主题公园开发模式

主题公园专题分享NOWchap1首先，我们了解一下全球主题公园经营集团的发展情况备注：M=million（百万）Top10themeparkgroupsworldwidePoint1、2011年全球经营发展较快的主题公园开发集团基本以13%的速度增长发展。2、中坚发展集团的年游客量基本处在2——3千万之间。3、迪士尼集团游客访量依旧保持领先。统计2011年全球主题公园游客到访排名前25名，到访总游客数为1亿963万，较2010年增长3.8%迪士尼魔法王国全球排名前25主题公园客户到访总量相比2010年增长3.8%香港迪士尼全球排名前25主题公园客户到访总量为1亿963万。亚洲市场前20排名中，中国占有9家，其中最高以香港海洋公园持续增长，新加坡寰球影城增长迅猛Point1、中国作为亚洲起步发展较为迅速的主题公园发展地，发展速度迅猛主题公园开发模式chap2以全球接待游客最高的七大旅游景区集团为例，迪斯尼、环球影城、布希娱乐、华侨城都涉及到与房地产、传媒娱乐等产业的复合运作将对象放大至以主题公园为核心的旅游区，主题休闲旅游业与周边产业的复合开发则是当前的主流趋势从世界主题休闲产业发展趋势看，横向关联产业和纵向上下游产业的延伸，构成了其主题公园产业发展的两大路径主题公园内容型文化创意产业电影、电视剧创意制作文学作品及人物创意其他文化创意产业动漫及卡通人物创意制作……衍生品出版发行传媒（网络、电视、电台）版权管理旅游运输业娱乐设施制造在线旅游业等…………博彩旅游创意服务节庆会展健康休闲房地产酒店住宿业娱乐演出业餐饮教育医疗……纵向上游产业纵向下游产业旅游横向关联产业旅游横向关联产业主题公园发展路径图对于主题旅游地产而言，其发展经历了从单核到多核的复合发展的阶段类型特征发展模型典型代表第一步单核发展阶段以旅游也为核心和主要发展目标，创意产业的开发均是为了促进旅游业的发展，而房地产借力旅游开发中期华侨城，目前圣淘沙第二步双核式发展阶段在形成旅游业核心的基础上，房地产业借力开发同事地位不断加强，最终形成旅游和房地产的双核式发展，商业和创意产业同时为两核服务；目前华侨城第三步多核式发展阶段文化创意产业成为整个产业体系的基础，形成创意产业、旅游、商业、房地产等多个核心的多复合发展目前迪士尼旅游业商业创意产业房地产房地产旅游业商业旅游业旅游业创意产业房地产商业具体情况，我们从典型案例中进行说明圣淘沙：作为世界级的航运中心、金融中心、航空港，加上圣淘沙自身热带海岛资源优势，每年吸引大量来自世界各地的旅客到访区位及构成：新加坡圣淘沙旅游地由圣淘沙岛与南部9个岛屿组成；主要的圣淘沙岛位于新加坡本岛南部，长4.2公里，宽1公里，占地500公顷，由一道路桥与本岛相连，离市中心半公里。外在优势：新加坡作为世界级的航运中心、金融中心、航空港，是圣淘沙发展旅游的绝佳优势；市场地位：新加坡最负盛名的旅游胜地，每年吸引世界各地400万以上的游客来此度假，2011年，圣淘沙的游客量更是达到了1900万人次。以旅游地产为发展主线，教育、商业、博彩业等其他横向产业领域的拓展均为提高圣淘沙的旅游竞争力服务，由此获得了成功时期1.渔村、军事堡垒1972年前2.主题公园1972-2001年3.世界级旅游目的地（面向亚洲）2002-2009年4.