广州市商业地产发展状况及趋势

2012年广州市商业地产发展状况及趋势

一商业地产概念与分类（一）商业地产概述商业地产（Commercialreal-estate）是一个复合型的产业，涵盖了商业、地产、投资、金融等行业。从商业角度来看，商业地产作为开展商业活动的场所，是零售业经营的载体，受到消费需求、消费水平、人口结构、商业定位、动线规划、业态布局、招商运营、营销推广等因素的影响。从地产角度来看，商业地产作为房地产开发的产品类型之一，不但受到政策法规、土地供应、城市规划等因素制约，更同样涉及设计规划、工程施工、消防安全等建筑专业范畴。从投资、金融角度来看，商业地产区别于住宅房地产，一般具有投资规模大、投资回收期长、建成后经营风险较高、资产增值潜力大的特点。国际市场上零售商业物业多为开发商持有，同时获得商业运营及资产增值双重收益。（二）商业地产的分类广义的商业地产，是指用作零售、批发、酒店、办公、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式；而狭义的商业地产，一般是指开展商品零售、服务零售和餐饮零售活动场所的房地产形式，也称为“零售服务地产”。本文研究的内容为狭义的商业地产（见图1）。图1商业地产的经营方式分类从开发形式来看，狭义的商业地产主要包括城市综合体、地下空间、单体商业、住宅底商等；从经营业态来看，主要包括购物中心、百货店、超市、专卖店、专业店、折扣店等。二广州市商业地产发展背景（一）国家对住宅市场的严厉调控，是商业地产市场崛起的催化剂政策的倾斜对商业地产的发展起到了直接的推动作用。受宏观调控的影响，万科、保利、富力、奥园、合生等多家大型房企相继战略转型，涉足商业地产领域，通过增持商业性用地、开发城市综合体等方式，大力发展购物中心、写字楼、公寓、酒店等商业物业。同时，限贷、限购等一系列房贷调控政策，在一定程度上遏制了住宅市场的投机投资行为，并引导市场上充裕的资金由住宅市场流向商业地产市场。（二）国际商贸中心的城市定位，是广州商业地产飞速发展的前提和基础2012年9月，广州市出台的《中共广州市委广州市人民政府关于建设国际商贸中心的实施意见》明确指出，广州市将以“国际化、高端化、特色化”为导向，强化会展中心、“购物天堂”等八大功能支撑。打造都市商业地标，聚焦打造天河路商圈、珠江新城、白云新城、广州塔时尚文化商圈、白鹅潭现代商贸功能区、万博商圈、广州空港国际商务城等国际“购物天堂”标志性区域，集聚发展一批大型高端购物中心和城市综合体。商业地产作为零售服务业发展的载体，迎来了巨大的发展机遇。（三）新型城镇化为消费市场发展带来利好，成为商业地产持续发展的动力新型城镇化是最大的内需潜力和持久的增长动力。城镇化发展为商业地产发展所带来的利好可以从两个维度进行理解，一是消费规模的增长，主要来自农业人口非农业化、城市人口规模不断扩张的过程中所创造的巨大内需；二是消费能力的提高，社会保障、教育医疗等制度的逐步完善将使城乡人口素质、可支配收入水平与城镇居民差距逐步缩小，新型消费潜力凸显。广州作为国家中心城市，目前城镇化率已达83.8%[1]，居全国前列。按2000～2010年广东省城镇人口年均增速4%计算[2]，广州市每年有40万～50万新增城镇人口。消费人口的聚集，需求规模的增长，番禺、萝岗、南沙等新兴区域的日趋成熟，将促进并刺激广州市商业地产和零售业的健康发展和均衡布局。三商业地产生态链研究分析（一）商业地产生态链概述商业地产生态链由土地供应、地产开发、商业运营三大环节构成（见图2）。