物业新项目接管验收管理方案

物业新项目接管验收管理方案TOC\o"1-6"\h\z\u项目的接管验收 -1-园区公共区域验收交接表 -7-园区高低压配电系统检查表 -10-园区给排水设备验收记录表 -12-园区管理处系统及设备接收报表(1)-13-园区管理处系统及设备接收报表(2) -14-园区管理处系统及设备接收报表(3) -15-园区管理处系统及设备接收报表(4) -16-园区工程验收记录表 -17-园区系统试运行情况表 -18-园区设备验收交接表 19园区消防设施验收记录表 20园区检查结果及意见表 20园区隐蔽工程验收记录表 21园区检查结果及意见表 22园区照明工程验收记录表 22园区检查结果及意见表 23项目的接管验收1、接管验收的定义：项目的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。2、接管验收应具备的条件：1）项目建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格(分期交付使用的工程必须与施工区域隔离)；2）3）房屋幢、户编号已经有关部门确认。3、项目接管验收应检索提交的资料：1）技术资料：竣工技术资料——包括规划、总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；工程合同及开、竣工报告；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；隐蔽工程验收签证；竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；机电设备、设施系统的调试报告和使用说明书；供水、供暖的试压报告；所有设备设施的维保合同。4、项目接管验收程序1）建设单位书面提请园区接管验收小组接管验收；2）园区接管验收小组进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间；3）园区接管验收小组会同建设单位按相关规定进行检验；4）对验收中发现的质量问题，按相关规定处理；5）经检验符合要求的房屋，园区接管验收小组应签署验收合格凭证，签发接管文件；5、项目质量与使用功能的检验1）主体结构：达到国家相关标准。2）外墙不得渗水，避水报告。3）屋面各类屋面必须符合GBJ207中4.0.6条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏；平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔；阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。4）楼地面面层与基层必须粘结牢固，不空鼓；整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角；卫生间、阳台、盥洗室地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水、不允许倒返水和渗漏；木楼地面应平整牢固，接缝密合。5）装修门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，门窗缝隙严密适度；进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固；木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢；门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固；抹灰应表面平整，油灰饱满，粘贴牢固；饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角；油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。6）电气电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接；采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地；每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MW/KV；应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置；照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确；各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合GBJ232的要求；电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过GBJ232的规定值；制动器、限速器及其它安全设备应动作灵敏可靠；安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求；除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。7）水、卫生、消防管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏；水压试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242的要求。