写字楼和住宅小区物业管理方案

写字楼物业管理方案目

录录◎物业概况…………………

()◎编制依据…………………

()◎管理目标…………………

()◎管理原则…………………（）◎管理办法…………………（）◎服务项目…………………（）◎具体方案…………………（）

早期物业管管理介入阶段段………………（）

前期物业管管理阶段……………………（）一、

接管验收管管理方案…………（）二、

业主入伙管管理方案…………（）三、

治安管理方方案…………………（）四、

消防管理方方案…………………（）五、

绿化保洁方方案………………

（）六、

房屋、设施施设备管理方方案………………

(()七、

娱乐设施管管理方案………

（）八、

水系使用管管理方案………

（）九、

财务管理方方案………………

（）十、

质量管理方方案………………

（）十一、档档案资料管理理………………

（）十二、人人力资源管理理

…………（）◎智能化系统统的管理和维维护

………（）◎机构设置及及人员配置

…………

()◎物业管理年年度收支预算算………………()物业概况（按照照物业具体地地理位置、周周边设施、具具体情况及环环境风格描述述）_________________位于__________________，周边

周边设施________，交通通便利，地理理条件优越。________________由______________开发建设，占占地面积_______平方米，总总建筑面积__________，大厦内设设中央空调、24小时热水及及消监控设施施，配有___台电梯。编制依据（按照照国家或建设设部等有关法法律规定以及及当地有关规规定）※

《浙江省物物业管理服务务收费暂行办办法》※

《杭州市物物业管理条例例》※

《杭州市物物业管理服务务收费管理办办法》※

楼书※

浙江XX物业管理有有限公司质量量手册及其他他规定管理目目标（按照物物业具体情况况描述）

为充分体现现开发商建造造_________的开发初衷衷，开创高档档写字楼的新新时代，我们们将本着浙江江XX物管公司“真诚、善意意、精致、完完美”的企业精神神，及“科学规范、竭竭诚高效、安安全文明、持持续发展”的质量方针针，坚持“以人为本”的服务管理理理念，对____________（小区）实实施科学的管管理、提供优优质的服务，并并在现有管理理经验及管理理资源的基础础上，不断调调整更新，导导入先进的管管理理念，创创建出一套与与业主层次及及办公需求相相符的管理模模式，使广大大业主及使用用人能真切地地感受高品位位的物业和高高品质的管理理所带来的超超值享受。

大厦管管理工作将参参照地方和全全国物业管理理优秀示范大大厦评定标准准，确保业主主综合满意率率达到93%—95%以上。大厦厦交付两年内内达到

（地区）

物业管理优优秀示范大厦厦标准，三年年内达到全国国物业管理优优秀示范大厦厦标准。管理原则

为实现即定定管理目标，追追求最佳的环环境效益、社社会效益和经经济效益，在在物业管理过过程将始终把把握以下原则则：（一）服务第一一、管理从严严的原则：“服务第一”是物业管理理的宗旨，因因此管理中要要继续秉承“以人为本”的管理理念念，从业主的的需求出发，强强化服务机能能，丰富服务务内涵，提供供优质、周到到、及时的服服务。“管理从严”是服务的保保障和基础，包包括对物业的的维护管理、员员工的管理以以及对业主不不适当行为的的管理和劝阻阻，建立严格格、周全的管管理制度，实实施依法管理理、从严管理理、科学管理理以确保物业业管理服务收收到应有的成成效。（二）专业管理理与业主自治治管理相结合合的原则：在在日常管理中中，要充分发发挥两个积极极性，即物业业管理公司的的积极性和业业主（租户）的的积极性。物物业管理公司司应当尊重并并按照广大业业主的要求，通通过管理处对对物业实施专专业化的管理理，同时努力力争取业主（租租户）的支持持配合，使其其能正确使用用和维护物业业，并自觉遵遵守业主公约约，共同创建建文明的办公公环境。（三）物管为主主、多种经营营的原则：在在搞好日常管管理和常规服服务的同时，从从物业的实际际出发，开展展一系列服务务性的多种经经营，既满足足广大业主（租租户）不同需需求，又增强强物管公司的的造血功能，增增加经济积累累，以利于更更好地为业主主（租户）服服务。管理办法（一）实实施全程物业业管理，从开开发商、业主主及专业物业业管理公司的的角度对物业业提出合理化化建议，构筑筑一个优秀的的物业管理硬硬件环境。（二二）成立

（大厦）管理理处，配备专专业管理人员员，实施专业业化管理。（三三）在公司现现有管理资源源的基础上，充充分借鉴行业业先进管理经经验，积极培培养高素质的的管理人才，为为

（大厦）组建建一支高素质质的物业管理理队伍。（四四）导入ISO90000质量管理理理念，紧密结结合物业具体体实际，制定定一套切合实实际的规章制制度，确定一一系列高标准准的物业管理理行为规范，以以制度促管理理，寓管理于于服务。（五五）严格遵守守《杭州市物物业管理条例例》等有关物物业管理法规规，制定切实实可行的管理理方案；与业业主签订各项项协议，依法法约束双方行行为。（六）运运用CS系统（顾客客满意战略），建建立富有亲和和力的管理和和服务模式。（七七）采取智能能化手段构筑筑社区信息互互动平台，提提高管理水平平和管理效率率。（八）运运用CIS系统设计，进进行整体形象象策划包装，形形式独特、鲜鲜明的形象系系统，以提升升物业的整体体品位。（九九）依照市场场化、企业化化的运作方式式，提供全方方位服务，开开展多元化经经营。物业管理服务项项目（一）公公共服务项目目（全体业主主能够享受的的服务，费用用纳入物业管管理费）：1、协助公安安部门维护大大厦内的公共共秩序，实行行24小时保安值值勤、消防和和交通道路管管理；2、公共场所所保洁，办公公垃圾收集和和清运；3、大厦共用用部位和公共共设施设备维维护和保养；；4、公共绿地地园艺的培植植和保养；5、室内公共共场所绿化摆摆放养护；6、对大厦的的各类资料进进行管理；7、未装修房房屋通风、打打扫等服务；；8、电话及访访客留言转告告；9、雨伞、雨雨衣临时借用用；10、节日环境境布置；11、重要时刻刻提醒服务；；12、代订报刊刊、信件收发发；13、代聘钟点点工服务；14、代收代缴缴水、电、宽宽带网络费、有有线电视收视视费和卫星电电视收视费；；15、代叫出租租车；16、代办保险险；17、义务安全全用电常识宣宣传。（二）有偿专项项服务项目（可可以提供的、大大多数业主都都能够享受到到的服务，具具体价格在业业主委员会成成立前，由物物管公司核定定，报物价部部门备案）：：1、大厦内物物品搬运；2、各项健身身、娱乐活动动（视大厦配配置而定）；；3、机动车辆辆清洗：4、提供大厦厦报警室内系系统维护服务务；5、提供小型型商务会议场场所及服务；；6、商务中心心服务；7、办公区域域绿化供应及及代为养护；；8、办公区域域报警系统维维护及接警服服务；9、办公区域域设备设施上上门维修安装装等；10、代订车、船船、机票；11、代订代送送饮用水。具体方案

