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文档简介

ID-R001酒店式公寓的开开发前景分析析按:在在对上海房地地产市场广泛泛、深入调查查研究的基础础上,结合公公司拟开发的的房产项目,我我部门将不定定期推出与商商业房地产开开发相关的专专题报告,作作为项目开发发的前期铺垫垫,并为项目目决策提供一一定的理论依依据。酒店式公寓的开开发前景分析析酒店式公寓是指指物业公司提提供酒店式的的服务,又拥拥有私人公寓寓的私密性和和生活风格的的综合物业,它它是目前沪上上非常热销的的一种新型投投资型产品。自20世纪90年代末第一代经济节约型酒店式公寓崭露头角,上海的酒店式公寓已经历了第二代适用经济型、第三代发展转变型,目前产品属于第四代景观舒适型。第一部分回回顾上海主要的酒店店式公寓据统计计,上海的酒酒店式公寓已已经超过100家,不过这这些酒店式公公寓的定义标标准不尽相同同,一些小户户型的公寓也也被纳入其中中。根据目标标客户和物业业特征,这些些酒店式公寓寓大致可以分分为两类:一类是是“小户型单身身公寓”。这类物业从从2000年开开始进入上海海住宅市场,连连连引起热销销的火爆场面面,以“小户型、低低总价和酒店店式服务”作为其最主主要的卖点,赢赢得了大量上上海新兴白领领的年轻购房房群和投资客客。表一中列列出了比较典典型的几个楼楼盘。表一名称区域情况Mycityy普陀江宁路原是世纪之门规规划的一栋商商住楼,后请请香港设计师师改成单身公公寓虹桥首席闵行虹梅路原属商务楼,后后改为单身公公寓蓝朝部落静安万航渡路原规划为商场和和办公楼,一一度停止销售售,2001年上半年规规划成酒店式式公寓青年汇黄浦海潮路原先是烂尾楼,中中福重新包装装规划成单身身公寓金银汇黄浦九江路酒店式商务公寓寓,位于南京京路商业圈瑞虹新城虹口临平路有规划地推出乐乐富一族单身身公寓,物业业配套与瑞虹虹新城社区共共享奔腾新干线闸北宝山路区域中心小房型型巴黎时韵徐汇建国西路产权式商务酒店店另一类类是以高端客客户为主要服服务目标的、有有统一的酒店店式经营管理理的物业。此此类物业从11990年代代初期开始,主主要为在上海海从事商务活活动的外籍人人士提供国际际化的居家服服务设施,从从最初的上海海商城到目前前以品牌优势势取胜的“雅诗阁”集团,形成成上海房地产产市场独具特特色的物业类类型。此类物物业的典型代代表如表二所所列。表二名称区域名称区域上海商城静安南京西路美丽华公寓长宁古北协和酒店公寓静安南京西路鹿特丹花园长宁古北嘉里中心静安南京西路金桥公寓长宁东诸安滨路路静安广场静安华山路鸿发苑长宁新华路香格里拉公寓静安铜仁路环球广场浦东桃林路新黄浦酒店公寓寓黄浦永寿路汤臣中心浦东八佰伴天赐公寓黄浦广东路嘉里不夜城闸北不夜城丽晶大厦长宁仙霞路港汇广场黄浦永寿路锦绣公寓长宁虹桥路芝大厦徐汇衡山路亦园徐汇安福路爱俪轩静安镇宁路骏豪国际静安南京西路世纪时空静安乌鲁木齐北北路酒店式公寓的主主要来源其一,由由不良资产即即烂尾楼重新新包装。其二,大大型住宅小区区的开发过程程中产生的一一些边角料。其三,重重新设计建设设。普通酒店式公寓寓的常见缺陷陷利用烂烂尾楼或大型型住宅小区的的边角料开发发建成的酒店店式公寓(尤尤其是“小户型单身身公寓”),往往具具有先天或后后天的不足,主主要是:电梯数量不足通道狭窄通风采光严重缺缺乏户型设计不合理理,出现不规规则多边形等等怪异房型储存空间严重不不足装修质量粗糙居住人群复杂会所设施不全车位严重缺乏绿化率低第二部分酒酒店式公寓开开发前景酒店式公寓的需需求分析近两年年上海酒店式式公寓的市场场需求相当旺旺盛,推出的的酒店式公寓寓的销售率基基本超过85%,有的甚甚至达到100%。2003年静安区新新推出的世纪纪时空、静安安新格、阳光光名都、骏豪豪国际、君悦悦静安等产权权式酒店式公公寓销售都异异常火爆。