华翔集团宁波综合项目前期顾问新课件

Documentnumber1︱决策咨询E-HOUSECHINAConsulting

DivisionJun.2009高新区综合项目定位及物业发展建议/中国宁波基于宗地价值属性，以客户需求为导向，整合“市场、产品、案例”等三维研究，为项目提供适宜的产品开发策略与细化建议。“案例"“市场”客户来源“产品"宗地价值客户定位认知客户偏好定位产品深化建议Documentnumber3土地属性分析Documentnumber5项目与城市发展1伴随着政府规划强势导向与各类资源集聚，原本地处价值洼地的东部区域其价值得以快速提升与实现，越来越多的民众开始认同与接受这个区域。土地价值得以彰显，土地放量开始有了城市的概念大众认知与部分人口导入城市化进程提速，大宁波建设破局，城市向东第一阶段：区域自然生长第二阶段：规划强势导向第三阶段：大宁波都心定形背景描述问题较为偏僻远离传统意义的中心城区“三江口”土地价值成熟，土地稀缺如何大量引导人口入驻且成为宜居新城？成为宁波大都市地理意义与城市价值的双重中心区域居住氛围淡薄呈无序、自然发展部分生产型企业陆续导入跳出单一的房地产项目开发思维重新整合资源，进行城区更新与价值再造塑造成为宜居城区土地价值没有得到体现城市轮廓与形象尚不明确谈不上任何居住政府开始意识到东部成片土地的价值与发展空间以市行政中心导入为引擎，中央商务区建设为核心的东部新城启动高新园区优化升级，入驻企业调整与转型，各类资源集聚，地产开发渐热锦绣东城皇冠花园江南一品越来越多的民众认同与接受这个区域，如后所述热盘都成为市场上的热点项目Documentnumber6项目与城市发展1结合研究与深访，我们发现主要是以下三类人群选择了项目所在区域：中心城区人口疏导、相邻县市人口进入以及新宁波人的安家落户。中心城区人口疏导：原有城市空间挤压，城市外部拓展与延伸，许多人开始走出老城区，到新兴热点区域安户示例：老三区改善需求群体到鄞州区、东部区域等购房新宁波人安家：这些人原非宁波及周边的土著人，而是在其后的学生、工作与生活中认同与喜欢上宁波这个城市而选择了留下示例：如很多企业的技术精英、中高层管理人员等相邻县市人口进入：城市发展的自然规律与“人向上走”的动机，周边县市人员主动走进宁波示例：如宁波市周边的“奉化、宁海、余姚、象山”等先富起来的群体已习惯到宁波市区购房安家。区域品质人口快速导入区域人口导入“我的城”“进新城”“出老城”Documentnumber7项目与区域发展2项目所处区域为高新园区、东部新城、江东老区等交汇处，边缘还是中心？如何依托区域板块的力量进而支撑本项目的发展，显得尤为重要。高新园区根基未稳江东老区

步履蹒跚东部新城

强势出击项目占位东部新城（确定高品质开发能级）借助高新园区（增强产品物业属性）传承江东老区（重点引导老区客户）项目与周边三大板块互动现状项目区域发展策略初探Documentnumber9项目位于宁波市东中心城区内，与未来宁波金融贸易服务区与高新区核心区域天然一体，传承宁波中心繁华的同时，占据未来大宁波都市核心一极。项目宗地属性—区位条件3项目城市内核三江口高新区核心未来宁波金融贸易服务区市行政中心约5公里约1公里宁波传统中心宁波未来中心中心城区Documentnumber10项目零距离城市主干道通途路与G329国道，依托成熟的交通路网系统，区域能够快速通达宁波市中心及其他区域。项目宗地属性—交通—周边路网3项目景观干道院士路不到500米城东通往市区的快速干道约1000米衔接城东通达全区的城市快速主道杨木碶路新晖路项目位于通途路与清水桥路交汇处，借助通途路能够接驳市区与绕城高速，瞬间进入宁波市快速交通系统。项目到达世纪大道（G329国道段）不到500米，距离江南路不到1000米。项目周边各路道车行条件佳，且无收费亭等阻碍因素，有助项目实现“出则繁华，入则宁静”等。Documentnumber11项目位置依托现有的G329、绕城高速、甬台湾高速等形成的公路骨架网，项目能够实现与慈溪、舟山、镇海、北仑等区域的快速互动与联通。项目宗地属性—交通—高速公路3Documentnumber13项目宗地属性—用地现状3项目整体用地具规模，且较为平坦规则。于企业而言，这是“较大建筑规模、中高等开发强度、居住物业与商业开发并重的综合体项目”。项目虽为三独立地块组成，但天然一体，可分可合。用地原为公司厂办用途，无动拆迁抗性宗地区域内地势平坦，地形相对规则，便于高品质规划宗地东、南两侧均邻水系，老杨木碶河与甬新河于此交汇，水质较佳，水面开阔，形成了较好的滨水景观。居住物业商业物业项目地址用地面积规划容积率规划建筑面积其他要求东邻老杨木碶河，南邻甬新河和通途路，西邻清水桥路35176㎡22612㎡不大于2.5不大于4.087940㎡90448㎡必须沿清水桥路设置一座面向街道开放的建筑面积不小于70平方米公厕；必须配建6班幼儿园一所，满足幼儿园设计规范要求；项目规划指标甬新河现状宗地区域内现状居住建面

87940㎡商业建面

39756㎡商业建面

50692㎡杨木碶河现状Documentnumber14项目毗邻国家高新园区与新城中央商务区。依托先进制造业与先进服务业所带来的大量“三高人口”的导入与集聚，将极大地支撑项目高品质居住物业的开发与建设。项目宗地属性—周边产业3初期阶段（已实现）以技术研发精英及中高层企业管理人员为主区域中高档产业从业人员变化中期阶段（3-5年后）以技术研发精英、金融从业人员、中高层企业管理人员为主，后期阶段研发、金融、贸易、服务人员为主特征的高学历高职务高收入人员后期现代服务业拉动（东部新城中央商务区）前期高新产业带动（国家高新科技园区）半导体与光电产业、电子信息产业、新能源与节能产业三大产业聚焦科技研发机构145家企业2000多家已引进各类科技人才2.8万人东部新城核心区，中提升龙头工程重点发展商务金融、贸易服务、会议展览等现代服务业前期已引进在宁波各大金融机构总部规划用地面积2平方公里先进产业三高人口项目周边产业发展与未来人口导入Documentnumber15结合各方面的调查梳理，不论是新投入运行不久的公建设施，还是近期在建设施工中的项目，项目地块的周边配套设施渐趋集中且呈品质化高端化趋势。1975111032812641314151617188新城实验小学（规划）7新城第一实验学校6台湾长庚医院（筹建）5城市文化广场（在建）4市行政中心（在建）3雷迪森广场（在建）2金融贸易区（在建）1国际会展中心17三江超市16华联超市15体育中心14家乐福13维多利亚广场（在建）12外国语学校9院士公园10州际酒店（在建）11高新区管委会教育医疗商业酒店公建行政18泰富广场（在建）项目所在位置项目宗地属性—周边配套3Documentnumber17项目位置客源通路1客源通路3客源通路2宗地属性分析结论——客源可能通路通路1：来自以江东区为主要的老三区通路2：来自以镇海、北仑主要的周边县市区通路3：来自周边园区与商务区、行政区等的带动通路4：其他项目客源可能通路结合项目区位与交通可达性等条件分析，我们初步判断客户可能来源于老三区、相邻县市区、项目周边等区域。Documentnumber18项目市场机会寻找Documentnumber19项目区域发展现状/总体1东部新城的建设引爆区域住宅需求，城市化进程形成区域住宅发展的动力，区域房地产发展提升的空间较大。政府驱动引擎城市化引爆需求东部新城规划；行政、金融、贸易和航运中心的建设；生活和交通配套的完善；东部新城三江口鄞州新城改善型城市化需求旺盛；大量的中高端人群进入城市中心；新城引爆的区域远期中心化需求；如何借区域发展的势？产品如何定位符合区域发展需求？如何面对区域发展中的竞争？本案