大厦的物业业管理由早期期物业管理介介入阶段（物物业预售至交交付前三个月月）与前期物物业管理实施施阶段（物业业交付前三个个月至业主委委员会成立）组组成。在实际际操作中，应应分阶段有重重点、有步骤骤地落实相应应工作。

第一一阶段：早期期物业管理介介入阶段

从业主、开开发商及物业业管理专业角角度，对物业业的规划设计计、建筑安装装、设施配置置、设备选型型等方面提出出合理化意见见和建议，使使之既符合物物业管理的要要求，又满足足广大业主的的需求，尽可可能地减少疏疏漏，避免遗遗憾，保证质质量，节约成成本。一、管管理内容：1、从政策法法规的角度，提提供相应物业业管理意见及及依据；2、参与评审审物业规划设设计及建筑面面积设计图纸纸，提出相关关改善及改良良的建议；3、从管理的的角度，评审审设施设备的的选配，减轻轻后期管理的的压力；4、提供有关关公建配套设设备设施的改改良意见；5、提供大厦厦公共部位环环境设计的相相关意见；6、提供机电电安装及能源源分配的相关关管理意见；；7、提供功能能布局、用料料更改的相关关管理意见；；8、提供有关关楼宇材质保保护的具体管管理意见，减减少因施工对对材质造成的的损伤；9、提供标识识系统设计、配配置的相关管管理意见；10、参与开发发商市场营销销中与物业管管理有关事宜宜的协调和沟沟通；11、参与开发发商物业竣工工验收。二、管管理措施：1、

熟悉、掌握握物业管理法法规政策，做做到有法可依依，有章可循循；2、

学习、运用用各类专业技技术知识，提提高早期介入入的专业技术术含量；3、

制定早期介介入计划，积积极稳妥地开开展工作；4、

参与有关工工程联席会议议，协调各方方面关系；

第二二阶段：前期期物业管理阶阶段

前期物业管管理阶段可分分为接管验收收管理、业主主入伙管理、保保安管理、消消防管理、绿绿化保洁管理理、房屋及公公共设备设施施管理、娱乐乐设施管理、水水系使用管理理、财务管理理、质量管理理、档案资料料管理、人力力资源管理等等方面。一、接接管验收管理理方案为确保保大厦的环境境、建筑和设设施设备等符符合有关法规规政策及规划划设计的要求求，维护业主主的合法权益益，为日后物物业管理工作作的展开奠定定基础，物业业接管前必须须进行严格的的验收工作。物物业接管验收收标准作业程程序（一）、管管理内容：1、了解物业业建设的基本本情况，与开开发商及时沟沟通，确定接接管验收时间间；2、编制《物物业接管验收收计划》，确确定物业验收收的标准、方方法和日程安安排；3、与开发、设设计、施工单单位一起，依依照接管验收收标准，对物物业进行现场场初步验收，并并将验收结果果记录在《物物业交接验收收表》上，同同时要求施工工单位对验收收中存在的问问题限期整改改。4、与开发、施施工单位一起起，对物业进进行现场复验验，直至符合合规定的要求求和标准；5、与开发、施施工单位联合合进行物业交交接：（1）核对、接接收各类房屋屋和钥匙；（2）核对、接接收各类图纸纸资料，并加加以整理归档档；（3）核对、接接收各类设施施设备；（4）核对、接接收各类标识识。（二）管管理措施：1、组建接管管验收小组，负负责接管验收收工作；2、开展接管管验收培训，提提高对接管验验收重要性的的认识；3、掌握物业业验收的标准准和程序；4、制定接管管验收规程，按按程序办理接接管验收手续续。二、业主入伙管管理方案在办办理业主入伙伙手续时，为为业主提供方方便、快捷、及及时、周到的的服务，对于于塑造管理处处的形象，给给业主留下良良好的第一印印象，具有重重要作用，因因此必须重视视业主入伙工工作的管理。（一一）管理内容容：1、准备业主主领房所需资资料；2、布置业主主入伙现场，为为业主办理领领房手续提供供一条龙服务务；3、按领房流流程办理领房房手续：（1）凭业主所所持的入伙通通知单和各类类必备证明，发发放交房资料料；（2）陪同业主主验房，办理理领房手续；；（3）收回业主主按规定填写写的各类表格格，收取业主主应缴纳的费费用；（4）对验房交交接中发现的的房屋质量问问题，经业主主确认后，填填写《业主验验收交接表》，并并与业主约定定时间，及时时解决。（二二）管理措施施：1、制定《业业主领房程序序》，准备各各有关所需资资料；2、按照业主主领房程序，安安排工作流程程；3、策划业主主入伙现场布布置方案；4、热情接待待，百问不厌厌，虚心听取取业主意见；；5、按规定办办理业主入伙伙手续。三、治安管理方方案在大厦物物业管理中，适适当运用现有有的科学技术术手段与管理理手段，依靠靠各种先进设设备、工具和和人的主观能能动性，维护护物业和业主主的安全，这这是一项很重重要的工作，最最为广大业主主所关注，特制订常规防范范与技术防范范相结合的24小时全天候候管理方案。（一一）管理内容容：1、常规防范范：采取站岗岗执勤与巡逻逻执勤相结合合的方式，协协助公安机关关维护大厦公公共秩序，防防止和制止任任何危及或影影响物业、业业主（租户）安安全的行为。（1）门岗的任务：•礼仪服务；•维护出入口的交通秩序；•对外来车辆和人员进行验证、登记和换证；•制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦；•夜间对外来人员进行询问和登记；•严禁携带危险物品进入大厦；

•遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记；•为业主提供便利性服务。（2）巡逻岗的任务：•按规定路线巡视检查，不留死角；•巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作；•对大厦内的嫌疑人员进行检查防范；•对大厦及楼宇安全、防火检查；•装修户的安全检查；•防范和协助公安部门处理各类治安案件；•防范和制止各类违反大厦管理制度行为。2、技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。（1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。（2）值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。（二）、管理措施：1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心；2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能；制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习；3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当；4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量；5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好；6、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。四、消防管理方方案消防管理理是物业安全全管理的重点点，因此要根根据消防法规规的要求，结结合实际，切切切实实地做做好消防安全全工作，确保保业主的生命命财产安全。（一一）管理内容容：1、做好消防防监控中心的的管理；2、做好消防防设施、器材材的管理；3、保持消防防通道的畅通通；4、加强装修修期间的消防防安全管理；；5、严禁违章章燃放烟花爆爆竹；6、严禁携带带、储藏易燃燃易爆物品；；7、防止电器器短路等引发发火灾因素。（二二）管理措施施：1、制订并落落实消防管理理制度和消防防安全责任制制，做到责任任落实，器材材落实，检查查落实；2、制订消防防事故处理预预案，防患于于未然；3、建立义务务消防队，每每月组织一次次消防安全学学习，每季组组织一次消防防演习；4、定期进行行消防检查，预预防为主，防防消结合，发发现隐患，及及时消除；5、做好消防防器材、设备备的检查保养养，使之始终终处于完好状状态；6、制止任何何违反消防安安全的行为；；7、积极开展展防火安全宣宣传教育，定定期向业主传传授消防知识识；8、发生火灾灾，及时组织织补救并迅速速向有关部门门报警。五、绿化保洁管管理方案：绿绿化保洁直接接关系到大厦厦形象及业主主工作环境，也也是测定环境境质量的一个个重要指标。（一一）管理内容容：1、绿化养护护：绿化工应应做到管理日日常化、养护护科学化。（1）根据气候候，给花木适适量浇水；（2）根据花木木长势，给花花木适量施肥肥，适当松土土；（3）制定预防防措施，防治治病虫害；（4）及时清除除杂草、枯枝枝，春秋两季季定期修剪花花木，对遭受受损坏的花木木及时扶正，整整修或补种合合适的苗木、花花草；（5）对大厦内内部公共场所所进行绿化布布置和养护；；（6）定期对建建筑小品进行行修饰；（7）做到大厦厦周围绿地和和花草植被养养护完好。2、清洁卫生生：通过日常常保洁工作，使使大厦公共环环境和公共部部位整洁，公公共设施洁净净、无异味、无无破损。（1）根据材质质选择最佳保保养方法，定定期上光打蜡蜡，保持材质质表面光亮整整洁；（2）公共卫生生间设专人巡巡回清洁，保保持整洁无异异味；（3）楼层公共共烟缸每天擦擦试两次，巡巡回清理，无无烟蒂堆积；；（4）大堂设专专人巡回保洁洁，玻璃门窗窗保持光亮，无无明显印渍；；（5）大厦各公公共区域保持持清洁，无随随意堆放杂物物和占用公共共场所现象，随随时清除各类类污渍、积水水；（6）每天定时时（正常上班班时间前）收收集垃圾一次次，确保垃圾圾袋装化，并并扎紧袋口，以以免渗漏，每每周对垃圾桶桶清洁、消毒毒，清洁垃圾圾房内外墙壁壁及地面，每每月对垃圾房房消毒二次；；（7）定期进行行外墙清洗；；（8）各类公共共照明、消防防等设施，每每月保洁一次次；（9）定期对下下水道等排污污管道清理一一次；（10）告示牌、指指示牌等每天天保洁一次；；（11）电梯轿厢厢每天保洁二二次，每月对对电梯门槽进进行一次清洁洁；（12）春夏秋季季每周在害虫虫滋生地用药药灭虫一次（冬冬季每月一次次）；（13）对违反环环境卫生管理理规定的行为为进行制止。（二二）管理措施施：1、建立绿化化保洁制度，按按月制订养护护计划，按操操作规程规范范操作；2、加强业务务培训，增强强专业技能，聘聘请专业人员员指导养护；；3、落实“三查”（绿化清洁洁工自查、管管理员巡查、管管理处主任抽抽查），加强强日常监督检检查，按月考考核，确保绿绿化服务满意意率95%、保洁服务务满意率95%；4、强化行为为规范管理，服服装统一、标标识齐全、言言行文明。六、房屋及公共共设施设备管管理方案：房房屋管理，尤尤其是共用设设施设备的管管理，直接影影响到大厦的的形象、物业业的使用年限限及使用安全全，直接关系系到业主及使使用人的安全全，是大厦管管理的重中之之重。（一）管管理内容：1、房屋公共共部位管理：：根据现状，大大厦内房屋可可分为已领房房、空关房和和公共用房。（1）业主已领房：•房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案；•加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理；•装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。（2）空关房（含业主托管房）：•管理处应每月通风打扫一次；•对房屋和设施定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发现问题或尽快处理，或及时通知业主。（3）公共用房•做好公共用房（商务中心、公共设施用房等）的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。2、设备设施维护：（1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修；（2）公共卫生设施每周检查一次；（3）水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次；（4）电梯机房，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；（5）中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常；（6）温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效；（7）智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案；（5）对业主（租户）自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。（二）管理措施：1、加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；2、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护；3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态；4、对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代；5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录；6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。七、娱乐设施管管理方案（视视大厦具体配配套设施而定定）确保健身身娱乐设施的的安全使用，为为业主提供一一个丰富多彩彩的娱乐休闲闲环境。（一一）管理内容容1、每周对健健身娱乐设施施进行不少于于一次的安全全检查：（1）活动设施施有无破损，有有无因破损产产生的尖角、裂裂缝等外露的的锋利部分，秋秋千的吊绳、吊吊环、螺丝的的牢固程度等等；（2）健身器械械是否有松支支，地面是否否过滑，防护护垫是否起到到应有作用；；（3）台球、乒乒乓球、棋牌牌室地面是否否过滑，台子子是否松动，附附属的电器是是否绝缘良好好，球拍、球球板及球杆是是事有外露的的锋利部分等等；（4）网球场、篮篮球场的场地地是否有不安安全因素，球球网、球架等等有无破损和和松动，是否否牢固；2、对存在不不安全因素的的娱乐设施及及时做好停用用标识，组织织检修；对无无法修复的，按按手续申请报报废；（二）管管理措施1、小区设安安全检查负责责人，对健身身娱乐设施正正常使用行使使一票否决权权；2、安全检查查人员须如实实填写健身娱娱乐设施安全全检查表，并并妥善保管，每每月上报管理理处主任。八、水系使用管管理方案（此此项内容视具具体配套情况况增减）通过过有序的管理理，确保大厦厦水系运行正正常，有效节节省管理成本本。（一）管管理内容1、定期巡查查泵房设施，确确保设施设备备运行正常；；2、定期清洁洁蓄水池，保保持水质洁净净；3、专人管理理蓄水池，定定时开放。（二二）管理措施施1、测算水系系运行成本，结结合小区实际际，制定使用用规定；2、建立设施施设备档案，做做好巡检记录录；3、按规定操操作，发现异异常，及时报报修。九、财务管理方方案：通过财财务管理，在在改善财务状状况的条件下下，不断扩大大财务成果，提提高企业经济济效益。（一一）管理内容容：1、加强现金金收支管理；；2、搞好财务务核算；3、及时统计计物业维修更更新费用使用用情况，每半半年公布一次次（每年公布布一次）4、做好年度度预算和决算算工作；5、认真审核核报销票据，严严格控制费用用报销；6、及时掌握握财务收支状状况，做好财财务分析，为为领导决策提提供依据。（二二）管理措施施：1、根据财务务法规政策，制制定财务管理理制度；2、财务人员员持证上岗，规规范操作；3、抓好财务务人员业务培培训，不断提提高业务素质质；4、加强成本本控制；5、加强财务务监督和财务务检查。十、质量管理方方案：导入ISO90000质量体系标标准，实施全全面质量管理理，有助于实实现“以人为本”的管理理念念，有助于实现决策、计计划与控制、协协调的结合，实实现既定的质质量目标。（一一）管理内容容：1、参照ISO90000质量体系标标准要求，制制定大厦质量量工作计划；；2、实施所制制订的工作计计划和措施；；3、对照计划划，检查执行行的情况和效效果，及时发发现和总结存存在问题；4、根据检查查的结果，采采取相应的措措施，巩固成成绩、吸取教教训。（二）管管理措施：1、抓好管理理人员的质量量学习，开展展质量管理培培训教育工作作，不断提高高质量意识；；2、制订质量量责任制，保保证质量管理理工作落到实实处；3、接受公司司对大厦管理理工作的现场场指导；4、配合公司司开展质量体体系审核，发发现问题及时时纠正，对系系统性的问题题制定整改方方案。十一、档案资料料管理方案：：加强档案资资料管理，有有助于保存大大厦的历史资资料，维护管管理的连续性性和规范化，便便于房屋及设设施设备的检检查、维护、更更新和与业主主的沟通、联联系。（一）管管理内容：1、工程档案案：从接管开开始的所有工工程技术、维维修、改造资资料、各种竣竣工图及各类类设施设备资资料等；2、业主档案案：所有业主主购、租房合合同（复印件件），业主基基本情况登记记表、装修申申请表和住户户健康状况登登记表等；3、财务档案案：逐年形成成的园区财务务收支报表、物物业维修基金金使用报表等等；4、文件档案案：有关物业业管理法规政政策、公司文文件等；5、管理资料料：绿化资料料、日常巡查查（清洁、维维修、保安）记记录、值班记记录，车辆管管理记录、监监控记录、荣荣誉资料等。（二二）管理措施施：1、

