大型商业地产风险与控制

大型商业地产风险与控制大型商业地产风险与控制商业地产的机遇与风险2项目选址风险4商业地产的投资价值31政策法规风险33业态组合风险35规划设计风险6资本运作风险37商业地产商业地产商业地产的灵魂是商业商业地产商业地产投资价值一商业物业的潜在价值远远大于住宅物业，长期持有能实现投资价值最大化。三未来中国经济将持续增长，长期持有的商业物业不像开发的住宅物业，卖完了就没有了，持有的商业物业能获得土地增值收益。二经营商场更可以获得稳定的租金或商场经营收入，获得宝贵的现金流。四当企业急需用钱时，有收益的商用物业可以轻易地抵押给银行，获得银行贷款。商业地产机遇与风险并存商业地产在城市经济发展中承载城市新引擎的作用。商业地产的服务范围主要是第三产业，随着中国产业结构调整，政策向第三产业倾斜及第三产业自身的快速发展，商业地产在城市经济发展中的地位也越来越重要，商业房地产的供给和需求都将比较活跃。尽管最近几年，商业地产投资额占房地产投资总额的比重稍有下降，但商业地产的投资额绝对数量增长较快。商业地产投资占房地产投资总额的比重城市化是中国未来的必然趋势，而第三产业的发达程度是体现城市化水平的重要标志，商业地产的发展正是带动第三产业发展以及消费率提升的有效推动力。我国的消费率低于世界平均水平，消费有大幅增长的潜力，这也预示着商业地产的广大发展空间。商业地产具有“高投入、高回报、高风险和高难度”的特征，在商业地产高速发展的同时，也隐藏着很多的风险。截止到2008年，办公楼空置面积近1000万平方米，同比增长约8%；商业营业用房空置面积超过4000万平方米，同比增长约5%。

机遇风险政策法规风险一、商业地产项目取得成功的要素

一个商业地产项目要取得成功，必须具备四个关键的因素，分别是土地、资金、人才与政策。这四个方面如果在某一方面存在严重的短板现象，项目开发就很难取得成功。二、什么是政策法规风险政策法规的风险就是指城市规划、商业网点规划、交通、环境等地方政策法规对商业地产项目的影响。当商业地产的其他因素都可以促使项目走向成功的时候，如果项目存在政策法规的风险，那么这样的打击可能是毁灭性的。一个项目存在的其他不利因素我们可以通过后天的努力去进行弥补和调节，但一旦在政策法规上存在严重的风险隐患，失败的局面将是无法改变的。政策法规的风险是根本上的风险，如果项目存在政策法规上的风险，这样的项目应当予以一票否决！政策法规风险三、政策法规方面的风险控制（一）是否符合城市总体规划要求？

城市总体规划决定了城市未来的发展方向，以及区域经济发展的潜力。项目符合城市总体规划是最基本的要求。

1、与政府关系良好，不等于没有政策法规的风险。

与政府关系良好，凭直觉去选取开发项目的土地，不从城市总体规划、商业网点规划、交通评估、环境评估等方面去论证项目的可行性，就开始进行规划建设，这样的开发决策流程是不科学的。

2、决策不能满足于粗放型的城市规划研究。

一个成功的商业地产项目不仅要顺应城市的发展方向，同样也要对城市未来的经济增长、城市建设的节奏进行深入、细致的分析、研究。一个商业地产项目要想取得成功，不能满足于粗放型方向的指导，而必须对城市规划与项目的关系进行全面系统的论证。政策法规风险

3、对城市规划研究的内容。城市功能商业区是如何分配的？新城区建设的区域和周期是如何安排的？城市商业走向和人口聚集的脉络往哪里去？城市的重要基础设施如何建设？城市新区的开发建设时间表是如何安排的？（二）是否符合城市商业网点规划要求？一个商业地产项目同样要符合商业网点规划的要求。政府为配合商业网点规划，必然将市政建设向这一区域倾斜，人口规划、基础设施建设、交通可达性都将向这一区位靠拢，一个商业地产项目只有符合商业网点规划的要求，才能事半功倍，获得成功。政策法规规风险案例分析析：广州某开开发商通通过关系系在珠江江新城黄黄埔大道道拿到了了一个面面积达6万平方米米的地块块。论地地块，该该项目位位于广州州城市规规划的重重心珠江江新城的的北端，，地理位位置得天天独厚。。论规模模，6万平方米米的商业业面积在在天河中中心区域域也颇具具规模效效应。项目拟建建成一个个集购物物、餐饮饮、娱乐乐为一体体的一站站式购物物中心，，在它的的发展规规划中，，它希望望与天河河城市广广场形成成犄角之之势，形形成天河河中心商商圈的两两大极核核效应。。项目在开开业一段段时间以以后，发发现运营营十分困困难，不不仅人流流量稀少少，商业业氛围不不佳，商商户连生生存的底底线都难难以达到到。