云南昆明养老公寓市场定位策划报告

昆风地块前期市场定位方向

策划报告2012年12月报告体系一、行业大势二、项目基础分析三、项目界定四、西市区客户群特征及需求五、项目本体分析六、项目发展定位七、国内老年公寓案例分析八、案例分析对本项目的借鉴九、产品打造建议十、项目风险分析及应对策略十一、项目运营发展策略思考十二、项目平面布局规划第一部分行业大势行业大势1、“十二五”期间完成3600万套保障性住房建设，3600万套=30亿平米=等于全国5年商品房开发总和；2、“限购”的根本目标是为保障房让路，换言之，在“十二五”期间或保障房建设目标达成之前不会取消；3、98年分税制改革拉开了地产行业的腾飞大幕，2011年开始的营业税合并增值税目前已经在10余省市实施，标志着国家为下一步强化调控埋下了伏笔；4、全国人口信息采集已于6月底完成，全国省市地税官员进京进行为期半年的培训,房产税成为悬在行业头顶的“堰塞湖”，中央与地方的博弈背景下，什么时候实施都有可能；这样的数据与趋势不得不让我们关注！1、瑞信调查的中国居民对于房地产看涨/看跌指数，2011年10月至2012年4月处于

50以下（整体看跌）。2011年11月见最低点之后，连涨8个月，其中5月份跨越了50这一荣枯分水岭。2、美国2012年9月14日实行QE3∞，日本实施QE9，中国政策上再一次淡化房地产打压措施的情况下，中国房地产大周期（18-20年涨跌轮回，具体参见博文：库兹涅兹房地产周期）的上升阶段尚未完全走完。这一轮三年左右的房地产库存周期很可能将于明年3月前后结束。3、图一：中国人民银行资产负债表“储备货币”增量（单位：万亿人民币/年）注：原始数据更新到8月份（央行仅公布到8月份）；9月及以后为计算机拟合预估数据。图二：商业银行系统“每月新增外汇占款”6个月移动平均值注：原始数据更新到9月份；10月份及以后为计算机拟合预估数值

从外汇占款和其它经济指标综合来看;1、看涨明年3月份(政府换届)以后中国房地产的牛尾行情；2、看涨明年3月份以后新一轮通货膨胀；

结论相关城市整体的宏观市场、商业及其他物业市场、规划等环节，是解决项目发展战略及市场定位的基础性分析

第二部分项目基础分析

昆明地处中国西南，云南省会，是国内知名的旅游城市，规划中未 来的泛亚中心城市云南省省会城市，全省唯一特大城市，中国著名历史文化名城和优秀旅游城市。辖主城四区两县市，南部三县及北部五县，主城人口324万人；滇池造就的北纬25度上的“春城”奇迹，年接待游客近3000万人次，旅游景点众多，旅游业是城市发展的重要支柱产业之一；昆明着力实施以东南亚、南亚为重点的全方位开放战略强化云南在中国-东盟自由贸易区建设中的桥头堡作用，带来城市及城市商业发展的强大机遇。联合国评定的地球上除新西兰外最适合人类居住的城市，“一湖四片”的规划更是将昆明推向了全世界。大干快上的经经济政策特别别是城中村改改造，使昆明明未来城市走走向增加了诸诸多不可预见见的情形，而而由于国内信信息一贯的不不透明，具体体影响难以预预测昆明市主城区区249平方公里范围围内，有城中中村336个，面积近近20平方公里，建建筑面积达3800多万平方米。。可供建设面面积月7000万平米，按照照昆明最高消消化730万平方米面积积计算，可供供昆明消化10年，今年建筑筑面积1300万，换句话说说有约500万的面积变为为存量；昆明336个城中村中，，位于二环以以外的有265个，涉及城中中村土地面积积达84000亩左右；一环环至二环区域域的城中村有有51个，涉及城中中村土地约5900亩，平均每村村占地面积约约为116亩；一环以内内的城中村仅仅有22个，涉及城中中村土地面积积约625亩，平均每村村占地约为31.25亩。区域城中村数量 （个）占地面积 （亩）涉及人口盘龙区6719182.24200784官渡区10330000220000五华区519794153000西山区11520864.43247040合计33679840.67820824盘龙区官渡区城中村改造集集中区域.昆明城市功能能已经组团化化、区域化，，项目所属的的泛西市区高高新板块，其其商业的发展展特征是市场场化、低端化化、配套化从城市区位的的演变来看，，本项目处于于西市区从2007-2008年，在二环边边首次出现城城市副中心开开始，到2010年，昆明格局局开始重新规规划。主城区区规划为未来来的城市金融融商业中心、、杨家片区规规划为省级行行政办公区、、呈贡规划为为市级行政办办公区和教育育区、巫家坝坝规划为城市市商业金融次次中心。昆明明城市功能已已经组团化化、区域化；；项目所属的泛西市市区，区域属性决决定商业发展趋向向于品质化、档次次化、功能化。远景城市规模昆明市中心城人口规模（万人）468规划线网线路长度（km)功能层次高峰小时断面客流（万人次/h)系统规模1号线34基本骨架线3.79大运量地铁2号线22.4基本骨架线3.26大运量地铁3号线19.1基本骨架线2.22中运量轻轨4号线42.9内部填充线2.07中运量轻轨5号线17.6内部填充线2.05中运量轻轨机场线26.6内部填充线0.59中低运量轻轨合计162.6——轨道交通在改善城城市交通模式和推推动生活方式变迁迁的同时，将极大大改变城市商业的的发展模式，以此此推动城市时尚度度的提升并为沿线线项目带来更广泛泛人流从目前轻轨的规划划情况来看，通过过城市轻轨能够完完全实现南北方向和和东西方向的交通通贯联，特别对南南北方向的交通便捷捷性的改进力度最最大；据规划，未未来1小时都市圈的范围围内，可以由昆明明市老城区最北端的北市区到达呈呈贡大学城；通过对项目四至、、周边道路构成、、区域市场及辐射射范围界定、本身身条件及技术指标的分析析，界定项目属性性，为项目定位提提供条件第三部分项项目界定•四至范围•道路分析•区域市场•经济技术指标•项