制定档案制制度，并严格格执行；2、

专人管理（由由负责内勤的的管理员担任任），专室专专柜，编目造造册，存放有有序并且尊重重业主隐私，保保守秘密；3、

科学管理，确确保档案资料料完整、齐全全，确保档案案完好率达100%；4、

逐步实现智智能化管理，计计时可靠的掌掌握相关信息息，提高管理理水平。十二、人力资源源管理方案一一流的物业需需要一流的管管理，一流的的管理需要一一大批高素质质的管理人才才和专业技术术人才，而人人才的管理与与培训，对于于保持员工的的高质量，提提高物业管理理的水平，具具有十分重要要的意义。（一一）管理内容容：1、按照合理理的人才结构构，配置各类类人才；2、任人唯贤贤，量材录用用；3、开展业务务培训，全面面提高业务素素质；4、进行业绩绩考核，优胜胜劣汰。（二二）管理措施施：1、制定岗位位责任制，做做到责、权、利利分明；2、建立约束束与激励相结结合的运行机机制，充分调调动工作积极极性；3、加强思想想作风建设，树树立全心全意意为业主服务务的观念和企企业的品牌意意识；4、岗前培训训与在岗培训训相结合，走走出去培训与与请进来培训训相结合；5、全面考核核，做到公开开、公平、公公正。智能化系统的管管理和维护（一一）

建立一支设设备运行及维维护人才队伍伍将组建一支支精干的设备备运行及维护护专业技术队队伍，熟悉设设备性能及隐隐蔽线路走向向，并邀请相相关单位（如如系统设置、安安装单位）对对所有技术人人员进行强化化培训，确保保谙熟该系统统的操作及维维护。（二）

管理人员的的业务素质培培训对所有的的管理人员进进行全面培训训，让每一个个人员都能清清楚知道隐蔽蔽线路的具体体位置，保证证隐蔽工程中中的线路不受受损。（三）

建立设备技技术档案对系系统中所有的的器件、配件件建立详细技技术档案，包包括型号、技技术参数、外外型尺寸、工工作条件等等等，以便以最最快的速度查查得设备的各各项参数，确确保系统的最最佳运行状态态。（四）

建立设备运运行档案建立立对消防监控控系统的实时时运行档案，使使操作人员对对系统的正常常运行了如指指掌，并对系系统的报警信信息作正确的的分析及存盘盘。（五）

建立供货商商档案对所有有的设备及配配件建立详细细档案，包括括型号、产地地、制造单位位、供应单位位等等，并与与供货商、制制造商保持联联系，确保以以最快速度取取得所需配件件，并能跟踪踪产品的更新新换代。（六六）

日常巡视与与定期保养日日常的巡视检检查是及时发发现问题的最最佳途径，而而定期维护是是发现、解决决软性隐患的的最佳办法。对对此将采取日日常巡视及定定期保养相结结合的办法以以确保设备安安全运行。机构设置及人员员配置（一）物业管理理机构设置及及人员配备1、机构设置置根据__________物业管理的的需要，现对对物业管理机机构的设置和和人员的配备备作如下安排排：（二）管理职责责：1、主任全面面负责物业管管理处的工作作；2、管理部负负责行政事务务管理、人力力资源管理、档档案资料管理理、财务管理理、小区装修修管理、会所所管理、社区区文化建设和和业主接待、回回访等；3、工程部负负责房屋共用用部位和共用用设施设备的的日常维护保保养、智能化化系统的管理理及开发、业业主委托维修修服务等；4、保安部负负责维护小区区公共秩序、交交通车辆管理理、消防管理理和消控、监监控中心管理理等；5、清洁绿化化部负责园区区共用部位、公公共场所、公公共设施的保保洁，负责绿绿化的培植、养养护及业主相相关的委托服服务等。（三）根据___________的具体情况况，拟配备___人，具体配配备如下：1、主任___人；2、副主任___人；3、管理部：：管理员___人，会馆中中心管理员___人；4、工程部：：主管___人，维修工___人；5、保安部：：队长___人，保安___人（分3班，每班___人：主入口___人，次入口___人，巡逻___人），监控控员___人（分3班，每班___人）；6、清洁绿化化部：清洁工工___人，绿化工___人。物业管理年度收收支预算（各各有关基数和和百分比可视视物业具体情情况进行调整整）（一）物管收入入：____________元/年1、物管费收收入（总建筑筑面积___㎡，物管费费标准按___元/㎡•月计，出售售、租率按95%计，空置房房物管费按原原标准的70%计）：_______元/年；2、车库停车车泊位管理费费收入（地下下停车泊位___个，管理费费按___元/个•月计；地上上车库___个，管理费费按___元/个•月计；出售售率以70%计）：___元/年；3、车库停车车泊位出租收收入（地下停停车泊位和地地上车库，未未出售率以30%计，出租标标准分别为___元/个•月和___元/个•月计；露天天停车泊位出出租标准___元/个•月，出租率率为___%）：_______元/年；4、经营用房房收入：_______元/年；5、有偿服务务收入：_______元/年。（二）物管支出出：_______元/年1、工资：_______元/年；（1）主任1人

