物业发展建议及武汉商务市场研究报告

武汉美加总部基地定位导向研究/物业发展建议及武汉商务市场研究报告汇报说明：本报告为美加总部基地整体定位报告的雏形和市场基础，但根据前期与发展商的沟通，现针对启动区物业的规划提出市场化的设计原则，与相关伙伴单位进行沟通和作业，因此，本次汇报将集中市场上与本项目启动物业有重点参考或竞争关系的项目，并侧重于物业硬件设施和服务的调查研究。本次汇报后，项目组将进一步深化市场研究力度和范围，完善本报告，提出本项目的整体市场定位及物业发展细化建议。汇报提纲第一部分阶段性工作目标及调研工作范围第二部分目标写字楼/酒店/裙楼商业市场概况第三部分本案启动物业定位方向及规划设计指引第一部分阶段性工作目标及调研工作范围阶段工作目标针对发展商初步拟定的三种物业形态，包括写字楼、酒店、商业裙楼，项目组将展开区域市场内同类物业的首次针对性调查，鉴于时间的紧迫性，项目组将甄选重点项目及代表项目进行调查研究，旨在获得同类项目的规划情况、市场表现、客户基础情况等，以指导本项目物业在规划设计前的必要要求和准备，宏观经济指标及细化市场研究指标将在第二次定位及物业发展建议中进行汇报。初次调研工作范围写字楼光谷重点甲级写字楼；武汉市中心城区典型写字楼；特色办公（低密度园区、LOFT等代表项目）联合国际、慧谷时空、光谷国际、高科大厦、华乐商务中心、中建工行广场、中广大厦，新时代中心、光谷软件园、新世界国贸、新世界中心、浦发银行大厦、商业银行大厦、建银大厦；初次调研工作范围酒店投资型酒店；高星级代表酒店；圣淘沙酒店、最佳西方西邦可大酒店、纽宾凯国际大酒店、光明万丽大酒店、华美达光谷大酒店、锦江国际大酒店初次调研工作范围裙楼商业光谷区域商业规模较大且较成熟商业体；以写字楼办公区为依附的商业体；写字楼及住宅等综合区商业体；万科城市花园、光谷国际为代表的社区商业，世界城为代表的集中商业初次调研工作范围深度访谈写字楼物业管理人员写字楼招商/销售人员办公人员写字楼购买者写字楼租赁者（访谈整理见后文及附件）第二部分目标写字楼/酒店/裙楼商业市场概况武汉写字楼分布情况及市场分析高端写字楼典型项目分析光谷写字楼市场情况PART1写字楼总体分布武汉写字楼分布情况及市场分析武汉市场目前已有写字楼100余座。其中甲级写字楼约占8.14%，乙级写字楼约占22%。比较全国其他城市来看，武汉写字楼市场整体发展水平比较低，优质写字楼比较少，落后于同处于中西部的成都、西安等大城市，因此整体价格不高，价值未释放。总体分布-汉口世贸广场武汉广场新世界中心新世界国贸建银大厦招银大厦瑞通广场泰合广场福星国际商会大厦民生银行大厦大厦武广商业圈写字楼群建设大道商务圈写字楼群江汉路商业圈写字楼群中百商厦佳丽广场总体分布-武昌徐东商务圈写字楼群中南商业圈写字楼群光谷商务圈写字楼群世纪广场洪广宝座中商广场中建工行广场保利文化广场新时代商务中心东沙大厦凯旋门广场龙潭大厦兆富国际鹏城国际SBI创业街华乐中心慧谷时空总体分布-汉阳钟家村商业圈写字楼群闽东国际城汉元中心说明：汉阳目前写字楼基本上处于市场空白，作为三大经济中心之一的沌口，没有形成与经济高速发展相适应的高档写字楼配套（仅东合置业的写字楼目前在建）。区域资源成为分布特征的重要成因武广商业圈写字楼群建设大道商务圈写字楼群中南商业圈写字楼群徐东商务圈写字楼群光谷商务圈写字楼群江汉路商业圈写字楼群钟家村商业圈写字楼群定位档次数量及集中程度依托商业型：依托商业中心及商业氛围获得商务需求的写字楼群依托版块型：依托区域版块属性获得商务需求的写字楼群，如金融中心、产业中心等图例图例受城市经济发展影响，武汉写字楼市场集中于汉口、武昌；区位资源成为写字楼扎堆的成因，成熟商务区、商业区市场集中；各区域市场形成以高端项目为核心，中端及低端项目为补充的特征；商务区办公氛围的纯粹，更受高端客户青睐；相对汉口金融商贸的高度成熟，武昌商务发展度不及汉口；武汉写字楼分布小结武汉高端写字楼总体分布

据统计，武汉市场目前甲级写字楼集中于武汉传统三大商圈，武广商圈，建设大道金融商圈，中南商圈，从现在高端写字楼的租金水平和空置率看，作为商务区的建设大道金融商圈优于商业区的武广商圈及中南商圈。武汉市高档写字楼的分布区域及分析

汉口高端写字楼分布世贸广场武汉广场新世界中心新世界国贸建银大厦招银大厦瑞通广场泰合广场福星国际商会大厦民生银行大厦大厦这里是武汉高档写字楼的代名词，也是武汉繁华时尚的前沿阵地，以泰合广场、世贸大厦、武汉广场、招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场等高档写字楼为代表，其中建设大道又被称之金融一条街，全部为高档写字楼及各家银行大厦，跨国公司驻汉机构、合资企业等几乎全集中于此。1、建设大道金融街沿线重点项目写字楼名称建银大厦瑞通广场招银大厦新世界国贸租金60-80元/㎡；出租率为93%60元/㎡；出租率为90%60元/㎡；出租率为85%租：55元/㎡；出租率为80%主力客户银行、保险、地产、国际贸易等行业大型企业银行、保险、服务业、贸易等行业大型企业银行、保险、旅游、贸易等行业大型企业银行、保险、房地产外资驻国内分部、国外领事机构此区域是武汉CBD区域，是武汉写字楼市场的起始区，也是武汉写字楼密集区，但由于此区域写字楼的配套标准不同，档次定位不同。而此区域高端写字楼租金价格达到70元/平米以上。在销售方面，高端写字楼大多呈现出“只租不售”的局面，在进入销售市场的项目来看，价格水平在10000元/平米左右。2、解放大道武广沿线重点项目武汉写字楼分布情况及市场分析写字楼名称租金主力客户武汉广场租：35元／㎡；售：5500元／㎡出租率为80％服装、食品等流通产品贸易类中小型企业、中介服务机构等世贸广场租：43元／㎡（均价）；售：26F-40F7500元／㎡（均价）出租率为90％服装、食品等流通产品贸易类企业、装饰服务企业等泰合广场租：40元／㎡；售：26F-40F6500元／㎡（均价）出租率为90％家电、服装等产品贸易类企业直属分部企业、保险、医药等中型企业新世界中心租：60元／㎡；售：不售出租率为50％金融、珠宝、贸易、地产等综合类型大中型企业此区域为汉口商业中心，区域内的写字楼项目较少，其整体租金价格为40-50元／㎡，整体售价为7000元／㎡.武汉市高档写字楼的分布区域及分析

