房地产业的中外比较与借鉴

房地产业的中外比较与借鉴

1.国外房地产业金融制度对中国的启示房地产金融业是伴随房地产业的兴起而产生和发展起来的，主要是指通过运用各种信用方式、方法和工具为房地产经济活动组织和调剂货币资金的信用活动。具体地讲，就是为房地产业提供筹资、融资、结算及相关的金融服务。随着城镇住房制度与城市土地使用制度的改革，以及伴随房地产的复苏和发展而逐步发展，中国的房地产金融业已初步成长起来并逐渐走向成熟。但总的看来，发展水平仍然十分低下，发展速度相当缓慢，不仅远落后于经济发达国家，而且也落后于许多发展中国家。据不完全统计，1990年代时美国、英国、德国和日本等国家的银行，用于房地产开发、经营、消费方面的贷款或投资，约占其贷款或投资总额的1/3左右，最高竟达70%。香港地区，当时用于房地产开发等方面的贷款或投资也占地区金融业贷款及投资总额的30%以上，而中国的这一指标目前还达不到金融业贷款及投资总额的10%。这种情况不仅使房地产业的货币化停顿于初级发展阶段，产业金融深化程度低，而且极大地阻碍了房地产业的进一步发展。因此，对于国外房地产金融的比较和借鉴对于中国房地产金融业的发展具有重要的意义。①国外房地产金融市场的类型和特点。国外现有的房地产金融市场，根据融资方式不同可以分为四种：证券型、基金型、储蓄型、财政型。证券性是依靠发达的金融市场发展起来，以证券融资为主导的房地产金融制度。这种房地产金融市场的典型代表就是美国。这种房地产金融市场的特点是，非常高的抵押贷款的证券化，美国家庭购房资金的80%以上来自各种金融机构的抵押贷款。多种多样的融资方式，除储蓄外还有抵押贷款、债券等，并且融资方式还在进行不断的创新。一个开放的信贷市场，不存在由行政指派的、垄断某些住房信贷业务的金融机构。依靠组建金融企业为主的政府干预。政府对房地产金融市场的干预，是通过政府中介机构，如联邦住宅贷款银行等来进行的。基金型是在资金短缺的情况下，通过建立各类基金，以保证房地产信贷资金供应的房地产金融制度。新加坡、巴西、智利等国家都是这种类型的房地产金融市场。这种基金是在政府为了保证工薪阶层的福利而通过强制储蓄形成的社会福利基金，经历了由最初的福利保障到允许作为住房建设信贷的过程。目前，在新加坡这种基金的用途：一是用于购买住宅发展局的公共住宅；二是用于特准住宅产业计划。储蓄型是政府通过建立专门的住房储蓄机构，并强制达到成年的公民都要参加建房储蓄，也是一种通过强制储蓄来保证房地产开发资金的一种金融制度。包括德国在内的很多欧洲国家的房地产金融市场都是这种类型。在德国，政府通过奖励住房储蓄，开设专门的住房储蓄机构，并采取独立于金融市场之外的封闭运行的办法来实现对房地产开发的支持。财政型也就是很多专家学者所说的混合型，在这种房地产金融市场中，私人金融机构和政府金融机构并存，共同经办房地产信贷业务，政府金融机构起补充作用。此类以日本为代表。②中国房地产金融市场的现状及发展建议。与国外相比，中国的房地产金融市场存在很多不足之处。首先，中国的房地产金融工具单一，融资机制不完备。中国仍然是以储蓄为基础的融资机制，企业存款和私人储蓄是银行的主要信贷资金来源。虽然目前又增加了住房公积金贷款，但是仍然不能满足多方面多层次需求，导致房地产开发资金的短缺。其次，房地产金融市场功能不健全，二级市场的作用发挥不充分。房地产金融二级市场是为已发行的房地产证券的流通转让服务的，用以实现其转移风险和提前变现的要求，是房地产金融市场发展的重要条件。但是，中国的证券市场有80%集中在深圳、上海、广州等沿海城市，限制了房地产股票、证券在全国范围的发行和流通。所以，房地产市场基本上是一个零散的封闭状态，严重抑制了初级市场的发展。再次，房地产金融中的法制不健全。房地产金融中缺乏必要的金融法规来保障各个金融机构和居民的权利和义务。法制建设是统一、开放、竞争、有序的房地产金融体系的基石。到目前为止我国只在《城市房地产管理法》中制订了有关房地产抵押的法律条文，此外，如房地产金融的经营权限、主管机构的职责、长期的房地产金融战略等，这些需经立法形式来明确的问题，目前尚无任何法律上的规定。中国现有的房地产金融兼容了国外的很多模式的特点，通过国际上几种房地产金融模式的比较可以发现市场型的房地产金融模式克服了基金型和储蓄型的种种缺陷，符合世界住房金融的市场化、综合化的发展趋势，可以促进中国住房金融市场的发展。培育多样化的机构投资者。中国目前虽有社会保障基金，住房公积金等机构投资者，但由于其自身发展程度的束缚，尚暂时缺乏一定的资金供给规模，有待进一步完善与发展。