房地产项目营销作业指导书

房地产项目营销代理作业指导书（销售管理部分）一、客户接待流程二、客户确认流程及违规处理三、客户付定流程四、签收流程五、收取佣金流程六、与开发商的沟通流程七、公司对案场及员工的管理八、销售部的职责九、销售部员工工作的时间安排十一、案场销售指标完成的办法与过程十二、调研与计划十三、项目销售现场管理 目录销售全程示意图一、客户接待流程二、客户确认流程及违规处理三、客户付定流程客户认购流程简图四、签收流程合同领用、签约、归还程序简图五、收取佣金流程六、与开发商的沟通流程与开发商沟通途径示意图七、公司对案场及员工的管理八、销售部的职责九、销售部员工工作的时间安排十一、案场销售指标完成的办法与过程十二、调研与计划附录：整套销售表格销售流程示意图媒体广告的宣传，引导客户至现场看房业务员现场接待客户与客户进行交流并加以引导进行客户登记客户的回访及追踪与客户多次洽谈，促使成交填写客户初次来访记录SP活动与策划的沟通专案经理的控制与发展商的协调媒体广告的宣传，引导客户至现场看房业务员现场接待客户与客户进行交流并加以引导进行客户登记客户的回访及追踪与客户多次洽谈，促使成交填写客户初次来访记录SP活动与策划的沟通专案经理的控制与发展商的协调利用成交客户开拓新客户及售后服务利用成交客户开拓新客户及售后服务客户签订认购书并支付大定金大定后的安抚工作，并予以继续跟踪签订合同，收取房款填写成交报告并交于财务部制作及核对界佣清单发展商予以确认结佣并开具发票完成贷款手续财务部予以核对客户签订认购书并支付大定金大定后的安抚工作，并予以继续跟踪签订合同，收取房款填写成交报告并交于财务部制作及核对界佣清单发展商予以确认结佣并开具发票完成贷款手续财务部予以核对一、接待流程1、客户步入售楼中心，业务员必须清晰响亮的说：“欢迎光临”，其他业务员听见后也必须跟着说：“欢迎光临”。2、每天上班必须签到，按照签到的次序接待顾客。最右边是主接待位置，由右向左。每次接待客户必须填写“客户来访记录”，写清客户“来访时间、结束时间、客户姓名”（若是老客户必须注明，接待完毕后30分钟内必须填写）。3、轮到接待的销售人员须提前准备，无论是看房客户，随意参观者或市调人员都作为有效客户，应在其进入接待厅的第一时间主动迎上前去接待。4、等待接待的销售人员应在其前面的销售人员姓名后签名，以便确认接待客户的顺序。5、除非客户主动提出不需要陪同，或接待现场确实繁忙，否则销售人员必须亲自带客看房。6、如遇客户到前台咨询，轮到接待的销售人员应立刻站起来迎接客户。7、午饭时间，由轮到接待的销售人员负责值班，任何情况下前台不得出现无人的情况，保持前台有两人。8、当天第一位签到的销售人员(为主接待)应在到达后，尽快摆好电话，检查当天的销售资料是否齐全，数量是否足够；当天最后一位签到的销售人员负责下班时摆好电话，整理接待前台，将资料收放整齐，按规定整理当天的《客户来访登记表》。9、在规定的时间内填好《市调表》、《来访客户记录表》、《电话登记表》、《周报表》，并放在指定地点。10、客户再次来访，轮到的接待人员应热情积极接待，妥善移交老客户后，方可接待下一批顾客，不可冷落顾客或相互推拖。如销售现场十分繁忙，业务员都在接待客户时，可指定一位业务员同时接待两组客户。11、对于公司不止的临时工作或任务应积极配合。如：开会、调研、临时活动等。12、轮到接待的销售人员，不得无故或借故不接，否则按自动放弃处理。13、接待顾客应有始有终，禁止接待中途放弃顾客。14、接待到访客户或接听电话必须马上登记。15、当尾二位须接听电话，并作好登记。16、发展商来访，当尾者必须端茶倒水。备注：客户指明业务员，由该业务员接待，若该业务员正接待客户，则由主接接待。细则如下：路过、媒体广告等主接待接待该业务员空时该业务员接待报业务员姓名来电来访该业务员忙时主接待接待不报业务员姓名主接待接待报业务员名称该业务员接待介绍新客户不报业务员名称主接待接待老客户介绍客户来访该业务员忙时主接待接待带新客户该业务员空时该业务员接待原业务员接待老客户忙时主接待接待主接待接待发展商忙时主接待接待