为什么这这一个看看上去条条件十分分理想的的项目，，在落成成以后，，就发现现路行不不通了呢呢？经研究发发现：广广州市政政府的商商业网点点规划中中将天河河的商业业中心定定在以天天河城市市广场、、体育中中心为核核心的天天河路、、中山大大道的商商业主轴轴上。而而项目坐坐在的黄黄埔大道道政府明明确规划划以家居居、装饰饰材料为为主营商商业业态态的商圈圈。为此此，政府府将黄埔埔大道建建设为八八车道的的城市快快车道，，快速通通过的车车流不利利于人流流通过马马路，却却是良好好的建材材、家居居、汽车车等商场场的集散散地。政策法规规风险该项目的的规划定定位是一一站式购购物中心心，但零零售商业业氛围却却被黄埔埔大道隔隔断，项项目周边边成型的的都是装装饰材料料市场、、家居市市场，这这一商业业氛围与与天河城城零售商商业格局局存在天天然的障障碍。于是，开开发商不不得不将将项目改改建为装装饰材料料城。虽虽然整体体的经营营状况有有所好转转，但由由于原有有建筑格格局和功功能分布布并不适适宜建材材、装饰饰材料商商家的经经营要求求，电梯梯配备、、楼板承承重、仓仓库都不不符合要要求，难难以吸引引有实力力的建材材商家、、装饰材材料商家家加盟。。同时，，项目建建设成本本高、土土地价格格高，而而建材商商家、装装饰材料料商家的的租金水水平却比比较低，，这一现现实的矛矛盾，一一直成为为这个商商业建筑筑最大的的困扰。。从本质上上来分析析，该项项目今日日所处的的困境就就是没有有充分研研究城市市总体规规划的结结果，没没有认识识到一个个不符合合城市商商业网点点规划的的区域、、以及在在一个建建设中新新城区开开发购物物中心所所存在的的风险。。与政府府关系良良好，并并不意味味着没有有政策法法规的风风险，在在这个案案例中也也得到了了充分的的证明。。一个城市市的总体体的商业业规划是是知道整整个城市市商业网网点布局局和网点点建设的的法规性性文件，，每个城城市都有有与其相相适应的的城市商商业网点点规划，，都是商商业地产产项目在在进行投投资决策策时要认认真研究究、分析析的重要要内容，，避免项项目与城城市总体体商业规规划发生生冲突！！政策法规规风险（三）是是否符合合城市的的交通评评估？所谓城市市交通评评估，就就是从交交通的层层面对商商业地产产项目的的交通流流量、交交通可达达性、交交通负作作用进行行单项的的综合论论证、评评价。1、交通评评估的必必要性交通是商商业项目目成功的的生命线线。一个个成功的的商业地地产项目目的交通通组织包包括建筑筑内部的的交通组组织、建建筑外部部的交通通组织、、内部与与外部交交通的衔衔接等三三个方面面。商业业地产项项目的交交通评估估就是对对建筑的的外部和和内部交交通的衔衔接进行行总体评评价。一一个商业业地产项项目在建建成后必必定有内内部的交交通流线线，同时时也有外外部市政政交通流流线。交交通评估估所要评评价的内内容是：：项目建成成后，项项目产生生的交通通流量会会对外部部交通产产生什么么样的影影响？内外交通通流线是是否能够够衔接？？如何衔衔接？外部交通通承载能能力是否否足以承承载项目目所产生生的交通通流量？？项目产生生的交通通流量是是否会对对外部交交通产生生严重的的影响？？政策法规规风险2、交通总总流量在进行交交通评估估之前，，我们首首先要明明确项目目实际存存在的交交通总流流量，以以及保持持良性运运作所需需具备的的交通总总流量。。一个项项目如果果不具备备良好的的整体交交通条件件，不仅仅对市政政交通产产生不良良的影响响，同样样对项目目的可持持续运营营产生不不良的影影响。一一个项目目的交通通评估不不过关，，同样要要一票否否决。案例：广广州天河河城商圈圈现已成成为华南南地区最最具有规规模效应应的商圈圈，有一一种观点点提出把把天河城城商圈的的商业建建筑面积积由70万平方米米提高到到200万平方米米。天河城商商圈现在在的每天天客流量量已经达达到30万人次，，人流和和交通状状况已接接近饱和和。如果果将建筑筑面积扩扩大到200万平方米米，那么么天河路路每天要要吸引150万人次以以上的客客流量。。而天河河路每天天以现有有的全部部交通工工具搭载载的消费费者最多多可达90万人次，，在交通通总流量量扩大到到150万人次以以上，现现有的90万交通总总流量之之外的60万人所带带来的交交通问题题，绝不不是现有有的交通通运力可可以解决决的，这这足可以以让天河河路陷入入瘫痪！！