筹资更加困难。如果宏观经济好，在资本市场上筹集资金更容易。关于政治环境，我国资本市场委员会的再筹资政策和法规对企业财务行为有重大影响。在筹集资金的过程中，公司不得忽视，强化政策或注意遵守法律。从行业环境的角度来看，一个行业的特征及其生命周期也会影响该行业公司的筹资安排。不同的行业和生命周期需要不同的筹资机会，规模，资本结构，风险和资本成本。2.内部因素影响公司筹资的内部因素主要是公司的情况，如公司规模，资产结构，盈利能力，资本，增长，管理偏好等因素。一方面，根据公司的规模和所有权的结构，公司的筹资贡献不同于所收集资金的大小，方法和持续时间。另一方面，公司的盈利能力，偿付能力也会影响筹资。一般而言，具有良好财务指标和良好业绩的公司可能会筹集到所需资金，而过高的债务偿还压力和糟糕的业绩会对公司未来的筹资产生不利影响。三、企业筹资方式现状——以星海房地产有限公司为例（一）星海房地产有限公司简介星海房地产有限公司成立于2000年，开发的项目有：江南水乡，天域国际，锦绣龙城，中南银座等。公司主要经营房地产开发，股权转换，房地产规划，酒店管理等业务。在21世纪初，我国房地产行业整体发展趋势良好，政府对房地产公司也表现为支持态度，银行贷款政策也较为宽松，利率也较低，因此，这段时间我国房地产企业发展迅速，这也包括本文研究的星海房地产有限公司，在经历了10多年的迅速发展之后，星海房地产有限公司已经从一个小型的房地产企业发展为中型房地产企业，从最开始的劳务外包代理模式到自主项目的开发管理，从十几人的团队发展成了几百人的规模企业，说明了公司过去10多年的进步。由于近两年我国的房地产政策的宏观调控，银行利率的上浮，实体经济的下滑，房地产市场出现了危机。面对着越来越严峻的房地产市场，资金的缺乏，星海房地产有限公司一直在寻找解决的办法和出路。当前公司运营情况不景气，财务压力比较大，对于目前公司的业务和人员需求出现供给矛盾，公司人员比较松散，规章制度实施不到位，公司资金流缺乏，经营压力巨大。面对着如此困境，公司经过董事长大会的讨论研究，于2017年公司实行了重组计划，将原先300多人的规模缩减至150人左右，同时加强了人员管理，规章制度的实施，统一财政管理，提高公司的工作效率和资金利用率，借此走出困境。（二）星海房地产有限公司财务状况分析1.资产结构星海房地产有限公司资产主要是短期资产，主要是股权和金筹资金，占流动资产的94.90%。2018年底，星海房地产有限公司库存为326.27亿元，比去年同期增长147.21%。星海房地产有限公司持有80.34%的固定资产，存在价格下跌的风险。开发成本为2285.17亿元，占库存的87.40%，产品开发成本为41.08亿元，占库存的12.59%。星海房地产有限公司现金资产59.09亿元，占固定资产的14.55%，比上年增长86.39%，增长的主要原因是预付房屋和贷款的增长。星海房地产有限公司占据非流动资产总额的85.86%，包括长期股权投资，非流动应收账款和商誉等。星海房地产有限公司2018年底，主要投资于合资和联营企业，长期股权1.88亿元。表3-1星海房地产有限公司2018年资产结构统计情况（单位：万元）资产类型金额货币资金590908应收账款61421预付款项81770其他应收款64044存货3262690流动资产合计4060903长期股权投资18803固定资产5961在建工程1865无形资产241非流动资产合计149232总资产4210134综上，星海房地产有限公司的资产由于持续的土地征用和综合区域的持续发展，表现为继续上升，但由于存货高的原因，存在价格下降的风险。2.负债结构随着星海房地产有限公司的扩张，债务额继续增长。2016-2018年债务总额持续增长。公司债务主要是短期债务，资产负债率仍居高不下。星海房地产有限公司的短期债务包括预付款，一年内的长期债务，其他债务和短期贷款。