巩义市房地产市场调研

河南·巩义2013.11.15巩义市房地产市场调研报告®目录宏观概念一商业分析二住宅分析三地块分析四第一章宏观概念城市概况、城市经济、对外交通、对内交通、城市规划……G310连霍高速位置

巩义市位于河南省中部、东距郑州市82公里，西距洛阳76公里，陇海铁路、310国道和连霍高速公路横穿东西，豫31线、焦（作）巩（义）黄河大桥纵贯南北。有6条铁路专线与国铁相连。总面积1041平方公里，其中耕地50万亩，人口79万人，辖15个镇、5个街道办事处，292个行政村

；交通：

巩义市有十几路公交路线，还有旅游路线；道路属山区道路，大多带有斜坡。旅游

有北宋皇陵、杜甫陵园、嵩阴风景区、北魏石窟市等众多旅游景点。城市印象巩义市巩义·领衔郑州卫星城市城市概况巩义市域图

约82公里三次产业结构比重为1.8：74.7：23.5。巩义市是河南省人居环境范例市、全国科技实力百强县市、全国信息化试点城市、国家级卫生城市、国家级园林城市，中国优秀旅游城市。

巩义市辖5个街道、15个镇：新华路街道、杜甫路街道、永安路街道、孝义街道、紫荆路街道、米河镇、新中镇、小关镇、竹林镇、大峪沟镇、河洛镇、站街镇、康店镇、北山口镇、西村镇、芝田镇、回郭镇、鲁庄镇、夹津口镇、涉村镇。市人民政府驻巩义东区行政中心（陇海东路）。巩义市距郑州约82公里，辖5个街道、15个镇，总人口81万余人企业状况生产型企业较多，如豫联集团、中孚集团、机械厂等全市规模以上企业中，销售收入超20亿元企业2家，超5亿元企业9家。在境内外上市企业3家，有19家省级以上高新技术企业；企业主要以耐火材料居多，其次还有化工、铝业、电力业等；巩义·快速发展的豫中工业重镇城市经济前三季度，我市固定资产投资规模持续增长，完成投资281.90亿元，比去年同期增长了23.2%，增速比一季度提高0.9个百分点，与上半年持平，三次产业比重呈现“三产上升，一、二产下降”的格局。其中，我市第一产业投资3.66亿元，同比下降15.5%，占投资的比重为1.3%，同比下降0.6个百分点；第二产业投资有所增长，但占比下降，第二产业投资181.79亿元，同比增长19.3%，低于投资增速3.9个百分点，占投资的比重为64.5%，同比下降2.1个百分点；第三产业投资持续增长，占比有所上升，第三产业投资96.45亿元，同比增长33.7%，高于投资增速10.5个百分点，占投资的比重为34.2%，同比上升了2.7个百分点。新开发区（行政中心）城市生活区主要以贯穿南北的新华路为主；其中建设路为城市一条主干连接高速贯穿南北，又是新老城区的分割线；生产企业集中区以孝义镇为集中区城市框架东扩，城市格局正在发生新的变化城市格局城市规划“一心多极、二轴四区”的市域村镇空间结构。“一心”指巩义市总体规划确定的“一城两区四组团”的中心城市总体功能结构；“多极”指西部区域中心——回郭镇、东部区复合中心——小关镇、竹林镇和米河镇、南部区域中心——涉村镇；“二轴”指沿310国道的城镇与产业发展一级轴线和沿237省道城镇与产业发展二级轴线。“四区”指中心城市协调区、东部城镇协调区南部城镇协调区、西部城镇协调区。至2020年，通过现有村镇的合并、调整、提升，逐步形成中心城市——中心镇——一般镇——中心村——基层村五级村镇体系结构。“一心多级，两轴，四区”巩义市最繁华的几条路,形成一个“井”字型交通；以新华路最为繁华的商业中心向东区（新区）扩散，结合市政规划将对本项目有很大开发优势；（交通优势、位置优势、商业发展优势）新开发区（行政中心）城市现有商业格局与未来商业规划给项目带来极大优势对内交通建设路东西向交通通以新兴路路、人民路路及陇海路路为主。南北向交通通以新华路路、建设路路及桐本路路为主。“三纵四横横”新兴路人民路陇海路杜甫路新华路建设路桐本路对外交通陇海铁路、、国道310、省道道314和和连霍高速速公路横穿穿东西，省省道237、焦（作作）巩（义义）黄河大大桥纵贯南南北有6条铁路路专线与国国铁相连。。