二、客户确认流程及违规处理1、总则为了售楼过程中，客户归属的明确化，避免售楼人员在客户确认方面引起纠纷，案场经理应以友好协商为基础，以客户登记先后为原则，确定佣金的分配比例，增进团结，制订本办法。2、确认流程1）客户亲临售楼现场，接受售楼人员接待后所做的客户登记及客户跟踪情况表，为客户归属的唯一依据。2）委托他人代为看楼，代为登记的顾客，为有效客户。3）已归属客户，有所属售楼人员负责跟踪、服务。4）非繁忙时期销售人员一次只能接待一批顾客。5）登记人与最终购买人是直系亲属，视为一批客户，以第一登记为准。6）已归属顾客再次到售楼现场，前台接待人员应当通知原接待人员，不得擅自接待，隐瞒不报。7）已购买或已归属客户带新客户到售楼现场，指定某位售楼人员接待时，应由所指定人员接待，指定人员不在时应视为新顾客接待。3、特殊情况及处理在售楼过程中有以下情况者，客户归属为共有，共有者均分业务提成。1）归属客户再次到售楼现场时，原接待售楼人员不在，现场售楼人员通知原接待人员，原接待人员无法到现场，委托现场售楼人员代为接待并成交。2）已归属客户再次到售楼现场时，原接待人员正在接待新顾客，委托其他售楼人员代为接待，或将新客户（已登记）委托他人接待并成交。3）已归属客户再次到售楼现场时，无法记起原接待人员，由现场售楼人员接待并成交。（如在接待过程中客户记起原接待人员或原接待人员认出顾客，在不影响销售的情况下现场销售人员应当退出，客户归属为原接待人员。除客户对原接待人员服务态度、专业水平不认可的情况外）4）他人代为登记或直系亲属先登记后，最终购买人独自到售楼现场并由非归属售楼人员接待并成交。4、违规处理1）同时带几批新客户的，取消其当天接待新客户的资格并警告一次。如成交为公佣。（特殊情况现场主管同意例外）2）已归属客户到现场，原接待人员不在时，其他销售人员应通知而不通知的，其接待无效，警告一次。3）将电话客户登记在客户登记本上的，警告一次。4）挑客户的，警告一次。5）老客户再次来访，逃避接待的，警告一次。6）弄虚作假，涂改客户登记本的，解聘。7）累计警告三次者，解聘。5、其他1）看楼团，参观团不适用本制度，展销会适用本制度，安排售楼人员去展会现场，应力争做到公平。2）客户登记本应妥善保管，各售楼人员应详细记录自己的客户。3）直系亲属是指配偶，父母，子女，兄弟姐妹。4）如有售楼人员掉里案场或离职，应将其客户妥善移交，其客户归指定人所有，如未做移交，其客户视为新客户。5）如有未尽事宜，应友好协商解决。

三、客户付定流程情况一：客户未付小定，直接付大定。步骤1)业务员向现场主管拿取《价格、单元确认单》。并由主管审核、确认。2）业务员凭已审核通过并有审核人签字的《价格、单元确认单》换取大定《认购书》。3）《认购书》中应约定客户在签约时须带的所有资料。4）业务员必须按已审核过的《销控单》的内容，填写《认购书》。5）业务员对《认购书》的内容必须完整填写不得漏项，对《认购书》的条款和“特别告知”，业务员有义务向客户做出解释和通告（应告知客户大定不退，付定慎重）。在时间许可的情况下，业务员应将预售合同样本或合同主要条款与客户确认。6）《认购书》中应约定客户在签约时须带的所有资料。7）《认购书》待客户签字确认后，由业务员带至发展商财务部交款并开收据。8）《认购书》原件交财务或负责人员，《认购书》复印件（或备份件）归档放入《认购书》文件夹中。9）每日在《销控板》上注明大定单元号及业务员姓名。10）在《现场日记》上写上认购单元号。11）填写《注记销控本》（销售负责人不在时由业务员注记填写）。情况二：客户已付小定，准备付大定步骤：同情况一之步骤1—11。情况三：客户付小定步骤：1）业务员向现场主管拿取《价格、单元确认单》。并由主管审核、确认。。2）业务员凭已审核通过并有审核人签字的《价格、单元确认单》换取“小定单”。3）填写“小定单”，让客户签字认可，并在小定领用单上签字确认。4）由业务员带客户至发展商财务收款，并在小定领用单上签字确认。5）小定单复印件（备份件）交专人归档。6）每日在《销控板》上写明认购单元好及业务员姓名。7）在《现场日记》上写上认购单元号。8）销售负责人不在时，业务员必须在销控表上注记填写。9）《小定单》一般应在次日补大定（特别是周五、周六付的小定），最多不允许超过两天，两天以上需报主管同意，否则《小定单》无效。情况四：小定换房步骤：1）业务员必须让客户填写《换房申请书》2）步骤同情况三步骤之1—9。3）原小定单必须收回。4）严禁在小定单上涂改房号、签约日期、添加删减任何条款。情况五：大定换房步骤：1）业务员必须让客户填写《换房申请书》2）步骤同情况一步骤之1—15。3）原大定《认购书》必须收回作废，附在新《认购书》后。4）原收据如写有房号也必须收回重开。5）严禁在客户原《认购书》上涂改房号、签约日期、添加删减任何条款。客户认购程序简图客户付定填写《价格、单元确认书》客户付定填写《价格、单元确认书》《价格、单元确认单》审核签字，换小定/《价格、单元确认单》审核签字，换小定/大定单 取《小定单》填《小定单》，客户及业务员签字财务收款收款人签字（在《小定领用单》上）取大定《认购书》告知客户注意事项及特别告知等相关内容填写《认购书》客户签字确认财务收款开收据《认购书》原件交财务或负责人员写《销控板》《认购书》复印件（备份件）归档《小定单》复印件（备份件）归档写《销控白板》写《现场日记》注记填写《销控表》取《小定单》填《小定单》，客户及业务员签字财务收款收款人签字（在《小定领用单》上）取大定《认购书》告知客户注意事项及特别告知等相关内容填写《认购书》客户签字确认财务收款开收据《认购书》原件交财务或负责人员写《销控板》《认购书》复印件（备份件）归档《小定单》复印件（备份件）归档写《销控白板》写《现场日记》注记填写《销控表》写《现场日记》注记填写《销控表》写《现场日记》注记填写《销控表》四、签约流程步骤：（1）在签约日期到期前三天业务员有义务打电话通知客户按时签约（如有必要，可发《签约通知书》寄给客户）并提醒客户代好私章及相关证件（证件内容见《认购书》）同时要求客户带好首付款（首付款让其存入银行，带信用卡/借记卡或支票等）最好不要带现金。（2）业务员按编号次序领取《合同领用申请表》并认真填写。（3）业务员如实填写《合同领用申请表》后报销控负责人员审核并签字认可。（4）业务员必须将实际情况告知销控负责人员，由销控负责人员审核此客户是否以登记在销控上，是否符合签约标准，是否已过签约等等。最后通过审核由负责人签字。（5）凭已通过审核的《合同领用申请表》到合同组（或专人处）领取一套合同及附件。《合同领用申请表》交给合同组（或专人）归档。（6）合同应在签约当日领取，当日使用。（7）合同领用后应在合同档案袋上填写客户姓名及业务员姓名。（8）合同领用后，无论当日是否使用，无论客户是否完成签约，都应在当日下班前或次日中午前交给合同组（或专人）归档。（9）严禁业务员私自留存已签/空白/尚未完成签约的任何合同。（10）签约时，合同中建筑面积、套内面积、公摊面积等必须参照上海市测绘中心的“测绘报告”中的内容填写。（11）签约内容中的价格及付款方式必须按《认购书》填写，不得擅自更改，如确需更改报主管同意，并填写《申请书》。（12）合同内已有既定条约，业务员不得擅自增删，如高更改需报主管同意并填写《申请书》（特别是“补充条款”类）。（13）合同附件《房型图》需用彩笔勾出客户所选房型，且在此房型下写上门牌号及室号。（14）签完合同后应立即填写合同档案袋上的情况汇总说明表，不得漏项，无论是否完成签约。如未完成签约可在合同档案袋表面写上未完成内容（如“缺小孩章”、“缺身份证”、“补充条款申请审批未签”等等。（15）一般情况下，签约完成后，再由财务收取首付款（以免造成付完首付款不能完成签约的情况）。（16）先收回《认购书》和收据再开发票。（17）客户签字盖章后，业务员需审核合同和附件桑可户是否签章完全，合同条款是否漏项，更正处是否已盖更正章（最好客户也盖章确认）。待业务员审核过后，交至主管指定地点。（18）业务员需在《现场日记》签约栏里填写单元号。（19）业务员完成签约后按次序正确、完整填写《签约记录》不得漏项（付款方式一栏必须按合同格式写清，不得简写）。（20）业务员完成签约后才可填写《成交报告》待主管签字后，最晚至完成签约后次日传回公司。（21）合同待主管审核签字后，由合同组组长送开发商处，如主管或开发商审核后发现问题将按公司的有关规定予以重罚。（22）业务员有义务对客户进行催款和提醒，催告客户完成贷款手续。合同领用、签约、归还程序简图通知客户签约领取《合同领用申请表》填写《合同领用申请表》明细表（见附表）填表（主要内容：成交金额、成交面积、付款方式等）审核领取合同签合同收认购书和定金收据收款通过开发票（开发商）业务员自行审核合同，填写档案袋自审通过后，合同上交至指定接受人填写《签约记录》填表《成交报告》，待主管签字后传真至公司合同由主管审核后送开发商处填写《附加条款申请书》报主管审核未签归还合同再次签约通知客户签约领取《合同领用申请表》填写《合同领用申请表》明细表（见附表）填表（主要内容：成交金额、成交面积、付款方式等）审核领取合同签合同收认购书和定金收据收款通过开发票（开发商）业务员自行审核合同，填写档案袋自审通过后，合同上交至指定接受人填写《签约记录》填表《成交报告》，待主管签字后传真至公司合同由主管审核后送开发商处填写《附加条款申请书》报主管审核未签归还合同再次签约

