四川成都唐元养生庄园项目定位规划建议

唐元养生庄园项目定位规划建议2013/10/22

目录项目区域分析研究项目市场分析研究项目客户分析研究

总体定位及规划建议

定位下营销策略建议

销售周期及产值预估

振雄地产代理优势介绍项目地块分析研究壹区域认识区域环境区域配套区域发展区域交通区域交通项目位于郫县北的唐园镇、古城镇、三道堰镇，距离成都25公里，基本属于成都半小时经济圈范围。区域交通羊西线交通便捷、新建快铁建成，第二绕城高速的建成，将对区域带来便捷的交通环境。唐元镇、三道堰、古城镇、郫筒镇、犀浦镇、花园镇等文化资源的全面整合与盘活对旅游发展意义重大郫县旅游文化资源紧紧围绕“古蜀文化、乡村旅游、观光农业、商贸物流、生态人居”等五大重点，加快推进望丛古蜀文化产业园、农科村景区、横山运动休闲营地、滨河沿线生态休闲旅游产业带以及沙西线生态休闲旅游产业带、“三河”流域（走马河、柏条河、徐堰河）湿地生态经济产业带等特色示范基地建设，推动特色旅游产业聚集发展。古蜀文化、沙西线生态休闲旅游产业带沙西线沿线绿化意向图郫县旅游产业规划发展农家旅游产业区意向图郫县旅游产业规划发展游步道意向图郫县旅游产业规划发展无参与性休闲娱娱乐场所，生活活服务配套条件件差，商业资源源严重不足。区域配套成都田园城市的的规划，这将会会极大地推动郊郊县房地产市场场的发展；大成都都市圈的的郊区化运动蓬蓬勃发展，三道道堰“离尘不离城”的区位优势和原原生态的自然环环境对追求生活活环境的老年客客户人群有较强强的吸引力；西部新城定位为为西部健康休闲闲城，也就是以以郫县、高新西西区、温江为核核心相关区域，，重点发展教育育、医疗、文化化、旅游等服务务业，充实其城城市功能，实现现部分城市人口口向该区域的批批量转移；城市规划将推进进沙西线生态休休闲旅游产业带带，推动特色旅旅游产业聚集发发展，旅游业发展给住住宅开发带来客客户；古城镇和三道堰堰镇将受新建快快铁和第二绕城城高速的带动，，得到快速发展展。区域发展区域看项目发展展有利条件未来交通的便利利性，与成都距距离不远，有利利于打造第一居居所；区域旅游资源丰丰富，在旅游资资源的全面整合合，旅游产业的的规划发展下，，会创造区域良良好人文及生态态环境，使区域域具有吸引力；；沙西线生态休闲闲旅游产业带的的规划发展，会会创造区域良好好生态环境，田田园风光、乡村村旅游等特点，，会带来生态人人居的区域环境境；成都城市发展的的郊区化趋势给给区域的发展带带来了机遇；不利条件参与性休闲娱乐乐场所，生活服服务配套条件是是该区域的不足足之处。区域具有古镇、、水流、生态环环境等资源，但但目前该区域资资源打造优势并并不突出。贰市场认识区域楼盘分析小产权分析养老地产分析别墅市场分析区域楼盘分析芙蓉·山水地址：三道堰项目亮点：6+1电梯花园洋洋房价格区间：3880-6000元销售情况：月销销售20套左右右面积区间：71-178平米米、主力户型：80平米规模：40亩容积率：1.8绿化率：40%推广渠道：道旗旗、DM单、网网站、短信等主要客户群：成成都、郫县、岁岁数50左右、、当地人较少区域楼盘开盘时间：2011-05-15楼盘地址：郫县三道堰望阳阳阁旁建筑风格：6+1多层洋房房主力户型：2居室85平米米;3居室121平米。销售价格：起价价3880元元/平米均价价4500元元/平米。优优惠信息：全款款97折，按揭揭99折价格。。购房费用：首首付10-15万月供2000-3000元销售情况：1期已已售完完，配套：：金堰幼幼儿园园，三三道堰堰中学学，农农贸市市场。。轨道道交通通：2号线线郫县县客运运中心心。公公交：：365，，363，，305。。教育育：郫郫县一一中、、四川川外国国语学学校、、三道道堰中中小学学。医医院：：三三道堰堰公立立医院院铁铁路医医院。。银行行：农农业银银行邮邮政政储蓄蓄农农商银银行。。其他他：芙芙蓉尚尚街、、三道道堰市市场、、互惠惠超市市、红红旗超超市、、三道道堰商商业街街。社社区配配套：：小区区绿化化景观观。环环境：：水乡乡文化化广场场，三三道堰堰镇客群：：——该该楼盘盘分一一、二二两期期为不不同的的两个个开发发商，，所以以品质质有所所不同同。在在三道道堰在在建项项目中中算体体量较较大的的楼盘盘。目目前到到成都都日常常往返返不便便，仅仅适合合度假假或养养老居居住。。芙蓉··山水水规划面面积：：29000㎡㎡建筑面面积：：60000㎡㎡容积率率：1.8绿化率率：40%户数：：178户户，9栋车位：：400个个，1:2.24中铁··堰澜澜山中铁··堰澜澜山地址：：三道道堰项目亮亮点：：6+1电电梯花花园洋洋房价格区区间：：4000-5000销售情情况：：剩15套面积区区间：：108-112平平米规模：：80亩容积率率：1.75绿化率率：40%总户数数：推广渠道：道旗、DM单、网站、短信等主要客户群：成都、郫县、及周边二级城市，岁数50左右、当地人较少区域楼楼盘开盘时时间：：2010年年10月23日日楼盘地地址：：郫县三三道堰堰一堰堰路建筑风风格：：意大利利托斯斯卡纳纳与川川西民民居相相结合合的现现代风风格建筑类类型：：纯多层层6+1电电梯艺艺墅洋洋房为为主，，配有有少量量独栋栋及叠叠拼别别墅主力户户型：：多层80-112销售价价格：：4300左左右销售情情况：：一期只只剩10多多套，，都是是110平平米左左右的的户型型，二二期春春节后后开盘盘配套：：项目配配套商商业中中心、、游泳泳池、、羽毛毛球场场、地地下停停车库库等。。