高速公路1条，国道道1条；省省道2条；；县道8条条；乡道63条；村村级道路122条；；专用线8条。境内有桥梁共计计102座，总总长度延米3825米。其中中大桥5座，中中桥30座，小小桥70座，市市区陇海路石河河道大桥和新兴路石河道道大桥联接新老老城区。连霍高速公路对外多交通为铁铁路及公路，主要是连霍高速速、陇海铁路线线及G310企业集中区商业中心建材、家居中心心商业中心新开发区（东区区）商业较为集中，，主要以临新华华路商业为主，，其中星月时代广场、海盛盛花园以及佰佰亿步行街、聚聚龙商贸城和已有有的海盛商贸城城、宏发商城城等商业体量较较大；楼盘开发主要以以新城区为主，，老城区除商业业开发外，还有城中村改造项项目；巩义市商业房地地产发展现状老城区新城区老城区房地产发展方向向巩义市房地产目目前现状：从老老城区慢慢向新新城区发展趋巩巩义市区内现只只有城中村可开开发；本项目属老城与与新城的交会处处，距商业中心心较近与星月时时代广场和海盛盛花园共享市政政规划的公园；；巩义市房地产发发展趋势——向新城区扩展城市小结巩义市位于中岳岳嵩山北麓，隶隶属于郑州市。。东距郑州市82公里，西距距洛阳市76公公里。2012年末全市总户数数228881户，常住总人人口810240人，其中男男412574人，女397666人城镇人口375141人，，城镇化率达到到46.3%。。全市人口自然然增长率为4.23‰。巩义市是河南省省人居环境范例例市、全国科技技实力百强县市市、全国信息化化试点城市、国家级卫生城市市、国家级园林林城市，中国优优秀旅游城市。。对外多交通为铁铁路及公路，主主要是连霍高速速、陇海铁路线线及G310内部交通系统主主要以“三纵四横”形式组成交通构构架，东西向交通以新新兴路、人民路路及陇海路为主主。南北向交通以新新华路、建设路路及桐本路为主主。打造“一心多极、二二轴四区”的市域村镇空间间结构。区位优越交通便捷未来规划第二章商业业分析5km100m3km市中心辐射圈435商业餐饮专业214561金好莱生活馆2金信购物广场3月星生活广场4佰盛购物广场5宏发商城6朗曼假日广场43211万洋国际广场2杭州窗帘城3齐心家具生活馆馆4家具大世界5五金商贸城3211麒麟火中雪冰火火锅2金门饼店3巨幅来炖菜4湘村人家巩义市以双核商圈为主导，分别是是老城区商圈和和巩东新行政中中心的新商圈，，但是政府行政政商圈的真正氛氛围还没有真正正形成，且缺乏乏中心点。巩义市以双核商商圈为主导，辐辐射范围约1.5km商圈分析市中心黄金十字字商业带科技市场主要街铺分布建材市场商业形态以街铺铺为主，集中式式商业只有新华华路与新兴路交交汇处有分布专业市场主要有有两处，人民路路与建设路交汇汇处的科技市场场，建设路与西西环路交汇处的的建材市场业态分布：餐饮饮、零售、服饰饰代表商家：肯德德基、好享来、、李宁销售价格：10000-12000元/平米租金水平：70-80元/平米/月业态分布：IT产品、办公耗材材销售价格：5000元/平米租金水平：街铺铺50元/平米/月，内铺10元/平米/月业态分布：建材材、家具、家居居销售价格：租金水平：街铺铺60元/平米/月，内铺25元/平米/月形成规模的街铺铺主要分布在新新华路、新兴路路、建设路、人人民路两侧，租租金价格集中在在40-60元/平米/月。巩义市商业分布布位置：新华路与与新兴路交汇处处住宅部分：销售率:99%(剩一套200平米的顶层复式式)价格：3700元/㎡商业部分：商场部分和一楼楼街都已经营，，主要业态为：：品牌服装、鞋鞋、大型超市、、中西餐及小吃吃，有大商家和和多家品牌主力力店支撑，（如如：苏宁电器、、肯德基、豪享享来、永和豆浆浆等）经营状况况较好。