旅游景点商业计划书

旅游景点商业计划书旅游景点商业计划书第第10页共42页 #旅游景点商业计划书

TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一部分总论 5项目背景 6项目概况项目建设的必要性和意义 9\o"CurrentDocument"第二部分建设单位简介 11四川银谷天地实业有限公司基本情况介绍 11四川银谷天地实业有限公司发展目标 11关联公司解释 11第三部分经营管理 项目建设管理方式 12董事和高级职员 13持股股东 131214四川旅游市场分析.银厂沟旅游市场分析成都房地产市场分析某房地产市场分析.第五部分项目分析1214四川旅游市场分析.银厂沟旅游市场分析成都房地产市场分析某房地产市场分析.第五部分项目分析14..15..161920TOC\o"1-5"\h\z项目开发条件分析 20项目开发SWO＞析 23第六部分项目定位风景区及休闲度假区项目定位 26目标群体描述 27项目业态功能定位 27项目档次定位 28项目规模定位 292629第七部分项目规划

2629TOC\o"1-5"\h\z项目规划设计原则 29规划“旅游小镇” 的要领 29项目组合形态功能设计 29项目道路和交通组织规划分析 30项目内外规划景观分析 30第八部分营销推广 项目营销推广策略： 31广告策略 31媒介策略 31第九部分项目开发建设进度安排 项目开发分期及周期 32项目进度计划 33第十部分项目财务分析与评价 投资估算的依据 34项目建设投资估算 34一期资金计划 39第十一部分风险分析 政策与环境风险 39项目经营管理风险 40财务风险 40市场风险 4231323439\o"CurrentDocument"第十二部分项目综合评估 4231323439某历史悠久，拥有众多的名胜古迹，旅游也渐渐成为某的一大支柱产业。某主要的旅游景点有：国家级重点风景名胜区龙门山、国家级地质公园龙门山地质公园、省级风景名胜区丹景山、“十方丛林”龙兴寺、省级自然风景区九峰山、宝山回龙温泉、林海苍茫的省级白鹿森林公园、溶洞诡谪的葛仙山、秀甲一方的圣境“三昧水”……某也是成都旅游空间布局重点板块。成都旅游业“十一五”规划及 2020年远景发展目标中明确指出：成都市旅游空间布局为：一条主线，成都至都江堰；南北两翼，龙门山与邛麟山；三个圈层，市区、近郊、远郊；四个板块，都市娱乐休闲、龙门山与邛味山生态旅游、城镇文化。某作为成都旅游发展的“北翼”与四大板块之一，在远郊圈层的市场地位已经得到确认，未来发展潜力具备唯一性与排他性。2006年初出台的《某市旅游产业发展规划纲要（2006-2010年）》提出“使旅游业成为某经济和社会发展的‘双引擎‘之一”；2006年底某第十二次党代会提出今后五年某的四大发展战略”工业强经济， 农业稳基础，旅游塑形象，商贸活城市，冲刺全国经济百强县（市）” ，对打造旅游强县，争创国家旅游城市，把旅游产业发展成为某一道靓丽的风景线，成为提升某形象的名片提出了更高的要求。龙门山风景区作为市域唯一的国家级风景名胜区的开发建设成为重中之重，当仁不让地成为某旅游发展的引擎。同时，某市正面临千载难逢的历史发展机遇，80万吨乙烯和1000万吨炼油项目将于2009年和2010年相继投产，关口水库也在立项之中，这几个项目的建成将使某的年GDPfe到725亿元，成为西南石化工业基地和成都新型工业基地；使某进入中国经济百强县；使某800平方公里的山区成为生态高地、休闲度假胜地和宜居宝地。本项目正是在这一历史背景下，顺应经济发展大势，捕捉重大发展机遇的结果。项目所在地龙门山景区是距离成都最近的具有休闲度假职能的国家级风景名胜区。依据《四川省风景名胜体系规划》，省内适宜发展休闲度假职能的国家风景名胜区有六处：西岭雪山、蜀南竹海、琼海一螺髻山、天台山、龙门山、白龙湖。其中西岭雪山距成都105公里，大台山距成都130公里，龙门山距成都89公里。与青城山相比，龙门山更有开发旅游地产的优势。本项目地块多处于1100—1400米的湎江东侧河谷，后依1500米—2500米左右高山风景屏障，隐于青山绿水之间。年平均温度12.5摄氏度，一月平均气温1.7摄氏度，七月平均气温21.9摄氏度，极高温28摄氏度。5个明显的植被垂直带，四种生态环境，具有避暑、疗养、休闲、度假、科考、观光、体验、探险等多重职能。第一部分总论某市位于成都市西北25公里，人口77.74万人，面积1420平方公里，素有“天府金盆、蜀汉名区”的美誉。境内地貌类型分为山地、丘陵和平原三大类，大体为“六山一水三分坝”，某市属四川盆地亚热带湿润气候区的“盆地北部区”，气候温和、雨量充沛、四季分明、无霜期长；境内有大小河流 90条，分属沱江、岷江水系。境内矿产资源、水资源、生物资源蕴藏丰富；从平原到山区、分布着众多自然景观和名胜古迹，是健康、避暑、度假的好去处。龙门山古称茶坪山、湎山，又名龙山，后人为纪念诞生于此的大禹“凿龙门，铸九鼎、治水患”而称为龙门山，既是一座具有5000年文明史的中国名山，又因龙门山地质构造而闻名于世。龙门山国家级风景名胜区主体位于某市龙门山镇北至某什邠交界的金莲池，地理坐标为东经103°54'18〃、北纬31°23'00〃，南至白鹿乡的青坡，地理坐标为东经103050'10〃、北纬31°12'59〃，东至和尚山北侧2100米山峰,地理坐标为东经103°55'33〃、北纬31°21'10〃，西至苍口，地理坐标为东经103°47'03〃、北纬31°15'36〃，其间与市界相交时以市界为界，与白水河自然保护区相交时以两者边界为界，与龙门山镇区相交时以白水河大桥为界，风景区规划范围为106.8平方公里。核心景区范围为湎江两侧1500米等高线以上至风景区边界，刺竹湾现景区大门以上区域为核心景区， 包括生态保护区、马鬃岭、银苍峡、九峰山景区全部，面积59.8平方公里，占风景区总面积的55.9%。龙门山以峡谷、溪瀑、山峰、天象、珍稀生物和佛寺为内容，以“清爽世界，避暑胜地”为形象，兼有“壮、险、奇、幽”的景观特色，具有度假、休闲、观光、体验、科考、探险职能的高山峡谷流水类型国家级风景名胜区。项目背景项目政策背景《风景名胜区条例》、《四川省旅游条例》生效。两个条例的颁布为龙门山休闲度假区的发展提供了良好的政策发展环境。四川旅游“两个转变”发展战略2005年我省旅游总收入721.3亿元，旅游业的支柱产业地位正在形成。为此，省委省政府提出的“从观光型为主向观光与休闲度假、商务、会展等综合型旅游转变，从国内旅游为主向国内旅游与入境旅游并重转变” 的重大战略，该发展战略对于龙门山休闲度假区整合资源，全面提升形象定位、功能定位、产品定位和市场定位，促进景区转型，加快发展升级，时机十分恰当。《成都市关于促进旅游业发展若干政策的通知》出台《成都市关于促进旅游业发展若干政策的通知》 出台，企业和个人只要具备旅游企业登记条件，达到项目立项所需资金要求，有经营管理能力，符合我市旅游业总体规划和产业导向，均可兴办旅游经济实体，经营旅游业务。在建设中，对道路、通讯、信息化、客运、水、电、气等基础设施和配套设施建设项目，交通、城建、金融等部门将给予扶持和优惠；在经营中，对旅游项目水、电、气价格实行优惠政策。符合规划旅游项目给予用地支持。