天河城商商圈的容容量有多多大，不不仅取决决于商业业建筑面面积多大大，而且且取决于于交通总总流量有有多大。。对于商业业项目而而言，地地段是决决定成败败的关键键。从交交通便利利性来讲讲，轨道道交通、、公共交交通都发发达的地地方自然然能带来来更多人人气，交交通动线线决定了了客流量量。政策法规规风险3、项目所所需要具具备的交交通条件件从交通角角度对建建设项目目的选址址作出评评价，以以周边商商业设施施的服务务水平不不下降为为标准，，确定建建设项目目被允许许的最大大的开发发强度。。从交通角角度制定定项目的的规划设设计要点点，包括括外部道道路红线线、出入入口布置置、停车车配置指指标、行行人交通通措施和和公共交交通配套套等。城市内的的大型商商业地产产项目，，由于建建筑规模模大，势势必增大大运输等等交通量量，给附附近已有有的道路路设施及及交通条条件造成成影响。。商业地地产项目目要取得得良好的的交通条条件，就就必须结结合交通通设施来来作为项项目开发发决策的的重要参参考，把把交通需需求控制制在路网网可以接接受的水水平。（四）是是否符合合城市的的环境评评估？在商业地地产项目目开发中中，一定定要重视视项目的的环境评评估，这这也是政政策法规规的风险险之一。。它包括括有以下下几个方方面：1、人流因因素。大型商业业地产项项目建成成运营以以后，势势必产生生巨大的的人流量量。环境境评估所所需要综综合考虑虑的是，，项目建建成以后后将产生生多大的的人流量量，这些些人流量量是否超超出了环环境所能能接受的的能力，，是否对对周边的的居民生生活和其其他公共共活动产产生了极极大的影影响。要要充分考考虑车流流、人流流对环境境造成的的不利影影响，将将项目投投资决策策的风险险降到最最低。政策法规规风险2、车流因因素除产生巨巨大的人人流外，，一个商商业地产产项目的的运作势势必带来来巨大的的车流量量，而车车流所产产生的噪噪音、废废气以及及对道路路交通产产生的压压力都是是商业地地产项目目环境评评估的重重要内容容。3、噪音因因素一个商业业地产项项目如果果建在社社区居民民生活的的中心，，那么就就要重点点评估它它的营业业时间、、所建地地段对周周边居民民生活所所造成的的影响，，是否在在可接受受的范围围之内.如果噪音音超标，，是否有有其他补补救措施施等。4、废气因因素大型商业业地产项项目由于于有餐饮饮等复合合业态的的存在，，必然有有一定的的废气产产生。这这对周边边居民生生活会造造成一定定的影响响。商业业地产项项目除要要对排烟烟的设备备设施的的使用、、安装有有一个全全面的考考虑之外外，同时时要注意意风向的的问题，，不要在在项目进进入运营营以后，，面对大大量的投投诉。（（案例：：三门峡峡步行街街加州牛牛肉面馆馆对业主主的影响响）5、废水、、废渣因因素考虑市政政配套的的污水、、垃圾处处理站是是否有足足够的处处理能力力？项目目至处理理站有多多远，有有多高成成本等。。政策法规规风险商业地产产项目产产生的人人流噪声声、车流流噪声、、废气等等都应通通过环境境评估。。如果周周边群众众对该商商场的噪噪声、异异味投诉诉不断，，不断有有人大代代表、政政协委员员提出议议案呼吁吁解决，，请问，，这样的的商业地地产项目目还能良良好经营营吗？这样的事事例屡见见不鲜，，都是因因为开发发商没有有从心里里重视环环境评估估的因素素，在进进行投资资决策时时没有进进行环境境评估，，这些都都将为项项目的运运作带来来较大的的风险。。同样，，环境评评估也是是商业地地产项目目政策法法规风险险控制的的重要内内容。项目选址址的风险险一、商业业地产项项目选址址的原则则：世界商商业界界公认认一个个原则则，一一个商商业项项目要要成功功，重重要的的就是是3L。第一是是Location（位置置）第二是是Location（位置置）第三是是Location（位置置）但是，，一个个商业业地产产项目目的风风险是是多方方面的的，看看上去去非常常良好好的地地段，，其实实未必必良好好。看看上去去可以以成功功的商商业地地产项项目，，未必必可以以取得得成功功。一个商商业地地产项项目是是否取取得成成功，，除规规划、、运营营、招招商组组合等等因素素外，，单单单就选选址这这一项项工作作，就就可以以细分分出很很多内内容，，它们们每一一个方方面都都对商商业地地产项项目的的运营营成败败产生生影响响。