房地产业发展前景及政策取向

房地产业发展前景及政策取向

一宏观调控对房地产市场的影响显著（一）土地市场治理整顿取得积极进展，土地开发面积增幅回落近几年，土地供应增长速度较快，目前已批租的土地中，还有近1/3没有开发，特别是一些地区不顾经济实力和招商引资能力，大规模圈地，盲目搞开发区、园区和大学城建设，造成大量土地闲置。1999～2003年，我国购置土地面积和开发土地面积的差额逐年增大，1999年土地开发面积为购置土地面积的77.9%，到2003年这一指标降至62.1%（见表1），房地产业“圈地”成风。表11999～2003年土地购置及开发情况针对土地市场的混乱状况，国土资源部于2003年2月18日发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，宣布将加大力度清理违规设立的各类园区，特别是严禁违法下放土地审批权，严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。2004年4月底，国务院决定在全国范围内深入开展土地市场治理整顿，要求各省集中半年左右时间，继续深入开展土地市场治理整顿。治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地。这是自1997年国务院决定停止非农建设用地的审批以来，对房地产业用地审批最严厉的一次。土地市场的治理整顿取得了很大成效。截至2004年7月，全国共清理出各类开发区6866个，规划用地面积3.86万平方公里。对各类违规设立的开发区加大清理整改力度。据不完全统计，全国已撤销各类开发区4813个，占开发区总数的70.1%；核减开发区规划用地面积2.49万平方公里，占原有规划面积的64.5%。2004年1～6月份，土地购置面积15849万平方米，同比增长2.8%，比上年同期回落51.9个百分点。同期土地开发面积7920万平方米，同比增长11.5%，比上年同期回落28.5个百分点。土地开发面积和购置面积增幅的急剧下降，将使房地产新开发项目受到约束。另一方面，土地资源供应减少也推动了土地价格继续上涨。（二）房地产投资增幅回落，供给结构趋向合理1.房地产开发投资增速回落从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的，1992～1993年是房地产开发投资的高峰时期；1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势；1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升；2003年，全国房地产开发完成额10153.8亿元，同比增长30.3%。2004年以来，国家实施一系列宏观调控措施，房地产投资增长速度逐月回落。2004年1～8月，全国房地产业开发投资完成额7184.6亿元，同比增长28.8%，增幅比上年同期回落4.3个百分点。从图1中可以看出，2004年房地产投资增长幅度逐月降低，近三个月房地产投资的增长幅度均低于2002年和2003年同期的增长水平。图12002年至2004年1～8月份房地产投资增长情况2.房屋供给面积增幅回落自1998年以来，全国房地产施工面积、竣工面积都保持了持续快速的增长，到2003年，各类指标的增速均达到了历年的最高水平（见表2）。2004年以来，由于信贷收缩、资金偏紧，加上电力、运输紧张等对工程进度的影响，房屋施工面积增长放缓，竣工面积下降幅度较大。1～8月份，全国商品房施工面积109988.15万平方米，增长24.3%，商品房竣工面积13989.1万平方米，比2003年同期增长11.6%，下降21.2个百分点。表2商品房施工面积状况3.房地产开发投资结构趋向合理受宏观调控政策的影响，房地产投资结构向商品住宅倾斜的特征比较明显。从1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐年上升，办公楼的投资比重总体上呈下降趋势（见表3）。2004年1～8月份，住宅投资的比重为67.9%，办公楼和商业营业用房投资比重分别下降为4.9%和12.7%。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。