济南财富广场商业策划报告课件

财富广场项目商业策划报告谨呈:xxxx发展项目背景第一部分：项目分析一、项目所处市场环境二、区域商业市场状况三、项目现状四、项目的SWOT分析第二部分：项目定位一、定位策略二、目标客户定位三、主题定位四、功能定位五、业态定位建议第三部分：招商策略建议第四部分：营销策略建议目录[淮南财富广场]所在的淮南潘集区，临近淮南市区。区域内有30多家国有大中型企业，拥有大量居住区，客源基础良好。但是，在拥有消费潜力的同时，本项目在前期的运营，却未能形成良好的商业氛围。因而,在未来的经营中,本案必将经历一段重塑形象的过程。在这样的区域和经营背景下，要开拓本项目的商业辐射力，必须找准定位，做出特色。从而，要求我们必须充分研究细分市场，要在主题定位上形成区域特色，尽快重塑新商业中心的受众印象。本报告以潘区的市场研究为基础，以现状为参考依据，得以给出本项目的商业定位和操作建议。我们期望{淮南财富广场}的发展可以契合市场需求，并最终成为贵司持续、高效赢利的优质商业资产。项目背景第一部分项目分析项目所处市场环境

1、潘集区简介潘集区地处黄淮平原南端，位于安徽省淮南市北部，南濒淮河，北临茨淮新河，东与怀远县接壤，西与凤台毗邻。总面积600平方公里，辖五镇五乡一个街道办事处，人口43万，其中农业人口35万。潘集区靠近淮南市区，境内有潘一、潘二、潘三、潘东、潘北、等特大型现代化煤矿和平圩发电公司等30多家国有大中型企业，有袁庄百货商场、鑫马宾馆、四海集团公司等商业企业。商贸、信息、房地产、中介、服务业长足发展。集市贸易繁荣，货畅其流。工商银行、农业银行、建设银行、中国信合等均在潘集设有办事机构，另有独立核算的信用社14家。通讯设施完备，邮政遍布城乡，中国移动、中国联通在潘集境内的覆盖面达到100%。但是潘集区的性质是以矿立区，没有大的工业项目，主要的商业中心就是在袁庄一带，相对来说，商业圈集中，整个商业系统还停留在旧有模式，没有形成现代化的商业市场模式。项目所处市场环境第一部分项目分析2、区域内的大体购买力与消费习惯、倾向区域境内有潘一、潘二、潘三、潘北等大中型煤矿企业，相对来说，这部分人群收入可观稳定，有较强的购买力，但是35万农业人口购买力相对欠缺。区域内消费习惯与倾向层次分离明显，相对较大的消费力基本存在于田家庵区，高端消费群体与高端消费项目也存在于田家庵区，区域内存在较多的是一般的低端消费市场。区域内庞大的购买群体和不错的购买力与区域内相对较薄弱的购买市场产生了较强烈的反差。为财富广场的发展提供了一定的利好条件。第一部分项目分析区域商业市场状况商业基础落后，商业辐射能力弱潘集商业基础设施还相对落后、缺乏有效市场管理及规划、商业布局不合理、低水平重复建设现象严重。现有商业对辖区内五镇五乡一街道的辐射能力尚且有限，更谈不上辐射周边区域。先天的条件决定了潘集不可能跨越田区成为更大范围内的商业中心。在这种情况下，商业项目包括业态、商家实力等在内的综合商业水平是决定商业辐射能力的关键因素。区域商业市场状况淮南居民消费习惯呈现三大特点实用消费：受到历史文化和消费文化的影响，居民消费多注重实用性消费为主。夜消费：淮南居民夜生活丰富，夜总会、洗浴桑拿、酒吧、歌厅等娱乐场所及夜市餐饮数量多，分布广，发展迅速。潮流消费：淮南由于地理位置和交通等原因，外来文化传播进入相对较迟缓，但居民接受外来文化速度较快，故新型商业在淮南拥有较为宽松的发展空间。第一部分项目分析区域商业市场状况零售业业态发展状况传统商业占主流：目前潘集区依然以传统商业为主；零售业的业态：超市、百货店、便利店、专业店、仓储商店、专卖店、大型综合超市、集贸市场等；零售业的行业：行业涉及餐饮、食品、服装、电子、医药、建材、家电、图书音像等。