思考Documentnumber21项目区域市场发展/住宅总体3离城市的距离、过江隧道、产品品质和远期前景吸引大量城区和镇海、北仑等区域的改善型购买客户，区域住宅氛围已经基本形成。本案江东东部新城区域客户产品特点60%20%20%60%15%35%60%20%20%50%20%30%住：绿城绿园50%20%30%区域的住宅项目规模较大，主力产品为高层，包括部分别墅及洋房产品，主力户型面积为110-144平方米以及155-200平方米。客户构成：区域的客户主要由老三区、本区域和北区（镇海、北仑）等组成；主要关注点：环境、小区品质和户型设计；特征：改善型产品成为区域客户成交主力。项目竞争对手在哪？竞争对手的产品如何打造？区域与产品定位如何结合？

思考客户>江东区老城区周边区域Documentnumber22区域市场发展/住宅客户4中高端客户三级置业轨迹与本区域的发展相符，未来一段时间内必将吸引大量的中高端客户入住，从而促进区域发展，形成高端带动形成城市中心的趋势。Notes中高端客户置业轨迹郊区客户市区客户城市中心住宅郊区低密度产品新兴城市豪宅占有性居住投资度假型生活型居住郊区私有住宅城市品质住宅新兴城市豪宅具备高端住宅的机会产业型居住城市资源型品质型居住Documentnumber23中高端住宅分布的三个板块由于地缘、客户构成的不同，价格接受和认知存在差异，本项目的机会在于通过价格、价值和产品力来打造产品竞争力。市场机会发掘/高端住宅5*数据来源：易居中国房地产决策咨询系统三江口江东板块鄞州新城三江口板块鄞州新城江东新城板块地缘关系+客户构成+产品力城市资源板块，供应量不大，综合物业为主，辐射全市客户新兴副中心，供应量大，商务、商业集中，分流城区客户、吸引南部客群区域、配套环境、价格>价格梯度>价值梯度配套、规划距离、认知规划提升板块，后续供应较大，商业配套尚未完善，辐射城区和北部客群区位、概念配套、实施>产品梯度该片区的区位属性决定其产品面积空间的两段式分布，首次置业和高端改善产品成为需求热点，与本项目区域在户型产品上形成直接竞争。Documentnumber25市场高端板块特征/三江口板块5成交峰值出现在70-90m2、155-180m2和90-110m2；144-180m2面积段成交的价格敏感度最弱，需求最为稳定；16000-18000元/m2的成交量最大，随着价格上升，成交的主力面积逐渐增大。08.1-09.4三江口典型楼盘成交量价表（湖景花园、凯德汇豪天下、东外滩花园、滨江公寓）成交的峰值波段性，取决于客户需求分阶段性，即首置和改善型需求共存，以首置为主；存量共计1500套左右，其中以90m2以下的小户型为主力；供应的不断减少使得区域对本项目的竞争性逐渐减弱，但其发展特征在2-3年将在本项目区域显现。*数据来源：易居中国房地产决策咨询系统Documentnumber26经济基础扎实、周边配套完善，区域中心已经形成，商务园区的落成将促进高端住宅的发展，吸引宁波南部和分流市区人群，但目前区位认知仍为主要的路障。市场高端板块特征/鄞州区板块5*数据来源：易居中国房地产决策咨询系统风格城事宁兴城市花园万达广场中海雍城世家纯住宅商业公寓综合体住宅综合体产品分析客源分析区位认知周边配套发展趋势>板块驱动力新兴城市副中心，区域中心；市、区政府的规划建设力度；城市南部高端居住板块；受到新市民及区域人口的关注万达广场商业中心运营；科教园区等市政工程；道路和公共交通的完善；配套已经达到城市级的标准；南部商务区规划带来大量中高端商务人群；规划已经落实，商务和居住档次将逐渐提升；区域主要供应产品为公寓，面积集中在90m2以下；存在部分别墅和洋房产品，户型面积在200m2以上；高层住宅产品的主力户型为120-180m2；产品品质层次不齐。区域：本区域人群+周边区域；职业：商务、商业从业人员、周边区域的私营业主；年龄：20-40岁；特征：区域内产业人群及原住人群；地缘性竞争不强，只是价格比较标杆，产品塑造和去化趋势可以借鉴；区域的改善型居住需求依赖于品牌的导入和产品的创新，价格梯度的形成使得区域成为高端板块成为可能，产品竞争多集中在产品和资源占有上。Documentnumber29市场高端板块特征/江东新城板块5成交主力面积为90-110、110-144和155-180m2200-250m2面积段成交的价格敏感度最弱，需求最为稳定；8000-12000元/m2的成交量最大，随着价格上升，成交的主力面积逐渐增大。成交主力产品最为分散，市场呈现多元化消费的局面；改善型产品所占比例最高，大户型的市场空间最大，接受度逐渐提高；价格梯度开始拉开，产品价格可以提升；存量不多,未来新上市楼盘量预计达到60万。08.1-09.4江东新城典型楼盘成交量价表（绿城绿园、皇冠花园、江南一品、锦绣东城）*数据来源：易居中国房地产决策咨询系统Documentnumber30高端住宅竞争的是资源、产品和配套，本项目要根据区位特点，在品质和配套上塑造豪宅形象弥补品牌劣势，借助水景资源弥补区位优势，差异化产品吸引客户购买。高端住宅市场竞争性分析5*数据来源：易居中国房地产决策咨询系统类别墅精致小户型楼盘产品类型销售情况江南一品别墅+高层快皇冠花园高层快绿城绿园高层快湖景花园高层+别墅较快汇豪天下高层、小高层较快东外滩高层一般锦绣东城高层快ART蓝海高层+别墅未开盘中大户型区位产品配套江南一品(户型创新）东外滩花园（区位优越）皇冠、绿园（产品品质）湖景花园（湖景资源）汇豪天下(配套）锦绣东城（品牌优势）ART蓝海（产品规划）Documentnumber31除江南一品外，公寓产品多在商业和商务集中区，客户为产业和投资型客户，本项目需要弥补区位和配套劣势，打住宅理念，通过产品和价格差异拉动客户。公寓产品竞争性分析6*数据来源：易居中国房地产决策咨询系统品质楼盘性质定位方向滨江国际商业区位投资型环球中心商业高级行政公寓江南一品住宅投资型（送面积）万达广场商业精装修投资型明天广场商业区域投资型汇豪天下商办综合配套主力户型面积/m230507090110130高中低江南环球中心汇豪天下万达迪赛明天广场滨江国际Documentnumber高端住宅+公寓产品的组合将成为区域开发的主力，随着项目所在区域的成熟，户型将有向两端发散的趋势，即分户式改善、纯改善及小户型自住将成为主力需求。市场机会寻找/市场总结6*数据来源：易居中国房地产决策咨询系统商业公寓产品小户型精装修公寓为市场主流；主力面积为30-70m2一房、70-90m2二房；公寓价格相比同区域住宅价格低15-20%；公寓的生存条件依赖于交通和配套客户的公寓接受度不高，在本区域的投资公寓意识尚未产生；住宅产品90m2以下户型成交为主力，但有比重下降趋势；125-180m2三、四房成交最为稳定；全市高端产品由原来三江口向江东区溢出；类别墅产品成为目前市场供应热点；高端客户的需求主要集中在分户式改善和环境改善；精装公寓需要提高附加值；商业公寓可以成为价格梯度；公寓需要市场进一步发展的引导；大面积改善型住宅产品成为高端市场的首选；分户式改善产品将随着区域的成熟而成为成交主力；少量类别墅产品具有标杆作用，提升小区品质。Documentnumber33受到政策及房市影响，刚需市场出现机会，但宁波市场高端改善购房的市场支撑力较强，可以产生利润。市场机会寻找/户型面积7*数据来源：易居中国房地产决策咨询系统受房市及政策影响：90m2以下成交比例上升；90-144m2小幅上升；144-200m2成交最为稳定；200m2以上成交比例小幅下降；全市成交结构变化（1万元/平方米以上）楼盘成交结构变化受房市影响：90-125m2成交上升明显；125-144m2成交小幅上升；144-200m2成交稳定200m2以上成交比例下降；刚需市场是机会再改市场有支撑高端首改是机会高端再改有支撑Documentnumber34区域市场的主力需求空间为125-144平方米，次主力需求空间为155-180平方米和110-125平方米，机会需求空间为200-250平方米。市场机会寻找/户型面积7*数据来源：易居中国房地产决策咨询系统08.1-09.4月高新区住宅分面积供求比次主力主力空间：125-144㎡市场活跃度和接受度均较高；次主力空间：155-180㎡市场接受度高；110-125㎡市场接受度略低；机会空间：200-300㎡的产品市场接受度最高；艰难空间：90-110㎡为二房产品受到90㎡的产品承接性最大；144-150㎡户型替代性较强；超越空间：300㎡以上大面积空间次主力Documentnumber35随着区域的发展，区域的客户吸引和辐射力将越来越大，必将成为全市型人群，目前该区域的客源尚处于第二波客源导入阶段。市场到客户/客群导入分析8项目位置第二波第一波第二波第三波区域客户客源分布及的导入图示Documentnumber36市场到客户/客群分析8区域及少量周边2006年2007年2008年2009年2010年客户来源2011年置业目的居民城镇化2012—客户特征前期中期后期当地居民，年纪偏大全家庭购买首次商品房置业居多江东区域+北仑镇海+江北、海曙+周边镇舒适性改善+高端城市化改善档次较高，以政府、企业高管和私营业主为主；年龄在30-50之间，非首次置业；购买特征户型面积+总价>小区环境+产品品质小区环境+产品品质+品牌>户型设计+价格>配套全市客源老城溢出、新城城市化中高档次，中端增加；首次置业增加；年龄有变小的趋势；生活、公共配套+户型>小区环境+产品品质+价格产品特征规模较大、品质不高、户型较大但非精致；品牌开发商进入、环境优美、产品品质高端、配套不完善、生活设施较差，中大户型+少量小户型生活配套完善、品质较高，全户型结构，小户型增加不同时间段区域的客群有所不同，目前该区域的客户以中高端客户为主，关注产品品质和环境，需求以中大户型为主。Documentnumber37区域客户的特征决定了区域产品的定位方向，目前吸引的中高端客户的需求以改善型为主，关注品质，从而确定本项目定位应以高端为目标。客户到市场/项目定位方向9客户筛选低端产品不符合客户现阶段需求；

