我国房地产政策分析与改进

我国房地产政策分析与改进

2003年以来我国房地产调控政策密集出台，力度不断加大，特别是2010年4月至2011年1月，在10个月内更有三次调控政策出台，且力度一次强过一次。对政策的效果众说纷纭，是调控效果与政策目标渐行渐远，有必要调整政策方向和思路，还是效果初步显现，为达目标必须坚定既定方向，进一步加大调控力度？关于政策效果不佳的原因，有论者认为是地方政府态度消极，与中央博弈，开发商本能的抗拒，以及投资性、投机性购房（以下简称“两投”购房）火爆、外部投机资本进入等原因所致。笔者认为，我国房地产政策效果不佳固然与上述因素有关，但更应该从政策设计的逻辑缺陷、理论的误区和思想认识偏差上找到原因，并进行相应的改进。一房地产政策设计的逻辑缺陷1.成功概率极小的主要政策目标控制商品住房价格上涨一直是我国房地产调控的主要目标。但是，除了突发事件发生等特殊时期以外，在和平建设时期，通过长期控制一种具有持续旺盛市场需求的商品销售价格达到增加有效供给，进而在更高水平上达到平衡供求关系，无论在共和国的发展史上，还是在世界各国历史上似乎没有成功的先例。历史的经验值得注意。20世纪80年代中期，是农业家庭联产承包制和粮食市场价格的放开，才有了我国粮食总体供求关系的根本逆转；20世纪80年代末期，因为全面放开了城市农副食品市场价格，才有了以后的农副食品市场供给的大大丰富和价格的相对稳定；20世纪90年代，家用电器产销的市场化，是以后的我国家用电器相对价格持续下降和国际竞争力强劲的制度前提。价格是调节供求关系的杠杆，市场经济体制的真谛是价格在供求关系中发挥调节作用。一种商品市场价格上涨，供给者预期回报上升，增加供给，商品在更高水平上达到市场供求平衡。一种商品从绝对价格上升到供给增加，供大于求，再到相对价格下降乃至供给减少，是市场配置资源的基本形式。房价每时每刻都在发生变动，而政策的制定和出台总要有一个调研论证周期，这是调控房价政策屡屡滞后，不得不密集出台，而又效果不佳的首要原因。2.效力相互抵消的多重政策目标与控制其他商品价格快速上涨的政策调控方向不同，我国房地产政策在以控制房价上涨为主要目标的同时，又包含着防止经济过热、降低投资率、治理产能过剩、防治资产泡沫等多重目标，因而有长时间持续地关紧土地和资金两大房地产基本要素供给“闸门”之举。其间虽有为应对国际金融危机短期（2008年下半年到2010年年初）开启“闸门”、增加供给之举，但更多时期、更主要的倾向是关紧两个“闸门”。关紧供地和信贷两个“闸门”必然限制住房有效供给的增加。房地产产品从拿地到形成市场供应一般要有2年周期。限制房地产产品有效供给增加只能加剧市场供不应求的矛盾，推升价格上涨。优先满足保障房建设供地，也只能算是打开了半扇“闸门”。因为满足保障房建设用地仅仅是满足中低端住房用地需求，还不是满足包括中高端住房建设用地在内的房地产整体的用地需求。一方面高举控制房价、改善民生的旗帜，另一方面又实实在在地限制商品住房增加供给，这里实质问题是真想还是假想问题。限制商品住房供给与限制房价同时发力，调控房价上涨的政策效力被隐匿于背后的其他政策目标所消解也就成为必然。所以，分析房价上升的根本原因，莫如说是政策本身推升了房价。3.“药不对症”的政策措施我国房地产政策高举的是抑制房价上涨的旗帜，但无论是新政还是后新政，针对的却是抑制购房需求，实施的结果更多的可能是加剧房价波动，伤及无辜。