房地产项目开发总控计划

....XX总控制计划书审批：审核：执笔：参与：XX有限司----....目

录绪论第一章目概况

市场位项目介第二章目控制目标

投资模投资益标总成控目标销售推目标招商标质量标第三章目实施工程进度控制计划

前期作度控计项目设度控计第四章目实施成本控制计划

前期程用工程设用销售广招商用管理用财务用营业费不可见用总成控目标第五章目实施销售及推广计划

销售划推广划2----....三.

销售标第六章目实施招商计划

项目业态配项目业态布招商标项目商积（去售部）租收入定招商段分第七章目实施风险控制计划第八章目组织架构及工作流程

项目织构项目施作流第九章目控制流程图3----....绪

论《XX·XXXXX

项目总控计划》是根据《XX·XXX项《XXXXX概念设计》和《XX假日XXX济测算报告》等有关文件制定的，是指导项目实施的划、纲性件，明了目定，定了部的职与作范，出了项实的投控计划工进控制划营销广制计和障项目标顺利实现的组织架构、管理程序与监控措施，是“XX·XXXXX”项目实施的指导性文件，也是制定《XXXXXXX项目执行计划书》的根本依据之一。编制依据：《XX·XXXXX《XX·XXXXX

项目可行性研究报告》项目策划书》《XXXXX《XXXXX

项目经济测算报告》项目方案设计及初步设计》（五）XX项目部提供的工程进度计划（六）成本控制中心提供的成本信息营销中心提供的销售推广计划购物中心发展管理公司提供的招商计划4----....第一

项目况一场定位1.项名称XX2.项定位现代商业步行街现代都市商业步行街系统，核心品牌主力店与大型平价超市为枢纽，以精品购物回廊，美食娱乐城，酒吧情调区为特色的集观光休闲带，地下商业城，生态豪宅，生活服务于一体的区域性景观购物中心，XX地标性建筑。3标客户目标客户群：商业步行街70%为XX区为主体的商业物业投资者本区域拆迁的临时门面经营者XX区部分政府官员及灰色收入阶层

30%：主城商物业资体主区人投经户主城区各餐饮、娱乐、休闲、购物等业态的扩张发展购买90%为XX区成功的私企、个体老板XX区部分政府官员、公务员

新都市精品豪宅10%：主城区向XX区扩张的经营户外来民住者追求现代生活的XX中青年人群终端消费群：区域内各小区的青中年居民、周围写字楼的工作人员、大江工业园区人群、李家沱地区流动时尚的消费者——年龄主要在18到之间，生活节奏快、消费档次高、接受流行元素强；充满个性、活力和激情、追求时尚消费和激情的生活方式。4.项形象概念5----....现代时尚的都市商业步行街二目简介地块占地面积约32亩，地块北各建栋高层住宅建筑，中间由层商业用房组成，总建筑面积约85000平方米，容积率约，体指标如下：用地面积（㎡）总建筑面积（㎡）地上建筑面积（㎡）地上商业面积（㎡）住宅总建筑面积（㎡）垃圾站面积（㎡）地下建筑面积（㎡）地下商业面积（㎡）仓储及设备用房（㎡）地下车库（㎡）一层商业建筑面积（㎡）二层商业建筑面积（㎡）层商业建筑面积（㎡）层商业建筑面积（㎡）

21625.6845356284646062167315321689156621983404410052120041171511350

商业总建筑面积（㎡）主力店A㎡）主力店（㎡）住宅总户数容积率覆盖率绿化率机动车停车数地下停车位地面临时停车一层商业套内面积（㎡）二层商业套内面积（㎡）层商业套内面积（㎡）层商业套内面积（㎡）

6172462489177993.950.8%25.3%1401152569788822944988646----....第二章

项目控制总体目标一资规模项目计划总投资万元，启动资金元，详见第四章。二资收益目标项目投资收益率仅算现金回收部分产年收益库未计算收益）。详见第四章。三程进度目标

331元（中工程总进度从年9月11日开工商业部分主题建筑2004531完，930日户进装，12底商试营业；住宅建筑2004年12月31日完成结构封顶；整个项目宅200510月交使用。详见第三章。四成本控制目