低端产品溢价能力弱；

未来客户的改变带来的是户型面积的变化，非产品品质变化；低端定位中高端定位区域内低端项目不多，竞争力小；未来规划前景较好，具有升值潜力；

对开发商要求低；区域存在竞争，同时板块的竞争会分流客户

对开发商要求较高，需要承担机会风险

房地产市场的调整尚未明了，市场存在风险

区域目标客群为中高端，具有消费可能。？方向中高端住宅产品组合成为项目定位的方向，但考虑到未来的需求变化，需要在户型设计和户型面积上进行考虑。Documentnumber38项目产品机会寻找Documentnumber39不同物业类型组合的规划布局，可见购房客户以城市改善型和郊区品质型为主，关注产品的品质，对别墅类产品接受度较高。建筑规划空间/规划布局1湖景花园江南一品汇豪天下ART蓝海不同物业类型的混合，即满足容积率要求，又提升产品价值。客户群需保持一致（户型面积调节）高层产品缺乏层次感；

中心景观塑造较差；分析：借鉴点：※

汇豪天下

错落的产品组合、大尺度的建筑间距和中心景观；※

ART蓝海

中央景观和水景的独享；大尺度户前尺度。机会点：

充分利用双面水景资源；打造板式观景大宅；大尺度的建筑空间和资源独享Documentnumber40主题景观和水景成为客户豪宅认知的一部分，本项目应充分利用两面临水的特质，借鉴豪宅对水的处理方式，打造具有主题景观的顶级水景大宅。建筑规划空间/景观规划2楼盘名称容积率绿化率园林主题特色景观布局方式江南一品1.730%现代风格中央湖泊公园水系分块式，六重景观ART蓝海1.7330%——千米双水岸线中央景观与水岸互动湖景花园230%苏格兰原生态日湖景观日湖曲线延伸水系景观汇豪天下二期230%现代西式江景高层围合式中心景观绿城绿园2.7135%欧式园林喷泉、绿地中央景观辐射、道路-中央-宅间三级景观绿城皇冠花园2.542%现代欧式露天半月游泳池空间节点与绿轴结合百隆东外滩2.535%中西结合水景散布高层之间大规模的欧式主题景观；景观主轴或大面积水景为中心，体现对资源的占有；充分利用外部水景资源，打造观景、亲水大宅；最大化的扩大景观的延伸面。分析客户群：理性而高追求的阶层；主题景观、资源的占有、水景以及绿化的强广度成为关键；Documentnumber41沉稳、低调、品质感强的立面风格，正如这一批阶层客户所表现的特征，如何在低调中体现大气、简洁中透出品质将成为项目打造成功的关键。建筑规划空间/建筑风格3特点A-DECO、欧陆和新古典主义为主；立面简凝重、典雅，运用干挂石材、高档面砖提高品质感；外立面虚实有序，无外漏管线；客户特征：沉稳、低调、追求生活品质的阶层他们不求奢华，但求身份感、不求时尚但求耐看该类产品的配套设施相对集中，均以会所和小型商业为主，宣传会所功能，品牌宣传不足，相对客户更关注教育资源。功能配套4*数据来源：易居中国房地产决策咨询系统楼盘名称规模/万m2会所/m2会所功能配套江南一品385900室内恒温泳池、室外沙滩泳池、双幅网球场2万商业汇豪天下二期85000（双会所）室内泳池;网球场;健身房;室外泳池;桑拿房高档休闲商业街+双语幼儿园湖景花园10——室内外泳池、健身、休闲吧等高层底商ART蓝海112000室内恒温泳池、健身、休闲吧、斯诺克、室外网球场小型配套商业绿城绿园（住宅）6.65000室内外泳池、健身、阅览等——绿城皇冠花园358000室内外泳池、健身、休闲吧高端酒店商业配套Documentnumber42会所的特色不强，无知名品牌入驻，对客户吸引力不强；商业以传统的配套商业为主未与客户群消费特征真正结合；会所和商业不成为楼盘宣传的卖点；对配套学校的重视程度仍较高。分析客户群：关注会所本身，但对功能要求不高更关注的是教育资源和生活便利；Documentnumber43豪华大堂和车位、外立面材质成为项目高尚品质的因素，大部分采取精装修来提升项目品质。建筑细节5楼盘名称大堂立面材质车位比装修江南一品6米挑高酒店大堂涂料、面砖1:0.96

