山东2016年下半年房地产估价师制度与政策：商品房销售代理考试题

山东省2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：商品房销售代理

考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某开发商将8000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20%,贷款利率为10%,已知在总投资中开发商自有资金占30%,则其自有资金的年平均投资收益率为。A：40.9%B：54.7%C：56.7%D：61%E：借款合同2、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是_。A.空置率与有效毛收入呈反向变动B.通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C.权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率3、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是。A：14%B：10%C：33%D：15%E：借款合同4、房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的。A：成交价格B：理论价格C：评估价值D：市场价格E：工业用地的监测点评估价格5、房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得一A.建设工程规划许可证B.施工许可证C.预售许可证D.房屋所有权证6、下列表述中不正确的是_。A.在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B.在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C.在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D.在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果7、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%,土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%,则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。304050608、甲某将其房屋赠给其子乙某，则双方应持原产权证及相关证明到当地房地产管理部门申请办理房屋产权—登记。A.初始B.变更C.转移D.他项权利9、关于下列数据表述正确的是。（2003年试题）A：上述数据的众数为100B：上述数据的众数为101C：上述数据的算术平均数为101D：上述数据的中位数为101E：执行层的组织协调10、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的影响因素是_。A.城市或区域产业结构与布局B.人口数量与结构C.土地资源状况D.建筑技术进步11、购买某类房地产，通常抵押贷款占70%,抵押贷款的年利率为6%,自有资本要求的年收益率为9%,该类房地产的资本化率为。A：6.0%B：6.9%C：8.8%D：9.0%E：工业用地的监测点评估价格12、以下房地产价值中，随着时间的推移而不断减少的是。A：市场价值B：原始价值C：评估价值D：折余价值E：工业用地的监测点评估价格13、某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，估价时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为。A：估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去B：估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在C：估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在D：估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去E：工业用地的监测点评估价格14、某宗房地产土地面积300m2,建筑面积250m2,建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为一元。6250062000610006150015、某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于—基金。A.契约型B.公司型C.封闭型D.开放型16、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为一年。4042485017、纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额的，免征土地增值税。A：20%B：30%C：40%D：50%E：执行层的组织协调18、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为一万元。32327527325819、是调查时向被调查者所要收集的问题，它是反映调查单位特征的标志。A：调查对象B：调查总体C：调查项目D：调查标志E：执行层的组织协调20、偿债备付率=可用于还本付息资金与—之比。A.当期应还本付息资金B.当期已付利息费用C.当期本金D.当期应付利息费用21、某房地产投资项目的资产负债表上显示，负债合计为3000万元，资产合为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和。1250万元，则资产负债率为_。30%40%50%60%22、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是。A：围墙工程费B：电力设施工程费C：居委会用房建设费D：人防工程费E：工业用地的监测点评估价格23、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2,年景收益率为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，一直报酬率为8%,折现率为12%,该项目开发完成后的房地产现值为一万元。4023.044074.104768.505652.0924、征收集体土地的补偿费归—所有。A.县级以上人民政府土地管理部门B.乡（镇）人民政府C.土地使用者D.农村集体经济组织25、《中华人民共和国商业银行法》规定：要求商业银行对同一借款人的贷款余额与商业银行资本余额的比例不得超过。A：8%B：10%C：25%D：75%E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分）1、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括。A：人工费B：材料费C：企业管理费D：施工机械使用费E：规费2、股票与公司债券都是有价证券，且同属于资本证券，二者质的区别在于_。A.买卖和转让的方式不同B.投资性质和各自包含的权利不同C.收益和风险责任不同D.投资风险程度不等E.流通程度不同3、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标义建筑面积，属于（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法4、房地产的理论价格又叫。A：成交价格B：市场价格^自然价格D：内在价值E：自然价值5、当抵押人—时，其房地产合法继承人或代管人应继续履行原抵押合同。A.丧失民事行为能力B.死亡C.不能履行其相应义务D.依法被宣告死亡E.被宣告失踪6、按照规定，下列划拨建设用地使用权经批准可保留划拨土地使用权的包括。A：继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外B：非国有企业兼并国有企业的C：国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的D：在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的E：国有企业改造或改组为国有独资公司的7、对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。有效的市场调查应具备的特点包括_。A.方法科学B.调查方法专一性C.创造性D.合理信息价值和成本比率E.政策性8、下列关于住宅专项维修资金的交存标准，说法正确的是。A：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的价值交存住宅专项维修资金B：直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整C：出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金D：出售的公有住房，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的3%E：售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金9、房地产档案资料是由组成。A：房地产法律、法规B：房地产平面图C：房地产卡片D：房地产有关证明和文件E：房地产权属账册10、产权人将拥有的房地产向保险公司投保时，签订保险合同的形式主要有。A：保证书B：投保单C：保险单D：批单E：暂保单11、收益递增递减原理揭示的投入产出关系不包括。A：收益递减规律B：规模报酬规律C：利润最大化规律D：均衡规律E：适合规律12、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是—模式。A.选择专业化B.产品专业化C.大量定制D.市场集中化13、某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有.【2007年考题】A：后退道路红线距离B：土地使用期限C：基础设施完备程度D：容积率E：合并的可能性14、作为中央银行，一般都具有三大基本职能。A：发行的银行B：银行的银行C：国家的银行D：企业的银行E：社会的银行15、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为二1500万元，=1800万元，=2200万元；净现值的标准差分别为甲二890万元，=910万元，=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（2007年试题）A：乙＜丙＜甲B：甲〈乙〈丙C：丙〈甲〈乙D：乙〈甲〈丙E：借款合同16、国办发[2006]26号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有OA.住宅小区绿地率在30%以下B.住宅小区建筑容积率在1.0以上C.单套建筑面积在120m2以下D.实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下E.人均居住建筑面积在25m2以下17、全民所有制企业、城镇集体所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地，必须持—以上人民政府按照国家基本建设程序批准的文件申请批准。A.省级B.市级C.区级D.县级18、在下列费用中，属于债务融资成本的有.（2007年试题）A：承诺费B：手续费C：担保费口：利息E：税费19、业建筑设计的评价指标不包括_。A.土地利用系数B.厂房展开面积C.厂房有效面积与建筑面积比D.单位面积造价20、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有。A：独一无二B：寿命长久C：供给有限D：价值量大E：保值增值21、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2,报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2,报酬率为6%。那么，甲的价格—乙的价格。A.高于B.低于C.等于D.条件不足，无法确定22、在市场经济条件下，利率的高低主要取决于_。A.资本供求状况B.通货膨胀率水平C.政策性因素D.社会人均收入水平E.社会平均利润率23、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托