周边边配套套：农农贸市市场。。三道道堰中中小学学。三三道道堰公公立医医院。。三道道堰邮邮政局局客群：大部分是成都的，少量二级城市和省外的，当地的少——中铁堰澜山二期预计2013年开盘，现在售一批次房源仅剩30套左右，均价4300元/平，多为110平米套三户型，全款、按揭97折，分期98折优惠——中铁•堰澜山一期共分三个批次，目前一、二批次已经基本售罄，现主推的第三批次共有200余套，户型区间在88-120平方米，是非常典型的一个改善性住宅项目。3批次所销售的7、8、9号楼离街较远，环境也比较好。所以目前所剩的房源已经不多，大概还剩30套左右。价格相较于之前基本持平，均价在4500元/平方米，且可享受全款3%、按揭1%的优惠。规划面面积：：40067平平米建筑面面积：：91244.37平米米容积率率：1.81绿化率率：31%户数：：672车位：：1:1面积区区间：：83-330㎡中铁··堰澜澜山阳光华华庭地址：：三道道堰项目亮亮点：：6+1电电梯花花园洋洋房销售情情况：：13年开盘盘面积区区间：：51-94平平米、、主力户户型74平平米规模：：9万万多方方容积率率：1.8绿化率率：推广渠道：道旗、DM单、网站、短信等区域楼楼盘阳光.华庭庭开盘时时间：13年开开盘楼盘地地址：：三道堰堰市政政公园园斜对对面建筑风风格：：普通住住宅主力户户型：：一居51平平米二二居居74平米米三三居94平平米销售情情况：：——销销售价价格混混乱，，网上上查询询价格格是3800元元/平平米起起，发发的传传单上上写的的首付付2万万8月月供1000（（按最最小的的户型型面积积51平米米算，，销售售单价价为1800多多/平平米））实际际到售售楼部部询问问得知知价格格最便便宜的的都为为4300元/平米米，而而且现现场无无具体体优惠惠政策策。——周边环环境差。全全是农民拆拆迁安置小小区，居住住人群杂乱乱。周围生生活氛围很很差，交通通非常的不不方便。沙沙西线道路路已经很旧旧了。而且且容易堵车车。小区周周围无任何何大型超市市。购物也也非常的不不方便。规划面积：：54666平方米米建筑面积：：90000平方米米容积率：1.82绿化率：40%户数：1010开盘时间：：2011年年6月25日楼盘地址：：郫县三道堰堰围城路（（三道堰堰加油站斜斜对面）建筑风格：：多层花园洋洋房户型面积：：二居室71-88平米三三居室103-106平米米销售价格：：均价4300元/平平米，实得得均价3688元/平，全款款94折，，按揭96折，户型型区间为60-130平米，，赠送面积积较大，最最大赠送面面积约80平米销售情况：：卖完了配套：三道堰中心心小学、中中学、大型型农贸市场场、医院、、超市、邮邮局、农家家乐、幼儿儿园等。内部配套：：游泳池、、停车场、、健身器材材、活水景景观、另有有大型商业业配套等。。客群：——分前后后两期开发发，一期由由A、B组组团构成。。目前正销销售的是A组团的1-6号楼楼，有五种种户型可供供选择，两两房两厅至至四房三厅厅都有。柏林.河畔畔规划面积：：47792.38平方米建筑面积：：81238.6平平方米容积率：1.7绿化率：40%户数：850户车位：1:0.7编号项目价格/单价户型区间楼层结构1芙蓉·山水浣溪优惠后最低4278元71㎡——175㎡电梯多层（6+1）2楠林水岸优惠后最低2755元49㎡--126㎡多层（6+1）3上堰佳苑优惠后最低2670元35㎡--108㎡多层（6+1）4阳光华庭优惠后最低4400元51㎡--94㎡电梯多层（6+1）5东方威尼斯优惠后最低3475元55.7㎡--96.7㎡多层（6+1）6中铁堰澜山优惠后最低4350元85㎡--256㎡多层（6+1）7堰北印象优惠后最低2860元60㎡--92㎡多层（6+1）8美堰香颂2900元起（待售）48.96㎡--76.33㎡多层9柏林河畔4500元起（待售）71㎡--106㎡多层区域楼盘信信息（住宅宅）商品房产市市场商品房项目目少，产品品类型多三道堰楼盘盘的一般特特征:n客户群体：：针对的是成成都地区及及周边城市市的老年退退休养老人人群，有少少量投资人人群；n产品规划：：产品规划设设计：有一定的针针对性，如如：多层配配置电梯；；注重休闲闲活动空间间的打造；；外立面注注重川西古古镇风格的的延续。