项目管理与评价报告

项目管理与评价价报告院系：：学号：指导老师：姓名：二零一七年五月月目录HYPERLINK\l"_Toc482045717"第一章项目管理理基本知识第一章项目管管理基本知识识通过课程学习我我们知道，项项目管理知识识体系包含了了许多内容，它它是对项目管管理专业知识识的一个总结结。整个项目目管理知识体体系不仅包括括那些已经被被求证过的理理论知识和已已经被广泛加加以应用的传传统经验，而而且还容纳了了新的理论知知识以及还没没有被充分应应用的先进经经验。1.1什么是项项目项目是指利用有有限的时间和和有限的资源源，来完成确确定目标的一一次性工作。所所谓工作通常常既包括具体体的操作又包包括项目本身身，虽然，这这两者有时候候是相重叠的的。具体操作作与项目最根根本的不同在在于具体操作作是具有连续续性和重复性性的，而项目目则是有时限限性和唯一性性的。我们因因此可以根据据这一显著特特征对项目作作这样的定义义——项目是一项项为了创造某某一唯一的产产品或服务的的时限性工作作。所谓时限限性是指每一一个项目都具具有明确的开开端和明确的的结束；所谓谓唯一是指该该项产品或服服务与同类产产品或服务相相比在某些方方面具有显著著的不同。以下的活动都是是一个项目：：开发一项新的产产品或服务改变一个组织的的结构、人员员配置或组织织类型开发一种全新的的或是经修正正过的信息系系统修建一座大楼或或一项设施开展一次政治性性的活动完成一项新的商商业手续或程程序1.1.1时限限性时限性指每个项项目都有明确确的开端和结结束。当项目目的目标都已已经达到时，该该项目就结束束了，或是当当我们已经知知道，已经可可以确定项目目的目标不可可能达到时，该该项目就会被被中止了。时时限性并不意意味着持续的的时间短，许许多项目会持持续好几年。但但是，无论如如何，一个项项目持续的时时间是确定的的，项目是不不具备连续性性的。1.1.2产品品或服务的唯唯一性项目所涉及的某某些内容是以以前没有被做做过的，也就就是说这些内内容是唯一的的。既使一项项产品或服务务属于某一大大类别，它仍仍然可以被认认为是唯一的的。每个项目目的产品都是是唯一的，产产品或服务的的显著特征必必定是逐步形形成的。在项项目的早期阶阶段，这些显显著特征会被被大致地作出出界定，当项项目工作组对对产品有了更更充分、更全全面的认识以以后，就会更更为明确和细细致地确定这这些特征。1.2什么是项项目管理项目管理是通过过项目经理来来带动项目组组织共同工作作，依据特定定的规范，运运用系统理论论和方法对项项目及其资源源进行计划、组组织、控制、协协调，以完成成既定目标的的一种管理方方法体系。项项目管理就是是为了满足甚甚至超越项目目涉及人员对对项目的需求求和期望而将将理论知识、技技能、工具和和技巧应用到到项目的活动动中去。1.3项目组织织结构组织通常比项目目本身更为庞庞大--公司、政府府机构、卫生生医疗机构、跨跨国集团、专专业团体及其其它。项目通通常只是组织织的一部分，有有时甚至当一一个项目本身身就是一个组组织（合资合合作）时，项项目仍然会受受到设立该项项目的一个或或多个组织的的影响。项目目决策之初，最最重要的是确确定以下事项项：一是要确确定项目与公公司的关系，也也就是说要确确定项目的组组织结构；另另外，要确定定项目组织内内部的构成。图1-1解释了几种主要的企业组织结构中与项目相关的关键特征。图1-1组织织结构对项目目的影响图1-2所表示示的是传统的的职能型组织织，这种组织织具有明确的的等级划分，每每一个雇员都都有一个明确确的上级。与与职能型相对对应的另一极极端是项目型型组织。如图图1-3所示。在一一个项目型组组织中，工作作成员是经过过搭配的。项项目工作会运运用到大部分分的组织资源源，而项目经经理也有高度度独立性，享享有高度的权权力。项目型型组织中也会会设立一些组组织单位，这这些单位也称称作部门，但但是这些工作作组不仅要直直接向某一项项目经理汇报报工作，还要要为各个不同同的项目提供供服务。图1-4到1-6表示的是矩矩阵型的组织织，这种组织织是职能型和和项目型的混混合体，既具具有职能型组组织的特征又又具项目型组组织的特征。弱弱矩阵型保持持了较多的职职能型组织特特征，项目负负责人扮演的的是协调者、协协助者的角色色，还算不上上是一个项目目经理。同样样也是矩阵型型，强矩阵型型则具备较多多的项目型组组织的特征--有专职的收收力很大的项项目经理，有有专职的项目目行政管理人人员。