20XX年(万科企业管理)全面解析万科地产

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万科地产

全面解析万科地产

讲明：分析办法：

1、A、B、C分类分析办法

2、时刻序列分析办法

3、空间序列分析办法

4、归纳推理办法

5、演绎推理办法

6、波士顿矩阵分析办法

壹、万科运营种类结构

1、万科的运营业务非常简单，收益更简单，所有收益都来自业务运营，没有任何的投融

资收入。主营业务为俩个方面，壹是房地产，二是物业治理。

2、和其他房地产X公司别同的是，万科在物业治理上面的巨大利润。壹般中小型开辟

X公司，或者处于创品牌时期的X公司，在对待物业治理方面，要么外包，要么亏损保持其

运营。而别能做到真正盈利。

3、物业治理X公司盈利，为万科快速扩张解决了后顾之忧，即经过房地产产生的利润

为纯利润，而别再为物业治理背包袱。

4、房地产收入增长和物业X公司收入增长呈正向关系。

异点分析：2007年上半年的物业X公司收入和下半年物业X公司收入呈现出巨大的差

异，这有待深入分析。

时刻行业主营业务收入（万元）时刻行业主营业务收入（万元）

2007-12-31房地产3517517.72007-12-31物业治理21003.47

2007-6-30房地产1093949.942007-6-30物业治理15702.152006-12-31房地产1766965.962006-12-31物业治理17855.07

2006-6-30房地产653978.772006-6-30物业治理7789.55讲明：从上表可以见出，上半年房地产结算收入壹般只能占到全年结算收入的35%左右；

而物业X公司07年数据严峻失真。整个下半年仅仅上半年收入的30%左右。此数据为何和

真实有这样大的差距？

5、房地产利润率和物业治理利润率

时刻行业毛利率（%）时刻行业毛利率（%）2007-12-31房地产41.872007-12-31物业治理54.69

2007-6-30房地产45.772007-6-30物业治理27.37

2006-12-31房地产37.292006-12-31物业治理32.06

2006-6-30房地产40.492006-6-30物业治理7.86分析：

1、万科的物业治理利润率稳步上升，讲明万科在物业治理方面差不多成功的找到了盈利

模式，这种盈利模式的建立，将为万科今后的进展奠定坚实的基础。

2、万科房地产的毛利稳定在40%左右。

3、那个表上尚别能真实反映万科物业治理X公司的咨询题，结合万科上半年物业治理的

收入和支出和下半年的收入支出来见，那个数据存在巨大的咨询题。

二、万科的区域分布结构

（壹）、分析讲明

1、讲明：本结算周期，我们将市场份额在10%之上的都市视为A类都市，市场份额在3%之上的视为B类都市，其余为C类都市。

2、在次类分析过程中，我们会采纳波士顿矩阵分析办法透析万科的都市拓展路线。

（二）ABC类市场透视

(2007-12-31)

地区

主营业务收入

(万元)

比例

（%）

地区

主营业务收入

(万元)

比例

（%）

1、深圳823833.8323.42

2、上海597367.1816.98

3、广州271807.687.73

4、杭州207377.435.9

5、成都199430.275.67

6、北京170667.084.85

7、苏州148190.764.218、东莞146222.194.16

9、佛山137706.13.9110、大连134890.393.83

11、武汉112448.093.212、无锡102627.182.92

13、厦门78901.942.2414、天津69683.851.98

15、珠海60742.051.7316、青岛47027.811.34

17、沈阳46125.361.3118、南昌37269.861.06

19、中山31298.410.8920、长春31191.610.89

21、长沙30236.310.8622、镇江12549.690.36

23、鞍山11231.030.3224、南京8691.60.25

分析：

1、在本次结算周期内，三类都市的比例分不为：40.4；43.46；16.14。三类都市的个

数分不为：2；9；13。

2、按照企业的稳健性原则，万科的市场结构存在壹定的隐患，算是对大都市的过度依靠性，假如壹旦上海深圳市场滑坡，将对整个企业产生较大的妨碍。

(2007-06-30)

