国内外老年社区养老模式地产项目报告

1目录Part1.我国的老龄化现状Part2.国内老年地产项目Part3.国外老年地产项目Part

4.老年社区开发理念Part1我国的老龄化现状中国式的养老危机我国老龄事业现状中国式养老危机老年人口规模大,老龄化速度快高龄人口数量与比例将迅速增加老龄化与经济发展不协调“未富先老”抚养系数提高，加重年轻人负担劳动力资源不足，国家负担加重老龄化引起的其他社会问题老年人口规模大,老龄化速度快

截至2009年底，中国60岁(含)以上的老年人口达到1.67亿人，占总人口的12.5%，老年人口总数居世界第一位。按照联合国的标准，60岁及以上的人口比率超过总人口的10%作为进入老龄化社会的标准，我国已于1999年进入老龄化社会。我老年人口每年以近800万的速度增加，预计到2020年，我国老年人口将达到2.48亿，老龄化水平达到17%。而到2050年，我国老年人口将占到总人口的三分之一。专家预测，我国老年人口从7.09%上升到14%经历25年，而法国用了115年，英国用了47年，德国用了40年，日本用了24年，我国与日本一样，成为世界上老龄化最快的国家。高龄人口数量与比例将迅速增加

我国人口老化的同时，老年人口内部也不断老化，特别是80岁以上的高龄老人达到年均100万的增长速度，对老年人尤其是高龄老人的生活照料、康复护理、医疗保健、精神文化等需求日益凸显，养老问题日趋严峻。老龄化与经济发展不协调“未富先老”据预测我国在1999年进入老龄社会时的人均GDP大约在800-1000美元，只在中等收入国家中处于中等水平。预估到2050年人口老龄化达到峰值时，人均GDP也仅达到中等发达国家水平。发达国家社会进入老龄化时，人均GDP一般在5000美元以上，有的甚至达到8000美元，具备一定的经济实力，有能力解决老龄化带来的一些社会问题。我国不仅人均GDP低，在其他方面诸如城市化、文化教育、卫生水平、产业结构、老年人收入结构、地区差别、城乡差别等方面都与发达国家有很大差距。即使在2020年实现GDP翻两番的目标，中国仍然是许多方面都落后的贫穷国家，而届时中国人口老龄化程度却已接近今天发达国家和地区的水平。“未富先老”成为中国人口老龄化的重要特征和严峻挑战。抚养系数提高，加重年轻人负担抚养系数，指总人口中非劳动年龄人数与劳动年龄人口数之比。我国自1978年实行的计划生育政策，使得大部分家庭模式为‘421’家庭，即一对独生子女结婚生子后的一个家庭结构：四个父母长辈、夫妻两人和一个小孩。据调查显示，中国现有35%的家庭要供养4位老人；49％的城市家庭要供养2至3位老人，如果独生子女下一代还是独生子女，那么第三代就要面对一对年轻夫妇最多供养12位老人的局面。年轻人要谋求生活，参与激烈的社会竞争，培育下一代，还要从经济和生活上照顾双方的四位老人，负担日趋加重。劳动力资源不足，国家负担加重劳动力是构成生产力的最基本的要素，伴随人口老龄化而产生的劳动力年龄结构的老化，劳动年龄人口比重的下降，必将影响到劳动生产率的提高，对经济发展有着重要的影响。人口老龄化使用于老年社会保障的费用大量增加，给政府带来沉重的负担。特别在农村，我国庞大的农村老年人群面对匮乏的农村卫生资源，将产生巨大压力。同时，由于劳动力资源的下降，国家税收来源减少，进一步加重了国家的财政负担。其次，如果老年人福利开支过大的分流了经济发展所需要的资本，使经济发展的资本减少，那么经济发展速度也将减慢，从而使政府的收入减少，而政府收入的减少又难于满足老年人的福利需求。这种恶性循环也严重影响着国家的经济发展。老龄化引起的其他社会问题老年人口为弱势群体,更容易受到侵害，比如在生活中遭遇欺诈的案例不断增多；比如近几年保健品传销使上老年人上当受骗的比例也在增加。老年人退休后离开正式的劳动领域，生活圈子缩小了，在相对封闭的状况下，获取预信息有限，知识与信息不能及时更新，导致他们与这个高速发展的社会渐趋脱节，产生信息阻隔。据调查目前城市空巢老人的比例高达50%，农村达到38%。由于子女异地工作或求学，情感的疏离与阻隔成为空巢老人的特征之一。我国老龄事事业现状老年产业发发展滞后养老服务业业发展滞后后老年产业发发展滞后老年人自身身需要的产产品与服务务如养老机机构、老年年服装、老老年食品、、老年保健健用品、老老年休闲、、旅游、养养生、娱乐乐等消费需需求不断刺刺激市场，，形成了老老年产业。。我国老年产产业滞后于于人口老龄龄化的要求求和社会经经济的发展展：•庞大的老年群体体需求呈增长态态势，老年产业业没有形成丰富富而有层次的体体系，相关的法法律法规制度也也不完善和健全全，不能够很好好的规范行业的的发展；•截至2008年底，我国有各各类老年福利机机构37623个，养老床位245万张，仅占60岁以上老年人口口的1.5%，不仅低于发达达国家5%-7%的比例，而且也也低于一些发展展中国家的2%-3%的水平；•尽管政府为应对对人口老龄化，，2001年启动了全国老老年人福利服务务设施“星光计计划”项目，投投巨资在全国城城市社区兴建包包括提供娱乐、、医疗、文化等等服务的“星光光老年之家”，，并且在短时间间内覆盖率便达达到90%左右。但现在，，这些老年人活活动场所往往被被挪用挤占，有有的甚至成为保保健品商家的店店面。养老服务业发展展滞后养老除了保障老老年人的基本生生活之外，还需需要大量的适合合老年人心理、、医学等诸多方方面的专业护理理服务。而现有有的养老服务例例如服务设施短短缺、服务主体体过于单一、服服务供给严重不不足、服务质量量相对较低等等等。全国取得养老护护理职业资格的的也不过2万多人，不仅与与我国几千万失失能老人的潜在在需求相差甚远远，而且由于服服务队伍的整体体素质偏低，其其专业水平、业业务能力、服务务质量，在一定定程度上无法满满足老年人的护护理需求。