增加首付比例、提高房贷利率、开征房产税等等，虽然有可能改变购房者预期，有利于抑制当期的市场购房需求，但在市场供不应求、住房刚性需求大量存在的背景下，等于加重了购房者负担，购房者的支付压力只是时间上的改变。改善性购房是我国住房市场需求的主体，而购买第二、第三套住房以及一定时段的持有第二、第三套住房则是实现住房改善的前提条件，也是增加租赁市场供给的前提条件。限购第二套以上住房、限制外来人口购房、限制购房贷款等等，短期内可抑制当期的市场需求，增加房价下行压力，但市场需求总是要释放的，抑制当期市场需求往往为下一轮市场需求集中释放和价格反弹蓄积能量。增加住房交易环节税费提高了炒房者风险和倒手成本，但也增加了住房流转成本，衍生出阻碍住房资源优化配置的负效应。4.对投资和投机购房的简单化处理我国主流舆论对投资购房和投机购房（以下简称“两投”购房）深恶痛绝，却对其他投机行为（如股市投机）宽容和默许，甚至乐观其成，也与对国际资本投机大鳄巴菲特、索罗斯们的敬畏甚至崇拜形成了强烈反差。“两投”性购房对房价上涨起到了推波助澜、火上浇油的作用，在房价快速上涨时期尤其令人讨嫌，为抑制房价过快上涨而严加限制似乎顺理成章。但是投机性购房（为卖而买）存在的前提是房价上涨的预期，投资性购房（为租而买）存在的前提是租赁市场前景看好。在客观上，“两投”购房一方面扩大了商品房的即期市场需求，加快了开发商的销售和资金回流，有利于增加下一轮的住房开发和有效供给；另一方面，投资性购房将增加租赁市场的供给，投机性购房将增加二手房市场的供给。在民间资本投资出路狭窄的金融体制和通胀预期高于存款利率的背景下，“两投”购房可能是我国现阶段部分居民储蓄的一种相对稳妥的出路。这里的要害是，政策抑制不应定位于自有资金的两投性购房，而应准确定点于割断金融机构参与“两投”购房的资金链条。5.高估保障房建设对房价的抑制作用增加保障房供给有分流部分商品房低端市场需求之效，但真正意义上的保障房对象并不是商品房的购买者。增加保障房供给，在一定程度上有利于扩大内需，但不是增加住房供给和扩大内需的全部。因为它不能满足商品房市场的多样化需求，也不可能承担起作为扩大内需与改善民生重要节点的房地产行业的全部重担。在目前，增加保障房供应，对于偿还历史欠账是必要的，但不能达到抑制商品房价过快上涨的效果。在房价上涨时期，要加大保障房建设力度；在房价平稳、甚至下降时期，也不能放松保障房建设。从长远看，没有包括高端商品房在内的商品房建设持续稳定发展为公共财力提供稳定的支持，保障房建设也是不可持续的。6.越位的住房结构调整调整住房结构，增加中低价位、中小套型商品房供应，体现了房地产政策关注民生的理念。但是住房结构调整属于产品结构调整，而非宏观层次上的行业结构调整。房地产市场是一个区域性的市场，产品的个性化强，在对市场信息的把握上，一般情况下是开发商比政府更充分，所以住房结构的调整主要应是市场作用空间。政府下达住房结构调整指令，但并不为调整的最终结果买单，似有越位之嫌。90平方米以下的套型面积占住宅项目70%的行政指令颁布已有数年，但往往被消弭于执行之中，根本原因在于，调整住房结构要适应时时变化中的市场需求，更好地满足包括中高端商品房在内的市场需求，而开发商更能把握市场需求的变化，并为住宅套型是否适应市场需求承担全部风险。在行政资源一定的约束下，政府行为的一种越位往往是另一种缺位的条件，并为权力寻租和腐败提供滋生土壤。二房地产理论的误区我国房地产政策效果不佳，错误的理论引导也难辞其咎，择其要者有四。1.