地产项目阶段工作汇报

江苏通州项目阶段

工作汇报项目位于江苏通州市，南临通吕运河，西依世纪大道、北靠中心商务区，地块呈矩形，属通州市新区土地起始年限：

建筑面积：建筑结构：面积：

层高：

楼板承重：设备：

车位：

本项目SWOT分析项目所在地段为通州新的开发区，目前地段、人气、市政规划、交通条件、商业配套都存在明显的不足。市场上与本项目真正的同质产品已经具有相当的知名度与认知度，与其竞争存在一定的市场风险性。招商工作是否可以顺利完成还不存在明显的资源保证。消费者的消费习惯与本项目的市场定位与产品定位存在一定的脱节。Strength(优势)Weakness(劣势)项目拥有8万方的较大体量，具有一定的规模优势。项目的行业集聚的市场定位符合填补了通州商业批发市场的市场空缺，并且与现代化商业市场越来越高市场发展趋势相吻合。当地较浓厚的商业氛围为本项目商业市场的形成奠定了良好的市场基础。项目内部良好的市场规划与完善的商业配套，为项目的最终消费者提供了良好的商业购物环境。项目所在区域没有真正同质化的产品与之形成竞争。开发商雄厚的资金实力保证了项目有效地开发运营，其商业品牌保证了项目的有效运作。恒大品牌拥有巨大的资源优势，引起了大量的内部购买人群的高度关注。SWOT分析当地及周边的市场购买力是否可以承载项目的快速去化。周边城市在建与已建的同质性项目，可能分流一定的市场购买力。项目在县级市投资的风险性使得很多投资者望而却步。Opportunity(机会)Threat(威胁)南通、通州整体良好的房地产市场走势，保证了项目个体良好的升值前景。苏通大桥的开通，使得通州整体经济的发展存在着一个巨大的空间。通州已在规划的家纺城、机械汽配产业园、电子器件产业园、新材料产业园等四大产业园未来规划，使得项目所在地区拥有巨大的升值潜力。四大产业园区所聚集的各方面的需求，为本项目提供了大量的人气保证。市政规划的不断完善，使得交通配套与外部商业配套得到不断的完善。项目为通州新城项目,由我司进行代理……政府方/开发商：高品质预期目标：打造区域知名项目我们：利润最大化原则原则：尽可能缩短周期重点：项目定位准确？产品市场定位……

