房地产周期性波动与房地产企业战略转型分析

房地产周期性波动与房地产企业战略转型分析

房地产业是为人类生活和社会再生产提供空间场所的经济部门，它包括房地产开发、交易、物业管理及与之相联系的其他经济活动。房地产业为居民生活提供基本物质资料，为国民经济各部门的生产经营活动提供立足之地和活动空间。房地产的发展不仅会直接带动建筑业的发展，还会间接带动建材、家具、家用电器、园林、旅游、交通运输、邮电、商业等其他产业发展。从国际经验看，在工业化和城市化加速过程中，住房消费逐渐成为居民的主导消费，房地产业及相关的建筑业则会成为国民经济的支柱性产业，对国民经济增长、扩大就业和提高居民消费水平具有巨大的拉动效应。在实行改革开放政策以前，我国城市土地实行国家所有、统一划拨、无偿无期限使用的制度，居民住房实行福利供给制度，房地产不能作为商品进行交易和流通，因而没有独立的房地产业。从1980年开始，我国实行了城镇土地使用制度，并开始推行住房制度的改革，房地产业得以复苏，房地产投资不断增长，房地产交易逐渐活跃起来，城镇居民住房面积逐渐扩大，城市化程度逐渐提高，房地产业在国民经济中的地位和作用日益提升。房地产业现已成为我国经济的重要支柱性产业。我们不能因房地产业出现了问题而否认房地产是国民经济的支柱产业。政府需要做的事是应该正确认识房地产的周期性运行规律，并根据房地产的周期性变化制定与实施科学的宏观经济政策；房地产企业则应根据房地产的周期性变化适时进行发展战略的转型。一房地产业的周期性房地产业的发展具有明显的周期性特征。房地产业的周期性波动往往是一个国家经济增长或衰退的晴雨表，房地产业的波动通常领先于经济总水平及其他实体经济部门的变动。（一）房地产业周期性波动的特征在我国，房地产的发展也表现出明显的周期性特征。在经历1987～1988年、1992～1993年两次房地产开发投资热后，我国房地产开发投资增长率由1994年的31.1%逐渐下降为1997年的-3.4%。1997年东南亚金融危机之后，我国实施扩张性宏观经济政策，发展房地产业成为促进经济增长的重要手段。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（23号文件）明确提出将房地产作为国民经济新的增长点来培育，并出台了发展房地产金融和房地产市场的一系列政策措施。调控目标主要是发展房地产市场，拉动内需和促进经济增长。2002年8月，时任摩根斯坦利亚洲首席经济学家的谢国忠在《房地产泡沫会破灭吗？》中指出，中国存在资本过剩，高收益率正吸引着越来越多的资本投入房地产。2003年，房地产投资开始在局部地区出现了增长过快的苗头。为了保持房地产的可持续发展，政府相继出台了一系列政策文件。2005年3月26日，国务院发布《切实稳定住房价格的通知》；2005年4月27日国务院常务会议做出《进一步加强房地产市场的宏观调控》的决定，提出了加强房地产市场引导和调控的八项措施，即“国8条”。2006年5月17日提出“国6条”；5月29日国务院办公厅转发建设部、人民银行等9部委《关于调整住房供给结构稳定住房价格的意见》。然而，房地产需求、供给结构不合理，需求与供给总量不平衡的局面并没有因这些政策的出台而迅速得到改变，城市住房价格持续大幅上涨，引起社会各界越来越普遍的关注。2007年、2008年，政府进一步加大了对房地产市场的调控力度。至2008年，房地产价格才出现明显的回落。（二）房地产业周期性波动的原因1.房地产业周期性波动是由经济发展的阶段性决定的从世界范围看，在工业化和城市化初期，许多国家曾出现住宅的严重短缺。在工业化和城市化加速的过程中，房地产投资通常会加速增长，房地产业成为国民经济的主导性产业。工业化和城市化过程基本完成后，房地产投资则会减速。2.房地产周期波动与房产周期更新有关房地产商品通常可以在较长的时期内发挥作用，其主体结构的使用寿命可以达到几十年甚至上百年。但是，房产的装修材料有的只能使用上十年甚至使用几年后就要进行更新改造。伴随着生活水平的提高，人们对房产面积、品质、外部环境的要求提高，可能需要更换面积更大，品质和外部环境更好的房产。这种更换并不是随收入提高不间断进行的，而是间断性、跳跃式的，往往会在收入积累达到一定水平后一次性完成，然后在收入积累达到一定水平后再次进行更换。无论是房地产折旧引起的更新，还是收入水平提高引致的更新，都会使房地产的发展呈现出周期性的特征。3.房地产发展的周期与经济发展周期密切相关就住宅而言，经济发展的周期会影响居民家庭的收入，同时也会影响房屋装修材料和建筑材料的供给。