五、收取佣金流程1、程序1）由公司依据签约及付款情况，核实符合结佣的范围并制作结佣清单。2）每周填写一次《签约周报表》，由发展商核对并确认后报公司备案。3）每月中旬将结佣清单提交发展商。4）发展商予以核对并确认。5）如发展商无异议，则由公司财务开具发票。6）发展商开具支票交由普润财务部。7）普润财务部核对佣金清单及支票金额，制作个人佣金明细表，并发放个人佣金。2、监控措施1）加快签约速度，配合办理贷款，尽早完成每套物业的全部手续。2）做好大定，签约记录的留底，以便日后结佣核对，避免结佣过程中由于缺少与发展商对证的销售记录而导致结佣困难。3）仔细制作结佣清单、填写成交报告，以免出现不必要的纠纷。4）每月将《签约周报表》汇总，填写《签约月报表》由发展商确认后报公司备案。5）尽量做到每月结算一次佣金。6）当达到结佣标准，而开发商多月未结情况下，要与开发商进一步沟通，采取有效措施，促使其尽快结佣。7）在公司允许的情况下，应让案场主管充分了解与发展商签订的合同，以便了解佣金的结算方式、结算比例和收佣时间。8）各个销售案场应做好每天的销控和签约记录，每周在普润销售部例会上呈交本周详细销售情况的周报，以便于每月汇总后提交财务部结佣。9）将整个结佣的程序明确地写进与发展商的合同内。结佣程序为：普润案场提交结佣清单（明细表）——发展商销售部审核是否符合要求——发展商财务部审核金额——发展商销售部复审——由普润公司财务部开具发票——发展商在结佣清单上盖章确认——发展商财务开具支票——交普润公司财务部10）结佣措施a．专人负责催款。b．尽量做到当月成交当月签约，当月付清首付房款并办理按揭手续，以便当月结佣。六、与发展商的沟通流程1、认购书：一份客户，一份开发商（财务），一份售楼出留底（复印件或原件）。2、《成交单元价格审核表》一式两份，发展商及专案各执一份，每月末由专案主管交至公司归档。3、签约由普润完成后交开发商专人审核并填写《合同移交表》合同由开发商交易登记。4、销售价格（底价）、折扣、付款方式、销讲资料、合同样本（包括附件）佣金清单需开发商盖章确认，由公司归档。5、配合发展商联系客户完成贷款、签证等手续。6、关系客户的处理：如客户为开发商关系客户，开发商有权决定该套物业的成交价格，在客户签约前确认有谁负责（开发商或代理公司）与客户签约。其销售金额不属于本公司的结佣范围外，可否给予接待人员相应的劳物费。7、每周一由案场主管向公司及发展商提交《周报表》。8、销售过程中的具体事件或在非正式场合沟通、或开会讨论、或发正式公函告之。9、与开发商每周在销售现场召开一次销售工作会议，具体时间由案场视情况而定。参加人员：1）普润公司（本司总监、经理、专案及策划）2）开发商（开发商老总、经理）3）广告公司（如需要）主要议题：1）本周销售情况2）目前存在的问题3）需开发商解决的问题4）下周工作计划及销售目标5）广告推广计划6）促销活动的开展7）本司提出的建议中原领导制定实施方针沟通汇报沟通协调监控成交处理难题接受投诉培训解决问题服务、成交策划发展商销售人员客户专案经理分析掌控监督沟通协调制定计划监控督促对经理的投诉中原领导制定实施方针沟通汇报沟通协调监控成交处理难题接受投诉培训解决问题服务、成交策划发展商销售人员客户专案经理分析掌控监督沟通协调制定计划监控督促对经理的投诉七、公司对案场及员工的管理1、公司制定规章制度，所有员工严格执行。2、公司对每个案场制订一定的销售指标。3、案场每天可招开晨会、晚会，每周召开一次销售例会，对本周的工作予以总结，并制订下周工作计划。4、案场销售人员每周需填写来客、来电记录、成交报告及周报等表格，并提交案场主管，由专案主管进行汇总并报公司备案。5、每周召开一次由项目部高级经理、销售经理、案场主管及策划人员参加的销售例会，对每个案场的情况加以分析，并听去合理意见，制订有效方针。6、每月由案场主管对业务员进行考评，并提交当月高级物业顾问名单。7、案场主管每周交一份周报表，每月交一份月报表，每季度交一份季度报告。8、公司每季度召开一次由全体员工参加的上海普润季会，会议中公司领导对季度工作予以总结，同时进行季度最佳颁奖活动，促进全体员工的交流。

