唐山市的富丁国际营销推广的策划案

唐山市的富丁国际营销推广的策划案PART1市场分析PART2营销策略PART3推广策略PART4推广执行PART1市场研析PART1市场分析

整体市场分析竞争对手分析客户需求分析PART1市场分析

整体市场分析竞争对手分析客户需求分析宏观环境地理位置气候特征联接华北、东北的咽喉要地和走廊京津唐环渤海经济带大陆性气候，四季分明冬季盛行西到西北风，夏季盛行东到东南风文化特征襟怀开阔，性格刚勇，富于进取为人诚恳、务实PART1市场分析—整体市场分析经济总量逐渐超过石家庄，成为环渤海区域经济第三大城市2002年之后，经济增长速度明显加快宏观环境PART1市场分析—整体市场分析人均消费支出增长速度低于收入增速，近年来增长加快。奢侈品消费支出增幅明显，高收入人群消费力极强。收入水平消费特征宏观环境PART1市场分析—整体市场分析人均可支配收入持续增长。2008年城市居民年人均可支配收入16382元，比上年增长15.1%高收入人群消费力强，奢侈品消费量大；唐山经济已经进入高速增长期、刚性需求依然存在，后劲十足；资源型民营经济催生大量高收入人群；城市化进程正在加快，促进房地产快速发展；宏观环境总结宏观环境PART1市场分析—整体市场分析房地产市场走势

社会固定资产投资总额增幅明显房地产开发总额绝对值保持稳定增长分项2001200320052008房地产开发投资额16.152838.8475.14固定资产投资额220.19314.9635.221361.32房地产投资额所占比重7.33%8.89%6.11%5.5%可以看出虽然房地产市场遭遇寒冬，但未来房地产市场开发状况仍可看好。目前房地产开发总额所占比重不足10%PART1市场分析—整体市场分析市场供应量2008年，建设商品住房5.22万套，建筑面积447.7万平方米；保障性住房0.98万套，建筑面积57.6万平方米。2009年，建设商品住房2.96万套，建筑面积256.52万平方米；建设保障性住房0.89万套，建筑面积51.88万平方米。2010年至2012年，建设商品住房7.04万套，建筑面积614.48万平方米；建设保障性住房2.3万套。市场供应量逐年放大PART1市场分析—整体市场分析2008年市场供应量及存量项目名称总体量目前开发量已售面积可售面积剩余面积2009年计划供应量凤凰世嘉5610464613香木林40181442212梧桐大道491183389景泰翰林55.6184.513.537.617鹭港11041.5401.568.511.5东方银座12.910642.96.9瑞景国际4.74.74.30.400.4天元国际221.50.500.5香槟蓝湾1010010010翡翠城7.27.252.202.2金色锦城2.82.82.60.200.2尚品名都2210461218青年汇2.32.30.3202陶然居11.511.5011.5011.5景泰御苑1.61.61.30.300.3合计387.6160.695.565.1227114.5根据市调数据及相关数据统计凤凰城、高新区、中心区、旧城区的在售项目供应量以及在售项目后续供应量统计后制得下表。PART1市场分析—整体市场分析2009年市场供应量2009年内新增可获得销售许可证进入市场销售项目有：东旭花园、高弟花园、六湾、金阳华城、金港国际、紫御山庄、荣泰尚都、军瑞花园、新华一号、万达广场等共计销售面积180万平方米左右。梧桐大道、尚品名都、香木林、鹭港、景泰翰林、瑞景国际（洋房）、翡翠城二期等项目后续产品也将在2009年进行销售以及08年存量面积，加之2009年新开盘项目共计180万平方米左右，预测未来市场投放量约为522万平方米左右。2009年市场竞争压力巨大PART1市场分析—整体市场分析价格现状及发展趋势随着全国的房地产市场泡沫的破裂，唐山受环渤海经济圈影响市场也出现了相应的观望情绪，唐山房地产最新数据显示2009年2月份，唐山市平均销售价格4005元/平方米，其中，市中心区5069元/平方米，较1月份下降0.5%，价格仍处在巡堤阶段，但下滑趋于暂缓。