图2商业地产生态链示意1.“土地供应”处于商业地产生态链的上游根据城市发展规划及用地供应计划，政府部门以公开招拍挂或协议转让的方式供应可开发土地资源。土地供应量及区域分布，是土地商业价值和区域商业发展趋势的先决条件。2.“地产开发”为商业地产生态链的核心环节地产开发商向政府部门取得土地开发权，并进行整体规划和物业开发，然后通过分拆销售、整体转让、持有经营等方式收回投资，同时获得收益。国内商业地产的传统模式一般是先开发、再销售、后招商。近年来，万达首创的“订单式商业地产模式”受到业界的高度关注并相继效仿。这种开发模式的特点在于，一是与知名零售商战略联盟，确保主力商家招商率；二是根据意向进驻零售商的经营需求规划设计，为商家进驻经营提供硬件环境支持；三是与战略合作零售商议定不同等级城市的平均租金，确保商业地产项目可快速稳定地复制；四是招商在前、建设在后，即开发商与零售商签订租约并交付保证金后，再开工建设，降低招商运营风险。从商业角度来看，在“订单式商业地产”模式下，开发商直接涉足“商业运营”环节，不但完善提升了对零售服务商的服务，更为商业地产自持运营奠定了基础。而从地产角度来看，无论是传统模式还是“订单式商业地产模式”，“地产开发”环节将直接决定商业项目的建设规模、建筑形态、规划设计、配套设施等各项指标。3.“商业运营”是商业地产生态链中最关键也最为复杂的环节，最终目的是实现商业地产项目的收益最大化“零售服务商”和“运营服务商”是“商业运营”环节的决定性因素。“零售服务商”是商业地产生态链的终端经营主体，直接向消费者销售商品或提供服务，是商业地产资产持有者获得持续租金收入的最主要来源。“运营服务商”是商业地产生态链的商业运营主体，其既为资产持有人提供商业策划、招商运营等服务，同时也为零售服务商提供营运管理、营销推广等服务。“运营服务商”的商业资源、服务水平直接影响商业地产项目的经营收益水平和资产增值空间。传统的商业运营模式主要包括以下三种。一是“产权转让”模式，即开发商通过分拆销售或整体转让的方式，一次性收回投资成本，对外转嫁经营风险。由于商业地产具有投资规模大、投资回收期长、经营风险高的特性，传统的住宅地产开发商为了加速资金周转，一般会采取“快进快出”的策略，也就是“产权转让”模式。采用这种模式的优点是：能快速收回开发投资，减少资金周转压力，降低投资风险。缺点是：产权分散既不利于经营业态的规划布局和招商经营，也不利于项目整体在运营期间根据市场需求调整业态、布局及进驻商家，从而影响了投资者对商业地产项目的增值预期和收益回报。随着商业地产市场的成熟，投资者更趋理性，产权转让虽然能帮助开发商快速收回投资，但无法获取运营成熟后的持续增值收益，目前大部分发展商已更趋向于选择“只租不售”的商业模式。二是“自持经营”模式，即开发商持有产权，并通过自建团队或外聘团队的方式进行商业策划、招商运营、营销推广，从而获得资产增值及持续租金收益。该种运营模式下，运营团队的水平成为决定性的关键因素。一方面，运营团队需具有敏锐的市场触觉和丰富的行业经验；另一方面，更需要拥有广泛的商业资源和策划管理能力。采用这种模式的优点是：开发商通过持有物业，可同时获得持续的租金收益以及资产的增值预期。同时，自持商业项目的整体运营自由度高，能根据精确的商业定位和多变的市场需求，及时调整业态比例和品牌组合，更有利于商业项目在竞争日益白热化的商业地产市场中突围而出。缺点是：投资回收期相对较长，具有较高的经营风险。三是“售后返租”模式，即产权转让后，开发商承诺将出售的商铺从投资者手中回租，然后通过自建团队或外聘团队的方式进行运作，并承诺向投资者支付固定比例的租金收益。