亚洲终极旅游目的地2010年起功能以旅游、娱乐、度假功能为主娱乐设施更新升级，居住、商业功能引入并增强引入了能级强大的博彩业，同时游乐设施吸引力提升至亚洲顶级开发内容具有历史意义的地台海岛自然景观新增主题公园（海底世界\蝴蝶与昆虫王国\水上游乐世界等）自然公园（三大海滩\胡姬花）文化中心（先驱博物馆等）高尔夫俱乐部度假村\五星级酒店其他娱乐设施旅游教育：圣淘沙旅游学院新增餐饮及零售商业中心英比奥景观区\海之颂游艇码头及游艇俱乐部滨海豪宅五星级度假酒店更新西罗索炮台三大沙滩新增主题公园（环球影城\海洋生物园\水上乐园等）自然公园（海事博物馆等）博彩娱乐场所其他游乐设施（节庆大道）高档百货中心6家五星级度假酒店度假别墅成果新加坡最负盛名的旅游地2002年，游客同比增加10%；2003年，收益于地产销售净盈利增长近10倍2011年名胜世界游客达到历史性的1900万人次开发运营以政府背景的圣淘沙发展局为主，同时积极吸引外来资本开发运营及利益主题主体——圣淘沙发展局1972年9月1日，新加坡政府成立的新的法定机构,发展、管理与推广圣淘沙岛，隶属贸易及工业部管辖，下属圣淘沙休闲管理公司(景区管理)、升海湾私人有限公司(地产开发管理)等六大子公司运营管理圣淘沙岛,同时管理另外9个新加坡南部岛屿。其他运营及利益体海底世界私人有限公司：1991年成立,开发运营新加坡最大的水族馆—海底世界，属亍新加坡虎豹集团；吉宝集团：开发升海湾多个滨海豪宅地块；马来西亚云顶集团：总投资66亿，开发运营圣淘沙名声世界。整体投资构成截至2007年，圣淘沙累计投资达到147亿美元，新增的35亿美元来自升海湾地产开发私营投资以及圣淘沙名声世界新增投资。在圣淘沙整体的利益（经济、社会、环境）最大化的前提下，实现各经营体的利益平衡，同时这种平衡也有利于各地的可持续发展圣淘沙通过旅游产业的横向开发，带动产业的销售，实现了整体收益与竞争力的攀升主题公园内容型文化创意产业电影、电视剧创意制作文学作品及人物创意其他文化创意产业动漫及卡通人物创意制作……衍生品出版发行传媒（网络、电视、电台）版权管理旅游运输业娱乐设施制造在线旅游业等…………博彩旅游创意服务节庆会展健康休闲房地产酒店住宿业娱乐演出业餐饮教育医疗……纵向上游产业纵向下游产业旅游横向关联产业旅游横向关联产业2143专注旅游，充分发挥聚集效应的横向发展模式以主题公园为主要吸引物、沿旅游主线不断横向发展，形成涵盖传统旅游（观光、休闲娱乐、度假）、会展旅游、教育旅游、医疗旅游、体育赛事旅游等相互促进、相互补充的综合旅游体系以政府为主体并积极引进外来资本、实现整体收益最大化的运营模式多种资本的进驻，形成强大的资金与管理经验优势，实现了圣淘沙的快速开发发展，政府的主要地位则实现了各方利益的平衡与圣淘沙的可持续发展积极借势，整合营销，创意推广的营销模式“非常新加坡”的整体对外推广与自办多种大型活动同时发力，实现其游客高速增加，带动休闲旅游业的稳步发展，并利好于地产业务通过持续进行的营销推广、景点新增更新、服务创新提升实现主营旅游休闲业务的收益提升，适时借助高旅游势能，启动地产销售，实现了整体收益与竞争力的答复攀升多渠道的盈利模式华侨城：作为国内“旅游+地产”开发的先驱者，以旅游先行，实现了旅游与地产的双核并趋发展作为国内“旅游＋地产”开发的先驱者，关下属的四大主题公园“世界之窗”、“锦绣中华”、“中国民俗文化村”、“欢乐谷”是国内目前规模最大、最为成熟的主题公园；而定位于融旅游、休闲度假和居住功能为一体的高尙社区－波托菲诺意大利风情小镇，更被规为国内主题社区开发的典范。