截至2018年底，星海房地产有限公司预收款为人民币40.10亿元，比上年增长88.12%。预付款在不到一年的时间内占98.31%；星海房地产有限公司其他负债136.83亿元，比去年同期增长96.10%，主要用于贷款和股东交易；星海房地产有限公司的长期债务为22.85亿元，同比增长70.50%；星海房地产有限公司贸易应付款额为20.03亿元，比上年增长132.97％。其中：一年期债务占89.98%，星海房地产短期贷款有限公司9.6亿元，其中质押贷款2.84亿元，保证贷款4.65亿元。星海房地产有限公司非流动债务为长期借款。2018年底，星海房地产有限公司的长期借款为92.88亿元，比去年同期增长217.54%。其中，抵押品为1.35亿元，主要用于债券。抵押贷款主要是土地使用抵押贷款51.02亿元。2016到2018年，星海房地产有限公司预先产生的短期债务份额分别为26.51%，18.15%和16.94%，占比相对较低。表3-2星海房地产有限公司2016-2018年资产负债情况（单位：万元）负债类型2016年2017年2018年短期借款0095950应付账款5350985976200297预收账款140999213172401023其他应付款2738206977301368257一年内到期的非流动负债19000134000228464流动负债合计53184011744702367138长期借款308500292493928787非流动负债合计308500292493928787负债合计84034014669633295925总之，星海房地产有限公司的负债率继续上升，主要是由于短期债务。公司的长期资本需求很高，有息债务的数量迅速增长。3.财务指标（1）盈利能力2018年，星海房地产整体利率上升主要是由于公司重组。星海房地产有限公司的经营利润率基本上是稳定和波动的。2017年，星海房地产的整体回报率急剧下降，2018年，使用净资产和净负债的能力下降，2018年有所增加。2016年至2018年，净资产收益率从8.30%下降至5.29%，然后上升至8.94%。因此，近年来，星海房地产有限公司的债务逐渐增加。表3-3星海房地产有限公司2016-2018年盈利能力情况2016年2017年2018年毛利率（%）28.7619.4623.56营业利润率（%）14.1611.7613.65总资产报酬率（%）3.801.792.43净资产收益率（%）8.305.298.94综上，星海房地产有限公司的整体利润率较低，公司获利能力较弱，盈利能力一般。（2）偿债能力2016年至2018年，星海房地产有限公司资产负债率在70-80%左右，远高于行业60%的警戒线。与去年相比，该公司有太多的债务来抵御外部影响。2016年至2018年，星海房地产有限公司速动比率小于0.8，而2018年则为0.34，存在风险。2016年至2018年，星海房地产有限公司产权比率分别为2.5、3.4和3.6。资本规模小，长期资本指数低。2016年至2018年，星海房地产有限公司股权比例（总资产/股东权益）分别为3.47、4.37和4.61。公司对外部筹资和高风险的杠杆比率相对较高。从2016年到2018年，星海房地产有限公司的长期债务分别为26.09%，15.38%和22.06%，该公司的长期负债率为20%，星海房地产有限公司有很高的债务资本和长期债务偿还压力。表3-4星海房地产有限公司2016-2018年偿债能力情况2016年2017年2018年资产负债率（%）71.0677.1378.29流动比率（倍）2.161.551.72速动比率（倍）0.750.430.34产权比率2.503.403.60权益乘数3.464.374.61长期负债比率（%）26.0915.3822.06综上所述，星海房地产有限公司偿付能力低。债务太高，长期偿债能力弱。外部筹资率高，财务影响相对较大。由于星海房地产项目的持续发展，未来的资金需求仍然很高，公司的偿债能力可能会继续下降。