武昌高端写字楼分布世纪广场洪广宝座中商广场中建工行广场保利文化广场新时代商务中心武昌高端写字楼基本集中于中南商圈，现收到企业总部规划和中北路江南金融中心的打造，中南商圈将向中北路方向延伸，形成江南商务中心，与中南商业中心共同形成武昌核心商业区域。3、中南-中北沿线重点项目武汉写字楼分布情况及市场分析写字楼名称租金主力客户中商广场租：40-55元／㎡；售：6500元／㎡（均价）出租率为80％电子、科技类大中型企业分部世纪广场租：40元／㎡；售：5500元／㎡（均价）出租率为90％贸易产品代理机构、连锁企业及外来贸易企业武汉公司的武昌分部中建工行广场租：35-50元／㎡；售：6800元／㎡（均价）出租率为40％中型IT、机械设备、医疗设备企业新时代广场租：65／㎡；（均价）售：9000元/㎡（均价）大型企业总部此区域早期的写字楼均为武汉中低档的写字楼，由于近几年武汉房地产市场的发展迅速，中南区域的写字楼市场走势已向高档写字楼发展，现整体租金价格为45元／平米，整体售价为6500元-8000元／平米客户情况：从目前武汉江南、江北写字楼从入驻的客户来看，江北写字楼主要是一些大企业、集团客户，还有一些外地企业的武汉总部或区域总部；江南写字楼则主要由中小企业及创业型客户为主力构成，高端需求尚未消化。武汉高端写字楼小结租售价格：从写字楼的市场报价（租售价格）来看，江北板块价格高于江南板块，越高端越获得市场认可，充分表明高端市场的需求旺盛。武汉写字楼分布情况及市场分析武汉高端写字楼小结区域特征：一些大客户往往愿意选择商务区落户，因为商务区是整个城市物流、信息流、资金流的汇聚地，且高档写字楼汇聚，企业交流方便；但商业区一般都与大型商场在一起，是人流量、车流量最大的地方，交通比较拥挤，出行成本较高。武汉写字楼分布情况及市场分析武汉高端写字楼小结武汉写字楼分布情况及市场分析高端写字楼典型项目分析武汉写字楼发展趋势研判物业名称武汉广场世贸广场建银大厦瑞通广场新世界国贸租金30-354360-806045-55物业费1212201220-30单层面积12001700200011002300-2500高出租率面积100100-200200-300200-300分割（个数）14-154-512-14入驻率80%80%95%90%60%武汉高端写字楼典型项目分析-汉口项目名称外立面大堂电梯（品牌数量总楼层）物业公司智能化设施空调商务配套武广写字楼玻璃幕墙、花岗岩无大堂6部，OTIS电梯，50层武汉鑫华物业中央空调商务中心、银行、邮政、商场、快餐厅世贸广场铝塑复合板、玻璃幕墙、豪华13部，OTIS电梯，57层世贸物业5A楼宇智能化中央空调会议、洽谈、票务、培训中心、商场、美食广场、西餐厅、电影院、KTV、建银大厦幕墙与干挂石材豪华17部，日本三菱电梯、50层建银物业消防报警、楼宇自控、保安监控、综合布线、数据通讯、闭路电视等中央空调银行、会议室、宴会厅、多功能厅、资料室、俱乐部、酒店瑞通广场镀钛金属幕墙一般4部，上海三菱电梯29层招商局物业无空调银行、票务中心新世界国贸纯玻璃幕墙豪华12部通力电梯57层新世界物业甲级5A智能化系统设备中央空调商务会所、会议室、培训室、餐厅、咖啡厅、超市、商场、银行、健身中心、物业名称中商广场世纪广场工行广场洪广宝座新时代中心租金45-504035-5045-5060-65物业费13.8126.6418单层面积1100800160015001800高出租率面积120-160100-150100-200150整层出租分割（个数）7-85-69-107-8整层出租入驻率80%90%40%60%------武汉高端写字楼典型项目分析-武昌外立面大堂电梯物业公司智能设施空调卫生间商务配套中商广场铝塑板、玻璃幕墙，结构方正面积约500㎡，中档装修13部OTIS电梯共计48层中江物业自动监控系统中央空调简单装修会议中心、多功能厅、健身中心、美容中心、银行。餐饮、娱乐世纪广场瓷砖、大气简约约200㎡，简单装修4部东芝电梯共计26层深圳开元国际物业管理有限公司自动监控系统中央空调公共卫生间，简单装修银泰百货、必胜客、浩沙健身、屈臣氏超市等等工行广场玻璃幕墙、质感强，现代约80㎡，简单装修6部OTIS电梯共计25层广东华银物业自动监控及保安系统分户式中央空调每户有独立卫生间、另外每层有公共卫生间，简单装修公馆卡拉OK、苏宁电器、新华书店、新时代中心玻璃幕墙、简单方正，大气简约约1000㎡，精装修12部三菱电梯共计45层招商局物业管理（香港）有限公司数字化车库、直饮水系统、自动监控系统中央空调整层出租，每层的卫生间由客户自行装修咖啡厅、会议厅、商务酒店入驻企业行业比例：房地产及相关行业国际贸易及相关行业加工制造行业广告传媒金融行业电子、通讯、电信医疗行业其他22％29％11％5％6％17％3％7％武汉高端写字楼市场小结－项目特征地理位置：分布在一级主干道及一级商圈内，地段绝佳，形象性强，可达性好。周边配套：商业办公集中区，商业配套齐全，满足高端写字楼客户的办公需求。规模及配套要求（与大型企业的身份匹配）：规模：6.5—27.6万㎡。楼层24—57层。配套：外立面气派，豪华大堂，5A智能系统，豪华进口电梯配置充足，停车位充足。面积：标准层面积在1100—2500㎡之间，主力面积分割集中在150—200㎡左右。符合大型企业的办公面积需求。武汉高端写字楼市场小结－租售情况与客户群特征销售价格与租售比例：25%对外出售价格为6000—12000元/㎡。75%只租不售。高端写字楼市场销售价格落差大，销售情况不理想。租赁市场均价：租金：40-80元/㎡，物业管理10-20元/㎡。客户及需求特征客户群：国内外大型知名企业、贸易、金融、地产、科技行业为主。需求特征：商业集约性，办公集约性及高端写字楼的高档配套来匹配企业品牌。武汉写字楼分布情况及市场分析武汉高端写字楼典型项目分析光谷写字楼市场分析光谷写字楼竞争格局分布光谷国际联合国际华乐商务中心SBI创业街高科大厦国际企业中心代表性写字楼光谷软件园代表性特色主题办公区慧谷时空■03-09年初光谷区域写字楼整体供应量较大，消化情况较好，不同于高端写字楼的是基本都可以销售，消化率基本超过60%以上。出租情况也较好，但呈现出一定的饱和态势，今年的出租率涨幅开始减缓。■特色性办公，主题性强，密度小，舒适度高，加上政府定向开发扶持，市场客户消化速度相对快，市场供应量虽然较大，但市场前景较为乐观。项目名称总建面积（万m2）推出时间销售率出租率联合国际3.805年11月75%85%慧谷时空3.905年4月100%80%光谷国际4.5（2栋）05年10月45%40%华乐商务中心403年11月90%90%高科大厦2.5SBI创业街1期6.7（7栋）03年12月100%90%国际企业中心4005年11月85%65%光谷软件园4期8.2（总60）08年底90%09年10月交房写字楼、特色办公供销情况项目名称销售均价（元/平米）租金水平（毛坯，元/平米/月）物业管理费不含空调费（元/平米/月）联合国际4550-5000303.6慧谷时空4200252.5光谷国际3900183.5华乐商务中心4300-5300263.8高科大厦不售253.5SBI创业街3600-400020-263国际企业中心400018-201.9光谷软件园4期4500--1.5■写字楼租售价格均不高，售价集中在3900－5000元/平米的区间范围；毛坯房写字间的出租价格一般在25－30元/平米左右；物业管理费在2.5－3.8元/平米区间范围。■特色性办公售价则在4000-45000元／平米，低于住宅价格，租金收益相对更低在18-20元／平米左右．舒适度较高的低密度办公以性价比优势弥补了位置较远，交通不便利的弱点。写字楼、特色办公价格情况根据调查显示，目前区域写字楼标准层在1200-1800平米，面积多被分割成50-250平米，都是以平层为主，相互之间可以打通，在产品及户型上缺乏创新与突破。目前区域内写字楼入驻企业多为鲁巷商圈辐射范围内的商业企业和高新技术开发区内的中小型科技企业。项目名称标准层写字间面积区间净高主要入驻企业特征联合国际约1800平米71－250平米可以相互打通3.1米高新园区内企业，多处于创业期的小型公司，少部分实力科技型公司慧谷时空约1200平米40－132平米可以相互打通2.5米出版业、电子业、科技业和地产业中小型公司光谷国际约1255平米50－92平米可以相互打通2.8米多为创业型公司华乐商务中心约1200平米92－200平米可以相互打通3米本地企业占绝大部分，家装公司，设计公司，贸易公司为主，部分培训机构，科技公司不占主流SBI创业街1期约600平米40-60平米可以相互打通2.8米绝大部分为大中型科技公司，部分培训机构国际企业中心1000-1200平米200-500平米3.4米电子、高科技制造型研发、测试型企业光谷软件园4期720平米半层出售2.8米-----产品及入驻情况分析光谷写字楼、特色办公市场小结

