房地产企业问题研究及走势

2013年房地产企业问题研究及2014年走势

国际金融危机爆发以来，全球经济持续低速增长，国际货币基金组织预计，2013年，世界经济仅增长2.90%，为金融危机后的最低水平[1]。相比国际，我国宏观经济情况较为乐观，国民经济呈现整体平稳、稳中有进、稳中向好的态势[2]。国家在保证经济整体稳定发展的同时，提出继续做好房地产市场调控工作：2013年2月出台的“新国五条”提出坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品房限购政策；3月出台的“新国五条细则”指出进一步提高二套房首付比例及房贷利率，出售自住房将按20%个人所得税征收差价，加快推进房产税扩大试点。备受瞩目的十八届三中全会指明了当前及今后一段时期房地产行业发展的方向，公报中提出“要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革”。整体来看，“严厉”依然是国家对房地产行业调控的主基调，在严厉调控背景下，房地产行业发展在2013年暴露出了什么问题，2014年又会呈现什么样的发展趋势，这些都成为社会各界广泛关注的焦点。一2013年房地产企业问题研究（一）房地产企业融资难1.企业资产负债率提高2006～2008年房企资产负债率呈现波动趋势，2008～2013年房地产企业资产负债率呈现上升趋势，2013年资产负债率最高，为77.63%，高于2012年2.44个百分点。受国内外宏观经济环境影响，我国内地房地产企业资产负债率的升高加大了自身的财务风险，对资金链抗风险能力提出了考验，同时，资产负债率的升高会进一步加剧企业的融资成本（见图1）。图12006～2013年房地产企业资产负债率中小规模房企由于资信较低，贷款能力有限，因此不得不从基金、信托、担保公司等非银行金融机构融资，私募融资成本普遍在20%以上。在国家调控房地产行业趋紧背景下，融资成本的逐渐提高对于国内房地产开发企业来说是一个严峻的考验。2.内地房企IPO及境外融资难度加大面对日益加大的融资难度，部分房企把目光投向境外上市的渠道，然而效果并不乐观（见表1）。2013年10月，景瑞控股上市当天收跌1.12%；12月，时代地产上市当天收跌1.39%。表12013年中国内地房企赴港上市情况（二）房地产开发投资增速放缓截至2013年末，房地产开发投资完成额86013.38亿元，同比增长19.79%，较上年小幅上升3.59个百分点，低于21世纪以来的平均水平（见图2）。图2房地产开发投资完成额增长情况2001～2013年，房地产开发投资完成额增长率只有2009年、2012年、2013年低于20%，其余年份均在20%之上。2008年以来爆发的世界金融海啸导致了世界整体经济环境的不景气，2011年之后国内经济面临物价上涨压力。2012年、2013年接连出台调控政策，抑制房地产投机行为，政策的出台一定程度降低了这两年房地产开发投资完成额的增长率。另外，尽管2013年一线城市及二线热门城市“地王”频现，但是由于三、四线城市土地供给占比较大并因自身住宅产品去化率[3]较低、存量过大，投资完成额增长率不及以前年份，因此2013年全国房地产开发投资完成额总体增长率水平较低。（三）重点房企净利率下降部分融资相对容易、成本更低的上市房企净利率已经从过去几年的20%以上降低到了2013年的15%以下。根据图3所示，首开股份的净利率由2011年的21.15%下滑到2013年的8.12%，此外，世贸地产由2011年的21.97%下滑到2013年的17.52%，2013年其他房企与往年相比净利率也呈现不同程度的下滑。面对“钱贵”“地贵”现状，行业整体利润下滑也就成为必然趋势。图3重点上市房企2006～2013年净利率变化趋势（四）发展优势向规模房企倾斜受公司规模、融资能力的影响，房地产企业逐渐进入分化期，金融、土地越来越多地流向大型房企，相比而言，中小型房企由于资产规模、项目规模的限制，难以得到优质资本。同是在1月份银行贷款，万科的5年贷款利率为6.72%，阳光城集团2年贷款为10%（见表2）。表22013年部分房地产企业银行贷款案例（五）房企集中度增强由于融资能力差别，房企土地获取能力也出现了分化，继而销售情况也出现了强者恒强的局面。克尔瑞研究数据显示，2013年，万达、中海、碧桂园与恒大进入千亿级集团，千亿级以上的房企数量由3家增加至7家。销售金额集中度[4]方面，2013年50强房企较上年显著提升。TOP10企业销售金额集中度由12.76%上升至13.27%，增加了0.51个百分点，与此同时TOP20及TOP50企业同比分别增加0.63个百分点及0.79个百分点。销售面积集中度[5]方面，TOP10企业增加0.65个百分点，TOP20增加0.74个百分点，TOP50增加1.23个百分点，其中TOP50集中度上升最多（见表3）。表3上榜企业销售金额及面积集中度（六）非热门区域存在高供给压力2013年，一、二线城市的土地市场竞争较为激烈，大型房企着重在该区域布局，内地50强房企在一、二线城市的土地获取量高达1.31万平方米，占企业自身土地获取总量的75%，同比上涨36%，其中销售业绩排名前十的房企表现更为突出，在一、二线城市获取土地建面同比增长53%。