随着经济的发展展和社会的进步步，人口老龄化化、家庭小型化化、农村城市化化，人民群众对对于养老服务的的需求将会越来来越大，现有的的养老服务种类类和水平很难满满足日益增长的的养老需求。我国养老产业的的发展滞后必然然导致日益增长长的社会养老服务需求与与供给矛盾日渐渐突出。2001-2020年为我国快速老老龄化阶段，而而北京、上海、、天津等城市情情况更加严峻。。温家宝总理在在第十一届全国国人民代表大会会第三次会议的的政府工作报告告中指出，加强应对人口老老龄化战略研究究，加快建立健健全养老社会服服务体系，让老老年人安享老年年生活。虽然老年人经济济供养与社会保保障已得到较大大改善，但是面面对严峻的老龄龄化形势，老龄龄产业尤其养老老服务业发展滞滞后的现状，我我们一直在寻找找突破口。老年人的消费能能力、消费意识识在不断提高，，消费需求在不不断丰富化和多多样化，我们一一直在寻找切入点。我们认为，养老老地产是最易见见效的突破口和和切入点，我们们把养老地产定位为为中国城市化发发展中新的生活活居住形态。Part2国内老年地产项项目介绍北京将府庄园养养生园介绍北京太申祥和山山庄介绍北京曜阳国际老老年公寓介绍北京XX养生园项目概况况将XX园位于东北五环环外，环铁绿化化带内，庄园占占地面积38万平方米，紧邻邻机场高速，靠靠近燕莎商圈。。项目南面为将台台渔场，西面、、西南面为林地地，附近有200多万平米的绿化化带，自然环境境优越。环境优美的同时时距离市区较近近，交通方便。。村落式养老用房房-夏景村落式养老用房房-秋景村落式养老用房房-冬景村落式养老用房房-春景将府庄园配套设设施国际会所：设有图书阅览室室、小型超市、、咖啡厅和茶社社，以及艺术装装饰品品店店、花店、面包包坊等特色小店店；美容美发店店、洗衣店等，，满足各种日常常生活需要。康复中心：提供基础护理、、专科护理、心心理护理、康复复指导、临终关关怀等服务。中中医医院：中医医药治疗为主；；知名中医专家家坐诊；内科、、外科、妇科、、口腔科及X光室、化验室等等辅助监测科室室；扩建后将集集纳急救、预防防、医疗、保健健、康复、健康康管理等服务功功能；健康档案案：医院将在建建立老人健康档档案的基础上，，对老人进行健健康管理。管理服务中心：：接待来访，会员员服务中心及管管理办公中心。。将府俱乐部：老年大学：文化化艺术、书画、、园艺、养生课课与学习班；老老人可以自发组组成琴棋书画各各种俱乐部；设设有多功能球类类运动馆、健身身房、温泉水疗疗、游泳馆等；；设有中餐和风风味餐厅，并提提供送餐服务。。垂钓区：垂钓园内绿树葱葱葱，芳草茵茵茵，湖水粼粼，，空气清新，鸟鸟语花香，老年年人在这里尽享享大自然的美妙妙。高尔夫球场：提供小九洞高尔尔夫球场，适合合老年人，尽享享挥杆乐趣。球球场视野开阔，，风景俊美，地地势起伏有致，，可满足不同类类型的老年球友友们。球场中还还特别设计了绿绿色景观，老年年人可以一边打打球一边欣赏绿绿色景观，感受受与大自然零距距离的接触。会员制度将府庄园采用会会员制管理模式式，以确保服务务质量的专业化化和高水准。凡凡年满55岁的女性或年满满60岁的男性，均可可自愿申请成为为将府庄园会员员。申请人入会必须须办理申请手续续，经审查合格格，缴纳相关费费用后方可成为为正式会员。会员卡产品类型及会费费缴纳产品类型多层护理型养老老公寓34㎡52㎡90㎡㎡,三种户型多层自理型养老老公寓90㎡156㎡，两种户型村落居家型养老老公寓580㎡730㎡，两种户型会费缴纳标准多层公寓售价：：7500元/㎡，长租，156㎡，50年使用权，一次次性付款。老年公寓售价：：小户型34㎡左右，只能老年年人住，4000/月，按月交租金金，不含任何养养老设施及功能能的使用费。别墅售价：16000元/㎡，一次性付款，，500平，长租，50年使用权。物业费：多层护理型养老老公寓：无；；多层自理型养老老公寓：3.5元/㎡；村落居家型养老老公寓：5.5元/㎡。北京太申祥和山山庄项目概况北京太申祥和山山庄（国际敬老老院）于1999年开始试营业，，于2002年10月16日正式开业。是是全国首家推行行会员制（包括括太申祥和会籍籍、太申尊老会会籍、太申至尊尊尊老会籍）养养老模式的国际际敬老院。为已已退休的专家、、教授、老干部部及归国华侨提提供养老服务；；现已发展会员员老人1000余名，常住会员员老人500多名。庭院美景交通示意图颐养苑中环湖而而建的老年公寓寓古朴典雅、恢恢宏大气，能够够容纳1000个床位，被分为为四个区域，用用“太申祥和，，颐养天年”八八个字组合命名名，分别是：颐颐太居、养申居居、天祥居和年年和居。园子里里，安全无障碍碍通道为老人提提供了行走的便便利条件，数百百米的连廊一直直延伸到『太和府』的最南端，出行行更加方便。庭院美景王府会馆中心垂钓园养老会籍介绍太申祥和专为老老年朋友设计的的养老会籍有：：祥和会籍、太太申养老会籍、、太申尊老会籍籍、太申至尊尊尊老会籍共计四四种。祥和会籍和太申申养老会籍会员员在山庄居住，，可享受会员房房价。太申尊老会籍会会员可享受我院院提供的免费专专属标准房间的的居住权。太申至尊尊老会会籍会员可享受受我院提供的免免费专属一居室室套房的居住权权。短期居住：需需提前预约，，每天居住费费8美元（一床位位），不固定定床位。押金金8万元人民币，，外地持公费费医疗证明，，押金12万元人民币。。长期居住：实实行会员制，，标准间免费费住宿，水电电费自理，会会员期三年，，押金50万元人民币，，合同到期后后全额退还。。就餐标准：：每人每天12元。北京曜阳国际际老年公寓北京曜阳国际际老年公寓位位于密云县城西北占地地面积13.74万平米，总建筑面积6.72万平米，容积积率为0.49，总套数共计425套。