√光谷没有特优写字楼，高端写字楼空白随着光谷产业的不断发展完善，入驻光谷的企业越来越多，产业集群形成初步规模，但办公场所的选择上，写字楼的整体出租情况虽然不错，但受限于光谷高端写字楼的缺乏，光谷写字楼市场陷入疲软。光谷写字楼、特色办公市场小结

√智慧密集型产业的聚集，传统写字楼难以满足由于光谷区域的产业特性，大多企业为科技型、研发型企业，此类企业尤其重视办公环境和产业集群（上下游企业扎堆），传统写字楼分割而治的相对封闭条件难以满足客户需求。

√特色成为写字楼市场新靓点，市场消化速度快，性价比高，但配套略显不足，受限于资源集约化利用，光谷写字楼物业面临改革。虽然低密度办公解决了环境和产业集群的问题，但土地资源的浪费和资源快速转换成为最大问题，未来，光谷写字楼物业还将继续成为办公物业的主角，催生新的市场及产品的变革。光谷写字楼、特色办公市场小结项目写字楼物业的定位机会利用市场空白光谷首席高端写字楼标杆本部分所指高端写字楼，是指具有较高开发水平，且具备良好品牌形象并获得市场认可的项目。这样的成功项目，不仅是标准化的、更是特色化的；不仅具备良好的硬件素质，更应具有出色的综合素质。高端物业+产业特色1.高端写字楼硬件规划的要素硬件配套硬件配套工程基础建筑风格基础配套智能配套商务配套硬件设施A工程、建筑及基础硬件配备建筑、水电、空调、车位、电梯、大堂等建筑类型：框架或钢结构，抗震在8级以上；大堂及通道：写字楼的大堂应宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥15厘米；除地台外的层净高2.7米及以上；通道宽2米及以上。办公空间：办公部分应超过20000平方米，每层建筑面积不低于1000平方米，能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间；标准层高：室内净高2.8m以上；标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上；供电系统：双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上；空调系统：国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上的4管制空调系统。电梯：按照大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过4000平方米；等候时间不得超过30秒；客货分离，货梯至少一部，有先进的智能控制系统。

。停车位：按大厦总建筑面积计算，每150平方米配置一个停车位，专用地上、地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。供水系统：24冷热水供应，并有中水处理系统，有直饮水系统尤佳；

智能化：达到国际5A标准；

b建筑风格高端写字楼建筑风格的发展趋势，国际化、现代化、地标化！大气简约结构方正现代出位造型主义当前主流未来趋势C内部配套高端写字楼配套的发展趋势，人性化、数字化、多功能化！休闲服务系统。包括健身会所、商务餐厅、咖啡厅等；商务服务系统。邮政服务、会议服务、差旅服务等；智能停车场及管理系统，在基础硬件条件上，增加数字化设施，提高客户使用效率和管理效率。物业服务体系具有专业写字楼物业服务经验的知名管理公司是实现完善管理的前提。由物业管理到物业服务，又物业服务到资产管理的理念。富有经验的物管，是物业增值的有效保障，也是稳定客户的有效方式。高端物业的服务包括资产管理与物业服务两个层面；关于资产管理；评估与投资战略；关于物业服务；星级服务，保值增值。实现商务集约化。物业服务的基本内容与要点高技术化、高品质化、高复合性。经营管理租售管理、商务纯粹度、客户定位