20056月竣工住总成本（含税费）为20320万元，力争控制在19000元内；单方成本控制在元（不含税控制在元㎡）。五售及推广目项目计划总销售额亿元，2003底力争实现合同销售收入亿元（开盘3个月内）。详见第五章。六商目标-2F的力店招商签约应在2003年8月底定协或同；2003年910日成至少家骨架店招商；辅主力店必须引进知名品牌，年10月开始全面招商，年8完成90%的招商任务；

2003年出租总收益564万（含物管费），其中自有资产出租收益第六章。七量目标工程质量达到合格标准。

331元详见7----....第三项目施工进度制计一期工作进度制计划为了保目的体度按司既目标行项目的前期工作要确保按既定时间完成。

必须格制项的施计，序号一1

工作内容前期手续初步设计

完成时间要求8月25完成初步设计方案，30办理完报建手续

执行部门8月项目部、研发部、总工办、拓展部二

施工图审查临时施工许可证施工许可证预售许可证岗位安排

9月16完成建施图，完成施工图8月30至9月10108至1015日1016至1020

10月15项目部、研发部、营销部、购物中心经营公司、总工办、拓展部项目部、拓展部、总工办项目部、拓展部、总工办项目部、拓展部、总工办、销售部三

项目总监到岗监理工程师到岗现场办公室确定开工前准备施工临时用水电市政管网拆迁地质勘察单位确定环境评估及污处平基单位确定土建单位招标

月1月1（土建、安装、预算个一名）8月月4日至20日月10日完成8月22日进场8月15日确定8月30日确定8月31日完成

项目部、总工办项目部、总工办项目部、总工办项目部、总工办项目部、拓展部项目部、成本部、总工办、设计院项目部、成本部、总工办项目部、成本部、总工办项目部、成本部、总工办7四

监理单位招标8月31完成销售前期准备

项目部、成本部、总工办

售楼部选址售楼部设计售楼部与围墙销售面积测绘报告交房标准确定

8月4日讨论月12日完成方案，825日完成结构和装修施工图设计月11日动工，完工9月30日9月30日

项目部、营销部、研发部项目部、研发部、营销部、总工办项目部项目部、研发部、销售部项目部、研发部、销售部8----....二目建设进度制计划序号1

工作内容场地平整

完成时间要求9月10日至11月10

备注2

基础工程基础到±0.00

2003年1110日至年12月302004年11日至2004年30日

日

55

2004年530日体完工商业建筑主体2004年930日交客户装200412月底商业部分试营业住宅建筑主体2004年12月30日完工综合竣工20056月30日完工住宅交付使用200510日9----....第四项目实施本控计划一期工程费序号

费用名称

计算方法

单价

金额

备注（元）

(元

土地费用方案设计费初设及施工图设计费地质勘探费工程监理费印花税城市配套费

84535×（‰免

380

6000851482025.33.208

人

防费

84535×50%

13

54.9

白蚁防治费报建综合费用、证照费施工用水电其它费用

84535×315KWA含实测费、审图费

0.5

4.2354.98352113

小

计

7636452二程建设费序号

费用名称土石方工程建筑安装工程费外墙装饰电梯工程智能化工程费配套水电工程费中央空调消防设施工程费市政设施费环境景观工程天燃气系统

计算方法100000×84535×70481×11509×（3000

金额(元14059174506501505508001763023036

备注包括塔楼外墙面裙房层24台（部）室外综合管网单冷暖-2F4F道路、绿化及广场费用向业主收取入成本

环保治理工程灯饰工程印花税

2550(1+‰4.515

小

计

9173

单方造价：元/注：项目前期工程费（一）和工程建设费（二）合计：6452+9173=15625三司管理费用

万元10----....序号

费用名称公司管理费小计

计算方法×2.0%

金额(万元)500500

责任部门财务部、行政人事部四销管理费用序号

费用名称推广费用销售费用小计

计算方法××

金额(元)500250750

备注包括售楼部及模型含销售人员工资、奖励和日常管理费用五商管理费用序号

费用名称

计算方法

金额

(万元)

招商管理费用小计

一个月租金

50六务费用序号1

费用名称公司财务费

计算方法1亿××1年

金额(元)1000

责任部门财务部、项目部2

小

计

1000

贷款1亿元人民币七可预见费用序号

费用名称不可预见费小计

计算方法（1+2+3+4+5+6）×3%

金额(元)530530

责任部门财务部、项目部八业税费序号

费用名称

计算方法

金额

(万元)

