关于地产X的整理与思考

关于地产+X的整理与思考一、地产+的九大模式二、地产+工业的思考三、地产+养老的思考四、地产+健康的思考（一）、地产+产业：微笑曲线的价值延伸代表企业：华夏幸福、张江高科商业模式：园区+地产利润回报：☆☆☆☆☆开发难度：☆☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆☆基本要义：园区，也即产业地产，是工业地产的升级与换代，是围绕微笑曲线构建的产业价值链一体化的平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地整体开发与运营。业界样本：华夏幸福基业的固安样本，这个县财政收入从2003年不足亿元位居全市后两名，发展到2011年财政收入突破10亿元，2013年突破25亿元。操作要点：主导产业的选择与地方政府规划的一致性和稳定性操作难点：招商能、主导产业判断（二）、地产+旅游：稀缺资源价值最大化代表企业：华侨城、新华联、雅居乐商业模式：旅游资源+地产利润回报：☆☆☆☆☆开发难度：☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆☆基本要义：依托周边丰富的旅游资源而建，有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。较一般的住宅，旅游地产的特点和优势在于他是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和较高的投资价值。业界样本：华侨城的四大主题公园，锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗和欢乐谷操作要点：自然的独占性，自然景观+人文景观以及配套完善操作难点：前期投入大，回收期慢（三）、地产+物流：电商时代的线下商机代表企业：中粮集团、沃尔玛、阿里巴巴商业模式：仓租+租金利润回报：☆☆☆☆开发难度：☆☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆☆基本要义：自电子商务盛行后，一直备受关注。所谓物流地产，指的是由企业选地建成相关物流设施后，再转租给制造商、零售商、物流公司等客户，并组织资产管理队伍进行物业管理，提供物业相关服务。样本企业：阿里巴巴的菜鸟网络在天津、上海、广州、武汉等布局物流地产，全国已有2000余个网点，总投资规模超过3000亿。操作要点：处于区域交通骨干网络连接点操作难点：招租能力、投资大，回报期长（四）、地产+文化：为不动产插上想象的翅膀代表开发商：万科、保利、绿地、华润商业模式：住宅+文化配套利润回报：☆☆☆☆开发难度：☆☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆基本要义：文化地产是以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式，是用文化引领规划、建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务的系统工程。文化地产是把“死建筑”变成“活建筑”。比如博物馆模式：北京798，比如商旅文联合开发：上海城隍庙。样本企业：万科的良渚文化村操作要点：能够和政府站在统一的战线，帮助政府完成它的社区工作，或者它的一些政绩。拿地就是一种支持，或是得到政府很大的补贴也是支持，或者得到领导的光顾也是一种支持。操作难点：运营是核心，也是难点。（五）、地产+养老：老龄社会的铂金商机代表企业：万科、复星、滨海商业模式：地产+养老收费利润回报：☆☆☆☆开发难度：☆☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆☆基本要义：据中国社科院老年研究所测算，目前我国养老市场的商机大约为4万亿，这个数字在2030年后达到13万亿。如在总量巨大的老年人口中，只要有10%入住养老社区，就有可能在未来三年产生至少4500个养老地产项目需求。