目属性项目区域：项目所所处西市区，周边边配套服务设施相相对落后，随着政政府发展导向由工工业区转向城市副副中心，大型居住住、商业、商务项项目的逐渐进驻和和交通配套设施的的逐步完善，西市市区的价值开始显显现政府规划主导城市市由单中心向多中中心发展，未来形成成“一主三副”的的城市格局；西市区组成主要由由高新区、五华区区和西山区部分区域域组成；西市区区作为传统的工业区，，配套设施、居住住氛围、商业环境等等相对落后于北市市区和南市区，随着着城市规划发展的的引导，工业区逐渐渐外迁，土地性质质逐步改变，交通设设施逐步完善等，，加快西市区向“城市市副中心”发展的的步伐，成为产业发展展的重要支撑和承承接经济、人口转移的的重要载体；项目位置：项目所所在位置属于西市市区规划的商业中中心地带，是衔接接西市区和中心城城区的重要节点城市总体规划修编编方案(2008-2020年)中，将西市区分为三个个组团发展；马街组团：西市区区房地产开发最早早区域，同时也是西山区政政府的所在地，政政府主要因素下，其将成为为未来西市区商业业、商务、居住中心区；春雨路、人民西路路延长线至昆瑞公公路组团：聚集大量高品质项项目，如百大国际际花园、经典双城等；高新区组团：房地地产开发炙热区域域，同时也是居住氛围浓厚厚、教育资源丰富富的区域；商业：现有以市场场型和城中村较低低端配套商业为主主，缺乏成熟的品品质型商业配套，，未来大型商业项项目主要集中在高高新区，项目周边边的大型商业项目目匮乏；商务：商务办公主主要以自建项目为为主，商务氛围缺缺失。居住：居住环境不不断改善，目前品品质型住宅有百大大花园、戛纳小镇镇、经典双城、启启鸿假日等，但居居住氛围尚未成熟熟；教育：教育氛围相相对浓厚，如昆明明理工津桥学院、、师大附中、高新新一中、一小、交交通管理学院、昆昆明医学院海源学学院等；企业：集中于高新新区，如可口可乐乐、白马药业、滇滇红药业、沃特生生物等；其它配套：西北部部客运站等，其它它配套缺失。区域认知：通达性性较好，项目周边边的二环路和普吉吉路能有效的与其其它区域连通，但但形象展示性较差差，消费者心理认认知度相对较低项目四至：项目东东邻二环西路，昭昭示性较好，但周周边区域以市场类类物业、工业区和和城中村所包围，，档次相对较低。。本案项目东侧二环西路路，紧邻高架桥项目北侧为兴云烟烟草汽车城项目东侧二环西路路，紧邻高架桥项目西侧为春光小小区项目内部：项目地地块方正，除办公公楼外均以厂房为为主。昆风大厦食尚缘餐厅厂房1.城市副中心地位：：项目所处的西市市区为昆明未来城城市副中心之一，，未来功能复合性强，属后起高高成长区域；2.政府规划主导，区区域快速发展，政政府主导西市区由由工业区转向多功功能复合区，市政配套逐步完善善，工业设施外迁迁及其土地性质改改变，区域发展潜潜力大，奠定项目未来发展基础3.商业及配套设施相相对滞后：目前商商业多以相对中低低端配套性市场型型商业主导，缺乏特色化、复合合化、综合化、主主题化的商业设施施1.综合性商业开发项项目：项目规划包包括、商业街、办办公楼、酒店及公公寓等多重物业，，具备综合性商业开开发特征，因此在在项目发展战略上上应充分考量区域域来发展规划和项目自身所能吸引引的客群及与高新新区商业发展的关关系，合理的制定定项目发展策略。。2、较容易开发项目目：由于项目地块块自身特点，本项项目地块方正平坦坦，且项目地本身没有过多拆迁建建筑物，对项目开开发进度将是有利利时间保障。3.成为区域中高端物物业的可能：项目目的商业体量、区区位、建筑形式、、周边商业环境及消费群群体等特征使其将将发展成为中高端端物业的基础区域属性项目属性项目属性界定：城城市副中心区，结结合城市发展及区区域属性来看，满满足发展发展中高高端物业的基本条条件重点楼盘个案分析析——经典双城

项目概况地理位置人民西路与海源路交汇口，西一中对面建筑面积/占地面积300万/66.67万平米开发商云南经典房地产开发有限公司商业面积100/万平方米物业类型普通住宅、公寓、商业、写字楼容积率4.49整合推广锐酉营销绿化率/主力户型80.3~122.77㎡总户数1020开盘时间2010年底停车位/开盘折扣办理优惠登记，开盘当日优惠0.5%装修情况毛坯价格/楼盘概述一期共推出6栋，均为34层，2梯5户朝向西南，东南户型定位户型面积段户型种类比例两房两厅85~106㎡313.3%三房两厅89~138㎡686.7%总户型种类：9总户数：1020建筑风格、园林定定位经典双城一期共将将推出1020套住房，以三房两厅为主，，占86.7%经典双城运用现代代的建筑风格，独独创矩阵式商业公园生态模式。密集的建筑规模，，楼间距很小，影影响底层业主采光光，互视对视严重重，对业主的隐私私保护欠缺。小区打造开放式的商业社区区，绿化率很低，基基本没有成型的景景观。绿化带城带带状分布被分割成成一个个的矩形框框。矩阵式的建筑规划划，让小区看上更更加开放，但是少少了传统小区的居居家生活感觉。价格定位客户定位项目位置处在人民民西路上，沿着人人民西路一直走便便是昆明市的中心心区，地段在西市市区来说具有很高高的优越性，周边边拥有黄土坡客运运站，西苑客运站站，马街客运站，，加上自身的品牌牌打造，因此预期期售价比较高。先开发的经典壹城城项目，开盘均价价为4800元/㎡，经典双城一期期的开盘预售均价在7500元/平米。定位在昆明市的中中产阶级。主力定位客户是西西市区的企事业单单位员工，中高等等院校教职工。周边老社区的客户户。项目卖点营销策略项目处在西市区最最靠近昆明中心区区的位置，独创矩阵式商业公公园生态模式。自身打造100万㎡的豪华商业街街区，将建设有嘉年华华，大型商场，已已有1000多商家加盟，有国国际一线品牌，也也有国内二线品牌牌。未来的轻轨四号线线在项目处设立站站点。自身规划幼儿园和小学学，周边拥有西一一中、师大附中、、等小中高等级别别的名校。