北京房地产市场报告

2008年北京房地产市场分析报告2008年北京京房地产市场场进入全面深深度调整期房地产业与500多个行业相相关，在国民民经济中的作作用举足轻重重。北京房地地产市场，多多年来受宏观观调控政策累累积效应和全全球金融危机机的影响，2008年进入了全全面深度调整整期。统计数数据显示，2008年全市房地地产市场呈现现出五个方面面的特点：一一是房地产投投资增幅回落落；二是市场场观望气氛浓浓厚、销售低低迷；三是房房价涨幅虽有有松动，特别别是二季度以以来，同比涨涨幅几乎是逐逐月回落，但但总体仍在高高位运行；四四是相关行业业受到影响，如如钢铁、水泥泥等产量的增增幅迅速下滑滑或出现负增增长；五是受受2008年上半年土土地供应量加加大、限价房房和保障性住住房用地集中中入市等因素素影响，全市市商品房新开开工面积前涨涨后跌，竣工工面积大幅减减少。一、房地产开发发投资总体呈呈下降趋势（一）房地产开开发投资增幅幅呈逐月下降降2008年，全全市房地产市市场受多方面面因素的影响响，开发投资资缺乏增长后后劲。全年累累计完成房地地产开发投资资1908..7亿元，由上上年同期增长长16%翻转为下降4.2%。特别是8月份以后，连连续5个月全市房房地产开发投投资呈现负增增长（图1）；占全社会会固定资产投投资比重由七七年来保持过过半的格局降降至为49.6%，比上年下下降0.7个百分点。（二）各类商品品房开发投资资均呈现负增增长2008年，在在全市房地产产开发投资中中用于住宅建建设投资940.6亿元，由上上年同比增长长14.8%转为同比下下降5.2%；占全部房房地产开发投投资比重为49.3%（见图2），同比低0.4个百分点。办办公楼（写字字楼）投资170.5亿元，由上上年同比增长长11.8%转为同比下下降29.6%；商业营业业用房投资240.4亿元，由上上年同比增长长18.3%转为同比下下降10.1%；占全市房房地产开发投投资的比重为为8.9%和12.6%，同比分别别降低3.2个和0.8个百分点。二、年度土地供供应计划未按按预期完成，年年末土地供应应速度明显加加快2008年以来来，随着房地地产市场的低低迷，土地市市场也遇到冷冷静。为完成成全市年度土土地供应计划划，进入四季季度以来政府府有关部门加加快推出地块块供应，特别别是12月份，全市市成交宗地33块，成交面面积261.5万平方米，分分别占全市土土地成交量的的22.3%和17.8%。显然，供供应速度明显显加快。由于于市场环境和和开发商资金金普遍紧张，虽虽然12月份北京土土地市场呈现现转暖势头，但但从全年成交交情况看，年年度土地供应应计划未能按按预期完成。（一）住宅用地地实际供应量量仅完成计划划53.6%%2008年6月月，市国土局局等三部门发发布了《北京京市2008年度土地供供应计划》，提提出了全年计计划供应住宅宅用地1700公顷，其中中廉租住房及及经济适用住住房类用地400公顷，限价价商品房用地地300公顷，其他他商品房用地地1000公顷。有关信息显示，2008年全市共成成交住宅及含含住宅项目用用地为63宗，成交面面积为911.1万平方米，仅仅完成全年计计划供应住宅宅用地1700公顷的53.6%。根据北京京市土地整理理储备中心网网逐月公布的的全市成交土土地宗地数量量统计，2008年全市经营营性土地共成成交宗地148块，成交土土地面积1468..5万平方米；；比上年同期期分别增长74.1%和63.5%。其中，住住宅及商住两两用房用地成成交土地面积积896万平方米，同同比增长15.1%，占全市土土地成交总量量的61%（见表1和附件2）。从土地地规划建筑用用途看，住宅宅及商住两用用房规划建筑筑面积为1130..7万平方米，同同比增长14.2以上，占全全市土地总规规划建筑面积积达到69.1%。据了解，第第四季度原计计划还有多达达52宗土地入市市，总供应面面积达455.9公顷。然而而由于多种原原因导致了在在年内不能成成交，影响了了年度土地供供应计划的完完成。2008年北京京市经营性土土地成交总量量按规划用途途划分表1规划用途分类宗地块数比重（%）土地面积(万m2)比重（%）规划建筑面积(万m2)比重（%）成交价(万元)土地成交均价（元/m2）楼面均价（元/m2）总计148100.01468.5100.01635.3100.050268977..934233074住宅3120.9519.835.4602.236.825081988..548264165商住2516.9376.225.6528.532.317618899..146843334商业85.414.71.028.61.7138930..2294524866工业7248.6471.032.1362.022.1316636..44672875公建32.010.10.716.81.061406.6660993649综合42.716.01.137.32.3141116..1188463783其他53.460.84.160.03.798721.0016231645（二）土地供应应向城市发展展新区倾斜表2显示，20008年在全市经经营性土地成成交面积中，城城市发展新区区（通州、顺顺义、昌平、大大兴、房山和和亦庄经济开开发区）共成成交宗地105块，成交面面积972.9万平方米，分分别占全市土土地成交总量量的70.9%和66.2%。其中顺义义区成交土地地面积279.1万平方米，占占全市总成交交土地面积量量的19%，居全市之之首；通州区区成交241.5万平方米，占占16.4%，居第二位位；昌平区成成交197.8万平方米，占占13.5%，居第三位位；大兴区成成交197.1万平方米,占13.4%，居第四位位。