更为现现代化的组织织则不同的程程度地包括以以上各种组织织类型的结构构特点，如图图1-7所示。比如如，一个基本本上是职能型型的组织设立立了专门的项项目工作组去去完成一个重重要的项目，这这个工作组具具有项目型组组织中项目组组的许多特征征：有独立于于职能部门的的专职项目工工作人员；有有自己的一套套工作程序；；可以在组织织常规的标准准、正式报告告架构之外进进行运作。图1-2职能型型组织图1-3项目目型组织图1-4弱矩矩阵型组织图1-5平衡型型矩阵组织图1-6强矩矩阵型组织图1-7复合合型组织第二章案例分分析2.1日辉公司司简介日辉公司是具备备房地产开发发三级资质的的民营企业，于于2005年经经哈尔滨市工工商管理局批批准注册，注注册资金50000万元。公公司现有员工工40人，其中中工程、经济济专业技术人人员25人，高、中中级技术职称称15人。公司司自成立以来来，在房地产产开发项目管管理方面积累累了丰富的经经验。公司具具有现代化的的经营管理理理念和完善的的企业运行机机制，实行董董事会领导下下的总经理负负责制，设有有投资拓展部部、财务部、工工程技术部、工工程研发部、营营销策划部、行行政人事部、合合约成本部、项项目管理中心心等8个部门，各各部门均有严严格的职责分分工及绩效考考核机制。2.2工大小区区房地产开发发项目2.2.1工大大小区房地产产开发项目的组织结构在决策分析阶段段，日辉公司即着着手成立了工工大小区项目目经理部，任任命了项目经经理，建立了了系统的项目目管理机制。在在项目的启动动会议上，项项目经理向项项目部成员明明确介绍了该该项目的基本本情况（包括括项目目标、项项目意义、项项目规模、完完成时间）、提提出项目需要要完成的成果果、项目所需需要的资源（包包括人力资源源、设备物资资及资金）、应应该遵守的项项目管理制度度、项目主要要任务及进度度安排等，明明确了职责分分工及奖惩考考核机制，并并确定了周例例会制度及紧紧急事项的沟沟通渠道。工工大小区项目目经理部组织织结构如图22-1所示。图2-1日辉辉公司工大小小区项目部组组织结构图2.2.2工大大小区房地产产开发项目规规划方案(1)土地利用用规划。工大大小区房地产产开发项目选选址位于哈尔尔滨市经济技技术开发区。日辉公司通过摘牌方式合法地取得了该地块的使用权，该地块占地36990.75平方米(55.5亩)。根据本项目《规划条件通知书》及《国有建设用地使用权出让合同》，本项目用地性质为居住用地，绿地率38.2%，建筑密度25%，设计部门对其进行了合理的规划布局，符合城市总体规划要求。(2)项目建设设内容及规模模。项目建设设内容包括116层剪力墙墙结构住宅楼楼5栋、6层短肢剪力力墙结构住宅宅楼4栋、3层框架结构构会所1栋。配套进进行亮化、小小区绿化、道道路硬化、安安防等工程。项项目总建筑面面积791225.6平方方米。其中多多层建筑面积积209722.8平方米米，高层建筑筑面积581152.8平平方米。项目目建成后，小小区规划居住住594户，居居住人口16663人。容容积率2.114，绿化率率38.2%%，建筑密度度25%。2.2.3工大大小区房地产产开发项目投投资概算及资资金筹措(1)项目投资资概算。工大大小区房地产产开发项目投投资概算375444.05万元。(2)资金筹措措：本项目总总投资为377544万元元，拟采用资资本金及银行行贷款方式解解决。其中资资本金为111263.22万元，占总总投资额的330%，由日辉公司自行行筹措；其余余70%以土地地抵押方式过过商业银行贷贷款取得，共共需贷款资金金262800.8万元。2.2.4工大大小区房地产产开发项目收收益计划2016年，本本市城市区商商品住宅成交交均价为57736元，结结合项目综合合成本，考虑虑本小区的市市场定位为中中高端商品住住宅，参考其其他同类项目目售价，本项项目计划销售售均价为：多多层住宅62200元/㎡，高层住住宅59000元/㎡。根据计划划销售均价和和项目投资概概算，初步测测算本项目预预计净收益44206.556万元。2.2.5工大大小区房地产产开发项目可可行性分析2.2.5.11经济效益分分析(1)成本利润润率。成本利利润率(RPC)，是是指项目利润润占总成本的的比率，房地地产开发企业业利用成本利利润率指标来来初步判断该该项目在财务务上是否具有有可行性。