精装修管理教程

精装修管理教程LOREMIPSUMDOLORLoremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit,seddoeiusmodtemporincididuntutlaboreetdoloremagnaaliqua.Utenimadminimveniam,quisnostrudexercitationullamcolaborisnisiutaliquipexeacommodoconsequat.第3页前言近日，诸多全国性大品牌开发商频繁出现“质量门〞事件，小业主的群体维权活动，各大网站媒体的报道，一时间，使精装修房屋的质量备受瞩目。精装修交房，小业主对房屋的预期是入伙即入住，要求全面，细致。我们不仅需要面对小业主提出的维修问题，还要面对提出的索赔，并关注预防投诉、群诉、维权等事件的发生。维权意识的日益增强，给我们、施工单位带来了巨大压力。在严峻的市场环境下，我们首先要做的是加强每一环节的质量控制，保证房屋的品质。第4

页第一部分精装修管理教程精装修各阶段管理内容第二部分精装修各阶段本卷须知入伙后维修难点分析第三部分第5

页第一部分精装修各阶段管理内容第6页第一阶段：准备工作阶段第二阶段：以精装总包为主的阶段第三阶段：以专业分包为主的阶段第四阶段：整改移交阶段精装修各阶段管理内容第7页精装修四阶段管理总体流程1.精装总包进场

11.铺地板房间地面找平层

21.分体空调安装

2.组织实测实量

12.厨卫管井砌筑、防水

22.洁具、家电安装

3.

督促总包单位整改

13.厨卫墙地面铺贴

23.户内门、淋浴门安装

4.与总包工作面交接

14.过门石窗台板铺贴

24.五金镜子等安装

5.场地移交

15.打磨结晶（入户门框）

25.成保员进场、住宿及管理

6.深化图、加工图、下料单

16.橱柜柜体安装

26.开荒、保洁

7.组织图纸会审、技术交底

17.木作安装

27.开展地毯式检查整改

8.工艺、工程样板施工

18.壁纸铺贴

28.水电路、卫生间防水通查

9.天花吊顶施工

19.地板安装

29.工程收尾、验收、移交，

10.墙面基层施工

20.入户门安装

30.入伙及随后整改专业分工、流水作业第8

页精装修四阶段管理主要工作第一阶段：准备阶段1、精装总包进场2、组织精装总包实测实量、提出整改项3、催促总包单位整改4、精装总包与总包进行工作面交接〔通常来说，与总包单位的移交比较难〕5、场地移交6、催促精装总包出深化图、加工图、材料下料单7、组织监理、精装总包及专业分包图纸会审、技术交底及培训第9

页精装修四阶段管理主要工作第二阶段：以精装修总包为主的阶段8、工艺、工程样板施工9、天花吊顶等施工10、墙面基层施工〔粉刷石膏、腻子、基膜等〕11、地面石材铺贴、铺地板房间地面找平层12、厨卫管井砌筑、防水等13、厨卫墙地砖〔石材〕铺贴14、过门石窗台板等石材铺贴15、石材地面打磨结晶、入户门框安装第10

页精装修四阶段管理主要工作第三阶段：以分包为主的阶段16、橱柜柜体安装17、木作（固定家具、筒子板、门套线、垭口、踢脚线等）安装18、壁纸铺贴19、地板安装20、入户门门扇安装21、分体空调安装22、洁具、家电安装23、户内木门、淋浴门等安装24、五金镜子等安装25、成品保护员进场（如果具备条件再提前更好）特别要注意现场住宿及管理第11

页精装修四阶段管理主要工作第四阶段：整改移交阶段26、开荒、保洁27、开展地毯式检查，组织强有力的整改28、水路、电路、卫生间防水等通查〔物业公司进驻〕29、组织工程收尾、验收、整改、销项，并移交至物业及小业主，30、组织入伙后维修监理、甲方、物业公司至少至少在入伙前预留一个月整改期〔各参施单位、包括监理公司和物业公司的人员配备是大问题〕第12

页第二部分精装修工程各阶段管理本卷须知第13

页按精装修不同阶段分析需本卷须知第一阶段：准备阶段现场总平面布置、交通组织、材料临时存放周转场地、垂直运输，以及因市政、园林等工程同时开工所产生的影响。尽快摸清精装修总包工程管理人员组织架构、管理人员能力水平判断、劳务分包标段划分、承包模式、工人地域来源等相关信息。〔管理人员的人数和能力要从严要求。可通过实体样板间实施来摸底。〕控制线移交总包向精装总包移交控制线，精装总包再为木作、橱柜等单位提供控制线。控制线隐蔽前需准确标注新控制线或参照标记，形成书面记录。不规那么转角等容易累积误差放大的部位，各参施共同参与放线复核。精装单位进场后首先进行全面的放线工作。第14