经调查查,上海酒店店式公寓的主主要消费群主主要集中在以以下几类人群群:1、外外资公司或国国内知名企业业驻沪的工作作人员。外资资公司的人员员大多来自于于欧、美国家家,为这些公公司的行政管管理人员(如如:CEO、总经经理、部门经经理等),享享受着公司给给予的丰厚的的住房补贴,他他们大多数选选择比较高档档的酒店式公公寓,是酒店店式公寓最强强势的消费群群体。国内知知名企业驻沪沪的高级管理理人员也具备备极强的消费费能力,他们们绝大多数为为公司的领导导者和决策者者,同样也享享受着公司给给予的丰厚的的福利待遇,而而且工作时间间也并非长期期或永久性的的,所以这部部分人群大多多数选择中、高高档的酒店式式公寓。2、“海归创业派”人士。他们们回国主要是是为了自己创创业,由于多多方面原因,前前期他们不大大会将资本用用于购房,但但是长期受到到国外思想的的影响,对自自己生活品质质相当重视,这这部分人群大大多数选择中中档的酒店式式公寓。3、上上海本地的处处于金领和白白领之间的高高收入年轻阶阶层。便利、自自由、让自己己全身心地放放松都是他们们选择的理由由,他们大多多数选择中、低低档的酒店式式公寓。4、部部分比较特殊殊的客源。如如一些昼伏夜夜出的特殊工工作群体等。当然,居居住或使用酒酒店式公寓的的人群未必是是房产物业的的购买者,酒酒店式公寓产产权拥有者一一般不同于普普通住宅的所所有者,他们们更多的是以以投资为目的的,所以投资资客户是该市市场需求主体体。而且在酒酒店式公寓的的购买需求人人群中,还有有以下几个特特点:其一一,年轻客户户低积累,高高收入,高预预期的特点,决决定他们的需需求重点是小小户型公寓,而而酒店式公寓寓面积一般为为30~50平米,为为全装修住宅宅,对物业管管理的要求较较高,地理位位置相对优越越,总价基本本低于50万,因此此近年来酒店店式公寓的购购买人群中,年轻客户所占比例逐步提高。其二二,由于对上上海经济地位位和国际地位位的认可,以以及对上海申申博成功和中中国加入WTTO对上海的利好影影响的良好预预期,外籍人士和和外地人在沪沪置业的步伐伐加快。分析析本市购买对对象(图一)、外外地购买对象象(图二)、境境外购买对象象(图三)购购买的物业价价格比例,可可以发现外地地和境外购买买对象购买7000元以上的物物业占了较大大的比重,他他们中有相当当比例的选择择投资酒店式式公寓。2003年以前市场场上已售出的的6000多套套,其中近33000套的的业主为外籍籍人士。图一本市购买对象图一本市购买对象图二外地购买对象图二外地购买对象图三境外购买对象图三境外购买对象需求预测:根据据有关资料,上海每年的租房者在150万左右,其中月薪2500元以上的白领占到20%,大约30万人。另据上海市公安局统计,目前海外人士在上海为数约6万人,实际就业的达1.6万人,台商的数量不下20万人。因此,上海房地产市场目前对单身公寓的需求量约在4万到6万户左右,更为乐观的预测甚至可达10万户。而且,中国加入WTO和上海申博成功的利好效应对楼市的刺激作用逐渐突显出来,公众对酒店式公寓租售市场具有良好的预期,尤其对CBD地区良好的发展前景非常乐观。由此可见,酒店式公寓及市中心小户型房屋的需求量,在一定时间内仍将呈上升趋势,尚有一定市场潜力。酒店式公寓的供供给分析自1990年年上海出现首首家酒店式公公寓——上海商城以以来,上海已已有酒店式公公寓100余家,总建建筑面积200~2225万平方米之之间,区域集集中分布在长长宁、徐汇、卢卢湾、静安、浦浦东等中心区区域。从酒店式公寓的的供给来看,其其供应总量从从1993年起不断增增加,19998年的供供应量达到顶顶峰,直接造造成19999年供应量量相对剧减,虽虽然20000年有所回回升,但是22001、2002年的供应量量处于递减状状态,而2003年又突然放放量,上半年年市场供应量量将达到40万平方米(包包括整盘小户户型),约7500多套。