就商业房产而言，房地产的需求更是与经济发展周期紧密相关。在经济上涨期，房地产需求逐渐扩大，房地产投资加速；在经济衰退时期，房地产需求缩小，房地产投资则可能衰退。在房地产周期的上行阶段，房地产消费需求和投资需求不断扩大，房地产价格呈逐渐上涨的趋势。（三）房地产业周期性波动带来的影响在短期内，房地产价格上涨可能带来多重好处：投资者因房地产价格上升而财富增值，如果投资者将房地产销售出去，购入价格和售出价格之间的差额则成为投资者的收益；房地产开发商因房地产价格上涨，会加速房地产的开发，并获得较高的投资收益；地方政府因土地供给价格和房地产交易价格上涨，可以获得更多的土地批租收入、房地产交易税和其他多种规费收入；房地产业的发展还可以带动其他相关产业的发展。这时，居民可能选择提前消费；住房投资购买者可能选择增加投资；开发商可能选择增加供给；地方政府可能选择增加土地供给和提高土地租金价格。他们的行为形成合力，共同推动房地产价格继续上涨。伴随着房地产价格的上涨，一些低收入家庭因支付能力不足将被逐渐排斥到市场之外。房地产价格逐渐提高，受到排斥的家庭就逐渐增多。房地产价格上涨达到一定程度，中收入家庭也会因为支付能力不足而被排斥到市场之外。当房地产市场总体上缺乏真实消费需求支持时就会形成房地产泡沫，而房地产泡沫累积达到一定程度，房地产投资预期会发生逆转，由此将导致市场需求萎缩和房地产业衰退。一旦房地产泡沫破灭，就可能危及实体经济并影响社会稳定。伴随着房地产价格的不断攀升，被排斥到市场之外的居民家庭不断增加，政府受到的来自社会各方面的批评和不满也会逐渐增加。为了避免引发社会尖锐的矛盾和失去政治支持，政府主动采取支持低收入家庭和紧缩性政策，可以影响房地产价格的预期，缩小房地产周期性波动的幅度，但并不能改变房地产业的周期性。二我国房地产业的发展趋势（一）长期趋势目前，我国房地产价格在一定程度上出现回落，主要是中央银行控制商业银行信贷、提高个人两套以上住房首付比率及贷款利率的结果，是对前几年房地产业过度发展的一种主动调整。这种回落并不能代表我国房地产业发展的长期趋势。我国房地产发展的长期趋势主要取决于我国城市化的进程、人口规模与结构的变化以及居民收入水平等因素。我国是一个拥有13亿人口的大国，但城市人口的比例还不到50%，而根据联合国出版的《世界城市展望2007》，截至2007年底，全世界约33亿人居住在城市中，世界城市化水平已突破50%。这就是说，我国城市化水平还低于世界平均水平。总体来看，我国仍处于城市化加速阶段，城市化进程还远未结束。除少数特大城市外，我国城市人口主要集中在中小城镇。在今后一定时期，虽然会有一部分大城市或特大城市的居民向郊区流动，但总体上看，人口的主要流向将是农村人口向城镇流动，中小城市的人口进一步向大城市及特大城市流动。我国的人口规模迄今为止尚未达到峰值。尽管我国早已实行计划生育，但人口规模还将进一步扩大，三口之家、两口之家以及单身家庭的比例也可能进一步提高。除少数一线城市外，大多数二线、三线城市房地产价格虽然相对居民收入水平来说较高，但离国外及国内一线城市有较大差距，因此还存在上升的空间。同时，房地产价格的高低始终是与一定的收入水平相对而言的，一定的房价水平相对于现在的收入水平可能较高，但随着收入水平的提高，同样的价格水平就可能是居民可接受的。广东已在全国率先提出收入倍增计划，这标志着我国今后一定时期将进入居民收入加速增长期，从而将为房地产业的发展提供有力的支撑。（二）中短期走势从中短期看，我国房地产的发展可能经历一个或长或短的调整期。调整期的长短及深度具有许多不确定性，受多种因素的影响和制约，其中主要有以下几方面。一是实体经济的基本面。如果实体经济保持平稳增长，房地产可以得到消费需求扩大的支撑，房价回落到成本加开发商合理利润的水平就可以趋稳；但如果实体经济出现周期性的衰退，失业增加，居民收入下降，房地产价格将首当其冲。二是通货膨胀率。如果通货膨胀率能够得到有效控制，中央银行不需要进一步加大货币政策的紧缩力度，房地产价格的下调有限；但如果通货膨胀率继续走高，中央银行不得不继续加大货币政策的紧缩力度，房地产资金链条进一步绷紧，甚至大面积出现断裂，房价有可能出现深度下调；如果中央银行放任通货膨胀，房地产价格短期内可能继续在高位运行，甚至进一步攀升，一定时期后，房价下挫回调的幅度则会更大。三是国际金融与经济的发展。目前，西方国家正经受着自20世纪30年代经济危机以来最大的金融危机的考验。