应按套安装水表或预留表位；卫生间、厨房间的排污管应分设，出户管长不宜超过8M，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅；卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正，牢固、部件齐全、制动灵活；水泵安装应平稳，运行时无较大震动；消防设施必须符合GBJ16、GBJ45的要求，并且有消防部门检验合格签证；8）附属工程及其它室外排水系统的标高、窨井(检查井)设置、管道坡度、管径均必须符合GBJ14的要求；管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈；化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5CM；立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯；明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象；房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通；路面不应有积水、空鼓和断裂现象；房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定；挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物；单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕；室外地面平整，室内外高差符合设计要求；群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。6、质量问题的处理1）影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。2）对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由园区接管验收小组处理。7、交接双方的责任1）为尽快发挥投资效益，建设单位应提前做好房屋交验准备，房屋竣工后，及时提出接管验收申请。园区接管验收小组应在15日内审核完毕、及时签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得使用。2）接管验收时，交接双方均应严格按照本标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。3）房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由园区接管验收小组会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因。如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理，如属使用不当、管理不善的原因，则应由园区接管验收小组负责处理。4）对接管的房屋质量有争议而又不能协商解决时，双方均可请房屋所在地的质检部门进行复验裁决。5）新建房屋自验收接管的日起，应执行建筑工程保修的有关规定由建设单位负责保修。楼层房间验收日期验收移交内容数量状况遗漏及整改容备注地台天花吊顶墙面窗框扇玻璃块门扇锁匙把楼层内配电箱个灯盘个照明开关只风机盘管台空调送风口个空调回风口个空调新风口个风机盘管控制器只电源插座只电视插座只电话插座只喷淋头只烟感只小五金移交钥匙把楼层内水表读数字楼层内电表读数度验收交接表编号：移交其它物品验收交接单位： 代表签署：年月日园区公共区域验收交接表验收交接表编号：楼层区域验收日期验收移交内容数量状况遗漏及整改容备注地台地毯天花吊顶楼梯台阶及扶手墙面窗户及玻璃扇各种门扇锁匙及把手把公共配电箱个照明灯具个照明开关只空调送风口个电源插座只喷淋头只烟感只广播喇叭只消火栓箱只灭火器及灭火箱只碎玻璃报警按钮只应急指示灯只门牌及标牌块小五金件移交钥匙移交其它物品收交接单位： 代表签署：年月日

园区设备工程验收记录表档案编号：工程名称施工单位验收区域验收日期验收项目验收内容与要求检验结果备注/跟进技术资料■是否符合设计要求■技术资料齐全■隐蔽工程记录完整、验收单设备、材料■符合国家标准■有铭牌、有合格证照明电源箱■有平面图、系统图■安装合乎图纸要求和施工规范■开关操作灵活，无发热和卡涩■灯具安装整齐、有单独吊具、合乎要求■灯具无遗漏，发光正常，无噪声异音和闪烁■绝缘电阻、系统接地连续性良好风机盘管■安装合乎设计和施工规范要求，有检修孔■保温完整、严密、无遗漏和表面破损■不漏冷凝水、不渗漏■开关安装合乎要求，转动灵活、无卡涩■风机运转正常、无噪声、无异音和异常振动■冷热、风速转换温度控制正常电话、计算机、CATV接口■安装合乎设计和施工规范要求■接线正确、通表抽查无错误■绝缘电阻下水■安装合乎设计和施工规范要求■管路和存水弯、地漏无渗漏、进出水通畅■有隐蔽施工记录和验收单■有强度试验、冲、吹洗试验、通水试验记录、灌水试验、通球试验记录装潢■天花安装合乎规范、龙骨无弯曲、变形、吊项水平、无色差、无缺损■墙面平整、无损坏缺角，墙砖无破损无空壳、墙纸、护墙板无破损和差、安装牢固、踢脚线整齐、水平，表面不毛糙■门窗合乎设计要求，安装合乎规范、牢固、扇、闭灵活、油漆无损伤、匙齐全■地坪光洁、平整无裂纹和空壳、大理石，地砖无破损■各检修口位置是否适当，内部有否进入障碍验收结果及意见：验收记录人签字： 日期：园区高低压配电系统检查表序系统类别系统名称系统编号检查及维修内容负责人员检查情况备注1.配电高压配电柜1) 电缆与接线柜有否松2) 高压配电柜导电试验3) 高低配电柜电流表检查4) 高低配电柜电压表检查5) 高压接地试验6) 高压真空开关测试7) 供电局计电表检查8) 高压配电柜绝源测试9) 高压镕丝2.配电变压器1) 变压器绝源测试2) 变压器导电测试3) 变压器变电测试3.