表3房地产开发投资中住宅所占比重分地区来看，年初以来，由于东部经济发达地区土地资源偏紧、价格高和房地产市场竞争激烈，使得一些房地产开发商将开发重点向中、西部转移，房地产开发的地区结构开始发生变化，中、西部地区房地产开发比重逐月上升（见表4）。表42004年前8月各地区房地产开发投资额比重变化4.房地产开发资金结构发生重大变化房地产业属于典型的资本密集型传统产业。目前，我国的土地制度和房地产市场规则对地产商的资金实力要求越来越高。年初以来，国家陆续出台了上调银行存款准备金率、提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例、对房地产行业贷款进行重点检查等紧缩信贷的调控措施，对房地产行业的资金来源产生了较大影响。1～8月份，全国房地产开发企业资金来源增幅比1～2月份降低36.8个百分点。在资金来源中，国内贷款比重明显下降，而由房屋需求较旺带来的售房定金及预付款的比重大幅增长，成为房地产开发企业的重要资金来源。1～8月份，全国房地产开发企业到位资金10217.96亿元，比上年同期增长31.6%。其中国内贷款2112.23亿元，同比增长8.9%，比重占全部资金来源的20.7%；企业自筹资金3117.34亿元，同比增长36.3%，比重为30.5%（见表5）。房地产开发贷款增速放缓，特别是流动资金贷款逐月负增长，使房地产开发投资规模受到了资金的约束。表5我国房地产投资资金来源构成（三）房地产供求基本平衡，个人消费成为需求主体近几年来，我国房地产市场快速发展，总体上保持了供销两旺的态势，个人住房消费逐年增加，成为房地产市场需求的主体。2004年以来，由于宏观调控措施成效渐显，房地产投资、供给和需求增幅均有回落。房地产投资增幅回落较大，从商品房竣工情况和销售情况来看，房屋供给增幅回落幅度大于房屋销售的回落幅度。1.总体上看，房地产供求的增长率基本平衡近几年房地产投资增长速度远远超过同期国内生产总值的增长速度，也高于固定资产投资的平均增长速度，但是，从房地产开发投资与商品房销售额的增长速度来看，二者大体上是一致的。1998～2003年6年间，我国房地产开发投资稳步攀升，除2001年商品房销售额增长速度低于房地产开发投资增速3.7个百分点，其余年份商品房销售额增长速度均超过开发投资增长速度（见表6）。2004年1～8月份，全国完成房地产投资7184.59亿元，同比增长28.8%，销售商品房销售额4287.05亿元，同比增长39.7%，超过开发投资增长速度10.9个百分点。另外，商品房销售面积均超出同期竣工面积。1～6月份，全国商品房销售面积11009.9万平方米，竣工面积9553.0万平方米，供销差达1456.9万平方米，市场可以消化当期上市的竣工房屋，当前的房地产市场依然有坚实的需求做后盾。以上两个指标的分析可以看出，总体而言，到目前为止，我国房地产已保持了连续多年供销两旺的局面，房地产市场供求之间的增长率是快速、协调的。由于商品房销售快于商品房竣工，全国商品房空置面积增速减缓。8月末，全国商品房空置面积为9695万平方米，同比下降0.8%。表61998～2004年房地产运行指标2.个人消费成为市场需求的主体在1998年以前，住宅市场的购买主体主要为单位；自1998年以来，个人购买商品住宅面积占销售面积的比重逐年增加（见表7）。1987年，全国个人购买的商品住宅只有426.7万平方米，占当年住宅销售的17.9%；而到了1998年，个人购买的商品住宅达7792.6万平方米，占当年住宅销售的72%；2000年，随着房改的结束，个人购房的比例已达80%；到2003年个人购买商品住宅的比例为96.4%。表71998～2004年个人购房比例的变化从表7数据可以看出，个人购房是当前市场需求的主体，投机性需求在商品房购买中所占比重极低，个人消费维持了住宅市场供需总量的平衡，这种由居民真实需求所支撑的房地产市场发展总体上是健康的。3.与个人消费增长相适应，居民住宅在房地产市场需求结构中占主导地位住宅销售在商品房销售中占有绝对主导的地位，从1987～1998年住宅销售额在商品房销售总额中所占的比重都在70%以上。1998年住房制度实行改革后，个人购房比例进一步提高。1999年以来，住宅销售额占房地产业销售额的比重均保持在80%以上。2003年，住宅销售占房地产业销售额的比例达到82.2%。因此住宅市场的发展状况决定了房地产市场的发展状况。二当前房地产业发展中存在问题2003年以来，我国房地产开发继续保持快速增长的态势，成为带动固定资产投资增长的重要力量，房地产业对相关行业的拉动力度增加，对国民经济的影响程度加强，但房地产市场发展中也存在着一些值得关注的问题。