项目选选址的的风险险选址风风险分分析的的内容容政府出出让土土地方方式选址地地块的的商圈圈饱和和度指指数选址地地块的的周边边人口口密度度选址地地块客客流情情况调调查选址地地块覆覆盖商商圈人人均可可支配配收入入情况况选址地地块商商圈内内商业业（竞竞争对对手））情况况选址地地块交交通道道路选址地地块公公交设设施情情况选址地地块建建筑物物可视视效果果地块平平整条条件地块拆拆迁条条件选址地地块规规划经经济技技术指指标二、选选址风风险分分析的的内容容项目选选址的的风险险（一））政府府土地地出让让方式式与项项目开开发风风险1、商业业地产产项目目取得得土地地的方方式：：招、、拍、、挂2、三种种方式式的利利与弊弊：取得土土地的的成本本高低低，与与土地地交易易方式式、竞竞争对对手的的数量量以及及土地地交易易条件件密切切相关关。不设限挂牌取得土地的方式土地成本较低，但相对有所增高，同时增加了被接牌的风险。设限招标取得土地的方式土地成本较低不设限招标取得土地的方式土地成本增加了，但对于某些优质商业项目，仍有一定的可操作空间。设限拍卖取得土地的方式土地成本很高，商业地产项目的盈利空间被大幅压缩了，项目风险增大。竞争的单位越多，土地成本就会越高，项目风险就越大。项目选选址的的风险险（二））选址址地块块的商商圈饱饱和度度指数数风险险1、何谓谓商圈圈饱和和度指指数商圈饱饱和度度指数数是判判定一一个地地区同同类商商业竞竞争激激烈程程度的的一个个指标标。通通过计计算或或测定定饱和和度指指标，，可以以了解解某个个地区区同行行业是是过多多还是是不足足，以以决定定是否否选择择在此此地开开店。。商圈饱饱和度度指数数计算算公式式：IRS＝C×RE／RF式中IRS———商业圈圈的零零售饱饱和指指数；；C———商业圈圈内的的潜在在顾客客数目目；RE———商圈内内消费费者人人均零零售支支出；；RF———商圈内内商店店的营营业面面积。。项目选选址的的风险险2、商圈圈饱和和度指指数与与开发发商业业地产产项目目之间间的关关系商圈饱饱和度度指数数越大大，则则意味味着该该商圈圈内的的饱和和度越越低；；该数数字越越小，，则意意味着着该商商圈内内的饱饱和度度越高高。在在不同同的高高圈中中，应应选择择零售售饱和和指数数较高高的商商圈开开店。。有的人人流很很多的的地方方，由由于商商业竞竞争高高度激激烈，，商业业扩张张的容容量大大于消消费的的增长长，这这样的的地段段看上上去虽虽然人人流很很多，，但是是商业业发展展的空空间很很小。。同样样，有有的人人流很很少的的地方方，由由于存存在市市场空空白点点，这这样的的地段段虽然然看上上去人人流不不多，，但是是却存存在着着很大大的商商业发发展空空间。。从内内因来来分析析，就就是两两个不不同地地段的的商圈圈饱和和度不不同。。开发的的商业业地产产位于于已经经饱和和的商商圈或或超过过饱和和度的的商圈圈，就就会面面临较较大的的经营营压力力和开开发风风险。。而选选择饱饱和度度较低低的商商圈，，就会会有很很大的的市场场机会会，风风险也也就相相对会会比较较小。。项目选选址的的风险险3、不同同业态态、不不同档档次的的商圈圈饱和和度各各有不不同成熟商商圈饱饱和度度指数数都比比较高高，但但不代代表没没有机机会；；不成熟熟的商商圈饱饱和度度指数数一般般都比比较低低，不不代表表风险险就小小。在一个个成熟熟商圈圈内，，如果果将商商品档档次进进行细细分，，也可可能发发现中中低档档的商商品可可能饱饱和，，但却却缺少少高档档商品品，不不能满满足部部分高高档商商品的的消费费者需需求，，同样样也就就造就就了新新的市市场机机会。。在一个个不成成熟商商圈，，虽然然总体体的饱饱和度度低，，但可可能某某种业业态已已经饱饱和。。如某某商圈圈其他他零售售业态态还没没有饱饱和，，但家家居、、建材材市场场可能能已经经饱和和了，，如果果在做做一个个家居居商场场，可可能会会面临临比较较大的的风险险。分析商商圈饱饱和度度，不不只是是看总总量饱饱和度度，还还要将将业态态细分分，看看不同同业态态的饱饱和度度情况况。分分析在在目标标地块块做市市场的的前景景如何何？它它的机机会在在哪里里？威威胁又又来自自哪里里？商商圈内内竞争争对手手的情情况怎怎么样样？有有没有有可以以发展展的市市场空空间等等……这些，都应应当有一个个清晰的了了解。项目选址的的风险4、如何计算算商业地产产项目商圈圈饱和度的的分值？假定某商圈圈现有120万平方米的的商业面积积，该商圈圈顾客为400万人，全面面人平均购购买为5500元。该商圈圈的饱和度度指数计算算如下：IRS=C*RE/RF=(400××5500)÷12=18300元/平方米如何去判定定饱和度指指数呢？