建设开放新高地打造长沙新标杆-关于加快长沙高铁会展新城开发建设的调查与建议

建设开放新高地打造长沙新标杆关于加快长沙高铁会展新城开发建设的调查与建议

高铁会展新城分为武广、黄兴两大片区，是长沙对外开放的门户，是东部开放走廊的核心组团，也是长沙乃至湖南融入“一带一路”、长江经济带的重要窗口。2009年启动建设以来，特别是2015年长沙高铁新城管委会成立后，在市委、市政府的坚强领导下，经过全市各级各相关部门的共同努力、艰苦创业，规划科学、建设提速、管理有序、来势良好的新城已现雏形。为进一步加快高铁会展新城开发建设，我们就此进行了专题调研，考虑到会展中心已经竣工运营，未来更多的是会展品牌培植和产业配套，以及会展相关设施的配套建设，因此，此次主要就武广片区进行调查研究，尽可能客观准确地了解其建设发展的基本现状，探寻破解困难问题的对策建议。一高铁会展新城开发建设加快推进，但总体仍然滞后近年来，市委、市政府高度重视高铁新城的发展，特别是坚持从实际出发，成立高铁新城开发建设领导小组和高铁新城管委会，明确高铁新城规划面积46.9平方公里，加强统筹，协同推进，开发建设提速，发展初见成效。第一，顶层设计不断优化。在规划引领方面，聘请仲量联行对高铁新城发展进行总体策划，明确了“国家新枢纽、长沙新名片”的战略定位和“区域开放示范区、现代产业集聚区、省会城市新中心”的总体目标，并编制了片区新的规划。在此基础上，完善了控制性详细规划，编制浏阳河风光带、磁浮生态绿带走廊等专项规划，形成高铁新城城市设计的基本框架。在体制机制方面，出台《长沙高铁新城管理办法（暂行）》，高铁新城开发建设领导小组主要负责重大事项的协调工作，定期调度；管委会负责对片区事务实行有限管理，强化规划、建设、开发和招商引资职能，社会事务实行属地管理；基本理顺了与轨道集团、城投集团的管理体制，全面托管武广、长东、会展三家平台公司，但具体操作中还需进一步加强协调。雨花区成立高铁新城武广片区招商项目建设指挥部、火车南站地区综合管理办公室，长沙县成立黄兴会展经济区管委会，各街道均成立征地拆迁指挥部，初步形成“职责清晰、权责一致、运行规范、高效协调”的管理体系。第二，基础设施逐步完善。武广片区规划面积18.92平方公里，基础设施计划总投资200亿元，到目前为止已完成投资160亿元左右（表1）。其中片区内4条城市主干道均已建成，“四横五纵”（“四横”即机场高速、劳动东路、香樟路、湘府东路；“五纵”即京珠高速、黎托路、花侯路、川河路、红旗路）的路网格局基本形成；完成京港澳高速黎托段“下沉”改造工程、高铁站东广场建设，交通更加便利快捷。京广、沪昆高铁相继开通，渝长厦高铁今年启动建设，地铁、磁浮实现了机场、高铁、城区的无缝对接，为长沙带来巨大的人流、物流、信息流和资金流，2016年高铁站客流量达7000多万人次。同时，公共配套日渐完善，4所中小学相继投入建设，光达排渍泵站、敢胜垸防洪堤整治一期及风光带建设顺利推进。表1截至2016年底高铁新城武广片区部分基础设施项目建设完成情况项目名称计划投资总额建设时间备注片区主干道花侯路26500万元2008～2009已完成红旗路168230万元2012～2016已完成香樟东路13000万元2008～2009已完成劳动东路17000万元2008～2009已完成对外交通设施长沙高铁南站东广场建设工程148063万元2014～2016已完成京港澳高速黎托段下沉改造工程133187万元2012～2015已完成公共服务设施浏阳河风光带建设66436万元2017～—|Excel下载表1截至2016年底高铁新城武广片区部分基础设施项目建设完成情况第三，综合环境明显改善。开发建设始终坚守生态底线，注重资源保护和利用，规划并推进潭阳洲、磨盘洲、榨山港等生态公园建设，其中潭阳洲将被打造成第12届中国国际园林博览会的主会场，构建“两带两轴三园”的生态格局，规划绿地率高达20%。同时，在全市的统筹部署下，市、区（县）两级连续奋战，开展大规模拆违控违专项整治大行动，该片区拆除违章建设745万平方米，片区品质持续提升。随着片区环境的改善，人口集聚开始发力，片区常住人口由原来的3.25万人增至5.1万人。第四，产业发展拉开序幕。到目前为止，武广片区的房地产业发展迅速，已建成项目1个（恒大绿洲）；在建项目6个（万科·魅力之城、新华都·阳光城、绿地之窗、恒大国际广场、星光名座、明昇壹城），总投资约570.8亿元；产业项目陆续启动，周大生中港珠宝城等4个项目即将开建，预期总投资175亿元。