对旅游项目土地的取得和流转， 《通知》也作了明确规定，让投资者具有相当的灵活性。 《通知》规定，凡符合城市总体规划、土地利用总体规划的旅游项目，给予用地支持，出让期满可以依法申请续期。按出让方式取得土地使用权的企业或经营者，足额缴纳土地出让金并办理土地使用权登记后，项目建成或工程建设达到国家规定要求，在保证旅游用地性质不变的前提下，其土地使用权可依法转让、出租或抵押。对符合《成都市产业投资导向目录》、投资额度在1亿元人民币以上、经市旅游产业发展领导小组审定通过的重点旅游项目，优先保证用地，按市重大产业化项目相关规定，由市政府安排年度计划用地指标。成都市城乡一体化发展战略2004年初，成都市委出台《关于统筹城乡经济社会发展、推进城乡一体化的意见》，提出“规划建设管理一体化、产业布局一体化、就业和社会保障制度一体化、基础设施建设一体化、社会事业发展一体化和政策措施一体化” 的城乡一体化发展战略。风景区作为一个特殊的经济区域， 借助城乡一体化战略，有助于促进风景区内现有工业向区外城镇工业园区集中， 区内农村人口向区外城镇集中，城镇基础设施向风景区内延伸，城镇社会服务事业向风景区内农村覆盖， 从而实现风景区环境、生态和经济的协调发展。社会主义新农村建设建设社会主义新农村，是从国家事业发展的全局出发确定的一项重大历史任务，中共中央国务院《关于推进社会主义新农村建设的若干意见》对新农村建设提出了“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的二十字要求。风景区内居民全部为农村人口，已经被确定为某市新农村建设示范点之一， 正可以借此东风，规范、整治休闲度假区农村居住和农家乐度假休闲环境， 还原良好的风景区生态。项目市场背景成都成功成为首批中国最佳旅游城市为成都周边郊县旅游发展带来巨大市场空间。休闲度假旅游成为未来旅游发展的主要方向。某争创全国优秀旅游城市带来巨大的发展机遇。2006年初出台的《某市旅游产业发展规划纲要（2006-2010年）》提出“使旅游业成为某经济和社会发展的‘双引擎‘之一”；2006年底某第十二次党代会提出今后五年某的四大发展战略”工业强经济， 农业稳基础，旅游塑形象，商贸活城市，冲刺全国经济百强县（市）” ，对打造旅游强县，争创国家旅游城市，把旅游产业发展成为某一道靓丽的风景线，成为提升某形象的名片提出了更高的要求。龙门山风景区作为市域唯一的国家级风景名胜区的开发建设成为重中之重，当仁不让地成为某旅游发展的引擎。宝山村投入巨资打造温泉高尔夫及回龙沟旅游。紧邻龙门山国家级风景名胜区的 “西部山区第一村”一一宝山村（宝山村拥有集体企业30个，固定资产16个亿，2005年，全村实现工农业总产值8.43亿元，人均收入8542元）近年内将投入3个亿打造该村的大旅游，这还不包括之前的近亿旅游投入和投资3亿元的宝山生态工业园。目前，已建成占地57亩、设计两条球道、36洞穴的乡村高尔夫公园，以高尔夫公园建设为契机，将在宝山温泉一带建一处占地上百亩的温泉康复理疗休闲健身中心等休闲娱乐项目。 回龙沟景区也将继续投资1.5亿元打造集观光、探险、攀岩于一体的佛手坪高山旅游区。紧邻龙门山风景区的莹华山的开发也初具规模，一个四、五百平方公里，集观光避暑、休闲度假、科考探险、宗教朝圣为一体的大型旅游胜地正在形成。龙门山场镇也进行了风貌改造，旧貌换新颜， 2007年6月起将以崭新的面貌迎客。项目规划背景四川省域风景名胜体系2005年，四川省政府批准了《四川省风景名胜体系规划》，该规划作为我省风景名胜事业的纲领性文件，对龙门山风景区发展提出了新的要求：风景区属于全省5大圈层中的第二圈层一一“人文丛林及山水游览区圈层”，属于12个景观地理单元中的“天府流源”，以全省唯一的“龙门山地质构造”而列入优先发展。由此，带来了龙门山风景区新的发展契机。成都市旅游空间布局。成都旅游业“十一五”规划及2020年远景发展目标中明确指出，成都市旅游空间布局为：一条主线，成都至都江堰；南北两翼，龙门山与邛味山；三个圈层，市区、近郊、远郊；四个板块，都市娱乐、休闲、龙门山与邛味山生态旅游、城镇文化。龙门山作为重要的北翼。《龙门山风景名胜区总体规划》修编《龙门山风景名胜区总体规划》修编为景区的重新规划带来机会，总规中专辟休闲度假区，目前已通过省市相关评审，并报建设部及国务院批准，控规也在制订过程中。项目概况项目名称“仙林谷乡”国际休闲旅游度假区（暂定）建设单位：四川银谷天地实业有限公司地理位置：某市龙门山镇三沟村、团山村、九峰村部分区域（凤鸣湖至九银桥片区，天台山以西区域）；代家屋基（九峰村）。项目占地面积：本项目范围为：凤鸣湖至九银桥片区，天台山以西区域，面积约为25平方公里，由于部分面积为新农村建设及公共配套，初步测算实际可获取土地面积为2375亩（以最后的实测面积为准），同时在代家屋基（九峰村）还有土地面积约1000亩可供后续开发。项目建筑面积：初步规划约181万平方米。总投资金额约为707259万元,分期开发，其中：一期项目投入约为108688万元。一期项目拟建周期：3JE°项目建设的必要性和意义某市正面临千载难逢的历史发展机遇，80万吨乙烯和1000万吨炼油项目将于2009年和2010年相继投产，关口水库也在立项之中，这几个项目的建成将使某的年GDR±到600亿元以上，成为西南石化工业基地和成都新型工业基地； 使某进入中国经济百强县；使某800平方公里的山区成为生态高地、休闲度假胜地和宜居宝地。本项目正是在这一历史背景下，顺应经济发展大势，捕捉重大发展机遇的结果。项目建设符合某创建全国优秀旅游城市、森林城市的总体需要。项目建设是龙门山风景区实现“两个转变”的重要手段。项目建设有助于改善当地落后的基础设施。项目建设有助于推进某城乡一体化的进程。必要性综述本项目的建成有助于解决风景区的以下问题：风景区深度开发不够（1）项目少，游客参与旅游的兴趣没有得到充分发挥，停留时间短；（2）范围小，不能为游客提供更大的旅游空间；（3）周边配套旅游开发滞后，游客的可选择性较小；(4)目标市场不明确，没有发挥景区在度假、养生等方面的优势，周末度假市场和老年养生市场的开发力度不够；(5)旅游购物、餐饮、娱乐等方面开发不够，旅游者的消费选择较少，仅仅提供观赏游览项目，不能提高旅游消费水平，因此出现了旅游者人均消费几十元/天的局面；(6)龙门山作为世界三大地质奇观的知名度和资源利用度均太低。1.3.5.2风景区内建筑风貌与风景区景观极不协调目前，风景区内建筑主要有两类，一是接待设施建筑，以农家乐接待为主，二是农房建筑，而农家乐又与农房合建较多，由于农家乐接待设施是在居民自有住宅基础上加建而成，建筑风格依房主个人喜好而定，建筑高度和体量依业主实力而定，因此，风景区内的建筑十分混乱无序，建筑无任何特色，建筑风格混杂，高度过高，体量过大，建筑与公路无任何隔离过渡，已成视觉污染。1.3.5.3接待设施建设无序，总规模过大、档次偏低风景区近几年快速发展了农家乐休闲、避暑度假，景区内已经开办了 800余家农家乐接待点，规模从20床〜200床不等，其在风景区内沿银白公路均匀布局，另有数家较大的宾馆和会议中心，规模120床〜200床不等，风景区内总的床位已经达到24537床，景区内无一家星级宾馆，所有接待床位设施标准均较低。