未来房地产市场将逐渐回归理性“一分价钱一分货”，形势不容乐观PART1市场分析—整体市场分析唐山2007-2008地产泡沫分析我们将从房地产价格角度、房地产投资角度、收入角度分别进行研究判断，对唐山房地产市场进行泡沫测量以求了解唐山房地产现状、本质、未来发展走势。PART1市场分析—整体市场分析环渤海城市目前人均供应面积根据目前数据显示，唐山人均销售面积在同类环渤海经济圈城市中人均销售面积指数较低，所以从长远角度讲未来唐山房地产市场仍有一定发展空间。PART1市场分析—整体市场分析房地产价格角度测量唐山地产泡沫通过该专项研究后我们发现唐山房地产价格明显处于泡沫预警期的最高阶段，且有向更高阶段发展的趋势，那么也就是说目前唐山房地产泡沫中价格起到一定的因素。该指标是根据房地产泡沫的含义来设计的泡沫经济是虚拟经济与实体经济偏离程度的反映，从宏观来看，泡沫膨胀的程度取决于经济增长速度和对经济增长速度的预期实体经济是虚拟经济的载体，房地产泡沫也是如此，因此可以用房地产价格增长率与经济增长率进行比较实体经济是虚拟经济的载体，该指标能反映出虚拟经济相对实体经济的偏离度一般指标值在1以内属于合理范围；1-2泡沫预警；2以上房价虚涨泡沫显现07-08年唐山房地产价格指标≈1.93进入预警区域PART1市场分析—整体市场分析房地产开发投资角度测量唐山地产泡沫通过对唐山房地产市场开发投资角度测量后，发现08年唐山房地产开发投资占GDP比重约为2.1%。虽然该比重极小属于合理范围内，但作为一个正在处于城市整体拆迁改造阶段的三线城市来讲，该开发量过小将引发房地产价格泡沫。该指标是根据投资预期来设计的08年唐山房地产开发投资占GDP比重约为2.1％，仍在合理范围为判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象一般指标值在10%以内属于合理范围；10%-15%泡沫预警；15%以上房地产开发投资泡沫显现PART1市场分析—整体市场分析家庭收入角度测量唐山地产泡沫根据相关调研数据显示，目前唐山家庭月收入3000—5000元的比重占受访人群的35%，5000—8000元占21%，2000—3000元占22%，受访市民家庭月收入约为：4013元PART1市场分析—整体市场分析家庭收入角度测量唐山地产泡沫根据该数据显示，唐山2007-2008年房价收入比明显较高，如果购置市场价格房产将无法保证正常的生活质量，以刚结婚的小家庭为例：如果其准备购房其所承受的经济压力必须为二个双职工家庭分别对其进行经济支援。从这一点就更能看出目前唐山房地产市场价格影响较大。该指标是根据过度的投机需求来设计的房价收入比是房地产价格与居民平均家庭月收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低当市场中的房价收入比处在上升状态，且没有存在市场萎缩迹象，说明这个市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就越大据世界银行的测算，对于发展中国家一套房价相当于一个家庭月收入的36—72倍时是合适的而我国一些城市的房价比高达120-240倍以上，广大居民无能力购买住房08年唐山房价收入比≈126.31(以09年2月市区房地产成交均价计算)PART1市场分析—整体市场分析家庭收入角度测量唐山地产泡沫结合以上数据分析，目前唐山房地产市场泡沫主要来源于价格泡沫。因为2007年唐山房地产开发的真空状态所导致需求大于供给，房价飞涨，一直持续到2008年。而进入2008年唐山供应量大幅度提升的情况下，价格依然不降，便出现了2008年--2009年的唐山房地产市场的价格虚高的局面。因此对于本案的先期价格策略要以稳妥为主。待后期施工进度跟进以后，适度的提价试探市场。PART1市场分析—整体市场分析PART1市场分析