2008年北北京市经营性性土地成交总总量区域分布布表2区县宗地块数比重（%）土地面积(万mm22)比重（%）规划建筑面积(万m2)比重（%）成交价(万元)土地成交均价（元/m2）楼面均价（元//m2）总计148100.01468.5100.01635.3100.05026898834233074东城10.70.80.12.90.2322003829711220朝阳128.1163.711.1257.615.71402958885695447丰台85.4107.77.397.56.030626628443142石景山21.437.32.566.14.028750076974351海淀53.470.64.853.43.333421647356259房山74.741.62.842.62.65758113831352通州2416.2241.516.4292.717.962432325852133顺义3322.3279.119.0271.416.691845232913384昌平1610.8197.813.5239.714.767475134122814大兴2315.5197.113.4170.510.428984314711700平谷74.771.34.970.14.327443385391怀柔53.427.41.916.41.013094478797密云10.70.90.11.30.19841083747延庆21.415.81.19.00.56386404710开发区21.415.81.144.22.75090032261152三、房地产实物物工程量开发发放缓，政策策类住房项目目全面开工建建设（一）房地产市市场供应整体体低迷1、商品住宅供供应量继续萎萎缩，经济适适用住房新开开工面积大幅幅度增长2008年，全全市商品房施施工面积100144.3万平方米，比比上年同期下下降4.1%；其中商品住住宅施工面积积5538..2万平方米，同同比下降6.4%。全市商品品房新开工面面积2337..2万平方米，同同比下降8.6%，比上年同同期缩小11个百分点；；其中，商品品住宅新开工工面积15665.3万平平方米，同比比下降4.5%，比上年同同期缩小7.8个百分点。全全市商品房竣竣工面积2558..0万平方米，比比上年同期下下降11.5%；其中商品品住宅竣工面面积13999.3万平方方米，同比下下降24.5%。在住宅工程量开开发建设中，2008年全市经济济适用住房施施工面积544.9万平方米，比比上年同期增增长23.8%。其中，新开开工面积253.8万平方米，比比2007年增加了91.3万平方米，增增长幅度高达达56.2%。2、商品期房供供应量依然呈呈同比下降态态势表3根据北京市市建委逐月公公布的商品期期房（不含政政策类住房）预预售许可证统统计，2008年全市批准准预售商品房房项目467个，比上年年同期下降6.8%；准售面积1582..6万平方米，同同比下降13.2%。在全市批批准商品期房房预售面积中中，批准商品品住宅及商住住两用期房准准售面积1172.5万平方米，同同比下降10.6%。2008年北北京市批准预预售商品房楼楼盘项目及面面积按用途划划分表3用途分类项目数(个)比重（%）准许销售面积((万万m2)比重（%）总计467100.01582.6100.0住宅31166.6891.956.4商住5912.6280.617.7商业439.2128.88.1办公183.9108.96.9综合153.296.86.1其他214.575.54.8从图3显示的全全市批准预售售商品房面积积区域分布看看，2008年朝阳区仍仍居全市之首首,批准预售商商品房面积499.8万平方米，占占全市批准商商品房预售面面积31.6%；海淀区批批准预售面积积169.2万平方米，占占10.7%，位于第二二；丰台区批批准预售面积积153.5万平方米，占占9.7%，位于第三三；顺义区批批准预售面积积为148.6万平方米,占9.4%，位于第四四；昌平区批批准预售面积积123.6万平方米，占占7.8%，位于第五五。（二）政策类住住房项目供应应力度进一步步加大2008年，市市政府十分重重视政策类住住房建设。在在全市完成房房地产住宅开开发940.6亿元投资中，经济济适用房投资资36亿元，比上上年同期增长长27%。2009年全市房地地产市场政策策类住房供应应量将会进一一步加大。1、2008年年全市800万平米政策策类住房全面面开工建设2008年，全全市各区县政政策房(经济适用房房和限价房)全面开工建建设。近日，首首都之窗网发发布了2008年各区县保保障房和限价价房的建设区区县责任分解解。表4显示，全市820万平米保障障房和经济适适用住房建设设目标全面开开工建设，其其中大兴区建建设的面积最最大、朝阳区区的政策房项项目最多。2008年北京京各区县政策策类住房开工工建设面积一一览表表4