推动房地产证券化，建立健全房地产金融市场。在经历了1987年烟台、蚌埠的住房储蓄银行的试点，1997年上海、太原、成都的住房储蓄信贷部的试点之后，对于如何发展房地产金融，中国国内进行了很多的探讨。而抵押贷款支持证券是资本市场的创新投融资工具，房地产的证券化是将房地产细化成为资产权益证，通过市场流通聚集房地产资金，既易于集资，又便于小额投资者参与，并且能有效地阻滞土地资产外流。世界资本市场的发展已证明了它的活力，将抵押贷款证券化引入必将不断提高中国资本市场的深度和广度。从目前的情况来看，中国已初步具备了开展住房抵押贷款证券化的宏观条件。第一，宏观经济形势稳定，国民经济持续高速增长，为金融创新提供了前提条件。第二，随着住房制度改革的不断深化，改变了房地产产权模糊不清的状况，实现了房地产抵押贷款证券化的必要条件。第三，随着居民收入的提高和投资意识的增强，房地产抵押贷款证券化的实现有了潜在资金来源。从住房抵押贷款支持证券的需求来看，中国居民的银行存款余额已经超过7万亿人民币，手持现金也超过1万亿，而银行利率连续7次下调，且已开征利息税，这8万亿元就是住房抵押贷款支持证券的潜在资金来源。第四，中国的资本市场经过十几年的发展，已发展形成股票、债券及基金券、收益券、可转换债券等证券商品，为住房抵押贷款证券化的开展创造了必要的基础条件。健全房地产金融政策制度及法规体系。中国房地产金融有了十几年的基础，目前各金融机构从自身业务发展出发参与房地产业，急需国家政策加以引导，制定与房地产业发展相适应的中、长期战略和法规体系，加强宏观调控。为了实现房地产抵押证券化，也必须建立健全与房地产抵押贷款证券化有关的法律法规，如合同法、银行法、保险法、信托法等的配套和完善，为证券化提供一个有利的法律框架。2.房地产业管理模式的国际比较与借鉴一般而言，发达国家和地区的房地产管理基本上已经形成一个包括房地产管理公司的管理、房地产行业自律和政府的管理等内容的分工明确、层次分明的体系。目前，我国房地产业尚处于新旧体制的转轨时期，房地产业管理主体的功能尚存在一定程度的混乱，因此，借鉴西方经验对健全我国房地产业的管理机制具有重要的意义。①国外房地产业管理模式。房地产业的发展模式，可以有多种不同的划分方法。曹振良（2002）提出根据市场和政府两者在房地产业发展中所起的作用大小的不同，将国外的房地产业的管理模式分为市场主导型和政府主导型。这种划分方法比较清晰和便于比较研究，因此本文也采用这种划分方法对国外房地产业管理模式进行探讨。模式一：市场主导型的房地产管理。美国是这一模式的典型国家。土地和房产资源的配置都是通过市场来完成的，在房地产业的发展中市场起着关键性的作用。目前，美国土地有三种所有制形式，即私人土地、联邦土地、州及地方政府土地。其中，私人土地为59%，联邦政府所有和州政府所有为39%，2%为印第安人保留地。美国法律保护私有土地和公有土地的所有权不受侵犯，允许土地买卖和出租。政府只是通过拥有和行使土地使用权的终决权，在一定程度上限制和管理土地私有权，并通过制定土地政策和土地管理法规，对城市土地的功能和利用做出原则性的规定。可以说，政府所采取的管理措施，在一定程度上纠正了由于市场失灵和市场机制的缺陷所产生的不良后果，使土地市场机制更为完善。而对于合法的土地交易政府不会强行干预，通过价值规律和竞争规律来进行市场调解，所以，在美国房地产经纪人和房地产金融异常活跃。虽然从30年代起，美国政府就开始进入金融领域干预房地产市场，成立了联邦住宅管理委员会和联邦国民抵押贷款协会，建立了政策性住宅银行体系，并对购房能力不足者给予一定的补贴和减免税优惠，但在美国，无论是房地产开发还是住宅的购买，其资金来源都主要是通过抵押贷款市场、保险业市场和证券市场来实现的。通过图1，我们可以清楚地看出这一点。首先，在抵押贷款市场中，购房者通过到银行申请贷款抵押，然后分期付款偿还债务的方式获得购房资金。然后，银行将已经发生债权债务关系的抵押贷款在保险业市场中，通过卖给联邦储蓄和贷款保险公司等三家保险公司，分期取得所付出的资金，继续进行抵押贷款业务。最后，三家保险公司将收购的贷款分别形成证券，投放到证券市场中去，通过投资者的投资收回相应的资金，支持各个银行进行抵押贷款。购房者分期归还贷款债务，最终的债权人是证券的所有者。这样，通过三个主要的市场，实现了资金从一级市场到二级市场再回到一级市场的环流。