1.3.5.4基础设施建设严重滞后目前，风景区内除公路、电力等尚能基本满足要求外，其他的基础设施严重不足，无集中给水设施，分散给水，用水标准低，无专门的污水处理设施，排污采用原始处理，不能保证达标排放，通信没有达到全覆盖，特别是景区内部没有信号，其他如停车场、公共交通等也显不足。1.3.5.5风景区内居民过多，分布过于分散风景区内现有三个居民村，人口3108人，主要沿银白公路一线两侧分散分布，公路沿线居民十分集中，农房建设和农家乐接待设施混杂在一起， 地方民居建筑景观已经消失殆尽，反而成了与风景区不相协调的视觉污染。第二部分建设单位简介四川银谷天地实业有限公司基本情况介绍四川银谷天地实业有限公司成立于2007年7月,注册资本1亿元人民币,为专业房地产开发公司。公司注册地址：某市大彭镇金彭大道南侧置信逸都丹郡商务中心公司办公地址：某市大彭镇金彭大道南侧置信逸都丹郡商务中心四川银谷天地实业有限公司发展目标从二。。七到二。一二年银谷大地实业公司的发展计划：1、发展定位：专注于旅游休闲地产开发，秉承置信集团“为您想得更多，为您做得更好”经营理念，做有社会责任感、受人尊敬的企业。2、经营思路：以旅游地产开发为主业，扎根某，改善某人居环境，提升某城市价值。3、发展规划：以仙林谷乡项目为依托，在3至5年内成为某市及置信集团最优秀的旅游度假地产开发企业。关联公司解释成都置信实业（集团）有限公司：成都置信实业（集团）有限公司是一家以房地产业为主的投资控股型集团公司，注册地址为成都市二环路南四段置信丽都花园C区会所，成立于1997年11月12日。参股、控股20余家企业，共38家关联公司。分别从事住宅、商业地产开发、工业园区建设、旅游文化产业以及汽车经营和服务等相关领域。 公司成立于1997年11月12日，2004年6月1日完成集团化改组，现有职员5000余名。置信集团坚持“为您想得更多，为您做得更好”的经营理念，公司成立十年来，成功开发了近500万平方米的房地产项目，在四川地区处于行业领先地位，享有较高的市场声誉和较强的市场影响力。今年，置信集团预计开工面积将达100万平方米，目前，公司全力打造的青羊工业集中发展区西区（园区总体开发面积3057亩，一期300亩园区和180亩拆迁安置房建设已完工）和旅游复合项目置信国色天乡乐园（园区及周边环境约4000亩，一期风情园1000亩已完工）进展良好，所有项目均受到省市有关领导的密切关注。置信公司是四川省“综合实力10强”和四川省“最佳效益前10强”（2001年），四川省房地产开发企业“最大市场占有份额首强” （2002年）；在2001年和2003年的中国住交会上，置信丽都花园和置信生态花园芙蓉古城两个楼盘被评为中国名盘，董事长杨毫两度获得“中国房地产十大新锐人物”；“置信”2002年被认定为“四川省著名商标”，在2003年中国住交会上，荣获“中国房地产品牌企业”；成都置信所管理的置信丽都花园荣获建设部评选的“2003年全国物业管理示范住宅小区”称号，2004城市运营贡献大奖。目前，企业总资产规模达12亿元。第三部分经营管理项目建设管理方式管理方式本项目以保健疗养、体育休闲产业规划发展及相关的住宅开发和配套建设为项目核心，通过统一规划、建设、管理加快推进龙门山景区基础设施建设，促进龙门山生态旅游和保健疗养产业的快速发展，打造某城市名片，建设和谐某。政府采用规划+建设+管理的模式以适当的方式确定成都置信实业 （集团）有限公司为本项目的业主，项目具体实施由成都置信集团委托四川银谷天地实业有限公司执行。运营模式政府与成都置信实业（集团）有限公司签订相关协议后，成都置信委托银谷天地公司对本项目的建设实施方案进行规划、前期营销策划，由相关部门进行配合，相关费用进入土地整理成本。银谷大地公司在2008年前提交土地利用规划方案，一年之内提交概念方案，然后按照经政府批准的概念方案实施。银谷大地公司采用规划、建设、管理的模式，打造凤鸣湖至九银桥片区中湎江以东、大台山以西区域内的新农村项目。通过拆院并院、建设农民集中居住区的方式先期进入该项目的建设中。银谷天地公司按经政府批准的项目概念设计规划方案，对凤鸣湖至九银桥的道路、基础设施、休闲娱乐设施等进行建设。对本项目区域内可用于出让的房地产开发用地采用公开招、 拍、挂的方式进行出让，在项目区域内任何竞得土地单位均必须按照政府通过的区域规划概念方案进行开发建设，以保证其风格的统一性和整体性。3.2董事和高级职员姓名年龄职务备注43董事长43副董事长36总经理30副总经理40副总经理34副总经理3.3持股股东股东名称出资额持股比例置信实业（集团）有限公司10000万元100%第四部分市场分析四川旅游市场分析四川旅游概况四川是旅游资源大省，现有世界遗产 4处（九寨沟、黄龙、青城山一都江堰、峨眉山一乐山大佛）。列入联合国《人与生物圈保护网络》的自然保护区4处，国家4A级旅游景区17处，国家级风景名胜区15处，国家级自然保护区17处，国家级森林公园25处，世界地质公园1处， 国家级地质公园8处，全国重点文物保护单位62处，中国历史文化名城7座，中国优秀旅游城市 10座。目前以成都为中心，已经构建起由成都双流国际机场和 9个支线机场组成的空中旅游走廊；开通了150多条国内外航线（其中15条国际航线），建成了通达全省各主要旅游城市和旅游景区的高速公路网络， 高速公路通车里程达到1760公里；甘孜、阿坝、凉山等旅游资源富集的民族自治州建成通县油路4280公里，旅游的可进入性大大提高。目前，全省共有星级饭店422家（其中五星级饭店10家，列全国第四位）、旅行社642家，大型旅游购物、餐饮及娱乐服务企业近1000家；旅游直接从业人员36万人，其中导游1.4万人，旅游及其带动的相关行业从业人员已达180多万人。全省旅游总收入从1998年的125.9亿元，增加到2005年的721.3亿元；旅游总收入占国内生产总值的比重由1998年的3.6%上升到2005年的10%。全省旅游呈现出持续、快速、健康的良好发展态势。在发展旅游过程中，四川坚持“政府主导、企业主体、市场运作”的原则，围绕自然生态和历史文化两条主线，大力实施政府主导型战略、旅游精品战略和可持续发展战略，不断优化旅游发展环境，积极推进扩大开放和区域合作，努力促进旅游形态由单一的观光旅游向观光与休闲、 度假、会议等特色旅游相结合的方向转变，旅游市场由国内游为主向国内游与入境游并重的方向转变。