产品类型：：大多为电梯梯花园洋房房，少量的的独栋别墅墅、叠拼别别墅户型面积区区间：主力面积为为：71-88平米套二，，90-112平米套三产品价格：：均价为：4300元产品配套：：个别品质楼楼盘配有温温泉会所、、游泳池、、商业配套套、休闲娱娱乐场所、、超市等小产权项目目小产权项目目众多，6层多层为主主，价格范范围：2600-3100元元/平米1、当地小产权权项目特点点：n整体郫县市市场的小产产权房分布布在古城镇镇及三道堰堰区域；n多数产品都都为准现房房发售；n整体均价在在2800元/㎡左右；n产品都为6层的多层房房为主；n建筑风格较较为单一，，无明显识识别性；n产品都缺乏乏品质感，，只是解决决了居住的的需求；n购买客群主主要以成都都养老人群群居多，少少量投资人人群；n购买人群大大都冲着价价格低廉购购买；区域楼盘看看项目发展展n古城镇及三三道堰区域域小产权项项目众多，，多为多层层，市场竞竞争大，本本项目需要要考虑产品品竞争问题题以及；n；n整体均价在在2800元/㎡左右；n产品都为6层的多层房房为主；n建筑风格较较为单一，，无明显识识别性；n产品都缺乏乏品质感，，只是解决决了居住的的需求；n购买客群主主要以成都都养老人群群居多，少少量投资人人群；n购买人群大大都冲着价价格低廉购购买；养老地产分分析项目总体规规划约为6期，目前别别墅区和一一期已经基基本完工。。二期土地地平整已经经完成，即即将开建。。崇孝基地建建成后将形形成一个拥拥有约12000名老人固定定居住的大大型社区，，而在项目目一期入住住后所有的的生活配套套将全部启启用，届时时在满足社社区需求的的前提下将将对周边开开方。基地前不久久刚刚在由由国家文化化部和老龄龄委牵头主主办的首届届中国中老老年旅游健健康文化艺艺术节暨中中国中老年年健康产业业竞争力品品牌评选活活动中获得得2012中国养老产产业标杆示示范单位、、中国养老老产业标准准示范基地地等荣誉。。项目位于通通往国家4A级风景区花花水湾和西西岭雪山景景区的必经经之道--大邑县的鹤鹤鸣山景区区。距离大大邑县城约约12公里，距离离成都市区区也只有约约57公里。经过过专业部门门的仪器测测量得出鹤鹤鸣山空气气中负氧离离子含量高高达约25000个/立方厘米。。交通环境——开车通过成成温邛高速速约50分钟左右即即可到达，，另外，明明年就将通通车的成蒲蒲高铁更是是大大地缩缩短了成都都与大邑的的距离，成成都到大邑邑只需要约约20分钟，大邑邑从此真正正地进入了了成都的半半小时交通通圈。项目区位及及交通：膳食中心--为老人提供供订餐送餐餐和自助点点餐等服务务。3000平米的超大大餐厅，可可同时满足足500人就餐大型购物中中心--3000平米大型购购物中心，，提供各类类基本生活活用品。为为部分有高高端需求的的业主提供供高档用品品专柜；为为有需求的的业主提供供电话购物物和送货上上门服务；；为部分有有需求的老老人提供有有偿的需求求货品联系系服务，点点考虑老人人需求，引引进一些老老人常用商商品。大型商业街街--1000米长的商业业步行街。。采用颗粒粒化道路，，并为老人人设计了社社区统一的的特制休息息座椅。商商业街还将将为部分有有高端需求求的业主引引进部分高高档品牌。。在二期入入住后，一一公里长的的商业街将将全部启用用，实现社社区内购物物。生活服务配配套：健康服务配配套：全科医疗中中心--3000-4000平米的社区区医院将来来会成为华华西等大型型医院的合合作医院，，达到二甲甲医院配置置。享受大大型医院的的医疗服务务，并在转转诊时享受受优先权。。有特殊需需求的老人人可以选择择社区医院院的专职医医生，充当当私家医生生的角色。。我们为社社区配备了了紧急医疗疗小组，24小时待命，，随时为有有紧急医疗疗需求的患患者提供送送诊服务。。对于行动动困难的社社区老人，，社区医院院提供上门门医疗服务务，保证老老人顺利就就医。社区区医院还可可以为有需需求的老人人全程联系系国内外知知名医疗机机构，确保保顺畅就医医。医院的的药房还有有专门的进进口医药专专柜，有需需求的老人人可以在这这里顺利地地买到国内内有可能买买不到的国国外药品。。理疗中心--提供健康养养生服务；；提供各类类进口电磁磁理疗设备备相关理疗疗服务；为为社区老人人提供老年年养生指导导意见并组组织养生讲讲座（届时时将不定期期邀请国内内养生届的的专家前来来）；提供供VIP理疗服务和和VIP休息室。提提供例如保保健按摩、、中医理疗疗、活水SPA等各种养生生理疗服务务。理疗仪仪器将全部部采购自国国外进口理理疗仪器，，确保安全全和有效。。有特殊理理疗需求的的老人可以以享受到订订制理疗服服务。文化服务配配套：大型老年活活动中心--整个第二会会所全部作作为老年活活动中心。。提供茶楼楼、图书馆馆、棋牌室室、影院及及室内活动动场所。作作为整个社社区老人的的活动中心心，这里的的活动娱乐乐设施一应应俱全，茶茶楼不仅对对社区开放放，还有专专门针对性性的高档茶茶楼。图书书室将与成成都市内各各大图书馆馆合作，不不仅提供新新书出售、、免费借书书等服务，，还将不定定期举办书书画展。活活动中心的的影院将考考虑与太平平洋、万达达等大型影影院合作，，共享影视视资源。活活动中心将将肩负起组组织社区活活动的工作作，届时社社区将会定定期组织活活动，例如如集体就近近旅游，节节日汇演，，志愿者进进社区等一一系列活动动。特殊服务--全程孝老档档案：通过过对老人的的定期生活活医疗状况况和孝老卡卡使用情况况建立档案案，及时把把握老人生生活状况，，并定期汇汇总给老人人亲属，让让子女及时时了解父母母的生活情情况。节日日庆典：基基地将以每每个节日为为契机并组组织自己的的孝老节日日，在此期期间组织老老年活动，，安排慰问问、组织子子女与老人人团聚。