A租售管理-经营基础保障统一的业权不但意味着发展商的实力无需置疑，同时也保证了顶级写字楼软硬件维持在超一流的水平。经营管理租售管理、商务纯粹度、客户定位

B商务氛围的维系针对越来越多的都市综合体项目的出现，商业与商务的结合问题日益突出，但唯一的可行途径是，商业要向商务需求看齐。经营管理租售管理、商务纯粹度、客户定位

B客户定位与选择在业权相对统一的前提下，才可能实现客户定位与选择；从前期客户定位到后期维护，必须遵循相对严谨的策略；行业回避与客户检讨机制；创新能力功能改造、技术创新、服务增值功能改造空间的预留作为长期经营的物业，必须预留未来从功能上进行改造升级，适应市场需求的空间，如供电系统、IT系统、空间隔断等。做“成长型”物业。技术创新如无线网络、远程会议系统及智能配套，创新的环保节能技术等，可针对客户需求创造独特的价值卖点。增值服务为客户定制相关服务，如设置商务中心，除处理客户各类差旅服务外，为客户提供第三方业务发包、人才猎头等增值服务。武汉公寓酒店概况武汉高星级酒店概况典型项目分析PART2酒店武汉市酒店公寓市场总体来说，目前武汉针对外籍及高端商务人士需求的公寓项目不多，在营的仅圣淘沙、最佳西方禧邦可大酒店、卓越假日。未来市场供应方面，汉口及汉阳一些高端酒店公寓项目正在建设中，如闽东莱星顿毕优特酒店。项目经营管理房间数标间协议价年入住率状态圣淘沙公寓广州花园酒店管理公司384间260元/天70-72%在营禧邦可大酒店最佳西方酒店管理140间448元/天72-74%在营卓越假日武汉卓越酒店管理公司160间180元/天30-35%在营武汉市酒店公寓市场特征-分布位于城市核心地段与商务中心区域，尤以汉口最为集中酒店公寓所选择的区域生活配套、消费娱乐等商业配套非常成熟，区域内大量的高级白领、外来商务人士为酒店公寓提供了稳定的客户来源。未来武汉酒店公寓空间分布上将从汉口传统的商务中心区域向汉阳、武昌等其它中心区域多点分布发展。快乐时光公寓卓越假日莱星顿毕优特酒店天瑞国际公寓在营项目在售与将推项目禧邦可大酒店圣淘沙酒店公寓武汉市酒店公寓市场-供应量/租金水平目前供应量小，未来市场供应逐年增长目前武汉酒店公寓的市场总体供应量较小，圣淘沙酒店与禧邦可酒店在租物业在500套左右。未来武汉酒店公寓市场将出现快速上升势头，2009年底之前武汉现正在对外销售的酒店公寓均将对外经营，如莱星顿毕优特酒店、君逸豪天酒店将于2009年底-2010年开始经营。上市经营房间总套数预计在1000-1500套。性价比突出，租金水平仍有上升空间以圣淘沙酒店公寓为例，标间协议价格约为260-280元/天，长租房单间约为3500-3800元/月（每周一次清洁），大型套间为18000-22000元/月（含日清洁服务），与四五星级酒店的标间协议价格（450-600/天）相比，其性价比优势明显，如果服务水平与硬件档次相应提高，其租金水平应有上升空间。武汉市酒店公寓市场-客户客户仍以国内商务人士为主，长租客户两极分化武汉酒店公寓客户仍以国内商务人士为主，约占总比例的60%，客源主要为周边企业相关商务人士与企业协议客户人士。外籍人士（包括港澳台人士）所占比重约为20-35%，其中酒店档次定位较高的最佳西方禧邦可大酒店外籍客户比例为35%，而圣淘沙酒店公寓外籍客户比例为15%，较禧邦可酒店低20个百分点。长租客户方面，酒店之间分化严重。如圣淘沙酒店公寓长租客户偏少，约占总比例的10%；而禧邦可大酒店长租客户比例达到45-50%。综合比较，禧邦可酒店在长租客比例与外籍客户比例上均高于圣淘沙公寓。武汉市酒店公寓市场-经营酒店公寓整体经营水平有待提高与普通公寓相比，武汉的酒店公寓项目多数能够为客人提供酒店业的基本服务，但在软性服务上，如给客户居家式服务、体现居家氛围以及提供入住客人相互沟通机会等软性服务管理上仍有待提高。武汉市高星级酒店市场-分布区域武汉市五星级及准五星级酒店分布图武汉市高星级酒店市场-分布区域图：武汉市四星级酒店分布图武汉市高端酒店主要分布在火车站、繁华的商业中心、金融中心，东湖景区、长江之滨附近。由于汉口、武昌、汉阳经济发展水平、旅游资源丰富程度、历史沉淀、城市功能定位等不同，高端酒店的分布特征为：汉口、武昌较为集中，汉阳则相对偏少。此次调研将武汉高端酒店划分依据为星级，四星级以上（含四星）为高星级酒店。酒店名称酒店区域位置星级客房数年入住率标间协议价（不含早餐）武汉香格里拉大饭店汉口建设大道五星级44874%588元/天武汉江城明珠豪生大酒店汉口江滩五星级39366%480元/天武汉华美达天禄酒店汉口青年路五星级28172%528元/天武汉东方大酒店汉口火车站五星级34860%480元/天武汉新华诺富特大饭店汉口建设大道五星级29071%480元/天武汉锦江国际大酒店汉口建设大道五星级37568%620元/天武汉华美达光谷大酒店武昌光谷鲁巷五星级31078%578元/天武汉光明万丽酒店武昌徐东路五星级28950%610元/天武汉市酒店市场现状2007年，全武汉市星级酒店达140余家，其中五星级酒店8家、四星级以上酒店36家、三星级以上100余家。2006年后新建运营的的四星级及以上的酒店就有8家。酒店名称酒店区域位置星级客房数年入住率标间协议价（不含早餐）武汉最佳西方禧邦可大酒店汉口建设大道准五星14070%440元/天珞珈山国际酒店武昌珞瑜路街道口准五星21866%460元/天武汉洪广大酒店武昌中南路准五星28966%420元/天武汉凯旋门华天大酒店武昌徐东路准五星24764%460元/天武汉湖滨花园酒店武昌光谷珞瑜路准五星20074%328元/天湖北东湖大厦武昌中北路准五星16870%272元/天武汉最佳西方五月花大酒店武昌大东门付家坡准五星28672%480元/天武汉瑞雅莲花湖酒店汉阳蔡甸准五星15871%320元/天武汉长江大酒店汉口航空路四星级18272%440元/天纽宾凯国际酒店汉口新华路取水楼四星级28572%348元/天武汉亚洲大酒店汉口体育馆四星级26368%380元/天武汉瑞雅国际酒店汉口台北路四星级13665%298元/天武汉市酒店市场现状酒店名称酒店区域位置星级客房数年入住率标间协议价（不含早餐）武汉金盾大酒店汉口机场河四星级20563%318元/天武汉天安假日酒店汉口解放大道循礼门四星级35568%480元/天武汉高雄大酒店汉口建设大道四星级13872%360元/天武汉葛洲坝大酒店汉口宝丰路四星级24466%228元/天武汉江汉饭店汉口胜利街四星级11058%312元/天武汉港澳中心商务酒店汉口江汉路四星级28558%188元/天武汉帅府饭店武昌中南路丁字桥四星级19767%480元/天武汉泰华大厦武昌中北路四星级16068%320元/天武汉弘毅大酒店武昌东湖四星级16068%360元/天海怡锦江大酒店武昌中南洪山广场四星级7276%238元/天武汉东湖宾馆武昌东湖四星级36868%548元/天武汉白玫瑰大酒店武昌中南洪山广场四星级22070%368元/天武汉晴川假日酒店汉阳莲花湖四星级32175%450元/天武汉市酒店市场-现状武汉市高星级酒店市场特征-经营租金价格小幅上涨，平均入住率创历史新高武汉高端酒店年入住率近两年持续攀高，五星级酒店平均年入住率水平从2007年的62%提高到2008年的66%，武汉高端酒店有望保持年入住率66%-70%的水平。06年8月至08年8月，武汉几个典型的高端酒店客房销售均价提升了49.04元/间，环比提升价格12%。典型高端酒店的房价提升反映出武汉整体高端酒店市场租金水平出现小幅增涨，经营情况较为理想武汉市高星级酒店市场特征-客户商务客为酒店消费的生力军从消费特征来看，商务客户、旅游、会议成为高端酒店三类主要消费方式。其中主要客户类型为商务客户，一般为与酒店签订协议的国内外实力企业，他们大多分布于酒店周围区域。其次是会议客户，一般居住为3-4天。由于武汉多是旅游过境客，来高端酒店的旅游客户只占到10-15%。武汉市高星级酒店市场特征-客户武汉高端酒店仍以短租为主，长租客户只占总比例的5%左右，其中以外籍客户为主，他们大多来自武汉各大开发区内的外资企业中高层管理人员、武钢外籍专家以及高校外教，租期一半在半年至一年。短租为主，长租客较少从客户来源看，武汉高端酒店市场的消费者仍以国内客人为主，外籍人士（含港澳台）分别占到客户来源的15-25%，尤其以港台客户、日本、欧美客户为主，其中同区域的四星级酒店较五星级酒店外籍人士比例大约低8-10个百分点。国内客户居多，外籍客户仍为少数武汉市高星级酒店市场特征-功能武汉高星酒店房间规模一般为200-300间，较普通酒店房间数量规模更大。同时会议室、商务中心等商务配套所提供的空间更大，服务质量更高。武汉高端酒店配套与服务水平不断提高的同时，正在逐步与国际接轨，如英日语服务生、国际旅游与航班服务、中西餐厅、日本料理、韩国等特色餐饮餐厅的设置等均体现出高端酒店服务外籍人士的水平提高。此外，高端酒店针对长租的外籍客户有专项服务，如光明万丽酒店、香格里拉饭店、晴川假日酒店等都安排有专车接送长租在酒店的外籍人士至机场、工业园以及武钢厂区。功能多元化，配套设施更为齐全武汉市目前尚未出现纯服务式公寓类的高端酒店产品，但市场内已有酒店有试探性的尝试，如武汉最佳西方禧邦可大酒店和其它酒店的部分公寓型服务，客房配备厨卫配套、冰洗设施与套房结构等，与服务公寓极为相似，入住率与收益较为良好。未出现高端纯服务式公寓区域位置：武昌徐东大街开业时间：2007年3月酒店管理：万豪集团Marriott客房套数：289套入住率：45-50%概况：武汉光明万丽酒店紧邻武汉二桥、和平大道、友谊大道。所有的客房提供高速宽带上网服务。每间都拥有独立的浴缸和淋浴房。