八、销售部职责分配1、专案主管工作职责：1）负责协调各职能部门、销售人员、客户与发展商之间的关系。2）负责各阶段的来访客户分析；媒体、广告分析；成交客户分析；去化分析等。做出营销策略方面的启示，供开发商与我司策划部参考。3）完成公司的销售计划。4）负责最终审核所有已签合同并定期向公司和发展商，并认真完成公司和发展商要求各项工作。5）负责安排和协调各销售组、合同行政组的工作。6）按时报送各类报表及客户资料至公司和发展商，并认真完成公司和发展商要求的各项工作。7）督导案场员工遵守、执行公司的各类规章制度。8）负责监督、考核现场销售人员的综合业务能力。9）负责销控的核对。10）处理案场的突发事件。2、销售组组长工作职责：1）协助专案主管完成公司既定的销售目标。2）安排本组销售人员的轮值表及工作安排。3）即使反馈现场情况及收集客户资料。4）协助销售人员做好销售工作。5）控台四表（客户来访登记表、现场日记、来电登记表、客户来访调研表）在当日16：30前交至合同组输入电脑。注：销售组长需起到模范带头作用。销售组长的任免以销售人员的业绩和工作表现为考核标准，每位销售人员都有晋升销售组长的机会。3、销售人员工作职责：要求每位人员都应做好从接待客户——认购——确定安装菜单——签约——办贷——交房验收，一条龙完成每项工作。1）遵守公司各类规章制度。2）着装整洁，干净，以得体的仪态仪表、良好的精神状态面对每一位客户。3）前台不放置私人物品，售楼处内不可高声喧哗、打闹。4）完成公司规定的销售指标。5）认真、仔细的做好客户来访登记及接待工作。6）努力提高自身素质以及业务能力，严格要求自己。7）主动帮助休息的销售人员接待其来访老客户。8）有义务保持案场整洁卫生。4、合同行政组工作职责：1）负责所有合同的整理归档工作。2）列出当日已签、未签客户明细表，并继续跟踪。3）每日同步进行不完整合同的追踪工作。4）案场所有报表的输入工作以及合同审核工作。5）完成预定、退房、换房、登记等数据的输入工作。

九、销售部员工培训重点案场员工的培训可分为四大类：1、纪律培训1）公司规范2）案场管理制度细则3）公司员工守则2、业务专业知识的培训1）基础知识（建筑学相关知识、房地产知识、相关法律知识、策划方面的相关内容、楼盘的定位、包装、定价）2）竞争个案分析（房型、施工图、合同的讲解、销售现状追踪、销售策略的分析比较）3）如何签订预售合同4）如何办理贷款合同5）交楼程序3、销售技巧的培训1）对客户提出疑难问题的回答2）说词的灵活性及准确性3）促使客户下定的方法4）谈判的技巧5）对客户心理的把握6）自身心态的调整4、人际关系的处理与沟通1）与发展商关系的维护2）公司内部人员的关系处理与沟通3）teamwork的作用与开展

十、销售部员工工作时间安排根据各个案场的具体情况，工作时间安排会有所不同，一般情况下：1、原则上每周五个工作日，休息两天，每天9：00—18：00。如遇开盘日、强销期或房展会等工作时间由案场主管安排加班，加班员工由公司统一发放调休单。2、每周五由专案主管制定下周案场工作时间表，并传真至公司，有专人负责每日考勤，原则上周六、周日全体上班，如有特殊事情，需提前告知案场主管，以便协调工作。3、具体的请假及调休规定以公司制度为准。4、广告期间作息时间适当延长，具体工作时间根据每周现场排班表。