图4显示，2013年龙湖地产、绿城中国土地获取全部分布在一、二线城市，其他重点房地产开发企业在一、二线城市获取的土地都接近甚至超过当年自身土地储备的八成，可见实力较强的房地产开发企业普遍加大了布局一、二线城市的力度。图42013年重点企业一、二线城市获取土地占比2013年，50强房企新进入城市数量总计为67个，而2012年房企新进入的城市数量为95个。图5显示，一、二线城市占比上升，其中一线城市上升2.03个百分点，二线城市上升15.74个百分点，三线城市则下降了17.77个百分点。大型房企转战一、二线城市，导致该区域土地价格接连攀升，进入区域的门槛越发升高。图52012～2013年新进入的城市百分比分布中小房企在一、二线城市获取土地越来越难，纷纷转战三线城市，然而这些区域的商品住宅呈现供大于求的状况。图6反映的是2013年全年部分城市的供求比，比值小于1，表明供大于求；比值大于1，表明供小于求。在比值大于1的11个城市中，一线及省会城市占据9席；相反，供求比小于1的16个城市中，贵阳、沈阳和苏州等城市2013年前11个月商品住宅存量涨幅都在20%以上，贵阳甚至达到49%。图62013年部分城市商品住宅供求比（七）内地房企海外布局风险大2011～2013年，越来越多的内地房企布局海外，表4显示，2013年布局海外的地产项目达到7个，比2011年、2012年两年的项目总和还要多。由于国内与海外的投资环境差异较大，房企在海外投资时依然面临多重风险，主要体现在政治、经济、房企资金能力方面。由于当地政府出尔反尔，2011年，中航集团停止了科伦坡中航广场项目的运作，随后2012年中坤集团在冰岛开发旅游地产项目的计划也在最后阶段搁浅。经济方面，人民币面临升值压力，房企海外投资以美元支付，而国内的销售回款以人民币回笼，如果出现汇率不稳，则影响房企利润的锁定。国外房地产项目开发流程、模式及相关制度同国内的差异对于布局海外的房企来说也是挑战。表4国内房企布局海外项目情况二2014年房地产企业走势（一）资金相对紧张，联合获取土地趋势明显2013年，诸多大型房企进账多幅土地，部分房企在已进入的土地市场存在“抬价”的可能，一部分中小房地产开发商迫切进入一线和部分热门二线城市树立自身品牌从而会表现较为激进，因此在这些区域依然存在土地成交价格上涨的可能。2014年，在国家宏观经济政策不作较大调整、外部经济环境依然严峻的条件下，房地产行业资金链会进一步收紧。面对融资成本过高、地块价格偏贵的情况，房地产开发商之间将更倾向于采用联合获取土地的方式，这样既分散风险、发挥企业自身优势，又保证开发企业规模增长的要求。根据北京土地整理储备中心的数据，2012～2013年北京土地市场联合获取土地情况为，万科—首开获取土地4宗，金地—中水电获取3宗，保利—首开获取2宗，首开—住总获取2宗；中原数据显示，截至2013年12月初，上海土地市场联合获取39幅，土地面积194.81万平方米，出让金共计465.46亿元，分别占全市土地交易情况的15.98%、17.86%、25.24%。（二）拓宽融资渠道，多元化融资成趋势未来一年房地产开发企业在进行土地项目储备时，资金保证是重要一环，因此房企在考虑与其他房企合作的同时，也会考虑同房地产基金合作，房基合作模式日趋成熟。2013年的数据显示，三季度房地产私募基金募集完成13只，其中披露金额的11只房地产基金共计到位23.96亿美元，表现较为活跃。受国家对房地产政策调控影响，随着商业银行对房企贷款逐渐收紧，房企与基金、信托公司的未来合作将越来越频繁。除了金融机构融资的渠道，一些特大型房地产企业开始参股商业银行。2013年10月，万科以27亿元入股徽商银行参与徽商银行股份有限公司H股首次公开发行；2014年初，恒大投入33.03亿元收购4.52%的华夏银行股份，成为华夏银行第五大股东。房企投资银行业的目的是获取高利润以及降低融资成本。此外，一些具有自身发展模式特点的房企，也加快了融资力度，如2013年11月，以产业新城为核心产品的华夏幸福基业与国家开发银行合作融资200亿元。（三）纯住宅用地逐渐稀缺，多方式土地储备在纯住宅用地逐渐稀缺的情况下，诸多企业开始尝试其他类型地产项目。恒大布局20余个旅游城项目后，2013年又进驻阳江海陵岛。2013年末和2014年初，荣盛发展先后连续获取秦皇岛一杯澜、湖北神农架、黄山太平湖项目，旅游地产布局三城。2013年5月，中水电在重庆璧山县投资居家养老健康生态城。棚户区改造成为近年城市发展的一个亮点。根据2013年7月12日国务院公布关于加快棚户区改造工作的意见，棚改用地可获优先安排，简化审批流程，这也为开发商深耕重点布局城市提供了又一契机。中小房企由于在二级土地市场竞争力有限，近年越来越多地介入土地一级开发中，这样做不仅可以获取一级开发利润，更重要的是可以与当地政府提前接触，一、二级市场联动，为在二级市场获取土地增加机会。（四）保障房供给增加，产品市场分化明显2013年，国家计划新开工保障房630万套，基本建成470万套。11月份结束的十八届三中全会指出需“健全符合国情的住房保障和供应体系”。随着保障性住房制度的进一步落实，在“严控新增建设用地，