4.1.2生态旅游方兴未艾4.1.2生态旅游方兴未艾随着改革开放和西部大开发的深入推进， 交通、通讯、能源等基础设施的明显改善，人民生活水平不断提高，四川结合建设长江上游生态屏障，实施天然林保护工程、退耕还林和退耕还草工程，大力发展生态旅游，初步形成了以世界遗产、“世界人与生物圈保护区网络”、森林公园和自然保护区等生态旅游项目为主要载体，以森林观光、避暑、度假、野生动植物观赏、生态考察、科学研究和教育培训、环境保护等为主要内容的生态旅游发展格局，产生了良好的生态效益、经济效益和社会效益。尤其是以“农家乐”为主要形式的农业生态旅游发展迅猛，已成为四川生态旅游发展的新亮点。据不完全统计，2004年全省1.5万户“农家乐”共接待游客 1.3亿人次，实现总收入 22.18亿元，解决农村就业9.6万人。以“农家乐”为主要形式的农业生态旅游，已经成为我省一些地区增加农民收入、调整农村产业结构、转移农村劳动力的有效途径。银厂沟旅游市场分析龙门山(银厂沟)景区总体发展情况龙门山风景区自1984年左右开始开发以来，获得了一定的发展，2007年核心景区的门票收入868万余元，进入核心景区的游客数预计在40万人次以上；风景区内有800余家农家乐接待点和几家大的宾馆饭店，沿银白公路两侧连绵约10公里，其中在海汇桥、刺竹湾、洛河桥、龙门山镇、东林寺形成五个较为集中的接待点，共有接待床位今年预计超过40000床，医疗点4家，邮电所、影剧院、娱乐厅各一家。按三个月旅游旺季满员，其他季节基本无收入计算：农家乐收益为39000床*600元/月*3个月=7020万元，宾馆收益1000床*400元/天*90天=3600万元。游客构成与规模(1)客源地：风景区以成都市域游客为主，约占70%以省内其他中等城市和重庆市游客为辅，约占30%鲜有境外游客。(2)出游目的：70%字客以到景区避暑、度假和休闲为目的， 30%字客以到景区观光、体验和朝圣为目的。(3)停留时间：避暑游客一般停留时间较长，从几天到两个月不等，周末度假游客一般停留二日，观光、体验和朝圣游客一般停留一〜二日。(4)旅游季节：风景区有十分明显的旅游淡旺季，旺季为每年6月中旬〜10月初的4个月，游客超过90%淡季为每年10月〜来年6月初的8个月，游客不到10%主要为元旦、春节黄金周出游游客。(5)人均消费：长线避暑游客人均消费30〜40元/日，周末度假游客人均消费100〜120元/日，观光、体验和朝圣游客人均消费60〜80元/日。(6)游人规模：近5年来年平均接待游人50〜80万人次，高峰日游人数达30000余人，景区人满为患。成都房地产市场分析2006年成都房地产市场概况2006年，在国家宏观调控政策背景下，成都房地产开发投资呈逐月强势增长态势，商品房施工面积大幅增长；房地产市场总体供需两旺，商品房供需总量均创历史新高；商品住宅市场表现活跃，是房地产市场主要增长点；二手房市场对税收政策变化反应敏感，在去年第三季度经历了短期成交量冷缩后在年底又较快地恢复到正常交易水平，去年二手房成交量仍然实现稳步发展； 住房价格涨幅回落，但仍然处于高位。去年下半年，随着市政府贯彻国家宏观调控政策各项措施的实施，房价及其涨幅出现回落走势，宏观调控取得一定成效。2006年，成都市商品房施工面积达到4827.02万平方米，同比增长45.0%;其中新开工面积为1957.83万平方米，同比增长24.8%。全市商品房竣工面积为1067.17万平方米，同比增长64.7%。2006年成都市商品房施工、竣工面积大幅增长主要是受到住宅开发的支撑。办公用房的施工面积大幅增长，开发势头火热；商业营业房施工面积与上年基本持平，但新开工面积下降 20%2006年，全市供应商品房2351.45万平方米，增长27.0%;全市成交商品房2004.24万平方米，同比增长27.8%。五城区供应商品房1197.82万平方米，增长24.6%,成交商品房1008.80万平方米，增长31.0%。2006年成都市商品房供应和成交面积首年突破2000万平方米，市场总体表现为供求两旺的局面。2006年，商品住宅仍是投资开发和需求的热点。去年全市商品住宅新增供应1942.44万平方米，大幅增长35.1%,成交1784.18万平方米，大幅增长35.7%。全市新建商品住宅供应和成交量分别占商品房总量的 82.6%?口89.2%。同期五城区商品住宅新增供应907.47万平方米，大幅增长31.0%,成交864.11万平方米，大幅增长27.9%。五城区新建商品住宅供应和成交量分别占商品房总量的75.8%?口85.7%。商品住宅为市场供需主力，需求潜力巨大，支撑了房地产市场规模继续扩大。五城区累计成交商品房1008.80万平方米；城北住宅供应增长128.1%;外地人购房占39.7%。从2005年1月至2006年12月的24个月内，五城区房价月度走势有两个阶段走势平稳：第一个阶段是2005年10月至2006年3月（周期半年），此期间住宅月度成交均价基本稳定在4000元/平方米，紧接着2006年第二季度出现了一次快速冲高；第二个阶段是2006年7月至12月（周期半年），房价走势再次趋稳，这期间主要是受调控政策的影响，住宅月度成交均价基本稳定在 4300-4400元/平方米价位水平。过去两年成都房价走势基本呈现出“阶段性平稳 -短时间冲高”的特征。2007成都房地产市场分析2006年，中央相继出台了“国六条”及其配套文件等一系列宏观调控政策，对改善未来住房供应结构、稳定住房价格、促进房地产市场健康稳定发展有着积极的作用。同时，具有强烈行政色彩的调控措施，会给房地产市场尤其是住宅市场带来深远的影响。中央决策层提出：2007年持续进行宏观调控，实现经济将向“又好又快”转轨。去年一系列组合调控政策取得了一定成效。 由于导致本轮经济增长趋热的部分诱因依然存在，2007年国民经济增长偏冷的可能性很小。在投资热格局仍然存在的大背景下，今年国家可能仍会坚持稳健偏紧的调控导向，保持调控的连续性和稳定性。从2005年起，成都房地产市场加速发展，进入新一轮上升扩张阶段。根据

房地产市场发展周期理论和过去成都房地产市场发展轨迹，同时考虑到 2005年以来的国家宏观调控政策对房地产投资开发和需求有抑制作用， 这些外力作用也会加速成都市房地产市场提前进入周期性收缩期。成都正处于房地产业的高速发展期，近几年来开发规模逐年扩大，房地产市场需求日益增长。尽管近期国家调控政策频繁出台，市场潜在变数增加，但是开发商对成都市场仍充满信心。去年，成都市房地产开发投资保持快速增长，投资增幅呈逐月走高的强势增长态势。土地购置面积大幅增长，商品房施工面积 （住宅新开工面积）大幅增长。从去年成都的房地产市场前端发展势头看，如果今年宏观调控保持稳健，2007年成都房地产市场仍会得以稳步发展，市场规模会继续有所扩大，但增长速度“趋紧”调控导向下可能会减缓。据成都房产管理局数据显示，2006年成都主城区的供应量和销售量大幅增长，供销量都有近30%勺增幅，市场保持供销两旺的态势。房价也增长迅速，2003~2006年商品住宅价格年均增长11.4%,高档住宅市场蓬勃发展。据统计，2006年高档公寓平均售价增幅为12.5%,但租金与2005年相比上升不明显，高档别墅的平均售价增幅达到23.8%。近5年来成都高档住宅的价格上涨迅速，当前成都的高档住宅市场仍处于发展阶段，市场前景很好。2007年的住宅供应量将有较大增长，据统计，成都市主城区2006年成交了6500多亩土地，用于住宅的土地4000余亩，比2005年有了大幅的增长，并且在容积率水平普遍提高的情况下，可以预计 2007年的住宅供应将会有增加，但这仍和一些大型土地项目的开发进度有关。 消费需求仍保持旺盛。由于住房自住需求和外地人购房仍较强烈，预计2007年的销售势头仍将持续下去。但由于价格水平相对较高和2007年下半年大量中小户型的入市预计住房销售会受一定影响，但一些具备优秀品质和设计的产品仍会有市场。2007年成都房价预计也将继续上涨，但涨幅会有一定回落。成都住房市场有着稳定的外向型（外地人销售比例数年稳定在 50流右）销售市场和成都近几年稳定的刚性需求，并且住宅投资已经出现从一线城市向二线城市转移趋势，2006年的土地成本也有较大幅度提高。综合考虑多方因素，预计 2007年房价将继续上涨。