页按精装修不同阶段分析需本卷须知第一阶段：准备阶段工作面移交总包单位与精装修总包工作面移交，工程部要加大催促总包整改移交的力度〔防止工程开不起来、停不下来、返不过来〕。水电管路移交精装单位进场后首先进行全面试通、尽早发现水、电路问题。严格做好与总包单位的工作界面移交书面记录。注重洞口尺寸交接如房间方正偏差大，需加大抹灰厚度那么需注意抹灰分层、多遍以防止空鼓，及洞口的墙体厚度是否随之变化。考虑木作、橱柜通常仅按照4-6种标准尺寸进行加工，注意其尺寸是否适用于所有房间。如局部房间因墙体找方引起排版变化，对抹灰或结合层厚度增加要予以重视。第15

页第一阶段：准备阶段与合约部沟通，争取木作、橱柜、石材供货、石材结晶等单位多定几家合作单位。尽量选择在当地有加工能力的合作单位。或考虑在当地专设中转地。石材、木作部件供货的配套性、及时性在议标过程中予以明确。与设计部沟通尽早对于非标层的细部节点做法予以明确。对于在展示样板或工程样板施工过程中遇到的问题探讨优化方案。按精装修不同阶段分析需本卷须知第16

页第二阶段：以精装修总包为主的阶段工艺、工程样板施工依照精装修总包的劳务划分情况分别展开各个工艺的样板施工。样板标准确认后，随即全面展开〔样板先行〕。如条件允许，按标段分别做一套工程实体样板。按精装修不同阶段分析需本卷须知第17

页第二阶段：以精装修总包为主的阶段—天花天花、吊顶石膏板、大芯板、轻钢龙骨等合同中有品牌、规格等详细要求，注意验收顶板平整度交接标准要求1cm，实际采取3cm〔事实证明隐患极大〕顶板偏差大的，必须挂网抹灰〔层高允许可加做一层石膏板吊顶〕天花乳胶漆涂刷前基层腻子砂纸打磨要光滑并将灰尘清理干净验收时采用“白+黑〞两次检查，夜间开灯检查不可忽略按精装修不同阶段分析需本卷须知天花常见问题分类第18

页问题分类症状需加强控制环节备注说明有裂纹回字形线角阴角开裂1.平均要修3次，甚至更多

2.牛皮纸可对阴角处整体加工，将拼接处改到平整部位对施工单位提出特殊加工要求需提前声明结构裂纹导致面层开裂1.加强一次结构质量控制2.顶板偏差抹灰处理时一定要挂网3.顶板偏差大的，条件允许的话，可在顶板满做石膏板顶板平整度，规范要求1cm，实际控制在3cm观感不好表面粗糙1.天花乳胶漆涂刷前基层腻子砂纸打磨要光滑并将灰尘清理干净

2.验收时采用“白+黑”两次检查，夜间开灯检查不可忽略

色泽不匀以精装修总包为主阶段常见问题——天花第19

页第二阶段：以精装修总包为主的阶段地面基层处理 地坪施工时注意养护，淋水覆膜养护3天，防止起砂 关注地面平整度控制，严格要求施工单位 检验方式不能仅用2m靠尺，一定要做到地面水平度到达要求。 〔尤其在门洞口、哑口、及固定家具位置〕 铺地板房间的地面找平层必须用水泥砂浆，不能用粉刷石膏墙面基层处理控制墙面平整度，以免与木套线收口时露出明显缝隙对于不同材质接缝处的处理要严加控制1m以下部位要严加控制按精装修不同阶段分析需本卷须知第20

页第二阶段：以精装修总包为主的阶段石材质量三级控制措施 a.荒料控制：到福建等产地看荒料，从源头控制色差； b.大板控制：大板到货后，到石材厂查看，进一步控制色差及石材质量； c.成品控制：工程前期在甲方、监理、精装单位到工厂排版验收后再行装箱发货。 材料到场时，甲方、监理、精装单位共同验货。验收内容包括：是否有色差、厚度是否符合要求、是否破损断裂、防护剂涂刷是否到位，背筋等保护措施是否到位。经验收合格后签字接收，接收后出现的破损、断裂等问题由施工单位承担。如未经接收，施工单位即将石材用于施工，相关问题由施工单位承担。按精装修不同阶段分析需本卷须知第21