周围分布着黄土坡坡、西苑、马街三三个客运站，这三三个客运站是通往往安宁、嵩明等县县以及丽江、大理理等的枢纽。周边市政配套的日日趋完善，路网日日益发达，周边有有沃尔玛和家乐福福这类大型超市。。客户定位是中产阶级，主力户户型的设计室三房房为主，占到86.7%。针对西市区极度缺缺乏的商业配套，，项目着力打造一一个大型、完善的的商业中心，并将将之作为卖点，通通过网络，报版、、户外广告等不遗遗余力的宣传。借助之前项目经典典壹城的成功借势势，乘热打铁，宣宣传经典双城，其其实二者并非一个个项目，但是让客客户产生是同一项项目的错觉，用很很少的时间快速的的增加项目的社会会认知度。办理实名制的优惠惠登记，开盘当日日可享受0.5%的优惠。项目宣传语，着重重强调地理位置的的优越和商业规划划规模的庞大。高新区板块普吉路人民西路二环西路高新区板块区域位位置高新区板块是西市市区现阶段房地产产市场最火爆的板板块，大量楼盘在在今年集中放量。。楼盘物业以小高层层、高层为主，西西市区少量花园洋洋房、复式和别墅墅户型都集中在这这个区域。区域内拥有几十家高新技技术企业(见附表)，并且还会有新的的企业进驻，现正正大规模进行城中中村的改造以及一一些污染企业的外外迁。区域内路网发达，，随着新规划的道道路陆续竣工通车车，区域内交通变变愈加得畅通。该该区域有83、113、C63等可以到达市中心心区域。区域内房地产市场场近年来发展势头头强劲，具代表性性的楼盘有鼎易天天城、假日城市等等等。拥有高新一小、师师大附中、津桥学学院,医学院等初高中、、大学名校。积华生物医药控股有限公司云南天红堂药业有限公司云南世纪天乐房地产开发有限公司云南万康生物科技有限公司中美合资昆明滇虹药业有限公司昆明莱美药业有限公司云南翰玛标识制造工程有限公司云南银发环保集团股份有限公司昆明百事可乐饮料有限公司云南省久泰药业有限公司云南康美佳药业有限公司云南亚太环境工程设计研究有限公司昆明滇宝防水建材有限公司云南宏盛锦盟企业集团有限公司云南杰康药业有限公司昆明状元珂辰软件开发有限公司昆明积大制药有限公司云南宏华建设发展有限公司云南天红堂药业有限公司昆明艺嘉旅游规划设计有限公司S（优势）房地产市场发展势势头迅猛，一些优优秀楼盘的出现，，是客户对高新区有了了很高的认知度。。道路、教育等的市市政配套完善。有有轻轨三、四号线线经过，拥有昆明最大的汽汽车4S店板块。高新区政府和密集集的高新企业分布布在这里，为房地地产消费提供了有有力保障。W（劣势）区域内缺乏完善的商业配配套。曾经区域内污染企企业较多，昆明客客户对高新区的认认识普遍都还停留留在以前的阶段，，觉得不适宜居住住，影响购房欲望望。城中村的改造和大大量楼盘的建设，，噪音、空气污染严严重。O（机会）越来越多的技术企企业入驻高新区，，这些单位的员工工购房需求将会拉拉动高新区房地产产市场的需求。道路建设以及城中中村的改造，加上上商业等配套的完完善，有利于该板板块价值的提升，，房地产市场的前景景优越，有一定的的升值空间。T（威胁）安宁、嵩明等临近近县的房地产发展展也加快步伐，在在环境和价格上占占据很大的优势，，会和高新板块对对客户进行竞争。。众多企业云集在西西市区，随着多个楼盘的集集中放量，西市区区内的竞争变得更更加激烈。分类在售/售罄一期开盘价二期开盘价二手房价格租售价格租售比新域盛景在售430079007000~800018.751/400丽阳星城售罄17505500~600012.51/500傲云峰售罄7000左右16.251/400水逸康桥售罄5000左右7000~900017.51/400棕榈园售罄7000~8000151/500朝花曦拾售罄7000~800017.51/400戛纳小镇售罄6500~700013.751/500单位：（元/平方米）单位（月元/平方米）片区的房价走势呈呈上升的状态，处处于升值的状态，，在一段时间内任任然会持续。片区楼市的需求并并没有饱和，任处处于需大于供的状状态。根据租售比的国际际标准和中国的现现状，这个片区的的楼市发展情况相相对稳定。板块重点楼盘个案案分析——假日城市

项目概况地理位置昆瑞路与海源中路交叉口（西市区）建筑面积/占地面积70万/6.67万平米开发商昆明启鸿房地产开发有限公司商业面积6.5万平方米物业类型商铺、公寓、小高层、高层容积率4.25整合推广天橙中国传播机构绿化率42%主力户型67~79平米2房89~138平米3房总户数4470开盘时间2010.8（具体待定）停车位2999开盘折扣邀请卡活动凭卡开盘当日优惠0.5%装修情况毛坯价格/楼盘概述共22栋，1~4栋回迁户，5~10栋商铺三层加住宅，11~22栋住宅，楼层为18层或34层朝向西南，东南户型定位户型面积段户型种类比例两房两厅67~79㎡3/三房两厅89~138㎡12/四房两厅138、191㎡2/总户型种类：17总户数：4470建筑风格、园林定定位假日城市共有4470户，以三房为主小区运用现代建筑筑风格，为点式或者板式的高高层住宅，因为朝朝西南、东南方向向，采光很好。小区的建筑密度大大，容积率高，楼楼间距比较近，致致使互视和对视严严重，也影响地层层业主的采光。70万㎡水景，利用第第十的高差形成跌跌落式的水景，有有一定的视觉冲击击力。600米的中央水景周围围设计有凉亭、木木质拱桥、沙滩、、露天游泳池等给给人一种悠闲、轻轻松的感觉。小区绿化率达到42%，让整个小区看上上去很美，富有生生机。价格定位客户定位项目打造2万㎡水景，6.5万㎡商业街区，600M滨河风情商业街，，在很大程度上迎合合昆明本地人喜欢欢水景的居住习惯惯和加强对西市区区商业配套的完善善。着力打造一个个客户认知度高的的品牌，为楼盘销销售造势。假日城市的开盘预预售均价在7000元~7500元/平米。定位在昆明市的中中产阶级。主力定位客户是西西市区的企事业单单位员工，中高等等院校教职工。