北京2017年房地产估价师《理论与方法》：确定最终的评估价值考试试题

北京2017年房地产估价师《理论与方法》：确定最终的评估价值考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、估价对象房地产2006年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30%,从2007年开始年收入增长2%,经营费用增长1.5%,该房地产剩余使用年限为35年，该类房地产的报酬率为8%,则该房地产2007年1月1日的收益价格为。A：2044.87万元B：4296.54万元C：5526.56万元D：7337.33万元E：工业用地的监测点评估价格2、按照《中华人民共和国物权法》规定，业主作出解聘物业服务企业的决定，应当经的业主同意。A：专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上B：专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数C：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上D：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数E：执行层的组织协调3、某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收取），出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为—元/m2。TOC\o"1-5"\h\z33003324333535734、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元.则该房地产投资企业的流动比率为。A：150%B：200%C：75%D：400%E：借款合同5、根据《房产测量规范》，计算一半建筑面积的是__。无柱的雨篷有顶盖不封闭的永久性架空通廊房屋内高度在2.20m以上的技术层与室内不相通的装饰性阳台6、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用—预测房地产的未来价格。数学曲线拟合法B-平均增减量法。.平均发展速度法D.移动平均法7、《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行__并给予补偿。征收征用征收或者征用征购8、证券可分为__。商品证券、货币证券、投资证券商品证券、货币证券、资本证券政府证券、金融证券、公司证券商品证券、政府证券、金融证券9、已知某城市容积率修正系数表，见下表。容积率修正系数表容积率TOC\o"1-5"\h\z0.10.40.71.01.11.31.72.02.1修正系数0.50.60.81.01.11.21.61.81.910、某套住宅建筑面积为100皿，套内建筑面积为92皿，使用面积为80皿，每平方米使用面积的价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为.【200七年考题】A：2400元B：2580元C：2607元D：2760元E：工业用地的监测点评估价格11、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是。A：估价目的B：估价时点C：估价对象D：价值类型E：X业用地的监测点评估价格12、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（）。假定建筑结构是安全的肯定建筑物是安全的强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定说明建筑结构安全难以确定13、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价.【2007年考题】A：合法原则B：最高最佳使用原则C：估价时点原则D：替代原则E：X业用地的监测点评估价格14、下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表达，不正确的是__。由专业投资管理者负责经营管理B-收入现金流的主要部分分配给了股东分为权益型和抵押型两种形式投资流动性好15、判断经济是否陷入了通货紧缩，要看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在以上。A：1个月B：2个月C：3个月D：半年E：执行层的组织协调16、—指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。通货贬值通货膨胀通货紧缩通货异常17、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）。45.05%49.31%58.86%63.6%18、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是万元。A：13.2B：15.9C：19.5D：20.4E：借款合同19、影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。但并不包括__。声觉环境视觉环境水文环境人文环境20、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是。A：商用房地产的风险更高B：商用房地产的收益更高C：商用房地产的价值更高D：商用房地产的增值潜力更大E：借款合同21、某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为万元。A：600B：738C：900D：960E：工业用地的监测点评估价格22、可见光污染中，车站、机场等过多闪动的信号灯使人视觉不舒服，属于。A：灯光污染B：其他可见光污染C：视觉污染D：眩光污染E：执行层的组织协调23、在现金流量表中，不应该出现__。借款利息所得税自有资金折旧与摊销24、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为。