整体市场分析竞争对手分析客户需求分析竞争对手——凤凰新城--梧桐大道工程信息占地面积282亩建筑面积49万㎡开发周期5年5期目前开发量11万大堂6米挑空容积率2.5绿化率35%每梯户数高层2梯2户，多层1梯2户总户数2800，一期700交房标准毛坯产品信息面积区间90-700畅销户型163，170滞销户型165可售套数160-170户型种类面积所占比例套数销售比例户型特点三面采光，大气两居93，12010%60建筑风格现代三居140，155，163，165，171，21070%营销信息客户来源市内高端促销策略中秋节灯展推广主题改变的岂止是居住现场情况平时日均20组，周末日均60组推广方式报广，广播分析：通过实地调查目前梧桐大道是唐山市场在售项目唯一高端产品，其产品整体定位、客群定位准确，由于市场原因导致该种高利润产品出现了严重滞销现象，目前梧桐大道已经将部分产品策略性分盘，目前推向市场得主力户型为三居。PART1市场分析—竞争分析—重点竞争对手分析竞争对手——凤凰新城—鹭港工程信息占地面积809亩建筑面积130万㎡开发周期目前二期开发大堂容积率2.0绿化率39%每梯户数板楼：2梯2户，1梯2户塔楼：3梯10户总户数二期3400交房标准毛坯、精装产品信息面积区间50-84畅销户型52-76㎡，51-91㎡滞销户型板楼大户型可售套数160-170户型种类面积所占比例套数销售比例户型特点精致一居52-76㎡售完建筑风格现代二居51-91㎡售完三居106-153㎡少数跃层145-186㎡少数营销信息客户来源市内中高端、郊县富人促销策略降价、折扣推广主题心公园现场情况平时日均20组，周末日均40组分析：体量巨大，内部配套完善，对市场冲击力、吸引力大，但碍于08年市场压力以及后期的资金需求，项目二期已经降价700元，促进销售。PART1市场分析—竞争分析—重点竞争对手分析竞争对手——凤凰新城—香木林工程信息占地面积187亩建筑面积40万㎡开发周期3年目前开发18万建筑密度容积率2.47绿化率35.6%每梯户数2，3总户数1726车位数量未定产品信息面积区间61-230畅销户型100㎡，130㎡滞销户型跃层可售套数700套左右户型种类面积所占比例套数销售比例主力户型二居，三居一居615%户型特点客厅、主卧南向两居78-10735%交房标准毛坯三居93-15835%建筑风格德式四居19015%外部装修一、二层面砖跃层130-23010%营销信息客户来源银行，唐钢，事业单位，个体，外县高端促销策略无推广主题凤凰公元，建筑果岭上层现场情况周一至周五日均10组，周末日均20组推广方式道旗，报广（广电、晚报），口碑分析：该项目距离梧桐大道较近品质接近，相比梧桐大道有一定的价格优势。项目主要以板楼为主，前期销售较为理想，后期受市场波动所以该项目出现了滞销现象，预计后期该项目价格浮动不会较大。PART1市场分析—竞争分析—重点竞争对手分析竞争对手——凤凰新城—景泰翰林工程信息占地面积340亩建筑面积55.6万开发周期两期一期18万建筑密度容积率2.0绿化率30%建筑结构框剪总栋数26栋（8栋回迁）得房率80%每梯户数2，3，4总户数一期1500车位数量700产品信息面积区间49-267畅销户型70-90滞销户型大户型可售套数1100户型种类面积所占比例套数销售比例主力户型80-120一居49，50，60，7030户型特点无明显亮点两居86，90，10440交房标准毛坯三居130，140，16025营销信息客户来源路北区，教师促销策略团购推广主题人文现场情况日均35组分析：该项目属于政府早期平改项目，目前项目所增加的10%的销售率完全来源于某学校的团购，该项目主要依托周边区域配套，自身未设置商业，该项目缺少制度化管理和会所。早期平改项目土地成本较低，如果后续市场波动较为严重，该项目将做出较大的价格调整以应对市场变化。PART1市场分析—竞争分析—重点竞争对手分析竞争对手——同类产品—万达广场分析：万达广场已于2009.3.26开工建设，定于2010.10.1交付，未来该区域必将引起市场高端消费者的青睐，对本案将有较大冲击力。