十一、案场销售指标完成的办法与过程1、结合开发商提出的要求及公司目标制定每人的销售指标，根据案场实际情况，也可用分组的形式分配销售指标。2、销售指标的考核为每月一次；每周一次例会销售员反馈本周的销售情况，分析每组客户的情况；在每日的销售日记中记录每位销售员的当月销售套数的累计情况，每位员工明确自己的成交进度，促进工作的积极性。3、销售指标的考核分为三大类：1）大定数量考核2）签约数量考核3）签约金额考核一般每月是以签约金额为主要考核依据，也是高级物业顾问评定的主要依据。4、为促进各案场的销售，公司制定了高级物业顾问的评定方法，案场每月不超过40%的销售人员可晋升为高级物业顾问，这也增强了销售人员之间的竞争，为完成总指标打下有利基础。5、在每周开销售例会时了解本周销售动态，分析每个销售人员的成交情况及未成交原因，对成交率低者予以重点培训，提高其自身能力。6、如某个销售人员连续三个月未完成销售指标或连续排名末尾者，可根据具体情况对此销售人员作一些调整。7、每月、每季、每年业务员的考核还应包括：一、绩效二、能力三、态度

十二、调研与计划1、销售部每月进行1—2次房地产市场调研。2、市场调研对象的分类：1）正在规划项目的调研：是否存在竞争力。2）已动工未开盘项目的调研：对本案即将形成的冲击。3）在售项目的调研：分析对方的优劣势，做到知己知彼。4）旧盘的调研：增强对区域客户的了解，便于本案的市场定位。5）非竞争区域的调研：适时了解整个房产市场行情，为将来作其他区域楼盘打下基础。3、市场调研的主要内容：1）竞争个案的基本资料（价格、房型、面积、容积率、配套、去化状况等）2）生活机能3）商业设施情况4）关注产品规划，整体规划和设计理念5）房型优缺点及面积配比4、新进案场员工需对周边市场进行为期2—3天的市场调研，并予以总结及探讨。5、每两周对周边市场进行一次分析、探讨及学习，提高对房产市场的认识，增强对自身楼盘的信心/

十三、项目销售现场管理1．售楼处选址2．售楼处设计、装修、布置3．样板房设计、装修、布置4．模型设计与制作5．建筑效果图（立面、景观、房型等）6．POP广告设计制作与布置7．销售管理文件准备1）《来电登记表》2）《客户来访登记表》3）《认购书》4）《认购书》内容变更“申请表”5）《签约通知书》6）《合同领用申请表》6.1）《预售合同》、《出售合同》7）换房申请表（大订换）》8）《成交报告》9）《案场排班表》10）《大订周报表》11）《销售周报表》12）《签约统计表》13）《合同》附件、房型图（勾出）14）《员工考核表》15）《广告效果统计表》16）《成交报告撤消/更改单》17）《房屋交付通知书》18）《面积差通知书》19）《服务公约》20）《销控单》21）《市调表》22）《房屋使用说明书》23）《房屋质量保证书》24）《佣金结算通知书》8．楼书设计、制作9．展板设计、制作、布置10．销控板设计、制作11．销讲资料12．价目表13．名片14．着装15．办公用品、用具（电脑、复印机等）16．客户接待用品（饮料、用具、礼品）17．档案管理18．各种税费表 1）办产证 2）办按揭贷款 3）办入住手续 4）公共维修基金19．1）销售许可文件 （1）《预售许可证》 （2）《土地使用证》 （3）《建筑规划用地许可证》 （4）《建筑施工许可证》2）广告计划执行20．SP活动执行21．PR活动执行22．推广时间节点策略制定23．营业员接待礼仪设计、培训24．售前业务培训25．专案主管培训26．专案策划培训27．与开发商会议制度确定28．与本公司沟通方式确定29．客户接待执行30．带客户看房31．认购洽谈3332．价格洽谈33．《合同》签订34．付款35．房屋交付36．各种报表（日、周、月）填写、报告、存档37．对“策划方案”执行的反馈意见DATE\@"M.d.yyyy"1.6.2020DATE\@"HH:mm"DATE\@"M.d.yyyy"1.6.2020DATE\@"HH:mm"14:34DATE\@"HH:mm:ss"14:34:51TIME\@"yy.M.d"20.1.6TIME\@"h时m分"2时34分TIME\@"h时m分s秒"2时34分51秒DATE\@"MMM.d,yy"Jan.6,20DATE\@"dMMMMyyyy"6January2020DATE\@"h:mm:ssam/pm"2:34:51PMDATE\@"HH:mm:ss"14:34:51TIME\@"yyyy年M月d日星期W"2020年1月6日星期一DATE\@"HH:mm:ss"14:34:51