营业税交易过户税土地增值税印花税

×5.75%×1.0%×1.0%׉

1437.52502501255

小

计

2062.511----....九本控制目标1.总投资：1＋7=6452+9173+500+750+50+1000+530=184552.营业税费、土地增值税、交易税等税共计：万3.含税总成本：(1)+(2)=18240+2062.5=元3.总销售额：（不含车库、主力店及其他骨架店卖场）元4.单方造价为：18455元÷84535万方米=2183/其中：商业建筑成本：2323/㎡住宅成本：1486/

万元税前销售利润：—18455万元=万元税前投资利润率（仅计算销售收入）：6545万÷18455万=35.5%自有经营性固定资产万，另有车库面积㎡，预每年产生现金收益564万十明在执行过程中，严格按合同的有关规定执行，而单项合同的签定不得超出以上单项费用控制计划，合同签定和资金使用由成本控制部和财务部监督，分项费用所包含的具体费用项目由财务部解释。12----....第五章

项目实施销售及推广计划一、销售则本项目尽可能全部销售，实现最大现金流分部销售，控制节奏，制造销售饥饿度，实现快速集中销售分三次开盘，在每次开盘中再进行销控，互为穿插，实现立体销售体系以上3开盘实现销售总额节前在都市广场的销售中进行铺王拍卖，拉升价位，聚集人气二、销售划顺序

时间

推出产品

备注第一次开盘2003年1026日（1026日至11第二次开盘2003年1115日（1115日至12月日第三次开盘2003年6（126）至年底

1F、2F负、负2F电梯公寓

临街门面依广场分三次推出：1.市广场及相应的2F2.感广场及相应的2F3.调广场及相应的2F三、目标务（总销售额计2.5）序号

执行时间2003年11月年月年2004年月2004年月

目标销售额4千2千1千1千

20042004200420042004

年年年年年

11111

千万千万千万千万千万11四、推广划

总计

2.513----....1.第一阶段：形象推广（月旬——9中旬）

推广题：（8月10—月）XX——重庆一个新兴的工业强区，国家西部经济发展、综合体改试点区目的：让全社会了解XX，尽扩张客户面通路：晨、晚、商报媒的新闻炒写推广主题：（8月——9月日欣欣XX，投资热土XX各级党委和政府为投资者创造一个发财发展的投资环境目的：项目是政府规划开发，以增强投资者的信心通路：晨、晚、商报媒的新闻炒写/府性投资招商会/DM/

厂矿位展物准备/XX主城入口广告位一块推广主题C：（9月5日——9月日）XX区政府旧城改造工程，2003XX区商业项目的典范XX目的：项目是政府规划开发，以增强投资者的信心通路：晨、晚、商报媒的新闻炒写府参与性的产品发布会民参与性的产品展示会楼书报2.第阶段：产品推广（月中旬——10月中）推广主题：（9月——10月7）传统商业区域中心最具规模的港式购物中心，区域经济的核心点——XXXXX目的：开始了解产品、产生兴趣通路：晨、晚、商报媒的新闻炒写民参与性的产品展示会地现场房部、情景样板区建成国庆狂欢节、商家巡展外广告推主题：（108日——10月18日）购物、休闲、餐饮、娱乐、办公、居住各种业态优化重组，更显庞大人气三大主题广场、两大主力店，多条风情步行街生态商业，因势能动XX·XXXXX——XX商业第一号目的：对产品产生兴趣、购买欲望通路：商家公关活动/主干线广告牌/报纸夹报/报纸软性/地区电台杀3.第阶段：销售推广（月20日—12月30）推广主题：（1020日——1110）1028日第次开盘首创多个平街层，14----....体街铺，铺铺临街，更显财富动力三大主题广场、步行街临街旺铺发售目的：强挡入市，聚集最大人气通路：主干线广告牌/报夹报/报纸软性/地区电视台封杀/拍卖会/推主题：月日——12月8）1128日二次开盘大型江景特卖场，巧妙创造时尚商业气氛，更小投资成为财富领袖。更低首付拥有更大财富升值空间目的：降低进入门槛，吸引更多小型投资经营户，继续保证人气通路：主干线广告牌报纸夹报报软性地电视台封杀/推广主题C：（12月10日——12月30日12月日第三次开盘熟商业配套、新都市精品豪宅、享受都市时尚新生活现代人——生活在时尚中心精品电梯公寓带你进入更高一层生活品质目的：通过前期商业旺销的保证，商业配套成熟，引导市民进入市中心的电梯精品公寓入住的欲望通路：主干线广告牌/报夹报/报纸软性/地区电视台封杀XXXXX

