武汉市购房者意愿调查报告

武汉市购房者意愿调查

2008年初我国在外部经济环境恶化和紧缩性调控政策双重作用下，过快增长的房价得到抑制，同时出现销售量下降的局面，房地产投资趋于保守，消费者购房行为变得谨慎，整个房地产市场呈现出严重的观望态势。下半年保持经济稳定增长成为宏观调控目标，尽管国家房地产调控出现了明显的转向，但改变消费者的心理预期，重树市场信心效果并不明显。武汉市是我国中部地区重要的中心城市，对购房者意愿进行调查分析，对于认识二线城市房地产市场的走向具有典型意义。为此楚天都市报、腾讯·大楚网联合中国社会科学院城市发展与环境研究中心、湖北省社会科学院社会学研究所，进行了包括四大板块、44个问题、386个变量的网络调查，有效问卷40200份，有效率为75.9%。一被调查群体基本情况在回收有效问卷中，被调查对象21～29岁的占45.9%，30～39岁的占33.3%，40～49岁的占15.3%，50～59岁的占5.5%，与武汉房地产市场消费群体的年龄结构大致吻合。被调查者中，具有大学本科学历占47.1%，大专占35.9%，二者合计为83%，中专/技校占6.8%，硕士及以上占6.7%，高中占2.8%，初中及以下占0.7%，显示接受调查群体的受教育水平较高。被调查者中，家庭年收入3万元以内的占15.6%，3.1万～5万元的占35.4%，5.1万～8万元的占23.9%，8.1万～10万元的占13.6%，10.1万～20万元的占9.4%，21万元以上的占2.1%。家庭年收入的中位数为5万元，90%的家庭年收入低于10万元，整体收入水平较低。本次调查的样本中，单身家庭占32.7%，夫妻二人家庭占32.3%，夫妻与子女3～4人家庭占23.3%，三代同堂4～6人家庭占11.7%。按职业分类，公务员占13.4%，专技人员占25.6%，企管层占12.4%，一线员工占10.8%，商业服务业人员占8.1%，私营业主占8.2%，个体户占11.1%，自由职业者占6.3%，学生占2.9%，军人占0.4%，农民占0.1%，离退休人员占0.1%，失业者0.6%。按所在单位性质划分，外资企业从业者占10.2%，私营企业占45.0%，国有企业占16.1%，集体企业占1.8%，群众团体0.4%，事业单位占13.2%，党政军机关占5.1%，个体户3.3%，自由职业4.0%，其他单位0.9%。二购房意向1.购房决策趋于谨慎超过86%的购房者对房产宏观调控政策有不同程度的了解，显示出政策对网民决策起到相当大的作用。接近6成的购房者认为，房产宏观调控将影响房地产市场发展，2008年末虽然出台了推动购房需求的政策，但在整体经济形势不明朗的背景下，2008年第四季度，武汉重点区域商品房住房成交均价为4487.55元/平方米，较上季度（4906.90元/平方米）下跌8.55%，较最高的2008年第二季度的5452.47元/平方米下跌17.70%。房价虽然连续两个季度下跌，但购房者对房价下行期望值也进一步提高，购房者采取决策谨慎态度。2.非价格因素影响受到较大关注除价格外，交通、位置、户型、生活便利、周边配套等因素依然占据高关注度，物业管理、小区景观、周边和内部配套、节能朝向等影响居住质量的因素也受到购房者的关注，对风水、外立面、知名度、体现身份等感性需求因素关注度相对较小（见图1）。图1购房者对房屋相关因素的关注程度3.区位选择特征明显首次置业人群对居住地与工作地的距离高度敏感，理想购房地点以二环路内的中选率最高，为31.5%，分别高出其他区域5.4～29.7个百分点。购房群体对武昌区、洪山区的发展更为看好。2009年2月5日，武汉市推出2800亿元投资菜单，有利于区域房地产市场状况改善的15个项目中，13个项目惠及江南区域。然而，武汉市房地局提供的市场交易数据显示，购房人群普遍认同自己现有工作、生活的区域或者其相邻区域；武汉过江通道相对较少，经常性拥堵使购房者对跨江购房的较少认同，即居武昌者不认同居汉口，反之亦然，即使在过江通道两岸的相互认同也同样偏低，反映出以自住性为主的需求状况。调查显示，被调查者对于成熟配套的认同度高。选择二三环之间的被调查者更多是对房价压力和周边环境进行的权衡。仅2%的群体认同远郊区域，其年龄相对较长，且以二次置业为主。2008年下半年开始的楼市调整，远郊区域房价领跌且跌幅较大，显示买方市场向卖房市场某种转移，适用购房群体的支付能力成为开发商的共识。4.房屋选型趋于理性调查显示，选择多层普通住宅的人员占比最高，为32.6%，其中30～39岁、3万元以内、公务员三个群体占比分别为35.5%、39.1%、36.2%；对小高层选型达2.5成以上，高层、超高层的认同度不到6%，低于房地产一线城市。对样本的多因素分析显示，自身财力及市场供应是影响选择的主要因素。调查显示，对每套建筑面积120平方米以下的住房需求占总数的8成。多因素分析显示，购买者对房间功能的完备性相当关注，希望面积小的住房功能不受太大影响。同时，投资性的小居室受到冷落，相对于写字楼和商铺，其投资意愿更低。武汉市房地局的《市场运行情况通报》显示，2008年武汉市120平方米以下商品住房销售套数占总量的75.09%，其中，90～120平方米占总套数的31.99%，90平方米以下占43.1%，占比比2007年增加15.64个百分点。