第一部分项目分析区域商业市场状况零售业综合分析及发展趋势传统商业形态占主导：潘集区目前零售市场之零售业态仍以传统街铺个体户及传统百货、量贩超市为主。购物中心仍未出现：至于在成熟市场常见的购物中心，则还未出现，相对于真正的购物中心，红旗商贸文化广场属形象混淆，其发展仍集中于购物功能需求上，餐饮娱乐设施较少，依然没有脱离大百货经营模式。大型商业网点缺乏特色：潘集区大型零售网点在定位上没有明显的品牌差异和主题特色，定位业态趋同，目前在经营的百货商场销售的商品和经营方式差别不大，有百店一面的现象。商业形态滞后，有待升级：潘集区零售业态依然以百货，步行街铺、集贸市场内传统业态为主，新兴商业业态缺乏，有待升级。零售业市场竞争十分激烈：虽然网点分布比较分散，但区域商圈内的同行业竞争十分激烈。随着外资零售企业的进入，零售市场的竞争将更激烈，对本土零售市场的传统企业造成很大冲击，同时也促进零售市场的健康发展。第一部分项目分析区域商业市场状况零售业综合分析及发展趋势第一部分项目分析缺乏核心商圈和龙头商业项目：虽然区域内的购物环境正在逐步改善，但到目前为止，还没有一条真正称得上档次高、配套全的综合性商业项目，也没有真正意义上的核心商圈。目前，潘集在这方面还不够完善，从而在一定程度上制约了商业档次的提高。突出特色是根本追求：商业没有特色就没有生命力，特色化和主题化是商业发展的基本趋势和根本追求，是提升商业项目竞争力的重要特征。以人为本是发展取向：现代商业项目已不是传统概念上的单纯购物场所，而是按照现代社会的消费需求和生活方式特点，将购物与饮食、娱乐、文化、交流、休闲服务等多种功能融为一体的公共活动社区。区域商业市场状况项目周边商业分析本项目所在区域为潘集最为主要的商贸中心区，大型百货、超市及专业零售已发展较为成熟，但生活休闲消费市场较为缺乏。未来该区域综合商业氛围将进一步加强，同时生活配套商业也将得到相应发展。大型商业综合体区域内较少。除红旗商贸文化广场外，基本的商业形态以传统街铺和集中式商业街区为依托的零售店为主。商圈内相对缺乏大型具有号召力的品牌主力商家，市场号召力有限。商圈内中档及中低档商业占据了潘集大部分的中低档消费市场的消化能力，消费群包括周边居民、厂矿企业工薪阶层和区域内农民。第一部分项目分析项目现状第一部分项目分析位置：老潘集区政府所在地规模：占地39亩，19000平方，共四排楼，总共205套。户型面积：50M2至300M2，多数为上下两层，沿街为三层，局部为单层；沿街正面三层的为800平方，共两个；沿街背面为105平方，其余基本为70平方左右；销售价格：已经销售的为50%，均价6000左右，租赁价格为20/M2左右招商范围：需要招商的在项目的北侧为3000平方。目前情况：目前以服装为主，兼有KTV、婚纱摄影、休闲餐饮、娱乐等项目。运营部正在进行业态调整，逐步压缩服装市场，扩大餐饮市场，现已辟出停车场配合餐饮市场。本案项目定位PART■2第二部分项目定位项目定位策略1、业态差异化策略：符合现代商业发展趋势，避免同类业态竞争潘区目前仍以传统百货、街铺等零售商业业态为主，尚未发展新型特色商业形态；本项目应与核心商圈其他项目形成服务区域与业态上的差异化。2、业种专门化策略：形成餐饮、休闲服务类业种的强势市场地位迎合商业特色化、专业化发展趋势，满足不断增长的个性化消费需求，打造主力特色商业和特色餐饮、娱乐服务业。整合前期，做大做强某种业态，如品牌服装连锁、KTV等，提升和重塑项目在商圈内的地位和形象，避免与其他商业的低档次、同质竞争。3、关联扩张策略：抓住市场优势业态业种，相互资源整合对现有业种进行关联扩张，并抓住优势业态、业种，相互整合，发挥购物、区位、形象、规模的优势，培育新的利润增长点。案例借鉴元一柏庄.