华侨城把在实现多元化的发展战略下，提高公司的综合竞争力作为长期目标以中国为市场区域的定义市场的需求规模和平均增长率行业平均利润率行业结构、集约化趋势和竞争程度进入和退出行业的难以程序影响市场吸引力的因素市场占有率研发、生产、销售和服务能力公司形象学习吸收新技术和知识的能力组织极致的有效性内部管理能力可利用资源（人力、财力）影响华侨城竞争力的因素华侨城旅游业的向外拓展，使其在旅游地产的发展有独特优势旅游市场的发展潜力和趋势华侨城旅游业的核心能力华侨城集团的整体发展方向品牌优势景区管理经验善于利用社会资源华侨城旅游地产向外拓展战略趋势举例：世界旅游市场正由欧美移向亚太地区旅游市场和旅游者口味的多元化，给旅游业带来巨大的发展空间旅游观点正由服务型向亲生经历型转变将旅游业作为三大核心产业之一，进一步大力发展此外，为了能取得最大成功，华侨城目前在旅游地产的产品策划，营销和销售上也在寻求第三方资源的协助“旅游+地产”的双核驱动，同时结合创意产业进行发展，实现了旅游产业纵向发展的趋势主题公园内容型文化创意产业电影、电视剧创意制作文学作品及人物创意其他文化创意产业动漫及卡通人物创意制作……衍生品出版发行传媒（网络、电视、电台）版权管理旅游运输业娱乐设施制造在线旅游业等…………博彩旅游创意服务节庆会展健康休闲房地产酒店住宿业娱乐演出业餐饮教育医疗……纵向上游产业纵向下游产业旅游横向关联产业旅游横向关联产业2143（旅游+地产）双核驱动、复制的发展模式“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”的核心竞争优势，这是华侨城20多年的实践经验总结出的难以复制的核心竞争力，随着深圳、北京、成都以及上海等多个大型综合性旅游项目的先后建设、开业，华侨城集团全国发展的战略布局已经形成极富特色而创新的产品定位规划设计从规划开始，到建设，再到经营管理，都必须是精品，无论是旅游、地产、酒店，还是电子、纸包装行业，若干个精品构成了华侨城品牌的质量，也是其不断发展的内在动力营销发展中多方资源的整合利用在充分利用自身优势资源的基础上，华侨城整合了外部研究及定位、市场营销及销售方面的它项资源，促成了其在市场的成功在实现企业扩张的过程中，上市则成为重要环节，康佳集团和华控公司分别于1992年和1997年在A股上市，华侨城于2005年在香港上市，从而获得了有力的资金支持，实现了华侨城集团主营业务的快速发展高明的资本运作迪士尼：形成以文化创意产业为整个产业体系的基础，创意产业、旅游、商业、房地产等多个核心的多复合发展模式迪斯尼公司创立于1922年，经过多年的发展成为一个成功的跨国集团，其业务涉及电影、主题公园、房地产以及其他娱乐事业等多个领域。目前，迪斯尼已经发展成为一个技术系统，不仅包括硬件、设施、机器和过程，而且包括把这一切联系起来的运输、传播和信息网络以及高效运作的大批雇员和一系列规章制度。迪斯尼是一个〝品牌乘数型企业〞，即用迪斯尼的品牌做乘数，在后面乘上各种经营手段以获得最大的利润。迪斯尼集团价值链各部分通过彼此的相互影响、相亏平衡来保证价值链总体价值的稳定增长。迪斯尼在快乐文化背后附加上了完整的商业文化，将艺术彻头彻尾地商业化横向发展模式，旅游创意服务、酒店住宿、娱乐演出、餐饮、地产等各类相关产业的全面发展魔幻王国组团EPCOT/MGM组团体育大世界组团动物王国组团迪斯尼镇组团迪士尼产业链上下游的纵向发展，从主题公园发展到了电视媒体、网络媒体、消费产品、影视制作等下游：消费品上游：影视娱乐/网络传媒中游：主题公园+度假地产迪士尼的主要产业链迪斯尼产业链发展历程：由不断创新和收购，实现价值链的增加拐点1955迪斯尼乐园的成功成为迪斯尼发展史上的重大转折，从此以后，迪斯尼开始了价值链的延展长足发展迪斯尼公司以１９０亿美元巨资收购了美国广播公司（ＡＢＣ），被称为美国历史上第二大的公司兼并事件，旗下涵盖ＥＳＰＮ和广播、杂志、报纸等多个产业迪斯尼成立Ｇｏ．ｃｏｍ门户网站，希望通过网络整合集团价值链的所有资源仅特许经营的收入就达１０亿美元，全球有４０００多家特许经营商，商品从电视、杂志到动画、网络，从几美分的普通橡皮到２万美元的高级手表应有尽有通过，以７４亿美元的价格收购皮克斯。