但一方面由于受到越来越多宏观政策的制约因素如业内流传的房产税、加息预期；另一方面受住房结构调整形成的更激烈的产品竞争趋势； 预计整体上涨幅度会变小。某房地产市场分析十五期间，某市房地产业得到高速的发展，整体市场规模扩大了一倍以上。房地产业的高速发展，对于城市GDP勺贡献、城市的现代化建设起到了重要的推动作用。新时期赋予某房地产新的历史重任，以旅游为先导，房地产为龙头，形成对第三产业的双核驱动。房地产业需要抓住这一历史机遇， 扩大内需，拉动外需，找到的新的扩张点和推动力，使房地产在“十一五”规划期间，发展到一个新的高度，为推动某市经济发展做出应有的贡献。现状研究随着乙烯项目的引进，某将成为一座工业城市。由于其优越的地理环境和兴建中的牡丹新城，自2005年来，行政中心旁的地块逐渐变得炙手可热。随着四川舜园、金房集团、航利集团、香港祥瑞、成都置信等进入牡丹新城安营扎寨，仅2006年有800多亩地进行房产开发，一座新城正日渐展现，使得某的房地产开发发展迅猛，前景喜人。2006年住宅新房销售3642套，面积为49.02万平米，成交金额72390万元；二手房销售1246套，面积为10.89万平米,成交金额7351.5万元；2007年上半年住宅新房销售1636套，面积为19.68万平米，成交金额35385万元；二手房销售517套,面积为4.94万平米，成交金额5368.07万元。由上，某新房和二手房市场都呈繁荣态势，供需两旺；新房成交套数和金额量增幅远高于二手房，表明居民住房需求呈快速增长态势，尤其新建商品住宅为市场供需主力，需求潜力巨大，支撑了房地产市场规模继续扩大。2006年某市城市房价1800元/平方米，地价50多万/亩，2007至今房价已涨至2000元/平方米以上，高档房产已涨至2500元/平方米以上，当前在售楼盘的最高售价已达2900元/褶，房价有巨大升值空间。某市2007年拍卖的8块地，共计1439亩，其中位于新城区的有6块，供应面积占总面积的56%其中1、2号地块已涨至83万元/亩，创下历史的新高，房地产发展前景看好。第五部分项目分析5.1项目开发条件分析项目地理条件分析地质地貌(1)地质：风景区位于龙门山构造带中段，龙门山构造带地域较广，北东端至广元，南西达泸定，全长约500kmi宽30-70km,该构造带位于东部扬子准地台边缘与特提斯海的交接部位，受造山运动的影响，形成由西北向东南推覆、滑覆的规模宏大的构造带，具从南东向北西大致可以分为四个构造带， 即：前陆磨拉石建造带、前缘冲断带、中央冲断带和后缘韧性变形带，这四个构造带的前三个在龙门山风景区内发育完整，并具有典型的代表意义。龙门山休闲度假区基本位于前缘冲断带。天台山景区位于中央冲断带，并有典型的飞来峰峰丛及溶蚀洼地。(2)地貌：其地貌形态为川西高原与四川盆地的过渡带。 它既是盆地西北部的边缘山地，也是川西高原的边缘山地，全区为典型的高山峡谷流水地貌，断裂构造十分发育，峰谷密集程度很高。最低点凤鸣湖海拨 1030米，最高点大台山海拔2441.3米，相对高差达1411.3米。水文气象(1)水文：风景区水系属湎江的源头，主要由银厂沟、五道河及洛河桥沟组成，银厂沟与五道河在海汇桥处汇合后，以下称湎江，至洛河桥有洛河桥沟注入，构成本区主要的水系。银厂沟是湎江的主源，发源于与汶川交界处海拔 4632米的红龙池，顺流蜿蜒穿行于高山峡谷之中，沿途流径14条溪沟至海汇桥与五道河交汇；五道河发源于什邠县西北界海拔3716米的轿顶山；沿途峡谷幽深，人迹罕见；洛河桥沟发源于海拔3315米的九峰山南坡，流经嫖祖寺、螃蟹沱、清凉寺、海会堂于洛河桥处汇入湎江。三沟村区域有小水沟、大水沟、岩峰沟三条发源于赵家山-鸡心包山麓的溪沟汇入湎江。(2)气象：休闲度假区属亚热带湿润季风气候区。四季分明，夏凉冬雪，平均温度11C,极低温零下15C,极高温28C,降水量偏高且集中，平均年降水量在1400毫米以上，年内分配极不均匀，豆半年占80%Z上，冬半年不足20%湿度亦偏高，年均相对湿度80%日照偏少，相对集中夏季，冬季雪深9〜40厘米，全年无霜期约250天左右。(3)灾害休闲度假区主要灾害有地震、泥石流、洪水、滑坡、崩塌。项目周边环境分析龙门山休闲度假区主体位于某市龙门山镇三沟村， 处于通往龙门山风景区核心景区银厂沟的银白公路右侧、湎江东岸，北接九峰村，南邻郭坪村，西隔湎江与团山村相望，东蜿蜒逶迤至大台山与白鹿、通济相连，是进出龙门山核心景区的必经之地。幅员面积约为39.8平方公里。自然环境1)气候条件休闲度假区属亚热带湿润季风气候区。四季分明，夏凉冬雪，平均温度11C,极低温零下15C,极高温28C,降水量偏高且集中，平均年降水量在1400毫米以上，年内分配极不均匀，豆半年占80%Z上，冬半年不足20%湿度亦偏高，年均相对湿度80%日照偏少，相对集中夏季，冬季雪深9〜40厘米，全年无霜期约250天左右。2)自然景观分析从全国来看，龙门山风景名胜区的“龙门山大峡谷”景观是“峡谷景观”的代表类型，具有国家典型景观的代表意义。从全省来看，龙门山是“龙门山推覆地质构造带”的中心区域，是该地质构造景观的典型代表，占有“‘龙门山地质构造‘典型代表景区”的地位。从全成都市来看，龙门山是市域四大国家级风景名胜区之一，是距离成都最近的具有休闲度假功能的国家级风景名胜区。从某市来看，龙门山是某市唯一的国家级风景名胜区，其地位无可比拟。因此，龙门山风景名胜区总体上具有国家典型景观的代表价值。项目所处的三沟村为龙门山国家级风景名胜区重要组成部分的大台山景区之休闲度假区域，天台山古名大隋山、天口山，位于白鹿、通济、龙门山三镇交界处，为著名的帽状飞来峰，《蜀中名胜记》中载“西山之胜在彭门者大隋为甲”。大台山为古蜀族先民活动之地。其“大口”之名就来自蜀杜宇。据传此山还有蜀族文字遗迹“蝌蚪石”的文物。大台山共36座峰，高2441.3米，上抵九峰，下映白鹿，东望莹华，西眺丹景诸山，与九峰、莹华并称川西三大仙山。诗人郭印诗曰： “我闻大隋名，梦寐犹记录……，崩石带烟云，异草罗涧古，寂鸟下窥人，累猿时挂木，路穷才见寺，金碧焕双目……”清嘉庆《彭县志》引古诗云：“天台山36峰斜，中有仙人数万家，我来春酒家家熟，满山开放碧桃花。”三沟村同时比邻面积达14平方公里的白鹿省级森林公园，公园内有银杏、鹅掌楸等珍稀树种，小熊猫、彳弥猴等珍稀动物，还有外来地质地貌和奇特的溶洞石景景观，还有道教、佛教、天主教圣地庙宇。其云雾、日出日落、雪景是美丽的自然天象景观。3）环境情况水体质量休闲度假区内水体清澈透明，水质良好无污染，经检测水质完全符合规定的地表饮用水卫生标准，具透明度、水色、悬浮物、嗅味等物理指标优良，休闲度假区附近产“响水洞”牌优质矿泉水。大气质量由于休闲度假区地处高山，气流交换条件好，空气新鲜，无大的污染源，经过对休闲度假区内进行的大气监测，空气中二氧化硫、氮氧化物的量极低，该区大气质量优良，达到国家一级大气质量标准。5.1.4项目配套设施休闲度假区内无集中的给水设施，系每一用水户采用涧管引水、电机抽水、人工取水等方式自行取用山泉水或地下水；区内生活污水经简单的化粪池处理后排放到湎江中；电力由已联网的景区小水电（总装机容量13060千瓦）提供，移动信号已经覆盖景区公路沿线。1）道路状况：休闲度假区目前对外交通依托成彭高速公路和彭白公路联系某、 成都；区内交通依托银白公路联系，沿江各组有水泥路，山腰各组局部有简易公路及骑游道，大台山景区内部尚无步游道、栈道、观光车道。