可考虑的“养老文化”概念营销模式；产业链延伸模式：老年服务业、老年房地产业、老年医疗保健业、老年用品业、老年旅游业、老年娱乐文化产业、老年咨询服务业、老年金融投资业。养老地产是整合投资、开发、建设、运营、医疗、保险、服务等各个层面资源的系统工程。收费模式有会员制、抵押制、租金制、月费制等。样本企业：北京万科的幸福汇、上海复星的星堡中汇、天津滨海的云杉镇操作要点：养老系统资源的集成，医、食、行、住、乐的集成。操作难点：运营（六）、地产+医疗：潜力巨大的医疗市场代表企业：万通、绿城、珠江商业模式：多元模式利润回报：☆☆☆☆开发难度：☆☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆☆基本要义：医疗地产起源于美国，在美国以医疗办公产业为主，并且多为租赁的方式。在中国则是打造成医药城的方式，或者以独特先进的医疗服务与设施提升房产品质。医疗服务在中国GDP比重只3%，而在美国等发达国际则达到15-20%。冯仑讲，医疗行业就业系数大、需求弹性大，且是高增长行业，如果地产和医疗结合，发展中高档医院，则是个能赚钱的出路。样本企业：珠江地产与从化市签约打造一个集医疗、养生、教育、休闲、养老、总部经济于一体的项目。操作要点：医疗资源的集成操作难点：后期运营管理（七）、地产+教育：学区房神话的号召力代表企业：碧桂园、凯德置地、盘古商业模式：教育收费+产品溢价利润回报：☆☆☆☆开发难度：☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆基本要义：地产通过投资、合作等方式引进一所或多所高质量的学校，可以更好地为自己所开发项目的居民提供高水平的教育，提升开发商的品牌，提高产品的号召力和溢价能力样本企业：重庆的鲁能星城、深圳世纪花城引入深圳实验学校、广东碧桂园建立碧桂园学校（广东省唯一实施国际文凭的大学预科项目和中学预科项目）操作要点：高质量的、独特的学校资源引入操作难点：学校性质、学校产权、办学政策（八）、地产+城市配套：人与城市的服务机会代表开发商：万科商业模式：产品溢价利润回报：☆☆☆☆开发难度：☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆基本要义：城市运营商解释为：围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业的产业优势和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，在满足城市居民需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市建设的有机组成部分。样本企业：万科（九）、地产+农业：打造未来住宅体验乐乐园、发展全新的的产业代表开发商：深圳观澜山水田园园农庄/上海马陆葡萄旅游游休闲区商业模式：多种模式（地产开开发、餐饮、旅游游、农业产业）利润回报：☆☆☆☆☆☆开发难度：☆☆☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆☆☆基本要义：专项种植（草莓、琵琶或者者其他）：以产业化运营模式打打造高科技、高附附加值农业发展种种植基地。农业庄园地产：以休闲、度假、养养生地产开发，完完善基础配套建设设，辅助农业经济济发展，实现高附附加值的短线投资资收益，中长线投投资收益。农业观光：农业资源的高效利利用和管理，实现现农业综合体的集集成与发展。中长长线投资收益。样本企业：无关于工业地产模式式的简介商业地产：商业地产是指用于于各种零售、餐饮饮、娱乐、健身服服务、休闲等经营营用途的房地产形形式，包括住宅或或写字楼等底商、、购物中心、综合合市场等。工业地产：工业地产是指以用用于工业生产、仓仓储、运输、配套套等各种用途的房房地产形式，包括括厂房、仓储、工工业配套等。商业地产与工业地地产内涵截然有别别：二者都不单纯是地地产，区别于单纯纯的工业或者商业业，而兼有地产、、工业或商业、投投资等多重特性；；房地产和庞大产业业链条上的不同类类型有机结合产生生工业或者商业地地产；二者都是产业发展展对于产业链条上上各个环节要求越越来越专业、越来来越精细的必然产产物；商业经营的专业化化、大型化、集中中化催生商业地产产；工业生产的集中化化、工业厂房要求求的高标准化、生生产与资产经营的的专业化等催生工工业地产。