项目功能规划划包括四大居居住组团，两大服务配套套等；其中项项目居住组团团，即多层电梯情情景公寓、退退台跃层公寓寓、联排公寓、独独栋别墅四大大组团。品牌介绍北京曜阳国际际老年公寓是是由北京城建建集团联合中中国红十字基基金会实施的的一项惠顾民民生的养老事事业，不仅拥拥有基础的星星级酒店管理理服务，更有有曜阳品牌倾倾情奉献的专专属会员养老老服务，并力力邀中国武警警总医院加盟盟，成立中西西医康复医疗疗中心，为业业主提供全天天候、全过程程、全方位的的专业基础医医疗服务。产品介绍A区，为3-4层花园洋房产产品，以一居居及二居产品品为主；B区，为退台及及跃层产品，，以二居、三三居为主，有有部分四居；；C区，为2层类联排产品品，以一居及及二居为主；；D区，为独栋别别墅，以四居居、五居为主主；26会所集餐饮，休闲闲，娱乐，商商务为一体。。游泳馆、桑桑拿、温泉SPA足浴、中医按按摩、商务会会议、餐饮、、羽毛球馆、、乒乓球馆、、网球馆、篮篮球、门球、、棋牌室、老老年大学、书书画室、小型型电影院、超超市等。中国武警总医医院中西医康康复医疗中心心医疗中心建筑筑面积11000平米，病房82套，并邀请中中国武警总医医院进行专业业经营。武警总医院是是集医疗、教教学、科研、、预防、保健健于一体的综综合型现代化化三级甲等医医院。医疗中中心提供评估估系统、体检检、远程医疗疗系统、家庭庭医生系统、、国医养生系系统及紧急服服务系统等五五大医疗保健健服务内容，，此外医疗中中心还设置了了就诊绿色通通道，医疗全全程可使用医医疗保险卡。。27Part3国外老年地产产项目28国外典型老年年社区模式特特点西方发达国家家老年住宅发发展目前处在在第三个阶段段，充分体现现其人性化设设计理念和区区别对待的关关怀模式，普普通化和社区区化发展成为为新的热点。。第一阶段传统养老院第二阶段老年公寓老龄化初期老龄化中期老龄化加剧政府政府+开发商开发商为主保障水平低政府给予一定定支持社会保障体系系完善形成条件运营主体社会保障第三阶段老年社区“普普通化”及“社区化””国外老年社区区产生机制29政府大力扶持老年社区的发展，政策、资金上大力支持人口结构老龄化是导致老年社区出现的主要原因老年社区完全社会化，处于成熟阶段集中在经济发达国家，老年社区建设较完善面向社会老年人，区域位置交通便利、环境优雅美国老年社区区30背景：人口结结构发生变化化，30年代代婴儿潮老龄龄化加剧是导导致美国老年年社区形成的的直接原因1、美国婴儿潮潮一代目前已已步入老龄化化时期他们将将推动第二居居所，老年公公寓、老年社社区等小套住住宅的发展。。2、经济发达程程度客观上要要求老年住宅宅出现。3、政府对老年年群体的社会会保障推动老老年住宅的发发展。4、老年社区发发展非常迅速速，分为赢利利性和非赢利利性两种。美国婴儿潮一一代老龄化现现象是形成老老年社区的主主要的原因1、老年社区分分为独立式、、集合式和护护理型；2、政府会给与政策策上的大力支持；；3、环境好、规模大大的老年社区大多多为私人投资并进进行商业化运作。。美国老年社区特点点31美国佛罗里达太阳阳城中心老年社区区——闻名世界的的最为成熟老年社区之一年龄段0-1818-2425-4445-6465以上比例0.40%0.20%1.30%15.10%83%社区现状人口构成成：老年人口占绝对多多数户型构成：大多数是独栋住宅宅，也有双户公寓寓、联排别墅和多多家庭公寓分六大居住社区：：太阳城中心:独立家庭别墅国王之殿:连体别墅湖中之塔:辅助照料式住宅和和家庭护理机构庭院阿斯顿花园:出租的独立居住公公寓自由广场:辅助照料式住宅和和家庭护理机构美国太阳城中心名称缘起：西方不称老年人为为夕阳，而是太阳阳意大利哲学家康帕帕内拉曾著《太阳城》区位：临近海湾社区坐落于佛罗里里达西海岸，位于于坦帕和萨拉苏达达之间，距佛罗里里达最好的墨西哥哥海湾海滩只有几几分钟的路程规模：接近微型城市社区太阳城中心共共有10500个住宅单元，目前前入住来自全美及及世界各地的住户户1.6万目标定位和建设理理念：社区自1961年开始建设起，便便定位佛罗里达乃乃至全美最好的老老年社区；使老年年人精神充实、身身体健康，享受一一种不孤独、不依依赖、不满足温饱饱型的老年生活32全美最典型、最好好的老年社区美国太阳城中心整个社区功能分区区明确：六大居住社区，各各社区共享一个邮邮局，超市、医疗疗机构、银行和教教堂物业类型为老年人人量身定做：“太阳城中心”（（独栋别墅）“国王之殿”（联联体别墅）“湖中之塔”（辅辅助照料式住宅和和家庭护理机构））“庭院”“阿斯顿花园”（（出租的独立居居住公寓）“自由广场”（（辅助照料式住宅宅和家庭护理机构构）33制度上增强老年人人的归属感——由由老年业主组成社社区委员会，社区区对低龄人群活动动严格限制社区委员会办公室室自社区1961年开始建设以来，，社区各项活动一一直由开发商运营营，不久成为开发发商的沉重负担。。1987年，开发商与业主主首次成立了独立立的非盈利机构——社区委员会，负责责社区各项活动的的组织，同时委员员会收取参与各项项活动业主的年费费，以维持机构的的运营。社区委员会成员均均为社区内居住的的老年业主美国太阳城中心成成功因素分析析社区委员会由社区区老人构成—便于于沟通减少隔阂社区委员会负责社社区的日常运作，，有常设办公室，，每月定期举行例例会。