2）交通状况：项目地对外交通依托的彭白、银白公路经整修，状况良好。项目地内的水泥路为单行道，简易公路为机耕道，交通状况非常差。3）市政单位及服务机构：项目地附近共有医疗点四家，学校三所（均停用）、邮电所、影剧院、娱乐厅各一家。4）商业性配套设施：项目地三个村均有小卖部及小超市为本地居民及游客服务。5.2项目开发SWOT析项目的优势1、环境优势：气温低，风景美。龙门山景观具有地质景观奇、峡谷沟壑幽、山峦群峰险、植物动物稀、瀑布溪潭秀、宗教寺庙古等特点，具有泰山之壮、华山之险、黄山之奇、青城山之幽，更有以上几山达不到的海拔高度，作为天然氧吧、天然大空调，是省内六处最适宜发展休闲度假的国家级风景名胜区之一， 是距离成都最近的具有休闲度假功能的国家级风景名胜区， 具有开发休闲度假及生态旅游的绝佳条件，龙门山是具有5000年文明史和巨大科学价值、生态价值、游赏价值的中国名山。在成都周边具有避暑功能的风景区比较著名的就是青城山，而龙门山风景区与青城山比较有如下优势：不一样的高度：龙门山景区1300-3534m；青城山景区700—1000m不一样的温度：海汇桥年均温度10.6C,最高温25C；青城山年均温度15C,极高温度与成都无异。不一样的风景：龙门山5个明显的植被垂直带，具有次生林、森林、灌丛、高山草甸四种生态环境；青城山景区仅有次生林带。2、地块优势龙门山休闲度假区(一期)地势为河谷平地和山地，由湎江分割为东西两侧，有山有水有森林，风景极佳。可利用土地资源面积大，约3131亩，预计可开发面积2599亩。大部分地块交通条件较好，有水泥路或机耕道相连。二期所在地代家屋基位于九峰村，为林间坡地，地势、朝向均绝好，可扩展面积在1000亩以上。3、景观绿化优势项目地森林覆盖率在85%Z上，全年常绿，春赏樱花夏避暑，秋观红叶冬赏雪，四季皆景。同时，生物资源也非常丰富：(1)植物：共有植物种类约2000余种，其中国家保护植物18种，包括红豆杉、水杉、水青树、连青树、领春木、延龄草、银杏等，由于气候垂直分布明显，植物呈垂直分带规律。(2)动物：区内分布着多种野生动物，门类较全，各门类中种类丰富，特有种和珍稀种类占有一定的比例，动物区系成分复杂，分布广泛。据初步考察，动物700余种和亚种，国家一级保护动物5种，二级保护动物9种，其中金丝猴、牛羚、豹、红胸角雉属国家一级保护动物，林麝、短尾猴、斑羚、大灵猫、红腹角雉、水獭、狷猴、小熊猫、黑熊等属国家二级保护动物，彭县似鱼骨和川西墨鳍鱼属中国的特有动物。4、配套优势本项目完全按照一个城镇进行综合配套，社区内设置有中高档酒店、餐饮、温泉泳池、室外羽毛球场、游乐场、狩猎场、暑期学校等配套设施，还将引入包括教育、医疗等城市公共服务机构和设施，同时配套相应规模的商业设施和服务机构，满足消费者居家避暑、休闲度假、观光娱乐等各项功能需求，建成后将成为国内一流的接待型旅游小镇。5、社区文化优势置信生活，生动活泼。本项目将继承置信的社区文化营造模式，营造健康快乐的生活方式，创建独特的休闲度假社区文化品牌，丰富度假人群和养生人群的精神文化生活，开创度假型社区生活方式之先河。6、专业化运作优势本项目由成都置信团队全面运作，充分利用成都置信专业化精英团队对项目进行专业的全程运作，无疑将大幅度提高项目的竞争力，使项目处于一个高层次的竞争平台，在起点上就远远领先竞争对手。项目的劣势虽然龙门山天生丽质，但是因为生不逢时，在青城山的阴影下生存，有“即生瑜何生亮”的悲壮之感。尤其是这里交通不利，从某到龙门山的道路更是崎岖不平，客货车混杂，而且这里的平均湿度较低，里面的配套不全，几乎是农家乐在“当家作主”。品味差，档次低，旅游接待能力严重不足。项目的机会1、交通改善带来的机会随着彭白路的整修、彭郸路的即将投入使用，成都-龙门山的道路状况、交通条件大为改善，其后即将修建的新彭白路、从成都人民北路北延线连接银厂沟的东环线将进一步缩短银厂沟与成都中心城区的距离。2、成都规划方向的调整带来的机会成都“十一五”规划中明确指出：“十一五”期末，逐步形成由 1个特大城市（成都主城区），6条走廊雏形，4个中等城市（都江堰市、邛味市、某市和崇州市），4个小城市（新津县、大邑县、蒲江县和金堂县）及区域中心城镇构成的市域城镇体系。某将成为成都北部唯一的中等城市，区域旅游的战略地位不言而喻。3、房地产郊县化发展趋势带来的机会随着成都向第二三圈工业及居住大量向第二三圈层转移， 房地产郊县化的趋势大大加快，作为成都工业重镇的某必然也将成为此趋势的直接收益者。4、品牌效应带来的机会本项目可充分利用成都置信在四JI的知名度和品牌效应，通过派驻专业化团队对项目进行全程运作，无疑将大幅度提高项目的竞争力，使项目处于一个高层次的起点上，同时可与置信国色天乡乐园、置信芙蓉古城、置信红格温泉酒店等构成分时度假系列，形成强大的品牌效应和整体竞争优势。5、市场空白点带来的机会受厄尔尼诺现象的影响，全球气候变暖，夏季的平均气温在逐渐升高，尤其是距离“火炉”重庆很近，火车提速之后，重庆到成都的火车距离缩短到 2个半小时。随着人们生活水平的提高，避暑型度假休闲成为热点，避暑度假物业也成为旅游地产的重要类别。同时，国务院《风景名胜区条例》、《四川省旅游条例》、《成都市关于促进旅游业发展若干政策的通知》出台， 《龙门山风景名胜区总体规划》修编及某开发市域唯一的国家级风景名胜区启动旅游引擎也带来巨大的发展机遇。.5.2.4项目的威胁点龙门山的整体开发需要政府统一规划、设计、打造，但是受财政影响，政府心有余而力不足，委托企业来打造成为必然的选择。但是，这里的政策风险和因为换届选举等带来的政治风险是此项目的最大威胁。第六部分项目定位风景区及休闲度假区项目定位龙门山风景区市场定位：西部避暑胜地，度假疗养天堂。龙门山休闲度假区功能定位：接待型旅游小镇+森林休闲度假疗养基地结合龙门山休闲度假区选址地是远离成都市区的生态氧吧、避暑胜地—龙门山风景区重要门户和游客主通道，具有独特的区位优势，可依托地理优势，建设旅游接待型旅游小镇。结合合龙门山休闲度假区选址地临风景优美的凤鸣湖、 湎江，选址区域三沟村森林广袤、山坡绵延、溪谷纵横、寺庙众多、特产丰富等资源背景，建设山野休憩基地，开发森林休闲旅游。接待型旅游小镇，是旅游房地产开发的最佳区域，既可以开发旅游商业房地产，又可以开发旅游度假房地产。以低价获取的小镇土地为依托，面向全国乃至国际销售风景旅游地的度假物业，利差极大，一旦销售成功，获利丰厚。这就是旅游小镇提供的商机！随着经济发展，自驾车的兴起，使得人们生活空间的地域限制逐渐减小，人们的出游能力和生活空间变大，人们追求与自然贴近，追求生活方式丰富多样。在山水、森林景观中开展多种功能的休闲活动，如避暑、登山、溯溪、森林浴、露营、野餐、探奇等，游玩的同时也更加了解热爱自然。目前，这一特色旅游在全世界发展非常迅猛，参与者占到全球旅游者总数的一半左右。本项目结合区域特点的森林休闲度假基地（山野休憩基地）也应运而生。同时，由于生活水平的提升，越来越多的青年人和中老年人注重疗养、保健、体育休闲运动等方面，这也是国际的大潮流。因此，鉴于银厂沟独到的地理环境优势和完善的相关配套，必将使之成为西部第一、全国一流的休养基地，同时还会吸引国外游客前来观光疗养。