无内部装修ART蓝海酒店式挑空大堂石材1:1.33无内部装修湖景花园4.5米豪阔大堂面砖1:1.20

2000元/m2精装修汇豪天下二期普通大堂面砖（简约风格）1:1.38

3500元/m2精装修绿城绿园星际酒店豪华大堂石材1:23000元/m2精装修绿城皇冠花园底层挑空豪华大堂面砖1:0.7无内部装修百隆东外滩地下大堂，1层挑空豪华大堂面砖1:1无内部装修气派的大堂设置成为档次提升主要点；立面以高档面砖和石材为主；高科技、环保和绿色概念开始出现；车位比一般较高，超过1:1。分析客户群：彰显档次感的细节处理。客户低调的品质生活表征

关注其环境的品质，体现其追求奢华的内在感受Documentnumber44产品的户型以90-144、150-200面积段为主，竞争点集中在观景和大尺度空间上，反映区域购买客户的享受生活的理念。户型分析6*数据来源：易居中国房地产决策咨询系统楼盘名称主力户型/m2户型卖点后续主力户型竞争点江南一品110-144、150-200户型多样，赠送面积（30%以上）38、8970年产权、LOFT空间、精装修ART蓝海————90、139、170、200大尺度空间，观景理念锦绣东城90-110、180总价控制、功能合理90-125功能空间BOBO城136-200——200-300别墅空间皇冠花园100-147、160-190户型结构、大尺度空间70-90、110-138、170-200延续优势绿城绿园150-180大尺度、精装修————首次改善和大户型改善户型为主力；舒适设计和大尺度空间为主要卖点；小户型以赠送面和精装修提升竞争力；后续的供应的大户型减少。分析客户群：城市高端改善型和高端城市化客群；

关注户型的舒适度，对附加值关注不高；Documentnumber45这是一群城市的高收入阶层，他们可能职业、身份有所不同，但是他们的置业目的和关注点决定其阶层的统一性。产品到客户/客户总结7置业目的主要目的：区域高端改善+城市化高端改善次要来源：郊区化品质改善辅助来源：城市化改善客户特征主要：阶层意识强、财富积累较多、追求品质、不求表面奢华；次要：资源具有占有欲、关注产品细节辅助：具有品牌意识套、投资改善欲强；产品关注特征主要：整体档次感、立面风格、绿化景观、资源占有（水、山）；次要：教育配套、生活配套、户型舒适度辅助：内部装修、建筑细节、户型附加值

一群追求品质的城市高端阶层沉稳低调、趋于理性注重身份、不求时尚享受生活、追求唯一低调生活、追求品质Documentnumber46我们根据以下标准选择适合的、有代表性的案例进行分析，通过研究借鉴为本项目的产品设计与深化提供更宽广的视野与智慧。产品案例选择标准滨水资源高端品质高层产品为主取得成功深圳·香蜜湖1号北京·棕榈泉公寓深圳·红树西岸上海·世茂滨江花园客户到产品/经典案例选取8Documentnumber47产品借鉴点会所设施规划布局产品设计项目重要景观节点、具备规模、健全功能、国际级设施配置与顶级服务充分考虑项目景观的均好性注重单体产品的私密性，构造人车分流体系设计统一的独特的项目标识系统建议每单元入户设置豪华挑高大堂注重观景空间的导入主动创新实现高层产品生态化、别墅化体验以舒适型大户型设计为主，并适度的多元化配置先进的科技与智能化设施社区景观极至利用外部滨水景观资源，重视社区内大尺度中心主题景观构建，导入各类优质独特小品素材建筑风格建议古典精神融入现代风格，华贵而尊荣对建筑立面的细节与材料的考究产品表现要求通过对适合的、有代表性的产品案例进行分析，这将为本项目的产品设计与深化提供更宽广的视野与智慧。客户到产品/经典案例总结8Documentnumber48对案例的分析，总结出城市高端住宅的产品发力点。客户到产品/项目产品发力点寻找9顶级规划（建立标准）极致的占有和利用外部资源；围合、点式布置，大空间尺度，大量运用水景；高层低密度化和高绿化率；高品质园林：主题园林布置，多重绿化体系；高端配套设施顶级会所的引入，专业化的会所服务；高档的商业配套+少量精品商业；高星级酒店和服务式公寓的配套；知名双语幼儿园、小学的引进。

特色的服务体系知名物业公司的物业管理；个性化、特色化的服务体系；创新的产品设计（提高舒适度指标）豪华户型设计：室内阔绰、舒适的空间尺度，极致的观景空间；豪华建筑节点：大堂、入口；豪华装修：立面、内装、电梯和门窗；高智能化、科技化设施的运用。城市豪宅发力点Documentnumber49客户对规划和产品关注因素的价值排序直接决定着本项目在产品力打造上的着力点和方向。客户产品价值排序/规划因素-产品因素10建筑风格建筑细节及豪华程度建筑用材及外装景观面积及绿化层次高科技及生态技术运用大尺度的空间布局内部的交通流线等占有资源的强度和深度户型功能性客户产品关注因素排序客户规划关注因素排序*数据来源：易居中国客户调研系统Documentnumber50不同的景观规划因素对于客户的吸引力效应有所不同，项目产品定位需要对客户最关注因素进行重点打造。客户产品价值排序/景观规划10规模制胜中央水面流动水系成规模的树种大面积草坪主题风格和景观变换1精致细节精致园林小品情趣空间处理3局部特色处理