（一）结构性矛盾没有根本解决，高档住宅供过于求，中低档住宅供给不足当前房地产市场的主要问题是结构性矛盾，空置房多，是结构性的过剩，而非总量过剩。其主要原因是房地产结构没有适应消费群体的现实定位，没有适应城市协调发展的要求。虽然从不同用途商品房投资所占比重来看，住宅投资所占比重呈明显的上升趋势，但是，从增长速度来看，住宅投资的增长速度仍低于办公楼和商业用房的增速。1～8月份，住宅投资与2003年同期相比增长27.7%，同期办公楼增速为30.9%，商业用房增速达到37%。从竣工情况来看，1～8月，全国累计完成房屋竣工面积1.4亿平方米，同比增长11.6%。其中，商品住宅竣工面积1.15亿平方米，增长10.5%；办公楼和商业营业用房竣工面积则分别增长了18%和18.2%。从住宅内部来看，受高档住房预期高利润的吸引，开发商仍然热衷于开发销售已经减弱的高价位住房，造成高档商品房供过于求，价格虚高。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5%～10%左右比较合适。近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业所占的比例已降低到10%以下，普通住宅的投资比例开始上升。但部分城市片面强调以地生财，减少甚至取消了经济适用住房建设，造成平均房价过高。2004年1～8月，经济适用房的投资比例由上年的6.2%下降到5%，加重了房屋投资结构的不合理程度。（二）房屋价格大幅上涨，部分城市房地产市场泡沫增大1～8月，全国商品房平均销售价格为2749元/平方米，同比提高13.5%。其中，商品住宅平均销售价格为2525元/平方米，提高11.2%。其中，东部地区商品房平均销售价格达到3421元/平方米，同比提高15%；中部地区商品房平均销售价格为1672元/平方米，提高了14.7%。部分城市房价上涨幅度超过20%，已经引起当地群众的严重不满。分类别看，在商品房销售价格中，住宅价格比2003年同期上涨10.1%，比一季度上涨2.5%。其中，经济适用房和普通住宅销售价格比2003年同期分别上涨2.8%和10.6%，豪华住宅价格上涨11.1%；非住宅用房销售价格比2003年同期上涨6.0%。其中，写字楼和商业用房销售价格分别比2003年同期上涨9.3%和5.1%（见表8），其他用房销售价格上涨1.0%。房价大幅上涨的主要原因，一是储蓄负利率使群众觉得存款吃亏，贷款买房合算，再加上宏观调控中对土地和信贷的控制使群众产生商品房供给将减少、房价将上升的预期，利用低利率贷款机会买房自住的人增多，买房后准备出租房屋“以房养房”的投资需求增大，买房后倒手卖出的投机需求也增大，购房需求短期内过快增大抬高了房价，房价上涨反过来又进一步刺激购房需求增大。二是土地价格的持续上涨直接推动了房价上涨。2004年二季度地价平均涨幅达11.5%，尤其是一些大中城市，地价大幅上涨，其中，杭州同比上涨81.3%，南昌上涨36.7%，上海上涨24.8%，沈阳上涨24.7%，天津上涨21.6%。三是钢材、水泥等主要建筑原材料价格的大幅上涨，使企业开发成本上升，在一定程度上增加了房价的上调压力。表8全国房屋销售价格指数三2005年房地产市场发展预测在宏观调控政策的作用下，2005年房地产投资和需求的增长幅度将继续回落，全年房地产投资增长约20%左右。在宏观经济继续走好的基础上，房屋需求仍然较为旺盛，房屋需求的增长速度将高于房屋供给的增长幅度；房屋价格继续稳步上涨，平均价格涨幅将低于2004年，但住宅价格上涨幅度仍然较大。（一）房地产投资增幅将继续回落，供给增幅将低于2003年从短期看，房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将继续放缓。首先，年初以来实施的调控政策对房地产的影响存在滞后效应。房地产开发贷款和消费贷款增速放缓，特别是流动资金贷款逐月负增长，将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。其次，2005年，国家将继续实行扩大需求的消费政策。为了满足广大中低收入群体的住房需求，国家将继续鼓励对普通住房和经济适用房的投资建设，因而在高档住房以及别墅的投资被抑制的情况下，普通住房的投资增加将成为房地产开发投资增长的主要动力。