单位:万平方米

合计经济适用房廉租房限价房合计820.58321.8740.62458.09崇文区53.7653.76

宣武区0.92

0.92

朝阳区120.77109.9710.8

海淀区47.334.55.96.9丰台区88.4930.69.2248.67石景山区15.610.00.65通州区36.220.931.014.27门头沟区5.85

2.23.65昌平区109.16

4.36104.8顺义区97.04

0.1296.92房山区36.9534.32.65

大兴区155.9420.352.65132.94怀柔区7.667.460.2

延庆县0.76

0.76亦庄开发区44.18

44.182、政策类住房房供应量增幅幅提速表5和附件4显显示，2008年全市批准预预售经济适用用住房和两限限商品房项目目共计20个，准售面面积354.55万平方米。其其中经济适用用住房项目8个，与上年年持平；批准准预售面积为为104.33万平方米，同同比增长18.7%。同时，全全年新增加供供应两限商品品房项目12个，批准预售售面积为250.22万平方米。从从政策类住房房供应的区域域分布看，主主要集中在朝朝阳、丰台、昌昌平、通州、石石景山和海淀淀六个区2008年北京京市批准预售售经济适用住住房和两限商商品房总量及及区域分布表5区县项目数(个)比重（%）准许销售面积((万万m2)比重（%）备注（楼盘项目目）总计20100.0354.5100.0

朝阳945.0141.239.8经适房5，限价价房房4丰台420.064.118.1经适房2，限价价房房2石景山210.034.69.8限价房2海淀210.09.42.7限价房2通州15.052.014.7限价房1昌平210.053.115.0经适房1，限限价价房1四、房地产市场场需求整体低低迷2008年宏观观经济形势面面临较大不确确定性、股市市大幅下跌等等因素使购房房者对房价和和收入的预期期发生转变。虽虽然房价有所所松动，但仍仍在高位运行行，市场面临临调整内在需需求的压力，因因而导致全市市房地产市场场需求整体低低迷，销售量量大幅度下降降，市场观望望气氛浓厚。（一）商品住宅宅销售量萎缩缩，政策类住住房入市有力力地促进了商商品房销售量量整体提升1、商品住宅销销售面积同比比下降达40%表6显示，20008年全市商品品房（含现房房和期房）销销售面积为1335..4万平方米，比比上年同期下下降38.6%，同比降幅幅扩大22.1个百分点。其其中，住宅销销售面积1031..4万平方米，同同比下降40.4%，降幅同比比扩大18.9个百分点。在2008年全全市商品房销销售面积中,商品住宅期期房销售面积积822.77万平方米，同同比下降39.6%，降幅同比比扩大25.6个百分点；；商品住宅现现房销售面积积208.77万平方米，同同比下降43.4%，降幅同比比扩大2.8个百分点。2008年北京京市商品房销销售面积及增增幅表6

单位：万平平方米

合计商品期房销售商品现房销售

住宅

住宅

住宅商品房销售面积积1335.41031.4952.1822.7383.3208.7同比增长（%）-38.6-40.4-41.1-39.6-31.4-43.42、政策性住房房销售量约占占住宅30%，对活跃房房地产市场起起到了一定的的拉动作用根据北京市房地地产管理网公公布的商品房房销售签约量量统计，2008年，全市商商品房销售网网上签约1411226套，签约总总面积1600..8万平方米；；分别比上年年同期下降27%和37.3%。其中，住住宅签约99448套，签约总总面积1097..4万平方米；；同比分别下下降31.8%和42.2%（见表7）。2008年年北北京市商品房房销售网上签签约总量表7