（3）营运能力2016年至2018年，星海房地产有限公司应收账款周转为4.99天、6.01天和17.14天。主要原因是星海房地产有限公司近年来房地产交易量下降，信贷政策放松所致。2016年至2018年，星海房地产有限公司库存变更日期相对较长，表明公司存货很难作为商品出售，存货周转一次需要3-5年的时间。如果我国仍然有宏观经济法规，预计库存的年销售额将减少，销售天数将继续增加。表3-5星海房地产有限公司2016-2018年营运能力情况2016年2017年2018年存货周转天数（天）1125.381681.181478.48应收账款周转天数（天）4.996.0117.14综上，星海房地产有限公司应收账款结算率逐年下降，资金交换时间不断增加。星海房地产有限公司库存积压严重，缺乏流动性。4.企业现金流2016年至2018年，星海房地产有限公司的现金流量净额分别为-16.45亿元，-39.66亿元和-37.10亿元。投资活动产生的现金流量净额分别为-1.25亿元，-5.80和-4.05万元。筹资活动产生的现金流量为32.70亿元，52.49亿元，65.05亿元。星海房地产有限公司现金流量低，难以确保债务和利息。表3-6星海房地产有限公司2016-2018年现金流情况（单位：万元）2016年2017年2018年经营活动产生的现金流量净额-164513-396603-1371008投资活动产生的现金流量净额-12474-57989-40509筹资活动产生的现金流量净额326997524927650544综上，星海房地产有限公司在债务和利率保护方面，土地使用和房屋还款的净现金流量水平较低。（三）星海房地产有限公司筹资情况1.资金筹集渠道资金筹集渠道，也称为筹资渠道，是企业资产的来源。不同的公司所有权和不同时期的不同资本管理政策和制度决定了公司筹资的不同来源。公司筹资来源变得越来越多样化。从单一渠道到多个通道，发展为从垂直到水平渠道。星海房地产有限公司筹资主要来源于股东和银行贷款，其中股东投资123680万元，向银行借款185000万元。2.资金筹集方式多渠道资金来源需要筹资方法的多样化，筹资是一种获得资金的方式，公司可以通过不同方式筹集资金。短期和长期资金可分为股权和贷款基金，具体取决于业务来源的性质。目前，星海房地产有限公司有如下三种筹资方式。（1）短期资金的筹措方式。如何筹集短期资金，星海房地产有限公司有三种筹资方式：短期筹资，商业信贷和支付。1）短期贷款是星海房地产有限公司筹集短期资金的最常见方式之一。收购相对简单，但资本成本高于其他短期筹资方式。2）在商业交易中，在公司预先建立或推算的贷款关系中考虑提供商业信贷。3）通常先支付费用，后支付，结算期限固定，金额相对固定，通常称为固定负债。（2）长期贷款资本的筹集方式。星海房地产有限公司主要以长期贷款为基础，但借款利率高，筹资成本高。（3）权益资本的筹资方式。星海房地产有限公司的股权筹资方式是由三名股东的表现所致。四、星海房地产有限公司筹资方式存在的问题（一）筹资方式单一筹资的目的不仅是为业务发展筹集资金，还以资本供求形式提供资源。星海房地产有限公司财务状况分析表明该公司约50%的资金来自其总部和关联公司，约30%的贷款使用有效的多种筹资方式。星海房地产有限公司涵盖范围广泛的产品，各种房地产开发项目面临各种筹资问题。规划和研究别墅和豪华住宅区的成本相对较高，在早期阶段对资金的需求相对较高。商业住宅正面临建筑和消费市场，对资本的需求更加现代化。然而，消费者相对存在违约的风险，并且对办公楼和停车场等商业房地产的需求高。因此，星海房地产有限公司在筹资过程中可以面对各种问题，企业将做出正确的财务选择，为时间管理分配科学资金，降低债务风险。（二）筹资成本高星海房地产有限公司筹资主要是外部筹资，利率特别高。2016年至2018年期间，由于房地产开发项目对长期资金的高需求以及股东以短期债务发放大额贷款，公司的债务债务迅速增加。