如如果项目建建成后，商商场每平方方米的销售售额预计能能达到12000元/平方米，那那么我们就就会得到一一个比较参参值。B=E÷IRS=12000÷18300=0.655B值越小表明明商圈饱和和度指数越越低，商圈圈饱和度越越高，商圈圈越接近饱饱和度，项项目的风险险就越大；；反之项目目风险就比比较小。一般情况下下，核心商商圈的B值达到1是较为理想想的，最好好能达到1.25以上，如果果小于1风险就会相相对比较高高，上例所所述的B值为0.655，说明该商商圈已接近近饱和度状状态，项目目的经营存存在相当大大的风险。。项目选址的的风险（三）选址址地块的周周边人口密密度与项目目开发风险险1、人口密度度与项目成成败的关系系人口密度高高，基础消消费群体能能支撑项目目运营，项项目易成功功，风险较较小。人口密度低低，基础消消费群体不不足支撑项项目运营，，项目易失失败，风险险较大。2、项目建成成后，哪些些消费者会会来消费？？分析研究哪哪些区域的的消费者可可能来项目目消费，根根据消费者者购物的习习惯，和不不同区域对对项目的影影响程度。。3、项目潜在在的消费群群体的量有有多大？分析潜在消消费者群体体数量，要要用发展的的眼光。一一个项目可可能目前人人口密度不不高，但周周边有大量量的住宅小小区或写字字楼及行政政机关已建建成或在建建，这就代代表这个区区域的发展展趋势，也也会因此带带来较大的的入住人口口。所以还还应分析未未来人口密密度可能增增加的情况况，如新建建住宅有哪哪些？何时时建成？何何时入住？？分别有多多少户？城城市规划怎怎样？如果果规划为行行政办公区区，对未来来人流影响响会怎样？？以上情况况，都要综综合的考虑虑进去。4、商圈内现现有的潜在在的消费群群体是否足足以支撑项项目的运营营？分析商圈内内人口数量量要达到多多少，才能能满足项目目经营的要要求。项目选址的的风险商场本侧人人流（四）人流流动线对客客流状况的的影响较窄的马路路，中间没没有隔离带带，马路对对面的人很很容易过来来，这样马马路两侧的的人流都可可以考虑进进来。中间没有隔隔离带马路对面人人流1、人流动线线对客流状状况的影响响项目选址的的风险商场本侧人人流比较宽的马马路，中间间有隔离带带，一般只只考虑单边边的人流。。中间有隔离离带马路对面人人流不做考考虑项目选址的的风险商场本侧人人流客流通往项项目中间是是岔道和其其他交通设设施，客流流可能拐个个弯走了。。中间有隔离离带项目选址的的风险2、客流量统统计分析客流量统计计分析就是是计算每天天经过项目目的客流总总量。并且且对客流进进行调查分分析，看客客流的构成成是怎样的的。是以白领为主，还是以工厂工人为主是以青年人为主，还是以老年人或学生为主他们的学历怎样？是不是结婚了？有没有小孩？是不是在附近上班？是不是经常来这里购物？客流构成项目选址的的风险（五）选址址地块覆盖盖商圈人均均可支配收收入情况你的客源来自哪里他们的消费能力强不强他们的消费欲望强不强他们的收入水平怎么样对于商业项项目而言，，选择在基基础消费群群的人均可可支配收入入高，消费费能力强的的区域，意意味着成功功的机会越越大，风险险越小。同同样，只有有在收入水水平高的地地段经营高高档次的商商品，才有有相应的消消费者来支支撑商场的的经营，在在收入水平平低的地段段经营高档档商品，失失败的可能能性很大。。项目选址的的风险（六）选址址地块竞争争对手情况况1、商业地产产项目会面面临哪些竞竞争对手？？竞争环境是怎样的？有哪些竞争对手？竞争对手的优势在哪里？在竞争同时，有无共同将市场做强的商业环境与市场基础？竞争对手的情况怎样？自己的竞争优势在哪里？竞争分析项目选址的的风险2、对选址地地块的竞争争对手进行行评估10万平方米10万平方米10万平方米VSVSVS竞争对手竞争对手竞争对手2万平方米结论：竞争争对手影响响和威胁不不大8万平方米结论：需要要慎重考虑虑竞争因素素结论：两者者之间直接接竞争10万平方米项目选址的的风险3、竞争对手手评估中的的距离因素素竞争对手对对项目的影影响，因距距离远近而而不同，距距离远则影影响小，反反之则大。。A商场B商场A商场B商场两个竞争项项目的距离离在500米以内，或或步行距离离在10分钟以内，，竞争比较较大两个竞争项项目的距离离在1500米以上，或或步行距离离在20分钟以上，，竞争比较较小项目选址的的风险（七）选址址地块交通通道路条件件情况路到才能人人到，人到到才能财到到！项目周边是是什么道路路？有多少条道道路？道路如何与与商业地产产项目联系系起来？