目标群体描述：客户特征：30-45岁的中产人群：成熟、稳重；追求时尚、个性的生活情调，讲究身份地位和享受；喜欢自然山水，拥有度假闲暇；45岁以上的中老年人群：注重养老、健康、回归自然；投资客户：看重银厂沟独一无二的优势，希望获得稳定的收益。项目业态功能定位龙门山休闲度假区旅游地产主要为旅游度假地产、银发养生休闲地产板块。本项目正是依托于银厂沟良好的自然资源和旅游人气，来推动养老地产 /产权式酒店/小户型投资性酒店公寓/花园洋房/叠拼别墅/联排别墅等房地产开发和系列健康、休闲、养生、保健等系列产品。房地产格局：大力发展养老休闲地产，借助已有的市场基础，建设养生休闲康体社区，做大做强银发休闲产业，开发森林狩猎场、高尔夫、骑术俱乐部，带动山野别墅、野奢酒店等度假产业。健康休闲：通过对旅游项目的灵活组合和包装，扩大健身休闲地域空间，形成多样化旅游产品。如：组织开展自行车赛、攀岩、徒步旅行等养生旅游活动；策划以老年人为对象的，饮食和运动相结合的预防疾病旅游项目、以女性为对象的瘦身减肥项目、以小孩为对象的健康夏令营等。关联性产业格局：银发旅游/养生餐饮/户外健身/森林旅游。住宅主要类型为老年公寓、田园公寓；度假公寓；花园洋房；叠拼别墅；联排和独栋别墅。商业主要类型为保健理疗项目、健身俱乐部、集中商业街、体育运动休闲商业、景区服务点等类型休闲娱乐业定位本项目主要有酒店、旅馆（湖滨、云中）、体育运动场所、自驾野营基地、温泉、狩猎场、高尔夫等。物业类型定位中密度、低密度住宅；中高级、高级别墅；学校；商业、观光设施；体育运动、休闲设施；酒店、旅馆、娱乐设施。项目档次定位本项目立足于龙门山悠久的历史文化和优美的自然风光，打造全山水建筑，综合中式、藏式、欧式、美式等多种独具风情的建筑风格于一体，以区内丰富的景观资源等构建极具东方阿尔卑斯情调的“西部避暑胜地，度假天堂”。

项目规模定位本项目为集旅游、养老、保健、等为一体的综合旅游开发区，建成后长期居住人口可达1万人，全年接待游客量将超过360万人次，将是总体建筑面积160万平米的大型度假、养生、旅游社区。第七部分项目规划项目规划设计原则总体思路：区域规划为集旅游、养老、保健、等为一体的综合旅游开发区，配备相应的配套设施，分为度假性住宅区、主题游乐商业区、酒店区等。建筑风格定位以融合欧式、北美等建筑风格为主，间或穿插中式民族风情。公建配套以现代建筑风格为主。规划的原则：保护自然生态资源；统筹兼顾，明确主题定位；优化项目客群组成，提升消费力；丰富游憩产品结构，项目功能设计匹配；完善经营管理体系，提供高品质服务。规划要领以城镇规划规范和旅游产业规划规范的双重要求为前提，以旅游产业主导城镇发展，以城镇建设配合旅游功能，实现产业发展与城镇建设的系统整合。结合考虑龙门山新镇区建设。项目组合形态功能设计态和旅游形态双重功能,本项目作为旅游、养老、保健、等为一体的综合旅游开发区，将具备城镇形以旅游度假地产、银发养生休闲地产为主体，同时具有

完善的基础设施和公建配套。态和旅游形态双重功能,项目道路和交通组织规划分析根据现场勘察的结果，凤鸣湖至九银桥段沿湎江东侧主干道路大部份可根据原有道路走向修建，在原有道路的基础上进行加宽，扩建。原有道路现状：原有道路为15cm的混凝土道路，路宽2至3米，弯道多，内侧临山，外侧临河。河道为季节性河流，在雨季有一定的水位。拟建道路：本道路按照旅游道路标准修建，按照公路宽度划分标准为三级道路，道路宽度和组成如下（在适当位置道路加宽，设置交叉路口）：格TKF雷，自帚透OJIOJIIIm片书由Im而一图沿小水沟一宝应寺一岩峰沟环线可依托目前村民所修的机耕道修建观光公路。项目内外规划景观分析作为以旅游度假地产、银发养生休闲地产为主体的山野旅游房地产景观将以“融于自然，高于自然”的规划目标，注重以下几点：1、山野旅游房地产一般可用的平地、台地相对不多，景观设计须结合坡面和沟谷用地。因此，对坡面景观、临水景观的打造更为强调。2、应与三沟村的生态环境融合，选址应巧借山、水、景，注意保护自然生态；3、除了单纯的建筑外，应有情趣化、游乐化的山野小品作为吸引物；4、山野建筑内部空间应更为变幻有趣，人们向往的是不同于城市中钢筋水泥的方盒子的建筑风格；5、山野建筑的材质以生态材质为主，如石、木等，但忌讳高成本的投入，犯不生态地使用生态材质的错误；6、山野建筑应该尊重银厂沟的风土人情，注意在风格上保留其原汁原味第八部分营销推广项目营销推广策略：体验式营销，推拉结合借用成都置信和四川银谷大地的品牌优势，推行大营销战略，借助政府和媒体的力量，开展系列针对性活动，体验龙门山避暑胜地的天然美景，体验成都置信企业文化和星级服务。根据项目的实际特点，最主要的营销渠道应该以现场活动为主。依托网络营销，借助电视和报纸广告，力争全面开花，重点击破。现场包装和沿途导视是通路策略的基础。营销范围定位：70%fe投入在成都，20%勺投入在重庆，8%勺投入西安，2%地投入在整个西南部。营销推广目标：在成都、重庆、西安乃至整个西南，牢牢站稳“天下凉都”的桥头堡。使这里的人气急剧提高，客流量争取达到360万人次；地价从30万元/亩，在5年内达到100万元/亩以上。地产开发项目从2500元/平方米上升到8000元一一10000元/平方米。广告策略1、尽快启动，先某后项目，先龙门山后项目。在前期借用龙门山地质旅游文化价值和成都置信的品牌号召力进行形象宣传，达到预热目的；2、广告发布范围力求覆盖整个西南地区，重点在成都地区及重庆地区；3、整合公关活动公司、文艺演出公司、广告策划公司等社会类资源，以期达到方案集思广益、控制人力成本、扩大活动规模的目的。媒介策略依托网络营销，借助电视和报纸广告，力争全面开花，重点击破。现场包装和沿途导视是基础。1、有效整合资源，全面开花，平面媒体、户外媒体、空间媒体、网络媒体、小受众媒体相结合；2、坚持平面硬广和新闻宣传报道相结合；广告平面要大气，诉求点明显；新闻宣传报道要及时，新闻点突出；3、与华西都市报、四川电视台等优势媒体深度合作，达成联合打造、共同受益的目标。第九部分项目开发建设进度安排项目开发分期及周期本项目分为营销期和开发建设期，开发周期为2008年至2018年。营销期从2007年7月一2008年4月。开发建设期：一期项目2008年—2010年。龙门山休闲度假区前期营销推广营销期从2007年7月―2008年4月，分为预热期、强推期、持续期。周期时机活动形式预热期（7月初一8月底）7月初，确定营销活动方案后，迅速展开活动，造出声势，吸引整个西部的瞩目龙门山形象大使评选龙门山摄影大赛冷水鱼等美食节强推期（9月初一10月底）7月一10月，彭白路通车，展开系列体验式置信生活方式活动龙门云上体验之旅电影之夜狂欢之夜7月―10月，与旅游景点联合打造，展开符合当地民俗习惯的针对性活动持续期（11月初一08年4月）第二阶段活动展开阶段（待定）客户恳谈会业主运动会业主家庭才艺大比拼一期建设期预计2007年拿地325亩，一期建设期主要集中在2008年至2010年，具体开发计划将根据拿地情况和市场销售情况适当提前或延后。项目进度计划营销活动进度计划营销活动安排在2007年7月至2008年4月，重点在2007年8月至2007年10月:2007年3月20日——4月20日营销准备期。2007年4月20日签订框架性协议。2007年4月20日一一8月30日预热期。