2003年上海销售售的主要酒店店式公寓如表表三所示。由由于酒店式公公寓在上海持持续热销,不不少房地产开开发商会顺势势跟进,再结结合央行对房房地产市场中中高档物业的的宏观调控政政策,可以预预见,在未来来的一段时期期内,上海的的酒店式服务务公寓每年的的新增量将趋趋于稳定,整整体供应量缓缓慢上升,33~5年后逐步达达到市场需求求和供给相对对平衡。表三20033年销售的主主要酒店式公公寓楼盘均价房型面积层高套数区域世纪时空1400045-673.1280静安乌鲁木齐北北路圣天地1100030-502.81000左右普陀长寿路君悦静安1200033-684.5/3.22624静安康定路骏豪国际2000040-523.2608静安陕西北路静安新格13000静安江宁路永兴富邦700046-69闸北永兴路金地汇600040-903.2197虹口纪念路帝景苑1800057-1583.0100+徐汇肇嘉浜路恒升半岛国际中中心1700037-793.5200+虹口吴淞路从开发发商供应的物物业形态来看看,上海市面面上的酒店式式公寓有高、中中、低档之分分,主要有三三类:开发商商长期投资型型、整盘出售售型和产权分分散型。目前前,市场上多多数的单身公公寓均属产权权分散型,而而且中低档酒酒店式公寓位位居市场主流流,但随着国国际客源的不不断涌入,高高档酒店式服服务公寓将有有很大发展潜潜力,其供应应量会有所上上升。从酒店店式公寓的分分布走向看,酒酒店式公寓的的发展与整体体城市发展战战略息息相关关,眼下长宁宁区及徐汇区区市场已接近近饱和;随着着新的“泛CBD区”中心在南京京西路形成可可能性的逐渐渐加大,静安安区特别是南南京西路地带带,由于较优优越的地段位位置、便利的的交通、宜人人的居住环境境,将成为发发展酒店式公公寓的黄金地地块;浦东新新区由于“国际航班东东移”以及“成功申博”的利好消息息,大量的外外资客源也将将带动区域内内酒店式服务务公寓需求;;作为传统高高尚地段的卢卢湾区,其北北区仍然受淮淮海路商圈和和新天地时尚尚圈所依托,短短期内可以成成为酒店式公公寓的机会点点,其南区受受世博会的影影响,从长期期来看,必将将成为酒点式式公寓的机会会区域;黄浦浦区依托其固固有的地理位位置、强势的的商业氛围,也也将成为酒店店式服务公寓寓的机会区域域。以上区域域将是上海酒酒店式公寓的的主要供给区区域。酒店服务式公寓寓迅速崛起的的宏观经济背背景1、商商务旅游性人人口的增加上海正逐步步发展成为国国际金融中心心,各种经贸贸洽谈、国际际展览、国际际会议等商务务交流活动频频繁,远程客客人增加,停停留时间变长长,境外高消消费水平的公公务、商务客客人、旅游客客人有较大幅幅度增长。据据有关数据显显示,除3000余万外省省市人口外,港港、澳、台和和外籍常住人人口约8-110万人,约约占上海总人人口的0.55-0.6%%,而流动性性人口现已达达30万人,接接近上海总人人口的2%。在强大大的消费前提提下,上海的的酒店消费前前景广阔。而而酒店式公寓寓拥有酒店的的管理与服务务,又具有比比星级酒店更更合理的价格格,是对未来来全球化发展展需求的一种种呼应,将会会成为市场中中的一个亮点点。2、储储蓄的保值、增增值功能弱化化和证券收益益的起伏不定定长久以来,银行行储蓄一直是是中国人投资资理财的首选选,但截止22002年2月的第8次降息(一一年期定期存存款利率已降降到1.988%),利息息税的增收,储储蓄保值、增增值的功能开开始弱化,社社会理财观念念发生了根本本性变化。与与银行储蓄相相比,酒店式式公寓的投资资性能更强,这这也是酒店式式公寓热销最最大的卖点。