由上可见，在美国这种以市场为主导的房地产发展模式中，市场贯穿于房地产开发建设、流通、消费的全过程，并在其中起着至关重要的作用。政府成立的官方机构也参与其中，通过提供保险、抵押贷款债券的买卖为银行和信贷机构提供短期资金，改善了住宅抵押贷款的条件。政府对于房地产金融市场的干预是通过参与市场竞争形成的，更好地推动了房地产和金融市场的发展。图1美国房地产市场资金流程示意图模式二：政府主导型的房地产业管理。新加坡房地产市场及住宅开发管理具有独到之处，政府比较好地解决了住房问题，促进了房地产经济的长足发展。政府在新加坡房地产业的发展中起着突出的作用，是房地产管理模式中的政府主导型的代表。新加坡国土总面积685.4平方公里，其中国有土地占全国土地总面积的比例达到80%。政府通过征购私有土地，向政府其他部门征购土地及围海造地等多种措施，获取土地建造住宅，由建屋发展局、城市重建局等法定机构利用政府和民间资金进行住房建设。新加坡在20多年的时期内，把一个贫穷落后的岛国建设成现代化的花园城市，这类机构发挥了重要的作用。新加坡政府的公屋政策和“居者有其屋计划”的成功实施，有效地解决了本国的“住房短缺”问题。新加坡住房融资主要靠所得税和中央公积金，政府运用强制储蓄机制发展公房。中央公积金是新加坡政府制定的一项强制储蓄计划，由个人交纳工资的20%，雇主交纳相当于雇员工资的20%组成，3/4用于购买住房，1/4用于医疗和养老保险。住房公积金是整个社会保障体系和中央公积金的最为重要的构成部分。购买房屋时，首次付款约相当于房价的20%，之后只交公积金中用于买方的部分，付款期限长达10～20年，有的甚至长达30年。政府还提供优惠贷款，期限15～20年，利率2.62%。这样，新加坡政府每出售一套住房平均要补贴2.3万新元。到20世纪末，新加坡80%以上的人已拥有舒适的居住环境，这显然与政府在发展房地产业中扮演了重要的角色密不可分。这种把国外房地产业发展模式归结为市场主导型和政府主导型的划分方法是一种粗略的划分。在许多国家中，市场和政府在房地产业发展中的地位都非常重要，可以看做是一种混合模式。与此同时，我们可以看到，无论是哪一种房地产业发展模式，政府对房地产企业的干预都有加强的趋势，越来越多的政府意识到政府的宏观调控对于房地产业发展的重要作用。②国外房地产业管理模式对中国的启示。第一，对于房地产行业自律性组织的建议。行业自律性组织是政府与企业及个人的纽带。在西方国家，房地产业中高度组织化的自律性组织是房地产业正常运转的润滑剂。它们为房地产管理公司、企业以及个人提供职业培训、业内信息等服务，开办房地产教育机构，并制订行业的职业道德标准。对于提高房地产从业人员的职业道德水准和保障公众利益，具有重要的作用。在借鉴西方经验的同时，要认识到，只有在房地产业充分发展，房地产管理公司从数量、规模和资质上来说达到了一定水平的条件下，才有可能实现房地产行业高度的自律。中国房地产业的发展虽然只有短短的30余年，但是，我们仍然不能忽视房地产业发展过程中行业自律性组织的积极作用。1985年成立了中国房地产业协会，1994年成立了中国房地产造价师学会，之后还成立了中国物业协会，中国各地区分别相继成立了一些房地产业管理自律性组织，可以说，已经具备了较为广泛的行业自律性组织网络，但是，官方的色彩比较浓，因此，要尽快建立自主和自治性的房地产业自律性组织，努力促进民间的房地产行业自律性组织的建立和发挥作用。第二，完善抵押贷款市场。长期以来，美国的房地产金融在整个金融市场上占据重要的地位。随着中国金融体制改革的不断深化，健全和完善房地产抵押市场，特别是对于二级抵押市场的建立和完善，已经成为金融界和房地产界的共同呼声。在美国，住房抵押贷款证券化是不可缺少的一个重要组成部分，住房抵押贷款证券化程度的高低，影响到银行操作中的风险程度。通过证券的形式吸引居民的投资，不仅有利于增加居民投资方式，也有利于分散银行的风险。因此，要求政府应尽快成立关于住房保险公司等相关的机构，增强居民和金融机构的信心，利用政府的威信来保证银行避免因抵押物的债权缺乏流动性而带来的损失，使他们在住房抵押贷款操作中能排除后顾之忧。同时，在住房抵押贷款利率上，政府给予一定的贴息，尽可能地降低银行住房抵押贷款利率。第三，物业管理方面的发展。美国对物业管理人员的资质有非常明确的要求，管理人员的分工及职责具体，物业管理公司的业务极为规范，并根据不同物业类型采取不同的管理方法。总之，美国的物业管理体制比较完善，不仅确保了房地产从业人员的素质，提高物业管理和经营的水平，而