2007年9月01日——10月30日强销期。2008年4月01日左右置信生活方式入会开始（或销售）。开发建设计划一期建设期集中在2008年至2010年，初步分解如下：时间工作内容2007年度前期营销推；预计本年度获取 325由住宅和商业开发用地。2008年度2008年3月开工建设，2009年9月完成A地块（A8、A9共145.5亩）的建设，建设工期18个月；预计在2008年11月开始销售。2009年度在销售A区的同时，于2009年3月开始C地块（C9>C1OC12共179.4亩）的建设，预计在2010年9月完工，并于2009年11月开始销售。2010年度完成后续建设及销售。第十部分项目财务分析与评价投资估算的依据?遵循重要性、谨慎性原则；?营销活动周期1年；?一期项目建设周期为3年；?估算数据：别墅型公寓、五星级公寓、四星级公寓、高档商务酒店、旅馆酒店的成本分别按10000、8000、6000、8000、3000元/平方米计算（含土地成本）；混合用地按住宅80%商业20%+算，住宅售价为4000元/平方米、商业6000元/平方米计算；低密度住宅（别墅等）按6000元/元/平方米、中等密度住宅（多层）按4000元/平方米计算；除土地外的住宅成本和商业成本分别按2500/元/平方米和4500/元/平方米估算。项目建设投资估算本项目投资可按内容分为前期营销推广投资、 旅游产业开发投资、房地产开发投资等。此处仅作初步的投资分析，待项目的运作方式和投资方式确定后再做详细测算。

项目总体投资估算项目内容建筑面积用地面积容积率总投资额收益备注酒店1526651501001.0263559.60经营资产别墅型公寓10300222000.4610300.001个五星级酒店26982234001.1521585.601个四星级酒店25039355000.7115023.401个高档商务酒店34842276001.2627873.601个旅馆酒店55502414001.3416650.602个主题公园909202273000.4085000.00经营资产混合用地1958001958001.0048950.0086152商业用地145200968001.5065340.0087120可考虑为经营资产低密度住宅9332407777001.20233310.00559944中等密度住宅124200828001.5031050.0049680体育休501650.00经营资产土地成本01558000150525.75合计16557751558000707258.95782896注：主题公园包括游乐园、滑雪场；体育休闲项目包括野营、房车等设施；酒店、主题公园的土地成本已包含在总投资额内；考虑地价上涨因素，土地成本按平均每亩 85万元计算。经上表可以得知，在全部开发完成后，总投入将达到707258.95万元,税前收入达到收2896万元,留存资产达到150209.6万元。一期投资估算项目概况一期项目包括地块及规划指标具体见下表。地块用地面积(力平方米)建筑面积(力平方米)容积率备注A7600010860.18低密度住宅,2层A8910001365001.50低密度住宅C941500622501.50低密度住宅C1023400287631.23商业C1254700820501.50低密度住宅合计2166003106491.43项目定位市场定位针对某市购房消费者市场调研的结果，结合某市政府对新城的总体规划要求，本项目的目标顾客主要定位为具有较强的保健休闲意识的中高端消费者。住宅市场：近期主要面向某市及周边区域，具有中高收入、具有追求高品质生活品质意识和具有购买固定资产用于保值增值的青年群体和强调保健养老、回归自然的中老年群体。远期在本地客户基础上，面向伴随石化基地项目建设进驻某的外来群体及国内外客户。商业市场：主要面向某及周边区域、国内外有意向投资保健养老、特色餐饮、体育休闲等行业且具一定投资实力的群体。目标群体描述消费者区域特征(1)某市区及周边区域的目标顾客，其原因如下：①生活品质的需要：随着人们经济收入的逐年提高，绝大部分城市居民有提升生活品质的经济实力和愿望。0旧城改造与居民动迁带来的需求：随着石化基地的落户，某市将处于快速城市化的进程中，在城市化进程中新城区的建设将为房地产发展带来大量的市场需求；(2)未来进驻某的目标顾客，其原因如下：①外来人口解决居住的需求：石化基地、亚东水泥等重点工程的建设将为项目带来一定的市场需求及高端客户群；②为工业配套服务和城市发展配套建设，将吸引来自五湖四海的人们在这里安居乐业；③由于回归自然的时代潮流，银厂沟独一无二的优势会吸引越来越多的国内外人士；④保健养生的需要：越来越多的青年人和中老年人会花费更多的时间和精力在保健养生这一方面，这也是生活品质提升所带来的必然结果。目标顾客职业特征①中青年成功人士：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，如私营企业主、白领阶层、政府公务员等；②中老年人士：据有关调查显示：目前我国60岁以上老年人已达1.3亿，且以每年3.2%的速度递增。我国已经步入老年化社会。现代社会随着住房条件的不断改善及社会伦理观念的不断更新，成年子女与父母分开居住已相当普遍。因此他们对于老年公寓的需求也日益增加。同时城市化过程中的负面效应也使许多城市尤其是大中城市居民的生活环境质量日趋恶化。恶劣的环境越来越不适宜老年人颐养天年。 随着生活水平的提升，越来越多的中老年人会更加看重休闲养生，随着人口老年化的趋势，这一群体会越来越大，消费力也会越来越强。③体育休闲运动爱好者：由于银厂沟在体育休养上将有巨大的投入，将建成高档的游乐园和滑雪场，并有各种非常完善的体育休闲配套设施，这势必将吸引国内外大量的体育爱好者进入；业态功能定位住宅结合某具体情况，本着实现经济效益最大化及创造舒适人居环境的原则， 我们将本项目设计生态环境优美，配套完善，具有港式物业管理水平、具有人文韵味的新型生态社区。建筑形式考虑主要以多层和别墅为主，住宅设计强调节能化、人性化，强调与自然融为一体。商业本项目的商业地产以特色餐饮、休闲娱乐、购物、保健养生形态为主。物业类型定位本项目将引进港式物业管理团队，为业主提供优质温馨的物业服务。项目档次定位住宅：高档次，与自然的完美结合，引领一种纯天然的全新的生活方式；商业用房：中偏高档次，特色行业可适当放宽，充分考虑银厂沟的自然景观和保健休闲概念。项目收益表一期规划指标：总占地325亩总建筑面积310649平方米平均容积率0.18-1.5住宅面积281886平方米住宅价格4000元/平方米；冏铺卸积28763平方米商铺价格6000元/平方米土地价格60万元/亩别墅15000元/平方米;注：2007年某楼盘的销售均价在2000元/平方米以上，高档楼盘的售价已在2500元/平方米以上，综合考虑当地经济及房地产市场的上升趋势和银厂沟的地理环境优势和房产档次，故估计一期的住宅售价为4000元/平方米，商铺售价为6000元/平方米，别墅售价为15000元/平方米。项目的各项成本中，一期土地成本以60万元/亩测算，其它如建筑成本等均参照某市房地产开发的投资估算数据并考虑由于具体位置及成本上涨等因素来综合确定。收益表地块建筑面积成木（万兀）收益（万兀）备注A710864