工业地产与商业地地产比较商业地产盈利模式式对于开发商而言，，可售可租．盈利利在于销售收入或或者租金；对于运营商来说．．盈利主要在于以以高素质、高标准准的经营，以获取取稳定租金和管理理费为利润主要来来源；对于小业主主来说。开发商一是通过与与制造商合作开发发赚取适当开发利利润，是自建再通通过销售或者出租租获取利润；运营商则以其专业业的素质和优质服服务赚取租金收人人和管理费；小业业主则是自己生产产赚取利润，是是出租获取租金回回报。工业地产盈利模式式商业地产与工业地地产盈利模式比较较商业地产与工业地地产盈利模式比较较项目盈利主体投入收入成本费用利润盈利模式商业地产开发商很大很高高很高售、租、信托运营商小较高低较高管理、租金小业主小较高很低较高租、自营工业地产开发商较大高较高高售、租、信托运营商小较高低高管理、租小业主小一般很低较高租、自用工业地产商运营模模式1．

主要以土地溢溢价增值而获取利利润投资开发商在完成成项目基础设施建建设后，进行项目目主题包装与概念念推广，实现项目目中部分土地或整整体土地的转让、、出让给房地产投投资基金或其他专专业工业地产投资资开发商。如美国国普洛斯工业地产产集团在苏州工业业园区投资开发苏苏州普洛斯物流园园。2．

通过与工业企企业联合，按需订订制地产开发模式式而获利工业地产开发商取取得工业用地后，，进行项目主题包包装与概念推广后后，与已确定主题题的产业企业强强强联合，按产业企企业需求量身订制制工业厂房等产品品项目，同时给予予一些生产生活配配套的建设与提供供，从而实现最低低风险下的项目收收益。工业地产商运营模模式3．进行项目开发，，通过长期持有经经营收益或出售产产品获利项目投资开发商进进行项目的整体开开发，通过已建成成房地产项目的出出租、出售或租售售结合等方式，实实现项目的收益。。通常表现为在项项目地块上建造标标准的厂房、研发发中心、商住服配配套等设施后，进进行已定的产业主主题类企业招商引引进，从而获取项目销售售后所带来的利润润或长期持有项目目而取得经营管理理收益或从地产财财政税收返还。如“物流地产商商”普洛斯公司在在取得土地之后，，进行一级开发包包括基础设施的建建设，打造设施平平台，吸引物流企企业入驻。普洛斯斯只作房地产投资资开发和物业管理理，日常物流业务务仍由客户操作，，其本质是开发商商而非物流商。星星月集团开发的上上海松江的“大业业领地”等项目亦亦如此。工业地产模式总结结通过与工业企业联联合，按需订制地地产开发模式而获获利取得土地后，进行行项目主题包装与与概念推广，与已已确定主题的企业业联合，按产业企业需求订订制工业厂房等产产品项目，实现最最低风险下的项目目收益提供针对园区企业业的服务而获利为入园企业提供员员工培训、商务活活动以及政府税收收返回的组织等各各个方面的服务以土地溢价增值而而获取利润完成基础设施建设设后，进行项目主主题包装与概念推推广，实现部分或或整体土地转让、出让给给房地产投资基金金或其他专业工业业地产投资开发商商进行项目开发，通通过长期持有经营营收益或出售产品品获利通过已建成房地产产项目的出租、出出售或租售结合，，实现项目收益盈利模式关于养老地产模式式的简介品质保障：软硬件件综合开发水平养老服务+房地产开发主体：民营非企业业机构民营养老服务公司司主体：房地产开发发公司其他投资企业盈利来源：1）会员费2）服务费盈利来源：1）产权销售2）房屋出租养老地产的本质1.社区居家型一：无无障碍居住区（适适老化住宅）2.社区居家型二：持持续照料全龄社区区3.社区居家型三：持持续照料退休社区区4.城市型老年公寓5.旅游度假型老年酒酒店6.