特殊配套--锄乐园：300亩自种地满满足社区自自种需求。。为老人自自助种植土土地、种子子、工具和和专人指导导，让老人人享受自种种乐趣。乐渔湖：乐乐渔湖为喜喜爱钓鱼的的老人提供供垂钓用具具，为别墅墅业主提供供单独渔具具和储藏箱箱，并提供供多种垂钓钓方案，保保证老人业业余爱好得得到充分满满足。五星酒店：：社区老人人家属享受受房间预订订优先权；；家属享受受酒店房间间9.5折优惠。五五星酒店将将与瑞士高高档酒店合合作，以超超五星规格格装修，启启用瑞士酒酒店公司管管理，配合合国外养生生酒店经营营模式。汽车影院--西南首家20万平米超大大露天汽车车影院，同同时可满足足2000辆汽车驻车车需求。影影院配有露露天烧烤和和特色小吃吃等各种摊摊位，打造造西南新旅旅游景点。。特殊服务配配套：免费轮椅借借用：进出出小区的每每个节点都都有专用轮轮椅借用和和归还点（（，别孝老老卡刷卡即即用即还，，方便及时时。会所全程老老年通道：：多方建筑筑设计汇总总为老年人人设置最短短穿行道路路，节约体体力。小区专用老老年便道：：采用颗粒粒化道路，，增加老年年扶手，减减小坡道，，保证轮椅椅通行和祛祛除雨天路路滑的困扰扰。特制休息座座椅：宽大大的遮阳棚棚挡风遮雨雨，设置轮轮椅起身扶扶手、专用用轮椅位以以及特殊吊吊瓶挂钩。。房间便老设设施：入户户处增加拐拐杖挂架和和轮椅起身身扶手；每每个房间增增加专用吊吊瓶挂架；；全部房间间插座均为为离地1.2M高，并在旁旁配有插头头挂钩；每每个房间均均有设置紧紧急呼叫按按钮；卫生生间采用防防滑砖并采采用专用老老年马桶和和起身扶手手。特色设施：：四川崇孝基基地实行基基础服务+延伸服务的的菜单式运运作模式。。各大服务务中心不仅仅提供基础础服务，同同时与全球球各大顶级级外协单位位建立日常常联系，可可为老年朋朋友们提供供世界最顶顶级的菜单单式可选服服务。园园区从基本本的生活保保障到个性性定制服务务都完全覆覆盖，营养配餐中中心——实施星级厨厨师+营养师双配配置，针对对老年人实实行菜单式式专属营养养配餐，让让老年人既既吃到可口口的美味，，又吃出健健康。严格格把关原材材料供应渠渠道，饮食食食材一律律选择绿色色无公害产产品：1、其中蔬菜菜选自于；；新津普兴兴镇万亩无无公害蔬菜菜基地、彭彭州升平乡乡无公害蔬蔬菜基地（（最大的蔬蔬菜基地））、都江堰堰紫坪铺镇镇白沙河种种植片区无无公害蔬菜菜基地等，，保证蔬菜菜在当天采采摘、运输输、加工、、让大家吃吃到新鲜、、无农药残残留等绿色色环保蔬菜菜。2、米、面、、油：向无无公害种植植基地订购购谷物、小小麦、黄菜菜籽，由专专人监督进进行生产。。确保食用用无公害绿绿色健康食食材的安全全。3、肉类，蛋蛋禽等食品品：来自于于成都各大大超市供货货商：如家家乐福、人人人乐、沃沃乐玛等知知名超市，，确保食材材来源有正正规的质量量保证。运营模式：：健康检测医医疗中心引引进国外新新进的人体体成份分析析仪，开展展独具特色色、全面反反映健康状状况的检测测套餐服务务，组织健健康养生专专家根据检检测结果，，量身定制制集运动健健身知道、、营养配餐餐、心理调调节、养生生服务为一一体的健康康养生指导导方法，并并提供医护护、医疗服服务，全面面科学地指指导老人保保养好自己己的健康。。体育健身中中心主要开开展乒乓球球、老年台台球、太极极、瑜伽、、游泳及部部分有氧器器械运动，，增强老人人体质，延延年益寿。。文化活动中心通通过读书、书画画、棋牌、茶艺艺、京剧等项目目结合定期比赛赛等方式展开，，以丰富老年人人精神文化生活活。养生保健中心通通过健康养生项项目的开展，可可以延缓衰老的的过程，提高生生命的质量。包包括中医理疗、、活水SPA等，同时引入生生物全息治疗仪仪、磁疗设备、、高压氧治疗设设备开展抗衰老老理疗的特色服服务。田园种植基地是是在园区开辟野野生菜地、果园园，老人们可自自行栽种，吃自自己亲手种植的的无污染蔬菜瓜瓜果，同时参与与少量劳作，体体验久违的乐趣趣。孝文化交流中心心是与研究机构构合作的文化交交流平台，入住住老人可参与，，共同形成集健健康养生咨询、、交流、研讨、、合作的全方位位平台。定期举举办养生讲座、、开设养生课程程，组织专家相相互交流，解决决服务盲区，完完善服务体制，，并将孝文化发发扬光大。运营模式：西蜀2号公馆规模：占地面积112.48亩+261亩配套用地，总总建筑面积17万方，综合配套套齐全，是集养老养生、、休闲度假的综综合型养老地产产项目；配套：261亩配套用用地：种植体验验基地、休闲健健身、钓鱼；社社区：商业街、、餐饮娱乐、医疗、老老年活动中心，，颐养总部中心心等于一身的高高品质养老宜居居社区。景观节点示意图图二号公馆配套用用地颐养总部中心意意向图商业步行街意向向图商住楼意向图公寓意向图餐厅包间意向图图棋牌包间意向图图标准间室意向图图KTV包间意向图阅览室意向图多媒体意向图活动室意向图医疗室意向图餐厅意向图老年兴趣课堂意意向图集中洗衣房意向向图厨房意向图该项目主要由成成都绿益桂森投投资管理有限公公司斥资2亿多元兴建，将将依托周边农业业生态旅游观光光区，活水水上上乐园、跑马场场等，打造四川川地区最大、配配套设施最全、、床位最多的中中高档老年健康康养身社区，集集旅游观光和安安养生活为一体体。