周边老社区的客户户。项目卖点营销策略项目处在高新去板板块的中心区位置置，中心景观为2万㎡水景，想打造造双水岸生活。自身打造6.5万㎡商业区和600M滨河风情商业街，，已有家乐福、国美电电器等知名品牌加加入。户型丰富，朝向以以东南，西南为主主，采光性好，景景观占有率高。未来的轻轨四号线线在项目临近处设设立站点。自身规划幼儿园，，周边拥有高新一一小、西一中、师师大附中、等小中中高等级别的名校校。周边交通方便，驾驾车15分钟即可到达市中中心，66、C69、56、180通往市中心及热点点区域。客户定位是中产阶阶级，主力户型的设计为为两房两厅和三房房两厅，并结合一些跃层的的户型。针对西市区极度缺缺乏的商业配套，，项目着力打造一一个可以满足基本本购物需求的商业业街区，针对昆明明客户对水景的喜喜好，打造2万平米中央水景并并通过户外广告，，报版等着力宣传传，取得了很好的的效果。办理实名制的优惠惠卡，开盘当日可可享受0.5%的优惠。项目宣传语，突出出自身项目的优势势，42%绿化率和中央水景景，强调一种悠闲、轻轻松、富有情调的的居住环境。突出自己的教育配配套优势王家桥板块龙泉路二环北路普吉路王家桥板块区域位位置普吉路以东，二环环北路以北，龙泉泉路以西。区域内生地较多，，房地产市场还有有待进一步开发，，目前正在进行城城中村改造，和道道路规划的建设。。房地产市场相对其他版块滞后后，市政配套不够完完善，教育等的资资源依托高新板块块和二环以内。王家桥板块是西市市区与北市区联通通的地段，道路建建设竣工之后，西西市区与北市区的的连通性会增强，，会带动房地产市市场的发展。王家桥板块王家桥板块的房地地产市场发展相对对其他板块明显滞滞后，一些污染型型的企业云集在这这里，这些企业的的改迁工作正在进进行中，城中村的的改造以及道路规规划都在建设中。。区域的价值还没有有体现出来有待进进一步发觉，客户多为潜在客户户。板块内是五华区道道路重点建设的区区域之一，规划建建设工作结束之后后，该板块的区域域价值会进一步得得到体现，房地产产市场会有进一步步的发展，在生地地完成向熟地的过过度之后，引入的的企业员工以及区区域内的原住民都都将成为该片区的的客户，拉动需求求，催快房地产市市场的发展。►西市区整体►马街板►高新区板块►西市区五华板块块►小结第四部分西西市区客户群特征征、需求搜狐焦点网针对昆昆明西区的置业调调查，共有1643名网友参与投票。。参与调查的1643网友，已有976人在昆明已拥有住住房，占投票总人人数的59%会在昆明西区买房房，占总票数的66%25—30岁年龄段最多，占占投票人数的31%西市区客户需求搜狐焦点网针对昆昆明西区的置业调调查，共有1643名网友参与投票。。买房原因的选择相相对较分散，有24%的网友因“房价相对便宜””而选择西区。西区部分楼盘价格高成为42%的投票者不考虑西西区的原因。对比得出，西市区区楼盘的价格只是是相对其他片区较较低，实际价格在在客户能承受的范范围内浮动。西市区客户需求西市区客户需求搜狐焦点网针对昆昆明西区的置业调调查，共有1643名网友参与投票。。西区的宜居已得到到认可，有47%的受访者选择会在在西区长住。“自住和投资兼有有”是西区购房的的主流，占受访网网友的30%。85%的网友会选择“从从银行按揭贷款””的方式付款。随着一些些工厂、、水泥厂厂等污染染性较强强企业被被规划外外迁，西西市区区区域内的的高新技技术企业业会更加加丰富并并且集中中，这些些单位员员工会成成为主力力客户群群之一。。高新一小小等名校校的进驻驻，教育育资源的的逐渐完完善，将将带动一一部分购购房需求求。客户户定位在在高校教教职工和和为了得得到优越越的教育育配套而而购房的的市民。。高新区内内以科技技型人员员、出国国留学人人员为主主，片区区容纳大大部分的的中端客客户群，，西市区区的高新新产业区区域规划划，能吸吸引相关关企业和和人才入入驻，带带来一定定量的高高端购买买力。西市区近近几年的的飞速发发展，让让更多的的人看到到西市区区未来的的发展潜潜力，结结合目前前西市区区相对较较低的价价格，会会吸引其其他片区区的客户户来西市市区置业业，同时时也吸引引了一大大批投资资客的关关注。外流群体体减少，，到西市市区置业业、投资资客户群群体增多多，将成成为昆明明市中产产阶级新新主力置置业区主力客户户群本地公务务员阶层层：这批人的的收入相相对比较较稳定，，主要靠靠每月积积蓄来维维持生计计。这批批人因其其所处职职位和部部门不同同，收入入也有高高有低。。他们在在住房补补贴上受受到更好好的优待待，刺激激了他们们的购房房欲望。。由于收收入稳定定，这批批人供楼楼的信心心比较强强。本地私营营业主阶阶层：他们拥有有自己的的产业，，业主有有大有小小，财力力也各不不相同，，但以中中等有产产阶层占占较大比比例。作作为有产产业阶层层，他们们在这里里创业多多年，对对这里有有了感情情，加上上各种其其他因素素的作用用，有了了在这块块奋斗多多年的热热土安家家的想法法。由于于收入不不同，不不同地源源人对不不同户型型、不同同品味的的住房，，追求不不尽相同同。本地企业业白领阶阶层：这些人士士是企业业的中、、高级管管理人员员，他们们的年收收入一般般在4至5万元之间间，有些些高级白白领达10万元/年以上。。他们是是房产消消费的主主流，而而且大多多手上已已积累了了一笔储储蓄，现现在很多多都没有有住房。。入驻企业业白领、、私营业业主阶层层：随着西市市区的规规划工作作如火如如荼的进进行中，，马街板板块有一一些企业业入驻，，也显现现了很多多大型的的商业中中心，这这些白领领和业主主的收入入一般会会很高，，会考虑虑在离上上班或者者铺面比比较近的的地方置置业。次主力客客户群本地居民民：这些人为为老小区区的居民民和城中中村的居居民，其其收入有有高有低低，很多多靠小生生意和出出租自建建房房营营生。