入口景观处理

外部绿地与景观处理地形变换2按照对客户<打击力>排序低高*数据来源：易居中国客户调研系统Documentnumber51客户对产品户型和配套因素的价值排序直接决定着本项目在产品力打造上的着力点和方向。客户产品价值排序/户型因素-配套因素11豪华精装修和电梯配置奢华空间（观景、会所）舒适的空间尺度户型对资源占有程度精品及配套商业户型赠送面积等附加值顶级会所配套高星级酒店、商务设施配套设施交通配套知名中小学校配套户型功能性客户户型关注因素排序客户配套关注因素排序*数据来源：易居中国客户调研系统Documentnumber52通过对关键客户价值要素的比较，本项目具备走高端的气质，如何打造产品、提升价格的关键是，需要产品设计走高端的共性，还是共性上的极致？产品价值比较/产品设计方向12关键客户价值要素江南一品皇冠花园锦绣东城本项目1价格676——2公司品牌57853大尺度、低密度的建筑空间布局676——4小区景观面积687——5景观绿化层次576——6生态环境87687建筑风格786——8单体建筑细节营造685——9户型多样性及附加值866——10户型的舒适程度及装修情况686——11会所豪华程度及项目多样性685——12物业管理（安保、智能化）786——13教育配套667714商业配套的档次及规模786——Documentnumber53通过对客户关键因素的排序，本项目在均好性因素保持（或降低）的基础下需要增加价值性因素的投入，从而提高项目的产品价值，获得利润。客户产品价值重构/产品设计方向12关键客户价值要素江南一品皇冠花园锦绣东城综合评分本项目策略价格6766.38提升成本敏感因素1大尺度、低密度建筑空间67877共性保持2小区景观面积687773高尚建筑风格786774户型多样性及附加值866775配套设施面积78676.56单体建筑细节营造6856.56.5价值提升因素1大面积水景/景观绿化层次6766.38价值性增加2会所的豪华程度及独特性6856.383户型舒适程度及装修6866.77.54物业管理（安保、智能化）786785入口、售楼处、样板房处理7666.37固有因素1公司品牌578——5营销强化2教育配套667——73生态环境876——8由大到小Documentnumber54通过对客户产品价值的重构，在结合成本的情况下，打造产品的最大化价值，实现项目价格的飞跃。客户产品价值重构/产品设计方向12体现项目价格飞跃的定价产品均好性下，成本结构的优化产品价值和客户价值的飞跃感动购房者，刺激购买诱因Documentnumber55项目市场及功能定位Documentnumber56项目定位是建立在对客户深入了解，充分考虑市场发展特征，结合地块本身特点进行深入详实的分析和论证。项目地块定位背景1市场背景

客户背景

定位三要素

地块背景客户特征：区域客户集中特征明显；中高端客户对于城市豪宅关注度较高；中高端客户以企事业单位和私营业主为主；关注因素：对区位、资源占有、产品特色关注度高；区域客户特点：来源于江东、老城区及镇海、北仑；属于高端改善型，对产品品质关注度高；房地产发展：经济发展和政府有效控制，市场经历08年波动后，09年开始启动；物业市场发展：住宅规模档次逐渐提高，办公需求不足，商业发展呈大规模中心式；区域市场：办公需求不足，商业未来供应较大，高端住宅需求旺盛，处于启动阶段。区域特点：城区版块、未来城市副中心区域形象：高科技园区边缘，环境较好交通特性：城市主要干道、公共交通不多地块特性：双河景、地块私密性好发展契机：中提升、东部新城规划Documentnumber57基于市场及地块条件下项目定位分析1地块条件商办/住宅=1：1地块临近会展中心，东部新城地块位于科技园区，商业配套缺乏市场背景城市发展较快，市场短暂调整后上行区域住宅物业形成氛围，办公需求不足刚需市场成绩比例上升，高端改善保持稳定突破解决思路重塑客户价值，打造全新产品以住宅为引擎，商办均为配套辐射全市高端阶层，追求极致做市场的领导者，价值最大化常规解决思路：以商办为引擎，塑造项目高端综合体形象以区域客户消费能力出发，打造园区小户型住宅随行就市，成为市场的跟随者，价格竞争Documentnumber58本项目所处区域属于发展迅速期，要想在区域立足，本项目的定位方向需要“美的与众不同”，即基于区域价值，打造全新产品。基于区域发展/客户角度项目定位分析1区域特征发展阶段产品塑造方向陌生区域，认知度低“婴儿”期“她需要长的很美”重新定义区域价值，提升形象区域发展迅速，拥有一定区域价值“少年”期“她需要美得与众不同”基于区域价值，定义全新产品区域高成熟度，区域价值已被充分认可“成年”期“她需要是完美的”利用成熟区域价值，项目全方位打造外的细节放大区域客户价值正在提升，区域的客户以高端改善型为主，包括老三区、江东及周边区域的购房人群，因此项目定位要关注客户价值的共鸣点，打造全新的高端产品。Documentnumber59项目整体定位2大宁波·殿赏级·中央府邸项目的标杆产品高端的产品组合强调对景观独享和占有树立公司品牌取得价值的最大化类住宅产品中小户型顺应区域发展气质型居所，强调产品价值和理念领先的产品理念，打造高端、时尚、精品高档办公及精品酒店为主体商务街区精品酒店高端配套外加精品商业创造尊贵的城市气质，吸引高端人群城市豪宅精品公寓商业广场Documentnumber60宗地条件商业环境–项目商业发展方向与各资源要素匹配度分析企业禀赋中低低城市型商业区域型商业社区型商业指标与现状匹配度社区型商业区域型商业城市型商业宗地条件人流高低极低可达性高中中能见度高中中商业环境商业氛围高低极低商业竞争弱中强未来规划低高高企业禀赋商业资源高差差销售去化高中低经营管理高中低中中低高中高根据项目宗地商业发展资源要素分析，建议本项目的商业发展以提供社区型商业服务设施为主，适当导入些满足区域功能需求的精品商业。项目定位/商业发展方向2Documentnumber61根据相关商业预估技术经验与类似项目商服配套，结合易居服务经验，建议本项目的商业配套建筑面积约7000m2左右。基于项目和客户角度商业体量初步估算2007年宁波人均商业面积约1㎡根据我国居住小规划设计规范，一般居住组团人均商业服务设施面积在0.8-1.2㎡结合国际较发达城市经验，人均商业面积在1-1.5㎡须考虑到项目较高品质建设要求适当做一些精品商业服务更多人群预测项目商业面积约8000平方米北京棕榈泉国际公寓建面32万㎡，商业面积（会所1.3万㎡）共2.3万㎡北京星河湾建面60万㎡，商业面积（会所1.4万㎡）共2.0万㎡深圳香密湖1号建面13万㎡，商业面积（会所2000多㎡）3000㎡建议项目商业面积约6000-8000平方米从一般商业规模预测技术角度来看参照其他类似高品质项目商业做法建议项目商业面积在7000平方米左右，其中会所约5000平方米，其他商业约2000平方米2Documentnumber62考虑到项目整体发展方向，结合广场，融入滨水特色，建议项目服务配套设施整体上实现”商业‘小而精’、会所‘大而豪’“项目定位/商业功能建议社区配套型商业：以满足社区日常生活服务功能为主建议设置在通途路入口，结合广场做集中街区处理建议面积在2000平方米左右高档精品商服：建议与会所结合在一起建议设置在通途路与甬新河一侧与办公（酒店）区域有效衔接塑造成滨水区域标志性建筑建议高档精品商服（含会所）规模在5000平主米左右2Documentnumber63商业公寓产品主题定位2立足宗地条件契合项目定位都市融合体高端聚居区产品发展方向建议项目商业部分的产品主题定位为“城市起居室，生活新天地”项目产品发展方向项目产品功能解构将D1地块与D2地块整合起来通盘考虑，构筑融公寓、办公、酒店、商业、会所等一体的区域活力中心，促进与提升项目高端聚居区形成。特色酒店顶级会所项目产品功能组合精品商业优质办公臻品公寓项目核心节点高价值支撑点Documentnumber64对于住宅产品，作为本项目打造的重点，需要深入的分析，本项目两类不同的产品不同“类型”同“气质”路线，旨在树立品牌，获得利润。项目定位/住宅产品定位方向2公寓产品以精致、品质感为方向；主力户型为40-120m2；突出产品卖点，呈豪宅个性共享社区配套和社区景观；