4层万丽行政楼层。项目简介租客特征典型案例-光明万丽酒店RENAISSANCE酒店的外籍客户比例较高，占25-30%比例，其中以武昌区域办公的欧美外籍人士为主客房价格项目评价房型面积（平米）门市价（元/天）协议价（元/天）标间33-421357610豪华间30-451817810套间50-6526801152优劣势：酒店竞争对手相对较少；新建酒店，装修档次与服务设施上较为高档与先进；酒店行政酒廊提供各类个性化服务，如私人的入住与退房手续、免费的欧式早餐、咖啡、茶、傍晚鸡尾酒与冷盘，可选性国际报纸与杂志以及免费使用会所楼层会议室。这样的专为外籍人士设计的服务方式受到外籍宾客欢迎，入住情况较好。启示：品牌影响路较强，具有服务个性与特色的酒店受到外籍人士追捧与支持。典型案例-光明万丽酒店RENAISSANCE区域位置：汉口建设大道开业时间：2007年6月酒店管理：锦江国际集团

JINJIANGHOTELS客房套数：375套入住率：68%概况：武汉酒店位于武汉市中心建设大道金融一条街，毗邻建设银行大厦、新世界国贸中心等高档写字楼及新世界百货，交通极为便利。项目简介租客特征典型案例-武汉锦江国际大酒店JINJIANGINTERNATIONALHOTEL酒店的外籍客户比例占15-20%，以汉口区域办公的欧美、日本、韩国外籍人士为主客房价格项目评价优劣势：酒店位于汉口商务核心区，周边配套非常成熟；新建落成酒店，在装修档次与服务设施上较为高档与先进；酒店行政楼层为宾客提供特色的贵宾服务，如单独办入住手续、24小时贴身管家服务和免费使用会议室等。酒店还推出了女士楼层、欧美楼层、日本楼层和韩国楼层，满足不同宾客需要。

启示：根据客户细分提供差异化的服务，是酒店经营的一大亮点。房型面积（平米）门市价（元/天）协议价（元/天）标间33-401550620豪华间35-451898854套间50-6520131006典型案例-武汉锦江国际大酒店JINJIANGINTERNATIONALHOTEL区域位置：武昌光谷鲁巷开业时间：2006年10月酒店管理：华美达集团RAMADA客房套数：310套入住率：78%概况：酒店位于光谷重要商圈鲁巷广场，是新近进入光谷的首家五星级酒店，周边配套极为成熟。项目简介租客特征典型案例-武汉华美达光谷大酒店RAMADAPLAZAWUHAN酒店的外籍客户比例占18-20%，以街道口以西、光谷区域办公的欧美、日本、韩国外籍人士为主客房价格项目评价优劣势：酒店位于光谷核心地段，周边配套非常成熟，地段优势明显；酒店为新建落成酒店，在装修档次与服务设施上较为高档与先进；酒店为光谷目前唯一的五星级酒店，市场竞争压力较小，入住率较同类酒店高出5-8个百分点。