该种模式的优点是：对于开发商来讲可一次性获得投资收益，对于投资者来讲固定租金收益的承诺、统一招商管理都有利于商业项目运营，提高投资信心。但是，运营团队的招商能力、营运水平等因素，直接影响到返租回报承诺的实现。万达首创的“城市综合体”运营模式综合了以上三种商业运营模式的优点，一方面通过结合城市发展规划以及与知名商家的战略合作等手段给予投资者较高的升值期望，从而拉高价格销售住宅、写字楼以及部分商铺，以销售收入补偿开发建设投资；另一方面自持零售商部分产权，不但与知名零售商战略合作获得稳定租金收入，同时打造万千百货、万达影城、大歌星KTV等诸多自有商业品牌，这样既确保了项目招商率，也为后期统一经营、业态调整等提供先天条件。随着商业项目的培育成熟，同时还获得资产增值收益。（二）商业地产生态链的内在联系土地供应、地产开发、商业运营三大环节互相依存，相辅相成。首先，城市发展规划和商服用地的供应，决定了商用物业的市场供应量以及区域集中度，也是开展商业运营的前提和基础。其次，商业地产的投资开发一般来讲投资规模大、资金占用期长。商业物业如何进行运营、如何获得收益回报、租售比例如何、动线规划、业态布局等，很大程度决定了商业地产的开发形式和建筑标准。再次，商业地产的持续经营和升值空间取决于消费市场和投资市场的需求，也就是说商业地产的开发供应量需要容量相当的市场需求支撑。当商用物业供不应求时，市场需求将带动租金水平上涨，使资产价值提升；反之，则租金增速放缓，资产价值难以体现。四2012年广州市商业地产生态链发展状况（一）2012年广州商服用地土地供应情况2012年，广州市商服用地供应充足，市场交易活跃。从区域分布来看，番禺区2012年成交的商服用地建筑面积居广州市首位，已成交的商服用地主要集中在长隆—汉溪—万博商业聚集区及广州南站商业区。其中，番禺汉溪商业地块以建筑面积50万平方米、总价34亿元的佳绩居本年度全市商用土地成交面积、成交额排行榜榜首。（二）2012年广州市商业地产开发情况1.优质零售物业集中建成，2010～2012年新增供应量超过200万平方米在国家限购、限贷等政策以及国际商贸中心城市定位的背景下，近年来，广州市商业地产开发量大幅增加，多宗商业物业集中上市供应。据不完全统计，2010～2012年广州市共新增超过200万平方米的零售商业，其中天河区新增商业面积占比43%，经营面积超过10万平方米的商业项目超过20%（见表1）。表12010～2012年主要新增零售商业状况续表未来3～5年内，广州市新增零售商业将超过400万平方米，其中营业面积达10万平方米以上的商业项目将超过40%（见图3）。图32010～2013年广州市新增零售面积2.城市综合体、购物中心、地下商业空间成为商业地产市场未来增量主力（1）城市综合体。随着房地产市场的阶段性调整，以万达为代表的城市综合体运营模式受到业界关注，各城市综合体项目相继开发，如海印又一城、奥园中央广场、TIT合生国际广场等。万达作为商业地产的业界代表，目前已在广州战略布局白云、番禺、增城、花都等区域，同时更高调宣称未来要在广州建10个万达广场。截至2012年，广州市已有及在建的20万平方米以上城市综合体超过25个，总建筑面积超过1400万平方米，超过95%的综合体项目包含购物中心、商业步行街等零售功能（见图4）。图42012年广州市已有、在建城市综合体情况从区域布局集中度来看，在建的城市综合体主要集中在番禺、增城、天河、白云四区。