户型选择以对住宅的补充的自住型为主，考虑年轻一代的居住需求；服务式公寓以园区高端客户为主；

主题教育会所吸引年轻客户住宅产品尊贵、豪华，打造城市豪宅；项目利润点和品牌标志；125-144和150-200m2主力户型，200m2以上次主力；强调对水景和园林景观的独享；高档的商业和会所配套，精装修、科技化大宅；

平层楼王拉开价格差距，树立区域标杆。Documentnumber65住宅部分产品主题定位3定位思考方向产品定位及诠释通过对住宅核心要素的思考，本项目的住宅部分从豪宅和城市的角度占位，打造城市高端项目，树立企业品牌。住宅产品立足区域引导市场优化成本取得利润高端品质精确定位豪宅居所，城市传奇豪宅要素创新、高尚的建筑理念高端、主题式园林景观舒适、豪华的户型设计特色、高端的会所配套城市传奇塑造企业品牌引导区域发展的豪宅观立足区域，精装修大宅城市资源极致利用Documentnumber66住宅物业选型/关键驱动要素4根据本项目的地块指标，项目物业组合有以下几种，需要通过置业关键驱动因素和市场进行综合评价。方案比选单一型紧密型差异型跳跃型纯高层高层+花园洋房高层+平层高层+别墅关键驱动因素建筑尺度空间较大景观均好性差建筑空间感较差景观均好性较差景观均好性较好景观均好性好产品标杆性不强整体档次不高产品标杆性不强整体档次不高产品标杆性强社区档次较高产品标杆性强社区档次拉升客群差异不明显户型需要创新目标客群存在相容性花园洋房产品标杆性弱产品档次拉大户型创新性强客户存在一定差异户型创新型强额外决策关注因素社区档次不高与公寓产品竞争明显花园洋房档次不高洋房价值提高性是否能弥补建筑空间的损失平层市场接受群体较少，存在风险不同产品的边界处理别墅与高层区边界处理别墅的私密性和档次可参考产品绿城绿园东湖花园——ART蓝海Documentnumber67住宅物业选型/评价因素4本项目住宅区定位为城市豪宅，客户为富贵阶层、形象为区域标杆，因此其物业选型应根据产品和客户特征进行比选，最后结合利润进行确定。利润贡献城市豪宅富贵型客户区域标杆因素分类关注度价值因素品牌形象规划档次产品标杆性景观均好性建筑空间舒适产品决策因素开发风险销售难度投资回报Documentnumber68住宅物业选型/方案一4方案一：单一型（高层）假设前提：高层规模8.8万平方米；住宅的销售价格为15000元/平方米（毛坯）；销售周期为1.5年。指标综合指数说明投资回报2投资回报相比较低开发风险3大量高层产品上市供应，市场活跃度和接受度较高，但是需要户型的创新，存在一定风险；销售难度3产品卖点不清晰，销售难度不大，但价格的提升难度较大，抗市场风险能力弱；品牌形象2通过独立别墅提升项目档次，树立品牌形象，形象高；成本利润率166%Documentnumber69住宅物业选型/方案二4方案二：紧密型（高层+多层）假设前提：高层8.8万平方米，花园洋房2万平方米；高层销售价格为15000元/平方米；花园洋房销售价格为16000元/平方米；销售周期为1.5年。成本利润率173%指标综合指数说明投资回报3投资回报一般开发风险4花园洋房产品供应量较小，市场接受度较高，开发风险不大；销售难度3产品差异化不明显，项目卖点不够突出，销售价格提升存在一定的难度；品牌形象2花园洋房产品档次不高，社区品牌形象一般。Documentnumber70住宅物业选型/基于决策因素的比选/方案三5方案三：跳跃型（高层+别墅）成本利润率181%假设前提：高层8.4万平方米，别墅0.4万平方米；高层销售价格为15000元/平方米；别墅销售价格35000元/平方米；销售周期为1.5年。指标综合指数说明投资回报4投资回报较高开发风险4城市别墅产品供应量较少，项目量不大，基本无风险；销售难度4别墅产品档次较高，卖点清晰，销售难度较小；别墅增加社区档次和卖点，拉动高层销售；品牌形象5通过独立别墅提升项目档次，树立品牌形象，形象高；指标综合指数说明投资回报5投资回报高开发风险3多层平层产品市场无供应，客户的接受度有限，存在开发风险；销售难度2平层产品不纯粹，卖点不够清晰，客户群需要引导，供应大，销售存在一定难度；品牌形象4平层产品档次较高，有助于提升社区形象；Documentnumber71住宅物业选型/基于决策因素的比选/方案四4假设前提：高层为7.75万平方米；平层为1.05万平方米；高层住宅销售价格15000元/平方米；平层住宅销售价格25000元/平方米；销售周期为1.5年。成本利润率185%方案四：差异型（高层+平层）Documentnumber72住宅物业选型/方案比选4通过对不同方案的投资回报、开发风险、销售难度和品牌形象的因素比较，得出本项目推荐的物业组合方案，即方案三，高层+别墅的物业组合。效益低效益高推荐Documentnumber73项目物业发展建议项目利润最大化客户价值最大化品牌价值最大化项目成本最优化Documentnumber74物业发展建议物业发展建议/原则及内容物业选型建议（利润）整体规划建议（客户+品牌）产品设计建议（客户+成本）户型设计建议（客户+利润）配套设施建议（客户+成本）住宅产品产品价值定位（价值+客户）整体规划建议（价格+客户）产品创新设计（客户+成本）配套设施建议（客户+成本）运营方式建议（客户）公寓产品产品组合及选型（品牌）产品设计建议（客户+成本）功能业态选择（客户+利润）配套设施应用（客户+成本）运营方式建议（客户）商业、商务产品Documentnumber75本项目物业发展建议区域可比/竞争案例产品营造分析与标准国内高端项目产品营造分析与标准本项目产品营造标准本项目产品营造建议Documentnumber76案例研究部分逻辑思路规划建筑景观户型及细节要求公共空间配套物管高端住宅产品营造分析共性/发展趋势案例如何营造？与本地客关注点的契合度提炼符合本项目属性，且具有相当可操作性的产品设计借鉴点Documentnumber77项目名称城市物业类型容积率目前均价（元/M2）地段雅戈尔湖景花园宁波高层；联排别墅2.0

23000江北湖西路和清湖路交叉口,日湖公园以西ART蓝海宁波高层；独栋别墅1.73

预计13000

高新区北靠新晖路，东南侧为甬新排水干河，西部为规划路。

江南一品宁波高层；联排别墅0.72

11000

高新区北靠江南路、南临新晖路、西依杨木碶路

绿城绿园宁波高层2.7116000

高新区宁波市通途路1885号

案例选取标准在本地单价相对高，与本项目未来产品组合类似，且去化的较好的高档住宅。竞争/可比案例选取通过对本地竞争/可比项目进行分析，寻找其主要卖点以及与客户关注度的契合点，作为借鉴Documentnumber78容积率2.0,最大化景观面进行排布，优化联排别墅及观景高层的价值，并使更多物业享受到水景。蓝海雅戈尔湖景花园容积率1.73，极端的独栋别墅、高层组合，在做足容积率的前提下，最大化商业价值。