启示：配套齐全的高端酒店，如华美达光谷酒店大型会议中心及其商务设施的设置，更受商务客户的喜好。房型面积（平米）门市价（元/天）协议价（元/天）标间30-351366578豪华间38-421596670套间60-681941873典型案例-武汉华美达光谷大酒店RAMADAPLAZAWUHAN区域位置：汉口新华路开业时间：2006年2月酒店管理：纽宾凯酒店集团客房套数：285套入住率：72%概况：酒店地处武汉市金融商业区,地理位置优越,距离火车站机场较近。酒店位于武汉金融商业中心—新华路中段，与密集商务办公区域、数家高档购物广场和武汉国际会展中心距离较近

项目简介租客特征典型案例-纽宾凯国际酒店

NewBeaconInternationalHotel酒店的外籍客户比例占5-8%，国籍来源以香港、日本、韩国居多客房价格项目评价优势：酒店位于建设大道、周边配套齐全、商务氛围浓厚；酒店为新建落成酒店，房间价格较五星级酒店低，更具市场竞争力；启示：商务人群最先考虑的，往往是中心地段的酒店。房型面积（平米）门市价（元/天）协议价（元/天）标间44-46498348豪华房44-46548388套间72-741580788典型案例-纽宾凯国际酒店

NewBeaconInternationalHotel区域位置：汉口建设大道香港路开业时间：2005年3月酒店管理：最佳西方酒店集团BestWesternInternational客房套数：140套入住率：70%概况：酒店位于汉口金融一条街的建设大道，靠近火车站和会展中心。酒店楼高18层，每间套房都配有独立的厨房、用餐区。

项目简介租客特征典型案例-武汉最佳西方禧邦可大酒店BestWesternC-BankHotel长租客户较多，比例达到40-45%。其中80%为外籍客户，大都来自欧美、日本、台湾国家与地区，租期一般在半年至两年。客房价格项目评价优势：纯服务式公寓，档次定位较高，大堂高雅华贵内，庭院设计别具一格，特别针对外籍客户推出长租优惠，加上自身的配套设施齐全，特别是恒温泳池免费对长租客开放，受到了外籍客户的特别青睐。启示：定位较为高端并独具特色的服务式公寓受到外籍客户的喜爱，具有市场吸引力。典型案例-武汉最佳西方禧邦可大酒店

BestWesternC-BankHotel房型面积（平米）门市价（元/天）协议价（元/天）标准套房36-38989448双床套房40-421140518商务套房45-461080486双卧套房60-621380828区域位置：汉口青年路路口开业时间：2005年5月酒店管理：广州花园酒店管理公司客房套数：384套入住率：72%概况：圣淘沙位于万松园路与万松园横路交汇处，周边是武广商圈及新世界商圈，近中山公园及西北湖广场，属于商务核心圈中的酒店公寓项目。项目简介租客特征典型案例-武汉圣淘沙酒店公寓

sentosa-hotel外籍客户比例达到15%。日本、台湾、香港国家与地区，长租租期一般在三个月至两年。客房价格项目评价优劣势：酒店酒店位于新华路主干道附近，周边商务氛围浓厚；是武汉第一个酒店公寓，市场接受度较高。但是酒店在软性服务上不及高端酒店。启示：酒店服务公寓的软件环境与服务水平需要进一步提高。

典型案例-武汉圣淘沙酒店公寓

sentosa-hotel房型面积（平米）门市价（元/天）协议价（元/天）标间321000320家庭公寓301250370套间502050680总结与启示具有国际酒店酒店管理品牌的公司更能获得外籍客户的认可。同质化经营现象普遍，客户群较为单一，具有特色经营的高端酒店较少。使得客户在选择酒店时，个性化需求得不到满足，忠诚度低。高端酒店与公寓服务个性化不足，特色经营欠缺

酒店选址的差异会带来决然不同的经营情况，如新近开业的光明万丽、锦江国际和光谷华美达，虽然在酒店规格与开业时间上非常接近，但由于地段的原因，光明万丽的入住率仅在45-50%，与其它两个高端酒店相差10-20个百分点。高端酒店的成功，选址是关键武汉高端酒店多为国际酒店集团通过各种方式进行管理，如香格里拉酒店集团、法国雅高、美国豪生集团、万豪集团等，而且它们在武汉均享有较高的声誉，其外籍客户忠诚度相对较高。光谷商业概况商业分类及业态项目指标PART3商业保利花园洪福家园此次选取的商业项目为光谷中心花园、世界城两个集中式商业（橙色标记）巴黎豪庭、剑桥世家、保利花园、金地阳光城、当代国际花园、万科城市花园、锦绣龙城等六个社区型商业（黄色标记）光谷中心花园金地阳光城光谷世界城当代国际花园万科城市花园锦绣龙城商业市场概况社区商业集中式商业项目名称光谷中心花园光谷世界城一期商业总建面积30000平米（单层6000平米）160000平米（单层3000平米）对外分割出售单元面积40-200平米30-100平米进深10-28米8-10米开间4-8米4-6米层高4.5米4.5米租售形式1-3层对外招商，4-5层分割出售，售后返租，年回报8％，包租8年1、2层分割出售，3-5层对外招商开盘时间06年5月预计06年12月价格4层13000元/平米5层11000元/平米一层25000元/平米二层15000元/平米销售情况60％97％07-08年区域中心集中式商业供应量在17-18万平米，其中分割出售的商业铺面约7万平米。分割出售的单位铺面在30-200平米，面积多元化供应。租售形式多采用连续楼层整层对外招商，其它物业分割出售的方式。集中商业情况光谷中心花园：中高端商业，定位为主题百货，主要经营珠宝首饰，皮革皮具，香包时装等，辐射范围为光谷附近区域，包括卓刀泉、雄楚大街、珞瑜路及名院路一带的市民日常性购物需求。光谷世界城：中高端商业为主，中端商业为辅，辐射整个武汉市，尤其以武昌区域为主，通过主题性步行街概念的引入，综合规划各大商业业态，包括时尚购物、家居家电、文化休闲、餐饮娱乐等多种业态组合。光谷世界城、光谷中心花园、鲁巷广场形成光谷新的商业中心，辐射整个光谷片区，形成商务办公、购物消费、娱乐为一体的次级城市商业中心。商业业态经营范围主干道附近层高在4.5米以下的一层底商均价在11000－15000元/平米，非主干道一层底商均价在8000－10000元/平米。主力面积在50－200㎡左右进深主要集中在8-10米左右，商铺开间一般为4-8米，层高于4－4.5米居多。商业规划为一层或两层的项目，首层商铺销售非常理想，而三层商业和进深较深的项目如洪福家园对外出租状况不容乐观.项目名称金地阳光城万科城市花园当代国际花园锦绣龙城总建面积5000平77间7000-800030005000单铺面积4060、80、100平90-20041-100平米80-120平米进深10-12米101010-12开间3.5米－6米4-94-75-9层高3.5-3.8米3.63.6-5.46租售形式分割出售分割出售目前一半租一半售分割出售开盘时间06年5月05年出05中.未售价格8000-10500元/平米7000元/平7000元/平预计8000元/平销售情况98％90％50％