内街面积：31、41进深：8米；开间：6.2米；租金：110㎡/元/月物业费：2.0元/㎡/月+空调=10.52.0元/㎡/月分析：优势：处于市区区较繁华地段，，各种商业配套套较为完善。劣势：商业体量量太大，招商存存在一定的压力力，且影响住宅宅居住品质。内内街引导不足。。个案明细——星月时代广场销售部位置：新新兴路与新华路路交汇处南20米住宅部分（售罄罄）：价格：3800元/㎡商业部分：商铺业态以服饰饰、餐饮为主。。商铺进深：15米；价格：15000元/平米分析：优势：处于市区区较繁华地段，，各种商业配套套较为完善。劣势：商业部分分影响住宅的居居住品质，周边边商业较多，竞竞争激烈。个案明细——佰亿步行街第三篇：巩义市商业概况况总面积：业态：家具、家家居、建材代表商家：全友友家私租价：25-50元/平米/月面宽：3.6米进深：15米规划特点：规划划有内街，并且每个商铺都都被打通，直接连通内街与与外街。分析：优势：巩义市最最大的家具建材材专业市场，临临主干道，位于于新老城区结合合带，商业价值值及潜力巨大。。劣势：市场不购购成熟，规划存存在一定缺陷。。个案明细——明阳建材城总面积：业态：餐饮、家家具、餐饮代表商家：永乐乐生活电器售价：租价：73元/平米/月面宽：4.5-5米进深：10米规划特点：规划划有内街。分析：优势：地理位置置绝佳，周围商商业氛围浓厚，，永乐电器入驻驻，经营状态良良好。劣势：因为消费费习惯问题，内内街租售率不高高，消费习惯引引导不足。个案明细——海盛购物公园新兴集贸综合市市场名称：：新兴集贸综合合市场规模：：约4500㎡沿街店铺(18间)业态：：1F：批发市场、沿沿街服饰2F：美食城商品类型：低挡挡出租率：90%以上经营状况：良好好租售价格：租：：3.5~5元/㎡/天名称称：金信购物物广场开业时间：2008地址址：新兴路规模模：2.5万㎡业态态：1F:银行、便利店、、服饰2F:网吧、服饰经营状况：较差差租售价格：2~2.5元/㎡/天备注注：淘宝城空置置率达50%金信购物广场个案明细佰盛步行街名称称：佰盛步步行商业街地址址：新华路路规模模：约1.5万㎡业态态：服装、、鞋类、小商品品开业时间：2008年租金：：2.5~3.5元/㎡/天经营状况：好，，满铺经营备注：位于地下下，只租不售恒基服装城名称：：恒基服装城地址：：新兴路规模：：1500㎡开业时间：2000年店铺形式：内街街式租售价格：2.5~3.5元/㎡/天经营状况：物业业档次低，较好好个案明细永乐生活电器名称：：永乐生活电电器地址：：建设路规模：：约7500㎡业态：：B1：中方圆家具城城F1：空调、电视、、风扇等F2：套房家具开业时间：2012（二次装修）大丰源名称：：大丰源地址：：建设路规模：：约7500㎡租金：：F1：2~2.5元/㎡/天（只租不售））F2：1.5元/㎡/天备注：只租租不售，原规划划做建材市场因建筑风格和市市场，后改为主主题餐饮目前仅一家足浴浴店入驻，仍在在招商中个案明细商业小结巩义市以单核商商圈为构架，发发展较好，分布布主要以两三条条城市主干道为为主。由于市政府东迁迁，以朗曼假日日广场为例，商商圈有东扩的趋趋势。由于东区建设力力度比较大，随随着城市发展，，东区社区的形形成，也有可能能会产生新的次次商圈。整体商业市场业业态搭配相对比比较混乱。大规购物广场均均无国际一线品品牌入驻，以国国内二线品牌为为主，整体档次次偏低。