这这类消费费群体购购房的目目的是为为了改善善居住环环境，大大多选择择买房后后将原有有的房屋屋租出。。周围片区区的年轻轻中产阶阶级：中心区、、南、北北市区与与西市区区的连通通性很强强离得很很近，但但房地产产价格却却有2000~3000元/㎡的差距距，西市市区物业业具有较较大的价价格空间间，这些些人的收收入水平平中等，，首次置置业的会会选择到到西市区区置业。。投资客：：受轻轨三三号线以以及西市市区大规规模道路路规划，，使得马马街板块块的交通通居住环环境有很很大改变变，增强强了与中中心区、、南市区区的联通通，房地地长市场场发展前前景被普普遍看好好，这里里也是通通往安宁宁、嵩明明等县以以及丽江江、大理理等市的的枢纽，，旅游地地产的发发展前景景优越。。越来越越多的投投资客开开始青睐睐马街板板块。西市区供供需预测测今年的西西市区的的总体消消化量为为5261套，月均均消化438.42套。成交趋势势呈上升状态态。2011年西市区区成交套套数西市区处处于一个个供小于于求的状状态。楼盘的销销售市场场并未饱饱和，还还需要很很大的放放量。2011年市场各各区域供供求情况况2012年，西市市区将继继续处于于一个供供小于求求的状态态，2013年西市区区将迎来来一个更更大范围围的集中中放量，，对供求求关系会会产生一一定的影影响。客户预测测随着经典典双城、、西山新新城、假假日城市市等大盘盘自身项项目商业业体量的的集中补补充，这这批商家家的购房房需求会会很巨大大，这批批客户将将逐渐成成为主力力客户群群之一。。高新技术术企业园园区在不不断的扩扩大，政政府加大大招商引引资的力力度，越越来越多多大型高高新技术术企业入入驻西市市区，这这些企业业的员工工、管理理层等将将成为购购房的主主力军。。随着西市市区规划划进程不不断的加加快，区区域面貌貌焕然一一新，因因为区域域价值的的不断体体现，投投资客的的涌入也也变得顺顺理成章章，这批批客户虽虽算不上上主力客客户，但但是对西西市区房房地产的的发展也也能起到到很好的的推进作作用。西市区会会涌入一一大批客客户，加加上原先先的客户户群，西西市区的的客户群群体会有有所增加加。价格预测测西市区的的价格处处于一个个供小于于求的状状态，供供求不平平衡，会会致使房房价有一一定的上上涨。西市区道道路规划划、商业业配套的的逐渐增增强在加加上大批批新新产产业的入入驻，使使得西市市区工业业、商业业、居住住环境都都有了很很大程度度的提升升，区域域消费能能力也增增强，整整个西市市区的区区域价值值得到提提升，像像中心区区、南、、北市区区看齐，，因此房房价也会会向这些些区域追追赶，房房价上涨涨的可能能性很大大。大环境上上整个昆昆明市的的房价在在新的房房地产政政策出台台以后并并未见明明显下调调，房价价在一段段时间内内会受其其影响，，但是效效果难以以预测。。2009年市场区区域价格格情况价格会呈呈上涨趋趋势，但但幅度不不会很大大。中天花园园推出后后，价格格持续小小幅上涨涨，鼎易易天景推推出别墅墅价格高高达12450元/㎡中天花园园推出后后，价格格持续小小幅上涨涨，鼎易易天景推推出别墅墅价格高高达12450元/㎡客户、价价格预测测西市区的的楼市发发展状态态持续上上升，区域内供供需关系系不平衡衡，处于于供小于于求的状状态。今、明年年住宅和和商铺仍仍然会有有大规模模的放量量，以满足西西市区的的需求。。西市区楼楼盘的价格呈上上涨趋势势，今年年这个势势头将会会持续。西市区一一部分道道路规划划、市政政配套、、城中村村等的建建设即将将竣工，，西市区区的面貌貌会有巨巨大改变变。西市区商商业配套套的日趋趋完善，，一方面面来自政政府的投投入，一一方面来来自开放放商对项项目的规规划。西市区能能否承受受如此巨巨大的商商业体量量？2010年上半年年昆明楼楼市商品品房共成成交170.9亿元，同同比增长长27.36%。其中中，商品品住宅套套数增长长6.28%，同比大大幅增势势减缓；；而非住宅套套数则增增长了108%，商业地产产发展势势头迅猛猛。整个西市市区商业业体量约约有200多万㎡，，云都国际际两栋高高层住宅宅1-3层为商业业部分，，中晟·溪城规划划有约2万㎡的商商业街，，中天花花园规划划2.5㎡商业业业态，假假日城市市商业体体量约6.5万㎡，鼎鼎易天城城商业体体量也达达到了8万多㎡，，经典双双城更是是号称有有100万㎡的商商业体量量，西山山新城占占地133万多㎡，，它的商商业体量量也会在在100万平米左左右。以西市区区目前的的消费习习惯来看看，商业业氛围尚尚有待培培养，目目前还有有绝大部部分人习习惯去市市中心购购物。同同时，住住宅、商商铺的相相对集中中供应，，也面临临着空置置率的问问题。当交通更更加便捷捷，地产产项目不不断涌现现，到底底西市区区能否承承载大型型的商业业项目还还有待商商榷。西市区目目前正在在规划建建设中，，区域价价值得到到提升，，但是这这样庞大大的商业业体量集集中释放放，竞争争环境会会很激烈烈，对招招商会产产生一定定的难度度，若商商业体量量无明显显差异化化，会给给西市区区的商业业地产发发展带来来很多负负面的影影响。