弧型的高层排布，使得户均景观较好。可比、竞争典型案例产品特征分析/规划绿园：绿化率35%,东南亚风情景观风格,社区景观在充分利用自然水系资源的情况下，增加了多层次的组团景观，使得景观均好性明显提升.绿园可比、竞争典型案例产品特征分析/景观雅戈尔湖景花园雅戈尔湖景花园：带有中式风情的园林景观，以集中湖景作为主要卖点，景观标示性强，水景接受度较高。建筑风格：现代风格建筑材料：涂料．建筑细节处理：细部处理根据建筑风格特点，主要表现在阳台等位置，简练且特点鲜明．蓝海江南一品建筑风格：ARTDECO。建筑材料：采用质感涂料。建筑细节：建筑顶部处理增加造型，结合户型，竖向线条刻画到位。可比、竞争典型案例产品特征分析/建筑Documentnumber81一梯一户，私密独享；更大的功能空间尺度与面积；大面宽，南北通透，客厅大型转角大面积落地窗，便于观景。蓝海雅戈尔湖景花园建筑面积138㎡一梯两户，通过较大进深，增加内部使用空间；主卧套间设计，功能设计全面；整体来看仍是比较常规的做法。可比、竞争典型案例产品特征分析/户型Documentnumber82对可比、竞争高端案例的分析，总结出可比、竞争产品营造主要标准。可比、竞争典型案例产品特征分析/小结产品角度主要标准规划道路:无明显思路。布局形式:有效利用外部景观面，进行错落排布，扩大观景面。建筑间距:常规处理方式，考虑基本规划要求，无突出的卖点。景观景观覆盖率：项目绿化率多数在35%左右，属于常规的面积水平景观风格：大多数采用现代风格景观景观主题：以水主题景观是景观处理的多数共性,也是重点突出的地方建筑建筑风格：采用现代、ARTDECO、等多种建筑风格．倾向性不明显．建筑色系：多数以米色或白色系为主建筑材料：带有古典元素的建筑，多以石材，砂岩，面砖为主，现代风格材料为：玻璃，金属铝板为主、涂料．建筑品质及细节：突出品质感户型高档公寓130-160户型属于中小户型，应尽量在空间尺度上给予满足，大面宽小进深以及功能细化被广泛应用；生活动线与家务动线的完全分离，收纳空间、工作阳台的设计更为注重；200平方以上的户型除了面积尺度更大之外，鲜明卖点不丰富。Documentnumber83产品角度主要标准公共部位挑高：常规大堂形式，个别挑高在6米以上装修材料：地面墙面，主要以石材处理。装修标准：绝大多数项目都按星级酒店大堂标准包装项目配置：无明显特征。精装修装修标准：仅有绿城绿园及雅戈尔湖景花园采用精装修，标准约在3000元/m2左右，价格空间较小，但在当地档次较高；部品配置：高档装饰材料/全套洁具、独立小中央空调设备,品牌台面和洗涤池，净水器，脱排油烟机、燃气灶具及微波炉。另配进口容积式热水炉等智能化物管智能化不是项目产品卖点，营造方面不需要更大投入．物业管理方面，以国内物管公司为主，或直接由大型开发商的自有物业公司管理。可比、竞争典型案例产品特征分析/小结Documentnumber84项目名称城市物业类型容积率开盘价格（元/m2）地段仁恒河滨城上海高层2.43

35000浦东区丁香路洋泾港北京星河湾北京高层3.0

36000

四环-五环翠湖天地嘉苑上海高层4.0

75000-80000

比邻新天地财富海景上海高层2.2145000

浦东陆家嘴滨江地带王子晶品上海高层2.8

60000

长宁镇宁路北京御园北京3-4层0.68

1600-6000万/套海淀区青龙桥玉泉山路御翠豪庭上海高层3.545000长宁区古北黄金城道东方曼哈顿上海联排；多层；小高层480000元（目前均价）徐汇区徐家汇案例选取标准在城市单价相对高，且卖的好的高档住宅。一线城市高端案例选取通过选取全国一线城市高档项目案例选取，对其产品标准进行分析，旨在针对性地寻求其主要产品竞争力的塑造Documentnumber85采光地下车库坡地景观营造60米容积率较高为3.0,通过围合布局和环路布局,使其建筑前后间距最大化.提高视觉舒适度围合布局１.环路布置,每个组团设置地下停车.有效增大了绿化面积．２.会所设置主要道路位置．衔接项目两个大组团．仁恒河滨城北京星河湾翠湖天地容积率２.３，道路环路布置,南北地块景观资源不同采用不同的布局形式,围合布局与纵横布局.1.观河景部分:采用流线型与半围合结合布局,沿河最大化观景,内部有景观组团.2.无河景资源部分:采用纵横布局形态,使建筑前后间距达到60米以上,提高视觉和整个居住环境的舒适度.３.会所设置滨河，并连接主要景观轴线在４.０容积率的情况下,单体形式多样,点式,板式等.３栋多层，２栋高层．1.建筑整体布局围合布局,社区内部设置中心组团景观,形成景观的均好性.集中中心景观学校会所会所一线高端案例产品特征分析/规划北京星河湾：绿化率60%,东南亚风情景观风格,整个社区以水系营造为主,会所结合水系与室外景观游泳池.营造细腻,突出项目在景观资源上的优势.仁恒河滨城：绿化率60%,现代简约景观风格,突出宅间景观，依靠景观中轴串联宅间绿地，保证每户均有较好的景观面.王子晶品：景观处理上，采用对屋顶的应用，屋顶绿化及户外游泳池为主要景观.财富海景：绿化率高达63%,外部景观资源丰富，黄浦江天然江景，小区内部，配以江边森林进行构思，每幢楼设计独特主题花园，南北入口处各有壮观的瀑布和自然岩组景观，以大树组成的绿色隧道贯通南北，形成整个小区的景观主轴。小区中心“清心湖”及涌泉山丘、室外泳池和木制平台、花木广场、梧桐步道等组成区内10大景区，营造出自然、轻快、健康的居住氛围。财富海景王子晶品仁恒河滨城北京星河湾一线高端案例产品特征分析/景观建筑风格：新古典主义风格建筑材料：石材，进口砂岩等作为重要材料．建筑细节处理：细部处理根据建筑风格特点，主要体现在入口，窗，屋顶造型等处，处理细腻，且工艺考究．仁恒河滨城三期北京星河湾翠湖天地建筑风格：现代风格，简洁。建筑材料：下层采用花岗石，上部采用质感涂料。建筑细节：阳台处理采用玻璃材料，建筑顶部处理增加造型，且结合灯光做法。建筑风格：一期：ARTDECO建筑风格二期：融合现代风格建筑细节：一期在顶部和局部处理采用古典风格元素。二期：采用简洁的明快的特点。建筑材料：外墙巴西金山麻（SAHARSGOLD）花岗石/高级仿真石漆，材料运用高档。一线高端案例产品特征分析/建筑财富海景建筑风格：现代风格建筑材料：玻璃幕墙，铝板建筑细节处理：细部处理根据建筑建筑观景特点处理，在观江景位置采用弧型处理，最大化增加观景面．Documentnumber88仁恒河滨城三期翠湖天地三房双厅设计，厨房配置工作阳台，注重收纳空间，玄关走道均设计储藏柜；南向部分布置客厅,餐厅,主卧,充分利用朝向布置房间功能，平行厨房结合工作阳台。建筑面积150平米建筑面积133平米建筑面积130平米客厅餐厅依靠进深设置一体。单独套房设计，南北不通风，存在缺陷。三房双厅设计，主卧室、客厅朝南。房间功能：注重储藏空间，工作阳台配置建筑面积127平米主卧以及一次卧均设转角凸窗，增强景观功能；西晒卧室配合凸窗值得商榷；南向主卧配合大凸窗，双明卫生间，空间布局较为合理；为确保次卧的面宽舒适度，餐厅的采光空间较小；御翠豪庭建筑面积154平米建筑面积148平米一线高端案例户型分析（130-160平米）一线高端案例户型分析200平米以上仁恒河滨城三期北京星河湾翠湖天地门厅形式更丰富，入口，卧室入口，过度空间等，均有厅做过度．户型在299左右的面积，整体采用套房设计形式，突出区别一般公寓的特点，功能上中西厨房，三厅到四厅两户单元组合形式，最大限度的保证了南北通透，277平方米四房，体现出在房型的舒适度，两套房设计，满足多代人居住需求，阳台上的种植区处理，使得在阳台上种植中型植物成为可能，真正体现出空中花园的特色。南向部分布置客厅,餐厅,主卧,充分利用朝向布置房间功能1.3个套房形式2.中西厨房设置,3.独立佣人间.建筑面积240平米左右建筑面积299平米建筑面积277平米建筑面积300-320平米建筑面积230平米左右建筑面积230平米左右客厅餐厅依靠进深设置一体。双套房设计，独立佣人空间。房间功能：2套房+1卧室+双厅+佣人空间四房双厅设计，卧室全南向。1套房+3次房间+双厅+独立佣人空间。套房空间完善，有书房阳光浴室。过度厅处理双套房+1次房间+双厅+独立佣人空间。仁恒河滨城北京星河湾翠湖天地大堂挑空：局部双层挑空，装修材料：地面大理石墙面大理石,顶部造型石膏吊顶.