成成本利润率的的计算公式见见式3-1。RPC=(GDDV-TDCC)/TDCC×100%==DP/TTDC×100%（3-1）式中RPC——成本本利润率GDV——项目目总开发价值值TDC——项目目总开发成本本DP——开发发利润本项目中，RPC=(466023..92-3221.667-37544.005)/377544..05×100%==14%成本利润率大于于日辉公司的预预期成本利润润率10%。(2)投资收益益率。投资收收益率是指投投资净收益((税后)与投资成本本的比率。投投资收益率的的计算公式见见式3-2。投资收益率=投投资净收益//投资总额×100%（3-2）一般情况下，在在项目投资收收益率指标大大于或等于无无风险投资收收益率时，该该项目是可行行的。本项目中，投资资收益率=44206.556/375544.055×100%==11.2%%以1-3年期银银行贷款基准准利率作为无无风险投资收收益率，20017年初1-3年期银银行贷款基准准利率为6..4%。工大大小区项目投投资收益率大大于同期银行行贷款利率，符符合投资者的的预期收益。可可见，工大小小区项目在经经济上是可行行的。2.2.5.22技术可行性性分析(1)项目发展展规划分析。哈哈尔滨市为了了加快城市化化进程，提升升整体城市水水平，以三年年上水平为契契机，围绕城城市发展，优优化空间产业业布局，着力力改善人居环环境，争创国国家生态园林林城和全国绿绿化模范城市市。顺应城市市整体规划，本本项目致力于于打造哈尔滨滨市精品住宅宅，项目主要要规划有高品品质住宅、配配套公建等。(2)产业政策策分析。本房房地产开发项项目不在国家家限制及淘汰汰行业之列，属属于允许类，符符合国家的产产业政策。(3)行业准入入分析。哈尔尔滨市日辉房地产开开发有限公司司，是依照中中华人民共和和国《公司法法》及相关规规定成立的有有限责任公司司，注册资金金5000万元元人民币，资资金实力雄厚厚，公司具有有三级房地产产开发资质，具具有与本项目目相配套的技技术人员和能能力。根据该该地块选址及及规划设计条条件通知书，本本地块用地性性质为居住用用地，项目符符合该地块用用地性质。本本项目直接利利用的土地资资源，项目严严格按照哈尔尔滨市规划局局下达的规划划条件设计通通知书进行规规划设计，不不属于高耗能能产业，企业业自有资金达达到项目总投投资的30％以上，满满足本项目开开发主体要求求。项目符合合行业准入条条件。综合以以上基本情况况，日辉公司工大大小区项目开开发建设，会会带来较大的的经济效益和和社会效益，技技术条件成熟熟，因此本项项目的建设是是十分必要的的。2.2.6工大大小区房地产产开发项目工工作流程结构化的流程将将房地产开发发划分为若干干阶段，并识识别出每个阶阶段必须进行行的工作及关关键事件，这这就为项目全全过程的细化化管理提供了了基础。工大大小区房地产产开发项目将将工作流程结结构化为投资资决策阶段流流程、前期工工作阶段流程程、建设阶段段流程、销售售阶段流程，明明确各流程的的责任人、起起止时点、工工作任务及应应交付的成果果以及相应的的质量标准，严严格按照结构构化流程开展展工作。其各各阶段结构化化流程如下：：决策分析阶段的的结构化流程程见图2-2。图2-2决策策分析阶段结结构化流程图图前期工作阶段结结构化流程见见图2-3。图2-3前期期工作阶段结结构化流程图图其中设计环节的的结构化流程程见图2-44。图2-4设计计环节结构化化流程图建设阶段的结构构化流程见图图2-5。图2-5施工工阶段结构化化流程图销售阶段的结构构化流程见图图2-6。图2-6销售售阶段结构化化流程图2.2.7工大大小区房地产产开发项目进进度安排本项目开发周期期为3年，其中投投资决策与前前期工作0..5年，建设设期2年，竣工后后销售期0..5年。项目目投资决策工工作于20117年3月开始，计计划于20220年3月完成销售售任务并办理理交房手续。项项目的实施进进度计划见表表2-1。表2-1工大小小区项目实施施进度计划时间工作内容2017年3月月-20177年7月进行投资决策分分析、办理土土地交易相关关手续、项目目前期手续、项项目核准及工工程设计2017年7月月-20177年8月建设手续审批、工工程设计审查查及项目招标标2017年8月月-20199年6月项目施工、安装装及配套工程程2019年6月月-20199年9月辅助工程，竣工工验收2018年3月月-20200年7月房屋预售、销售售及交房工作作进度计划的制定定、推动及检检查、反馈极极其重要，加加强房地产开开发项目进度度计划控制，宜宜采用横道图图及双代号网网络图法进行行管理。