第五部分分项项目目本体分分析地块特征征分析地块价值值分析地块发展展方向初初判地块特征征分析：：◆地块属属性为商务用地地，面积相相对较小小；◆容积率5.0，属于高高密度项项目，不不具备开开发高档档项目的的条件;◆地块周周边主要要是工业业厂房及及老旧居居民安置置区，项目公建建设施相相对较少少，较大大程度上上影响了了项目的的档次；项目地块块认知商业价值值分析◆地块与与城中村村改造一一路之隔隔，未来商业业价值较较大；◆地块周周边有高校云云集，，学生生有较较强消消费能能力；；◆地块块周边缺缺乏成成规模模的商商业配配套，，形成市市场的的空白白点；；；◆周边边有近近10万的居居住人人群，，形成成固定的的消费费群；；小结：：由于地地块周边中中小学学、大大学、、等众众多学学校和和住宅宅区环环伺，，消费费潜力力强大大，为项项目开开发提提供了了部分分市场场依据据；地块价价值分分析（一））项目目发展展方向向初判判考虑市市场竞竞争因因素下下的发发展方方向比比较发展方向当前市场竞争状况评价竞争点比较优势/提升空间高档化发展现有供应和潜在供应均较大，竞争激烈优势景观比较优势明显私人交通可达性比较优势明显生活升级配套完备程度提升空间较大产品品质差异化提升空间较大非高档化发展现有供应和潜在供应均较大，竞争激烈地段与城市中心的距离比较优势明显公共交通可达性优势明显生活必需配套完备程度提升空间大性价比提升空间较小主要竞竞争点点价值支支撑分分析◆周边大大学、、中小小学生生、学学生租租房需需求，，为项项目开开发投投资性性产品品提供供基础础；◆对于看看重教教育资资源，，方便便子女女就学学的家家长提提供了了类似似“学学区房房”的的产品品；◆周边众众多的的消费费人群群，对对于经经营类类住房房有一一定需需求；；◆投资类类产品品可以以作为为社区区商业业配套套的一一部分分，增增加项项目的的附加加值；；（二））项目目发展展方向向初判判在项目目土地地成本本具有有刚性性、地地块面面积小小的情情况下下，实实施““补缺缺型””市场场战略略无疑疑当前前最好好的选选择。方向判判定：：第六部部分项项目发发展定定位项目定定位思思考项目总总体定定位项目形形象定定位项目形形象策策略主力客客户群群定位位如何借势周边环境并引领造势？如何跳出项目本身，跳出区域、跳出限制？如何突破和丰富现有产品，全面超越目前的区域定位与区域档次？确定本案价值方向针对本本项目目战略略高度度的思思考跳出竞竞争发发现价价值——借势、、跳出出、超超越核心思思考点点：项项目应应该打打造什什么样样的产产品？？假设点点一：：写字字楼由于项项目周周边文文洁地地产的的城市市综合合体项项目、、保利利地产产的综综合体体项目目、联联想融融科的的数码码港项项目均均设计计有大大比列列的写写字楼楼产品品，加加之同同属西西市区区城中中村改改造的的其他他项目目，写写字楼楼市场场竞争争异常常激烈烈，市市场空空间较较窄，，定位位于此此无可可避免免的会会陷入入全面面竞争争。假设点点二：：酒店店高新区区酒店店物业业较少少，最最好的的是华华帝王王朝酒酒店，，入住住率也也不是是很高高，而而该类类物业业的发发展已已经进进入大大品牌牌时代代，定定位于于此类类物业业将面面对投投资回回收期期漫长长的局局面。。假设点点三：：公寓寓+写字楼楼周边大大量的的城中中村改改造项项目均均有这这类物物业，，并且且具有有先发发优势势，本本项目目地块块面积积小，，若过过度重重复这这一型型态，，显示示不了了自身身的优优势，，不具具备强强大的的市场场竞争争力。。“满城尽尽是城城市综综合体体”的结果果也就就意味味着，，是其其重要要组成成部分分的公公寓、、酒店店、写写字楼楼等产产品扎扎堆面面市，，这些些大量量上马马产品品将开开始转转入对对前期期产品品的消消化阶阶段。。市场场竞争争会异异常激激烈。。本案在在区域域内在在以上上几种种方案案均不不完全全可行行的情情况下下，如如遵循循传统统房地地产开开发思思路，，无异异于是是在为为政府府“垦垦荒””无可可避免免的会会陷入入全面面竞争争，本本项目目应另另辟蹊蹊径，，重新新审视视项目目，跳跳出项项目看看项目目，这这样项项目才才具备备生命命力。。全程策策划/代理的的重中中之重重是——帮助项项目赢赢在起起跑线线上！！赢了了再打打！“好房房子自自己会会说话话”，，房地地产产产品成成形之之时，，便决决定了了它未未来70%的命运运。从营销销的角角度来来看，，做产产品其其实就就是做做卖点点。从市场场的角角度来来看，，我们们认为为有三三种不不同的的态度度——迎合、、引导导、超超越！！从行业业竞争争的角角度来来看，，存在在“三三品””之争争——品质、、品位位、品品牌！！究竟是是在产产品中中做卖卖点，，还是是在卖卖点中中做产产品？？究竟是是迎合合市场场，还还是引引导市市场，，抑或或超越越市场场？“三品品”之之争，，企业业如何何过渡渡？如如何取取舍？？孰重重孰轻轻？我们相相信，，正因因为不不同的的态度度，不不同的的选择择，也也成就就了不不同的的开发发商。。所以以就会会有人人做车车头，，有人人当车车厢……思路决决定出出路最大的的劣势势背后后往往往隐藏藏着最最强的的优势势！只有跳跳出地地产做做地产产，才才是该该地块块最佳佳的发发展选选择。。德源源地产产策划划班子子以辩辩证的的、发发散、、逆向向的思思维，，在充充分权权衡了了当前前昆明明房地地产市市场现现状基基础上上，多多次论论证，，认为为昆风风地块块的开开发，，不能能做房房地产产市场场中随随波逐逐流的的一枚枚棋子子，不不能在在别人人的基基础上上的简简单克克隆，，而应应该是是昆明明房地地产市市场走走向复复合地地产开开发的的第一一啖汤汤，这这样昆昆风地地块才才能实实现““金鳞鳞化龙龙”的的腾龙龙一跃跃。于此，，结合合国内内最先先进的的房地地产开开发理理念———泛泛地产产理念念，结合昆昆明最最适合合人居居的气气候优优势，，在相相同的的硬件件基础础上植植入全全新的的开发发理念念，将将地块块开发发与发发展的的着眼眼点放放到了了中高高端养养生的的层面面上，，跳出出单一一地产产的开开发思思维，，站在在更高高的层层面，，对地地块的的项目目开发发定位位为具有国国际化化标准准的云云南首首创超超五星星级养养生公公寓诠释：：以全全新的的理念念、先先进的的模式式、专专业的的服务务体系系打造造具有有市场场化、、标准准化以以及合合理化化以养养老、、养生生公寓寓为核核心的的样板板养老老典范范。关键词词：标标准化化全装装修、、时尚尚、家家居；；定位思思路解解析：如前所所述，，本项项目应应另辟辟蹊径径，跳跳出项项目看看项目目，这这样项项目才才具备备生命命力，，定位位中高高端养养老主主题型型的物物业，，采用用错位位经营营模式式填补补商圈圈漏缺缺。