------社区商业

√社区商业规划基本沿街规划为首层或两层底商，无三层以上铺面。单个楼盘商铺总体量一般在5000-10000平米单个铺面开间一般在4-8米，进深都控制在12米内。一二层整体出售方式较为普遍，部分楼盘先租后售。

√社区商业经营业态主要为主要以满足本社区居民消费为主。包括咖啡吧、茶社、网吧、美容美发、便民超市、日用五金、社区银行、糕点、小型餐饮等。

√关山光谷片区商业氛围欠缺。基本以发展商自行建造社区商业配套，无大型集中式商业，商业体量的比例都控制在5%以内。关凤板块更低甚至在1%不到，如当代国际花园、万科城市花园。√社区商铺作为住宅的配套，有相当投资价值，分割面积适当的大型住宅社区商铺销售普遍较好。社区商业小结关于启动区物业的初步设计原则的建议主要内容：1、关于高档写字楼的退距问题；2、关于外立面装修标准问题；3、关于大堂标准（装修、净高、电梯厅）；4、关于公共走道（装修、净高）5、关于电梯（数量、荷载）6、关于办公区（装修、净高）7、关于楼层建筑面积8、关于停车场配置（写字楼、商业对不同停车的要求）9、裙房的业态（形象与实用要求、面积、层高、装修）1、关于高档写字楼的退距问题；参考项目退街距离退距用途配合退距的处理手法档次提升的作用瑞通广场30-40米大型步行广场写字楼抬高约3米极强新世界国贸15米停车位及步道写字楼抬高约2米较强建银大厦10-15米临时停车及台阶写字楼抬高约6-8米较弱高科大厦正面退100米大型停车场无弱新时代商务中心20-30米绿化广场中心水景结合绿植较强慧谷时空15-20米停车场及小广场少量绿植弱在调研项目中选择不同退距方式的写字楼进行分析，发现他们在退距、用途及效果上表现不同，退距距离与写字楼档次的提升不是绝对的正比关系。1、关于高档写字楼的退距问题；设计原则建议1、适度退距适当退距保持一定的开场性，具体距离考虑环境因素，如与相邻的苍龙岛管委会大楼的距离和视线感；2、退距后用于广场，避免停车退距后的前广场用途，建议主体部分不用于停车，而以绿化广场结合人文景观成为写字楼的景观软化处理区域，体现人性化以及光谷科技文化底蕴。3、写字楼抬高处理配合退距，写字楼进行抬高处理体现建筑表现力，由于环境建筑高度不高，因此建议写字楼抬高高度1-2米即可。2、关于外立面装修标准问题；参考项目建筑时间外立面装修标准建筑层数建筑表现力中建工行广场2007年全玻璃幕墙25F强新时代商务中心2006年玻璃幕墙（裙楼干挂石材）45F强中广大厦2003年外挂石材+玻璃窗50F一般慧谷时空2005年花岗岩+大方窗24F弱高科大厦2006年玻璃幕墙+铝扣板20F弱华乐商务中心2004年面砖+涂料+玻璃窗30F弱联合国际2006年玻璃幕墙+大理石21F强光谷国际2002年高级面砖（裙楼干挂花岗岩）30F弱SBI创业街2003年面砖+玻璃窗15F弱武昌代表项目1、除高科大厦外，06年后投入使用的写字楼外立面多用玻璃幕墙结合干挂石材，档次感和建筑表现力较强，说明玻璃幕墙结合石材是外立面装修的发展趋势。2、玻璃幕墙的使用与楼体高度没有据对关系，不影响其对建筑表现力的展现。2、关于外立面装修标准问题；参考项目建筑时间外立面装修标准建筑层数建筑表现力新世界国贸2004年全玻璃幕墙55F强新世界中心2006年玻璃幕墙25F强浦发银行大厦2009年玻璃幕墙24F强建银大厦1999年玻璃幕墙+石材50F一般商业银行大厦2006年玻璃幕墙28F强招商银行大厦2000年玻璃幕墙31F强汉口代表项目1、除瑞通广场外，汉口代表项目外立面基本全部采用玻璃幕墙。2、除建银大厦外（年代较久），汉口代表项目通过玻璃幕墙外立面，均是的建筑立面表现力强。2、关于外立面装修标准问题；设计原则建议1、材质玻璃幕墙还是主流选择，局部可考虑石材和铝扣板的结合；2、色彩项目环境色觉亮，可视度高，立面颜色可选择相对深沉并科技感、现代感强的色彩；3、功能随着写字楼物业对节能环保，通风采光，保温隔热等要求越来越高，外立面的功能上要尽可能实现以上要求，例如采用外墙新风系统，双立面，无光污染玻璃幕墙等。3、关于大堂标准（装修、净高、电梯厅）；参考项目大堂是否独立装修标准净高电梯厅中建工行广场独立大理石面砖，铝板吊顶6米同大堂，石膏吊顶新时代商务中心独立石材地面墙面，铝板吊顶4.5米同大堂中广大厦独立大理石地墙面，石膏吊顶5米同大堂慧谷时空双独立大堂花岗岩地面墙面，石膏吊顶4.5米同大堂高科大厦银行大堂大理石地面墙面，石膏吊顶6米同大堂华乐商务中心独立大堂大理石地面墙面，石膏吊顶6米同大堂联合国际双独立大堂大理石加不锈钢挂板墙面大理石地面，石膏吊顶7米同大堂光谷国际独立地砖，乳胶漆墙面，石膏吊顶6米同大堂SBI创业街无独立大堂----------地墙砖、石膏吊顶武昌代表项目1、SBI创业街外，调研写字楼均设大堂，其中出现了银行大堂和双大堂，双大堂的处理确保人车分流；2、大堂装修地墙面以石材为主，也有低档的乳胶漆墙面处理，吊顶以石膏为主，也有高档的铝板吊顶处理。3、大堂净高在4.5米-7米之间，6米净高是主流。4、电梯厅的装修基本同大堂（由于设有独立大堂，因此与电梯厅相连）3、关于大堂标准（装修、净高、电梯厅）；参考项目大堂是否独立装修标准净高电梯厅新世界国贸独立天地墙全石材12米同大堂浦发银行大厦独立装修中7米------建银大厦独立花岗岩地面墙面，石膏吊顶6米同大堂商业银行大厦独立天地墙全石材7米同大堂汉口代表项目1、汉口高档写字楼均设有独立大堂，净高远高于武昌写字楼，6-12米；2、大堂装修天地墙面都以石材为主，仅年代较久的吊顶为石膏。