工程信息物业类别住宅、酒店、商业建筑面积100万㎡项目状态多栋高层项目特色综合广场容积率绿化率每梯户数项目特点区域号召力强交房标准毛坯产品信息建筑风格现代综合体建设周期2010年10月1日交付营销信息客户来源市内高端促销策略推广主题城市综合体现场情况09年3月26日开工建设PART1市场分析—竞争分析—重点竞争对手分析竞争对手——同类产品—新华一号PART1市场分析—竞争分析—重点竞争对手分析工程信息物业类别高尚住宅、公寓、写字楼建筑面积18万㎡项目状态六栋高层项目特色豪华居住区,国际化社区容积率3.35绿化率40%每梯户数板楼：1梯2户、3户塔楼：3梯9户总户数交房标准毛坯、精装修产品信息面积区间50㎡-150㎡畅销户型滞销户型可售套数户型种类面积所占比例套数销售比例户型特点两居建筑风格现代综合体三居营销信息客户来源市内高端促销策略推广主题城市综合体现场情况09年3月21日售楼处开放火爆推广方式报广，广播，围挡，网络分析：唐山首个城市综合体，总建筑面积达到18万平方米，它把传统的分散性建筑转变为现代综合型建筑群，公寓、公馆、OFFICE、商街有机结合。项目形态定位与本案直接竞争，且其体量优势明显，目前处于认购阶段价格未定。竞争对手——同类产品—新华一号PART1市场分析—竞争分析—重点竞争对手分析竞争对手——同区域产品—德誉馨苑工程信息占地面积建筑面积13.4万㎡开发周期现房大堂容积率绿化率40%每梯户数高层1梯2户总户数442交房标准毛坯产品信息面积区间100-145畅销户型100，115滞销户型可售套数户型种类面积所占比例套数销售比例户型特点三面采光，实用二居100，115建筑风格现代高层三居145营销信息客户来源市内中高端促销策略推广主题现场情况平时日均10组，周末日均20组分析：项目以板楼为主，户型设计合理，而且距本案较近，形成与本案竞争格局。PART1市场分析—竞争分析—重点竞争对手分析竞争对手——同区域产品—龙庭盛世工程信息物业类别住宅、普通住宅建筑面积6万㎡项目状态七栋18层,四栋21层,三栋25层项目特色板楼容积率3绿化率30%每梯户数板楼：1梯2户、3户总户数700交房标准毛坯分析：该项目距离本案较近，有较大的对比性，将来会是本案的直接竞争对手。PART1市场分析—竞争分析—重点竞争对手分析竞争对手——总结分析09年唐山市场总放量大，竞争剧烈。产品种类丰富，往年市场供应量少的高端产品也陆续出现，增加竞争压力。价格依然居高不下，市场成交量小。（鹭港已经下调700）客户消费越来越理性，客户观望气氛浓重。随着凤凰新城区域的完善，对整个唐山客户的吸引力增加，陡然降低了其他区域的产品竞争力。注：部分竞争楼盘处于前期开发阶段，相关调研资料待后期补充。PART1市场分析—竞争分析—重点竞争对手分析客户需求分析PART1市场分析

整体市场分析竞争对手分析市场正在供应物业类型统计现阶段市场供应项目的物业类型主要为中低-中高档普通住宅，另有少量高档住宅、酒店式公寓及别墅。潜在供应项目就目前来看，物业类型集中为普通住宅，09年以及未来1-2年内普通住宅项目持续推出，高端产品市场随着新华一号、万达广场的动工建设，供应将出现相当程度的竞争。PART1市场分析—需求分析客户需求分析—客户置业区域趋向分析通过该数字显示有意向居住于中心区的市民占47%、有意向居住于路北区的市民占38%。由此可见中心区在市民心目中的位置还是较高的，其主要原因是中心区内基础设施配套齐全，出行、生活、购物方便，也就是说市民选择居住区域同时也对周边生活配套予以一定的考虑。PART1市场分析—需求分析客户需求分析—物业类型趋向由上图可以看出，唐山居民的置业需求主要为普通住宅，一定程度地反映出刚性需求的持续增长。另有少部分个体商户及投资客对于商住一体的物业有所关注，高端需求比例偏低。PART1市场分析—需求分析客户需求分析--户型结构趋向调研数据显示85%市民选择平层产品，错层占9%、跃层占5%。从以上数据中可以得知，有人可以接受跃层、复式等新颖户型，并且有引导消费的欲望。PART1市场分析—需求分析客户需求分析--户型面积需求根据市调数据显示44%的市民愿意选择80—100平方米的住宅，40%选60—80平方米的住宅，根据建筑学分析一居、二居、经济型三居将是市民所需求的产品，通过之前我们所作的分析中可以得出目前市场受价格影响较大导致低总价产品快速消化，但随着城市化进程的加快户型区间将向大面积进行过度，未来90—130平方米左右的舒适型二居、经济型三居、舒适型三居将成为市场后期主力户型。