另另外,伴随着着证券市场的的持续低迷、欲欲涨乏力,市市场资金流在在不知不觉中中发生转移,最最为明显的,就就是催生了房房地产市场的的“投资风潮”。在政府的的支持下(包包括蓝印户口口政策、购房房退税政策等等),上海的的房地产业的的投资环境得得到了很大改改善,而且随随着市中心地地块的日渐稀稀少,房地产产的投资价值值更是弥足珍珍贵。购房贷贷款利率大大大低于其他商商业贷款利率率,与投资股股票债券相比比,产权酒店店总价低,月月还款额少,随随着上海房地地产市场的不不断健全和完完善,银行利利率的下调,投投资风险也随随着降低了不不少,越来越越多的人加入入到了投资酒酒店式公寓的的行列中来。成功开发酒店式式公寓的四要要素在开发发酒店式公寓寓的过程中,选选址、规模、产产品定位、物物业管理等四四大要素决定定了项目开发发的成功与否否。首先在在选址上要有有交通便捷、商商业服务配置置齐全、客流流密集的优势势,这是开发发的前提。酒酒店式公寓不不是适合上海海所有地区,成成功的酒店式式公寓主要分分布在三个区区域:其一是是闹市中心,如如CBD核心区区、市中心,其其二是外国人人聚居区,其其三是以工作作为导向、从从业人员多数数为白领年轻轻人的地区。这这些区域对酒酒店式公寓的的需求较大、较较集中,而远远离闹市中心心的偏远区域域或城郊结合合部则不适合合开发酒店式式公寓项目。其次,酒酒店式公寓的的规模也要控控制好。大规规模的开发可可以增加项目目的知名度,降降低开发成本本,但若无足足够的需求,会会影响销售率率,导致开发发成本的积压压。同时,也也不利于日后后的出租率、租租金,在车位位、配套设施施的使用上也也会造成不便便。再次,产品品定位要准确确,表现在外外观设计、户户型设计、装装修标准、功功能配置、辅辅助设施的安安排要有针对对性。最后,物业业管理上要选选择管理经验验成熟、管理理水平高、客客源资源丰富富、营销能力力强的专业酒酒店管理机构构担纲,这是是酒店式公寓寓销售业绩的的保障之一,也也使开发的物物业在租赁市市场有良好表表现,为今后后继续开发打打下基础。酒店式公寓设计计的新趋势1、总总体规划注重重自然、地理理、文化、交交通、社会等等资源与物业业的良好协调调。2、强强调酒店式公公寓外观设计计具有与消费费者观念相匹匹配的、鲜明明的“主题”。(表四)3、酒酒店式公寓的的外观设计和和内部设计中中更加注重连连贯性。4、科学、合理理地设计和分分配户型,尽尽量减少户间间干扰。5、四边形的户户型仍然是酒酒店式公寓设设计的主流,但但力求以多元元化的户型适适应消费者日日益增长的个个性化需求6、室室内居住空间间设计更加注注重舒适而不不仅是好看。这这意味着更加加有特色的室室内装饰和更更多的生活空空间。7、强强调更完善的的配套设施体体系,会所成成为酒店式公公寓不可或缺缺的部分,而而且会所更强强调休闲或商商务功能。8、室内外装饰饰、建材等方方面注重选择择国际上专业业领域内具有有权威的品牌牌。(表五)9、设计有良好好的智能化体体系。表四主题/概念典型楼盘轴心产权酒店式式物业世纪时空、金银银汇产权酒店巴黎时韵、感性性达利取财之道,时尚尚之风自由自宅、静安安新格国际投资品种东方时空、国际际金融家独立居住意识独立时代城市时尚主义青年汇表五项目装修配置品牌世纪时空伊莱克斯、阿里里斯顿、海尔尔、澳仕、松松下静安新格伊莱克斯、阿里里斯顿、三星星、西门子、立立邦、摩恩骏豪国际奥帝斯、McQQuay、Loos、HansGGrohe、德国海福福乐圣天地瑞士迅达、海尔尔、德昕君悦静安三菱、日立酒店式公寓的开开发风险风险之一:酒店店式公寓物业业的细分越来来越明显。目前,酒酒店式公寓的的定位出现细细分的趋势,比比如世纪时空空是针对世界界性客户的投投资产品,比比较强调商务务功能;静安安新格则侧重重自由生活的的理念,强调调的是居住产产品;君悦静静安则将居住住和商办相结结合,宜商宜宜居。