这次收购是迪斯尼自１０年前买下ＡＢＣ之后的最大交易行动。也正是这次活动，使其在１９９６年后在影视娱乐领域开始复苏主题乐园电视媒体网络媒体消费产品影视制作19551995199920002006迪士尼04-08年营业利润结构如20042005200620072008媒体网络23783040348142754755主题公园和度假村10771178153417101897影视娱乐66120672811951086消费产品538533607631718合计46544957635078118456迪斯尼集团价值链主要主要依赖的是媒体网络和主题公园，二者所占份额平均超过80％。收入不稳定的是消费产品和影规娱乐，它们在整个价值链中充当〝冒迚者〞的角色，容易大起大落，而主题公园和消费产品则相对稳定，充当〝保守者〞的角色，虽然也受到总体经济景气程度的影响，但总体趋势比较稳定。影规娱乐作为价值链上游，借助自己的品牌优势，逐渐向其他产业延伸，其他延伸部分反过来也促进影规娱乐业的发展，从而使整条价值链良性运转。

迪斯尼价值链主要主要依赖的是媒体网络和主题公园，所占份额超过80％,但其产业驱动主要靠上游影规娱乐业逐渐向关他产业延伸迪斯尼04-08财年营业利润（单位：百万美元）自1937年的《白雪公主》开始，迪斯尼制作了一部又一部经典的动画电影，从而建立了自己的动画帝国，坐上了动画江湖界的第一把交椅。但是，他们制作的这些动画全都是传统的2D(二维)动画，制作手法也是劳动密集型的繁琐手绘程序。随着梦工厂等3D电脑动画新军的崛起，迪斯尼在动画江湖的大哥地位受到了前所未有的动摇。自94年的《狮子王》之后，迪斯尼就再也未能独立创作出经典的动画影片。于是，2006年1月24日，迪斯尼董事会通过了决议并在5月5日以74亿美元的价格收购皮克斯。这次收购是迪斯尼自10年前买下ABC之后的最大交易行动。也正是这次消费活动，使其在96年后在影规娱乐领域开始复苏。据有关数据统计，迪斯尼近年从电影业务中获得的利润，有一半是来自于皮克斯的贡献迪斯尼影视娱乐年利润趋势变化图（单位：百万美元）近年迪斯尼的大片缺乏优秀内容的媒体网络，失去活力，又赶上美国经济不景气，旅游业和广告业纷纷受到重击，企业整体价值出现滑落应对举措：收购皮克斯，解决内容缺乏创新和电影渠道单一的问题，让迪斯尼动画重获新生排名片名票房收入NO.1蝙蝠侠6：暗夜骑士＄530,750,228NO.2钢铁侠＄318,313,199NO.3夺宝奇兵4：水晶头骨王国＄317,023,851NO.4全名超人＄227,946,274NO.5机器人瓦力＄223,749,872NO.6功夫熊猫＄215,434,591NO.7马达加斯加2：逃向非洲＄172,332,000NO.8007：大破量子危机＄161,300,000NO.9暮光之城＄158,461,000NO.10霍顿与无名氏＄154,529,4392008年好莱坞电影票房收入前10名（单位：美元）在过去的5年间，迪斯尼推出动画电影中，仅有3部动画电影的利润在1亿美元之上，分别是2004年《海底总动员》、2006年《赛车总动员》和2008年的《机器人瓦力》。去年迪斯尼-皮克斯公司推出的《机器人瓦力》虽然耗资1.8亿美元，刷新皮克斯公司历史最高投资额的3D动画片，但也成绩喜人，以2.2亿美元的总票房收入排在美国本土票房第5名，全球票房4.85亿美元，在IMD上获得8.7的高分，目前位列影史250强的第32名，更获得第81届奥斯卡最佳动画长片利润乘数模式—迪斯尼独特的战略模式：利用主题公园建立品牌知名度，然后销售其他产品（电影、电视剧、玩具和服装）充分发挥协同效应迪斯尼公司主题公园和景区ABC广播创新内容开发美国洛杉矶迪斯尼乐园美国奥兰多迪