纯粹老年社区———增强老年人的归归属感居民必须55岁以以上，18岁以下下的陪同一年居住住不超过30天34规划设计人性化：：针对老年人的无无障碍设计、空间间导向设计，身心心健康相关的社区区设施美国太阳城中心成成功因素分析析针对老年人的建筑筑规划：无障碍设计——强调方便安全全：社区住宅以低层建建筑为主，在所有有区域布置无障碍碍步行道、无障碍碍防滑坡道，设置置低按键、高插座座极强的空间导向性性——应对老年人的记忆忆力感知力下降：：对方位感、交通的的安全性、道路的的可达性均做了安安排，实施严格的的人车分流针对老年人的社区区设施——强调身心健康：身体健康——建有医院和老年护护理中心，心理健健康——老年图书馆，社区区交流大厅电梯内低按钮设计计防滑坡道设计社区图书馆社区交流大厅35多彩的体育运动——会所可以满足大多多数运动需求，尤尤其高尔夫，社区区1/3业主喜爱爱，经常举办相关关赛事草地保龄球室内游泳池高尔夫球场美国太阳城中心成成功因素分析析丰富的会所运动：：室内外游泳池、草草地保龄球、网球球场，棋牌室，保保龄球场，舞厅，，健身房，应有尽尽有特色：高高尔夫爱爱好者的的天堂：：约三分之之一的居居民是活活跃的高高尔夫球球爱好者者。社区里拥拥有多个个高尔夫夫球场，，交纳入入会费后后，社区区居民可可享受126洞洞高尔夫夫球场，，每年费费用约1500美元太阳城中中心是世世界闻名名的BENSUTTON高高尔夫学学校的本本部全美草地地保龄球球锦标赛赛在太阳阳城举行行白天可以以在社区区宽阔的的棕榈树树街道上上驾驶高高尔夫车车，大多多数购物物场所都都有专门门为高尔尔夫车提提供的停停车场健身室36俱乐部丰丰富了社社区活动动，各业业主联合合社区委委员会组组织的俱俱乐部活活动精彩彩纷呈超过200种各类俱俱乐部和和组织美国太阳阳城中心心成成功因素素分析丰富多彩彩的俱乐乐部课程程：社区有各各种各样样业主自自发组织织的俱乐乐部，开开设课程程和组织织活动超超过80种，如业业余无线线电、计计算机、、缝纫、、卡片收收藏、投投资和舞舞蹈等这可以帮帮助老年年人完成成年轻时时未竟的的理想。。比如，，您曾经经是一个个外科大大夫，但但年轻时时您可能能一直喜喜欢做木木匠活，，退休后后生活在在太阳城城里，您您可以到到木工坊坊随意去去做您喜喜欢的事事情艺术室木工工坊坊瓷器收藏藏俱乐部部活动交流流中心37为老人设设置专业业、完善善的配套套设施各社区均均有自己己严格的的机构、、组织和和规划，，许多娱娱乐性和和社会性性节目活活动对六六个社区区的所有有成员开开放。在太阳城城中心每每人每年年享用综综合会所所的费用用为140美元。享受的康康乐设施施包括室室内和室室外游泳泳池，网网球和推推圆盘游游戏场，，草地保保龄球，，健身和和娱乐中中心，会会议室，，和一个个10000平方英尺尺的剧场场。桌球室游泳池图书室手工制作作中心美国太阳阳城中心心成成功因素素分析38美国考察察项目新泽西sterlingpointe老年社区区落杉矶fairoaks老年公寓寓落杉矶Keiro日裔老年年公寓39落杉矶fairoaks老老年公寓寓40落杉矶fairoaks老老年公寓寓41基本情况况Fairoaks是一家私私人投资资、盈利利性的高高档老年年公寓入住者的的平均年年龄为82岁，最小小为62岁，其中中75％为女性性，25％为男性性出租不签签长期租租约，一一月一签签家人可以以来探望望与活动动，有活活动也会会邀请家家人参加加房间中配配置了基基本家具具，也可可以自己己带部分分家具共2栋楼146套，经济济状况好好时租房房需要排排队，现现在金融融危机出出租有空空置，目目前出租租率为82％。共四个管管理人员员，55个服务员员加州共有有8000多家老年年公寓，，高档的的包括该该项目在在内一共共7家，中低低档次的的越多。。管理模模式有纯纯租赁的的，也有有先交押押金后退退款的2003年开业业，在在开业业之后后的二二三年年内很很难赚赚钱，，属于于长期期性投投资项项目42两类产产品独立型1每天三顿的营养餐24小时上门服务全部的服务设施使用电话服务紧急呼叫系统交通预定基础有线电视服务个人健康规划干洗服务社会活动安排健身计划不限次数的活动区域2独立型所有服务项目医疗服务洗浴帮助洗衣和室内清洁个人清洁辅助做饭和其他活动辅助问诊定期检查连续照看辅助型老年痴痴呆症症以及及中风风后遗遗症或或行动动不便便等类类型需需要照照料的的老人人43独立居居住型型老年年公寓寓的收收费标标准（（四大大类户户型））工作室室类型型公寓寓SIERRA3350美元起起PASEO3650美元起起1个卧室室的套套房DELMAR3950美元起起VISTA4250美元起起CORDOVA4450美元起起CATALINA4750美元起起COLORADO4950美元起起1个卧室室的套套房+单间MONTEREY5950美元起起2个卧室室的套套房HUNTINGTON6950美元起起增加一一人加加750美元44FAIROAKS的配配套设设施与与服务务项目目服务项目服务项目服务项目私人餐厅餐厅还提供精美的点餐方式自助厨房全家具休息间健康锻炼计划各种服务沙龙礼品店多功能活动室经验交流中心健身洗浴中心图书馆每层配有干洗房特色餐厅可以观景的露台完美的路听系统充足的停车位电脑房花房45是买房房合适适还是是入住住FAIROAKS合合适首先，，入住住我们们社区区您将将会得得到全全方位位的服服务，，而自自住却却没有有第二点点从经经济方方面，，我们们可以以举例例说明明，入入住FAIROAKS社区的的优势势消费目录买房后每月支出FAIROAKS月供1800含税费450含设施使用费200含修理费150含维修费180含食物支出650含娱乐支出300含房屋修剪费280含车费350不需要房屋保险150可选择个人服务费175含保安费65含消炎药费用0.59不需要总计4750.59