PART1市场分析—需求分析客户需求分析--户型功能需求根据我司市场调研显示89%市民要求封闭阳台，对储藏间、儿童房的需求较高，通过对儿童房的需求数据提取我们可以分析出，未来市场主要置业人群为小太阳之家以上人群，其购买二居室以上户型为主。PART1市场分析—需求分析智能化趋向可视对讲、宽带入户、门磁、电子巡更、红外报警已经成为消费者所考虑社区的重要部分之一，随着城市不断快速发展以上几点在着重打造高品质形象的本项目中应当充分予以考虑。PART1市场分析—需求分析客户需求分析—物业管理费接受度调研问卷数据显示54%市民可以接受1—1.9元的物业管理费，43%的市民可以接受0.5—1.0元的物业管理费，根据相关资料显示1.5元左右可以进行品牌定制物业管理服务。PART1市场分析—需求分析客户需求分析—总结结论市场需求上90—130平方米二居三居为主要消化产品。更重视产品功能性设计产品形式上平层产品且南北通透的板楼将成为未来市场主力产品。物业服务将成为未来唐山市场对项目的一个考量角度，物业服务质量以及品牌化将在未来市场中占有一席之地。PART1市场分析—需求分析PART2营销策略地理位置PART2项目策略—项目概况项目现有销售户型链接项目介绍PART2项目策略—项目概况SWOT分析优势劣势机会威胁发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁核心地段唐山地标式建筑唐山首座太阳能节能示范建筑智能安保系统城市小综合体自然采光地下两层停车场银安集团的品牌优势在建的文化路宏观经济有企稳回升的态势资源企业催生大量的高端人群国家及地方政府对房地产市场回暖推出的政策未来市场潜在供应量大城市重心有向北发展的趋势，客户住房需求也有此倾向房地产市场尚未见底或处在探底阶段，客户观望气氛依然浓厚PART2项目策略—项目定位与竞争对手相比体量较小写字楼、商业、住宅，存在一定的相互影响期房销售，工期较长项目定位市场定位方向分析体量小商住混用区位条件优越地标式建筑领先的节能科技银安集团品牌优势SW唐山发展新机遇宏观经济发展利好民营企业催生高端人群房地产市场新政OT潜在供应量大，市场竞争加剧房地产市场尚未完全企稳弱化劣势规避风险抓住机遇发挥优势PART2项目策略—项目定位以品质为先，规避价格风险市场需求大项目市场定位城市核心高品质地标品质为先产品升级空间大规避竞争风险规避价格风险项目现有条件具备实施条件PART2项目策略—项目定位项目定位目标客群矿产、钢铁、建材等私营企业中高层政府中高级公务员事业单位中级管理者银行、电信、电力、钢铁等大型垄断企业中高层高新科技产业、流通业、服务业中的高收入阶层力争上游的中间阶层30-45岁高知分子、训练有素的专业人才，社会精英阶层，事业处于上升期，是这座城市发展的动力源泉。健康的、高品质的生活方式是他们的理想，健康、环保、可持续的良性生活理念对他们影响深刻。客群定位PART2项目策略—项目定位客群定位心理性格分析房产需求分析房产消费分析追求品质生活注重实用性比较容易引导有追求，文化水平和品味水准相对较高/追求时尚/易接受新鲜事物喜欢现代建筑元素/重视户内的设计/不盲目追求面积大，看重品质有一定价格承受力/容易跟风购买/关注新项目/购买口碑好，品质形象高的住宅PART2项目策略—项目定位价格定位价格定位策略攀比心强有追求，但理解能力有限更加注重实用性，看重性价比打造品质产品、形象领先市场营销手法市场领先项目形象和品牌树立较强市场环境分析客户特点分析经济初步企稳住宅市场竞争压力加大住宅价格下滑趋势暂缓自身产品分析营销手段分析价格适中稳中有升PART2项目策略—项目定位官方统计参考价格定位PART2唐山各区域价格体系分析截止2009年3月26日，进入09年以来第一季度唐山已成交商品房931套，均价5346.46元/平方米。其中三月份唐山已成交商品房446套，均价4632.02元/平方米。从市场成交量来看进入三月以来唐山房地产市场逐渐活跃，暂缓下行的趋势。