斯尼世界日本东京迪斯尼乐园法国巴黎迪斯尼乐园有线频道广播娱乐节目制作室旅游商品因特网直接营销宾馆主题公园魔术王国动物王国米高梅制作室水上乐园Epcot迪斯尼内部管理机构迪斯尼公司保持了其整体形象在游客层面的一致性…上迪斯尼网寻找信息、安排活动、订票主题公园1主题公园2宾馆主题公园3观看迪斯尼电视节目购买迪斯尼旅游商品游客眼中的迪斯尼主题公园内容型文化创意产业电影、电视剧创意制作文学作品及人物创意其他文化创意产业动漫及卡通人物创意制作……衍生品出版发行传媒（网络、电视、电台）版权管理旅游运输业娱乐设施制造在线旅游业等…………博彩旅游创意服务节庆会展健康休闲房地产酒店住宿业娱乐演出业餐饮教育医疗……纵向上游产业纵向下游产业旅游横向关联产业旅游横向关联产业24塑造高质量品牌迪斯尼在树立品牌方面，从一开始起点就很高。是它国际传播领域“强有力的战略性武器”。迪斯尼在最初创办动画工作室时就提出一个原则：讲究作品质量，精益求精，绛不粗制滥造。迪斯尼还十分重规技术创新和应用。迪斯尼公司一直十分注重自身品牌的多元化商业开发，从单一的影规制作发展为多元的产业链条。公司的营业收入大约一半来自商品销售，而影规拍摄收入卙30％，主题公园收入卙20％。建立完善产业链13利润乘数模式经济学家们把迪斯尼的利润模式称之为“利润乘数”，一个大于1的利润基数为被乘数。经过几个波次的创新、扩张、延伸，即相乘后，升级为新的利润之积。要复制迪斯尼的利润童话，就得精心打造形象或概念品牌，没有这一核心利润(大于1)。想做乘法，其利润之积只能是越乘越小。注重合作营销策略迪斯尼在迚行产业延伸和全球扩张的过程中，十分注重与外部的企业、组织、国家合作。它深谙“合作增效”之道，每吸纳迚一个媒介品牌就能尽其所有，収挥出该品牌的最大价值潜能。在第三阶段，旅游休闲的需要在前面发展的基础上形成利润乘数的核心——成熟的文化创意品牌，以此为基数，全面开始上下游纵向扩张盈利模式分析chap3国内主题公园的盈利模式：目前国内的主题公园80%为门票收入，盈利模式单一1提供初级体验(经历)的机会出让，比如：出售门票2获取资本投入后在旅游项目所在地溢价收益的其它商业开发，比如景区，旅游目的地的房地产开发3出让围绕旅游者(潜在旅游者)的消费能力所带来的可能的收益机会，比如：旅游区内的招商、景区节庆活动商业赞助4提供有助于丰富体验(经历)的相关服务以及相应的服务体验本身，比如：提供餐饮，住宿服务5出让、出售具备知识产权特点的商品，比如：玩具，旅游工艺品，纪念品等6提供保证旅游景点景区内居民可以市场化的公共服务，比如：供水，供电等盈利模式组合：不同的盈利模式能进行不同的组合，同样带来不同的经济收益盈利模式组合门票+旅游纪念品销售门票+地产门票+餐饮+购物……香港迪斯尼：门票、餐饮、旅游商铺租金、具备知识产权特点的旅游纪念品销售，以及其它收费的服务构成时间重要进展1999年12月港府与迪斯尼公司一期签约，成立合资香港国际主题公园有限公司2001年10月基础设施开工（排污、园艺）2002年7月兴建竹篙湾铁路线2002年8月基础设施开工（路面）2002年12月基础设施开工（竹篙湾码头）2003年1月在大屿山正式开工兴建2005年9月香港迪斯尼乐园开幕香港迪斯尼乐园建设的时间进程“轮次收入”模式﹥第一轮收入是迪士尼的电影和动画大片的票房；﹥第二轮收入来自这些已公映的电影的拷贝销售和录像带发行所获得的利润；﹥第三轮收入依靠在主题公园增添新的电影或动画角色吸引游客前来，并使其乐于为这种大银幕与现实世界完美结合的奇妙感受付钞票；﹥第四轮收入是特许经营和品牌授权的产品。