配电低压配电柜1) 电缆与接线柜有否松2) 高压配电柜导电试验3) 高低配电柜电流表检查4) 高低配电柜电压表检查5) 高压接地试验6) 高压真空开关测试7) 供电局计电表检查8) 高压配电柜绝源测试9) 高压镕丝10) 低压电容补常器测试11) MCCB -接线检查 -电流过载 -接地-电源12) MCB -接线检查 -电流过载 -接地-电源13) RCCB14) FVD园区给排水设备验收记录表系统及设备：位置：记录日期：系统设备数量检测项目检检测结果备注/跟进供水/稳压泵设备编号：水泵进/出水压力(kPa)控制屏动作电流(A)/电压(V)水泵轴心定位正常否进出水闸阀动作情况迫件/封垫/轴封运作情况紧急停机制运作功能输水喉管状况其它储水箱设备编号：储水箱状况/容量/现存水量稳压水缸状况/容量/现存水量进出水闸阀操作情况进出水水压浮球控制阀操作状况储水箱外壳状况其它排水系统编号：排污喉管水道状况排污喉管出口格栅情况排污喉管状况雨水喉管水道状况雨水喉管出口情况雨水喉管状况排水闸制阀门操作状况其它备注：记录：审核：园区管理处系统及设备接收报表(1)日期:系统名称工程部已移交管理处工程部已提供有关文件(请看备注1-6)工程部已提供遗漏工程报告管理处已提供遗漏工程报告备注是否是否部分是否是否一、消防设备消防喷淋系统消防烟感/热感系统消防栓系统二氧化碳或自动灭火系统消防监控系统消防与空调联动系统二、给排水设备给排水管道隔油井及化粪池雨水管水泵闸阀给排水配电园区管理处系统及设备接收报表(2)日期:系统名称工程部已移交管理处工程部已提供有关文件(请看备注1-6)工程部已提供遗漏工程报告管理处已提供遗漏工程报告备注是否是否部分是否是否三、空调设备水源热泵机组设备水泵设备空调水管系统空调控制系统送风及排风系统四、配电设备高压配电设备低压配电设备照明设备动力设备分层配电设备后备发电机（如配备）

园区管理处系统及设备接收报表(3)日期:系统名称工程部已移交管理处工程部已提供有关文件(请看备注1-6)工程部已提供遗漏工程报告管理处已提供遗漏工程报告备注是否是否部分是否是否水处理设备热水泵热交换器设备电气设备六、其它煤气系统保安巡逻系统停车场系统对讲机系统园区管理处系统及设备接收报表(4)日期:系统名称工程部已移交管理处工程部已提供有关文件(请看备注1-6)工程部已提供遗漏工程报告管理处已提供遗漏工程报告备注是否是否部分是否是否电视/有线电视系统大楼接地系统大楼防雷系统天台防水工程外墙云石玻璃幕墙工程园区分层公共区域装修大堂装修园区工程验收记录表编号： 年月日施工单位验收区域抽查（）处，占（）%验收项目具体内容和要求检查情况处理意见1技术资料■是否符合要求；■技术资料齐全；■隐蔽工程纪录。2设备、材料■符合国家标准；■有合格证、铭牌；■有贵司检验证明。3空调水系统管道安装■管道、钢门、管件、支架、材质、压力、合乎施工规范或设计要求；■管道内壁清洁、干燥、钢门经清洗；■工艺流向、坡度、标高、位置合乎设计；■管道与设备对接时严禁强制对口；■焊缝无裂纹、无夹渣气孔。4空调水系统试验■试前充水24h，排尽空气■鏄铁管PN＞0.5MpaPS=PN+0.5MpaPN＜0.5Mpa,PS=PN■钢管：PS=PN+0.5MpaPsmin＜0.9Mpa■管道应不渗、不漏10min内△PS＞0.05Mpa5送风回风系统■牢固位置、标高、走向符合设计要求，防火阀位置必须设于便于操作部位；■支、吊托架的型式、规格、位置、间距合乎设计要。■支架必须作防腐处理；■风帽安装必须牢固，风管与层面交接处严禁洒水；■柔软短管应不透气、内壁光滑，与风管和设备的连接处必须严密；■风管、静压箱安装后内壁清洁、无浮灰、油污、锈蚀、染物。6保温■蒸发器、冷冻水、回水、送水、冷凝水舌、阀门保温紧密无空隙、外包层无破损；■送风主管、支管保温完整、严密、无破损；■风机盘管进出水管、凝结水管，送风管保温完整、严密无破损；所有冷冻水管阀门，逆流阀、排气阀、法兰等保温完整、严密、无破损,安装牢固、支架合符要求；■管道保温严密无破损、无漏水和二次冷凝水漏水；8风机■风机高、中、低三速运转正常，转向正确；■温控、风速控制开关冷热转换安装正确，转动灵活，温控无误动作；■运转正常，无异常振动和音响，送、回风口与天花吻合。9试运行情况■单机试运转记录；■冷却水泵单机试运转记录；■冷冻水泵单机试运转记录；■二次冷冻水泵单机试运转记录。■乙二醇冷冻泵运转记录园区系统试运行情况表参加人员建设单位设计单位施工单位技术队长施工员质检员班组长备注园区设备验收交接表验收交接表编号：设备名称验收日期规格型号出厂日期安装位置设备数量外型尺寸单机重量设备单价使用年限试运转情况试运转时间设备验收移交情况遗漏整改内容移交随机文件及备品备件数量备注操作使用说明书维护保养说明书安装竣工技术资料纸供应商联系电话联系地址联系人邮政编码传真号码制造商联系电话联系地址联系人邮政编码传真号码验收交接单位代表签署日期

园区消防设施验收记录表编号:施工单位验收区域抽查()处,占()%序号验收项目质量验收标准GBJ303-88,GBJ232-82检验情况处理意见1.资料■图纸及资料齐全；■有产品合格证，铭牌清晰。2.烟感与温度■图纸规定安装烟感只，温感只；■工作情况。3.消防栓■设计数量只；■安装位置合乎设计要求；■阀门安装及漏水情况；■消防皮带、啧咀安放齐全；■自动按钮安装情况；■灭火器配备情况；■立管、油漆。消防栓外观，安装质量情况。4.喷淋系统■喷淋头设计数量共；■安装位置，间隔距离合乎要求；■楼层防火分区总阀，流量开关安装情况；■末端放水阀门安装情况；■管道安装、支架安装、漏水情况。5.手动报警钮■设计规定数量只；■安装情况。6.广播喇叭■设计安装数量只。■安装及工作情况。7.防排机械排烟■设计排风口只。风管安装情况。■■设计防火阀只。防火阀动作情况.■正压风口及风压测试情况.园区检查结果及意见表签字设计单位工程监理施工单位地产公司物业公司检收日期园区隐蔽工程验收记录表 档案编号:施工单位验收区域抽查()处,占()%序号验收项目质量验收标准GBJ303-88检验情况处理意见1.图纸技术资料■图纸是否符合设计要求■技术资料齐全■隐蔽工程记录完整2.设备、材料■符合国家标准，有合格证■有贵司检验证明■有铭牌3.线管接口■线管连接应用专用工具压接、焊接、套丝■线管与管接接触牢固4.线管吊装