20XX年房地产开辟投资潜力都市分析杭州

千里之行，始于足下。第2页/共2页精品文档推荐20XX年房地产开辟投资潜力都市分析杭州房地产投资潜力都市分析(浙江省杭州市)名目

都市概况

第一部分：宏观经济与政策环境分析

2004上半年都市基本事情的快速一览（表格）

一、区域宏观经济运行事情

1、GDP

2、固定资产投资

3、人均可支配收入

4、都市化程度

5、恩格尔系数

二、政策环境

1、土地政策

2、房地产金融政策

3、房产政策

4、政策妨碍和展望

第二部分土地市场分析

一、历年土地供应状况

二、2004年1-9月土地出让分析

三、土地成交事情分析

1、土地出让金

2、未成交事情

3、现场竞标分析

四、土地出让价格分析

1、用途分析

2、区域分析

3、都市之间对照

4、地价指数

5、地价占房价的比例

五、土地市场展望

第三部分房地产市场分析

一、房地产投资状况

二、房地产供应分析

1、房地产供应总量

2、房地产供应结构特征

三、商品房销售分析

1、销售事情

2、供销平衡度

3、空置率与空关率

四、市场需求分析

1、人均居住面积

2、现状及中意程度

五、房价收入比

六、商品房价格

七、房地产展望

附录一：杭州市2004上半年土地出让具体事情（部分）

附录二：杭州市区基准地价标准(容积率≤2.0)

附录三：杭州市区土地级不划分范围

附录四：2004年杭州要紧楼盘介绍

房地产投资潜力都市分析（浙江省杭州市）

都市概况：

杭州市位于浙江省北部，处北纬30度16分，东经120度12分。面积16596平方公里，人口636万。都市居民以汉族为主，有回蒙、朝鲜、畲等27个少数民族。辖上城、下城、江干、西湖、拱墅、萧山、余杭7个区，富阳市、建德市、临安市、桐庐县、淳安县5个县（市）。

杭州市是我国七大古都之一。自秦始皇置县治至今已有二千二百多年历史。五代吴越国和南宋曾在杭州建都。杭州是全省政治、经济、文化、金融、旅游中心，全国风景旅游都市和历史文化名城。

杭州市为华东地区交通枢纽,铁路、航空、公路、水路四通八达。有沪杭、浙赣、杭甬、杭长等铁路线，年旅客发送量达3000万人次，货运量2000万吨左右，公路总里程近5000公里。航空线22条，与50个都市和地区通航。水上航道航线58条，里程达2100多公里，停靠站388个。

第一部分：宏观经济与政策环境分析

都市快速一览：

注：市区包含萧山、余杭区；除特殊注明外，以上发布的数据为2004上半年数据。

一、域宏观经济运行事情：

1、GDP

自上世纪XXX开始，延续13年内，杭州经济向来保持两位数的增长速度，其中房地产业对推动GDP的增长做出了巨大的贡献。据本网统计，1999—2002年，杭州市房地产开辟每年的实际投资额以17%的速度快速增长，同期房地产增加值占全市生产总值的比重分不达到1.94%、2.20%、2.31%、2.42%和2.81%，呈逐年上升态势。1999—2002年，杭州市房地产对经济增长的贡献度分不达到3.43%、4.28%、3.18%、2.33%和4.13%。而今年上半年杭州市实现生产总值1142亿元，比上年同期增长16.2%。其中一产56亿元，增长4.2%；二产654亿元，增长18.5%；三产432亿元，增长14.7%。

2、固定资产投资

2004上半年，全市固定资产投资累计完成450.67亿元，比上年同期增长29.5%，增幅同比下落2.7个百分点。其中，国家重点调控行业投资增速大幅回降，以水泥为主的非金属矿物制品业和黑群金属冶炼及压延加工业，上半年投资增速分不比一季度回降77.6和93.6个百分点。从投资主体看，当前杭州市固定资产投资增长要紧依赖非国有经济单位投资的推动。上半年，全社会固定资产投资中，非国有投资完成302.20亿元，比上年同期增长60.9%，占全社会投资的67.1%，比重比上年同期上升13.1个百分点，而国有及国有控股单位投资完成148.47亿元，同比下落7.3%。

3、人均可支配收入

长三角地区包括上海市、浙江7市和江苏的8个都市，是中国经济最活跃的地区之一。以下是今年上半年发布的有关该地区都市居民人均可支配收入的排名事情：

2004年1-6月份长三角都市要紧经济指标（人均可支配收入）

从上表能够看出今年上半年，杭州市人均可支配收入的绝对值在16个都市中位居第五，增长幅度位居第九。

4、都市化程度

目前杭州都市化率为55%左右，XXX年将达70%。2003年末全市人口是640万，由此推算都市化提高15%，即市区净增100万人口，将来16年每年增加6、7万左右。再加新出生人口，假如按照小康水准人均30平方米来计算，每年新增人口对房地产的需求就达200万平方米。

5、恩格尔系数

数据：近几年来，杭州市的恩格尔系数持续下落。至2003年末，市区居民为38.7%，同比下落1.5个百分点；农村居民为36.3%，同比下落2.3个百分点。

二、政策环境

在这短短的大半年时刻里，大大小小的房地产政策层出别穷，各方各面对房地产业都投注了别同程度的关注。

1、土地政策

土地——关乎房地产业生存与进展的一种物质，土地的相关政策更是与地产界的命脉息息相关。

2004年的土地市场在巩固2003年全面整顿政策的基础上，接着加大力度，对土地供应严格把关、从源头入手，规范房地产市场。我国上半年陆续出台的土地市场政策法规如下：

《国务院办公厅对于清理整顿各类开辟区加强建设用地治理的通知》国务院

《国土资源部土地利用司对于建设用地备案制度执行事情的通报》国土资源部

《国土资源部对于下达的通知》国土资源部

《对于深入开展土地市场管理整顿土地治理的紧急通知》国务院办公厅

（详情请见中国地产投资网“政策法规”栏目）

2、房地产金融政策

房地产，那个迅速进展的行业，其进展速度与热度差不多引起了国家的关注。为给杭州经济进展过热实现“落温”，国家采取了一系列宏观调控措施，以确保包括房地产行业在内的多种行业保持正常稳定的进展。

中央双管齐下，一方面经过政策下发和监管来操纵银行的放贷规模，从而有效抑制过热行业的资金源头，另一方面则经过调整资本金比例，来进一步抬高过热行业的准入门槛。2004年4月11日央行宣布，从4月25日起，资本充脚率低于一定水平的金融机构，将执行8%的存款预备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行7.5%的存款预备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张，房地产业是信贷调控的首要对象之一。4月27日，国务院下发通知，将房地产开辟固定资产投资项目(别包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。

随着中央对房地产开辟信贷规模的操纵，五一前后各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，归纳总结要紧是限制个人购买2套（及2套以上）的住房以及高档不墅，旨在