其中，番禺万博商贸区内城市综合体聚集度高、零售功能比重较大，汇聚了海印又一城、番禺万达广场、奥园中央、敏捷广场等项目，占全市城市综合体总建筑面积的12%。城市综合体的聚集发展，一来可进一步完善万博商贸区内的各项城市生活功能，促进居住及商业氛围的成熟；二来通过居住人口及商务消费人口的聚集，为区内零售业的发展提供良好的基础（见图5）。图52012年广州市已有、在建城市综合体区域排名城市综合体的开发形式，通过“销售/自持”相结合，可更好地实现短期收益平衡、长期收益持续。同时，城市综合体的建成，将进一步提升城市形象，带动区域经济，并促进区域商圈或城市副中心的形成。（2）购物中心。购物中心是零售商业发展的重要载体，其主要开发形式正逐渐从单体商业、住宅底商向城市综合体或地下商业空间等形式转变。据统计，近期计划开业的购物中心约13家，总面积超过100万平方米，大部分集中在番禺区和天河区（见表2）。表2近期计划开业的购物中心状况其中，最值得关注的是番禺商圈。海印、万达、永旺、奥园等大型购物中心的相继开业，加上原有的万博中心、规划中的长隆友谊购物公园、天河城番禺购物中心等项目，使得未来零售面积逾100万平方米，相当于六个天河城广场。番禺区拥有多个大型成熟社区，聚集了庞大且极具消费潜力的优质消费人口。购物中心的扎堆发展，不但有助于发挥商业规模的集聚效应，同时有利于提高商圈的辐射力、影响力和业态丰富度。（3）地下商业空间。广州市现有的地下商业总量超过100万平方米，经营较好的代表性项目包括东方宝泰、花城汇等购物中心，流行前线、动漫星城、江南新地、天河又一城等商业街，也有运营多年仍状况欠佳的项目，如康王地下商城。零售业态以专卖店、超市、购物中心为主，行业多为零售、餐饮等，并与地面商业结合发展为多维度购物空间（见表3）。表3广州市现有代表性地下零售商业广州地下商业空间目前主要有三种发展模式。一是依托地铁通道发展，二是利用人防工程发展，三是在地产开发的同时开发其地下部分作商业用途。主要具有以下特征。一是位于成熟商圈，周边商业氛围浓厚。在广州市现有经营较好的地下商业中，超过90%位于成熟繁华商圈。成熟商圈辐射力强、影响力大，具有稳定的消费客流，不但有效缩短了地下商业项目的市场培育期，更能迅速提升商业价值，有利于招商运营。二是接驳地铁，借助地铁通道及地面商业引导消费客流。地铁线路的开通和完善，促进了天河路商圈、北京路商圈、东山商圈的成熟，同时也带动了一批地铁商业的发展。地铁通道作为地铁客流抵达地面商业的必经之路，在客流引导方面起到举足轻重的作用。通过合理规划布局出入口，与周边大型商业连接，可有效提升内部客流量，并帮助消费客流在商业项目的均衡分布。三是业态布局受到局限，需与地面商业结合互补。一般来讲，地下商业大多存在空间展示面不够、光线不通透、视野不好等问题，影响了商业项目对大型品牌店的招商。同时，受结构限制，排烟、排污、排水对工程施工要求较高，造价成本及管理成本也较地上商业昂贵。相比之下，地下商业在租金上的竞争力并不明显。另外，受消防管理规定限制，大型娱乐项目也很难进入地下，餐饮店更不允许到负三层。因此，地下商业需与周边地面商业互补，才更利于项目的经营。地下空间的开发是土地集约利用的发展趋势。2012年提交审议的《广州市城市总体规划（2011～2020）》提到，2020年广州地下商业空间将达到800万平方米。根据政府规划公示，近期规划待建的大型地下商业空间包括广州国际金融城地下商业48.4万平方米、番禺万博商务区地下商业30.48万平方米、广州电视塔地下商业8.5万平方米、宏城广场地下商业11万平方米。