页第二阶段：以精装修总包为主的阶段石材铺贴墙地面严格按照编号铺贴。对于烟风道及管井部位的基层处理要格外注意。石材打磨结晶 必须与铺贴同时完成，否那么会对木作造成极大破坏。石材保护 建议每栋楼外硬化一块场地存放石材。 墙面阳角铺贴完成后，墙面米以下作夹板保护。 墙面石材在交叉施工较多部位贴膜保护。 石材、地砖地面采用五厘板或地毯保护。按精装修不同阶段分析需本卷须知石材常见问题分类第22

页问题分类症状需加强控制环节备注说明裂纹、断根石材存在裂纹材料-石材天然纹理裂纹分为两种，货到即裂（修过）和施工时裂，对于后一种多是石材厚度不够所致（低于17mm），到货交接过程中要特别注意成品保护-加工、运输、施工造成的裂纹，真实裂纹进行修补或更换样板间实施阶段，项目部应做好相应判断

破损地面石材破损、阳角处磕角掉角成品保护-加工、运输、施工造成的磕碰、破损由于人工费高，更换石材效率低不光洁或有划伤大理石表面不光洁成品保护-维修整改过程中摩擦、刮擦以精装修总包为主阶段常见问题——石材石材常见问题分类第23

页问题分类症状需加强控制环节备注说明空鼓或勾缝不均匀墙面石材空鼓1.施工问题-施工时控制不到位，返工处理

2.方案原因-水泥压力板上贴砖不可取建议对烟风道、管道井等部位未均采用实体砌筑，用水泥压力板做分隔存在后患。（用石材胶粘接）

墙砖勾缝不均与施工问题-施工时控制不到位地面高差过门石与木地板间存在高差建议设计时对此问题进行适当考虑改进以精装修总包为主阶段常见问题——石材第24

页第三阶段：以分包为主的阶段专业分包进场，启动二次工作面移交。〔精装总包对专业分包进行移交〕强调样板示范，控制初期节奏。木作、橱柜等一定根据现场实际尺寸下单生产。橱柜、木作和地板可能严重地影响进度。〔尤其是木作〕协调管理及成品保护的压力陡增。 精装修工程周例会，各单位汇报成品保护情况。 分层验收，移交至精装总包。〔这个阶段很困难〕 平安文明施工管理难度很大。

按精装修不同阶段分析需本卷须知第25

页第三阶段：以分包为主的阶段—电梯电梯管理 垂直运输是精装工程的命脉。工程部要依据实际情况计算运次，统筹安排。本阶段电梯很可能24小时运转也不能满足要求。初期协调室外用电梯，必要时增加工作时间〔总包的电梯，精装和分包用〕。 精装修总包对电梯同一管理，合理安排、灵活调节〔精装的电梯分包用〕。 机房交由维护单位进行管理。 严格防范，防止施工用水跑水浸泡电梯。明确管理责任。 做好统一的电梯司机培训，约定电梯使用交接方法。做好不能用电梯运输的大件木作的运输管理。按精装修不同阶段分析需本卷须知第26

页第三阶段：以分包为主的阶段—橱柜橱柜 关注供货及时性、厂家产能。 加强施工管理，控制安装偏差。 冷热水软管的接头连接必须用双钳拧紧。 注意防潮、防止磕碰等木作类常见问题。 木材切割断面的封闭处理，与环境监测有关。 易丧失的五金件最后集中安装，并办理交接手续。按维修不同阶段分析需本卷须知橱柜常见问题分类第27

页问题分类症状需加强控制环节备注说明安装偏差柜门松动缝大、双扇柜门不对称、柜门关不严、吊柜下沉施工问题-安装问题加强施工管理

漏水冷热水软管接头漏水仅单钳拧容易出现软管接头脱扣、断裂而引起滴漏冷热水软管的接头连接必须用双钳拧紧台面接缝人造石台面接缝明显在接缝处在填胶后进行打磨处理，颜色要统一1.打磨光泽度与大面积部位有区别

2.橱柜人造石台面建议减少拼接变形及损伤变形、磕碰掉漆成品保护，参考木作此类问题

五金件丢失柜门把手、阻尼器交房前集中安装，并及时逐层逐户统计明细，与物业公司办理成品移交

以分包为主阶段常见问题——橱柜第28

页第三阶段：以分包为主的阶段—木作木作供货木作安装是本阶段的关键线路一定要关注厂家的产能是否能到达需求一定要落实厂家加工的是不是我们的东西一定不要让我们被动的走进他的节奏供货控制 严格控制到货是否与封样及合同约定相符〔做好主材控制，柱脚、贴脸线、踢脚线等一定要与合约要求及封样相符〕 要求以户为单位材料到场〔最多可将整个楼按楼层划成4个分段〕、防止以部件为单位集中到场按维修不同阶段分析需本卷须知第29