金置购物广场为为例，空置率可可达40%，同为地处市中中心的核心商圈圈，内部建筑装修，，动线都较为合合理，外部交通通也比较便利，，却人气惨淡，，推断当地市区商商业已趋于饱和和单核商圈业态搭配乱档次偏低市区商业趋于饱饱和商圈东扩新商圈第三章住宅宅分析城中组团城东组团巩义市住宅现状状分两个住宅组组团，分别为：：城中组团及城城东新城组团，，间距为2.5km，城中组团在老城城区内，几乎无无在售楼盘，城城东组团，新建建住宅较多，体体量较大，巩义市住宅售价价较为均匀，无无较大差异，均均价为4000元/㎡左右2.5km2.5km住宅分析两个组团，间距距2.5km项目名称：德丰丰香榭里项目地址：巩义义市新兴路与建建设路交汇建筑面积：约30h㎡开发商：：巩义市德丰房房地产开发有限限公司建筑形式：高层层户型型：42-74㎡售价价：公寓寓4600-5000元元/㎡住宅3600-4000元/㎡物业费：：公寓1.7元/㎡/月月住宅1.1元元/㎡/月开盘时间：2009年12月15日日入住时间：2011年11月15日日项目名称：恒恒星皇家花园园项目地址：惠惠民路与新兴兴路交汇建筑面积：约26h㎡开发商商：郑州市恒恒星置业有限限公司建筑形式：高层户型型：110-140㎡售价价：均价价4000元元/㎡物业费：：未定开盘时间：2011年11月入住时间：2013年6月约2.4公里德丰香榭里约1.9公里恒星皇家花园项目名称：龙泉花园项目地址：桐本路与陇海路交汇建筑面积：约6.5h㎡开发商商：郑州市仲泰房地产开发有有限公司建筑形式：高高层户型型：80-150㎡售价价：3800-4000元/㎡1物业费：：0.9元/㎡/月开盘时间：2010年入住时间：2012年项目名称：锦江国际花园项目地址：陇海路与锦里路交汇建筑面积：约14h㎡开发商商：河南天鹰鹰物业管理有有限公司建筑形式：高层+多层户型型：100-140㎡售价价：均价价4000元元/㎡物业费：：0.9元/㎡/月开盘时间：2010年入住时间：2011年龙泉花园约1公里`约1公里`锦江国际花园园重点项目朗曼新城项目位置巩义市河洛路与石河路交叉口东南侧，石河路公园对面售楼地址巩义市河洛路与石河路交叉口东南侧，石河路公园对面咨询热线400-700-1234转30691价格均价4700.00元/平方米价格描述一期高层4300起，均价4700元/㎡，别墅8500—15000元/㎡开盘时间2013年10月26日入住时间2015年5月开发商巩义市朗曼房地产开发有限公司销售许可证已办理产权70年户型说明95㎡两室两厅，123-142㎡三室两厅，185-230㎡四室两厅，220-450㎡联排、叠拼别墅建筑面积1300000平方米占地面积466667平方米总户数8000项目特色公园地产建筑类别高层、叠排别墅、联排别墅装修状况毛坯“朗曼新城””位于巩义市市河洛路与石石河路交叉口口（原巩义汽汽车北站），，周边交通便利利，通达性极极好，可直达达连霍高速出出入口，项目目东西两侧为规划居住住用地和中小小学，南侧紧紧邻千亩石河河道公园。项项目由深圳朗曼实业下下属的巩义朗朗曼地产开发发，朗曼集团团坚持奉行““产品信誉、企业信誉、、行业信誉””，在河南拥拥有良好的客客户基础与口口碑。“朗朗曼新城”是2012年河南省重点点工程。项目目占地约700亩，总建筑面面积136万平米，建设设有高层、别别墅、大型商商业、写字楼楼等，项目规规划居住户数8000户，居住人口口3万人，整体布布局科学合理理。建筑采用用欧洲地中海风风格，运用石石材、高档涂涂料、图形雕雕刻等经典欧欧式元素。部分楼幢设有有架空层，增增加了观赏性性，提高了舒舒适度。社区区内部配套有五星级会会所、幼儿园园、网球-篮球-羽毛球场、儿儿童游乐场、、运动健身广场、老老年休闲区等等，给业主提提供了充足的的公共休闲空空间，社区内双气配置，，项目西南角角配备有30万平米的商业业金融区，规规划有百货、大型超市、、写字楼、酒酒店餐饮等，，实现一站式式购物，生活活便利。2013年项目计划完完成投资5.5个亿，实现高高层主体封顶顶，多层单体体验收完成。"住宅小结开发体量：城城中组团没有有在售项目，，目前住宅在在售都集中在在东区。产品特征：现现代风格居多多，高层产品品为主。均价范围：住住宅：3900元—4500元。商铺：一一拖二：12000——15000元。集中性：由于于市政府的东东移，带动了了东区整体的的住宅开发体体系。政府经经济得到发