对房地产业地位认识的误区我国房地产业被列入第三产业统计，房市与股市资金也在一定程度上存在此消彼长的关系，但并不能证明房地产业就是虚拟产业。房地产业是否被政府文件和学者冠以支柱产业之名无关紧要，但房地产是为工业化、城市化提供房屋和场所等物质载体的产业部门，提供的是生活住房、工业用房、商业用房、旅游设施等实实在在的物质产品，房地产业关联上下游数十个行业则是确定无疑的。房地产业投资的70%是建造住宅，住房是消费品。我国城市化进程中不断扩大的基本居住需求，消费结构升级不断增长的改善性居住需求，趋于紧迫的危旧房、棚户区改造等被动性居住需求，这几种需求的叠加效应使我国住房市场具有持续几十年的旺盛需求。所谓房地产挤占实业投资、购房挤出了家庭消费等等实际上是对房地产社会功能的片面理解。房地产业发展的依据在于房地产业产品为社会所必需，特别是日益增长的住房市场需求，且无其他行业产品可替代。在社会投资总额一定的约束下，房地产投资的增加必然导致其他行业投资的减少，这里只有不同时期、不同发展阶段对不同社会产品（服务）、不同需求重点的选择，而没有谁是谁非之分。在家庭收入一定的约束下，购房也必然挤出其他消费需求，但只是不同的家庭条件对改善住房的迫切性和消费偏好的不同，而没有购房与其他支出对错之分。所谓房地产裹胁了国民经济，影响了我国国际竞争力的提升，加剧了金融和粮食安全的风险等等，则是在实质问题上转移视线。难道取消房地产业、取缔两投购房就能根除上述风险？难道提升国际竞争力就不需要建设房屋？科技研发、发展战略性新兴产业不需要房屋，只在露天旷野就行？2.对住房性质判定的模糊住房是消费品，还是投资品？购房是消费行为还是投资行为？在我国现阶段，两者虽兼而有之，但住房首先是消费品，其次才是投资品；多数人购房首先是自住型消费，兼有保值功能，只有少数人购房才是单纯地为了投资和利润。作为一个仍然处于社会主义初级阶段，并将长期处于社会主义初级阶段的最大发展中国家，在住房领域，我国面临的主要矛盾仍然是人民日益增长的住房需求与相对落后的供给能力之间的矛盾。我国居民住房的满足是一个首先满足部分群体到满足大多数群体，由一个较低水平的满足到较高水平满足的长期的渐进过程。我国的房地产业的发展和住房建设必然要经历一个较长时期的快速发展过程。由此推论，一个相对稳定的房地产政策对于我国具有极大的迫切性。因为只有相对稳定的房地产政策才能为住房的市场供求双方提供相对稳定的预期，而供求双方相对稳定的预期是房地产市场健康稳定发展的重要保证。与此对应，我国房地产政策不需要密集出台、高频率反复调整，也不应成为宏观调控的应急工具。3.误读房价近年来我国房价的快速上涨引发了各界的极大关注，控制房价上涨也成了历次政策调控的着力点。这里的逻辑是，理论误读房价，误导舆论；舆论影响政策，裹挟政策；而短视的政策和舆论误导又在推升房价，把房价激化为社会问题，乃至政治问题。首先房价的涨涨落落是市场配置资源的基本形式，是市场发现和实现房价的过程。房价上升表明市场供不应求，要求加大要素进入，增加供给。而维持低房价，一方面扩大需求，另一方面抑制供给，加剧供求关系矛盾。其次，房价是我国目前调节住房分配的最公平、最有效率的杠杆。我国住房制度改革的基本方向是住房分配的市场化。住房制度改革十年多来我国城镇居民住房条件整体上有了很大改善，当然还有许多问题，也不是每一个家庭都有了改善。因为房子要一砖一瓦、一幢一幢地建设，家庭住房的改善也要分期分批地得到满足，而不可能在短时间内全部都得到满足。发展中的问题只能在发展中解决，沿着市场化改革的方向走下去，我们没有理由不对未来持乐观态度。