单位：套、万万平方米

合计期房签约现房签约套数面积住宅套数面积住宅套数面积住宅套数面积套数面积套数面积签约总量1411261600.8994481097.41035161143.684634882.337610457.214814215.2同比增长(%))-27.0-37.3-31.8-42.2-32.3-41.7-29.8-41.4-7.1-22.8-41.2-45.3由于四季度经济济适用房和两两限房大量入入市和中小户户型不断推出出并集中签约约销售，特别别是9月、11月商品住宅宅成交量同比比大幅增长（见见图4），有力地地促进了商品品住宅销量量量的整体提升升。保障性住住房大规模入入市与消化给给冰冷的房地地产市场带来来暖意，20008年限价房和和经济适用房房销售套数占占全市住宅销销售总套数比比重约达30%。（二）二手房成成交量下降达达20%以上，8年来首次出出现负增长2008年，全全市二手房买买卖成交74135套，成交面面积773.4万平方米；；比上年同期期分别下降23.4%和23.6%。其中住宅宅成交69506套，成交面面积637.1万平方米，同同比分别下降降26%和28.1%。这是二手手房市场开放放八年来成交交量首次出现现下降态势。全年二手房成交交量出现负增增长的主要有有三个方面的的原因。首先先，2008年在传统意意义上的春节节后3、4月份成交旺旺季基本都处处在需求低迷迷时期，拟购购房者观望；；“金九银十”则为奥运后后的缓冲期；；年底成交旺旺季成为政策策调整后的需需求回暖期。可可以说2008年每一个成成交旺季都因因特殊原因变变成平淡期甚甚至成为交易易低谷。其次次，尽管自11月份有需求求回暖现象，但但由于全球金金融危机对房房地产业的影影响，依然难难挽救房地产产二级市场低低迷的局面。（三）商品住宅宅空置面积由由下降翻转为为增长由于房地产市场场销售持续低低迷，直接导导致商品住宅宅空置量的攀攀升。2008年末，全市市商品房（现现房）空置面面积1438..3万平方米，比比上年末增长长302.1万平方米，同同比增长26.6%。其中，商商品住宅空置置面积522.7万平方米，比比上年末增长长110.9万平方米，由由上年末下降降16.7%翻转为增长26.9%。五、全年房价同同比涨幅回落落，新建住宅宅价格连续四四个月环比下下降表8显示，22008年全市房屋屋销售价格比比上年上涨9.5%，涨幅回落1.9个百分点。其其中，新建住住宅上涨11.9%，二手住宅宅上涨6.2%，涨幅分别别回落0.9个和4个百分点。12月份，全市市房屋销售价价格由3月份同比涨涨幅13.8%的最高点降降至仅上涨1%，连续9个月回落。其其中，新建住住宅价格同比比上涨1.4%、二手住宅宅价格同比下下降1.1%。2008年北京京市房屋价格格指数按房屋屋类别划分表8指标名称2008年累计计房屋价格指数（%）2007年累计计房屋价格指数（%）2008年比220007年增幅（百分点）房屋销售价格总总指指数109.5111.4-1.9