项目以简欧欧风情为设计元元素，配套设施施中含有医院、、老年大学、生生活服务中心、、餐饮特色街、、游泳池、门球球场、羽毛球场场、太极拳专用用场地等，倾力力打造高品质养养老养生休闲社社区。桂森•健康城养老产业总结养老产业地产一一般规模大，医医院、生活娱乐乐、养生养心等等配套丰富。养老地产要求开开发商具备一定定资金实力，项项目的赢利点是是关键；在资金金回流上重要考考虑的关键点；；养老地产的运营营需要具备养老老资质的机构，，运营专业度要要求高；都江堰别墅市场场分析成都周边六大别别墅区从成都别墅分布布情况来看，成成都周边主要别别墅区，分别为为主城区、近郊郊区华阳、温江江、龙泉、新都都、以及麓山片片区、青城山和和牧马山片区。。青城山交通：省道106线，使从其他城城市进入都江堰堰较为方面；环山旅游公路使使的青城山的交交通顺畅；成青快速通道使使得从苏坡立交交到青城山极为为便捷。青快速速通道的通车拉拉近了成都市区区与青城山的时时间距离，必定定助推青城山房房地产的快速发发展；成都至都江堰铁铁路轨道全线铺铺通，给成都西西北区域经济发发展带来新的机机遇。30分钟的距离使得得去都江堰和青青城山像到三环环一样方便。交通成灌高速、成青青快速通道、成成温邛高速四十十分钟左右到达达。青城山旅游资源源：都江堰-都江堰拥有得天天独厚的自然旅旅游资源和厚重重的历史文化资资源。都江堰、、青城山为世界界文化遗产。尤尤其是青城山镇镇充分利用世界界文化遗产和宝宝贵的长寿资源源，先后建立起起青城长寿旅游游园区、生态农农业观赏区（红红阳猕猴桃、青青城贡品堂茶叶叶基地），以及及距今已有4500多年历史、长江江上游新石器史史前城址、全国国重点文物保护护单位——芒城遗址参观区区。其资源的不不可复制性，使使其区域房产市市场具有独特的的魅力，和较大大的吸附力。这这也是区域房产产市场相对于成成都其他郊县的的优势所在。世界双遗产藏地地5A级旅游景区未来4A级旅游景区川西旅游环线明明珠国际休闲度假重重镇青城山别墅市场场局势（1）、青城山商品品房和联建房平平分秋色青城山的商品房房基本分布在青青城山前山和106国道附近，而售售价一般较高，，普遍在8000-13000元/平米之间不等。。而联建房主要要集中在青城山山后山和青城山山外山周边，联联建房售价相对对较低，基本在在4000-7000元/平米之间。青城山镇板块别别墅：主力户型面积：：从各产品的面积积区间来看，青青城山镇别墅仍仍然主要显现出出经济与度假的的特性。介于别墅和一般般住宅产品之间间的度假公寓面面积最小。这种种创新的小户型型产品进一步拓拓宽了青城山镇镇住宅产品的受受众面，丰富了了客群类型，这这种度假公寓一一般不超过60㎡。联排和叠拼的主主力户型面积都都小于成都其他他区域的同类型型产品。由于叠叠拼别墅居住品品质要稍低一些些。因此青城山山镇别墅以小联联排为主，面积积区间集中在90-180㎡。双拼别墅的面积积比成都其他区区域同类产品面面积稍小一些，，相差不大。但但这类产品为少少数。青城山镇独栋产产品主力面积偏偏大。以高山流流水（已售完））、逸岭锦江和和芙蓉青城推出出的顶级别墅为为代表，主力面面积都超过400㎡，甚至上1000㎡。主力客群：区域特征大多数客户为成成都客户，占到到80%左右，虽然青城城山镇别墅以经经济型为主，但但都江堰本地的的经济水平和消消费水平不高，，不足于承受青青城山镇的别墅墅价格，销售主主要依托成都客客户。但顶级独独栋别墅的主要要客群为外地客客户，如置信芙芙蓉青城。年龄特征购买青城山别墅墅的客户基本都都在30岁以上较有经济济实力的客户，，主要集中在35-50岁之间。职业特征大多数客户为私私企业主、党政政机关干部、以以及部分艺术家家。购买目的大多数客户购别别墅用于父母养养老或自己今后后养老或着用于于度假。占到80%左右，只有少部部分客户出于投投资目的购买。。销售价格：随着城市的扩张张以及别墅稀缺缺性的日益突显显，青城山镇别别墅价格一路飑飑升，目前在售售别墅的均价在在10000元/平米以上，个别别售价甚至达到到40000元/平米。据产品品品质和类型的不不同，类似产品品或同类型产品品间也有较大的的价格差异。销售进度：青城山别墅中，，小户型产品销销售速度快，独独栋别墅销售缓缓慢。主要的小户型产产品如：联排、、叠拼以及类别别墅的度假公寓寓，一直以来销销售速度都是比比较快的。虽然然小户型的别墅墅与严格意义上上的别墅比，舒舒适性相差甚远远，但对于度假假型物业而言，，由于总价控制制很好，所以销销售状况良好。。1、目前青城山镇镇市场产品价格格处于较高水平平，基本在13000元/㎡左右。2、区域销售速度度正常情况下，，销售速度在7-28套/月之间。3、区域项目的整整体品质都比较较高，带精装修修的项目较多。。4、40-100㎡小户型的度假假公寓依然占据据市场主力，也也有400-1000㎡的独栋度假别别墅产品。青城山镇总结街子古镇板块别别墅：主力户型面积：：从各产品的面积积区间来看，街街子古镇别墅也也是主要显现出出经济与度假的的特性。介于别墅和一般般住宅产品之间间的度假公寓面面积最小。这种种小户型产品占占到街子古镇的的半壁江山，由由于其空间紧凑凑又满足功能需需求，且总结控控制合理，因此此备受青睐。