这场危机表面上看主要原因是美国的次贷危机，但实际上是多种因素综合作用的结果。此次金融危机已经波及实体经济，未来还将产生哪些影响仍具有许多不确定性。（三）发展趋势影响因素房地产发展的最终趋势还取决于相关主体的博弈。房地产市场的基本特征为垄断竞争市场，房地产供需平衡取决于相关主体的博弈。首先看中央政府的行为。中央政府要对全国的经济发展和社会稳定负责。为了维持经济发展和社会稳定，必须防止通胀，包括稳定房价；同时又必须防止衰退，增加就业。目前，中央政府宏观调控政策的取向已由两防（防通胀、防衰退）转向主要防止经济衰退。其次看地方政府。土地收益已成为地方财政的重要来源，房地产增长已成为拉动经济增长的重要牵引力。如果房地产价格不断下降，不仅会拖累各地经济的发展，而且还会严重影响地方政府的财政收入。目前，地方政府已纷纷采取“救市”政策。再次看商业银行。房地产开发企业一般采用的商业运作模式是只投入少量的资本金用于项目前期工作和支付部分土地款项；在签订土地使用权协议或获取土地使用权后，便向银行借款用于后期的投入；工程施工通常要求施工企业垫付工程施工款，其中相当一部分也来自银行；工程施工进行到一定程度便开始预售商品房，由银行向购房者提供按揭贷款。房地产开发企业资金来源的60%左右直接或间接来源于银行，其资产负债率平均维持在75%左右，有的甚至更高。如果房地产价格下降超过一定幅度，受损的将不仅是开发商和房地产持有者，商业银行也将受损。而我国房地产信贷主要集中于国有或国有控股的商业银行，商业银行一旦出现危机，必将影响整个金融业甚至整个经济。因此，当房地产价格下降到一定程度，商业银行必然呼吁中央政府放松对房地产的管制，而中央政府不得不考虑金融的稳定。最后看居民。居民可以分为两大类：一类是住房持有者，包括住房消费持有者和投资持有者。这类居民总体上说并不希望住房价格大幅下降，投资性持有者更是如此。另一类是住房待购者，包括消费待购者和投资待购者。这类居民希望住房价格进一步下降。总体来说，从长期看，我国总体上仍将处于房地产快速发展时期；从短期看，我国房地产可能进入调整期，但是调整的幅度不会太大，出现美国、日本类似的房地产衰退并引发金融危机的可能性不大。三房地产企业发展的战略转型在房地产业发展周期的上行阶段，市场需求旺盛，房地产企业只要能够获得土地，能够从银行贷到款，大多比较容易赚取丰厚的利润。但是，随着房地产业发展周期的变化，市场需求不振，房地产企业必须实行发展战略转型。（一）内涵扩展战略房地产不等于住宅，但我们在谈论房地产问题时，通常是在谈论住宅市场。房地产包括房产与地产，除住宅外，还有商业地产、文化地产、旅游地产、工业地产和基础设施地产。我国房地产市场的发展不平衡，住宅投资一度增长过快，但并不等于所有的房地产都发展过快，事实上许多非住宅地产发展严重不足，具有广阔的发展前景。在住房市场低迷不振的情况下，房地产企业可以转向开发非住宅房地产，如投资开发商业地产（商店、购物中心、酒店等），文化地产（影视城、文化广场等），旅游地产，工业地产（标准厂房、创业中心）以及基础设施地产等。近年来，如家在酒店业的激烈竞争中，以其独特的市场定位和新的经营理念，异军突起；保利集团着力于文化地产的开发，将房地产业与文化产业有机地整合起来，推出了一系列文化地产项目，并获得成功。这类成功的例子还很多，对我们不无启示意义。房地产企业实行内涵扩展策略，可以采取组合投资方式：即对同一物业类型，进行跨地域的投资；在同一区域，进行跨物业类型投资；还可以同时选择跨物业类型和跨区域投资。（二）适度多元化战略首先，房地产企业可以实行从开发为主向开发与持有并重的转变。国际上许多大型房地产企业，大多把房地产资产的投资、拥有、经营作为其主营业务，其参与开发的房地产，有很大比例是作为长期投资自己拥有、进行资产经营。这样，房地产企业可以实行稳健发展，在房地产市场处于低潮时能够经受市场周期的考验；市场走出低潮时，则能够更加容易抓住发展机会。其次，房地产企业可以适度发展与房地产相关的产业。房地产开发周期性强，为了避免房地产周期波动的影响，可以适度投资发展一些能够提供稳定现金流的实业：如码头、水电站等。这样，在房地产业处于衰退期时，企业可以依托码头、电站的稳定现金流或用这些资产作抵押从银行获取贷款，而不至于因资金流的断裂而陷入危机。（三）差异化战略长期以来，我国房地产企业总体上看是同质竞争。许多企业不仅经营手段大同小异，甚至在房地产项目的设计中也采取简单“克隆”其他设计的办法。伴随着居民收入水平的提高，房地产需求日趋差异化。在房地产业的调整期，尤其需要考虑