满满足众众多退退休人人士养养老及及照顾顾孩子子的需需求符符合主主流购购房群群体的的诉求求；定位支支撑一一：房地产产业经经过多多年的的开发发及昆昆明大大跃进进般的的城中中村改改造，，过度度竞争争和相相对过过剩的的市场场呼唤唤新的的突破破点；；中高高端老老年公公寓形形态，，这一一产品品和社社区形形态正正是当当前市市场的的稀缺缺产品品形态态。定位支支撑二二：进入老老龄化化社会会是不不争的的事实实，这这就需需要建建造和和发展展适合合不同同老年年人各各种类类型的的住宅宅“田田园型型、山山水型型”养养老产产品由由于离离城市市相对对远,中高端端老年年公寓寓会成成为越越来越越多老老年人人的首首选。。而商业性性的高端老年公公寓市市场上上没有有，这预示示着本本项目目的进进入将将面临临巨大大的市市场空空间；；定位支支撑三三：国家、、省、、市各各级政政府鼓鼓励进进行老老年公公寓的的建设设；【项目总总体定定位】本项目目拥有有的物物业功功能：：商业＋＋居住住＋商商务＋＋文化化以现代养老老为基础，，以慈善为为本源，建建设具有鲜鲜明传统美美德特色的的养老社区区典范。集集“中高端养养生”、医医疗康复、、商业服务务、娱乐、、生活于于一体”的养老示范范社区。形象定位策略核心离尘不离城城，CBD的城市高端端养生复合合型项目品牌知名度度化政府目标标为企业行行为站在为政府府分忧的高高度替政府在解解决养老问问题上，贡贡献力量。。从而提升品品牌知名度度！形象策略建筑的发展展，源自生生活的发展展随着生活的的发展，对对建筑，对对产品已有有了更高的的要求本案的全新新开发理念念，从建筑筑、园林，，小品乃至至产品的细细节无处不体现现尊贵、对对生活质量量的无限追追求站在公司发发展理念的的高度上获得领先的的视角和领领袖的气度度形象策略——国际化元素素打造项目目明天！“爱丁堡”内涵导入世界最早的的富人区之之一文化与艺术术A、无处不在在的尊贵感感1、“买的不仅仅仅是房子，，更是尊贵贵的城市生生活”2、园林小品品、建筑、、户型、会会所、服务务，充分地地从老年人人的角度追追求品质和和细节，体体现对老年年人无微不不至的尊重重B、无处不在在的高尚感感1、“买的不仅仅仅是房子，，更是国际际化的尊贵贵生活方式式”2、植入国际际化的元素素，在产品品和服务理理念上树立立全新标准准，对增加社区区的尊贵感感非常重要要，可通过过建筑形象象和内部设设施意义表表现。C、倡导高尚尚的生活理理念1、国外的知知名的富人人区早已不不是简单的的财富聚集集，更是有有着高尚生生活理念的的高度认同同。2、高尚的的生活理念念不仅需要要从宣传上上，更需要要从产品上上予以实现现。加强会所的的开放性和和档次感倡导健康、、养生的生生活理念宫殿阶层富豪阶层中产阶级上层中产阶级中层中产阶级下层以下忽略不计主力客群定定位主力客群定定位分析1、基于项目目战略定位位本案主要要面向三类类目标顾客客群体：其一，本身身文化程度度、收入水水平较高的的企事业单单位老年退退休人群。。这类顾客较较高的文化化素质，决决定了他们们对于老年年生活有着着较高的追追求，他们们不但希望望自己的老老年生活拥拥有较好的的医疗、家家政等服务务保障，更更希望晚年年生活能够够丰富多彩彩，满足其其物质和精精神的双重重要求。同同时，这类类顾客本身身经济基础础丰厚，可可以独立负负担起在专专业养老社社区购房的的经济开支支，一般不不需要子女女的经济支支持，故他他们在购买买上具有更更大的自主主决定权。。其二，经济济收入、文文化素质较较高的中年年子女。这类人群一一般工作较较为忙碌，，缺乏足够够的陪伴父父母、照顾顾父母的时时间，但他他们非常孝孝敬父母，，关心父母母的老年生生活于身心心健康，希希望父母可可以在一个个适宜的居居住环境中中安度晚年年。这类目目标顾客群群既有购买买专业养老老服务社区区住房的支支付能力，，又极其希希望可以为为父母购买买这类住房房作为养老老之用。其三，有一一定收入、、不喜城市市中心区的的喧嚣生活活环境、追追求安逸平平静的老年年生活的退退休老人。。这类老人也也许收入并并不丰厚，，但他们对对于养老生生活有着自自己的追求求，在考虑虑必要的养养老配套的的同时，对对价格较为为敏感。2、目标市场场客户需求求从上述目标标客户以及及需求分析析可以看出出，目标市市场认可接接受本案的的核心需求求在于：适宜的居住住环境+较好医疗体体系+完善的家政政服务+可承受的支支付能力结论：基于此，居居住景观、、环境的打打造，合理理医疗体系系的引进，，完善家政政服务的配配备以及合合理价格（（或租金））是本案开开发发展的的基础。中高端养生住宅对独特、稀稀缺、昂贵贵的财富的的领先性占占有高度的私人人社交需求求、圈子文文化独特的价值值观及生活活哲学的高高度契合享受极高档档次、舒适适、高尚的的居住生活活安逸性、私私密性主力客群—五大核心欲欲求第七部分国国内内老年公寓寓案例分析析案例分析小结北京东方太太阳城国内最成功功老年社区区之一；定定位——“世界级的高高尚退休社社区”、“全新退休生生活的领跑跑者”区域概况顺义以农业业发展为主主，植被覆覆盖率、绿绿化率和空空气质量等等环境条件件和基础条条件都非常常好，很多多绿化率高高档的别墅墅项目都是是在京顺路路沿线的地地区。新版北京总总规确定城城市发展格格局是两轴轴、两带、、多中心，，多中心就就包括顺义义；首都机机场扩建也也为顺义经经济发展注注入了新动动力，顺义义必将成为为北京重点点发展的区区域。主要目标客客源地为北北京。2006年，北京65岁及以上人人口超10%，早已进入入老龄化社社会，人均均GDP达6210美元，有较较强的经济济实力。