开盘前期营销活动细案812日819日828日828日-29日829日月31日月1-30日91-11日91-11日

前期活动宣传方案政府汇报各媒体采访XX区相关领导（宣传部、商委、建委、区长等）完成临时销售接待处布置和形象单页商报新XX新闻报道（新兴工业强区、未来重庆交通枢纽）晨报、晚报新XX新闻报道（新兴工业强区、未来重庆交通枢纽）完成XX项目销售、推广物料的所有平面设计工作渔洞主城区入口户外广告投资招商会筹备工作；XX投概念新闻报道销售、推广物业的所有平面设计确定及制作完成接触拍卖专业代理公司15----....912日XX项目渝中区投资招商会（XX政府，项目各部门，主城区投资、经营户，商家，媒体）XX项目XX投资招商会（XX政府，项目各部门，XX投资经919日9日日月日10月1月8日-10日10月日日10月17日

营户，商家，媒体）销售部现场布置投资招商会成功举办报道市民参与性产品展示活动（区政府旁，有奖问答活动）品牌商家国庆巡展大型时尚晚会品牌商家国庆巡展活动各媒体新闻发布拍卖会活动方案确定、拍卖会准备项目软性宣传拍卖会信息发布；拍卖会准备拍卖会举行10月20—22拍卖会成功举办各媒体新闻报道10月——26日步行街门面开盘广告10月26日

开盘16----....第六章

项目实施招商计划一目商业业态置1.主业态大型综超营百货店大型电器卖场中型小商品市场2.辅力业态餐饮品牌货专营店家卖场数卖场休闲乐社区服务店化教育电影院二目商业业态局1.业布局特色定位立体式商业步行街，精品购物回廊，全面导入江景商场、休闲广场概念（功能性都市广场、生态型运动广场、景观型情调广场）。2.业规划布局数据分析（见附表：项目商业布局数据分析表）项目总建筑面积：万㎡商业用房建筑面积：㎡3.各种布局位置分布（见附图）三目招商目标1.力店大型综超——新世纪百货、山城超市（-1F，面积约7000）百货店——重百、南方百货、立丹百货（主力店

B区—3F层面积约7000㎡）中型电器卖场——厂家直销店、品牌电器专卖店、鱼洞本地电器专营店。17----....层，面积约5114㎡中型小商品市场——类似朝天门现有业态，种。（-1F，面积约6000㎡）2.辅力业态）餐饮——

整合鱼洞地区现有同档次的业大型餐饮（主题店）—重庆各品牌餐饮连锁店（小天鹅、外婆桥、陶然居等）特色餐饮—南滨路各品牌店、南方花园各品牌店风味餐饮—整合鱼洞本地各餐饮店）百货专营店——精品专卖店—重庆地区品牌时装店、皮具箱包店、鞋类店等（移植朝天门、“XX·黄金海岸”相关业种、业态）（1F层社区服务类—投资经营户、地区品牌连锁机构，如金夫人、诚泰通讯、千叶眼镜、和平药房、钟表等。（1F层）运动休闲街—针对各运动休闲品牌连锁专营店（注意对“XX·金海岸”相关品牌的移植）。（2F层）优雅女人坊—整合鱼洞地区女性用品专营店、重庆朝天门地区批发店、“XX·黄金海岸”相关品牌。（2F）儿童绅士馆—整合鱼洞地区儿童及男性用品专营店、重庆朝天门地区专营店、区域性的品牌连锁店。（2F层家居主题卖场—整合鱼洞地区各专营店。（A区层）数码通讯类主题卖场—整合鱼洞地区各专营店。（A区层）休闲娱乐——西餐茶楼—整合鱼洞本地业种、引进重庆投资经营户。（3F）洗脚城—整合整合鱼洞本地业种。（3F层KTV歌城（主题店）—整合洞本地业种、引重庆投资经营户。层）美容美发—整合鱼洞本地业种。（3F层风情酒吧—整合鱼洞本地业种。（3F层网吧、游戏厅—整合鱼洞本地业种、引进电信投资经营。（4F层影剧院（主题店）—利用XX政府的政策引导。层18----....四目招商面积除去销售部分及租金收入确定1.招面积招商出租面积总合约2.91万㎡其中综超为㎡、A—4F主店为6900㎡、4F主题店为2300㎡主百货（）6900㎡、3F其他计租面积为6048。2.收确定项目招商物业出租租金收入总和约564.75（含物管费），自有资产出租收益为331.2万中综超元、百货主力店元、主题店元月、其他为元等。五目招商时段分1.前准备工作2003年610日完成鱼洞地区各主干道所有商铺的市调工作及目标客户的资料收集。2.综百货主力店2003年5下旬开始与重百、新世纪、山城超市、重客隆等同时接触，预计年8底签定租（售）合同（或意向合同）。3.各态骨架店

