物业管理有限公司空调机房系统作业规程

空调（机房）系统作业规程1目的规范空调设备及装置保养工作，确保空调设备及装置各项性能完好。2适用范围适用于各项目辖区内的空调设备及装置维修保养。3职责工程部经理负责审核《空调设备及装置维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。暖通主管负责组织制定《空调设备及装置保养年度计划》并组织监督该计划的实施。空调维修工及机电维修工具体负责实施空调设备及装置的维修保养。客服部负责向有关用户通知停用空调和进行维护保养的情况。4管理规定空调系统管理制度空调机组运行时，空调工应每2小时巡视一次，详细填写《空调主机组运行记录表》。空调机组及其自动控制系统操作站属专用设备/微机操作站，密码、时间、温度等设备操作/运行参数的重新设定应报工程部经理批准后，由指定人员操作。空调机组要按照《设备说明书》进行规范性的保养维修。空调系统的一般故障，如高压停机、油泵异常、电磁阀失控、控制柜故障、冷却塔故障等，设备责任人应及时处理并报告工程主管。中央空调温度达不到要求、冷冻机组控制异常等故障，应通知工程主管到现场处理并报工程部经理。安全阀出现爆裂应采取紧急措施，或请有资格的技术人员处理。空调机组其自动控制系统出现故障后，工程主管应及时报告工程部经理，并组织技术人员进行检修，查明原因向工程部经理报告。自动控制系统网络和控制模块出现故障，设备责任人未经工程部经理同意，不得私自拆修。每半年对网络控制器及模块箱进行保养。工程主管负责监督检查分包对冷冻/冷却循环系统水处理的过程和结果。每次空调设备及装置的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由空调系统责任人报告经工程部经理批准后方可延时。对于突发性的设备设施故障，先经工程部经理和项目总经理口头批准后，可以先组织解决而后填写《突发事件处理记录表》（7.5-58）并上报公司项目管理部。空调维修工及机电维修工应将维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天之内由工程部主管整理成册后行政管理员存档。空调设备及装置因维修保养等原因需要停空调时，应由设备责任人填写《停水/电/热/空调/气/试消防设施申请单》（7.5-66），经工程部经理和项目总经理批准后通知客服部，由客服部提前24小时通知有关用户。空调机房管理制度空调机房的全部设备，必须由值班员操作，非值班人员禁止操作，无关人员须工程部经理许可方可进入空调机房。保持良好的室内照明和通风。机房内地面、门窗、设备应保持清洁完好，通道畅通。严禁存放易燃易爆或危险物品，不准堆放其它杂物。机房内消防器材应放在显著位置，并保证齐备良好有效。作好运行记录，应两小时巡查一次，巡查内容包括：听有无异常的声音；看机组各处的压力和温度是否正常；发现异常及时修理并上报。定期保养检查，按照保养要求进行，及时更换磨损的零件，作好记录。根据空调负荷的变化，调节机组，使其达到节能运行的效果。未经批准其他人员不准进入机房。若因工作需要确定进入时，需经工程部经理批准，在专业人员陪同下进入机房，并在来访登记上签字。由专业人员依据《安全操作规程》规定，保持机房内设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物。空调机房每周打扫一次，机组每月擦洗一次。保证空调机组的正常运行。5操作规程（如说明书上有明确要求，要按照说明书要求进行操作，如无特殊要求，按照本规程执行）空调机组运行操作规程开机前的准备检查机组是否有安装方面的损坏或一些不正常的现象，如有应采取相应的措施修补或请厂家进行维修。a.检查系统中的制冷剂压力是否有泄漏现象，如果系统中制冷剂压力不够时，要进行检漏和充注制冷剂。b.检查压缩机的油位必须介于油分离器的两个视油镜之间。c.打开压缩机吸气和排气阀，并将电机冷却阀和制冷剂液管检修阀全部打开，确认回油管上的球阀已打开。d.检查用户电源线是否连接正确，确认配电盘内与接线板，熔丝或隔离开关的连接牢固。e.打开空调系统中冷冻补水泵及冷却水阀门，并关闭排污阀，开始向系统中补充水量，直至整个系统中充满水为止。f.在起动循环泵前必须认真检查循环系统内是否有气体存在，并要打开放气阀，直至上水为止。g.检查压力表前的旋塞是否处于打开状态，压力表指针是否正常。h.确认压缩机加热器已通电。i.检查控制柜上的各个旋钮是否处在正常位置上，严禁各个旋钮在非正常位置情况下强行启动。开机试运行a.首先完成开机前的操作准备工作。b.开起冷冻和冷却系统循环泵，观察有异常声音及过热现象，压力是否达到运行要求。c.打开机组总电源，确认控制中心的显示能发光。d.对机组的各参数进行设定，应根据天气的气温、负荷的大小进行设定，尽可能达到节约能源。e.将控制中心面板上的ON/OFF（开机/停机）拨到ON状态下，起动空调机组。f.在起动空调机组后，应观察吸、排气压力是否正常，声音、振动是否异常。