组团带状排排布最大借借景、组团团设计体现现老年社区区特色：极极致景观与与闭合的开开放组团北京东方太太阳城规规划特点公建区二期一期三期设计公司美国SASAKI设计公司担担纲，将东东方太阳城城作为一个个城市来整整体规划，，为中国老老年人的生生活环境创创造一个新新型范例规划依据使命：关爱老人、、专注银发发产业目标：开退休社区区之先河，，立晚年幸幸福之标准准理念：摒弃原来的的养老方式式，老有所所学、老有有所养、老老有所乐，，老有所为为为老人的生生活提供全全方位的配配套，生活活、医疗、、娱乐、休休闲、交流流等设施完完善配套设施医疗中心、、老年文教教中心、老老年健身娱娱乐中心、、会议中心心、购物中中心、家政政服务中心心等共7万平方米的的商业城。。生活通讯配配套：道路路无障碍设设计铺设防防滑钢砖，，公寓住宅宅楼全部能能容纳担架架地医用电电梯，社区区内建有先先进的弱电电管理中心心，配有紧紧急援助呼呼叫系统、、生活服务务系统、信信息传递系系统（与宽宽带光纤衔衔接），在在社区绿化化带内还建建有带编码码的公共卫卫生间，并并在其内安安装有安全全呼叫设施施与社区智智能化安全全系统连接接。成本投入首期投入超超过8亿元人民币币社区园景中心广场休闲长椅社区超市社区雕塑北京东方太太阳城配配套特点定位高端，，吸引大量量高端客户户，是国内内老年社区区建设探索索的楼盘之之一产品类型典藏四合院独栋别墅联排别墅公寓均价户数710823189面积424-843266-502193-24478-272单价210001200073005500东方太阳城城二期产品品构成产品公寓500套价格变化2002年2003年2004年2005年面积71-2443000320035004000东方太阳城城一期公寓寓价格走势势一组团2007年5月2日开盘，2008年7月1日前入住。。板式公寓寓1-3居，均价6400元；点式公公寓4居，均价8000元，开盘总总套数361套，已签约约套数276套二组团将于于2007年7月开盘售，，2008年6月入住，户户型为80-180平方米一至至四居东方太阳城城三期销售售现状北京东方太太阳城取取得成果果一期主流客客户：阶层：95%以上是高知知识、高收收入阶层中中老年人职业：教授、商人人、企业领领导、文艺艺工作者为为主收入：是有一定稳稳固经济来来源，综合合家庭月收收入通常不不低于5000元意识形态：：很多有过在在国外居住住或者工作作的经历，，思想先进进有活力，，对于这种种新型的养养老形式容容易接受销售情况：：一期、二期期分批开盘盘后均已售售罄三期期房于于2007年5月开盘，目目前开盘部部分销售率率超过75%该社区价格格水平高于于区域内同同类物业平平均价格良好的自然然环境：社社区水系和和绿化环境境营造突出出社区内以及及周边大量量的绿化保保证了疗养养级空气质质量北京东方太太阳城成成功原因分分析水系：社区整体坐坐落于高尔尔夫球场之之上，共有有近500亩湖水分布其间，，水域比例例达到3-5%绿化：周边有10万株林木环抱，社区区绿化率高达达80％。每个区域域都有自己己独特的树树木、灌木木及地被植植物，形成成区域之间间的天然视视觉屏障，，风景随四四季交织呈呈现空气：社区空气中中负氧离子平平均含量高高达2000个/立方米，居住环境境已达到疗疗养级别社区绿化及及水系社区绿化及及水系人性化规划划设计:无障碍设计计，户型、、环境设计计，充分满满足老年人人生活便利利、相互交交流需求户型设计各各有侧重：：老年人渴望望交流：有有些别墅设设了双客厅厅中国传统观观念子女与与父母同住住：大户型型多卧室老人需要照照顾：有些些户型设计计了保姆间间宽敞的景观观步道，方方便老年人人乘坐轮椅椅通行入口较宽的的电梯方便便搀扶老年年人进入北京东方太太阳城成成功原因分分析无障碍设计计：针对老年人人的特殊设设计四层公寓均均设电梯并并设无障碍碍坡道地面防滑处处理，墙壁壁预埋扶手手，阳角抹抹圆户内有紧急急呼叫与电电子安防系系统居室充分考考虑朝向、、采光和通通风卫生间离卧卧室不远处处设有防滑滑扶手插座、开关关都相应地地降低高度度感应门锁替替代旋转式式钥匙采用明亮的的颜色，增增强环境的的可识别性性环境设计方方便交流：：打破封闭，，促进交流流大型会所成成为老年人人相互交流流活动的主主要空间园林设计强强调可交互互性：在园园林区里都都开辟了小小型平台作作为随机性性的交流空空间，方便便老年人聊聊天老年活动中中心为老年人量量身定做的的公共建筑筑群:建设社区医医院、康体体中心、老老年大学、、自助农庄庄等等专业医师问诊专业的医疗器械北京东方太阳城成成功原原因分析主体建筑概况：近5万平米的宏大公建建群位于社区中央央，以社区中心、、康体中心、度假假酒店、商业中心心和酒店公寓等四四大板块为主，集集文化、娱乐、商商业、医疗、康体体、度假休闲等多多种功能于一身社区医院：规模巨大：太阳城医院面积高高达1.6万㎡专业医师和设备：医护人员由北京市市老年病研究中心心选派，设施和医医疗水平高于国家家二级医院标准定期体检提出保健健计划：医院对每位业主每每年进行一次免费费体检，并存入个个人健康档案，保保健医生据此为业业主量身定做保健健方案全覆盖的应急呼叫叫系统：紧急呼叫系统将医医院同各家各户及及公共场所每一角角落连接起来专业急救中心：与北京红十字会紧紧急救援中心合作作，在太阳城内设设立急救站大型公共建筑群大型康体中心：地面康体中心接近近8000平方米，室内、室室外的游泳池、保保道、各种健身器器材、网球场、舞舞蹈房、室内跑道道、温泉，均针对对老年人特别设计计社区农庄：针对喜欢农渔耕作作业主，在社区内内开辟可耕作农庄庄，每块地管理费费低廉，一年中可可以在地块中耕作作。很多老年人非非常喜欢这种农家家乐的感觉老年大学:是北京市第一家社社区内申办的老年年大学，开设多种种课程，如芭蕾、、形体、陶艺、书书法、绘画、摄影影、雕刻、京剧、、酒类品鉴、文学学、地理学班等，，部分课程由社区区中的老年人担当当教师开敞空间：通透大气视觉走廊廊、开敞绿地与文文化广场和多个小小型户外活动场地地、湖滨健身步道道与儿童乐园大型康