_______元/年（2）管理员

_______元/年（3）工程主管

_______元/年（4）日常维修修人员

________元/年（5）高配值班班人员3人

_______元/年（3人为国家硬硬性规定）（6）保安队长

_______元/年（7）保安人员员（含监人员员）

_______元/年（8）消控中心

________元/年（9）车管员

_______元/年（10）清洁工

_______元/年（11）绿化工

_______元/年2、工作餐费费：_______元/年；（消控控人员、车管管员及保安员员_______元/月•人，管理人人员、维修工工_______元/月•人）3、福利、教教育、工会经经费：_______元/年；（福利利费为工资的的14%，教育费为2%，工会经费费为2%）4、社会保险险费：_______元/年；（1）养老金、工工伤、生育（交交纳基数788.1元/月•人的21.1%计提）：_______元/年（2）医疗保险险（交纳基数数829.997元/月•人的8%计提）：_______元/年（3）失业保险险（交纳基数数100元/月•人的2%计提）：_______元/年5、办公费：_______元/年；（1）办公耗费费：_______元/年（2）交通费：_______元/年（3）通讯费：

元/年电话费：

元/年手机费：

元/年（配置人人员：主任、工工程主管）传传呼机费：

元/年（配置人人员：物管员员、维修工、保保安队长）（4）服装费：

元/年管理人员员：

元/年维修、车车管员、消控控人员、清洁洁工：

元/年6、保洁费用用：

元/年；清洁用用品消耗费：：

元/年7、绿化费：

元/年；（1）公共区域域花卉盆景费费：

元/年（按市场场租赁价及天天数计）（2）节假日布布置费：

元/年（3）绿化工具具、用药费：：

元/年8、保安耗费费：

元/年；（1）保安公司司管理费：

元/年（2）保安耗材材费：

元/年（3）保安服装装费：

元/年9、共用设施施设备维修费费：

元/年；（1）电梯维护护、年检费：：

元/年（2）其他共享享设施设备维维护、材料费费：

元/年（含中央央空调、水泵泵、消监控、配配电房、照明明电器、楼宇宇日常维护及及小修，不含含中修、大修修）10、固定资产产折旧费：

元/年；11、递延资产产摊销费：

元/年；12、不可预见见费费（前11项之和的1%）：

元/年；13、税金：

元/年。年度收收支预算的说说明：1、年度收入

元，支出

元，盈亏

元；2、本预算未未计入中央空空调、电梯、水水泵的运行能能耗费和公共共区域水电费费；3、本预算未未计入排污费费；4、本预算未未计入垃圾清清运费；5、本预算未未计入消防耗耗费；6、本预算未未计入外墙清清洗费；7、本预算中中工资标准参参照当地物价价及工资水平平；8、本预算未未计入报警中中心和商务中中心收支；9、本预算未未计入物管公公司收益；10、本预算中中有关数据摘摘自《

楼书》。XX居住小区物物业管理方案案目

录一、项目概况二二、物业管理理内容三、物物业管理模式式四、物业公公司组织机构构和管理制度度五、物业费费的成本测算算六、业服务务内容、标准准及质量保证证措施七、管管理总体目标标与分项目标标一、项目概况1.

地理位置置该项目位于于sh区与jz区的结合部部，面临武德德路，北挨江江津西路，南南靠北湖路。2.

项目主要经经济指标项目计量单位数值居住区规划总用用地Hm213.231.居住区用地地Hm29.87①住宅用地Hm26.89②公建用地Hm21.31③道路用地Hm21.24④公共绿地Hm20.422.其它用地Hm23.36居住户数户1292居住人数人4134户均人数人/户3.2总建筑面积万m219.111.居住区用地地内建筑总面面积万m216.23①住宅建筑面积积万m214.87②公建面积万m21.462.大卖场总建建筑面积万m22.88项目计量单位数值①大卖场面积万m21.17②扩建面积（三三层）万m20.96③公建面积万m20.75地下车库及人防防万m20.283.底层架空面面积万m21.25住宅平均层数层7.5人口毛密度人/hm2411.1住宅建筑配套密密度（毛）套/hm2128.5住宅建筑配套密密度（净）套/hm2184.0住宅建筑面积毛毛密度万m2/hmm21.496住宅建筑面积净净密度万m2/hmm22.144容积率万m2/hmm21.64停车率%50.0停车位辆634地面停车率%8.7地面停车位辆110住宅建筑净密度度%28.5建筑密度%25.6绿地率%40.2二、物业管理内内容

物业管管理将政策和和法规为理论论依据，寓管管理与服务之之中，建立社社区服务体系系。为住户提提供全方位管管理，服务项项目呈现多元元化、全方位位态势，总体体归纳为“六项管理、三三类服务”，即“房屋及设施施设备管理、环环境卫生管理理、治安消防防管理、绿化化管理、车辆辆交通管理和和其它公共管管理”；常规性公公共服务（合合同服务）委委托性特约服服务（非合同同零星服务）和和经营性多种种服务（全方方位、多层次次的综合服务务）。1、房屋及设设施设备管理理1.1建筑公共部部位得到维修修、养护和管管理范围包括括：公共屋面面、房屋承重重及抗震结构构部位、外墙墙面、楼梯间间公共通道、门门厅、共用排排烟道。房屋屋建筑的维护护管理实行“管养合一”主要落实在在以下几个方方面：A、工作的主主动性管理责责任人与服务务中心相结合合，落实巡查查制度及年度度房屋建筑维维护、养护计计划，执行房房屋修缮标准准、有关工程程施工技术规规范、健全档档案记录、保保持房屋正常常的使用功能能及完好。B、工作的多多样性根据房房屋的完损情情况、季节变变化、住户对对象等采取日日常修缮服务务，季节修缮缮服务、重点点修缮服务和和特殊修缮服服务等形式，并并做到制度化化、规范化。C、工作的针针对性在工作作中要因地制制宜、因时制制宜、因房制制宜、因户制制宜，根据住住户的不同需需求和所处的的特定条件采采取有针对性性的服务措施施。1.2共用设施、设设备的管理范范围包括：上上下水管道、落落水管、共用用照明、煤气气干线、楼内内消防设施、电电梯、水泵房房。共用设施施设备的管理理由维修管理理和运行管理理两大部分组组成，进行统统一管理，对对于不同的设设施、设备进进行不同的维维修管理，执执行相应的工工作质量标准准，建立设施施设备管理帐帐册和重要设设备的技术档档案，落实定定期检查、维维修、保养制制度各种运行行记录齐备。达达到设施设备备齐全、功能能正常、运行行良好。1.3市政共用设设施和附属建建筑物、构筑筑物的养护和和管理范围包包括：道路、室室外上下水管管道、化粪池池、沟渠池、地地上车库等。根根据共用设施施和附属建筑筑、构筑物的的类别不同，指指定并落实巡巡查制度、维维修保养制度度、大中修工工程的验收制制度、积累有有关技术资料料。对于有些些专项类别，如如：车库、制制定专业管理理方案并实施施。通过有序序的工作使其其达到功能正正常、畅通、达达标，基本完完好。1.4智能化设施施设备范围包包括：楼宇对对讲系统、用用户宽带数据据网系统、室室内红外线报报警系统，周周界红外线对对射报警系统统、门禁及车车库管理系统统、电子巡更更系统等。根根据智能系统统的构成、分分系统设备的的组成情况，建建立起适合jt智能系统、操操作性强的管管理制度，从从管理前期介介入人员培训训入手。做好好智能系统设设备的档案管管理、智能系系统的运行管管理、系统的的维护保养管管理、设备维维护保养工作作质量的检查查及设备维修修管理，并以以科技为先导导、智能指挥挥中心统一指指挥、全方位位服务，充分分利用现有资资源，提升智智能系统功能能，通过严格格管理保证智智能系统运作作正常。2、环境卫生生管理在jt我们遵循“高标准、严严要求”的环境卫生生管理和“高质量、高高频度”的环境卫生生维护、实施施环境卫生管管理和环境卫卫生保护的职职能。做好两两项工作，即即卫生管理、环环境管理。2.1卫生管理是是对房屋公共共部位的清洁洁、卫生、垃垃圾的收集、清清运达到环卫卫设施齐全，实实行标准化清清扫保洁，垃垃圾日清，按按计划消毒、灭灭鼠、灭虫。通通过对小区的的清洁卫生，区区域管理的过过程控制，确确保向住户提提供高档次的的服务水准及及高质量的生生活场所。2.2环境管理jt的环境管理理为小区文明明洁净、环境境质量良好、资资源合理利用用、生态良性性循环基础设设施健全、生生活舒适便捷捷，形成环保保意识，日常常管理与保护护有机结合，提提高住户的生生活质量。33.绿化管理绿化化的功能是美美化环境。通通过我们的管管理达到绿草草荫荫、绿树树成荫的效果果；我们以专专业化的管理理养护人员，将将片区负责与与巡查相结合合，科学合理理的保养、管管理小区的绿绿化。绿化管管理的主要内内容是花木、草草坪的养护。4、治安消防管理治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。5、车辆交通管理对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。6、公共管理6.1住户装修管理在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。7、常规性公共服务即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。8、委托性特约服务是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。9、经营性多种服务即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。三、物业管理模模式