从商品房成交均价来看，成交均价下调800元/平方米。所以市场的暂时缓解是由于房价下调的结果，前瞻市场不容过于乐观。官方发布价格参考价格定位PART2唐山各区域价格体系分析外部市场对入市均价的推导价格定位PART2唐山各区域价格体系分析核心均价推导方法：通过“二级市场比较法”综合比准，推导出项目的核心均价。“二级市场比较法”推导比准均价核心均价推导方法价格定位PART2唐山各区域价格体系分析客户比选项目客户群类似竞品楼盘选取原则竞争相关项目：鹭港、香木林、德誉馨苑、景泰翰林、紫御山庄价格定位PART2唐山各区域价格体系分析价格定位单位楼盘名称统计面积M2平均标价元/M2优惠后修正均价元/M2从房管局信息显示总套数从房管局信息显示已售套数从房管局信息显示均价开盘时间备注凤凰新城区域香木林40万7500735022961428501308.3.18景泰翰林62万670065601587207571408.9.1鹭港110万680065603413837545108.1.10本案附近项目德誉馨苑13.5万76007600619261528908.2.1紫御山庄5.5万49004900982209412008.9.26PART2唐山各区域价格体系分析竞品楼盘价格市场打分因素：根据市场比较法，将项目的打分因素分为若干项，在不考虑市场时间因素、户型配比情况下进行打分打分指标权重（%）片区价值10片区地位5升值前景5地块价值20环境与自然景观12交通便利性8本体价值45物业形态10容积率3内部景观8户型设计8会所3建材与设备设施3立面造型3社区氛围营造5项目附加值25开发商品牌5项目市场形象5现场包装与展示5工程进度形象5物业品牌与费用4智能化3比准均价推售的指标体系价格定位PART2唐山各区域价格体系分析打分指标权重（%）紫御山庄鹭港德誉馨苑香木林景泰翰林打分权重得分打分权重得分打分权重得分打分权重得分打分权重得分片区价值10片区地位531.500000000升值前景500-1-0.5-0.5-0.25-1-0.5-1-0.5地块价值20环境与自然景观12-1-1.211.2-0.5-0.622.422.4交通便利性821.6000021.621.6本体价值45物业形态1011-4-4-1-1-2.5-2.5-2-2容积率3-2.5-0.75-3-0.9-1.5-0.45-2.5-0.75-2.5-0.75内部景观8-1.5-1.2-4-3.2-2-1.6-4-3.2-2.5-2户型设计8-1-0.8-4-3.2-3-2.4-3-2.4-1-0.8会所3-2-0.6-3-0.9-1-0.3-2.5-0.75-3-0.9建材与设备设施30000000000立面造型320.60030.90000社区氛围营造5-2-1-4-2-2-1-2.5-0.5-2-1项目附加值25开发商品牌5210010.50010.5项目市场形象5-1-0.5-4-200-2-1-1-0.5现场包装与展示5-2-1-3-1.500-2.5-0.75-3-1.5工程进度形象5-3-1.5-3-1.5-4-2-3-1.5-3-1.5物业品牌与费用400-2-0.820.8-2-0.810.4智能化341.220.620.620.620.6合计100——-1.65——-18.7——-6.8——-10.05——-5.95对比得分——0.98350.8130.9320.89950.9405价格定位PART2唐山各区域价格体系分析根据调研报价推导产品入市均价价格定位PART2唐山各区域价格体系分析项目名称实收均价对比得分折算价格权重权重均价紫御山庄49000.98354819.150.15722.8725鹭港65600.8135333.280.351866.648德誉馨苑70680.9326587.3760.21317.4752香木林73500.89956611.3250.1661.1325景泰翰林65600.94056169.680.21233.936比准均价5802.0642富丁国际入市比准均价上限5802元/平方米根据调研报价推导产品入市均价价格定位PART2唐山各区域价格体