第三，房价的背后是复杂的社会再分配关系。房价当然不是越高越好。一个城市高房价，势必造成生活高成本，要求提升工资，从而减少企业利润，降低市场竞争力，进而影响城市活力。但房价又是调节城市人口居住和产业空间布局的杠杆，世界上似乎还没有一个工资水平高、发展空间大而房价水平低的城市。房价上升是拆迁占地居民得到较高补偿、企业合理赢利、政府财政增收的最终承担者。这里是相互依存、相辅相成、一损俱损、一荣俱荣的关系，而不是势不两立、不可调和。第四，房价的高与低不是政府和学者说了算，也不是买卖双方中某一方说了算，而是市场说了算，是供求双方博弈的结果。判断我国房价的高低，不能以发达国家经过数百年的反复而趋于相对稳定的房价收入比或租售比为依据，因为我国特殊国情和城市化加速阶段与发达国家不具可比性。让大多数人有房住的口号鼓舞人心，但背后的含义是大多数人现在无房可住。那么我国的多数人现居何处？所以问题的实质依然是住大住小、住好住差、在何处居住的问题，是改善性居住需求问题。在一个家庭存续几十年的周期内，买得起住房的一般是少数一、两个时刻。在一个时间断面上，一个国家买得起的住房的只能是少数家庭，经过数代的累积才会有多数家庭住房的改善。第五，判断房价上涨是否过快不仅要看月度、季度、年度和局部数据的变化，还要对一个较长时期内（比如五年或更长）的一般家庭购房支付能力与房价整体走势进行比较。购房需要一个家庭长期积累，是购房预期与购房支付能力相匹配的结果。不仅要看房价增速，还要看基期房价，因为同一房价增量与较低基期房价相比，增速会更大，反之亦然。我国不完全的市场形成房价只有10年的历史，哪一年、哪一个时期房价是合理的尚无定论。在建房原材料、土地、劳动力价格上涨趋势不可逆转的条件下，降低房价或者激励购买，减少住房有效供给，加剧供不应求的矛盾，或者只能是支付能力与购买预期不相匹配的购房者的一种奢望。4.误判地价和土地财政土地是房地产开发不可或缺的基础要素。城市土地属国有，是存量最多、升值潜力最大、质量最优的国有资产，也是实现国民收入再分配的重要介质。城市政府通过土地批租获得的土地财政收入是实现国民收入再分配的重要杠杆和工具。高地价增加土地财政收入，低地价减少土地财政收入。城市土地升值是社会投资集中使然，而与土地占用者的个人努力和投资极少关联。所以城市土地增值收益归社会天经地义，而这个社会的代表只能是土地财政。城市土地资源稀缺，低地价必然造成土地的低效率占用或浪费性占用。房地产开发征地拆迁要保护被征地户和拆迁户的合法权益，但实质问题是土地升值收益合理分配，而征地拆迁又是土地价值变现的契机。市场形成的地价是真实的价格，不以人们的主观判断为转移，也没有优劣之别。发挥好土地和土地财政的社会再分配中介和杠杆作用，有利于加快城市现代化基础设施建设，加快完善包括保障房建设在内的社会保障和公共服务体系，更好地满足包括征地拆迁居民和购房者在内的整体市民日益增长的物质文化需要，协调各个利益阶层的关系，构建和谐社会。至于如何更好地运用土地中介和土地财政杠杆则是下一个层次问题，不能因为运用过程中存在的问题，甚至是严重缺陷而全盘否定。是高地价推升高房价，还是高房价拉升高地价的争论没有实际意义。土地财政也不等于土地腐败，土地腐败由党纪国法惩处，土地财政是改进和完善问题。土地财政与民争利之说的潜台词是政府与人民的根本利益对立，除了加剧相关利益方与政府的对抗情绪、激化社会矛盾以外没有任何进步意义。