46规划与与设计计47户型图图48起居室室49公共餐餐厅家庭小小餐厅厅，带带厨房房，亲亲属探探望时时可以以自己己作饭饭50走廊两两边均均有扶扶手51落杉矶矶fairoaks老年公公寓卫生间间均有有坐座座和扶扶手卫生间间均有有应急急呼叫叫器52开门式式浴缸缸53配套设设施54落杉矶矶Keiro日日裔老老年公公寓服务于于日裔裔老年年人的的非盈盈利性性老年年公寓寓55考察与与会谈谈56KEIRO的来来历在美国国的日日本老老人很很多，，在南南加州州有19万日裔裔，其其中20％约3.8万人是是老年年人第一代代日本本移民民，语语言沟沟通差差，文文化水水平相相对低低，收收入低低，社社会关关注度度低在1961年，由由9位日裔裔人员员发起起了KEIRO项目，，属于于非盈盈利公公益性性，专专门服服务于于低收收入的的日裔裔老人人群体体老年公公寓占占用的的土地地是由由当地地的日日本人人捐赠赠的，，资金金主要要由在在美国国的日日本商商会捐捐助，，每年年捐助助250万美元元，并并且通通过与与大学学合作作，召召收大大学生生充当当义工工，解解决了了劳动动力问问题，，基本本可以以作到到收支支平衡衡57自立型针对健康老人出租的居室，无政府补助，每套月租金2500美元，由个人负担两种经营模式医疗型按床位出租，每室两人，可从政府的保险中获得一部分资金，65％从医疗保险中出，35％由自己出58公寓外外景59办公室室60配套设设施6162手工房房63大餐厅厅64新泽西西sterlingpointe老老年社社区65基本情况购买条件至少有一人人年龄在55岁以上，而而其他入住住者年龄必必须在49岁至54岁之间18岁以下的未未成年人，，一年内累累计居住不不超过30天购房后可以以出租，但但承租人也也必须满足足55岁的要求老年社区的的政府优惠惠主要是购房房者可以免免征或减征征地产税老年社区项项目，由于于政府无需需为该项目目配备学校校等设施，，因此可减减免地产税税66价格房屋价格每种方案不不同，见后后图280平方米的使使用面积，，按350平方米建筑筑面积，总总价50万美元，合合1万人民币1平方米以后每年需需交纳约9000美元地产税税（1.8%)物业费：252美元/月，包含以以下内容公共部分的的清洁冬季公园内内部、汽车车出入口、、道路除雪雪修剪草坪，，土壤养护护、除野草草人行道清理理俱乐部（会会所）服务务67总平面图土地划分为为小宗，上上面可建一一幢别墅，，方案买房房人可选会所联排别墅独栋别墅68日本老年社社区69日本的人口口情况根据2007年1月1日居民基本本登记，登登记东京居居民1233.9万人。这个个数字分成成三个年龄龄范畴：少少年儿童（（0-14岁）有146.1万人；工作作年龄人口口(15-64岁)有854.6万人；老年年人口（65以上）有233.2万人。这些些人数构成成的比例分分别为11.8%、69.3%、18.9%日本的老龄龄化日本老年人人口的构成成比例在1978年已经超过过了联合国国规定的““老龄化国国家”7%的标准，之之后老龄化化的速度不不断加快至1998年，已经超超过了“高高龄社会””14%的标准《日本将来人人口推测报报告》显示，到2055年，日本人人口将减少少至8993万人，其中中老龄人口口将达到40%71日本考察热海老年公公寓72日本静冈县县热海老年年公寓项目目73位置静冈县热海市是是日本著名海滨滨温泉乡，依山山傍海，风景秀秀丽。由于新干干线经停此地，，交通方便，使使得热海温泉成成为日本人渡假假和周末旅行、、新婚旅行最常常去的温泉乡之之一。我们考察察的这家老年公公寓，由日本大大和房地产公司司开发，于1986年开业，属于私私人投资的盈利利性的高档老年年公寓，占地面面积15369平方米，建筑面面积17443平方米74考察老年公寓的负责责人热情地接待待了我们，现场场交流了项目的的运营模式与管管理经验，并带带领我们参观了了老年公寓的硬硬件设施75两类经营模式公寓出租部分生活可以自理的的老年人，可租租用老年公寓。。共185套，面积从46平米至70平米不等可以自带家俱，，室内有厨房，，可以作饭需要医疗护理的的老人的护理室室护理室面积从20～28平方米，共43套出于卫生考察，，我们没有进入入此楼参观76收费标准入住时交纳2000万日元（160万人民币）作为为押金，退房后后可退还。每月交纳房租，，个人为每月5.9万日元（4700元人民币），如如夫妻双方住，，则月租为8.8万日元（7040元人民币）房租里包括生活活费用，如果自自己作饭，则可可以从房租里扣扣除餐费很多人是卖掉自自己的房屋作为为押金，也有教教师和公务员在在退休时可以得得到一大笔养老老金作为押金77居室设计－老年年社区的设计更更具有特殊性浴室外的红外感感应器大浴场里的紧急急呼叫按钮78走廊中的扶手扶手的端部应向向墙壁或下方弯弯曲，以防止老老人勾住衣袖绊绊倒。79配套设施会客室亲属探望的客房房茶道室大浴场2所图书室和室麻将室和棋牌室室陶艺室健身房小卖店停车场美容理发室菜园超市班车服务会客室寿和室80餐厅配餐室Part4老年社区开发理理念1.人口老龄化，世世界各国的难题题2.我国养老地产概概况3.我司老年社区的的开发建设思路路4.养老地产的投资资形式5.老年产业的兴起起1.社会老龄龄化，世界各国国的难题随着全球老龄人人口的“爆炸式式”增长，经联联合国调查预计计，到2050年，60岁以上的老龄人人口总数将近20亿，占总人口21%，并将超过14岁以下儿童人口口的总数。百岁老老人将从2002年的约21万增长到320万。到2050年，非洲老龄人人口将从4200万攀升到2.05亿；亚洲从3.38亿增加到12.27亿；欧洲从1.48亿增加到2.21亿；美洲从9600万增加到3亿。人口老龄化已成成为当今世界的的一个突出的社社会问题，早已已引起了国际社社会的关注。日本，有法律保保护的养老日本于1996年进入老龄社会会，日本政府制制订了一系列法法律制度，并不不断进行修改和和补充，以期逐逐步完善社会保保障体系。1959年，日本颁布《国民年金法》，采取国家、行行业、个人共同同分担的办法，，强制20岁到60岁的日本人都都参加国民年年金体系。