这这种度假公寓一一般不超过60㎡，赠送面积积较大。联排和叠拼的的主力户型面面积在90-110㎡之间。虽然然叠拼别墅居居住品质要稍稍低一些，但但是这种形态态的产品利于于控制总价，，比较符合当当地购房客户户的购房特点点。因此街子子古镇别墅以以叠拼为主，，面积区间集集中在90-110㎡。主力客群：区域特征大多数客户为为成都客户，，占到90%左右。年龄特征购买街子古镇镇别墅的客户户基本都在30岁以上，且有有一定经济实实力的客户，，主要集中在在35-50岁之间。职业特征大多数客户为为私企业主、、党政机关干干部、以及部部分艺术家。。购买目的大多数客户购购别墅用于父父母养老或自自己今后养老老或着用于度度假。占到80%左右，只有少少部分客户出出于投资目的的购买。客户注重点最在意产品的的价格，其次次是项目位置置。销售价格：街子古镇项目目售价在6000元/㎡-8000元/㎡之间。街子子古镇项目品品质差距不大大，而且整体体房价水平处处于中等水平平，因此当地地项目之间的的价差不大。。销售进度：街子古镇商品品房项目销售售速度在20-37套/月之间，天域域青城销售速速度相对较慢慢有两方面原原因，其一是是该项目是联联建房项目，，其二是该项项目户型偏大大，总价偏高高。1、目前街子古古镇市场产品品价格依然在在较低水平，，基本在6000—8000元/㎡左右，属于于别墅产品中中的高性价比比产品。2、区域销售速速度正常情况况下，销售速速度在20-40套/月之间。3、目前区域项项目品质之间间差距不大，，而且细微的的品质差距对对产品单价的的影响不大。。4、郡原项目走走高端路线可可能会带动整整个街子古镇镇别墅市场的的发展。5、未来竞争会会比较激烈，，郡原、蜀山山栖镇都将持持续4年以上的销售售期。街子古镇总结结街子古镇代表表案例占地面积：500亩总体量：18.5万㎡容积率：0.7物业形态：洋洋房、叠拼：：3+1F开发商:崇州市天祥实实业有限责任任公司物业管理公司司:戴德梁行建筑设计单位位:四川标鼎建筑筑设计有限公公司景观设计公司司：四川纵横环境境设计工程有有限责任公司司销售均价：已售完当时销售均价价：7900元/㎡基础信息青城神韵：占地面积：501亩总体量：13.2万㎡容积率：0.6总户数：1000物业形态：洋洋房：4F独栋、联排：：2F开发商:浙江江郡原地产股股份有限公司司建筑设计单位位:日本知名名设计师事务务所景观设计单位位:日本知名名设计师事务务所当前销售均价价：均价：未定基础信息郡原青城山项项目：占地面积：320亩总体量：13.65万㎡容积率：0.65物业形态：洋洋房、叠拼：：4F开发商:成都都蜀山投资有有限公司投资商：博瑞瑞投资物业管理公司司:新闻物业业管理有限公公司建筑设计单位位:四川省建建筑设计院曹曹波工作室当前销售均价价：均价：8000元/㎡基础信息蜀山栖镇：占地面积：28.5亩总体量：3万㎡容积率：1.42物业形态：电电梯洋房4+1F开发商:成都都奥邦房地产产开发有限公公司当前销售均价价：均价：7800元/㎡基础信息街子印象：项目资源风险控制别墅开发分析因素市场层面外部:旅游资源、自自然、生态、、人文资源带精装修的项项目较多，小小户（联排、、叠拼、公寓寓）为主作为第一居所所和第二居所所，度假客户和养养老养生客户户结合项目环境境及市场需要要准确定位产产品项目环境较好自然、生生态、人文环环境控制风险准确定位别墅开发分析析销售角度销售速度的因因素主要是面面积、总价区区间内部:丰富配套及景景观打造区域别墅市场场分析堰上芙蓉印象象碧水湾流水云在清河艺术家创创作园.聚艺36墅周末别墅、度度假型别墅是作为周末别别墅、第二栖栖居地的产品品规划；产品为独栋、、双拼、联排排、叠拼别墅墅；独栋及双拼面面积区间大，，在180-540平米米区间；独栋价格为9000元，，双拼7000-8000元、联排排、叠拼为3500-4500元。。区域别墅总结结叁客户认识区域客群分析析产品需求分析析由于本项目区区域的地段和和环境，能吸吸引的客户主主要有两个类类型：n离退休的老年年人养老，作作为第一居所所深度居家；；n部分中年人由由于渡假休闲闲，选择5+2生活模式，购购买郊区住宅宅作为第二居居所，作为浅浅度居住；其余客户群：：过渡居住型：：在成都市区区（西区）工工作；投资型：多为为当地人，收收入较高并且且相对稳定，，有较多的闲闲余资金。客户人群的选选择离退休的老年年人养老，作作为第一居所所为主；部分中年人渡渡假休闲，作作为第二居所所为辅。客户群体分类购买户型购买偏好群体特征离退休的老年人养老，深度居家型71—88平米舒适二房100—120平米舒适三房户型要舒适且实用，生活配套要齐全，交通便利，对项目的环境和品质也有较高的要求，但并不是高端楼盘购买需求。50岁左右，收入高，且较稳定，有一定的储蓄，有一定的购买力，注重生活的品质，但并不属于高端客户群体。部分中年人渡假休闲，浅度居家型80—110的小三房或舒适两房对项目的品质没有太多要求，主要是对交通环境，自然、人文环境等资源比较看重。40-60岁左右，注重住宅安静的环境，成熟且具有资源特色的环境。有较强的购买能力。非常过度型以两房为主不能离工作地太远，生活配套要齐全，交通便利。