居住在在jt社区中，不不仅提高了住住户的生活质质量，也改变变了人们的生生活观念和生生活方式。物物业管理也将将用现代化的的管理观念、管管理机构、管管理手段，通通过高素质的的管理人员达达到最佳的管管理效果。我我们的管理方方式分为管理理方法、管理理目标、运作作程序、实施施措施、管理理手段等五个个部分。1、

管理方法法1.1严格资质管管理确保各类类人员的专业业素质和综合合素质。1.2提供共管式式服务。1.3严格法规、制制度和标准制制约，规范组组织和个人的的管理服务行行为。1.4运用现代化化管理手段，实实现办公管理理自动化。1.5启动CI系统，致力力于精神文明明建设，实施施品牌和形象象战略。2、

运作程序可分分为整体管理理运作流程与与分项管理流流程两部分。3、

实施措施3.1治安管理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全。3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。3.3精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。3.4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。3.5发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。3.6在智能化管理上加强各方面工作3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。3.8开展卓有成效的社区文化活动4、

管理手段4.1启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。4.2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。4.3建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。4.4工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。4.5提倡“以人为本”的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。4.6管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。四、物业公司组组织机构和管管理制度1、服务中心组组织机构1..1物业管理公公司组织机构构图2、公共管理制制度2.1停车场管理理须知A、

区停车场交交通、治安均均由小区保安安人员负责。入入场车辆都应应自觉服从停停车场保安人人员的调度和和管理。B、

您不要乱停停、乱放车辆辆，不要将车车辆停放在阻阻碍其他车辆辆进出的位置置。除预先告告知外，非小小区业主车辆辆禁止在小区区停车过夜。C、

请您不要将将车辆停放在在小区各出入入口处，影响响小区居民的的出入。D、

小区业主应应自觉交纳泊泊位费并办理理停车证。E、

出租车（除除特殊情况下下）不得驶入入小区。F、

对于违反本本规定的车辆辆，保安人员员将有权进行行锁车及扣押押；同时相关关业主应对由由此造成的损损失负责赔偿偿。2.2卫生管理须须知为了保持持小区环境整整洁，使业主主享受幽雅舒舒适的生活环环境：A、

您将生活垃垃圾装袋并放放置楼洞门口口指定地点。B、

您不要将各各种杂物投入入下水道及便便桶中。如因因使用不当，造造成堵塞或损损坏，业主应应承担全部修修理费用及连连带责任。C、

请您爱护小小区内公共环环境，不要随随意乱涂、乱乱画、乱帖广广告、标语。如如属儿童所为为，应由其家家长负责。D、

请您不要将将自种花卉放放置在楼栋口口或楼道内，避避免丢失及影影响其他业主主的出入。E、

请您不要在在楼梯间放置置车辆或将鞋鞋架、家具、储储藏类等家庭庭物品。一经经发现，物业业处不经通知知，有权进行行清理。2.3宠物管理须须知为美化、净净化小区的居居住环境，防防止病疫传播播，保障广大大业主合法权权益不受侵犯犯：A、您定时携携带宠物犬在在小区内活动动，并佩束犬犬链，由主人人牵领、看管管，及时清除除排出的粪便便；B、为免对他他人的滋扰和和对设施的损损坏，请您不不要携宠物进进入会馆、公公建楼、幼儿儿园等公共场场所；C、个人豢养养宠物不得妨妨害他人，宠宠物影响他人人正常生活、休休息时，宠物物主人有义务务采取有效措措施予以制止止；D、每年须对对所养宠物打打防疫，防止止疾病的传播播；E、对生病、受受伤、死亡的的宠物应妥善善照管、处置置，死亡的宠宠物请不要遗遗弃或埋在小小区内。2.4绿化管理须须知A、

了保持小区区环境优美，请请您爱护住宅宅小区内的绿绿地、花草、树树木、雕塑等等小品是小区区美化点缀设设施。B、

您不要攀折折花草树木，不不要用树木晾晾晒衣物或扎扎铁丝、铁钉钉等，不要损损坏花木的保保护措施。C、

请您不要穿穿越绿化带或或碰损绿篱栅栅栏。D、

请您及您的的孩子不要在在绿化带内打打斗玩耍，不不要在绿地内内进行体育活活动。E、

请您不要在在小区公共绿绿地种植蔬菜菜及农作物，或或擅自种植其其它作物。F、

请您不要在在喷泉、水池池内嬉戏，以以免触电及发发生其他危险险。3、内部管理制制度（各岗位位职责）3．1物业处经理理岗位职责A.

应主动配合合、支持公司司正副总经理理和管理部、财财务部的监督督、检查工作作；B.

熟悉并执行行各项有关政政策、法律、法法规及公司的的各项规章制制度；C.

带领各岗位位人员进行小小区验收，做做好小区的各各项管理工作作及经济核算算工作，完成成公司下达的的经济指标；；D.

做好员工管管理工作，检检查各岗位人人员完成任务务情况；E.

鼓励员工积积极学习专业业知识，注意意选拔有潜质质的员工，对对业绩差的人人员提出调整整或给予处分分的意见；F.