(1)房地产开开发项目的全全过程总体进进度计划适宜宜用横道图来来编制。横道道图，又称甘甘特图或条形形图，是用直直线在时间坐坐标上表示出出每一项目工工作任务的进进度情况的图图表。在横道道图上，一段段横向直线表表示一项活动动，通过横向向直线在带有有时间坐标的的表格中的位位置来表示各各个活动的开开始时间、完完成时间以及及各项工作之之间的顺序关关系，全部的的横向直线代代表了整个进进度计划。项项目总体进度度计划横道图图如图2-77所示。“工大小区”项项目总进度计计划横道图工作内容2017年2018年2019年2020年二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度1.项目评估2.购买土地3.资金筹措4.董事会批准准5.法律手续6.投资估算7.详细规划8.规划方案审审查9.初步设计10.详细设计计11.设计方案案12.选择承包包13.施工开始始14.地下结构构15.上部结构构16.装修工程程17.室外工程程18.竣工验收收19.交房20.销售图2-7进度度计划横道图图(2)各关键环环节的进度计计划适宜用双双代号网络图图表示。在全全过程管理中中，可以利用用双代号网络络图来编制各各重要工作的的进度计划。双双代号网络图图法是利用网网络技术来表表示各工作名名称、不同工工作的相互关关系、持续时时间、关键线线路及总工期期的一种方法法。网络图法法有很多优点点，它可以在在图中正确地地表达各项工工作之间的相相互制约和相相互依赖的关关系；可以计计算出各项工工作的最早和和最迟开始时时间，据此找找出其中的关关键路线和关关键工作。通通过对网络计计划的调整，可可以得出总工工期最短、资资源最节约的的优化方案。在在日辉公司工大大小区项目进进度管理过程程中，分别编编制了各重要要工序的双代代号网络，并并根据工程的的实际进展情情况及资源供供应情况，对对网络计划随随时进行调整整，使得计划划永远处于最最切合实际的的最佳状态，保保证了该项目目整体进度计计划目标的实实现。图2--8为典型的的流水作业情情况下地面混混凝土分项工工程的进度计计划网络图。图2-8地面面混凝土工程程进度计划网网络图2.2.8工大大小区房地产产开发项目质质量管理工大小区房地产产开发项目采采用PDCAA循环法进行行质量管理。PDCA循环法质量管理过程包括四个阶段，分别是计划(Plan)、实施(Do)、检查(Check)、处置(Action)四个阶段。第一个阶段是制制定质量管理理计划，包括括确定项目总总体质量目标标，建立以QQC活动小组组为主体的质质量管理组织织，制定一整整套质量管理理制度和工作作程序、方法法要求，并对对工程施工过过程中的一些些难度大、技技术复杂的工工作内容，以以及涉及到新新材料、新工工艺、新设备备的项目进行行质量分析，制制定质量保证证措施。第二个阶段是各各工作步骤的的实施。在工工大小区房地地产开发项目目的各个阶段段，都严格按按照计划阶段段制定的目标标，组织各项项资源的投入入及作业活动动，最终生产产出满足质量量要求的产品品。为保证项项目质量目标标的实现，在在项目实施过过程中，进行行实施人的自自控和他人的的监控手段，通通过监督机制制和激励机制制共同作用，来来使各步骤的的工作成果达达到预期的效效果。第三个阶段是检检查。将各步步骤工作的实实施内容与计计划目标进行行对比，检查查其是否达到到预期效果。在在施工环节，典典型的检查手手段包括旁站站监督、测量量、试验、下下达指令文件件等。第四个阶段是处处置。对于检检查阶段所发发现的不合格格项或质量问问题，及时进进行总结和处处理，保证项项目的整体质质量处于受控控状态。在项项目实施过程程中，出现了了一些不可预预计的质量偏偏差，在质量量管理过程中中，对出现的的质量偏差分分析原因，采采取措施进行行纠正，并对对以后的环节节进行预防改改进。在具体的PDCCA循环法质质量管理活动动中，由于施施工阶段是形形成项目实体体的阶段，也也是形成最终终产品的重要要阶段，所以以把施工阶段段的质量控制制作为整个项项目质量管理理的重点。同同时，施工阶阶段也是一种种物资生产作作业，生产作作业的质量影影响因素主要要包括