机构护理型（养护护院、社区日间照照料中心）养老地产的盈利模模式（1）盈利模式：销售售产权（无障碍溢溢价）（2）用地性质：住宅宅（3）养老配套：无（（或很少），主要要解决室内外的活动交往空间（4）目标客群：喜欢欢居家养老的健康康活跃老人，或半自理老人；通通过社区外的服务务机构提供一定的的上门服务即可；；社区内经常组织织老年活动（5）典型案例：北京京怡海花园社区居家型之一：：无障碍居住区（（适老化住宅）（1）盈利模式：销售售产权+会员卡（租金）+月费（2）用地性质：住宅宅+商服+公建（3）养老配套：以提提供介助服务为主主（日间照料中心、托老所、微微型养老院）（4）目标客群：第二二代、第三代就在在一个城市，希望与他们生活在在一个社区、每天天都能见面的居家家养老的老人；社社区内能提供一定定的上门服务，并并配置半自理、不不能自理老人的日日托或短期寄养服服务；适合老年人人的，以及适合年年轻人的公共活动动设施和公共活动动空间，相互融合合（5）典型案例：美国国太阳城·牧场系列社区居家型之二：：持续照料全龄社区区社区居家型之三：：持续照料退休社区区（1）盈利模式：销售售产权+会员卡（租金）+月费（2）用地性质：住宅宅+商服+公建（3）养老配套：老人人专用活动设施+提供介助和介护养养老服务（4）目标客群：摆脱脱了工作和家庭的的束缚、喜欢与其他老人群居活活动的健康老人；；需要上门服务，，或日托、短期寄寄养服务，需要在在社区内得到专业业护理的半自理、、全自理老人；希希望一站式养老、、不希望再搬家；；第二代、第三代代周末来看望或一一起居住两天（5）典型案例：上海海亲和源社区居家型之四：：城市型老年公寓（1）盈利模式：出租租（或出售返租））+统一经营管理（2）用地性质：商服服（3）养老配套：提供供介助和介护养老老服务（4）目标客群：可以以离开家但不想离离开城市环境的老人，需要专门门的照护（5）典型案例：香港港彩颐居社区居家型之五：：旅游度假型老年酒酒店（1）盈利模式：产权权酒店+分时度假+异地连锁互换（2）用地性质：商服服/旅游（3）养老配套：温泉泉+康复+理疗+营养膳食+文体活动（4）目标客群：健康康活跃老人和部分分需要介助的老人，爱好旅游（5）典型案例：今典典·红树林（一卡在手手、全国度假）社区居家型之六：：机构护理型（养护护院、社区日间照照料中心）（1）盈利模式：一次次性入住金（会员员卡/押金/租金/消费卡）+月费（2）用地性质：公建建/商服/住宅/工业/农村集体建设用地（3）养老配套：自身身（4）目标客群：需要要护理的失能、半半失能老人（5）典型案例：台湾湾双连赡养中心、、北京太申祥和山庄关于健康地产模式式的简介（地产+产业的一种）健康产业的三种模模式模式一：单一生生产功能的产业业园模式一般位于工业园园区；规模相对较小需要较强的城市市产业支撑模式二：以生产产功能为主的产产业园模式随着产业人口的的不断聚集，出出现满足产业人人群日常生活需需要的配套设施施规模较大于单一一产业园模式三：产业新新城模式满足整个产业新新城生产、生活活、休闲娱乐等等多种需求的复复合化发展模式式规模大、配套全全模式一：单一生生产功能的产业业园模式南京国际健康产产业园项目规模：园区占地面积300余亩，建筑面积积30万㎡，总投资5亿元以上。建建成后的南京国国际健康产业园园将成为南京主主城区内规模最最大、功能最全全、环境最美、、服务最优的都都市产业园区。。整体布局：一个中心，办公公服务区；四个个组团，研发一一区，医学研究究区，研发二区区，物流园区。。功能定位：以商务办公、高高端医疗保健、、产品研发和孵孵化作为园区的的主要功能定位位。园区服务：为入园企业创造造一流的行政、、商务服务体系系。园区规划：健康产业园以健健康养生服务为为主题，以商务务办公、高端医医疗保健、产品品研发和孵化作作为园区的主要要功能定位。其其中高端医疗疗保健主要包括括：服务高端人人群的第三方体体检；以数字家家庭健康网络为为支撑的老中医医专家门诊；以以药膳、针灸、、推拿、刮痧为为主模式二：以生产产功能为主的产产业园模式中谷生命科学医医疗器械产业园园：项目位置：安徽徽省宁国市，距距离宁国市市区区2公里。项目规模：占地地近6000亩，其中生产基基地占4658亩，用于建设医医械生产大区。。项目定位：是一一座集生产、商商务办公、技术术化、经销、展展会、学校、医医院、金融、生生活、生态于一一体的现代城市市化工业园区，，为医疗科技企企业提供生产、、研发、销售一一体的特色创业业平台，具有级级别高、定位高高、规模大、品品种齐、品味高高、服务好的综综合优势。