项目选址的的风险四面临街，，四面均为为双向六车车道，道路交通通条件最优优。单边临街，，单向单车车道，道路交通通条件最差差。三面临街二面临街项目选址的的风险（八）选址址地块公交交设施情况况1、公交设施施对商业地地产项目营营运的重要要性公共交通设设施是客流流易达性的的保障，也也是客流汇汇集的保障障。公交车车站离项目目有多远？？有多少条条公交线路路？有无地地铁？地铁铁出口在哪哪里？这些些都是评价价商业地产产项目公交交设施情况况的重要内内容。案例：广州天河城城在1998年以前的经经营很不好好，直到1998年广州地铁铁1号线的开通通，由于地地铁1号线体育西西站出口直直通天河城城负一层，，为天河城城带来大量量的客流，，天河城的的经营也就就是从这一一年开始进进入一个繁繁荣的时代代。太古集团在在开发购物物中心时，，对地块的的公共交通通设施要求求非常高，，一定要是是位于地铁铁沿线或其其他交通枢枢纽位置上上，其中最最看重的是是地铁交通通。在香港港开发的三三个经典商商业项目都都位于地铁铁沿线，在在北京、上上海、广州州等地做购购物中心，，也承接了了它一贯的的选址原则则。项目选址的的风险2、选址地块块公交设施施状况评估估公交车站公交车站公交车站100米以内500米以上30米以内比较理想选址地块选址地块选址地块最好比较差项目选址的的风险（九）选址址地块建筑筑物可视效效果1、主力店对对建筑物可可视效果的的要求看到才能想想到路到才能走走到人到才能财财到财到才能留留到一个商场首首先要容易易被人看到到，只有看看到了以后后，人们才才能想到去去商场消费费。只有具有良良好的交通通可行性，，人们才能能方便地走走进商场。。只有人流到到了，商家家才会有生生意，商家家才能赚到到钱。只有商家赚赚钱了，商商业结构才才能稳定下下来，商家家和消费者者才能留下下来。大型国际、、国内品牌牌超市、百百货以及其其他品牌商商家，他们们在选址时时，非常重重视商用物物业的可视视效果，在在什么地方方能看到，，是他们最最为关心的的问题之一一，如果商商用物业可可视效果不不好，他们们很难考虑虑进驻。势势必为项目目以后的招招商、运营营带来风险险，进而影影响整个项项目的成败败。项目选址的的风险2、选址地块块建筑物可可是效果的的几种情况况如何评估项项目选址的的可视效果果？一是从从所选地块块的各个角角度去直观观分析项目目的可视性性；二是从从各个观察察项目的能能见度，并并进行量化化的评估。。图示一：地地块单边临临路，从马马路对面，，或较接近近的地方才才能看到，，其可视性性也比较差差。图示二：位于弧形马马路旁边，，虽然也是是单边临路路，但是视视觉性显然然高于临单单边直道，，其可视性性一般，比比较左图中中两个地块块，位于弧弧顶外侧地地块的可视视性显然优优于弧形内内测地块。。项目选址的的风险图示三：地地块位于丁丁字路口，，承接两条条通道人流流、车流汇汇集之处，，可视效果果比较较好。。图示四：地地块位于十十字路口交交汇处，地地块的可视视性效果又又优于图示示三所示的的地块，较较为理想。。项目选址的的风险图示五：项项目四面临临路，其可可视性最高高，从地块块的可视性性而言，无无疑最理想想。项目选址的的风险（十）地块块平整条件件商业建筑要要求用地竖竖向高差变变化不宜过过大，否则则由于坡地地的土方量量大大增加加，极大的的增加了工工程成本。。商业建筑筑用地尽量量平整，这这样才便于于商业建筑筑的规划和和建设。案例：某开发公司司在湖北黄黄石有个商商业地产的的投资项目目，位于市市中心，周周边商业氛氛围十分成成熟，地理理条件十分分优越。但但它却是一一排建在山山丘上的老老职工宿舍舍楼。据初初步估计，，该项目的的所处的山山丘的挖方方量高达7万立方米以以上，再加加上地下室室的挖方量量，估计项项目的挖方方量高达10万立方米以以上。如果果按照当地地的工程报报价，每立立方米挖方方量需要100元费用，那那么意味着着项目10万立方米的的总造价高高达1000万元以上。。除此之外，，10万立方米的的挖方量按按照当地的的施工能力力预计要半半年时间才才能完成，，这样又拖拖慢了整个个建设工程程6个月左右的的时间，这这又增加了了成本。经过研究分分析，该公公司最终放放弃了这个个项目。一般来说，，商业地产产项目的挖挖方总量最最好控制在在3万立方米以以下，挖方方产生的工工程成本必必须控制在在工程总价价的10%以下。如果果挖方量超超过5万立方米，，或者挖填填成本超过过工程总价价的20%，那么项目目挖填方的的风险就很很大。