页第三阶段：以分包为主的阶段—木作木作加工及安装 要求木作工厂内完成门套线45度切口工序，现场严格控制拼缝工艺踢脚线拼接处采用45度切割拼接 做好运货批次控制，出厂前完成分类编号， 控制色差，防止生产间隔时间较长的线条使用在同一部位木作的防潮控制 材料分层堆放，离地高度大于20cm 泥水作业及含水量较大的作业一定安排在木作进场前完成 材料选择和加工工艺上考虑防潮要求 在深化方案方面，采用防止使木作接触明水的措施加强成品保护，防止磕碰划伤按维修不同阶段分析需本卷须知木作常见问题分类第30

页问题分类症状需加强控制环节备注说明变形及起鼓-木材含水变形垭口筒子板漆皮起鼓重视木材含水率控制柜门无法关闭加强成品保护，施工中跑水、漏水等原因造成

卫生间木门无法关闭加强成品保护，地面石材结晶一定要先于木作安装完成拼缝缝隙过大或错台门（垭）口木套线45度对角拼缝缝隙过大安装样板，严加控制缩尺尺寸可考虑从工序安排上进行预防，先做小套线，贴壁纸时收口，因考虑成品保护踢脚板错台明显主要取决于踢脚线拼接方式采取直拼还是斜拼木踢脚与墙面存在缝隙墙面平整度不够，实木线压条会有变形墙面和小套线均有误差，累积误差变大，业主即不认可垭口、贴脸压条与墙面存在缝隙以分包为主阶段常见问题——木作木作常见问题分类第31

页问题分类症状需加强控制环节备注说明各种损伤磕碰、划伤、掉漆、开裂破损等成品保护1.精保洁后才能发现问题2.运输原因对木作损伤也有一定影响。色差相邻木踢脚线存在色差不同批次的材料基本都存在色差，而同一批次的材料也会存在色差。

户内家具与样板间存在颜色和尺寸的差别钉眼木作上存在钉眼钉眼未认真处理到位，需填胶、补漆以分包为主阶段常见问题——木作第32

页第三阶段：以分包为主的阶段—入户门入户门

关注产能

门框安装要水平关注洞口尺寸及墙体厚度关注控制线移交门扇下口与过门石之间缝隙一定控制在3mm-5mm按维修不同阶段分析需本卷须知户门常见问题分类第33

页问题分类症状需加强控制环节备注说明户门松动

1.天地插开孔过大

2.密封条不合适1.由于门扇、门框在施工过程中容易受到损坏，且加工周期长，建议在订货时考虑少量备用门扇和门框。2.垂直运输问题缝隙过大户门下口缝隙过大加工问题-户门加工尺寸偏小电子密码锁不能自动开门重点调试磕碰、划痕磕碰、划伤、掉漆加强成品保护零件丢失门碰、猫眼、防撬螺栓加强成品保护，交房前统一安装、移交以分包为主阶段常见问题——户门第34

页第三阶段：以分包为主的阶段—壁纸壁纸

可在阴角拼缝并搭接2mm

铺贴前户内一定清理整洁，墙面基层不得有灰尘附着

注意成品保护强调木作修补油漆对壁纸二次污染

按维修不同阶段分析需本卷须知壁纸常见问题分类第35

页问题分类症状需加强控制环节备注说明接缝明显多为施工问题，但浅色壁纸较深色壁纸接缝明显1.再次粘贴2.不同材质交接处最易出现问题，如结构和二次结构、结构与石膏板交接等部位开胶起边通病严格控制对花、对缝起鼓壁纸在135度转角墙阴角起鼓主要原因是壁纸收缩1.可在阴角拼缝并搭接2mm进行预防

2.再次粘贴3.壁纸的供货存在周期，考虑是否留10%备用，并预留一定量用于整改，如3%划伤被磕伤成品保护加强成品保护，尤其其他油漆类维修或施工跑水污染漆污染、胶污染掉漆材料问题，光亮的壁纸制作时含有银粉，容易掉落1.建议设计时避免选用浅色且光亮的壁纸