附录资料：不需要的可以自行删除怎样提高电脑系统运行速度WindowsXP的启动速度比Windows2000要快30%左右，但相对于Windows98仍然要慢了不少，不过，我们可以通过优化设置，来大大提高WindowsXP的启动速度。加快系统启动速度主要有以下方法：尽量减少系统在启动时加载的程序与服务；对磁盘及CPU等硬件进行优化设置；修改默认设置，减少启动等待时间等。这些方法大部分既可减少系统启动的时间，又可以节省系统资源，加快电脑运行速度。1.加快系统启动速度WindowsXP的启动速度比Windows2000要快30%左右，但相对于Windows98仍然要慢了不少，不过，我们可以通过优化设置，来大大提高WindowsXP的启动速度。加快系统启动速度主要有以下方法：尽量减少系统在启动时加载的程序与服务；对磁盘及CPU等硬件进行优化设置；修改默认设置，减少启动等待时间等。这些方法大部分既可减少系统启动的时间，又可以节省系统资源，加快电脑运行速度。(1)MsconfigWindowsXP的启动速度在系统安装初期还比较快，但随着安装的软件不断增多，系统的启动速度会越来越慢，这是由于许多软件把自己加在了启动程序中，这样开机即需运行，大大降低了启动速度，而且也占用了大量的系统资源。对于这样一些程序，我们可以通过系统配置实用程序Msconfig将它们从启动组中排除出去。选择“开始”菜单中的“运行”命令，在“运行”对话框中键入“Msconfig”，回车后会弹出“系统配置实用程序”对话框，选择其中的“启动”选项卡(如图1)，该选项卡中列出了系统启动时加载的项目及来源，仔细查看每个项目是否需要自动加载，否则清除项目前的复选框，加载的项目越少，启动的速度就越快。设置完成后需要重新启动方能生效。(2)BootvisBootvis是微软提供的一个启动优化工具，可提高WindowsXP的启动速度。用BootVis提升WindowsXP的启动速度必须按照正确的顺序进行操作，否则将不会起到提速的效果。其正确的操作方法如下：启动Bootvis，从其主窗口(如图2)中选择“工具”菜单下的“选项”命令，在“符号路径”处键入Bootvis的安装路径，如“C:\ProgramFiles\Bootvis”，单击“保存”退出。从“跟踪”菜单中选择“下次引导”命令，会弹出“重复跟踪”对话框，单击“确定”按钮，BootVis将引导WindowsXP重新启动，默认的重新启动时间是10秒。系统重新启动后，BootVis自动开始运行并记录启动进程，生成启动进程的相关BIN文件，并把这个记录文件自动命名为TRACE_BOOT_1_1。程序记录完启动进程文件后，会重新启动BootVis主界面，在“文件”菜单中选择刚刚生成的启动进程文件“TRACE_BOOT_1_1”。窗口中即会出现“CPU>使用”、“磁盘I/O”、“磁盘使用”、“驱动程序延迟”等几项具体图例供我们分析，不过最好还是让BootVis程序来自动进行分析：从“跟踪”菜单中选择“系统优化”命令，程序会再次重新启动计算机，并分析启动进程文件，从而使计算机启动得更快。(3)禁用多余的服务WindowsXP在启动时会有众多程序或服务被调入到系统的内存中，它们往往用来控制Windows系统的硬件设备、内存、文件管理或者其他重要的系统功能。但这些服务有很多对我们用途不大甚至根本没有用，它们的存在会占用内存和系统资源，所以应该将它们禁用，这样最多可以节省70MB的内存空间，系统速度自然也会有很大的提高。选择“开始”菜单中的“运行”命令，在“运行”对话框键入“services.msc”后回车，即可打开“服务”窗口。窗口的服务列表中列出了系统提供的所有服务的名称、状态及启动类型。要修改某个服务，可从列表双击它，会弹出它的属性对话框(如图3)，你可从“常规”选项卡对服务进行修改，通过单击“启动”、“停止”、“暂停”、“恢复”四个按钮来修改服务的状态，并可从“启动类型”下拉列表中修改启动类型，启动类型有“自动”、“手动”、“已禁用”三种。如果要禁止某个服务在启动自动加载，可将其启动类型改为“已禁用”。WindowsXP提供的所有服务有36个默认是自动启动的，实际上，其中只有8个是必须保留的(见下表)，其他的则可根据自己的需要进行设置，每种服务的作用在软件中有提示。4)修改注册表来减少预读取，减少进度条等待时间WindowsXP在启动过程中会出现一个进度条，我们可以通过修改注册表，让进度条只跑一圈就进入登录画面。选择“开始”菜单中的“运行”命令，在“运行”对话框键入“regedit”命令后回车，即可启动注册表编辑器，在注册表中找HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\PrefetchParameters，选择其下的EnablePrefetcher键，把它的键值改为“1”即可。(5)减少开机磁盘扫描等待时间当Windows日志中记录有非正常关机、死机引起的重新启动，系统就会自动在启动的时候运行磁盘扫描程序。在默认情况下，扫描每个分区前会等待10秒钟，如果每个分区都要等上10秒才能开始进行扫描，再加上扫描本身需要的时间，会耗费相当长的时间才能完成启动过程。对于这种情况我们可以设置取消磁盘扫描的等待时间，甚至禁止对某个磁盘分区进行扫描。选择“开始→运行”，在运行对话框中键入“chkntfs/t:0”，即可将磁盘扫描等待时间设置为0；如果要在计算机启动时忽略扫描某个分区，比如C盘，可以输入“chkntfs/xc:”命令；如果要恢复对C盘的扫描，可使用“chkntfs/dc:”命令，即可还原所有chkntfs默认设置，除了自动文件检查的倒计时之外。2.提高系统运行速度提升系统运行速度的思路与加快启动的速度类似：尽量优化软硬件设置，减轻系统负担。以下是一些常用的优化手段。(1)设置处理器二级缓存容量WindowsXP无法自动检测处理器的二级缓存容量，需要我们自己在注册表中手动设置，首先打开注册表，找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\”，选择其下的“SecondLevelDataCache”，根据自己所用的处理器设置即可，例如PIIICoppermine/P4Willamette是“256”，AthlonXP是“384”，P4Northwood是“512”。(2)提升系统缓存同样也是在“HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\”位置，把其下的“LargeSystemCache”键值从0改为1，WindowsXP就会把除了4M之外的系统内存全部分配到文件系统缓存中，这样XP的内核能够在内存中运行，大大提高系统速度。通常来说，该优化会使系统性能得到相当的提升，但也有可能会使某些应用程序性能降低。需要注意的是必须有256M以上的内存，激活LargeSystemCache才可起到正面的作用，否则不要轻易改动它。(3)改进输入/输出性能这个优化能够提升系统进行大容量文件传输时的性能，不过这只对服务器用户才有实在意义。我们可在中新建一个DWORD(双字节值)键值，命名为IOPageLockLimit。一般情况下把数据设置8~16MB之间性能最好，要记住这个值是用字节来计算的，例如你要分配10MB的话，就是10×?1024×1024，也就是10485760。这里的优化也需要你的机器拥有大于256M的内存。(4)禁用内存页面调度在正常情况下，XP会把内存中的片断写入硬盘，我们可以阻止它这样做，让数据保留在内存中，从而提升系统性能。在注册表中找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\”下的“DisablePagingExecutive”键，把它的值从0改为1即可禁止内存页面调度了。(5)关闭自动重新启动功能当WindowsXP遇到严重问题时便会突然重新开机，可从注册表将此功能取消。打开注册表编辑器，找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\CrashControl\”将AutoReboot键的Dword值更改为0，重新启动后设置即可生效。