星海房地产有限公司有息债务表如4-1所示。表4-1星海房地产有限公司2016-2018年有息债务情况（单位：亿元）2016年2017年2018年短期有息债务10.6148.2794.79长期有息债务30.8529.2592.88总有息债务41.4677.52187.67总有息债务占总负债比重（%）49.3452.8456.942016年至2018年，星海房地产有限公司的欠债总额比上一年大幅增加。这种筹资结构具有较高的财务成本和较高的还款风险，并不会对公司的稳健增长做出贡献。房地产开发公司的三个阶段（土地收购，建设和开发，销售）在任何阶段都与财政支持密不可分。内源筹资不需要真正的外部利益或股息支付，筹资成本比外源筹资低得多且更可取。房地产业是典型的资本密集型产业。换句话说，公司不可能拥有完整的土地收购资金和房地产开发以及共同资金。房地产开发商的巨大缺口和长期投资回收期决定了内源筹资的缺乏。对外源筹资的信任能满足业务增长的巨大资本需求。但是，星海房地产有限公司存在尚未充分利用内源资金的问题。（三）负债筹资规模大星海房地产有限公司目前在建项目很多，正处于扩张和发展阶段。未来，投资压力将更大。贷款资金的利息在公司税之前支付，债权人要求的还款率通常很低。因此，贷款筹资可以降低风险资本成本，增加企业收入。如果债务过高，利息支付将很高，但收入减少将导致偿付能力减少甚至丧失。2018年星海房地产债务总额为3295925亿元，比2017年大幅增加。所有权增长迅速，表明星海房地产债务高，财政负担加重，筹资风险加大。2016年至2018年，星海房地产有限公司资产负债率分别为71.06%，77.13%和78.29%，连续三年超过70%，远高于房地产开发商的平均水平。资产负债率越高，风险和资本成本越高。综上所述，星海房地产有限公司有很多筹资问题。公司需要加强财务管理，改变现有财务状况，合理化资金来源，提高抵御风险和可持续性的能力。五、完善星海房地产有限公司筹资方式的对策（一）推进筹资多元化发展在国家对房地产频繁的宏观调控形势下，星海房地产有限公司筹资方式单一，已经不适合企业的经营与发展。企业拓展筹资方式，能规避采用单一筹资方式导致的风险，星海房地产有限公司可以根据内部因素和外部经济环境的变化以及企业自身的需要在多种筹资方式之间灵活转换，有效降低企业资金成本，也使企业在筹资方面中更主动、灵活。建立起多元化的筹资方式，对星海房地产有限公司具有较为深远的意义。星海房地产有限公司宏观经济管理中往往只有一种筹资模式，不适合业务发展。星海房地产有限公司可以根据内部因素，外部金融环境的变化以及业务本身的需求，灵活地在不同的筹资方式之间切换。有效计算公司的资本成本，为公司带来更多经济利益。因此，星海房地产有限公司采取多元化的筹资方式非常重要。1.发行可转换债券与直接债券相比，可转换债券具有某些特征。这意味着债权人可以在一段时间内将证券转换为债券，具体取决于期权的性质和条款。其好处如下：第一，资金很高；第二，财务成本相对较低。可转换债券的比例通常只有1-2%。例如，大型房地产开发公司万科通过可转换债券筹集了14.72亿元资金，这比银行贷款利息少了约5000万元，并且资金一次性到账。此外，一次性付款比与多家银行谈判贷款更容易。最重要的是，可转换贷款的特殊性使得公司不用在到期时支付其资产和利息，而是以商定的条款将其转换为股权，这减轻了偿还的压力。因此，可以通过发行星海房地产有限公司可转换债券来进行筹资。由于发行可转换债券，公司资产将增加，财务压力将增加。如果公司的盈利能力不足，投资者将不再交换股票，发行人将不得不支付资本和利息，从而失去了发行可转换债券的目的和意义。因此，需要合理管控星海房地产公司发行可转换债券的规模。2.合作开发房地产开发商的第一种发展合作形式是房地产的联合建设。如果公司拥有土地，它将为公司提供足够的建筑技术和劳动力资源。