哈街合肥首个休闲文化试点街区占地面积:80亩规划商业面积:5万平米,街长1.2公里建筑规模:由三大主体构成（街铺、LOFT和哈街旗舰）并与230间传统型商铺相结合的开放型时尚街区；项目定位：创意休闲、商务休闲、美食休闲、娱乐休闲、购物休闲五大步行体验街区；业态定位：大型夜总会、量贩式KTV、酒吧、大型餐饮、西餐、健身馆、美容美体、精品专卖、金融通信、大型网吧等；第二部分项目定位元一柏庄.哈街合肥首个休闲文化试点街区案例借鉴成功关键因素：功能升级，满足消费者的复合型需求；产品：由单一购物功能的的传统百货升级为具有多种功能的综合体；功能组合：融休闲、购物、娱乐、餐饮、商务功能于一体，成为体验式消费；成为城市“地标”第二部分项目定位本项目营销关键关键之一：把握区级核心商业发展的机遇，走主动“中心化”的道路，成为区域商业新中心提升区域价值，重新定义人们对区域的认知；建立新的价值体系，跳出与传统商圈的区域和服务竞争，形成区域商业新中心；创造新的商业模式，最大化挖掘潜在商业价值。关键之二：由单一购物功能升级为融购物、休闲、餐饮、娱乐等多种功能于一体的复合型商业街区走业态互动、功能复合化的发展方向，规避市场风险；复合功能体系，聚集人气；关键之三：满足消费者不断增长的个性化消费需求，营造以体验为特色的主题商业第二部分项目定位第二部分项目定位目标客户定位目标客户类型投资客户经营用户房地产E网第二部分项目定位目标客户定位经营用户项目主要经营商户如下：主力商家：大型餐饮、休闲娱乐商业（大型KTV、娱乐中心、美容美体中心、健身会所、主题酒吧）、品牌专卖店、旗舰店。私营业主：具有一定实力和经营能力，多经营服装、饰品、鞋类、小型餐饮、休闲餐吧、美容美体、休闲娱乐等内容。第二部分项目定位主题定位CityCrossing街区——时尚休闲商业街区集服装零售、休闲、餐饮、娱乐、康体于一体的现代化商业街区业态定位建议业态定位思路潘集商圈的未来潘集区商业需求寻求细分市场商业主题概念整合自身限制条件发展商目标商业业态定位第二部分项目定位业态定位建议第二部分项目定位CityCrossing街区——时尚休闲特色风情商业街区引入大型知名娱乐城，如华纳影城、热舞会所等中高档流行服装品牌旗舰店、精品店、特色店特色美食（如韩日料理、烧烤等）、茶吧、中式酒楼、美食广场等健身、美容（如健身中心、美容美体、足浴等）休闲、娱乐（如KTV、影院、电玩城、酒吧等）街铺服务类商铺（电信营业厅、便利店等）整体定位建议主题属性案名潘集商业核心区的，时尚休闲的，可休闲、可娱乐、可餐饮的，特色风情休闲天堂潘集区.核心商圈.CityCrossing街区——时尚休闲特色风情商业街休闲特区财富乐街或第二部分项目定位招商策略建议PART■3房地产E网第三部分招商策略建议[招商策略]大铺招商先行目标商家商家特征对项目的作用应对策略主力大铺一般都有特定的选址计划、标准和流程，决策周期较长；谈判能力强；决定整个项目的发展前景熟悉其选址特征，尽可能的迎合；同时与几个大型店进行谈判；给予一定的优惠条件；组合业态国内或淮南本地知名品牌商家；一般对选址有一定要求，产品的适应性较强不同商家谈判能力不同可一定程度带动其店铺周边的商业氛围；如果规划得当，多家组合也能在一定程度上起到旗舰店的作用；利用一类大型店对其形成吸引；配套服务一般对主力店和旗舰店有一定依赖，需要分享其客源；产品适应性强；谈判能力较弱；对项目商业的补充利用一类大型店对其形成吸引；进行严格筛选；[招商策略]大铺主力店招商策略第三部分招商策略建议商家选址的基本出发点决策因素招商策略招商方的职责分工高利润店铺盈利能力项目区域及店铺位置挖掘项目商业价值招商部门客流量及消费水平交通条件建筑条件布局及使用功能产品定制或功能弹性化开发商配套条件软性指标租金合理制定租金提供优惠条件和优质服务开发商管理与服务低风险竞争对手项目定位定位准确科学规划业态招商部门项目发展前景辅助业态或商家规划前景尽快确定主力店和知名品牌店招商部门∕开发商能力可及资金流开店计划内部决策流程调查、访谈招商部门人力资源地方政策[招商客户策略]四地并行，主动出击四地并行合肥淮北淮南周边县城淮南其他镇区主动出击老客户资源地毯式搜索第三部分招商策略建议招商举措1——主力商家点对点招商点对面宣传，扩大影响点对点沟通，重点突破步步为营，分级招商、体验互动式招商目标：引发市场关注；沟通招商创新手法；拉高未来价值，降低现有的经营门槛。