这样样的项目是是否考虑实实施，就要要进行更加加全面的综综合考虑。。项目选址的的风险（十一）选选址地块经经济技术指指标对住宅而言言，相对简简单。地块块能开发何何种产品？？可售面积积多少？市市场价格怎怎样？销售售后可以回回收多少资资金？土地地、建安、、销售、财财务成本是是多少？就就可以大致致评估出这这个项目的的投资收益益。决定做做与不做，，取决于能能不能赚钱钱，或者说说取决于其其收益能不不能达到开开发商的期期望值。但对大型商商业地产项项目而言，，就要复杂杂得多：建成后有效效商业面积积有多大？？未来整体租租金水平怎怎样？投资回报率率是多少？？要多久才能能收回投资资？对商业项目目而言，投投资收益能能在10年内收回投投资成本比比较理想。。如在15年内，还不不能收回，，则风险就就相当大了了！业态组合风风险一、商业业业态商业业态指指的是经营营者为满足足不同的消消费需求而而形成的经经营模式或或经营形态态。2004年10月1日起国家实实施《零售业态分分类》新国标中，，零售业态态分为百货货店、超市市、专卖店店、便利店店等17种业态。二、商业业业态组合所谓业态组组合就是指指商业地产产项目根据据自身的定定位确定商商业业态的的种类和每每一种商业业业态在项项目中的分分布及分配配比例的过过程。业态组合风风险业态组合涉涉及三个层层面的问题题：一个商业地地产项目应应该承载哪哪些功能，，涵盖哪些些业态？各业态的占占比，及每每个业态中中具体每个个业种数量量以及相互互比例关系系。各业态在商商业地产项项目中的区区位与业态态之间的相相互关系。。业态的选址址配比的问题题落位与分布布的问题业态组合风风险三、业态组组合风险分分析案例：某购物中心心总商业面面积6万平方米，，为了旺场场计划引入入好又多和和百安居两大大主力店，，共占租赁赁面积高达达5万平方米。。剩余1万平方米计计划租给中小商商家。和两两个主力店店也谈好了了，他们都都同意进驻驻。但是开开发商最后算了一一笔账，发发现即使开开业率达到到100%，最后也赚赚不到钱。。分析：主力店在该该项目中占占据了主要要的商业面面积，留给给一般经营营户的面积积已经不多了。这这样的组合就造造成了主力店面面积过大，业态态组合不合理，，因为主力店所能能支付的租金水水平是很低的，，造成总租金收收入过低。结论：合理的业态组合合是取得合理租租金的根本保证证。不合理的业态组组给商业地产项项目带来风险。。业态组合风险主力店的租赁面面积、租金多少少为宜，其他的的餐饮、休闲、、娱乐等业态的的租赁面积应该该是多少为宜，，各种业态怎样样达到一个最佳佳的组合方案，，怎样才能实现现最佳的投资收收益，这些都要要在进行投资决决策前进行评测测。一般来讲，在业业态组合是应遵遵循的原则是---5：3：2即：购物占50%，餐饮占30%，娱乐占20%。但也不是必须遵遵守的原则，要要根据开发商自自身的战略进行行业态组合的设计。中国现有的购物物中心以万达模模式和天河城模模式最具代表性性：业态组合风险万达模式：通过订单地产概概念的导入，引引入沃尔玛、苏苏宁电器、红星星美凯龙等超级级主力店，其中中超级主力店所所占的面积很大大，其中相当部部分的主力店面面积超过了总面面积的50%。这样使购物中中心租金收益变变低，但同时也也降低了风险，，收益比较稳定定。天河城模式：以租金收益为主主要目标，在购购物中心的整体体业态分布上严严格执行以租金金收益为导向的的各种业态的面面积配比。严格格控制主力店规规模，将主力店店规模控制在总总体面积的30%以下，使高租金金的商铺面积最最大化，使购物物中心获得最大大的租金收益。。业态组合风险分析：中短期的租金收收益不是万达集集团的追求目标标，连锁化发展展的万达集团其其核心能力在于于通过城市运营营获得土地增值值收益，并通过过与国外基金合合作解决前期资资金的问题。大大面积的主力店店虽然造成了租租金收入低，但但能实现稳定、、连锁化发展。。对于中国大多多数的总体开发发规模不大的商商业地产开发上上来说，这样的的模式是一种不不可克隆的发展展模式。中国绝大多数的的商业地产开发发商早期实践的的一定是天河城城模式，主要通通过中短期的租租金收益来解决决发展中的资金金问题、收益问问题。那么在这这种情况下，就就十分有必要对对购物中心的各各种业态的租金金水平、租赁面面积、租赁年限限进行全面的评评估，这样就能能全面评估投资资决策的招商组组合风险。