1963年，日本政府府推出了倡导导保障老年人人整体生活利利益的《老人福利法》，推行社会化化养老。1982年又出台了全全面推广老人人保健设施的的《老人保健法》，使日本老人人福利政策的的重心开始转转移到居家养养老、看护的的方向。这三项法律方方才支撑起日日本的老年人人福利保障体体系。1995年制定了《高龄社会对策策基本法》作为老龄化社社会对策的综综合性法律，，涉及到养老老金、社会养养老、雇佣、、医疗、照料料、教育、居居住环境等问问题。美国，在保险险方面下功夫夫随着战后“婴婴儿潮”时代代出生的人即即将步入老年年，美国的养养老问题也日日益突出。为此，美国政政府和有关方方面以不断完完善社会保险险体系来应对对这一问题。。社会保险由公公司和雇员必必须按照有关关法律同时交交纳一定比例例的社会保险险税。到65岁退休时即可可从中受益，，提前退休扣扣减适当比例例的收益。对于老年人来来说，最重要要的是医疗照照顾计划。医医疗照顾计划划是美国政府府专门针对老年人和残残疾人于20世纪60年代初期设立立的计划，政政府用社会保保险税收为该该计划注入资金。。计划分为A和B两个种类，区区别为全部免免费和需适当当交费，分别别享受不同范围的医医疗照顾服务务。参加社会会保险计划的的老人均可享享受这两种服服务。这样，，在社会保险网网的保护下，，老年人的养养老、治病和和送终问题就就基本上得到到了解决。巴西各级政府府制订了一系系列法律和行行动计划。巴巴西宪法规定定“家庭、、社会和国家有义务赡赡养老年人，，保障他们参参与社会，捍捍卫他们的尊尊严和福祉，，保证他们的的生活权利”。。1994年和1996年，巴西先后后以法律形式式颁布了《国家老年人政政策》及其实施细则则，对政府和和公共部门应应为老年人提提供的服务和和老年人应该该享有的权利利作出了规定。。在医疗保障方方面，公立医医院普遍按法法律规定设立立了老年专科科。除了看病病优先和享有公民普遍遍的免费医疗疗福利外，老老年人还享有有免费注射流流行病疫苗和和康复治疗的的优惠。巴西所有老年年人都有权享享有政府提供供的最低生活活保障。为了保障老年年人的合法权权益不受侵害害，法律规定定政府应为老老年人提供法法律咨询，各各级法院优先先审理65岁以上老人提提出的诉讼。。巴西政府支持持教育部门建建立老年大学学，并为老年年人提供适当当的工作机会会。巴西，重视老老年人的生活活保障俄罗斯，进行行养老制度改改革俄罗斯在全国国实行养老制制度改革，从从以前的养老老社会统筹，，过渡到社会会统筹和养老保险相相结合。改革革的主要目的的是改善退休休人员待遇，，调动企业和和职工参与养养老的积极性。。估计全部改改革将于2016年完成。改革前养老金金主要来自企企业缴费。实实行改革后，，俄罗斯退休休人员的养老老金将由基本养老金、、养老保险金金和养老储蓄蓄金三部分组组成。基本养老金由由企业和国家家承担，企业业每月将职工工工资总额的的14%上缴国家财政政；养老保险，企企业每月需上上缴职工工资资的12%；职工退休后后，每月领取取的养老金，，是个人帐户户上的总额除除以领取养老老金的总月数数。养老储蓄由单单位和个人缴缴纳。为使储储蓄升值，政政府将设立专专门的委员会会，对投资机机构的经营进进行监督和评评估，可以根根据个人委托托，与投资机机构签定合同同，由它们将将养老储蓄用用来投资，但但只有国家授授权机构才可可参与投资。。87瑞典，让老人人能安度晚年年瑞典社社会福福利法法明文文规定定，子子女和和亲属属不再再负有有赡养养和照照料老老人的的义务务。瑞瑞典早早在上上世纪纪50年代便便建立立起了了社会会养老老制度度。政府通通过发发放基基本养养老金金为养养老提提供经经济保保障。。年满满65岁后都都可根根据居居住年年限领领取数数额不不等的的基本本养老老金。。工作过过的人人退休休后还还可根根据其其工龄龄领取取到一一笔附附加养养老金金，两两笔基基金差差不多多相当当于退退休前前工资资的70%。住房补补贴，，对象象是所所有低低收入入退休休者，，以避避免这这部分分人退退休后后住房房质量量下降降。这这也保保证了了所有有退休休老人人都能能拥有有住房房。医疗保保障，，使人人们在在退休休后仍仍能像像以前前一样样享受受近乎乎免费费的医医疗服服务。。此外外，老老人们们还可可享受受三种种特别别医疗疗保健健服务务：一一是请请医生生、护护士到到家看看病；；二是是长期期住院院治疗疗，各各医院院都为为老人人设有有相当当数量量的专专用病病床，，保证证他们们能得得到及及时治治疗；；三是是疗养养院。。88我国如如何应应对老老龄化化改革开开放以以来，，在党党中央央、国国务院院的领领导下下，我我国老老龄事事业有有了较较快的的发展展1994年12月，国国家计计委、、民政政部等等部门门联合合制定定了《中国老老龄工工作七七年发发展纲纲要(1994—2000年)》；1999年10月，党党中央央、国国务院院决定定成立立全国国老龄龄工作作委员员会；；2000年8月，党党中央央、国国务院院又下下发了了《关于加加强老老龄工工作的的决定定》。根据据《中华人人民共共和国国老年年人权权益保保障法法》、《中共中中央、、国务务院关关于加加强老老龄工工作的的决定定》和《中华人人民共共和国国国民民经济济和社社会发发展第第十个个五年年计划划纲要要》，结合合我国国人口口老龄龄化的的实际际，制制定《中国老老龄事事业发发展““十五五”计计划纲纲要(2001-2010年）》，有力力地推推动了了我国国老龄龄事业业的发发展。。温家宝宝总理理在第第十一一届全全国人人民代代表大大会第第三次次会议议的政政府工工作报报告中中指出出，加加强应应对人人口老老龄化化战略略研究究，加加快建建立健健全养养老社社会服服务体体系，，让老老年人人安享享老年年生活活。