入口处理：结合建筑风格，石材处理。大堂功能:信报投递箱休息区，电梯厅等装修风格:现代风格,大堂挑空：双层挑空，挑空6米以上。装修材料：地面大理石墙面大理石，顶部造型石膏顶。欧式大吊灯。入口处理：结合建筑风格，主要材料石材。走道处理：大理石墙面，结合壁纸。功能:信报投递箱休息区，电梯厅等。装修风格:欧式古典风格，装修奢华，金碧辉煌，高星级酒店标准。大堂挑空：2层挑空，装修材料：地面大理石墙面石材,顶部造型石膏吊顶.吊灯入口处理：结合区域文化脉络的石库门元素。大堂功能:休息区，电梯厅等装修风格:现代风格,案例产品特征分析/公共部位营造精品住宅装修配置案例全装修/设备上海仁恒河滨国际知名品牌设备和高档装饰材料/科勒品牌洁具大金品牌独立小中央空调设备,三星品牌台面和洗涤池，净水器，SMEG品牌脱排油烟机（不带油杯）、燃气灶具及微波炉（带烘烤功能）。另配进口容积式热水炉等;装修标准2500-3000元/平米翠湖天地嘉苑国际知名品牌设备和高档装饰材料3500-4000元/平米财富海景德国旭格铝合金门窗和电动幕墙系统、国际品牌水龙头、洁具以及德国顶级的橱柜与Siemens厨房电器、德国JaDo和HFFLE五金等，

装修标准为5000元/平方米王子晶品双独立大金中央空调中央软水及直饮水系统、独立式新风、中央吸尘系统、德国地暖、日本同层排水装修标准为6000-8000元/平方米北京御园精装修：入户门：窗：Low－E全钢化玻璃，纱窗，高级实木复合地板或石材，墙面：高级墙纸，石材或高级木饰面中厨：配置齐全、西橱配置齐全地板电采暖系统。中央吸尘系统：音响系统：案例产品特征分析/全装修分析智能化安保系统:24小时电子巡更系统电子对讲系统

智能化设施:宽带入户物业信息管理及告知分系统物业信息管理及告知分系统

物业管理家利物业管理(上海)有限公司智能化智能化；家庭防盗报警系统，无线电子巡更，周界红外线报警系统，闭路电视监控系统，车库管理系统；IC卡门禁系统，楼宇可视对讲系统，家庭防盗报警系统，无线电子巡更，周界红外线报警系统，闭路电视监控系统，车库管理系统；一卡通等人性化系统等物业管理香港地铁物业公司御翠豪庭北京棕榈泉国际智能化闭路电视监控系统；家庭安全报警系统；周界防越报警系统；电子巡更系统；燃气泄漏报警系统；可视楼宇对讲系统；宽带系统；空调新风系统；常规设置物业管理新加坡高力国际物业管理公司

智能化1.保安系统2.智能化家居安防系统等物业管理北京高力国际物业管理公司北京星河湾北京御园案例产品特征分析/智能化物业管理分析Documentnumber93对一线高端案例的分析，总结出一线城市高端住宅的产品营造主要标准。一线高端典型案例产品特征分析/小结产品角度主要标准规划道路:环路设置,组团式集中地下停车,增大地上绿化面积。布局形式:都体现”围合或半围合”形成大的组团中心景观,利于形成景观均好性的特点；有效利用外部景观面，进行错落排布，扩大观景面。建筑间距:最大化营造大间距建筑布局,提高私密性和视觉舒适度。景观景观覆盖率：项目绿化率多数超过50%左右，达到较高的景观面积水平景观风格：大多数采用现代风格、异域风情景观景观主题：以水主题景观是景观处理的多数共性,也是重点突出的地方建筑建筑风格：大型纯居住区，多数采用带有古典元素的建筑风格．凸显建筑尊贵感．建筑色系：多数以米色系为主建筑材料：带有古典元素的建筑，多以石材，砂岩，面砖为主，现代风格材料为：玻璃，金属铝板为主．建筑品质及细节：突出品质感户型高档公寓中130-160户型属于中小户型，应尽量在空间尺度上给予满足，大面宽小进深以及功能细化被广泛应用；生活动线与家务动线的完全分离，收纳空间、工作阳台的设计更为注重；可结合部分精装修提升整体价值；200平方以上的户型采用双套房形式，都增加独立佣人房，厨房都采用单橱处理。个别案例在主卧套房功能上更完善，并设置阳光浴室，卧室采用全南卧室处理，提高居住舒适度。Documentnumber94一线高端典型案例产品特征分析/小结产品角度主要标准公共部位挑高：项目全部采用双大堂形式，挑高都在6米以上，个别项目达到9米，装修材料：地面墙面，主要以进口石材处理。装修标准：绝大多数项目都按高星级酒店大堂标准包装项目配置：多数豪宅大堂设置24小时大堂经理，管家接待服务。精装修装修标准：2500～8000元/m2，价格跨度较大，但配置以高档品牌为主；部品配置：高档装饰材料/全套洁具、独立小中央空调设备,品牌台面和洗涤池，净水器，脱排油烟机、燃气灶具及微波炉。另配进口容积式热水炉等智能化物管智能化不是项目产品卖点，营造方面不需要更大投入．物业管理方面，除个别案例外，都采用国际品牌物管作为项目卖点Documentnumber95将本地高端案例与一线高端案例比较，寻找其差异。本地高端案例与一线高端案例比较分析产品角度本地高端项目一线高端项目规划道路无明显卖