再次，从房地产开发投资资金来源情况看，虽然受国家宏观调控的影响，国内贷款的比重将继续下降，但是总体上看，房地产开发资金仍然充裕。由于近几年房地产行业的丰厚利润，房地产开发商已经积累了相当规模的自有资金；房地产行业的高额利润率对于外资的诱惑越来越大，以重庆市为例，前6个月，从境外流入重庆房地产业的资金达12785万美元，同比增长高达11.1倍；对房屋需求的较快增长带来售房定金及预付款的大幅增长，为房地产开发提供了资金后盾。最后，由于行业产品生产周期特点，房地产市场供给表现出很强的惯性。房地产开发商为降低投资风险，将尽可能地避免房屋烂尾，确保已开工项目实现竣工。考虑到近年来商品房施工面积的高增速，其潜在供给能力将在2005年竣工。综合考虑，2005年房地产开发投资、施工及竣工增速总体上将呈下降态势。全年房地产开发投资增长约20%，房地产竣工面积增长幅度略低于2004年。（二）房屋需求将会继续保持较快增长2005年，房屋需求持续旺盛。第一，随着我国经济继续快速增长，城镇居民收入水平有了较大提高。2003年，我国城镇居民消费的恩格尔系数已经下降到37.1%，居民消费重点已经转向住、行和教育等方面。居民消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。2004年8月份我国城镇居民人均可支配收入达到742.8元，消费信心和购买能力增强，成为推动住房消费的动力。第二，三季度全国企业家信心指数为132.5，分别比二季度和上年同期提高1.1和2.9点，多数企业家对宏观经济发展保持乐观态度，商务活动活跃，增加了对商业房地产的需求。第三，与工业化相伴随的城市化进程加快，大量农村人口流向城市，同时，经济发达的大中城市还吸引了大量经济、技术、科技人才，将形成巨大的住房需求。第四，利率偏低，将刺激购房的投资或投机需求。（三）房地产价格上涨率小幅回落一方面，房地产供给增长速度小于需求增长速度的状况不会改变；另一方面，土地供应减少将影响心理预期，推动土地价格继续上涨，提高了房屋建筑成本。2005年影响住宅需求的两大不确定因素：一是利率变化，如果提高银行存贷款，将会明显减少购房需求；二是拆迁规模变化，如果国务院关于控制拆迁的政策得到落实，被动性购房需求将明显下降。综合考虑需求拉动和成本推动的作用，2005年房地产价格涨幅将小幅回落，尤其是住宅价格的上涨幅度有所下降。四促进房地产市场健康发展的政策建议为了促进房地产市场的健康快速发展，进一步发挥住房对扩大内需的积极作用，实现全面建设小康社会的目标，必须加强宏观调控和有效监管，引导投资方向，调整住房供应结构，解决房地产发展过程中存在的结构性矛盾；完善住宅市场体系和市场运行机制，充分发挥市场的调节作用。（一）提高银行存贷款利率，抑制房地产需求过快增长及价格过快上涨预计2005年居民消费价格上涨率约4%左右，目前1年期居民储蓄存款利率为1.98%，考虑利息税因素，居民实际拿到的存款利率只有1.584%，利率水平大大低于今明两年的通货膨胀水平，实际利率为负刺激购房需求，造成房地产价格出现需求拉动性上升。房地产需求过旺、价格上涨将使房地产业预期利润率上升，社会资金更多流入房地产开发，房地产投资“高烧不退”将刺激钢材、水泥等建材价格坚挺。房屋销售价格的上涨水平创下几年来的新高，部分城市已经形成严重的房地产泡沫，出现专业炒房大军。如果不能有效控制房价上涨的势头，房地产泡沫的破灭将带来较大金融风险，并影响到国民经济持续稳定增长。为了巩固宏观调控成果，从源头上抑制钢铁、水泥、电解铝等过热行业的需求，必须多管齐下，抑制房地产需求过快增长和房价过快上涨，提高银行存贷款利率是必要手段。要灵活运用利率手段，更大程度地发挥利率在资源配置中的基础作用。可以通过进一步推进利率的市场化及放松利率管制来达到提高实际利率的目的。由于目前贷款利率管制已经有相当程度的放松，可以考虑放松对银行存款利率的严格管制。（二）通过改善投资结构调整产品结构，增加中低档住房建设要从土地供应、银行信贷、税收优惠和基础设施配套等方面促进普通商品住宅，尤其是经济适用房的建设和供应，保证中低档住房建设以较快的速度增长，增加普通住宅在全部商品房中的比重，满足中低收入家庭的居住需求。（三）抑制被动需求和投机性需求在许多城市，拆迁导致的被动需求少则占住房需求总量的1/3，多则达一半。被动需求虽然推高了房地产市场的需求，同时也产生了一些问题，不少城市大拆大建过程中，执行