4、电梯厅的装修基本同大堂（由于设有独立大堂，因此与电梯厅相连）3、关于大堂标准（装修、净高、电梯厅）；设计原则建议1、独立大堂，最好双独立大堂作为高档写字楼物业主流必须有独立大堂的设置，不与其他物业混用（商业），鉴于对本项目写字楼门前广场设置的建议（不行车），建议采用双大堂，实现人车分流。2、装修标准墙面、地面以石材为主，体现大气明快，与建筑色彩相匹配，吊顶部分建议采用铝板吊顶或石膏造型。3、净高大堂时写字楼物业的门脸，净高越高越能给出入人员较高的档次感，建议净高达到6米以上；4、电梯厅装修及净高独立大堂与电梯厅相连，装修标准保持一致，净高达到3米以上即可。4、关于公共走道（装修、净高）参考项目净高装修标准走道宽度档次中建工行广场2.8米大理石地面，涂料墙体，石膏顶2.5米较高新时代商务中心2.8米瓷砖地面，乳胶漆墙、石膏顶2米一般中广大厦2.8米瓷砖地板，墙面涂料，防火板顶2米一般慧谷时空2.8米瓷砖地面，乳胶漆墙、石膏顶2米一般高科大厦2.5米瓷砖地面，乳胶漆墙、防火板顶2.5米较差华乐商务中心2.8米进口大理石墙地砖、防火板顶2米一般联合国际2.8米大理石墙地面、石膏吊顶2米较搞光谷国际2.8米瓷砖地面，乳胶漆墙、石膏顶2米一般SBI创业街2.8米瓷砖地板，墙面涂料，防火板吊顶1.8米较差武昌代表项目1、除高科大厦外，调研写字楼走道净高均为2.8米；2、地面均为石材，中档装修的墙面也为石材，吊顶为防火板。3、走道宽度在2米-2.5米之间。4、武昌调研写字楼公共空间整体档次偏低，应作为本项目最低标准。4、关于公共走道（装修、净高）；设计原则建议1、净高与宽度符合市场主流即可，在考虑设备、管井及梁等因素基础上，净高不低于2.8米，走道宽度不小于2米；2、装修标准墙面、地面以石材为主，配合部分金属材质，吊顶部分建议采用防火板。5、关于电梯（数量、荷载）参考项目写字楼体量㎡层数电梯数量品牌/荷载分层方式平均使用率拥挤度中建工行广场25000256(2货）OTIS，13人单双4000㎡/部低新时代商务中心800004510（1货）三菱，13人高中低8000㎡/部低中广大厦900005013（2货）OTIS，13人高中低7000㎡/部高慧谷时空28000245（1货）蒂森，15人单双5500㎡/部低高科大厦25000204（1货）三菱，15人高低6000㎡/部高华乐商务中心30000285（1货）三菱，13人高低6000㎡/部高联合国际30000205（1货）OTIS，13人单双6000㎡/部高光谷国际45000308（2货）三菱，15人单双5500㎡/部低SBI创业街9000/栋152OTIS，13人无4500㎡/部低武昌代表项目1、电梯数量的设置与其平均使用率的关系密切，研究发现，在不考虑荷载能力的情况下，单部电梯服务超过6000平米时，拥挤度就较高；2、电梯品牌和荷载基本趋同；3、30层以内基本使用单双分层，提高电梯使用率。5、关于电梯（数量、荷载）；设计原则建议数量适度，荷载13-15人即可鉴于本项目写字楼规划的楼层不会过高，因此电梯可选择不分层或单双分层方式，那么电梯使用率相对价高，在使用率上建议每5000平米-6000平米设置一部。6、关于办公空间（装修、净高）参考项目净高交付标准中建工行广场2.8米以隔墙，玻璃门，未吊顶新时代商务中心2.5米全毛坯，未隔墙，进驻后安装玻璃门及防火板吊顶中广大厦2.8米已隔墙，玻璃门，吊顶（大多是转手）慧谷时空2.5米已隔墙，玻璃门，吊顶（大多是转手）高科大厦2.5米已隔墙，玻璃门，吊顶（大多是转手）华乐商务中心3米已隔墙，玻璃门，吊顶（大多是转手）联合国际2.8米未隔墙，进驻后安装玻璃门，吊顶光谷国际2.8米已隔墙，玻璃门，未吊顶SBI创业街2.8米已隔墙、玻璃门、吊顶武昌代表项目1、调研项目中办公空间的净高水平在2.5米-3米之间，大多为2.8米，与走道统一；2、交付标准上，分为分割和不分割两种，分割居多，即便于统一交付，同时也满足不同客户需求；6、关于办公空间（装修、净高）；设计原则建议1、装修标准毛坯交付，柱网方正，便于隔墙交付，后期客户进驻市统一安装玻璃门和吊顶；2、净高符合市场主流即可，在考虑设备、管井及梁等因素基础上，净高不低于2.8米，其中办公空间地面建议下沉3-5公分，便于客户装修后于公告空间保持统一；7、楼层建筑面积参考项目单层面积分割标准柱网结构卫生间中建工行广场1600132-2008*12公共新时代商务中心1820170-3408.5*8.5公共中广大厦200048-1504*8公共慧谷时空1200160-1908*8公共高科大厦1500100-1808*12公共华乐商务中心120056-2307*8公共联合国际190076-1506*8公共光谷国际125075-1206*8公共SBI创业街60040-604*8公共武昌代表项目1、调研的写字楼单层面积约为1200-1800平米之间（含公共卫生间），无特殊化结构。2、柱网结构均较为方正，便于分割。3、分割标准不一，根据各自的目标客户群特色而定。7、楼层建筑面积；设计原则建议1、大平层，总部基地在平层面积的设置上结合总部基地的提法，针对性对平层面积进行略微放大，1500-2000平米的大平层，即不影响平层的分割，也为企业作为总部提供更大的空间；2、特殊结构的考虑现阶段，区域写字楼市