三制定房地产政策的指导思想偏差我国房地产政策效果不佳的更深层原因还在于在制定政策的思想指导上出现了偏差。1.夸大支流的形势误判正确认识形势、判断形势是制定正确政策的前提。套用毛泽东的一句名言，我国房地产形势是糟得很，还是好得很？或者，我国的房地产成绩是主流，还是问题是主流？我国十多年来的住房体制制度改革是基本成功的，还是基本不成功，有必要进行“二次”房改？一个不争的基本事实是，由于房地产十多年发展提供的物质基础，我国城镇居民人均居住面积每年增加约一个平方米，居民居住条件整体上有了很大改善。房地产对改善民生、推动国民经济健康稳定发展功不可没，这是主流。房价上涨过快，住房资源分配不均（空置率尚无公认的界定和准确统计），部分住房质量存在隐患，“两投”性购房兴风作浪，部分居民住房依然困难等问题确实存在，有的还非常严重，但是支流，是发展改革中的问题，也必须通过发展改革得到解决。以我国房地产涉及面之广、问题之复杂、各地差异性之大，找出若干实例来否定主流并不难，但以局部数据、典型实例对整体形势作出误判，夸大问题，以支流否定主流，只能贻误事业而无助于问题的解决。当前，各行各业似乎都是形势大好，至少基本面是好的，唯独房地产被整体丑化，成为众矢之的，不仅受到媒体的几乎一边倒的舆论围剿，道德层面的谴责，而且受到国家政策持续不断地挤压。一个行业享受如此“殊荣”，在共和国的历史上绝无仅有。这种形势误判不仅诱发了购房者过高的预期，造成了住房持有者不安和开发商投资预期的不稳，激化了房地产供求矛盾，而且导致从中央到地方政府权威和信誉的受损，恶化了社会和谐氛围。2.忽视抓主要矛盾的决策方法在多难中选择是决策的常态。没有多难，何来选择？没有选择何来决策？共产党领导中国革命和建设成功的一条重要经验是抓住主要矛盾，解决主要矛盾，取得战略的主动权。所谓有所不为而有所为也有抓住主要矛盾之义。当然，不同时期，不同行业面临的主要矛盾会有不同，主要矛盾的主要方面也会转化，抓住主要矛盾也不等于放弃解决其他矛盾。中央反复指出，“我国是拥有十三亿人口的发展中的大国，仍处于并将长期处于社会主义初级阶段，发展仍是解决我国所有问题的关键”[1]。社会主义初级阶段的主要矛盾是人民日益增长的物质文化需要与落后的社会生产力之间的矛盾，在房地产领域表现为人民日益增长的住房改善需求与相对滞后的有效供给之间的矛盾。抓住供不应求这一房地产领域主要矛盾，坚持不懈地增加住房有效供给，是制定房地产政策的基点。解决房价和住房资源分配不公问题，抑制投资、投机性购房等均应以不影响增加住房供给为前提，否则只能加剧供不应求矛盾，而无助于问题的解决。防止经济过热，抑制通货膨胀，防治资产泡沫，规避金融风险，确保粮食安全等宏观调控目标与增加住房有效供给并不存在非此即彼的关系。因为住房是最终消费品，与经济过热没有必然联系，而且是防治资产泡沫和抑制通货膨胀的物质基础。房地产贷款余额仅占我国金融机构贷款余额的1/6左右，而且多为优质资产，金融风险主要源于金融机构内部的治理结构。房地产用地是更集约的居住用地，每年增量不过几十万亩，与农村居住用地理论上存在此消彼长、后者大于前者的置换关系。3.多重目标的房地产政策预期房价关系民生，使控制房价成为房地产政策首要目标具有道德依据，但我国房地产政策同时还被赋予防经济过热、防固定资产投资增长过快、防产能过剩、防资产泡沫等多重宏观调控目标的预期。房价快速上涨的根本原因在于供给不能满足强大的市场需求，抑制房价快速上涨的釜底抽薪之策是扩大住房投资，增加有效供给。