措施：主力商家昭示作用；免租期；租金弹性调整；主力商家昭示作用：引发市场关注，吸引小商家进驻；第三部分招商策略建议招商举措2——商业街包装与展示到位休闲设施：遮阳系列及休闲椅的随处设置充分体现人性关怀精神；时尚的商业街标志：彰显项目时尚休闲的气质，成为项目首个记忆点；导示系统：丰富并且个性的平面布局图、店牌、小品可形成独具特色的商业街风景第三部分招商策略建议营销策略建议PART■4第四部分营销策略建议销售方法的选择销售方式：以租带售，根据商业街主题进行业态规划，在规划范围内针对有一定品牌的商家招商，营造一定的商业氛围，以招商带动销售，销售过程中可提供5年返租，以刺激投资者的投资欲望。优势：有品牌商家的带动效应，商业前景可观，投资者信心增强，销售平台较好；开发商实力的体现；开发商经营的信心和决心；便于招商，便于统一管理；降低投资置业门槛，最终确保项目的销售缺点：发展商需要同时面对投资者和经营者，操作较琐碎繁杂销售价格：在品牌商家的进驻与租金回报的双管齐下，消费者信心得到保障，故售价可适当提高。第四部分营销策略建议[营销策略]强推潘集核心商圈概念；强推项目经营主题概念；体验营销，完善包装展示抢占先机；招商先行，优质招商，买断经营权；[运作策略]第四部分营销策略建议1、成立商业经营管理团队，获得统一代理经营权在目前商业街人气不旺，经营氛围惨淡的现实情况下，大部分业主在对前景充满希望的同时，愿意接受业态规划并降低租金。因此应把握这一契机，通过致函洽谈、恳谈会等方式，说服各业主委托开发商实施统一运营。确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实施。2、定向招租，龙头店铺带动在一定区域内，根据商业规划，选择主力店带动区域发展。同时，从市场调研反映的结果，目前出租的商铺数量占总商铺数量的50%，根据龙头店铺带动原则，定向招租店铺满足20%则可，使商业街整体经营店铺超70%，商业氛围可培育起来。3、放水养鱼，培育商业氛围降低商铺租金，或实行三个月免租，招集商家加盟，使商业氛围火爆起来。4、以点带面，吸引人气在商业街内布点4至5处流动小吃，吸引更多的女性及儿童。如糖葫芦、棉花糖、烧烤、棒棒糖、热狗食品等。[运作策略执行]1、成立项目运作小组为了确保商业规划、策划、招商运营和后期经营管理的工作的有效实施，需构建商业物业经营管理的全程服务机构，需要有完善的人才架构与职能相对应，因此应成立项目运作小组。2、收集资料建立档案，收集业主资料以及项目工程资料，以便顺利开展与业主的洽谈、广告灯光设计、招商、硬件改造等工作。与运营部联络，收集购买合同范本、物业管理合同，了解项目购买以及物业管理的具体条款、协议。与运营部联络，收集业主资料，理清产权关系。与工程部联络，收集项目工程结构图、平面图、给排水图、消防图等项目工程资料。通过访谈及抽样调查，了解业主对商业街经营情况的看法、对前景的信心、对现有租金的满意度、能承受的商业培育期等信息。第四部分营销策略建议房地产E网[运作策略执行]3、召开业主恳谈会项目商铺产权均为私人业主持有，私人业主以租金高低为先决条件自招商户，使得商业规划无法实施，从而导致经营混乱，无法整合业态。产权的分散给统一的商业规划、策划、招商运营和后期经营管理带来一定难度。因此