A：368万元B：552万元C：561万元D：920万元E：工业用地的监测点评估价格25、下列—不属于申领建筑工程施工许可证的条件。已经办理该建筑工程用地批准手续已经确定施工企业有保证工程质量和安全的具体措施建设单位已支付工程款二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分）1、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（）竞争者。从容不迫型选择型凶猛型随机型2、收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用。A：房地剩余技术B：市场剩余技术C：土地剩余技术D：建筑物剩余技术E：自有资金剩余技术3、根据投资的对象，房地产投资可以分为。A：房地产开发投资和购买投资B：土地投资和房屋投资C：建筑材料投资和土地投资D：生产投资和经营投资E：借款合同4、采取随行就市定价法确定价格的情形有。A：开发商处于市场领导者地位B：开发商难以估算成本C：开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近D：开发商打算与同行和平共处E：开发商具有向市场领导者挑战的实力5、某大厦总建筑面积10000m2,房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。2.4%3.0%3.8%7.2%6、抑制通货紧缩的对策中，实施积极的货币政策就是。A：较大幅度地减少货币供应量，尤其是减少中央银行基础货币的投放B：较大幅度地增加货币供应量，尤其是扩大中央银行基础货币的投放C：下调法定存款准备金率和完善准备金制度D：上调法定存款准备金率和完善准备金制度E：下调利率与加快利率市场化相结合7、以下说法满足最高最佳使用的条件有。A：法律上许可B：技术上可能C：价值最大化D：权益上允许E：经济上可行8、会计的基本职能包括。人：反映职能B：监督职能C：盈利职能D：增值职能E：管理职能9、在选取可比实例时，其成交价格不会偏离正常市场价格的因素是__。强迫出售或强迫购买的交易交易双方或一方缺乏对交易对象或市场行情的了解急于出售或急于购买的交易受债权债务关系影响的交易10、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于__。货币证券信用证券商品证券资本证券11、下列关于价格弹性的表述中，正确的有__。供给价格弹性一般为正值当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性需求价格弹性永远为负值当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性12、下列关于边际效用递减规律，说法正确的是。A：随着消费者在一定时间内对某种商品消费量的增加，他从每增加一单位商品的消费中所获得的效用增量呈逐渐递减的趋势B：随着消费者在一定时间内对某种商品消费量的增加，他从每增加一单位商品的消费中所获得的效用增量呈逐渐递增的趋势C：消费者消费后一单位商品所获得的效用增量小于他消费前一单位商品所获得的效用增量D：若继续增加该商品的消费量，则会使边际效用为负值，从而减少总效用E：总效用有可能达到一个极大值，此时边际效用大于零13、下列关于会计分期，说法正确的是。A：会计分期的目的是将持续经营的生产经营活动划分为连续、相等的期间，据以结算盈亏，按期编报财务报告，从而及时地向各方面提供有关企业财务状况、经营成果和现金流量信息B：会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为一个个连续的、长短不相同的期间C：会计分期又称为会计期间D：按年度编制的财务会计报表也称为年报E：以一年确定的会计期间称为会计年度14、下列属于会计恒等式的是__。资产-费用+负债+所有者权益-收入所有者权益=资产+负债资产+费用=负债+所有者权益+收入负债=资产+所有者权益15、廉租住房保障资金的来源有__。财政预算资金房屋维修资金土地出让净收益住房公积金增值收益廉租住房预售资金16、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用—方法进行测算。A-平均增减量法B-平均发展速度法移动平均法指数修匀法17、某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息，则关于该房地产价格的说法，正确的有__。该房地产的实际价格等于名义价格该房地产的名义价格为50万元该房地产的实际价格为50万元该房地产的实际价格高于50万元该房地产不存在名义价格18、国家无偿收回划拨土地使用权的原因有。A：土地使用者自动放弃土地使用权B：矿场、机场等核准报废土地。：非法转让土地D：不按批准用途使用土地E：转让时未补交土地使用权出让金或土地收益金19、确定用于敏感性分析的经济评价指标，通常采用的指标为。A：投资回收期B：内部收益率C：财务净现值D：开发商利润E：借款合同20、下列关于股票与公司债券，说法错误的是。A：股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系B：公司债券持有人依法获取的收益是公司债券利息，且数额事先难以确定，并受公司经营状况的影响C：股票和公司债券都是有价证券，并且同属于资本证券。它们既有相同之处，又有质的区别D：与股票相比，公司债券则是一种风险程度相对高得多的投资E：两者都是流通证券，可以在证券市场上进行转让和买卖，并且，它们的市场价格都在不同程度上受到银行利率的影响21、甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为元。A：1000B：5000C：7000D：10000E：执行层的组织协调22、某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2、0.6和0.2；第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为—万元。TOC\o"1-5"\h\z2535404523、房地产转让最主要的特征是__。房地产转让需要资金投入房地产转让实施申报制度房地产发生权属转移只有符合条件的房地产才能转