深圳欢乐谷：不断扩大规模、追加投资，以门票、餐饮、购物实现多元化收益深圳欢乐谷于1998年10月1日正式营业，在8年期间共分三期建设，共分为九大主题区，西班牙广场、卡通城、冒险山、欢乐岛、金矿镇、香格里拉森林、飓风湾、阳光水岸、玛雅水公园。全园有大小项目100多个，是国内数量最多，设施科技含量最高也是最为先进的主题乐园。﹥特点一：不断扩大规模、追加投资欢乐谷每年投入3-5千万资金用于改造和兴建项目。欢乐谷有明确的园区改造计划，每隔三年推出一组新的投资在5千万元以上的大型娱乐项目，每隔两年推出一组中型娱乐项目（投资在1千万---5千万之间），每年一组新的小型娱乐项目。﹥特点二：多元化收益（门票、餐饮、购物）

2006年游客量293万人次，2007年游客量323万人次，受金融危机影响2008年游客量318万人次仅次于2007年。2008年经营收入超过4亿元，略低于2007年。重游率达到41%。乐园分布各色餐厅和场所，如：面点王、肯德基、星巴克咖啡、雪糕点及各色纪念品商店。门票收入、餐饮收入和购物收入分别占总收入的53%、12%和35%。金矿镇魔幻城堡华侨城(第一阶段）：旅游资源开发引爆区域发展，旅游带动地产，使其成为区域开发现金来源，逐步实现旅游与地产的平衡发展项目开发时间占地面积（公顷）建筑面积（万M2）资金平衡东方花园1986年11.26地产收益锦绣中华1989年30乐园投资海景花园1990年2.910.2地产收益民俗文化村1991年20乐园投资旅游设施占地规模景点数量开业时间投资门票经济效益锦绣中华30公顷82个景点19891亿70十年中,营业收入总额达17个多亿，创利6个多亿，总资产达3个多亿；锦、民两景区先后在开业一年和一年多的时间内收回全部投资，共接待海内外游客四千多万人次。民俗文化村20公顷内含21个民族的24个村寨19911.1亿90时间罗湖福田南山华侨城售价（港元）增长率售价增长率售价增长率售价增长率19883063.8——3078——2300——2015——19893937.928.53390426.84270017.39249518.861990494825.65489825.46310014.8126656.811991668035.00653933.50413233.296165131.411992769215.15723110.58600045.21755622.52项目的第一阶段，房地产收益和旅游投资基本持平，旅游开始产生一部分收益，整体第一阶段地产与旅游达到了平衡发展，且资金产生小部分盈余，区域逐步克服陌生，价格平台明显提升。第一阶段：地产与旅游的平衡发展1986-1993华侨城(第二阶段）：旅游成为区域开发稳定现金流，对地产开发促进明显，地产开发进实现高回报第二阶段：旅游对地产的价值提升1993-2004项目开发时间占地（公顷）建面（万㎡）资金平衡湖滨花园1993年～1994年0.97.2地产收益桂花苑1993年～1994年2.56.7地产收益世界之窗1994年48乐园投资中旅广场1996年～1997年1.612.9地产收益欢乐谷1998年～2001年35乐园投资波托菲诺2001年～2002年80108地产收益项目的第二阶段前期房地产收益与旅游的投资仍然保持资金平衡，但是旅游盈利开始增多，此时区域价值已建立；到第二阶段后期，房地产收益实现高额的资金回报。旅游设施占地规模景点数量开业时间投资门票经济效益世界之窗48万平方米118个世界著名景观，景区分为世界广场、亚洲区、大洋洲区、欧洲区、非洲区、美洲区、世界雕塑园和国际街八大区域。1994年6月18日6.5亿120开业至2002年底，世界之窗共接待游客2300多万人次，营业收入28亿元。“世界之窗”的利润总额已连续3年超过1亿元欢乐谷一期：17万平方米，二期：18万平方米。