老年人人的经经济供供养与与医疗疗保障障得到到改善善，老老年福福利、、文化化、教教育、、体育育事业业有了了较快快发展展，老老年人人合法法权益益受到到重视视，敬敬老、、养老老、助助老的的社会会氛围围逐步步形成成，老老年人人生活活质量量明显显提高高，老老龄组组织健健康发发展，，各级级老龄龄工作作委员员会及及其办办事机机构正正在健健全和和加强强。2.我国养养老地地产概概况养老地地产市市场分分析我国养养老地地产形形式养老地地产存存在的的问题题老年地地产市市场分分析养老居居住模模式与与人口口变迁迁的关关系1949-1957年出生生的第第一代代战后后婴儿儿潮1964-1974年出生生的第第二代代中国国最大大的婴婴儿潮潮，即即常说说的婴婴儿潮潮80后年出出生的的小婴婴儿潮潮步入和和即将将步入入老年年供养关关系多数老老年人人希望望居家家养老老如右图图所示示，85.05%的老人人希望望居家家养老；；有6.69%的老人人希望望入住住机构构养老住住宅的的建设设将蓬蓬勃发发展发达国国家在在养老老模式式上从从起初初的医医院到到设施最最终都都走向向了“家庭、、社区区养老老“结合中中国传传统养养老观观念，，居家家养老老将成成为我国国老年年人的的主要要养老老方式式。老年住住宅及及设施施的需需求量量大85.05%居家养养老6.69%入住养养老机机构7.24%无明确确意向向1.02%无回答答资料来来源：：中国国老龄龄中心心·医院·养老设设施·社区家家庭国外居住住模式的的演变过过程类型1：：按建设设经营者者划分为为三种模模式政府收益益型主要是由由政府相相关部门门联合组组织开发发和经营营，以出出租的形形式收取取一定的的费用的的老年住住宅形式式。如：北京京香山老老年公寓寓，四季季青乡香香山公司司主办（（乡镇单单位）、、海淀区区民政局局直接领领导和管管辖，最最低收费费约1000元/月·人政府福利利型主要由政政府组织织开发和和经营管管理的社社会福利利性老年年机构，，即属于于传统的的养老院院与福利利院。如：威海海老年公公寓是目目前山东东省标准准最高、、规模最最大的集集老年人人生活、、居住、、疗养、、医疗保保健、娱娱乐、度度假为一一体的新新型的社社会福利利服务机机构。企业赢利利型由企业投投资开发发建设及及运营的的初级大大型老年年综合社社区，拥拥有基本本的老年年社区设设计配套套设施，，但并不不成熟。。如：02年，北京京太阳城城，均价价6800元/㎡，绿地21城均价3600-5100元/㎡我国养老老地产的的形式类型2：：按建筑筑类型划划分健康自立立需护理适合老年年人普通通住宅老年居住住社区老年公寓寓居家养老老老年社区区养老专业机构构养老老年活动动中心居家老人人照料日间照料料托老所所私立老人人院老年康复复院临终关怀怀设施公共福利利院老少户型型老人专用用住宅其中均包包含一些些公共服服务设施施，为老老人提供供餐饮、、照料等等服务。。提供适合合老人的的综合服服务，包包括医疗疗设施、、娱乐、、活动设设施、餐餐饮、售售后服务务、清洁洁、照料料等。公办私营营及私营营两种经经营模式式；其照料对对象的范范围较为为宽泛，，从健康康老人到到需要护护理的老老人都有有政府建设设的福利利机构，，收费较较低城区型类型3：：按区位位和功能能分类按地段区区位城内配套套齐全，，但用地地紧张。。多为集集中是高高层公寓寓，以提提供互利利为主。。郊区型用地较为为宽松，，租金或或房价较较低，易易建设大大型低密密度老年年社区，，也可提提供混合合居住。。景区型景观环境境好，以以度假养养生型养养老公寓寓为主，，强调良良好的自自然生态态与休闲闲娱乐。。气候区域域型利用南北北方季节节差异，，充分享享受各地地最舒适适的季节节，实现现候鸟式式养老。。专门型按功能专门面向向老年群群体的老老年社区区。混合型适应各年年龄层群群体的社社区，尤尤其考虑虑老年人人和子女女家庭的的就近和和混合居居住嵌入型在普通社社区中配配套插入入多种老老年设施施，如老老年公寓寓、老年年专用户户型，日日间照料料中心、、老年活活动中心心等。我国养老老地产存存在的问问题主要问题题：开发档次次较低，，配套和和服务水水平有限限；产业规模模小，产产业链整整合度低低；缺乏开发发全过程程的经验验，而国国外经验验又水土土不服；；缺乏清晰的市市场定位，对对老年客户群群细分不够；；政策“不落地地”，产业标标准缺失。3.我司老年年社区的开发发建设思路软件服务是核核心房屋是老年社社区的载体，，但老年社区区最本质是服服务。硬件配备是前前提老年社区的硬硬件要以老人人为本，没有有完善、人性性化的硬件，，软件服务难难以发挥作用用。养老地产是房房地产产品的的一个细分种种类，从建筑筑和功能上区区别于传统地地产项目。我我司专注研究究养老地产，，针对国内、、港澳台地区区、日本、美美国等地的多多个养老地产产项目进行了了多次的考察察和交流，了了解当地的经经营模式，学学习先进的管管理经验，结结合国内的情情况，总结出出了一套自己己的开发建设设思路，我们们认为：老年社区建设设方向实现多元化、、现代的复合合居住功能配备完善的、、可应对紧急急情况医疗服服务功能系统统拥有丰富的、、满足不同需需求的康复运运动娱乐配套套功能营造方便学习习交流的、跟跟上时代要求求的环境和设设施具有复合精神神与价值诉求求的老年服务务功能，满足足自我价值的的实现软件核心通过各类专项项培训提高社社区服务人员员的素质，为为老人提供优优质服务及时处理各项项小区内事务务，为老人提提供各种便捷捷服务。