(6)改变视觉效果WindowsXP在默认情况下启用了几乎所有的视觉效果，如淡入淡出、在菜单下显示阴影。这些视觉效果虽然漂亮，但对系统性能会有一定的影响，有时甚至造成应用软件在运行时出现停顿。一般情况下建议少用或者取消这些视觉效果。选择桌面上“我的电脑”图标，单击鼠标右键，在弹出的快捷菜单中选择“属性”命令，打开“系统属性”对话框。选择“高级”选项卡，在其中的“性能”栏中单击“设置”按钮，会弹出“性能选项”对话框(如图4)，可选择“调整为最佳性能”单选框来关闭所有的视觉效果，也可选择“自定义”然后选择自己需要的视觉效果。(7)合理设置页面虚拟内存同样也是在“性能选项”对话框中，选择“高级”选项卡，在其中的“虚拟内存”栏中单击“更改”按钮，接下来选择虚拟内存为“自定义大小”，然后设置其数值。一般情况下，把虚拟设为不小于256M，不大于382M比较合适，而且最大值和最小值最好一样。(8)修改外观方案WindowsXP默认的外观方案虽然漂亮，但对系统资源的占用也多，可将其改为经典外观以获得更好的性能。在桌面空白位置单击鼠标右键，从弹出的快捷菜单中选择“属性”命令，会打开“显示属性”对话框，在“主题”选项卡选择主题为“Windows经典”，即可将外观修改为更为经济的Windows经典外观。(9)取消XP对ZIP支持WindowsXP在默认情况下打开了对zip文件支持，这要占用一定的系统资源，可选择“开始→运行”，在“运行”对话框中键入“regsvr32/uzipfldr.dll”，回车确认即可取消XP对ZIP解压缩的支持，从而节省系统资源。(10)关闭Dr.WatsonDr.Watson是WindowsXP的一个崩溃分析工具，它会在应用程序崩溃的时候自动弹出，并且在默认情况下，它会将与出错有关的内存保存为DUMP文件以供程序员分析。不过，记录DUMP文件对普通用户则毫无帮助，反而会带来很大的不便：由于Dr.Watson在应用程序崩溃时会对内存进行DUMP记录，将出现长时间硬盘读写操作，要很长一断时间程序才能关闭，并且DUMP文件还会占用大量磁盘空间。要关闭Dr.Watson可打开注册表编辑器，找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\SOFTWARE\Microsoft\WindowsNT\CurrentVersion\AeDebug”分支，双击其下的Auto键值名称，将其“数值数据”改为0，最后按F5刷新使设置生效，这样就取消它的运行了。同样，我们可以把所有具备调试功能的选项取消，比如蓝屏时出现的memory.dmp，可在“系统属性”对话框中选择“高级”选项卡，单击“启动和故障恢复”栏中的“设置”按钮，并在弹出的“启动和故障恢复”对话框中选择“写入调试信息”为“无”(如图5)。(11)启动硬盘/光驱DMA模式打开“系统属性”对话框，选择“硬件”选择卡中的“设备管理器”按钮，打开“设备管理器”窗口，在设备列表中选择“IDEATA/ATAPI控制器”，双击“主要IDE通道”或“次要IDE通过”，在其属性对话框的“高级设置”选项卡中检查DMA模式是否已启动，一般来说如果设备支持，系统就会自动打开DMA功能，如果没有打开可将“传输模式”设为“DMA(若可用)”。(12)关掉不用的设备WindowsXP总是尽可能为电脑的所有设备安装驱动程序并进行管理，这不仅会减慢系统启动的速度，同时也造成了系统资源的大量占用。针对这一情况，你可在设备管理器中，将PCMCIA卡、调制解调器、红外线设备、打印机端口(LPT1)或者串口(COM1)等不常用的设备停用，方法是双击要停用的设备，在其属性对话框中的“常规”选项卡中选择“不要使用这个设备(停用)”。在重新启动设置即可生效，当需要使用这些设备时再从设备管理器中启用它们。(13)关闭错误报告当应用程序出错时，会弹出发送错误报告的窗口，其实这样的错误报告对普通用户而言几乎没有任何意义，关闭它是明智的选择。在“系统属性”对话框中选择“高级”选项卡，单击“错误报告”按钮，在弹出的“错误汇报”对话框中，选择“禁用错误汇报”单选项，最后单击“确定”即可。另外我们也可以从组策略中关闭错误报告：从“运行”中键入“gpedit.msc”，运行“组策略编辑器”，展开“计算机配置→管理模板→系统→错误报告功能”，双击右边设置栏中的“报告错误”，在弹出的“属性”对话框中选择“已禁用”单选框即可将“报告错误”禁用。(14)关闭自动更新“自动更新”功能对许多WindowsXP用户而言并不是必需的，可将其关闭以节省系统资源。在“我的电脑”上单击鼠标右键，从快捷菜单中选择“属性”命令，选择“系统属性”对话框中的“自动更新”选项卡，勾选“关闭自动更新，我将手动更新计算机”单选框，单击“确定”按钮即可关闭自动更新功能。如果在“服务”已经将“AutomaticUpdates”服务关闭，“系统属性”对话框中的“自动更新”选项卡就不能进行任何设置了。(15)去掉菜单延迟去掉菜单弹出时的延迟，可以在一定程度上加快XP。要修改的键值位置在“HKEY_CURRENT_USER\ControlPanel\Desktop”。修改其下的“MenuShowDelay”键，把默认的400修改为0，按F5刷新注册表即可生效。(16)清除预读文件WindowsXP的预读设置虽然可以提高系统速度，但是使用一段时间后，预读文件夹里的文件数量会变得相当庞大，导致系统搜索花费的时间变长。而且有些应用程序会产生死链接文件，更加重了系统搜索的负担。所以，应该定期删除这些预读文件。预计文件存放在WindowsXP系统文件夹的Prefetch文件夹中，该文件夹下的所有文件均可删除。(17)关闭自动播放功能在WindowsXP中，当往光驱中放入光盘或将USB硬盘接上电脑时，系统都会自动将光驱或USB硬盘扫描一遍，同时提示你是否播放里面的图片、视频、音乐等文件，如果是拥有多个分区的大容量的USB硬盘，扫描会耗费很长的时间，而且你得多次手动关闭提示窗口，非常麻烦。这种情况下我们可以将WindowsXP的自动播放功能关闭。运行“组策略”程序。在组策略窗口左边栏中，打开“计算机配置”，选择“管理模板”下的“系统”，然后在右边的配置栏中找到“关闭自动播放”并双击它，会弹出“关闭自动播放属性”对话框。在其中“设置”选项卡中选择“已启用”，“关闭自动播放”下拉列表中选择“所有驱动器”(如图6)。这样以后就不用担心WindowsXP的“自动播放”功能带来的麻烦了。如果你只是想禁止系统扫描某个驱动器(如USB硬盘)上的文件，可采用下面的方法。先连上你的USB硬盘，让系统将它识别出来。然后打开“我的电脑”，选择USB硬盘上的某个分区，按鼠标右键，会弹出磁盘属性窗口，选取“自动播放”选项卡，将所有内容的类型都选择为不执行操作。如果USB硬盘有多个分区，对所有分区都进行同样的操作，这样当你将USB驱动器拔掉再重新接上时，系统会将USB硬盘识别出来，而不会反复问你是否播放USB硬盘中的文件了。3.加快关机速度WindowsXP的关机速度要慢于启动速度，特别有些任务还需要手工结束，更加延缓了关机速度。因此，要加快关机速度，首先要开启WindowsXP的自动结束任务功能。具体步骤是：从注册表中找到“HKEY_CURRENT_USER\ControlPanel\Desktop”，把“AutoEndTasks”的键值设置为1即可。然后再修改“HungAppTimeout”为“4000(或更小)”(预设为5000)，该键值同样也在“HKEY_CURRENT_USER\ControlPanel\Desktop”下；最后一步再找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\System\CurrentControlSet\Control\”，同样把WaitToKillServiceTimeout设置为“4000”；通过这样设置后的关机速度明显要加快了。够全面吧~~◆二、硬件优化设置◆1、关掉不用的设备