物业的的市场定位和和产品特性锁锁定了目标客客户群,也意意味着放弃了了其他客户群群。而且,当当更多相似性性产品的出现现形成潜在但但必然的竞争争,当商铺、办办公物业为投投资者提供更更可观的回报报,投资客和和消费者会出出现分流,这这势必影响物物业的销售前前景。风险之二:户型型和装修设计计落伍。酒店式式公寓经过几几年的快速发发展,在户型型和装修设计计上有了很大大发展,酒店店式公寓不再再等于小户型型,不再等于于小面积。据据统计,京、沪沪、深的人均均居住面积已已达20平方米,人人们更加注重重居住的舒适适性,因此酒酒店式公寓的的户型和装修修必须满足人人们的这种需需求。简单地地将烂尾楼改改建,增加一一些配套,现现在已经很难难再有市场,因因为这类酒店店式公寓在硬硬件方面存在在诸多“硬伤”,在许多方方面无法满足足消费者的需需要。由于很很难预见将来来消费者喜好好的户型和装装修,因此,设设计如果落伍伍,将给酒店店式公寓的销销售带来较大大隐患。风险之三:酒店店式公寓租赁赁市场的疲软软。房租市市场的价格是是酒店式公寓寓价格的标杆杆,租金是支支撑酒店式公公寓价格的脊脊梁。近两年年酒店式公寓寓的热销是因因为其空置率率较低(平均均15%以下),投投资回报较高高(平均12%以上),但但随着酒店式式公寓产品的的迅速增长,租租客选择的余余地加大,空空置率将会有有所上升,在在售价只升不不降而租金水水平可能保持持稳定甚至下下调的情况下下,将导致酒酒店式公寓的的投资回报变变低,进而影影响投资客的的投资热情,使使新开发的酒酒店式公寓销销售难度加大大。风险之四:宏观观调控房地产产市场的政策策影响。房地产产市场一向受受政策影响较较大,如前几几年的契税减减半政策、蓝蓝印户口政策策、购房退税税政等对拉动动上海楼市取取到了积极的的作用。如今今房地产市场场经过一波行行情后,面临临新一轮的调调整。在政策策方面,蓝印印户口早就停停止实施了,契契税也恢复到到1.5%,购房退退税则于今年年5月31日终止,央央行于6月5日出台新的的房贷政策。新新的房贷政规规定商业银行行只能对购买买主体结构已已封顶住房的的个人发放个个人住房贷款款,对购买高高档商品房、别别墅、商业用用房或第二套套以上(含第第二套)住房房的,商业银银行按照中国国人民银行公公布的同期同同档次贷款利利率执行,而而且规定提高高首付。新的的房贷政策还还对严格控制制土地储备贷贷款的发放、规规范建筑施工工企业流动资资金贷款用途途等方面作出出了规定。这这些政策将对对房地产市场场进行结构性性调整,对酒酒店式公寓开开发而言,属属利空,将增增加房产开发发商的风险。第三部分项项目的开发策策划——****项项目的开发策策划1、楼盘价格定定位根据最最近对静安区区(含周边)类类似项目的市市场调查,待待建地块附近近已建或在建建住宅楼盘的的价格分布范范围从最低的的7000元/M2至最高的20000元/M2,购房户有有较大的选择择空间,绝大大多数楼盘价价位集中在高高价范围。具具体调查结果果见表六。表六价格范围楼盘家数建筑形式代表楼盘7000-800003高层、小高层上海知音、水岸岸名邸8000-1000005高层、小高层达安花园三期、静静安晶华园10000-1120004高层圣天地、静安枫枫景、静安诺诺丁汉12000-1140004高层君悦静安、静安安枫景14000-2高层骏豪国际、世纪纪时空从上表表可以看到,附附近已建和在在建竞争楼盘盘(主要指酒酒店式公寓)的的均价多数分分布在110000~140000元/M2。经过综合合分析,拟定定待建酒店式式公寓以外地地投资者、上上海本地高收收入年轻人、特特殊工作群体体为主,以港港、澳、台人人士为辅,根根据自身楼盘盘的特点,拟拟定项目的酒酒店式公寓销销售均价在11000元/M2。在销售运运作时,可根根据市场的供供求关系,在在已制定的销销售价格基础础上,进行适适当的调整。