地区

主营业务收入

(万元)

比例

（%）

地区

主营业务收入

(万元)

比例

（%）1、深圳335822.630.72、上海153877.9814.073、广州153116.94144、东莞96667.798.84

5、杭州88007.028.04

6、北京59103.595.4

7、苏州45800.144.198、天津38264.343.5

9、武汉26694.342.4410、沈阳21829.28211、成都18887.11.7312、南昌18225.991.6713、佛山14294.131.3114、无锡10887.12115、长春5498.210.516、南京5049.760.4617、鞍山1251.260.1118、大连672.350.06

分析：

1、在本次结算周期内，三类都市的比例分不为：58.77；30.07；11.16，这三类都市的数量分不为：3；5：10。

2、在本次结算周期内万科的都市份额符合典型的传统1：2：7策略，市场相对照较均衡。

(2006-12-31)

地区

主营业务收入

(万元)比例（%）地区

主营业务收入

(万元)

比例（%）

1、上海418660.1523.69

2、深圳248800.3814.08

3、天津170457.469.65

4、广州126480.697.16

5、北京117604.776.66

6、无锡91075.585.15

7、成都85350.94.838、杭州78748.584.46

9、沈阳65877.013.7310、武汉63324.773.5811、东莞59792.963.3812、南京51573.342.92

13、佛山38125.812.1614、中山35574.512.0115、南昌35442.982.0116、长春31847.971.8

17、大连22282.991.2618、鞍山14558.740.8219、苏州11386.370.64

分析：

1、在本次结算周期内，三类都市的比例分不为：37.77；48.3；13.93，这三类都市的数量分不为：2；9：10。

2、本次结算周期内，万科的市场分布呈现出AB类市场的相对均衡性。

(2006-06-30)

地区主营业务收入(万元)比例（%）

上海地区220716.9733.35

深圳地区207237.131.32

北京地区53241.088.05

分析：

1、在本次结算周期内，三类地区的比例分不为：64.67；30.53；4.8，这三类地区的数量分不为：2；5：3。

2、从那个市场结构来见，万科的市场结构是别合理的壹个结构，要紧表当下拓展类区域太少，主营业务过于集中。

总述：

1、万科A类市场份额的呈现出以下特征：总体份额分不为：40.4；58.77；37.77；

64.67。其中半年报期间，A类市场份额占领了整个总市场的60%左右，下半年相对而言，此类市场份额大幅度缩小。这讲明万科在A类都市的总体策略是利用上年举行市场冲击，下半年举行项目整理和储备，固然也别排除这类因素，万科X公司故意识的在结算周期上做了调整，将留存余额放到第二年举行结算。

而A类都市要紧是集中在上海和深圳俩个都市，惟独07年上半年广州加入到此类市场，可是下半年结算时候随即消逝，则证明万科的A类市场具有相当的稳健性。市场要紧集中在深圳和上海。

A类市场的年度份额均衡在40%左右，在房地产那个特别行业内，万科A类市场份额

稍微显得有点大。所以结构有壹定的隐忧。

2、万科B类市场份额呈现以下特征：总体市场份额为：43.46；30.07；48.3；30.53；而都市个数分不为：9；5；9；5的结构。B类市场的份额特征和A类呈现出反向关系，即在年中结算周期内的份额小于年末结算周期。也即上半年市场销售状况差于下半年。这点是否和都市特性有着紧密的关系，即A类都市在房地产市场上呈现出资本动力型，而B类都市则呈现出使用动力型，也即A类都市的住房呈现出投资拉动型而B类都市呈现出居住拉动型。

而在都市数量上，也呈现出相对稳定性，呈现出9595特征，也即二类都市中有壹半左右的都市都在上半年处于积存期或者建设期，下半年则处于销售的高峰期，这点和上面分析呈现出同向证明关系。