在设备管理器中，将PCMCIA卡、调制解调器、红外线设备、打印机端口(LPT1)或者串口(COM1)等不常用的设备停用，在要停用设备属性对话框中的“常规”选项卡中选择“不要使用这个设备(停用)”。当需要使用这些设备时再从设备管理器中启用它们。◆2、内存性能优化

WindowsXP中有几个选项可以优化内存性能，它们全都在注册表下面位置：HKEY_LOCAL_MACHINESYSTEMCurrentControlSetControlSession

ManagerMemory

Management

1）禁用内存页面调度（Paging

Executive）

XP会把内存中的片断写入硬盘，我们可以阻止它这样做，让数据保留在内存中，从而提升系统性能。256M以上内存才使用这个设置。把“DisablePagingExecutive”的值从0改为1就可以禁止内存页面调度了。

2）提升系统缓存

必须有256M以上的内存，才激活它。把LargeSystemCache键值从0改为1，一般来说，这项优化会使系统性能得到相当的提升，但也有可能会使某些应用程序性能降低。

3）输入/输出性能

内存大于256M才更改这里的值，这个优化只对server（服务器）用户才有实在意义，它能够提升系统进行大容量文件传输时的性能。建一个DWORD（双字节值）键值，命名为IOPageLockLimit，数值设8M－16M字节之间性能最好，具体设什么值，可试试哪个值可获得最佳性能。这个值是用字节来计算的，比如你要分配12M，就是12×1024×1024，也就是12582912。◆3、启动硬盘/光驱DMA模式

“系统属性”－“硬件”－“设备管理器”，在设备列表中选择“IDE

ATA/ATAPI控制器”，双击“主要

IDE

通道”或“次要

IDE

通道”，在其属性对话框的“高级设置”选项卡中检查DMA模式是否已启动，一般来说如果设备支持，系统就会自动打开DMA功能，如果没有打开可将“传输模式”设为“DMA（若可用）”（在BIOS里也应该要先设为支持DMA）。

◆4、关闭自动播放功能

运行“组策略”程序,在组策略窗口左边栏中打开“计算机配置”，选择“管理模板”下的“系统”，然后在右边的配置栏中找到“关闭自动播放”并双击它，会弹出“关闭自动播放属性”对话框，在其中“设置”选项卡中选择“已启用”，“关闭自动播放”下拉列表中选择“所有驱动器”。

◆5、设置二级缓存容量

WindowsXP有时无法自动检测处理器的二级缓存容量，需要我们手动设置。运行注册表编辑器，找到HKCU_LOCAL_MACHINESYSTEMCurrentControlSetControlSession

ManagerMemory

Management,选择Dword值SecondLevelDataCache（如果没有就新建这个值），修改这个值（填时使用10进制）为你的CPU的二级缓存的大小，比如你的CPU的二级缓存是256KB，就修改Dword值SecondLevelDataCache为10进制的256即可。二级缓存大小介绍AMD系列Duron

64KB

K6-3

Thunderbird

AthlonXP

256KB

K6-2

Athlon

512KB；Intel系列CeleronA

Celeron2

128KB

P2

Mobile

P3E(EB)

P4

Willamette

256KB

P2

P3(katmai)

P4(Northwood)

512KB。使用Winxp的请务必检查一下：打开注册