关心小区管管委员会建设设，并接受管管委员会监督督，共同搞好好管辖区的各各项工作；G.

配合街道、派派出所、物业业办等相关部部门做好相应应工作及其他他上级交办的的工作；3．2经理助理岗岗位职责A.

负责本中心心职责范围内内工作的策划划、指导、监监督、把关；；B.

负责每月向向管理处经理理提交本中心心工作计划及及工作总结；；C.

负责对本中中心员工各类类考核；D.

向管理处经经理提交各岗岗位用人计划划；E.

接待来访住住户，对住户户的投诉及时时处理；投诉诉处理率99%；F.

熟悉楼宇结结构、单元数数、户数；管管线的走向；；各种设备操操作方法，公公共设施养护护办法和常见见故障、常用用维修方法；；督促本中心心工作人员及及时收缴管理理费，收缴率率达预定目标标；G.

熟悉有关物物业、市容卫卫生、绿化、治治安、消防等等管理规定；；H.

每日巡查小小区，检查各各部门工作，发发现潜在问题题及时安排处处理，并加以以改进；I.

负责指导、监监督健全档案案管理，并抽抽查工作情况况；3．3环境管理部部主管岗位职职责A、依据小区区的环境规划划，制定小区区环境整体养养护的年度、季季度、月度计计划，营造小小区良好居住住环境，搞好好小区绿化和和清洁卫生；；B、对绿化工工作和保洁工工作，按人分分区划片包干干作业管理，做做到员工之间间任务划分清清楚，责任明明确，检查考考核标准公开开，奖惩兑现现；C、负责定期期组织员工培培训，提高员员工的政治素素质，业务技技能和工作效效率；D、经常巡视视检查员工现现场工作情况况，随时掌握握小区内绿化化状况和清洁洁状况，必要要时到现场督督导员工操作作；E、对小区内内各种环境标标识牌及人文文景观的布置置等提出合理理化建设性意意见和观点，提提高社区环境境文化品位。F、定期开展展小区的消杀杀工作，并严严格按照消杀杀计划检查和和监督消杀工工作；G、合理控制制本部门各项项费用，广开开增收渠道；；3．4保安部主管管岗位职责A、

负责保安人人员的上岗培培训和职业道道德的思想教教育宣传工作作，不断提高高保安人员的的专业素质和和责任心；B、

制定业务培培训计划，按按计划定期组组织专业训练练，并做好记记录；C、

严格执行各各种安全管理理规章制度，维维护管辖区的的正常秩序，维维护业主生命命和财产安全全，并接受物物业处和辖区区派出所的监监督指导；D、

负责辖区治治安、消防、交交通车辆的管管理工作；E、

负责辖区消消防组织工作作、检查、监监督消防设备备的运行及消消防设施、设设备、器材的的维护保养工工作，确保每每位保安人员员都能做到“二懂、三会会、三能”：

二懂：懂防防火措施、懂懂起火后扑救救方法；

三会：会报报火警、会使使用消防器材材、会处理险险肇事故；

三能：能遵遵守消防制度度、能及时发发现火险、能能扑救火情。F、

负责保安部部日常工作安安排，出勤考考核，合理调调配人员，坚坚持白天和夜夜间的定期查查岗制度；G、

定期巡视，对对发现的各类类事故、事件件隐患及时制制定解决措施施并督促落实实，遇到突发发事件时以身身作责，组织织处理；H、

负责与派出出所的联系工工作，做好辖辖区安全防范范工作；I、

负责水体周周围的安全防防范，杜绝恶恶性事故的发发生。3．5工程维修部部主管职责A、负责小区公公用设施、设设备的运行、保保养、维修、安安全检查工作作的安排与落落实；B、

组织参与设设备的大、中中、小修，制制定计划，负负责员工的专专业技术培训训；C、

负责制定设设备、备件采采购计划，报报财务采购；；D、

做好各项记记录，收集整整理设备技术术资料及维修修保养记录，做做好设备台帐帐工作；E、

参与违章纠纠正工作，及及时发现和制制止违章建筑筑和施工；F、

负责用户对对本部门工作作的投诉处理理，不合格服服务的处理，纠纠正和预防措措施的实施，跟跟踪检查；G、

负责员工的的考评工作，及及时上报本部部门考勤；H、

合理控制本本部门各项费费用，广开增增收渠道；3．6、服务中心心主管职责A、

熟悉物业管管理有关法规规政策；B、

负责建立完完善服务中心心信息流通网网络，包括业业主报修服务务，投诉受理理传递，各部部门信息汇总总，对业主公公布信息等；；C、

负责多种经经营服务及各各种费用收缴缴的组织管理理；D、

制定社区文文化活动计划划，丰富业主主、住户的文文化生活；EE、

负责服务中中心各种工作作档案、业主主档案等档案案、文件、资资料存档工作作的定期检查查；F、

负责开展服服务中心宣传传工作和公益益性活动。44、人员配置置和人员的素素质要求jt物业管理的的用人原则为为“精干、高效效、敬业”，确定“重学历，也也重能力；重重水平，更重重品德”的用人标准准。我们要求求事务管理具具体操作人员员必须是一专专多能，实行行一岗多职，相相互协作，体体现团队精神神。（人员的的实际配置以以具体管理范范围而定）五、物业费的成成本测算1、管理、服服务人员的工工资和按规定定提取的福利利费。1.11人员编制和和基本工资标标准：见表（01）

人员编制和和基本工资标标准表（01）序号项目人数（人）工资标准（元//月）总额（元/月）备注一管理人员6/6650.000

1经理12000.0002000.000

2经理助理11500.0001500.000

3财务员1800.00800.00

4维修主管11000.0001000.000

5保安主管1800.00800.00

6保洁主管1550.00550.00

二普通员工14/9400.000

1维修员2800.001600.000

2保安员9600.005400.000

3绿化员1500.00500.00

4保洁员2450.00900.00

三合计20/16050.000

1.2费用测算算管理\服务人员的的工资和按规规定提取的福福利费测算见见表(02)工资福利费费测算表(02)序号项目金额（元/月）依据测算结果（元//月.M2）一基本工资16050.000/

二福利费2407.500注(1)暂按15%测算算三服装费667.00注(2)

四合计19124.550/

注(1)：福利利费为工资总总额的35.5%%,其中福利基基金占工资总总额的14%；教育基金金占工资总额额的1.5%；社会保险险占工资总额额的20%。注(2)：服装按年年均400元/人计算，则则每月分摊为为：20×4000元/人/年÷12月=667(元/月)2、公共设施、设设备日常运行行、维修及保保养费2.1采用总体匡匡算思路进行行测算。住宅宅建造成本按按800元/M2计算，公共共设施、设备备建造成本统统一按30%计取，折旧旧年限按25年计算，维维修保养费按按月折旧费的的40%提取。注：：因小区新建建在保修期中中，暂不考虑虑。2.2公共设施、设设备所用电为为A、（晚间19：00分至次日清清晨7：00分为开灯时时间，共计12小时，如本本物业有200盏灯60瓦计算）。则则：每日所用用电费为：（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×0.60元/千瓦/小时=4320千瓦/小时×0.60元/千瓦/小时=25922.00元/月B、智能化网网络运行等综综合：1000..00元C、共计为：3592..00元2.3电梯运行电电费为:每部电梯按按每天15元计算则运运行电费为：：10部×15元/天×30天=150元/天×30天=4500元/月维修保养养费用为;每部每月按50元计算则为为：10部×50元/月=500元/月3.4水泵运行费费：10部×5元/天×30天=50元/天×30天=1500元/月3、绿化管理费费：小区绿化化面积为300000M2,绿化管理费费测算见表（03）绿化管理理测算表（03）序号项目测算依据金额（元/月）测算结果（元//月.M2）备注1绿化工具费1000元/年年84.00