如果发生异常现象，应立即停机做全面检查，待故障排除后，按以上的操作程序再次启动。g.观察制冷剂视液镜，是否有液态制冷剂流动，有则表明正常运行。停机a.正常停机时，应将控制中心面板上的ON/OFF（开机/停机）拨到OFF状态下。b.在空调机组正常运行过程中，如发生有碍正常运行的设备损坏或故障时应立即停机或对于发生停电、停水等故障时所导致机组设备停止，都应根据现场情况进行适当临时处理，处理不了的应及时通知设备负责人，并上报工程部经理或值班经理，待故障排除后按正常操作程序启动。c.停止空调系统中的冷冻/冷却循环泵。d.如果发生长时间停机时，应将空调机组和循环泵的主电源电路拉开，也应将压缩机吸气、排气和电机冷却检修阀关闭，防止意外事故发生。空调系统管理空调机组运行时，应每天详细填写《空调主机组运行记录表》。空调机组、自动控制系统操作、温度运行参数的设定应报工程部经理批准后，由指定人员操作。空调系统的一般故障，如高压停机、油泵异常、电磁阀失控、循环泵系统故障、冷却塔故障等，设备操作人应及时处理并报告工程部经理。对于空调温度达不到要求、空调机组控制异常等大修故障，应及时通知设备负责人和维修厂家到现场处理，并报告工程部经理。6保养规程保养要求：保养规范必须按照说明书或者其他随机文件要求制定和操作。在说明书没有明确的地方，要按照本规定执行。各个项目要明确按照自己制冷机和系统的要求制定详细的操作规范。冷却塔的维护保养：日常保养与检查a.每二小时检查一次进行电流、电压b.每天到实地检查一次运转情况c.运转时是否有异响和振动d.水流是否正常，塔内水位是否正常，每周五检查一次皮带张紧度月度保养a.检查皮带及皮带轮磨损情况，必要时换件或修理，同时检查上皮带轮及键定是否有松动现象b.轴承加油c.清洁减速箱内外表面d.检查主要部件连接螺丝的固定情况e.清洗过滤器、接水管、喷嘴及冷却水塔内外表面f.检查调节排污阀年度保养a.检查所有运动部件的磨损情况，更换轴承油b.检查保养所有附属阀件c.检查电路动作的可靠性d.对电机做年度检修保养e.清理冷却塔f.检查和调整浮球阀空调机组日常检查保养a.机组运转时是否有异响噪音振动和过热现象b.检视各仪表读数是否正常c.检查凝结水畅通情况和机组出风情况d.查电动三通阀的工作状态，风系统的电动风门e.每周检查一次皮带张紧度，必要时调整风系统的电动风门月度保养a.清洁空气滤网，检查冷却盘管散热片b.查皮带及皮带轮磨损情况及皮带轮和键是否有松动c.查叶轮紧固螺丝及轴承座紧固螺丝检定是否有松动现象。d.轴承加油

e.清理机组外表及机房环境，每月清理一次过滤器f.检查电动阀工作状态及调节值是否需做调整g.加油润滑气动控制杆联接点及回风转叶轴承年度保养a.检查所有运动部件的磨损情况，更换轴承油b.清理叶轮、风机壳、检查腐蚀情况、做好防锈保护工作c.测量记录叶轮密封间隙，检查系统的密封情况d.检查保养所有附属阀件e.检查气动调节装置的工作性能及运动部件的磨损情况，并全面检查气动系统密封 性及仪表的准确可靠性f.检修保温层、查风管是否完好g.对电机做年度检修保养（电工配合）h.大修后起动前必须对叶轮、轴承座、电机地脚座螺丝等主要螺栓作一次全面紧固检查，并运行48小时后重新检查一次风机盘管月度保养a.检查室内空调效果是否有异常声响及振动，必要时拆下加油或修理，查皮带张紧度及磨损情况b.查高中低三速工作是否正常c.清洁回风滤网d.查冷凝水管及冷冻水管是否有堵管年度保养a.全面检查运转时是否有异常响声及电机过热现象，更换轴承油或轴承b.检查电机的绝缘性能及电机是否良好c.电动阀工作是否灵活，阀杆、节门、接口不允许有滴漏d.查皮带轮的磨损情况e.查管系是否有漏水、漏气及堵塞现象f.清洁风机及散热翅片g.作必要的油漆保养新风机组日常保养a.运行时是否有异响及振动；b.是否有漏气、漏水现象，冷凝水排泄情况；c.相对温度调节器的位置是否正常；d.盘管是否有堵塞现象，风阀是否在正常位置。月度保养a.清洁滤网2-3次及机组外表；b.检查温湿度自动调节装置及各阀件的工作性能；年度保养检修各部位工作性能。水泵维修保养：（循环泵、冷冻泵、冷却泵）日常保养与检查a.每二小时检查一次进行电流、电压；b.运转时是否有异响噪音振动和过热现象；c.检视各仪表读数是否正常；d.清洁水泵外表。月度保养a.检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承；b.转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；c.如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆；d.检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。软化罐的保养维修每天检查仪表指示，是否一个罐供水，另一个处于等待或再生状态，检查盐水储备罐是否在正常的水位；每半年检查所有仪表的准确可靠性、手动进行各项操作程序；检查各路阀门锈蚀情况，检查盐泵，排污阀及各路支阀；检修排漏、滴、渗水现象；年度检修罐体有无裂纹、开焊或变形现象，若有，应采取措施进行修理。

冷水机组的维护保养每天检查是否漏水，各个部位是否正常。每月保养内容a.测量主电机绝缘电阻，检查其是否符合机组规定的数值；b.校正压力传感器；c.检查测温探头；d.检查各安全保护装置的整定值是否符合机组规定的数值；e.手动检查导叶开度是否与控制指示同步，并处于全关闭位置；传动构件连接是否牢固；f.更换油过滤芯过滤网。年度保养a.不论是否已用化学方法清洗，每年必须用机械方法清洗一次冷凝器中的水管；b.每三年清洗一次蒸发器中的水管；c.根据油质情况，决定是否更换冷冻油。户式空调的维修保养（包括柜机、分体机）（特约维修项目，要按照说明书要求进行）a.每年4、10月对户式空调进行维修保养，其维修内容和程序如下：b.清洗空气过滤器、风机扇片、检修操作箱内温度调节、制冷、制热、风速开关、电气接点；c.给风机加油、检修、调整扇叶平稳度；d.调整制冷制热系统、更换换