项目概况：园区区内设有企业总总部，占地200亩，有一个CBD商务中心；仓储储物流、医械市市场占地502亩，有一个医疗疗器械销售物流流中心和医械大大市场；占地114亩的会展、酒店店休闲中心为国国际一流的医疗疗器械展示中心心和信息发布中中心；生活配套套中心占地503亩，有一个秀美美家园。模式三：产业新新城模式天津健康产业园园区：项目位置：天津津市静海县团泊泊新城西区项目规模：占地地22.55平方公里，规划划用地10.65平方公里，生态配套区规划划面积为11.9平方公里，总建筑面积约500万平方米，总投投资为168亿元项目定位：已列列入天津十二五五规划，将以承承办2013年东亚运动会为为契机，以建设设天津中医药大大学、天津医科科大学国际医学学城、天津体育育学院、天津体体育中心、团泊泊奥特莱斯等为为核心，依托区区域优美的滨水水生态环境，打打造集体育休闲闲、科研教育、、医疗康复、生生态居住以及旅旅游度假等配套套服务于一体的的可持续发展的的互动式产业链链条，建设具有有国际水准的健健康产业示范园园区。三种模式的比较较模式一普通产业园模式二复合产业园模式三产业新城 硬性条件规模500亩左右1500亩左右3000亩以上区位位于城市近郊或大工业园区内位于城市远郊或卫星城 城市新区 软性条件产业环境与周边科研、教育等其他产业联动性、依存度高 与周边其他产业联动性、依存度一般与周边其他产业联动性、依存度弱，即项目内产业形成互补，具备独立城市功能操作平台 具有较强的健康产业运作能力 需要有强势的医疗器械、医药生产运作及资源整合能力以城镇化为先导理念，具备较强的地产、居住、商务等综合资源的整合能力 从产业园发展到到产业新城的的的过程，其实是是1、由单一健康产产业集聚功能向向复合的活力新新城的过程产业功能居住...休闲商业居住功能...产业功能商业功能产业功能产业园模式普通产业园复合产业园产业新城模式第一代模式第二代模式第三代模式2、由功能主义向向城镇主义发展展的过程普通产业园复合产业园产业新城不单是产业生产产功能，更为重重要的城镇化过过程，为城市来来更多的就业、、便利的配套越来越多的产业业人口聚集，逐逐渐出现商业、、休闲等城市配配套，但产业功功能仍然是主流流功能至上，主要要发展的是以机械的的产业生产功能为主关于农业产业综综合体的简介休闲农业发展阶阶段模式发展阶段旅游主题主导者市场自发式萌芽阶段不明确，仅作为观光调剂自发的个人或群体1供求关系模糊2个人需求导向自主式休闲观光阶段有一定的主题和活动安排中小旅行社主动参与经营1以短期赢利为目的2产品导向开发式度假阶段有明确主题和系列活动策划大型（旅游）企业集团开发经营管理1以长期收益为目的2项目投资导向人均产值达到3000美元时：以市民到农村观光旅游为特点的农业会会迅速发展起来来人均产值达到7000美元时：上升到名副其实实的休闲阶段，市民不仅到农农村旅游，而且且最主要是在农农场食宿（重庆主城区人人均产值按近7000美元，人们的经经济基础与生活活方式均已达到到农业休闲阶段段的要求）人均产值达达到到13000美元：开始进入了度假农业阶段。一些家庭农场场逐渐从一般农农场演变为休闲闲度假农场各地休闲农业实践和和经验日本观光农业：：观光农业概念的的起源地代表案例：富田农场台湾观光农业：：生产、生活、生生态等“三生””功能综合于一体的都市型的的休闲农业。。代表案例：九斗村休闲农场场国内观光农业：：吸收国外成功经经验，休闲农业业进入快速发展阶段。代表案例：上海马陆葡萄旅旅游休闲区深圳观澜山水田田园农庄成都三圣花乡乡乡村旅游区近年来，伴随全全球农业的产业业化发展，人们们发现，现代农农业不仅具有生生产性功能，还还具有改善生态态环境质量，为为人们提供观光光、休闲、度假的生活性性功能。随着收收人的增加，闲闲暇时间的增多多，生活节奏的加快以及及竞争的日益激激烈，人们渴望望多样化的旅游游，尤其希望能能在生态、自然然的农村环境中中放松自己，于于是观光农业应应运而生并快速速发展。