系分析根据市场已成交产品推导本案入市均价价格定位PART2唐山各区域价格体系分析项目名称实收均价对比得分折算价格权重权重均价紫御山庄41200.98354052.020.15607.803鹭港54210.8134407.2730.351542.55德誉馨苑52890.9324929.3480.2985.87香木林50130.89954509.19350.1450.92景泰翰林57140.94055374.0170.21074.8比准均价4661.943富丁国际产品比准均价4661.943元/平方米根据市场已成交产品推导本案入市均价价格定位PART2唐山各区域价格体系分析价格结论针对金融政策，在推售安排上加以倾斜。把握客户总价敏感点，实现溢价的同时保证速度，避免陷入今年的激烈竞争。与区域外项目的比较中，保证价格与价值的综合优势，合理争取溢价。我们建议把初期价格维持在现有价格暂不调整，后期随着市场环境的变化、销售状况以及对竞争项目更深层次调研适时加以调整。注：第一：由于最具外部价格参考的新华一号、万达广场、龙庭盛世等项目没公开资料，所以在对比外部价格的时候缺乏一些更具针对性的项目信息。第二：在价格计算过程中缺乏本项目内部的剩余户型和前期销售情况的准确把握。综合以上原因价格的制定会有一部分误差。根据以上数据得出本项目的合理均价区间：4662元-——5802元价格定位PART2唐山各区域价格体系分析产品改造建议PART2项目策略—产品改造建议项目建议24小时热水系统

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大理石、花岗岩，电视监控系统等公共照明系统

暖光灯、节能公共照明指示系统

大理石、不锈钢组成物业建议公共服务项目（不另收取费用）专项、配套有偿服务二十四小时保安、消防和车辆管理提供小型商务会议场所及服务公共场所保洁传真、复印、打字住宅区生活垃圾收集和清倒临时照看孩童公共设施的维修和保养钟点清洁电话及访客留言转告老人、病人的护理组织区内业主联谊活动礼仪服务代收代缴水电费礼品速递（限于市区）代收代缴有线电视收视费代管房屋代办报刊订阅和收发、邮件收发代理房屋租赁代叫出租车机动车辆清洗代聘司机、保姆、保健医生、家教住宅水电设施的维修代办保险代聘装潢设计、施工单位代订飞机、轮船、汽车、火车票私宅报警器日常检查和维护大件物品搬运（区内）PART2项目策略—产品改造建议基础智能化网络智能化物业智能化安保智能化社区综合布线系统社区音响系统社区设备自控系统社区对讲系统社区内部网络平台系统社区通讯系统社区CATV综合电视网系统家庭智能化预留两门直线电话预留两门有线电视接口可视听门铃计算机网络接口配备电子水表、电子煤气表、电子电表门磁开关红外线探测器紧急求助按钮煤气泄漏报警器安全传感器IC卡一卡通社区三表抄表系统居民信息管理设备报修、维护管理社区管线信息管理物业收费自动化系统来客访问系统设备运行状态信息管理及控制中央控制系统连接社区网络系统中央控制系统连接110报警台社区电视监控巡更、周界报警系统消防紧急报警煤气泄漏报警住户安全监护系统PART2项目策略—产品改造建议物业建议推盘原则PART2项目策略—营销策略细化推盘原则先易后难，快速消化，主次分明，扩大客源推售顺序先住宅（为主），以写字楼的租售来带动商务楼。PART3推广策略挑战PART3推广策略如何在这种市场环境中，破冰而出，寻找到有效的目标人群，通过有效的营销推广进行有针对性的沟通，以打消到消费者的观望情绪？与竞争环境产生区隔能巧妙的反映产品的特点及利益点应对挑战我们需要时代标志核心卖点核心地段独享城市配套的优越地标建筑唐山最高的住宅项目开创唐山科技节能建筑新时代银安集团品牌优势PART3推广策略主题广告语一个时代一个标志OnetimeonesignPART3推广策略主题广告语-释义被时代记住的永远都是少数我们要做的就是这个时代的少数一个标志性建筑应该是城市历史文化的积淀我们要做的就是开创这个城市新时代的标志性建筑一个标志城市的标志征服核心地段的城市高度挑战品质生活的完美标准一个时代全新的时代开创唐山节能建筑的时代