如：：物业管理中中心应能及时时对诸如有害害气体的泄漏漏、火灾、医医疗救护、意意外事故、求求助等主动提提供紧急帮助助空间结构：紧紧凑、通风、、明亮、防火火硬件基础空气新鲜、环环境优美、交交通便利、安安静单体设计配套设施老年社区室内配套：空空间（消除室室内高差）、、装置（设置置扶手、地面面防滑）、设设备（紧急通通报系统、安安全电热源））、家具、卫卫生器具的尺尺寸方面符合合老年人的身身体特征建筑造型：应应富有生活气气息，与社会会福利机构区区别开来医疗:独立的医院娱乐:老年活动中心心、老年大学学、棋牌中心心等；有足够够面积的室外外活动场所，，保证老人户户外活动的需需要休闲：绿化、、喷泉、亭子子、长廊等建建筑小品，桌桌椅、灯具等等，私密、隐隐蔽、安全特特征的用来休休息、交谈的的安静场所、、为老人提供供行进、散步步、晨练场所所无障碍设计的的绿地、坡道道、电梯厅、、洗手间等住宅区的道路路系统、交通通组织应以保保护老龄人的的行动为基础础。社区内应应采用人车分分流或部分分分流的道路交交通结构，增增加社区感和和安全感室外环境专业服务物业管理区位环境硬件基础设计计1.楼梯踏步尺寸寸对于老年人、、及其他肢体体灵活性受损损的人，踏步步高应该在16cm以下，踏步顶面宽应应在30cm以上。踏步立面缩进进尺寸应在2mm以下，否则容易绊绊倒老人。2.楼梯照明注意隐藏光源源，不能直射射人眼。照明光源应该该采用多灯形形式，以防止止踏步表面出出现阴影或自自身的投影。。最理想情况是是设置地灯。。无障碍通道1003.楼梯扶手在楼梯起始处处，扶手端部应该该延长200mm以上，否则易发生生危险。扶手的端部应应向墙壁或下下方弯曲，以防止老人人勾住衣袖绊绊倒。无障碍通道101硬件基础设计计4.轮椅使用从大厦入口到到升降机、住住宅单位、睡睡房、厨房和和浴室各处的的入口和通道道，必须全无障碍，当使用步行行辅助器或轮轮椅时仍能使使用所有地面若有有不同高度，，必须加设斜道、升降台或升升降机等门坎的设计，，亦要以轮椅椅通过时不会翻侧为原则体验者通过在在不同材质的的地面上操纵纵轮椅来体会会轮椅使用的的感受。室内铺设地毯毯、及景观中中常见的砾石地面都是是不适合轮椅椅使用的。4.轮椅设计102硬件基础设计计5.厨房6.起居室老人使用的沙沙发不宜过软软、过低。两两侧的扶手最最好是是硬质材料，，供起身时撑撑扶。茶几的高度不不宜过低（普普通茶几的高高度在300～450mm左右），且最最好体型轻小小，便于搬挪挪。厨房的门安装装透视窗，方方便观察门后后的情况加强中部橱柜柜，水池下部部留有轮椅插插入或坐姿操操作的空间将餐桌与厨房房操作太联系系起来布置，，可以使就餐餐操作流线连连贯，方便老老人的使用厨房、起居室室设计103硬件基础设计计7.卫生间老人手和手臂臂的力量和灵灵活性都有所所下降，因此此水箱冲水阀阀应当选用便于施力的杠杆式手手柄老人都存在在起身困难难的障碍，，因此坐便便器坐圈可可以较正常常情况适当当调高老人如厕时时常常需要要依靠坐便便器的背靠靠休息，因因此最好选选用分体式式坐便器或或给恭桶外外加背靠支支撑。同时时要求背盖盖及盖圈具具有足够的的硬度所有地面，，尤其是湿湿滑的浴室室地面，都都使用防滑滑地砖必须的扶手杆设置置卫生间设计计104硬件基础设设计8.洗浴室洗浴空间考考虑轮椅在其中中移动、回旋的可能能，同时为保护者留留出活动空空间。在浴缸旁加加设一定宽度的的坐台，保证老人出出入浴缸时时一直保持持坐姿，使使身体和血血压稳定。。安装合适的扶手手。主要通道必必须是无障障碍通道无障碍通道道从主要的的运输交汇汇点、公共共汽车站、、地铁站等等，连接商商场、街市、、屋邨办事事处、社福福设施，以以及各住宅宅大厦的入入口等，必必须畅通无阻。。当经过不同同高度的平平台时，会会有升降台台、升降机机或斜道连连接。公共通道沿沿途必要的的扶手杆。。硬件设计9.室外设计卫生间设计计105部分硬件配配备展示走廊中的扶扶手浴室中的坐坐椅浴室中的应应急呼叫装装置106产品及服务务项目项目内部本本身的医疗疗、保健、、商业、餐餐饮、娱乐乐、休闲配配套齐全，，这不仅方方便了项目目本身的消消费群体，，对周边投投资环境的的改善也具具有很大的的带动作用用。【公园绿地地】根据规划，，项目内部部和周边将将建成占地地面积320亩生态公园园和占地面面积1000亩的高尔夫夫球场。生生态公园和和高尔夫球球场建成后后将为业主主们提供一一个巨大的的天然氧吧吧和休闲场场所，使业业主们真正正享受到回回归生活，，回归自然然的感觉。。【医疗】医疗方面，，民福公司司将和北京京市著名医医院合作成成立专门的的医疗机构构，为入住住项目的老老年人提供供专门的医医疗服务，，定期体检检、建立业业主入个人人健康档案案，为业主主量身订做做保健方案案，同时还还将建立紧紧急呼叫系系统将医院院同各家各各户及社区区公共场所所的每一个个角落连接接起来。【娱乐】民福桃源现现代化的会会所将为到到访的每一一位业主提提供了丰富富多彩的室室内娱乐休休闲项目。。咖啡馆、、棋牌吧、、演艺舞台台等，品位位怡然，亦亦歌亦舞亦亦开怀；更更有精品图图书馆，为为人们提供供阅读、音音乐、舞蹈蹈、茶道道、插花、、棋牌等等丰富多彩彩的知性空空间，可以以相互学习习与自我展展示。【休闲】项目周边垂垂钓区、室室外自助烧烧烤及温室室大棚采摘摘等各类户户外休闲娱娱乐活动，，将使业主主更充分体体味生活情情趣、享受受惬意心境境。软件核心服服务管理和服务务的四原则则第一个原则则是“尊严严”第二个原则则是“自自立”第三个原则则是“安全全”第四个原则则是“参参与”软件核心服服务第一个原则则应该是“尊严”经济状况和和身体状况况，个人经经历和价值值，性别别和年龄，，家庭状状况，社会会地位，意意愿和隐私私在设计服务时要要尊重隐私提供服务中要尊尊重意愿谨慎使用限制手手段（身体和药药物）109第二个原则是保保证老年人的“自立”鼓励自我照料：：居住，择择偶，责任，，以及生活中中的琐碎事情，，以增强他们们的自信心和成成就感。在制定养老服务务规范时，界界定和使用鼓励励，协助，帮帮助的概念对对为老年人提供供最大程度的自自立有极大的作作用。在服务管理的过过程中成功地体体现出为老年人人创造自立和独独立的机会和意意识，以便同同时满