3、C类市场份额呈现出以下特征：总体市场份额为：16.14；11.16；13.93；4.8。都市数量分不为：13；10；10；3的结构（因2006年上半年，万科是按照区域举行统计的，因此在2006.6.30的数据和整个分析结构吻合度较差）。总体来见，C类市场的稳定性高于B类市场，在基本特征和B类市场吻合的事情下，变异特征大大小于B类市场，这个地方有那么俩个缘故，壹是C类市场的数量在别断的攀升，其次是C类市场的总体份额比较小，这也有也许是C类市场的房产项目较小，呈现出单壹项目特征所致。

4、从2006年和2007年万科的市场结构来见，万科正由壹个区域性的X公司逐步走向壹个全国性的X公司，市场数量呈现出稳步上升的如此壹个过程。但并且深圳上海的份额过大，也是万科整个市场的壹个结构性隐患。而B类市场中的都市仍没有见出可以进入A类市场的特征，假如别能有效培养A类都市的替代都市，则万科的市场结构必将更加分散，如此的隐患在于万科的营业额受到妨碍，从而妨碍整个万科的市场份额，其次是万科的集中优势将得别到体现，当下的房地产市场，在自由化中又存在着严峻的非市场性行为，算是前期建设以及地点政府的大力支持方面。

（三）、万科都市市场份额变化分析表

分析讲明：在那个角度我们要紧经过波士顿矩阵分析办法，来透析万科的都市策略，以及经过对都市的分析来透析万科的将要举行的市场行为和策略。

1、都市结构

都市、地区2006.6.302006.12.302007.6.302007.12.30深圳31.2214.0830.723.42

上海33.3523.6914.0716.98

广州7.16147.33

杭州4.468.045.9

成都4.474.831.735.67

北京8.056.665.44.85

苏州7.660.644.194.21

东莞3.388.844.6

佛山2.161.313.91

大连1.260.063.83

武汉0.783.582.443.2

无锡5.1512.92

厦门2.24

天津9.653.51.98

珠海1.73

青岛1.34

沈阳3.731.31

南昌0.89

中山1.80.50.89

长春0.89

长沙0.86

镇江0.36

鞍山0.820.110.32

南京2.920.460.25

要紧都市分析：

深圳：深圳的市场份额分不为：31.22；14.08；30.7；23.42。在2006年内深圳的市场份额降后于上海，可是在07年内，深圳的市场份额大大超越于上海，成为万科帝国的第壹支撑。且这种优势在07年表现的相当明显。从结构上来见，深圳市场份额占领万科25%左右的市场份额，这点对万科整个X公司有着相当的妨碍力，假如深圳市场壹旦发生垮塌，则万科帝国也就危机重重，所以万科首要目的是要确保深圳市场的安全。

上海：万科在上海的市场份额在07年下落的相当厉害，几乎下落了30%，随着上海都市化的完成，上海整个市场的萎缩，以及在资本主导房产市场方面，上海巨大优越性，万科在上海的份额减少是正常的而无法幸免的。关键的咨询题在于万科会培养这个市场作为上海市场的替代者。

广州：作为中国房地产业的第壹大省份，广州有太多的房产巨头，如合生创展、珠江、恒大、保利、中海等大企业云集，万科在那个主战场上所表现的竞争力且别够明显。所以在整个X公司的市场份额壹直且别大，可是能别能抢占那个巨大的市场，且在那个市场上猎取更大的份额，显示万科在同强者竞争中的气质，是万科要深入考虑的。并且因为广州市省会都市，都市扩容过程仍有壹个过程，房地产市场仍会持续兴盛壹段时刻，所以万科在广州的

市场行为将对万科将来的进展具有重要的妨碍和作用。

杭州：相比于其他都市，杭州本地房产企业比较弱势，除了绿城和华立外，没有更多的企业形成规模，所以万科在杭州有着比较大的市场份额，而作为全国宜居都市，杭州也存在着都市范围扩大的动因，将来杭州房产市场怎么样，也会对万科X公司产生巨大的妨碍力。