2、房型定位及及占比方案近年上海住宅市市场新开发楼楼盘户型面积积偏大的情况况比较普遍,根根据上海市房房地产交易中中心和上海市市统计局联合合发布的20002年上海海市房地产市市场商品房预预售结构分析析数据,20002年房地地产市场商品品房户型面积积70M2以下的仅占占2.2%,房房型面积700~100M2的占16.33%,户型面面积100~150M2占53.9%%,户型面积积在150MM2以上的占277.7%。由由于户型面积积在100MM2以上的占811.6%,户户型面积明显显偏大,使许许多想住在交交通便利的市市区的人们望望房兴叹。实实际上,目前前上海酒店式式公寓市场最最为抢手的户户型是小房型型,面积主要要在35~655M2,同时尽可可能打造立体体错层空间,即即增加层高。这这种户型实用用性强,总价价适中,可以以在有限的空空间拓展出二二室二厅的功功能格局,对对消费者具有有极大的吸引引力。经综合合分析对比,拟拟建住宅小区区开发项目的的房型、建筑筑面积和占比比定位如表七七。表七房型一室一室一厅二室一厅二室二厅二室一厅二室二厅建筑面积35左右45左右55左右65左右55左右65左右层高3.43.43.43.44.54.5占比20%28%26%15%6%5%销售目标客户外企及金融证券券信息界白领领年轻人、特特殊工作群体体外地来沪经商人人士、港澳台台人士、高级级管理人员3、购房对象购购买力分析根据上上述建筑面积积定位与销售售价格,主力力房型一室和和一室一厅、二二室一厅每套套房屋销售均均价为:38.5万元~60.5万元。一般般情况下购房房者首付300%,即11.55万元—18.15万元左右,余余款向银行按按揭分20年偿还,以以60.5万元(二室室一厅)房型型为例,首付付18.15万元,余款款42.35万元分20年偿还,根根据新的房贷贷政策,贷款款月利率为00.48%,每万元每每月还本付息息额为70.27元,每月还还款额经计算算为2975..74元,对于高高收入白领、中中等偏上收入入家庭购房户户应该有还款款能力。另外外,如果购房房户能够得到到部分公积金金贷款,由于于公积金贷款款利率比商业业贷款利率低低,则每月还还款额将有所所下降,购房房客户还款能能力更能得到到保证。4、开发方案策策划及参考经经济指标的确确定开发方案:随着上上海国际化进进程的加快和和房地产市场场的理性回归归,对酒店式式公寓的开发发提出了更高高的要求,促促使酒店式公公寓建筑形态态向舒适和实实用方向发展展,传统的小小面积+装修+酒店式物业业管理模式已已不能满足现现代消费者的的需求,而另另一种折衷方方式立体错层层结构,因与与普通2.8米层高的物物业相比具有有更多的生活活空间,具有有更良好的通通风、采光优优势,成为当当前和未来较较受购房户欢欢迎的建筑形形态。本项目目酒店式公寓寓开发方案原原则上选用3.4米和4.5米的立体错错层结构。在在设计上,坚坚持方正,厅厅的开间以3.9米为主,每每户窗户采用用凸窗,清晰晰分割公私、动动静、干湿区区域,使用面面积最大化,公公寓内无明管管设计,为偏偏重生活或办办公的业主最最大程度提供供自由发挥的的余地。参考经济指标::(1)住宅幢数数、建筑面积积、住户数的的估算项目占占地13680平方米,容容积率6.8,可建建筑筑面积93024平方米,去去除45000平方米左右右的商场面积积,其他面积积为48000平方米。根根据房型定位位及占比方案案,待建楼盘盘住宅每户平平均建筑面积积:35××20%+45×28%+55×226%+65×115%+55×66%=46.995M2若488000平方米全部部用于做酒店店式公寓,总总户数可达10

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