20032003年6初开始接触，预计在2003年9月日至少确定家，并签定租（售）合同（或意向合同），以配合项目的开盘销售。4.辅力业态店2003年10月开始全面招商。其中包括各业态骨架店。预计在项目90%招商工作。

20048月完成19----....第七

项目施风控制XXXXX

项目是我公司在区县开发的第一个商业房地产项目，该项目的实施是我公司经营战略转移和实现的重要步骤，商业房地产开发的风险主要体现在四个方面：一是政策风险；二是财务风险；三是经营管理风险；四是价格风险。本项目的政策风险和财务风险很小，着重考虑项目的经营管理风险和价格风险。XXXXX

项目的总投资估算为亿元，销售收益估算为亿元，年出租总收益564万元，扣除各种折扣和优惠后，项目的净收益约亿元（出租部分按年租金折算为现值），因此从整体上看项目抗风险能力较强。但是由于商业项目的特殊性，必须注意项目的风险管理和控制。第一，从影响项目收益的几个关键因素看，价格是最敏感的因素，它不仅影响销售和招商周期，而且影响项目的回款速度、价格走势和客户心理。因此必须制定合理的销售价格和销售策略，特别是大门面销售难度较大，必须细分这部分目标市场，有针对性地策划推广，采取行之有效的销售方式，实现可持续销售。第二、招商环节是XXXXX项目开发成败的关键一环，必须加强招商质量和进度的控制。质量体现在业态的组合方面，以下几种情况可能破坏原有业态组合。第一，极富号力主力态入；二租（主店单方违退场第，具投和经营重份的户营业与边态不。于第种况，以极的度促成其进入，在不影响业态招商比例的情况下，尽量通过转移调整以促成主力店入驻，同时，也可通过一系列优惠策略转移已生成业态。对于第二种情况，解决办法是加强客户储备管理，项目业态的客户储备量越大，选择的空间就越大，风险也就较小，对于第三种情况出现的可能性较小，但仍要注意通过商铺置换的方式解决。第三、加强组织保障，完善投资控制措施。XXXXX项目采用总经理领导下的项目经理负责制，公司其他各部门予以大力配合、协助，切实解决项目实施中遇到的问题。对投资的控制采取限额包干、落实责任部门和相应的责任人，特别是工程费用、设计费用、策划推广费用、管理费用、销售费用等应重点控制。20----....第八

项目织架及工流程一目组织架构1.基构架XX

项目由XX城建公司研发中心进行前期项目策划，XX项部承担开发建设任务，并由其负责项目的整个实施工作。项目部实施组织结构如下：公司总经理XX项目部公司研究发展部

公司拓展报建部

公司成本控制部

公司营销部

购物中心发展公司

公司总工办

集团财务部说明：XXXXX项目部将于年930日前组建完成，形成以项目部为核心、其他部门接受项目部业务调控的运作模式，公司各个部门对项目部的运作必须予以全力配合与支持。2.项部人员编制及职责说明经理工程总监1人

1土建工程师2

设备工程师2

预算人员1

外勤人员1

内勤人员1说明：1土建工程师负责现场建筑、结构工程监理21----....2设工程负现场、、暖工监理3预算人员负责工程的预、决算工作外勤员责办、调现相施手续内勤人员负责资料管理、计划及日常事务二目实施工作程控制公司总经理XXX

项目经理项目部

监理部配合与协