另外，还有总建筑面积达111万平方米的广州南站，其中也有配套商业部分。由于近年来广州市零售商业物业集中建成，市场供应量已明显大于市场需求增幅，地上零售商业物业招商经营压力已初步呈现，未来大型地下商业空间的经营不容乐观。3.商业运营商及国外零售集团积极向地产开发领域渗透在“轻资产”的运营模式下，商业运营商和零售服务商主要通过“物业租赁”或“品牌服务输入”的方式进行拓展，而由此所带来的结果是物业租金成为商业运营复制扩张的最主要压力。在零售增速放缓和租金不断上涨的双重压力下，为了持续稳健地长远发展，部分商业运营企业和国外零售集团开始积极寻求“轻、重”两种资产运营模式的平衡点，以自建物业的方式带动零售渠道的扩张。2012年1月，天河城集团的母公司粤海投资以19.44亿元获得番禺万博商贸区大型城市综合体项目68%的控制权。该项目总建筑面积25万平方米，包含不少于10万平方米的购物中心。这意味着，天河城集团将继续通过自建物业的形式向地产开发领域渗透，并与万达、海印两大商业地产集团分抢番禺零售市场份额。日本零售业集团永旺集团高调宣称，广东地区将成为其未来重要的战略发展区域。作为其核心业务的“永旺梦乐城”购物中心广州首个项目现已落户番禺清河，并计划于2013年开业，总建筑面积17万平方米。同时，“永旺梦乐城”金沙洲项目也已启动筹建，预计2014年开业，建筑面积18.8万平方米。与此同时，英国零售集团TESCO集团属下的“LifeSpace乐都汇”购物中心品牌也通过自建物业的方式进驻广州市场，其位于东圃的“宝兴TESCO（乐购）购物中心”建筑面积6.5万平方米，预计2013年开业。（三）2012年广州商业地产项目运营情况1.全市新建零售商业物业交易放缓，二手商业物业以小面积商铺交易为主根据广州市阳光家缘公布的数据，2012年广州市10区新建商业物业交易速度放缓，全年网上签约面积47.04万平方米，同比下降13.37%。受番禺万达广场、番禺奥园广场等大型零售商业项目的带动，番禺一手零售商业物业成交活跃，成交量较上年同期分别增长81%和22.42%，成交均价同比增长20.07%和24.66%。2012年，广州市二手商业物业交易面积下降，交易宗数增加，单价上涨。全市10区网上交易登记面积26.47万平方米，同比下降36.32%；但成交宗数较上年增加303宗，网上签约均价18353元/平方米，同比上升49.8%。从以上数据可见，广州商铺“越卖越细，越细越贵”，市场投资者更趋谨慎，投资总额增速放缓（见图6）。图62012年广州市十区新建及存量商业用房交易情况2.全市商业租金持续增长，成熟优质商业物业租金增幅较大广州市国土房管局2012年上半年发布的《2011年广州市房屋租金参考价》显示，广州10区商业租金年升幅在5%～10%，其中天河区、越秀区等繁华商业路段租金涨幅达15%以上。根据行业监测数据，2012年广州市平均租金水平最高的优质商业物业分别为天河城广场、正佳广场、太古汇、中华广场、五月花广场、丽柏广场，其首层租金均价为1200～1700元/平方米/月。2010～2012年，以上这些成熟优质商业物业租金水平均有不同程度的增长，其中增幅最高达20%。3.品牌调整成为成熟购物中心提升营运素质的首选策略受经济下行、电商冲击等因素影响，零售市场增速放缓。面对零售商业物业的庞大供应量，运营策略的及时调整成为商业地产市场激烈竞争的取胜之道。为了更好地适应市场需求，天河城广场、正佳广场、中华广场等购物中心相继采取品牌调整、引入新业态、调整业态比例等策略提升项目的竞争力。