业态组合风险四、租赁方案设设计租金高、租期短短的租赁方案珠宝商、钟表商商河化妆品商家家是商场内租金金承受能力最高高的租户，无论论在百货公司还还是购物中心都都是最优质商户户，位于最显眼眼位置，租金支支付能力最高，，是大多数大型型商业地产项目目争取的对象。。由于这一类型型的租户所贡献献的租金是项目目未来租金收入入增长的主要来来源，所以开发发商与其签约时时，租约大多数数时间较短。服装鞋袜类专业业店也是租金支支付能力较高的的租户之一，这这一类型的租户户由于拥有庞大大的消费群体，，而专业店本身身也有良好的成成本控制能力，，故这一类型的的租户也大多数数能接受租金高高、租期短的租租赁方案。业态组合风险租金低、租期长长的租赁方案百货公司、超级级市场是购物中中心的主力店，，他们是租金低低、租期长的租租户的主要代表表。由于百货公公司、超市的管管理成本高、服服务链条长、竞竞争激烈，而超超级市场的毛利利率又普遍低，，这一类型的主主力店租户不可可能支付太高的的租金。由于主力店的人人流带动作用，，购物中心都把把主力店的引入入作为“人流发发动机”引入。。通过与百货公公司、超级市场场签订租金低、、租期长的租赁赁合同，以达到到促进其他租金金高、租期短的的商铺经营的目目的。娱乐、餐饮这一一类型的租户租租金支付能力即即高于百货公司司、主力店，其其租期也较百货货公司、超级市市场短，因此这这是一类租金水水平中等偏低、、租期中等的租租户，可以纳入入租金低、租期期长的租户范畴畴。规划设计风险一、商业地产规规划设计存在的的问题为何好地段，商商业运作却不成功，因因为建筑上存在的问题题，导致项目无法实现现良好的整体收益，甚甚至造成巨大的资金黑黑洞？为何有的建筑形形式非常美观，但实际际使用时，商家及经营营管理人员却普遍反映映建筑物好看不好用？？为何有的购物中中心外部条件非常好，，但主力店招商却不成成功，建筑条件无法满满足主力店要求。造成成建筑物长期闲置？问题一问题二问题三规划设计风险为何有的商业建建筑在投入使用后，出出租状况及不平衡，有有的区域成片无法经营营，商业经营长期不能能进入良性？为何有的购物中中心看上去很多人流，，但是却只在主力店区区域有集中人流，其他他区域人流稀少，人流流分布极不均衡？为什么在同一区区位，有的购物中心需需要很多管理人员，有有的购物中心却能在实实现良性运转的前提下下，大幅度压缩人员编编制和节约开支？问题四问题五问题六商业地产规划设设计的好坏，直直接影响开发商商的经济回报，，以及项目的生生死存亡！规划设计风险二、产生问题的的原因：缺乏商业建筑规规划经验；用传统住宅、公公共建筑设计的的经验进行商业业建筑设计；注重建筑形式，，轻视建筑的实实用性；用单一的建筑思思维从事商业建建筑规划，没有有商业运营的经经验和高度。三、带来的风险险：这些原因造成商商业建筑设计不不合理，人流动动线不清、功能能布局混乱等，，导致主力店招招商不成功、一一般店经营不理理想、经营管理理难度增加、租租金收益过低、、管理成本增加加等现象，后期期的经营管理出出现了无数的难难题。这些难题，都构构成了商业地产产开发过程中的的规划设计风险险！规划设计风险四、科学的规划划设计是项目取取得成功的关键键（一）以经营管管理为目标住宅地产的功能能就是人们居住住。但商业地产产的功能是商业业经营。这就首首先需要一个商商业地产从项目目其物业的空间间、结构、设备备、配套、功能能等方面保障和和满足商业的经经营。在开发之之前，必须要充充分考虑到商业业的后期经营问问题，不能简单单的用建筑设计计代替商业规划划设计，否则将将很难保证商业业地产的成功运运营。（二）以商业定位为依依据商业定位就是对对项目的业态、、功能、市场、、商品、顾客等等方面进行设定定。在确定项目目的业态定位、、功能定位、形形象定位后，根根据项目功能、、形象及不同业业态商家的需求求进行规划设计计。规划设计风险（三）以设备配套为重重点不同的商业业态态和商业功能对对物业的空间、、层高、柱距、、荷载、电梯、、强电、弱电、、给水、排水、、通风、排烟、、暖通、空调、、消防、安防、、广播以及配套套用房的要求都都不一样，一定定要根据商业定定位来进行空间间结构设计和设设备设施、电力力能源配套。（四）兼顾建筑筑规范和商业规规范的统一进行商业地产项项目的设计时，，必须要同时兼兼顾“建筑规范范和商业规范的的统一”。这这是商业地产的的特点和要求所所决定的，缺一一不可。只有这这样，设计的商商业地产，才能能既符合建筑技技术和消防的要要求，又符合商商业经营的需要要。规划设计风险（五）规划设计计内容规划设计内容业态规划功能规划布局规划空间规划设备配