由于房价增长超出收入水平的增长，大户型成为积压的主力品种。需求调查的数据与实际的销售情况基本相符。调查显示2室及3室的住房需求为主要户型选择，占被调查人的84%（见图2），同样购房者对功能完备的要求进一步提高。图2住房者对户型的选择购房者普遍认为，精装房省心、环保，可以直接入住，但受制于收入水平和目前市场不能满足个性化需求的原因，59%不会选择精装房。对书房、多功能房的需求均超过3成。武汉是个四季分明且没有供暖的城市，生活用品数量较多，对储藏室的需求接近3成，但是市场供应的产品多不能满足上述需求（见图3）。图3购房者对住房功能的需求5.依靠网络获取信息程度高通过网络获取房产资讯的便捷性和低成本，使87.5%的被访问者选择网络作为获取房产信息的主要来源，超过纸面媒介位居第一。在房地产信息网络中，除专业房地产网站外，官方网站的权威性和门户网站具有各自的优势。三房价承受能力1.房价预期被访者认为房价过高和偏高的约占9成，89.7%的人认为经济适用房价应在3000元/平方米以下，其中30～39岁、3万元以内、农民及离退休者对其有较高认同度。有80.9%的人认为中等品质商品住宅房价应当在4000元/平方米以下，其中21～29岁、10万～20万元、专业技术人员占比依次为53.7%、54.5%、56.5%。有56.5%的人认为高档商品住宅房价应当在5000元/平方米以下，其中，50～59岁、3.1万～5万元、个体户占比依次为75.0%、55.1%、68.8%。价格认同分布随品质的提升有明显分化，显示中、高端客户对价格敏感度偏弱的特征。武汉政府相关部门发布的调查显示，2002～2006年房价的满意度均大于60%，加权后可以接受的均价与当时实际均价接近。2007年房价大幅上涨后，满意度持续降低，加权后的均价与实际均价差距变大，显示2007年的上涨具有一定的泡沫化成分，也昭示2007年初的房价（4000元/平方米）是一个重要的支撑价格。武汉市房地局提供的相关数据显示，2008年第四季度武汉市房价（4487.55元/平方米）较2007年第四季度（5331.13元/平方米）下跌15.82%，全年呈现先涨后跌的格局，并出现连续两季的持续下跌，显示出脱离市场需求后的价值回归态势（见图4）。图4武汉市房价走势全市全年5700元/平方米以下普通商品住房销量占总销量的70.61%。其中，4000元/平方米以下商品住房销售套数占总量的44.31%，仍为市场销售主力。全市2008年结转商品房住宅为71151套，当年新增商品房住宅77024套，两者合计14.8万套。按2008年销售状况需要三年消化，按2007年交易量需要近1年半的时间。巨大库存和不断新开工项目扭转了武汉市房地产市场的供求关系。2.首付及月供调查显示，有接近5成的被调查者可以支付15万元以上的首付，对应的总价下限为75万元；有4成可以承担月供1500元以上的房贷，对应于2成首付，按20年期限，可贷款额度25万元（见图5）。在买房投入上，被访者中预计未来投入30万元的占62.5%，31万～40万元的占26.0%，二者累加为88.5%。可见对购房者来说，购买总价为40万元的房产是一个界限。在贷款方式上，选择公积金贷款的占比为34.5%；选择商业按揭贷款的占比为55.4%，二者合计为89.9%。图5月供房价承受能力构成四基于调查的基本认识（1）调查结果显示，市民对现有房价、房品及管理的满意度评价偏低。超过9成的被访者对房价持不满意态度。对商品房品质持低度评价的人员占比均值为62.9，持否定态度的人员占比均值为17.5。对居住小区持低满意度评价的人员占比均值为54.9，持否定态度的人员占比均值为23.2。较低的满意度一方面暴露出房地产市场过快膨胀造成的问题，也为房地产市场进一步调整提供了动力。（2）在影响购房的21种因素中，最受关注的价格、位置、户型，关注指数依次为91.8、66.7、52.8。显然，这是市民购买商品房的基本依据和选择标准。其中价格3000元/平方米以下经济适用房认可度89.7%，4000元/平方米以下商品住宅认可度80.9%，5000元/平方米以下商品住宅认可度56.5%。区位选择以二环路内、二三环之间为主，户型选择以2室2厅1卫和3室2厅1卫为主。（3）影响购房因素中，对品牌住宅价值认同持负面评价的人员占比为46.5%，持正面评价的人员占比为18.0%；对精装商品房认同持否定态度的人员占比为58.9%，持肯定态度的人员占比为41.1%；在投资理财行为偏好上，投资各类房产的群体占比达13.5%，但相对于35%的投资商铺、写字楼的意愿，实际行为更为谨慎。（4）2008千万网友住房需求大调查的结果显示，在武汉住宅购买意愿人群中本埠居民占到60%，本省居民占到90%以上；购房目的以自住为主，投资性需求仅为6%。房价涨幅过快的城市往往是受到巨大外来购买力冲击的城市，武汉购买意愿的本土化特征是保持房价相对稳定的重要因素；投资偏好较低的市场特征显示非居住需求资金进入愿望较低，有利于保持武汉房市需求与供给形成均衡，是房价稳定的重要因素。上述两大因素构成武汉住房市场价格相对稳定的重要支撑，但是外部购房意愿和投资性需求双双偏低也显示出武汉城市的活力和吸引力存在问题。（5）统计显示武汉的人力资源在国内处于较高水平，本次调查对象有80%以上受过高等教育。