而防过热、防过剩、防泡沫等又要求关紧土地和资金闸门，控制房地产投资的快速增长，抑制住房市场的有效供给，推动房价上升。控房价与防过热等调控目标的对应措施背道而驰，政策效力相互抵消，房价在高调严控声中持续上涨，购房者对降低房价的热切期待与房价总体上升走势相悖也就成为必然。国际金融危机之后的房地产新政虽然强调增加有效供给，但优先保证保障房和中小套型普通商品房用地供给以及严格控制房地产信贷等前缀，又使增加商品房有效供给的效力大打折扣。房地产虽然关联上下游几十个行业，但房地产政策只应实现有限目标，而不能奢望其承担起宏观调控的多种重任。在现阶段，我国的房地产是实体经济，而非虚拟经济；房价第一位的是民生问题，第二位的才是资本市场问题。我国房地产政策目标主要应以解决民生问题为取向，而民生问题的解决需要几十年的不懈努力。利率、税率、汇率、货币金融等宏观调控政策可以根据经济形势变化的需要密集出台，而房地产政策则要求相对稳定。因为住房供给周期一般在两年以上，相对稳定的房地产政策是住房市场供求双方预期稳定的前提，也是房地产健康稳定发展的条件。4.计划经济情结改革开放30多年来，特别是20世纪90年代初确立社会主义市场经济体制方向以来，我国市场发挥资源配置的基础作用有了长足进展。但是由于计划经济体制和思维的惯性，我国深化改革步履维艰，在一些领域，行政干预的力度有所增强，行政干预的边界还有扩大的趋势。在房地产领域表现为政府掌控土地、资金两大基本要素的有形之手日趋紧握，行政干预边界向微观层次扩张。夸大住房体制改革中的问题和矛盾，是强化行政干预的依据，而隐藏于背后的则是对住房市场化改革方向的否定。在一些单位和地方福利分房还未完全停止的情况下，泛化保障房边界（把经济适用房和两限房规定为具有部分产权保障性质，把“人才房”纳入保障房等），以大规模的公租房作为保障房建设的主体，允许单位集资建房等等，无不是政府掌控住房资源的扩大和对住房市场化改革空间的某种压缩。市场调节和行政调控“两只手”各司其职是完善社会主义市场经济体制的应有之义，两者在不同领域不同行业的作用、形式和范围程度当有不同。住房是个性化较强、消费弹性大的私人物品，坚持住房体制市场化改革才有希望，回归福利分房或变向的福利分房是没有出路的。在社会主义初级阶段，政府面对着多种社会保障建设和社会公共建设的沉重压力，保障房建设在社会保障体系建设、社会建设以及社会建设和经济建设、政治文化建设等不同层次上统筹兼顾才是正确的方向。5.学者的自以为是用自己的知识，借鉴发达国家的经验和数据，对我国房地产现象作出分析和解释是学者的社会责任，自信也是学者应有的品格，受知识结构、信息把握和技术手段的限制，学者们的分析解释也会有不同。但一些学者对我国房地产作出的误读、误判不仅误导了舆论，也对房地产政策的制定产生了负面影响，其中泡沫论“居功至伟”，也是2003年以来我国房地产政策以控制房价上涨为导向的主要依据。七年多来我国房价在泡沫声浪中持续上升，是房地产发展本身之错，还是学者判断之误？以已经完成工业化、城市化的日本曾经的房地产泡沫破灭后果推论不同发展阶段的我国，没有可比性；以发达国家的房价收入比、租售比作参数，推论我国房地产泡沫存在，也不具可靠性。发达国家的居民家庭收入与其购房的支付能力基本上是对应的，由于国情和文化传统不同，我国的家庭收入与购房支付能力并不完全对应。我国城镇年轻夫妇购房支付能力多有双方老人支持的因素，中老年家庭改善性购房则有其现有住房或租或售对支付能力的提升，一般居民家庭实际收入与统计收入也有较大不一致。