多为到当地工作的外地人，要在当地呆较长的时间。投资型60-80平米小户型为主对地段要求较高，生活配套要齐全，交通要便利多为当地人，收入较高并且相对稳定，有较多的闲余资金。分析：本项目区域的目标客群主要要为两类，离退休的老年年人养老，作为第一居所所深度居家，和部分中年人渡渡假休闲，作为第二居所所浅度居家。。目标客群分析析A：具有购买力的的养老人群B：事业有成的私私营业主和个个体工商业者者；C：特殊职业者，，如教师、中中老年医生等等；D：二级地市及省省外退休后回回成都的养老老人群；E：子女已经在成成都安家就业业，不想离儿儿女太远的养老群。。项目广义客户户群1、本地客户群群：n成都老年退休休人群（主力力客群）n古城镇、三道堰工作的的单位人员，，做生意的客客户人群；n郫县退休养老老群体，工作作的单位人员员；附近道路沿线线工作，做生生意的客户人人群；如：郫郫彭路、沙西西线、成灌路路；2、外地客户群群：西藏等外地退退休人群来成成都定居；四川二级城市市客群（（绵阳、德阳阳、达州、宜宜宾、自贡、、凉山、甘孜孜、阿坝等））客户的分布区区域在传播渠渠道设计时还还需要做详细细论证确定。。从实地访问得得到实证的结结论：本地客户很少少，其中30%来自郫县；50%来自成都市，，20%来自其他地区区；目标客群分布布的区域：生活方式1、生活工作作状态：对健健康生活方式式有较高的最最求，生活相相对比较规律律。2、日常休休闲：有有一定兴趣爱爱好（棋牌、、太极、骑游游等）3、度假习习惯：经经常去郊外或或旅游景区游游玩，度假的的时间及次数数较多。4、家庭成成员：主主要的时间与与家庭成员在在一起，关注注家庭成员的的身体健康。。1、消费习惯惯：定时定点点消费（业余余生活时间相相对固定）2、消费倾向向：消费比较较保守（但深深知过程的艰艰辛，较为节节约）3、消费导向向：从众型消消费（喜欢和和朋友在一起起做邻居）4、经济型消消费：性价比比消费模式1、建筑风格倾倾向：建筑立立面需体现别别墅的厚重感感、价值感，，川西民居风风格、新中式式风格。2、建筑类型：：考虑墅质洋洋房、叠拼别别墅、联排别别墅；3、别墅使用倾倾向：期望能能成为第一居居所或第二居居所，具备儿儿女一起居住住的空间，有有接待朋友的的功能。4、花园：关注注花园的面积积，期望能有有100-200左右的院子。。5、户型结构：：偏重于精致致、紧凑、舒舒适的套二或或小套三户型型消费模式6、配套：超市市、医院、银银行；7、环境：追求求宁静、优美美的自然环境境，期望能有有山或水；8、房屋配置：：要求较高高的舒适度、、相对经济的的生活成本。。9、其他：真个个社区要经过过精心思考设设计，做工要要细致完美，，注重细节。。消费模式肆地块认识地块条件分析析地块区位分析析地块环境分析析地块指标项目情况：本本项目总占地地100亩，其中建设设用地20亩，水域28亩，绿化52亩。20亩＊666*1.8=23976平方米，，公寓：3500米（现三三层2100平方米＋二二层1400平方米）；；总建筑面积积27476平米。配套用房、管管理用房不占占容积率。地块环境及条条件有很好的水资资源，增加了了环境优势；；有园林、花草草树木资源，，有利于项目目园林打造；；地块平正，其其中10.39亩地块方方正便于规划划，9.18亩需要根据据地块形状考考虑布局。地块交通环境境1、区域位置置：本项目位位于紧临沙西西大道的郫县县唐元镇，距距成都春西路路34公里，，交通便捷；；2、区域环境境：本项目位位成都水源保保护区旁，位位于沙西花卉卉苗木中心区区’自然生态态环境优。3、项目处于于主交通要道道附近，目前前交通嘈杂，，需要安静环环境。伍总体定位及规规划建议项目定位分析析项目规划建议区域环境以及内部部环境便于打造一一个养生、养心之之地，安静、舒适适的居住。定位规划分析交通建设、环境的的逐步改善，政府府的规划，田园旅旅游乡的建设，为为区域的居住环境境带来改变，带动动地地产发展。1、城市角度2、市场角度3、客群角度4、地块角度区域小产权众多，，竞争激烈，市场场产品多为多层公公寓产品，别墅为为大面积独栋和双双拼度假产品。产产品需要区隔养老客群为主，需需求好的环境，养养生、养心、养老老，面积不太大，，性价比高。根据项目自身优势势以及考虑避免同同区域未来即将面面市的同类性质竞竞争对手的正面直直接竞争，拟将本本项目整体定位于于：具浪漫田园色彩的的水居休闲别院。。以上定位利于把项项目品质和形象档档次与周边区域环环境形成突破性的的提升优势，从某某种意义上说这也也是项目定位所形形成的差异化优势势。