据不完全统计，2012年天河城广场新晋品牌约10个，包括阿玛尼的休闲系列ArmaniJeans、范思哲旗下的VersaceJeans、雅诗兰黛专卖店、契尔氏专卖店以及俏江南餐厅广州首店等。同时，正佳广场不但继续加大餐饮业态比例，更首次引入营业面积达3000平方米的买手制百货——“HI”生活概念馆，其他新晋品牌还包括耐克华南首家品牌体验店、法国ELLE女装旗舰店、意大利VISCAP首家女装精品店等。除此以外，摩登百货进驻光明广场，耐克全球第二家直营工厂旗舰店进驻万国广场，永旺华南面积最大的GSM超市进驻保利中环广场，索尼全球最大直营店进驻太古汇购物广场，日本DAISO大创生活馆更在年内于花城汇广场、中华广场、保利中环广场连开3店。这不但显示出品牌调整成为2012年大部分购物中心的首选策略，同时也表明了知名零售品牌在选址上更趋向于成熟商业物业，以缩短培育期、降低经营风险。4.新开业购物中心采取“差异化”营运策略，提高自身竞争力对于新开业的购物中心来讲，商业定位和品牌招商是商业运营环节的重中之重。海印集团旗下的“海印又一城”项目继首期成功引入广州首家沃尔玛山姆店后，2012年开业的二期——“奥特莱斯广场”，更引入了全国首家GUCCI折扣店，以及国际知名奢侈品牌COACH、Armani、Burberry、HugoBoss、Versace等品牌折扣店。该项目定位为专营奢侈品牌的OUTLETS，以“超市+OUTLETS+影院+餐饮”的功能组合，成为广州目前最大的“奥特莱斯”主题购物中心。奥园集团进驻番禺的首个商业地产项目——“奥园广场”，定位社区型购物中心，不设百货主力店，而以“快时尚+超市+影院+餐饮”的功能组合，不但引入番禺地区首家H&M、ZARA专卖店，同时提高餐饮业态比例，引入稻香迎囍皇宫、九毛九、星巴克、必胜客等品牌，以满足周边消费需求。精确的市场定位，商业功能、品牌组合以及业态比例的“差异化”创新，将有效帮助新建商业项目在激烈的市场竞争中突围而出。但是，商业运营是一个持续的过程，无论是培育成熟还是新开业的商业项目，都需根据市场变化及时调整，才能保持收益水平的稳定增长和资产的持久增值。5.境外资本看好广州商业地产市场，加速进入步伐随着房地产宏观调控的深入，境外投资者对国内商业地产的投资意愿显著增强。尤其是亚运会后，土地整体供应量大幅增长的广州更成为交投活跃的主要市场。整体项目收购和购置商用土地是目前境外投资进入广州商业地产市场的主要方式。2012年美国保德信房地产基金以20亿元整体收购位于广州海珠区的中海光大购物中心项目，成为广州市迄今为止最大宗零售物业交易，也是广州首宗外资机构性投资者整体收购的商业物业买卖。凯德置地集团于2011年与中新知识城签署协议，取得6.6公顷商业用地，并规划建设20万平方米的购物中心，成为凯德进入广州的首个商业地产项目。2012年，凯德置地集团继续布局广州市场，并通过公开招拍挂，以4亿元取得位于番禺榄核镇建筑面积约23万平方米的商住用地。五2013年广州商业地产趋势分析（一）商业网点布局更趋合理，区域商业优化提升新一轮城市发展规划下，广州市将形成“一心多点、两轴一带”的商业网点空间结构，并以商业功能区、人口分布、用地布局、交通基础设施等要素为依托，打造11个都会级商圈，提升21个区域级商圈功能。随着城市化进程以及商业用地供应计划的推进，番禺、萝岗、南沙、增城等区域商业项目集聚发展。大体量的城市综合体借助居住功能的规划形成持续稳定的消费客户群，为区域商业发展提供了良好的基础。在消费人口增加、消费水平提高以及消费需求提升等因素带动下，区域商业项目将得