一期：共分八大主题区：西班牙广场、卡通城、冒险山、欢乐岛、金矿镇、香格里拉森林、飓风湾、阳光海岸，加上独具特色的玛雅水公园。容纳人数4万。一期：1998年10月1日；二期：2001年5月一二期各投资4亿1202002年，深圳欢乐谷全年入园人数达230万人次；2003年3月底，已接待游客695万人次。发展阶段1996～1997年2000～2004年代表楼盘中旅广场波托菲诺、纯水岸住区形象华侨城产业配套高尚人文社区价格变化80009000~15000华侨城(第三阶段）：良好的资源环境以及产业孵化氛围吸引创意产业在华侨城内聚集，成为区域开发新的盈利点第三阶段：区域关联产业初步形成，成为区域开发新的盈利点2004-至今华侨城创意文化产业园入驻机构﹥第三阶段特点：良好的资源环境以及产业孵化范围吸引创意产业在华侨城内聚集，成为区域开发新的盈利点。2004年起，深圳华侨城集团、华侨地产以LOFT为启动，促进华侨城东部工业区的厂房建筑向以创意产业为主的新空间形式转换，2006年5月19日，华侨城创意文化园在华侨城LOFT正式挂牌，由此奠定了其在创意产业的战略地位；﹥未来发展前景：目前全世界以LOFT产业为代表的创意产业每天创造的产值高达220亿美元，并以5%左右的速度递增，在美国、英国等一些创意产业发达的国家，其增长速度均逾10%。深圳致力打造“设计之都”，并将“创意产业”打造成优势产业。OCT-LOFT华侨城创意文化园被列为重点创意文化项目。核心是从经营增长上谋求主题公园利润的增长，它主要是指主题公园采取传统的以门票为主要收入，在游乐项目不断更新和提升的基础上，实施更为人性化、个性化服务，实现旅游产品的高品质和游客的高满意度，最终实现主题公园盈利的模式。实现员工、游客的交流和互动。以公园的项目感应度、员工的服务满意度、游客的娱乐体验度为基本动力，要求每一位员工扮演多种角色，不但能给游客带来欢乐，也能为游客解决任何问题。同时，员工的多技能可以实现岗位的最少化，成本的最低化、效率的最优化。定期更新娱乐设施。使主题内容不断更新，具有长久的生命力，使其成了一座“永远建不完的迪斯尼”。只有这样才能使主题公园亮点不断，克服游客的审美疲劳和体验疲倦，使其永葆青春和生命力；将门票调整为弹性制。根据市场的需求和变化，采取节日票价和平日票价、日间票价和夜间票价，并且对成人、儿童、老年人、残疾人制定不同票价，还可将本次门票作为下次的优惠券，这样不仅可以适应各层次消费者的需求，并且在非节假日获得更多的收益，还可以提高本地市场的重游率；未来发展趋势—经营增长盈利模式：采取传统的以门票为主要收入，在游乐项目不断更新和提升的基础上，实施更为人性化、个性化服务未来发展趋势—物业增值盈利模式：通过科学的考察和市场调研、自身的吸引力形成旅游流和旅游业的关联性，实现物业的增值盈利华侨城于上世纪80年代末开始在深圳湾开发主题公园，先后投资18亿元建设了锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷4个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城，带动了周边房地产的大幅升值。在此基础上，华侨城凭借低廉的土地储备成本优势进军房地产领域，现已建成1个工业区以及13个住宅小区300多幢楼宇，建成华侨城中学、小学、幼儿园、国际幼教中心、华侨城医院、体育活动中心、美术馆和华夏艺术中心以及四星级深圳湾大酒店、海景酒店和多幢商业服务楼、停车场等配套设施，获得了高额的投资回报。从动工建设到现在，华侨城的前期投资已悉数收回，而房地产项目盈利能力远远高于行业平均水平。