产品功能定位田园别墅本项目周边环境以以花卉、园林种植植等现代农业为主主，绿化覆盖率高高、空气清新、负负氧离子高于主城城区，非常适宜打打造田园别墅；养生型别墅本项目位于郫县三三道堰，地处成都都主要的水源保护护区，距离世界文文化遗产都江堰-青城山仅约30余公里，空气负负氧离子高，适宜宜于休闲养生，具具备打造养生型别别墅有力条件产产品定位整体定位分析产品定位：叠拼别墅+联排别别墅+公寓+会所所功能定位：田园别别墅，养生别墅主题定位：养生养养心水居别院产品定位公寓联排+叠拼联排别墅物业形态分布医疗站联排+叠拼联排别墅项目规划建议———复合社区——项目规划整体评估估形态指标评估市场评估叠拼联排总体量：18000平方米户型面积：叠拼为主110-130平方米满足客户对高品质住宅需求，价值产品形象产品竞争力产品养生公寓总体量：6000平方米面积区间：50-80平米满足养老客群住宅需求养老公寓产品养生会所总体量：8000平方米满足客户养生需求价值产品形象产品配套用地指标医疗站体量：300平米配套用地指标地下停车位（1:1）车位约：300个总体量：23976万平方米可用可投资可售产品叠拼、联排：均价5000元/平米，商业：均价万元6000元/平米项目定价建议当地市场价格分析析：古城镇、三道堰小小产权房价格在2800-3000元/平米，叠拼别墅：：4000-5000万元，，商业底商1万元/平米左右。市场需求分析：目前该区域（古城城镇、三道堰）有有多个在售项目，，特别是小产权产产品对项目的冲击击也比较大，同时时项目只针对养老老客户，客户对价价格比较看重。销售目标考虑：为了快速实现销售售，资金回笼，采采取低开高走策略略。通过产品规划及包包装提升产品价值值规划业态建筑面积（㎡）销售均价（元/㎡）物业产值（亿元/㎡）复合地产地上建筑部分联排+叠拼

15976.004500.000.71892公寓床位1000个10000.000.1商业（会所）8000.006000.000.48地下建筑部分地下层车位300个，8万/个0.0241、经济测算基础础数据地上总建筑面积2.4万平方米㎡项目开发产值测算算序号项目金额（亿元）一住宅部分0.81892亿二会所部分0.48亿三地下部分0.024亿

合计

1.32292亿地上、地下物业总总产值：1.32292亿+床床位经营产值陆营销定位及项目塑塑造项目价值体系项目定位体系客群定位体系目标群体1、主要销售对象具有认购能力的老老人，包括退休老老干部、退休企业业家、中产阶级以以上的老人。2、次要销售对象具有认购能力但因因没有时间或机会会在父母身边尽孝孝的中产阶级以上上的年轻人。3、推广对象以销售对象为主，，同时向投资者大大力推广，加强其其对西蜀2号公馆品牌的认知知度、认可度。客群的选择群体分析1、老人自身对美好好晚年生活的追求求、对新型养老模模式的认同。2、子女想要尽孝却却因没有足够的时时间或是照顾不周周全而烦恼。3、有投资愿望、在在寻找投资对象的的客户。客群定位分析A：具有购买力的养老老人群B：事业有成的私营业业主和个体工商业业者、企事业单位位群体；C：特殊职业者，如教教师、中老年医生生等；D：二级地市及省外退退休后回成都的养养老人群；E：子女已经在成都安安家就业，不想离离儿女太远的养老群。广义会员客户群1、本地客户群：n成都老年退休人群群（主力客群）n古城镇、三道堰工作的单位位人员，做生意的的客户人群；n郫县退休养老群体体，工作的单位人人员；附近道路沿线工作作，做生意的客户户人群；如：郫彭彭路、沙西线、成成灌路；2、外地客户群：西藏等外地退休人人群来成都定居；；四川二级城市客群群（（绵阳、德阳、达达州、宜宾、自贡贡、凉山、甘孜、、阿坝等）客户的分布区域在在传播渠道设计时时还需要做详细论论证确定。从实地访问得到实实证的结论：本地客户很少，80%来自成都市，20%来自其他地区；目标会员客群分布布区域：会员制客户关注价价值点产品精神需求、基基本需求、丰富的的服务配套人文、自然、生态态资源环境产品打造、建筑规规模、风格产品定位体系自然生态修心养性历史景点国学养生怡养产业风格建筑是因为厌倦了城市的喧闹厌倦了争名夺利灯红酒绿厌倦了3C和科技的冰冷是因为厌倦了物质的堆砌是因为厌倦了咖啡和牛排厌倦了钢筋混凝土的丛林回归大自然内心的平静人文的温暖心灵的滋养粗茶淡饭亭台楼阁曾经清澈眼眸，怎敌岁月侵袭若放下又怎“境界”二字了得回归，

只因离尘不离城项目价值解析——主题定位清波碧水间的怡养居住区优美生态养老养生为您奉上一座放松身、灵的精神之地价值定位体系项目外部优势历史古镇两大支流——柏条河、徐堰河新建快铁，第二绕绕城高速古蜀文化、生态休休闲旅游养生自然生态环境境产品定位优势项目以颐养社区为为主题社区7大养老主题261亩配套用地：种植植体验基地、休闲闲健身、钓鱼；社区：商业街、餐餐饮娱乐、医疗、、老年活动中心，，颐养总部中心等等于一身的高品质质养老宜居社区伍营销策略部署项目营销策略项目现场包装营销推广总体指导原则——营造知名度，出售售满足感。营销知名度，推出出投资价值营销网络搭建明线报纸广告广播影视节目分众传媒车身广告网络广告暗线圈层营销渠道营销陌生拜访战略联盟可利用传媒组织一一些有老年特色的的集体活动圈层营销：中老年音乐会合唱唱比赛中老年集体舞大赛赛中老年棋牌比赛回归自然风筝放飞飞活动渠道营销：网络媒体渠道立体体化宣传通过三大房地产网网络销售平台（搜搜房、新浪、焦点点）立体化宣传项项目信息，可适度度尝试微博这一新新兴推广渠道与客客户互动DM单直投——传播面积大，范围围广，一对一式直直销途径感受，有有机会与客户直面面接触软文炒作配合事件营销销通过不同阶段的销销售节点结合活动动事件进行报广宣宣传西蜀2号公馆、尊贵老人人的颐养乐园论坛与同业交流会会主题：百位名家齐聚西