中国休闲农业的的发展意义与发发展趋势解决三农问题和和建设社会主义义新农村的政策策背景拉动农业区域经经济增长推动社会文化发发展环境保护与改善善政府支持、战略略高度、快速发发展休闲生活需求项目地块优越的自然环境境特色高效的种植植基地政策环境统筹城乡发展的政策导向向社会环境城市发展、人口口老龄化等因素素，进入郊区化化的启动阶段自然生生态的的田园园生活活、休休闲观观光农农业被被人们们日渐渐关注注休闲农农业产产业的的快速速兴起起产业开开发政策扶扶持、、融资资渠道道复合合多样化化的开开发组组合，，可灵灵活实实现短短线与与长线线投资资相互互补项目区区位城市总总体规规划中中的特特色景景区范范畴之之内完善的的交通通网络络1-2个小小时经经济圈圈内农业产产业综综合体体农业庄庄园地地产蔬果专专项种种植休闲观观光农农业农业综综合体体的条条件关于互互联网网思维维对房房地产产开发发的启启发（众筹筹模式式）互联网网思维维对房房地产产商的的借鉴鉴价值值九大互互联网网思维维（赵赵大伟伟）：：用户户思维维、简简约思思维、、极致致思维维、迭迭代思思维、、流量量思维维、社社会化化思维维、大大数据据思维维、平平台思思维、、跨界界思维维。最最核核心的的是用用户思思维和和社会会化思思维：：互联网网思维维可以以更好好的联联系对对接开开发商商的产产品服服务与与客户户的需需求；；对于开开发商商，可可以按按客户户需求求生产产、产产品去去化无无风险险，通通过预预收定定金及及房款款，降降低资资金占占用，，减少少财务务费用用，因因此也也可以以接受受更低低的利利润水水平。。对于购购房者者，可可以通通过更更多的的产品品选择择来更更好的的满足足自身身需求求，同同时通通过预预付定定金及及房款款，以以更低低的价价格获获得房房源。。普通开开发模模式和和互联联网思思维下下的新新开发发模式式之间间的成成本差差异成本费用科目普通开发模式新开发模式政策支持的新开发模式土地成本固定固定固定建设成本固定固定固定营销费用销售额的2%0销售额的2%管理费用销售额的2%销售额的2%销售额的2%财务费用销售额的8%00营业税费及附加销售额的5.6%销售额的5.6%销售额的5.6%土地增值税预征按销售额的3%预征按销售额的3%0所得税预征按销售额的3%预征按销售额的3%预征按销售额的1.7%开发商销售净利润率15%10%10%计算说说明：：新开发发模式式通过过互联联网思思维的的营销销费用用基本本为零零，该该项费费用包包括营营销团团队费费用、、营销销推广广费用用、示示范区区等展展示道道具费费用等等；新开发发模式式通过过预收收定金金和房房款，，且在在取得得预售售证后后就可可以实实现100%售罄罄回款款，虽虽然前前期占占用土土地成成本，，但后后期工工程款款的支支出滞滞后，，实际际IRR水水平高高，可可视同同财务务费用用为零零；新开发发模式式下开开发商商销售售净利利润率率虽然然仅为为10%，但但是由由于高高的周周转率率，IRR水水平应应可高高于20%以以上；；政策支支持的的新开开发模模式，，由于于土地地增值值税和和所得得税政政府采采用预预征模模式，，各地地预征征税率率不同同，但但按新新开发发模式式，土土地增增值税税的增增值率率基本本为零零，无无须缴缴纳土土增税税，所所得税税按实实缴纳纳为利利润的的1/3约为为售价价的1.7%，所所以该该项的的实现现需要要政府府政策策支持持对预预征税税款按按实结结算后后返还还。举例说明：互联网思维对房地地产的售价水平降降低多少，举例说说明，按楼面地价价1800元元/平，建本2000元/平的的项目为例：普通模式假设销售售价格为X，计计算公式：X-1800-2000-(2%+2%+8%)X-(5.6%+3%+3%)X=15%X，计算算得出X=5974（元元/平）新模式假设销售价价格为Y，计算算公式：Y-1800-2000-2%Y-（5.6%+3%+3%)Y=10%Y，计算得出出Y=4973（元元/平）政策支持新模式，，假设销售价格为为Z，计算公式式：Z-1800-2000-2%Z-(5.6%+1.7%)Z=10%Z，计算得出Z=4708（元元/平）新模式下销售价格格为4973元/平，普通模式下下销售价格为5974元/平，则则售价降低1001元/平，降幅幅为16.7%。。如政策支持下新新模式售价降低1266元/平，，降幅为21.2%。