一、新建房110.8111.8-1.0

（一一）住住宅111.9112.8-0.9

11、经济适用用房100.0100.00

22、商品住宅宅112.5112.8-0.3

普通住宅112.8114.4-1.6

高档住宅110.4110.30.1

（二二）非非住宅106.4106.5-0.1

二、二手房106.0110.2-4.2

住宅106.2110.2-4.0（一）新建住宅宅销售价格环环比降幅加大大12月份，全市市新建住宅价价格同比上涨1.4%，比比上月价格同同比涨幅回落2.8个百分点；；与11月比，环环比下降1.1%。由于高涨的房价价超出了普通通百姓购房的的承受能力，加加上国家宏观观调控对投资资、投机需求求的抑制，住住宅销售量大大幅萎缩。2008年，全市新新建住宅销售售1031..4万平方米，比比上年同期下下降40.4%。面对低迷迷的房地产市市场,开发商销售售压力加大。为为了回收资金金不得不采取取降价促销、部部分新项目低低价入市等措措施，某种程程度上影响到到周边房屋销销售价格的回回落。图5显示，从9月份开始，四四个月来新建建住宅环比价价格持续呈现现下跌趋势。（二）二手住宅宅环比价格连连续5个月出现负负增长12月份，全市市二手住宅价价格同比下降降1.1%，由上月同同比价格指数数100.33%降为98.9%；与11月比环比下下降0.3%。二二手住宅价格格自6、7月两个月出出现停涨以后后,从8月份开始连续5个月持持续下跌(图6)。与7月份相比，12月份二手住住宅销售价格格下降2.9%，为近年以以来的最大降降幅。1、全市区域房房价降幅表现现明显。表9显示，功能能拓展区和生生态涵养区二二手住宅价格格降幅较大。12月份功能拓拓展区房屋销销售价格上涨涨1%，与全市持持平；新建住住宅价格上涨涨2.1%。由于该区区域新建项目目较多，受新新房销售低迷迷，降价力度度相对较大影影响，二手住住宅交易价格格下降2.4%。生态涵养养区房屋销售售价格上涨0.4%，低于全市0.6百分点。该该区域新建住住宅项目较少少，价格上涨涨空间较大，与与上年同月比比上涨3.6%，居各功能能区首位。而而该区域二手手住宅面对低低迷房地产市市场、降低预预期收益，价价格降幅较大大，与上年同同月比，二手手住宅交易价价格下降3.2%，降幅居各各功能区首位位。功能核心心区由于地处处市中心，新新建住宅价格格已处高位，上上涨空间有限限，全年微涨涨0.1%，涨幅居全全市各功能区区末位，而成成熟的社区及及良好的教育育环境使其二二手住宅价格格依然坚挺，与与上年同月比比上涨1.9%，居各功能能区首位。城城市发展新区区房屋销售价价格上涨1%，与全市持持平。新建住住宅和二手住住宅价格与上上年同月比分分别上涨1.2%和0.8%。2008年北京京市各功能区区房价变动情情况表9

单位：%功能核心区功能拓展区城市发展新区生态涵养区同比增幅12月与上年同月比增幅同比增幅12月与上年同同月比增增幅同比增幅12月与上年同月比增幅同比12月与上年同月比增幅全市房价变动81.19.61.09.11.09.80.4新建住宅8.70.113.62.110.81.214.33.6二手住宅6.91.94.4-2.47.90.84.9-3.22、政策类住住房直接拉动动四环路以内内房价下降2008年，全全市四环路以以内住宅期房房均价为15581元/平方米，四四至五环路均均价为16282元/平方米，五五至六环路均均价为8696元/平方米，六六环路以外均均价为8116元/平方米。在房地产市场销销售量持续萎萎缩的情况下下，四季度全全市住宅期房房平均售价出出现下跌。特特别是政策类类住房拉动四四环以内住宅宅期房均价下下降。四季度度四环以内住住宅期房均价价为13276元/平方米，比1季度下降2908元/平方米，降降幅为18%；四环外五五环内为16364元/平方米，比1季度下降847元/平方米,降幅为4.9%；五环外六六环内为7830元/平方米，比1季度下降1722元/平方米,降幅为18%；六环外为8847元/平方米，比1季度下降1218元/平方米,降幅为12.1%。2008年四环环路以内住宅宅期房销售面面积中，四季季度新增的限限价房和经济济适用房期房房销售面积约约占12%，直接拉动动了四环路以以内住宅期房房均价走低，同同时也间接影影响着周边楼楼盘售价。如如果扣除政策策性住房因素素，四环路以以内住宅期房房均价为16892元/平方米。（三）12月份份北京新建住住宅销售价格格同比涨幅在在全国70个大中城市市中排名由8月份的第3位降至第36位国家发改委网显显示，12月份全国70个大中城市市房屋销售价价格同比下降降0.4%，涨幅比11月低0.6个百分点；；环比下降0.5%。其中，12月份北京房房屋销售价格格同比上涨1%，涨幅比11月低1.9个百分点，而而环比则下降降0.5%（见附件5）。12月份，全国国70个大中城市市新建住房销销售价格由11月同比增长0.2%转为同比下下降0.8%，环比下降0.7%。其中，同同比价格下降降的城市有21个，降幅较较大的主要城城市有：深圳圳-18.11%、广