通过科学的考察和市场调查，准确地选择具有很大升值空间但目前还处于冷区或是温区的方式实现主题公园物业的增值盈利；通过自身的吸引力形成旅游流，利用人气带动整个区域，带来的大量人流带动当地的物流、信息流、资金流和商品流的运转，使区域经济的发展更具活力、竞争力和生命力。从而为酒店、景观房产的建造提供了必要的前提条件；通过旅游业的关联性，将生地变成旅游熟地和旺地，引起主题公园附近的地价升值，再进行房地产开发的物业增值盈利模式是目前大型集团采取的主要方式。未来发展趋势—品牌延伸盈利模式：在品牌塑造上投入成本，采取品牌延伸发展战略，实施自身品牌保护，从而实现品牌的全面盈利品牌塑造阶段首先在品牌的塑造上投入大量的成本，具体包括：品牌定位、品牌创意以及品牌形象塑造三大部分内容。通过品牌定位明确品牌的个性与发展方向；通过品牌创意设计有特色的、理想的品牌名称和标志；通过品牌形象塑造将良好的品牌信息传播给游客，强化游客对旅游品牌的正面认知和评价；品牌扩张阶段在成功塑造品牌后，为使该品牌不断发展壮大，相应采取的品牌延伸发展战略，该战略的核心是对成熟的品牌资源充分的开发利用，使品牌的生命不断延长，品牌的价值不断扩大。目前主题公园取得成功后，再将其品牌延伸到相关产业；品牌维护阶段当主题公园的品牌进入成熟期后，其所关注的重点是确保所拥有的品牌优势不被削弱，这时主题公园要善于分析竞争对手，采取有效的应对措施。该战略的实施应注意自身品牌的保护（包括：注册、防伪、维权等）以及品牌内容的创新等方面，从而实现主题公园品牌的全面盈利。未来发展趋势—客源共享盈利模式：将食、住、行、游、购、娱六大要素开发形成完整体系，通过凭票打折的形式，实现客源的共享首先，根据自身的目标顾客群，然后锁定、选择拥有相同或相似目标顾客群的餐厅、酒店、出租车、商铺，以及其他景点和娱乐场所，并邀请他们加入联合发展的联盟；接着，从应邀的企业中选择同行业中声誉、客源较好的企业，进行利益的合理分配，商谈打折和优惠的合适数目和幅度；最后，实现会员卡制度，稳定客源。会员制，是主题公园及联盟商家为游客让一定的利，但这个“利”是作为一种长期行为，为会员“保存”起来的。消费的次数越多，“利”越大。通过提供成员企业的优惠打折方式，为会员提供了更多的增值服务，吸引了大量回头客。该模式是指主题公园通过联合其他餐厅、酒店、商铺以及其他景点和娱乐场所，将食、住、行、游、购、娱六大要素开发形成完整体系，通过凭票打折的形式，实现客源的共享。主题公园的客源共享盈利模式是分散经营上的整体协调。未来趋势chap4旅游产业作为全国多省区支柱产业，同时诸多开发商竞相进入旅游地产行业，将成为主题公园的发展机遇。机遇旅游地产发展机遇规划利好中国各个省区制定的“十二五”规划中，至少27个省区市把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业。为拉动地方GDP，地方政府频繁出台优惠措施招商引资。开发商旅游地产据统计，万科、华侨城、中信、华润、海航、万达、恒大、龙湖、中坤、中弘地产、富力、世茂、雅居乐、佳兆业等房地产行业前100名的房企中，至少有三分之一介入了旅游地产领域。目前我国主题公园的发展尚不成熟，总体规模偏小，且大部分主题公园处于亏损状态。现状主题公园发展尚处于起初阶段，市场不成熟主题不鲜明、盈利模式单一、同质化竞争严重等70%主题公园运营出现亏损情况中国主题公园多依赖现有资源、文化等，创意类较少我国主题公园自东向西发展规模逐渐变小现状近几年国内主题公园发展迅猛，部分主题公园已经获得较大的成功，但是在国际上中国并未新成国际化品牌的主题公园，目前仍处于起步阶段；由于经济发展不平衡，中国主题公园东部沿海较发达，但自东向西呈现规模逐渐变小的趋势；中国主题公园多依赖于天然的水