比较可见，通过降降低营销费用、财财务费用、与风险险对应的利润水平平及潜在的税收费费用，可以大幅降降低房屋销售价格格，使购房者获得得实惠，而开发商商通过预定降低了了销售风险，提高高了周转，IRR水平较高，互互联网思维对房地地产开发模式是具具有借鉴作用的。。关于快周转的思考考快周转的意义在利润率一定的情情况下，选择快周周转，则意味着以更快的的速度获取更多的的利润。基于快周转的企业业盈利模式，可以以更容易实现企业业规模的快速扩张张；有了规模，则则意味着对市场的的影响力，意味着着在拿地与融资方方面的优势。对房房企而言，在当前前竞争进入肉搏战战的大势下，拿地地与融资优势意味味着什么，显然不不言而喻。因此，，快周转已成为当当前我们必须的选选择。快周转的难点项目选择出现大的的瑕疵：所在区域域市场容量小，项项目周边不利因素素明显；在开发流程前期，，决策周期长、环环节多，决策效率率低下；在生产施工阶段，，时间节点难以把把握、风险预警迟迟缓，工程进度难难以准点到达；在营销去化阶段，，营销定位不准确确、蓄客能力弱，，定价不合理、销销售成交能力不足足，去化慢。快周转的逻辑基因好开得快建得快卖得快怎样做到基因好？？市场容量足够大。。项目选址要考虑区区域市场人口量、、区域经济发展情情况、区域市场房房产年成交量、区区域市场房产成交交增加率，在市场场人口量不足、经经济发展水平低、、房产年成交量低低和增长率低的市市场，即便是开得得快、修得快但卖卖不快的结果。项目定位必须准。。项目的主流客群是是谁？项目产品风风格怎样？项目的的户型面积及户型型配比如何？项目目的独特文化气质质是什么？区别于于竞品楼盘的特堵堵优势是什么？如如果没有对微观和和中观市场进行充充分深入的研究，，则会造成开得快快、修得快但卖不不出的结果。项目无明显瑕疵。。明显瑕疵会造成客客户接受难度大，，项目周边有垃圾圾站、化工厂、加加气站、变电站、、大型停车场、物物流园、贫民窟、、安置房等。怎样做到开得快？？将规划设计工作合合理前置。业内标杆一般在土土地决策阶段就进进行规划研究和初初步设计；一般项项目概念设计3天即可完成，多数数项目可以在获得得土地后10天内开工。获得土土地权证后，立刻刻进行开发，从拿拿地到预售平均只只要6-9个月。设计管理全面优化化提升协同效率。。通过专项计划将项项目的全过程进行行工作任务分解，，赋予各工作任务务明确的时间、责责任主体，明确工工作任务的搭接与与穿插关系，让项项目参与各方互相相承诺，协调一致致地快速推进项目目迈向成功。产品建造标准化提提高设计过程效率率。通过制定建筑户型型标准、建筑风格格选择、产品建造造标准、成本标准准，以压缩技术决决策工期，提高设设计过程工作效率率。决策点优化，提高高纵向审批效率。。通过阶段性成果管管理，提升上下游游协同效率。如召召开设计成果评审审会，把相关业务务部门以及领导召召集在一起，对设设计成果进行把关关，核对设计要求求或建议，以压缩缩不同部门、不同同领导对设计成果果的评审时间。如何做到建得快？？分级计划明晰进度度管理责任。项目计划分为集团团关键节点计划、、项目主计划、项项目专项计划和楼楼栋施工计划四级级。根据集团、项项目公司的权责范范围，将项目计划划进行相应的分解解，各层级分别负负责其对应的计划划，实现层层聚焦焦，降低了项目进进度管理的难度。。关键节点提前预警警锁定进度时点。。在项目进度的不同同阶段对工作进行行风险预估，对进进度可能落后的关关键节点进行提前前预警，分别设置置中期预警、到期期前置预警。重大大里程碑事件提前前30天预警，重要项目目阶段提前15天预警。运营会议体系有效效排除进度风险。。对于已经提出预警警的关键节点以及及阶段性成果，可可以通过“管理周例会+双周运营会+月度运营会议”体系进行协调。相相关责任人汇报预预警内容，各职能能线群策群力发现现问题分析解决问问题，并通过集团团总裁办协调公司司资源，多条业务务线配合对相关工工作进行调整修正正，保证进度关键键节点准点到达。。如何做到卖得快？？项目总货值管理确确保快速去化的利利润底线。在“项目总货值”指导下进行定、调调价。在实现快速速去化的同时，依依据总货值算出每每批推盘定价的空空间和底线，保证证整个项目销售的的总利润不低于目目标总值，从而避避免为一味追求去去化率进行大幅降降价导致项目总体体亏损的情况或一一味追求利润最大大化