资本隐性地存在于一个环境之下。当一个催化剂使它显现出来并能够使之启动或者说流通，它就会产生高于原有状态下几倍的效益。

城市的资本更是潜藏在城市的每一个角落。当一个有利的前景出现在面前的时候，这些资本就会被启动起来，经过一定的流通渠道和手段，产生出更大的效益。

激活起通州城市中的散落资本，通过一种商业集聚的模式，让其产生出巨大经济与社会效益。……市场定位—城市其商业物业的形态决定其也将产巨大的社会价值——创造一种当地商业集聚的模式，创造一个集物流乃至周边居民新的的集中购物方式，创造一种新的商业文化。启动城市资本的时代市场航母……市场定位—市场本体市场数据通州及周边市区购物广场家纺服饰城装饰城商贸城商城数量44335主要道路沿线商铺3000以上市场内客户数量20000家以上数量基础仓储需求物流数量进入成本发展性家纺业极大强极强有限高大装饰建材较强较强较强较多高弱灯饰、五金、文具一般一般一般多一般一般酒店用品、家具一般一般一般一般低一般工艺品、化妆品、饰品无无弱多低极强目标客户通州市及周边区域各类专业市场19家主要道路沿线商铺3000家以上市场内客户数量20000家以上，每年增长速度在20%以上55%21%24%2007年200多亿的总产值目标客客户第第一层层次－－客户户来源源目标客客户家纺、、布料料数量有有限洒店用用品、、家具具数量有有限引引入难难度大大装饰、、建材材承受能能力大大，为为项目目次重重点引引进客客户群群可能主主要客客户来来源可能重重要客客户来来源建材行行业链链：装装饰、、建材材、家家具纺织行行业链链：家家纺、、布料料、半半成品品、成成品当地市市场基基础雄雄厚，，已有有成熟熟市场场在国国内具具有很很高知知名度度，数数量巨巨大，，发展展前景景光明明，引引入条条件相相对简简单。。本项目目可能能客户户来源源小商品品产业业链：：工艺艺品、、饰品品、洒洒店用用品投资客户启示工艺品品、饰饰品产品定定位：：？项目的的服务务功能能？针对的的客户户定位位？最终的的消费费群体体？功能---定位---消费……项目服服务功功能？1、集购物物、休休闲、、娱乐乐、餐餐饮、、商住住等功功能于于一体体2、大型专专业商商品集集散地地3、辐射周周边城城市集购物、休闲、娱乐、餐饮、商住等功能于一体的大型小商品集散地，辐射周边城市的小商品产业交易平台。4、专业商商品交交易软软性平平台针对客客户定定位？1、项目目所在在地，，必定定是首首先引引起市市场关关注的的地区区。通通州商商业市市场的的火爆爆，早早已经经引起起一大大批的的投资资客拭拭目以以待。。2、周边边区域域，通通州乃乃至周周边市市区的的商业业氛围围已相相当浓浓厚，，一个个商业业的集集聚中中心所所引进进的商商业效效应，，必定定能引引起他他们关关注，，各类类业态态的紧紧密结结合自自然是是这群群自用用客极极度关关注的的焦点点之一一。投资客：30%自用客：70%？1、纯粹进进行消费的的人群最终消费人人群这群人在这这个商业市市场进行的的只是纯粹粹的消费行行为。他们们就是任何何一个消费费市场的消消费终端。。2、满足自身身经营利益益的消费人人群这群人在此此进行的消消费是为了了满足他人人的终端消消费。他们们一般是零零售业主或或再低一个个层次的批批发商。3、区域范围围的消费人人群这群人在此此进行的消消费是周边边区域为该该项目进行行造势通过思考：？哪些行业能能成为本项项目主打业业态？区域成功市市场主流业业态产业现现状鸿运装饰城城-----装饰、建材材行业方天大市场场\中原批发市市场-----灯饰、机电电、文具、、五金、酒酒店用品……华东轻纺城城-----轻纺半成品品、成品、、服饰、织织针品南通家纺城城-----布料、家纺纺永泰商贸城城-----服饰、面料料、家居、、装饰行业、、建材行业业灯饰、五金金、文具、、机电、酒酒店用品、、家具、百百货工艺品、化化妆品、饰饰品、玩具具等业态的购买买力及承载载力家纺行业（（服饰、布布料、纺织织等）本项目初定定行业业态态分析装饰行业、、建材行业业30%家纺、服饰饰、布行业业40%灯饰、五金金、文具等等20%工艺品、化妆妆品、饰品10%本项目总体体量近800套商铺主力面积40-120M2项目推广思思路？思考：？如何尽快在在业内抢夺夺市场高地地项目总推广广思路品质——与项目整体体定位相吻吻合，任何何一个推广广的表现都都是一个产产品形象、、开发商形形象企业形形象的展示示，力求达达到品质化化。理性——商业地产不不同于普通通住宅项目目，其投资资者关注的的是投资回回报。理性性的事实分分析比感性性的情感诉诉求更能够够达到效果果。大气——项目具有8万方的较大大体量，开开发商拥有有强大的市市场号召力力与影响力力。所有的的一切都要要推广的表表现必须具具有磅礴的的气势。沉稳——与产品的文文化内涵相相呼应，产产品推广手手法必须具具有相当的的沉稳性。。这种沉稳稳性不是浅浅于表面的的，而是一一种由内而而外的气质质展现。项目总推广广表现整体形象塑塑造项目品牌战战略壮景规划价价值区位、产品品主题建筑规划特特色经营管理优优势市场优惠政政策（*））2.税收减免3.简化手续1.贴租契机!专业小商品品城？小商品城成成功模式探探究南京义乌小小商品城原始状态：：南京义乌乌小商品城城地址：南京京市江宁区区天元路开发商：南南京浙商商投资有限限公司物业公司：：南京义乌乌小商品市市场管理有有限公司营销模式：：包租出售售容量：280000平米其中70%为专业市场场用于包租租出售，30%为办公、公公寓、商业业等配套服服务设施。。层高高：：3~6米出售售：：8000-14000元/平方方功能能定定位位：：专专业业市市场场、、办办公公、、休休闲闲娱娱乐乐、、特特色色零零售售、、展展示示在政政策策扶扶持持下下，，南南京京义义乌乌小小商商品品城城经经过过两两年年多多的的发发展展，，已已成成为为江江苏苏省省内内著著名名的的小小商商品品集集散散中中心心，，吸吸引引了了大大量量贸贸易易类类企企业业和和机机构构南京京义义乌乌小小商商品品城城一一期期自自2006年6月开开业业，，浙浙江江12大行行业业的的企企业业成成为为了了这这里里的的首首批批租租户户，，其其中中包包括括国国内内知知名名的的服服饰饰、、文文具具、、五五金金、、装装饰饰等等等等。。南京京义义乌乌小小商商品品城城增增大大市市场场内内公公共共活活动动空空间间；；在在业业态态上上增增添添更更多多的的功功能能，，例例如如设设立立劳劳务务培培训训中中心心，，它它将将成成为为小小商商品品人人才才孵孵化化基基地地，，促促进进产产业业发发展展。。南京京义义乌乌小小商商品品城城真真正正建建成成一一个个江江苏苏地地区区乃乃至至长长三三角角小小商商品品集集交交易易、、展展示示、、物物流流、、办办公公、、住住宿宿为为一一体体的的平平台台，，成成为为一一个个多多功功能能的的小小商商品品集集散散地地，，改改建建工工程程在在功功能能上上做做了了极极大大的的调调整整，，同同时时内内部部公公共共空空间间的的预预留留以以及及对对于于租租户户的的严严格格筛筛选选售后包租租的市场场化开发发形式：：在南京京市政府府市政宏宏观战略略及发展展规划的的引导下下，政府府提供服服务和支支持以及及南京浙浙江商会会负责具具体的开开发定位位、规划划论证、、整体包包装策划划、改建建招商和和管理工工作。南京义乌乌小商品品城以专专业市场场、物流流配送、、零售品品牌、商商务办公公和酒店店式公寓寓为主，，辅之以以相关的的餐饮娱娱乐配套套功能专业市场场创意办公公物流配送送引进浙江江义乌12大行业代代表企业业入驻专业装饰饰城、品品牌零售售大卖场场辅助聚聚集人气气每年一次次苏南小小商品博博览会“邀请时间间”行业会议议……BBH广告公司司上海开发发区协会会伦敦艺术术大学上上海办事事处ELLE内衣展示示厅未设计公公司……香奈儿男男表发布布会宝马汽车车发布会会迪斯尼手手机上市市派对普利斯通通产品发发布会雪佛兰车车友会娱乐总汇汇配套餐饮饮恬美容保保健会所所前院潮流运动动馆、健健身场所所Canyou3S发型概念念店……璐娜宴会会服务