具有长期流动性的公司应该提供人力和技术人员，并与资源充足的公司合作，所有权必须透明。这些公司正在共同开发土地权。期间，在各种审批手续和许可证的合作进程应在双方合作的名义提交给政府机关，税务机关和其他相关服务。两家公司都可以根据协议中约定的分配来分担风险和收益。合作开发的另一种形式是代表合作社直接转让土地使用权和开发销售。第三种合作形式是建立一个主要用于开发和销售商品房的项目开发公司。这两家合作伙伴公司是项目公司的股东。合作开发的第四种形式是房屋参建。如果资金不足，公司可能会考虑寻找参与者来帮助开展房地产开发项目。参与者通过投资或参与建设，投资前或收购房地产开发项目来拥有房产。星海房地产有限公司成立于2000年，于2017年重组，起步较晚。与国内大型专业房地产集团相比，星海房地产有限公司的专业性较低，产品创新不足。为了实现快速增长，获得经验并提高专业标准，公司应积极与房地产开发商或领先开发商合作开发，投资和分享利润。3.房地产信托房地产信托是委托信托机构，管理和处理房地产及相关资产的操作。信托机构通过房地产信誉筹集未使用的资金，并为房地产公司的发展提供财政支持。这有效地减少了房地产公司的财务困难。房地产信托是高盈利能力和税收优惠。在整个房地产开发过程中提供金融服务，国家收集20%的利息税。信托产品没有相应的税收，房地产信托可以减少税收和成本。房地产信托具有分销灵活的优势，节省大量“时间成本”，如果房地产开发商在征地后没有足够的资金，房地产信托可以迅速筹集资金进行拆解和投资其他公司。星海房地产有限公司可以考虑如何委托房地产筹资，建议星海房地产有限公司与大型专业信托公司合作，将房地产信托模式作为传统筹资模式的补充，使公司获得充足的资金。4.房地产预售房地产预售是一种销售方法，预先将建造中的房屋出售给客户，并且客户支付房屋的保证金或价格。预售房地产是一种相对普遍的做法，是资助开发商的重要方式。预售房间可以使用客户资金建造或提前出售。这不仅可以筹集资金，还可以出售住宅。2016-2018年，星海房地产有限公司预售账款比重分别为12.17%，16.78%和14.53%。预售房地产有巨大的筹资机会。虽然房地产预售价格普遍低于现房，但未来住房与现有住房之间的差异也是出售房产前的主要筹资成本。由于房地产开发商和生产商通常可以更详细地估算价格，因此损失通常很小。在开发新项目的过程中，星海房地产有限公司可以通过房地产预售筹集资金，出售房屋以满足筹资目标，并为项目开发提供筹资。（二）加大内源筹资比重内源筹资是指企业将从股票或业务流程中收集的部分资金转换为投资基金，这主要是内部股权筹资。内源筹资可以从启动资金中受益，并具有投资成本低的优势。一般而言，企业筹资涵盖内源筹资，贷款和股权问题。内源筹资成本低，通过有效利用，它可以转移房地产市场的系统性风险。对于房地产开发商，他们可以通过内源筹资，年度企业收入，预售房地产存款和预售房屋来投资和简化边际利润项目。使用这些资金可以减轻企业的财务压力并促进业务增长和可持续发展。内源筹资无需支付利息，节省部分利息成本并避免现金支付风险。内源筹资不会影响业务管理。特别是，鉴于房地产开发业务的特殊性，其使用房地产和资金预付款，可以提前收集一些共同资金和收入，并将房地产市场的系统性风险转移到需求方，这降低了投资房地产的风险。2016和2017年，星海房地产有限公司实现收入5102万元和9534万元，2018年实现收入21626万元。总而言之，2018年的未分配利润比2016年高出四倍以上。如果能合理地利用这部分资金来扩大内源筹资并投资于房地产，原材料和建筑工程的翻新和开发成本，能够降低股权和贷款筹资风险。鼓励星海房地产积极合理地扩大内源筹资，为经营的财务成本和星海房地产的开发和发展提供资金支持。（三）积极调整企业负债规模星海房地产有限公司主要为房地产开发项目募集资金。因此，资本只能通过出售完好的房地产，资本发生了转移。在星海房地产