使用发达国家在城市人口和住房供求关系基本稳定状态下的租售比参数要从我国住房供求的具体情况出发。我国85%的家庭买不起住房是事实，也是论证我国房地产泡沫的重要依据，似乎极易获得社会的认同。但我国城镇居民住房自有率已达80%以上又如何解释？如果我国有85%的家庭买得起住房，社会有那么多存量住房可卖吗？计算出我国房地产泡沫率，而且精确到百分点后两位数，可以说是学者的探索，也可以说是更精确的误导。且不说学者的知识能否把握影响房价的所有变量，学者所把握的数据能否达到分析的全部要求和精度，仅作一假设，就足以证明泡沫率的不可信：即使我国房价下降30%或50%，泡沫全部挤出来，能够保证我国多数家庭买得起住房吗？事实上，房价走高可能有供给不足、需求过旺、成本提高、真实价格复归等多种原因，并不一定就是泡沫。即使是泡沫亦有随着供给的增加，消弭于无形的可能。用行政手段强力挤出泡沫很可能得不偿失。6.在解决住房问题上的急于求成在我国革命和社会主义建设中，急于求成的情绪一直挥之不去，有着深刻的历史社会根源。在建设领域过度强调目标的正义，忽视为达到目标必须具备的条件；过度强调多快好省，不讲可能性与合理性，否则即被视为“右倾”。在解决居民住房问题上的表现是，过高的住房预期、过高的住房保障标准、过大的住房保障范围。作为最大的发展中国家，我国居民住房问题的解决是一个长期的渐进的积累过程，这一过程大约需要几十年的艰苦努力，将伴随完成工业化和实现城市化的全过程。对于一个家庭来说，拥有与收入相匹配的住房是一个多年积累的结果，对于一个国家来说，大多数家庭住上有尊严的住房需要几代人的积累。蜗居、蚁居和危旧房、棚户区的现象当然不能令人满意，但要完全改变也非一朝一夕所能。转变购房观念，变购为租，也要以有房可租为前提。加强保障房建设要与公共财政支撑能力相适应。住房保障标准和范围要与养老、医疗、就业、教育、社会救助等社会保障体系建设统筹兼顾。过高的住房目标和保障标准给人以过高的期望，使人难以说不，但不能如期实现则徒增社会愤懑情绪，损害政府声誉。住房保障的本义应是对少数低收入且无住房家庭的基本住房需求的保障，把住房保障对象扩大到中低收入的多数家庭，短期内不具实现的条件，长期看不具可持续性，还有可能分散有限的住房保障财力，增加急需保障的家庭不能及时得到保障的可能。四房地产政策改进与建议人多地少的基本国情，社会主义初级阶段，大国经济特征以及完善中的社会主义经济体制背景决定了我国房地产政策既不能照搬工业化、城市化已经完成的发达国家（地区）和幅员较小的国家（地区）已有的经验，也不同于人均土地资源丰裕的发展中国家。我国房地产政策的制定，唯书、唯上不行，崇洋、媚俗也不行。房地产政策导向与房地产市场发展趋势相吻合，才能四两拨千斤，达到预期目标，否则将事倍功半，甚至根本达不到预期目的。转变思路，调整方向，我国房地产政策才能保持相对稳定，发挥其应有的导向和调节作用。1.正确认识房地产地位扩大内需，优化结构关系到我国增长方式转变。我国房地产年投资达数万亿元，占社会固定资产投资的近20%，是国内第一需求。住房是房地产主要产品，又是具有旺盛市场需求的最终消费品，增加有市场需求的住房投资是优化产业结构应有之义。我国上有金融机构数十万亿元的资金储蓄，有所谓过剩的钢铁、水泥、玻璃等建材产能，有相对充裕廉价的建筑业大军，下有由于城市化、工业化进程和人民日益提高的住房改善需求，房地产投资有较快的增长，不仅有利于扩大内需、消化过剩产能，而且为实现工业化、城市化和人民消费结构升级提供相应的物质基础，同时为家电、家具、家装业提供市场空间，为住宅小区服务业发展提供前提条件，促进经济结构战略性调整。