2劳保用品费500元/年42.00

3绿化用水费

400.00/

4农药化肥费

200.00

5景观再造费0.10元/M2.年200.00

6合计/926.00

4、清洁卫生生费清洁卫生生费测算表（04）序号项目测算依据金额（元/月）测算结果（元//月.M2）1工具购置费300元/人..年75.00

2劳保用品费300元/人..年75.00

3化粪池清掏费(注1)//4垃圾外运费

1000.000

5环境消杀/100.00/6合计/1250.000

注(1):化粪粪池清掏费全全年共计约为为：2000元，由于小小区新建第一一年将不会产产生费用。55、保安费：保安安费测算表（05）序号项目测算依据金额（元/月）测算结果（元//月M2）1装备费300元/人..年250．00

2人身保险费（暂不计）//3房租费（暂不计）//4联建、治安费100元/人..月1000.000

5合计/1250.000

6、办公费：：（全年开支支办公费约3万元）月办公公费=300000÷12==2500元/月7、固定资产折折旧费：固定定资产总额为为10万元，平均均折旧年限为为5年，即：月月固定资产折折旧费为：1000000÷（12×5年）=1667元/月8、法定税费：：两税一费为为前八项之和和的5.75%，则多层税税费=（303099.5）×5.577%=16888元/月小高层税税费=（368099.5）×5.577%=20550元/月9、利润：利润取10%，则多层利利润=（303099.5）×10%==3031元/月小高层利利润=（368099.5）×10%==3681元/月10、管理成本本汇总表见（06）管理成本汇汇总表（06）序号项目金额（元/月）金额（元/月..平方米）备注一管理成本1工资福利费19124.550

2维修及保养费10092.000

共用照明3592.000

电梯5000.000

小高层

水泵1500.000

小高层3绿化管理费926.00

4清洁卫生费1250.000

5保安费1250.000

6办公费2500.000

7折旧费1667.000

8法定税费

多层住宅1688.000

小高层住宅2050.000

9利润

多层住宅3031.000

小高层住宅3681.000

10合计

多层住宅35028.550.4423多层：791993万M2

小高层住宅42540.550.9640小高层：441127万M2六、业服务内容容、标准及质质量保证措施施为将jt小区建建设成为具有有标志性的超超一流的文明明住宅小区，物物业公司将依依照《全国优优秀示范物业业小区》标准准实施物业管管理。具体服服务承诺及质质量保证措施施如下：一、基基本服务：11、签订物业业服务合同，明明确权利义务务关系；2、承接项目目对住宅区公公共部分、共共用设施认真真检查，做到到验收手续齐齐全；3、管理人员员和专业操作作人员按照国国家规定持证证上岗；4、建立完善善的物业管理理方案，质量量管理，财务务管理，档案案管理等制度度；5、管理服务务人员统一着着装，佩戴标标志，行为规规范，服务主主动热情；6、建立客户户服务中心，公公示24小时服务电电话。急修1小时内，其其他报修按照照约定时间到到达现场；7、根据业主主需求，提供供物业服务合合同之外的特特约服务和代代办服务，公公示服务项目目和收费价目目；8、公布物业业服务费用或或者物业服务务资金的收支支情况；9、每年至少少一次征询业业主对物业服服务的意见，满满意率75％以上。二、公公共服务（一一）安全管理理10、小区主入入口24小时执勤；11、监控室实实行24小时监控；12、别墅区设设立专职保安安员；13、小区内每每小时保安巡巡查一次；14、对小区内内的车辆进行行管理，引导导车辆有序通通行、停放；；15、对进出小小区的装修等等劳务人员实实行登记管理理；16、对火灾、治治安、公共卫卫生等突发事事件有应急预预案，事发时时及时报告业业主委员会和和有关部门，并并协助采取相相应措施。（二二）环境管理理17、按幢设置置垃圾桶，生生活拉圾每天天清运一次；；18、小区道路路、广场、停停车场、绿地地等每日清扫扫一次；电梯梯厅、楼道每每日清扫一次次；楼梯扶手手每周擦洗一一次；公共玻玻璃每季度清清洁一次；路路灯、楼道灯灯每半年清洗洗1次；19、区内公共共雨、污水管管道每年疏通通1次；雨、污污水井每半年年检查1次，并视情情况及时清掏掏；20、二次供水水水箱按规定定清洗，水质质符合卫生要要求；21、对草坪、花花卉、绿篱、树树木定期进行行修剪、养护护；22、定期清除除绿地杂草、杂杂物；23、定期预防防花草、树木木病虫害（三三）房屋管理理24、每周巡查查一次小区房房屋单元门、楼楼道通道以及及其他公共部部位的门窗、玻玻璃等，定期期维护养护；；25、按照住宅宅装修管理规规定和业主公公约要求，建建立装修管理理制度。通知知业主装修事事项。至少两两次巡查装修修施工现场，发发现违反规定定现象，及时时劝阻，并通通知有关部门门；26各组团、栋栋、单元门、户户有明显标志志。27、小区道路路平整，主要要通道及停车车场交通标志志齐全规范；；28、对共用设设施设备进行行日常管理和和维护（依法法应由专业部部门负责的除除外）；（四四）设施、设设备管理29、建立共用用设施设备档档案（设备台台帐），设施施设备的运行行、检修等记记录齐全；30、操作维护护人员严格执执行设施设备备操作规程及及保养规范；；设施运行正正常；31、对共用设设施设备定期期组织巡查、作作好巡查记录录、属于小修修范围的，及及时组织修复复；32、载人电梯梯早6点至晚上12点正常运行行；33、消防设施施设备完好，可可随时启用，消消防通道畅通通；34、路灯、楼楼道灯完好率率不低于80％35、容易危机机人身安全的的设施设备有有明显警世标标志和防范措措施；对可能能发生的各种种突发设备故故障有应急方方案；三、便民服务物物业公司提供供的无偿服务务（共计24项）类别编号项目内容家政服服务1代请装修、装饰饰公司2代请家教、介绍绍保姆3代租售房屋、代代租汽车4发布气象信息、国国内外新闻信信息5组织各种展销活活动6无偿配备医药急急救箱7代订中、西餐8代订牛奶商务活动动9代购车船、飞机机票10代订报