2.如选用的壁纸容易出现掉漆问题，合约分判过程中应对掉漆问题加以强调以分包为主阶段常见问题——壁纸第36

页第三阶段：以分包为主的阶段—木地板木地板 基层找平一定认真验收，不能仅仅以2m尺来靠。 地坪施工时淋水覆膜养护3天，防止起砂，枯燥后再铺设木地板

木地板铺设前基层必须清理干净，防止冒灰返尘基层验收根本要做到60%以上的检查率

强调色差控制成品保护

按维修不同阶段分析需本卷须知木地板常见问题分类第37

页问题分类症状需加强控制环节备注说明空鼓地板空鼓脚踩感觉明显基层不平，加强木地板下水泥砂浆找平层平整度控制冒灰地面积灰，跺脚冒灰1.找平层起砂或有积灰形成基层粉尘，木地板施工前未吸干净2.施工产生的灰尘落入板缝隙3.地面起砂地坪施工时淋水覆膜养护3天，避免起砂，干燥后再铺设木地板。凹坑及划痕在拆除保护层后发现表面有很多凹坑和划印，特别是在冰箱处大都有冰箱轮的划印，业主要求更换1.入伙前检查，对明显的划痕进行处理

2.对业主要求高的局部更换地板1.家具安装，洁具安装会对地板产生破坏，责任方有时不能立即判断出来2.入伙前为保证维修进度应安排施工单位准备部分材料以便于维修缝大材料收缩尽量不要再用实木地板了发黑局部或大面积发黑卫生间、水管等跑水或雨季漏水、结晶跑水等，待供暖后地板变黑。以分包为主阶段常见问题——木地板第38

页第三阶段：以分包为主的阶段—洁具、家电、五金洁具、家电、五金 家具安装本身没有难点，但在此期间如控制不到位，会对室内木作、地板、壁纸、包括铝窗等造成大规模破坏。可采用户内专设一块木板用于空调室外机或冰箱的临时存放地，以减少对地板的破坏。尤其要注意空调室外机、冰箱等对户内成品的破坏。 工程部一定要核实空调室外机是否可以安装在室外机位里。 安装完成后，一定要进行调试工作。家电搬运、安装过程防止磕碰，底部和边角粘贴发泡型聚苯板保护。 洁具安装后，五金用薄膜覆盖，马桶盖用胶带封住，并用原有纸箱覆盖保护 毛巾杆、镜子等安装后薄膜保护 龙头最后安装，拉链、堵链等已丧失小五金配筋入伙前统一安装

按维修不同阶段分析需本卷须知空调及家电常见问题分类第39

页问题分类症状需加强控制环节备注说明漏风

空调孔是否封堵好

漏水本层漏水空调冷凝水管是否包好

下层漏水冷凝水管是否插入室外机冷凝水地漏

制冷效果差制冷效果业主不满意空调自身问题入伙前集中调试，关注室外机位是否通风顺畅损伤及丢失外观损伤，小件电器或元器件、零件丢失（如灶台铜炉头）

家电安装就位后要及时办理成品移交，易丢失的小器件（如灶台铜炉头）建议在业主收房时统一配发以分包为主阶段常见问题——家电第40

页第四阶段：整改移交阶段防偷盗，因易丧失物品最后集中安装，成品保护难度再度加大通水试验前检查地漏是否通畅，分户阀门是否关好，分户分房间逐一进行通水试验，以免漏水开荒、保洁工作〔精装总包合同范围内〕注意：对金属器物、洁具、浴缸等不能用具有腐蚀性的溶液 不用油漆稀释剂、草酸等 对木作不能金属球开荒保洁工作是一个里程碑，但也是又一个周期的开始所有成品保护措施撤除、整改问题逐一暴露

按维修不同阶段分析需本卷须知第41

页第四阶段：整改移交阶段先制定整改移交样板间，按照标准严格推行精保洁后才显现的问题集中处理石材明显裂纹集中处理使用功能完备性检查感官效果检查对木作磕碰掉漆等问题进行“美容〞修补地板划伤、凹坑、返尘处理玻璃、铝框等划伤处理严控精装总包和专业分包管理人员和劳务人员留场按维修不同阶段分析需本卷须知水专业常见问题处理建议第42

页室内排水管道检查口应预留检修口便于立管通球试验及维修。排水地漏应保证水封高度。水龙头给水连接管尽量采用软管丝扣连接，不宜用硬管与软管采用锁母连接，易脱落。洗衣机上下水安装在合同中予以明确责任。消防、喷淋外线尽量采用给水铸铁管，市政管线上不得种树。热水循环泵尽量采用屏蔽泵等低噪音水泵。采暖、热水入户尽量从楼中间入户往两侧分支管利于系统平衡。给水、中水、消防、热力等外管线按区域设置分段阀门，便于检修。精装修工程配套专业管理本卷须知电专业常见问题处理建议第43

页电盒改位后，建议在原位置保存过路盒，如进行封堵，线路出现问题时，维修难度较大。建议考虑对废弃过路盒