在现阶段，房地产是扩大内需，改善民生，加快结构调整、转变经济增长方式的最佳节点；房地产投资有一个较高的增速，在固定资产投资中保持一个较高的比例具有阶段性的必然性和合理性，也是我国把握战略机遇期，推进国民经济又好又快发展的正确选择。当完成工业化、实现城市化，房地产存量基本满足社会需求之时，房地产投资增速和所占比例降下来亦属正常现象。2.以增加住房有效供给为房地产政策基本目标房地产业上下游关联度较强，占固定资产投资比重和消费需求份额较高，但其提供的产品是具有实用价值的物质产品，只是组成国民经济的一个行业。房地产业不能承担起财政、货币、金融、税收等那样的宏观调控功能，房地产政策也不应该像利率、税率、汇率等那样成为可以高频变动的宏观调控工具。房地产业的主要功能是为居民生活提供住房。住房供给不足是我国住房领域的主要矛盾，而且这一主要矛盾将存在于我国实现城市化的整个过程中。所以，增加住房有效供给，比控制房价上涨更重要，应是我国房地产政策的基本目标和主要方向，任何与增加住房有效供给相对立的政策出台都应慎之又慎。为此，一是在金融信贷政策上，房地产要享受国民待遇。对房地产实施歧视性的金融信贷政策只能扭曲房地产与其他行业的合理比例关系。二是实施科学合理的房地产用地批租节奏。土地是房地产开发的基础要素，又掌控在政府之手，是对房地产进行调控的重要手段。这里特别需要指出的是，我国房价快速上涨的根源在于供不应求的市场关系，其他原因均由此衍生。有效供给的增加才能真正抑制价格快速上涨。我国房地产政策密集出台即意味着新政对旧政的否定，放言还有后新政出台，就等于宣告对现有新政失去信心。实际上市场房价时时都在变化，各地变化的幅度也不同，而房地产政策的制定、出台和发挥效力总有一个滞后期，这是我国以控制房价为目标的房地产政策密集出台、又不得不屡屡加码的原因所在。只有以增加住房有效供给为主要政策目标才有我国房地产政策的相对稳定。3.坚持住房市场化改革方向住房体制改革以来我国居民居住条件整体上有了很大改善的实践证明，我国住房体制市场化改革方向是正确的，与构建社会主义市场经济体制的方向是一致的。部分居民居住困难是阶段性的暂时现象，与住房体制改革市场化方向无关。我国的房地产政策应与住房体制改革方向相一致，而不是相反。在现阶段，我国房地产市场的主要倾向依然是行政干预过度，而不是市场化过度。房地产政策应促进和深化住房体制市场化改革，主要运用经济杠杆调节住房市场供求关系，规范房地产市场交易秩序，加强房地产产品质量监管和市场信息披露，强化房地产建设用地和城市规划管理，推广节能、节材、节水、节地、环保型住宅建设和住宅部件的标准化、工厂化，提高房地产企业整体素质，促进房地产业健康稳定发展，而不是扩大行政干预边界，强化行政干预力度。住房保障是社会保障体系的重要组成部分，要与养老、医疗、教育、就业、扶贫等其他保障建设统筹兼顾，与经济发展水平和公共财力支持能力相适应。加大保障性住房建设力度有偿还历史欠账的考虑，长期看也有精细化设计的必要。但作为发展中国家，我国城镇居民住房保障对象只能是少数低收入住房困难家庭，而不能是对占大多数的中低收入家庭。多数中高收入家庭要通过市场解决住房问题。即使完成建设保障性住房3600万套，“十二五”期末城镇住房保障覆盖率也只在20%左右。以公租房为主的住房保障体系建设即意味着更大的公共财政压力和政府对住房资源的更多的直接