同时，招商引资成效明显，华润集团、平安集团、正威集团、绿地集团等领军企业先后赴高铁会展新城考察，碧桂园集团意向打造国内首个森林城市项目；新城控股意向投资吾悦广场项目，打造新型商业综合体；绿地集团投资智慧城项目，打造中国中部高铁经济创新发展示范区。2016年武广片区固定资产投资同比增长7%。高铁会展新城现有管理体制对加快该片区开发建设发挥了巨大推动作用，管委会成立后有了显著变化。但从高铁会展新城开发建设的7年历程看，在管委会成立之前的较长时期里，发展严重缓慢，导致整个高铁会展新城开发建设仍然较为滞后，与市委、市政府的既定要求、人民群众的热切期望和国内兄弟城市高铁片区的快速发展相比差距较大。特别是炼红书记在高铁会展新城兴建之初提出了“2015年要有明显变化、2016年看得见高品质雏形、2017年要让人领略呼之欲出的魅力”的目标，就目前进度来看未能实现。因此，不同的社会群体对高铁新城开发建设或多或少表达出不满情绪：一是群众有怨言。武广片区规划区范围内涉及拆迁群众3.3万人，积极支持片区开发建设，但由于产业发展滞后，拆迁群众的就业没能得到很好地安置，特别是实施大规模的拆违控违行动后，群众拆除了违章仓储，支持片区发展，而项目没有及时引进来，土地在“晒太阳”，一些已出让土地开发节奏很慢，既影响城市形象，也挫伤了群众积极性。二是投资商有意见。招商引资对项目限制多、要求高，地价相比同等区位偏贵，且缺乏政策吸引力，导致很多投资商望而却步，即使引进落地的投资项目，品质也不高。如周大生中港珠宝城早在十年前就在洽谈，近期才准备开工建设；绿地集团在其他城市的开发品质好，但在该片区的项目建设品质一般。三是干部有压力。该片区拆迁任务重，仅雨花区正在拆迁的就有675亩，不少项目没有“清零”，需要走司法强拆程序，拆迁群众经常上访，在工作约束条件增加的情况下，工作压力和维稳压力也很大。四是区县有难处。一方面，部分群众认为高铁会展新城开发建设滞后的主要责任在区县；另一方面，区县政府解决问题的作为相对有限，如雨花区村级“两安”用地落地难，拆迁及安置资金缺口大，根据测算，武广片区所有拆迁人员的社保和安置共需118.4亿元，但收益仅为35.63亿元，缺口达82.77亿元。二高铁会展新城进入开发建设新阶段，瓶颈亟待破解从武广片区基础设施建设投入总量（规划投入200亿元，实际完成投资160余亿元）看，该片区发展正从以大规模基础设施建设为主的阶段，进入以功能提升和产业发展为主的新阶段。下一阶段，应坚持问题导向，以解决好拆迁群众生活生产安置现实困难与问题为基础，紧紧围绕功能提升和产业发展，突出在以下几个方面破解开发建设瓶颈。一是“两保”用地亟待解决。武广片区涉及雨花区黎托、东山2个街道18个社区3.2万人。目前，拆迁群众仍有“两保”用地指标2275.6亩尚未落实。但据高铁新城管委会用地情况摸底显示，除去河道、滩头、水利等土地，高铁会展新城武广片区控规总面积约2.3万亩，其中已出让土地约6200亩，学校、道路、市政、绿化等占地7800亩，潭阳洲3300亩，剩余可供开发用地63宗5663亩（其中“两安”用地仅4宗425亩，雨花城投公司8宗1093亩，武广公司51宗4145亩），只占1/4。这些土地是全市轨道交通建设和片区自身开发建设的重要融资来源，片区内无法满足拆迁安置用地的需要。一方面，“两保”用地长期得不到落实，拆迁群众不能以此发展生产；另一方面，产业未能迅速发展，拆迁群众也很难找到理想的就业岗位，片区内就业率仅17.6%，片区外就业率为78.1%，其余的以出租房屋、灵活就业为生（表2），另有815人未就业，群众意见较大。每年的市、区两级人代会上许多人大代表强烈要求解决好此问题。表2长沙高铁新城武广片区拆迁群众就业情况分析街道劳动年龄人口片区内就业片区外就业出租房屋灵活就业未就业黎托街道105001565842022004300515东山街道86801820656047401980300合计1918033851498069406280815|Excel下载表2长沙高铁新城武广片区拆迁群众就业情况分析二是产业发展严重滞后。根据长沙高铁会展新城发展总体定位和产业规划，武广片区重点发展高铁商务、园艺博览等现代服务业。但目前该片区已落地和开工项目大多是纯住宅项目，用地面积达3580亩，占已出让土地总面积的57.7%。而武广片区已出让5块产业用地（周大生中港珠宝城、永清集团研发总部、长房东旭国际、城开鑫干线项目和台商总部大厦），虽已拆迁多年，但因土地置换、用地性质调整、产业方向调整、土地款违约等原因，项目迟迟没有开工建设。同时，产业招商瓶颈突出。一方面，武广片区剩余可开发土地仅5663亩，其中具备出让条件的土地仅1196亩，发展空间有限，为促进产城融合，管委会着力引进高端产业项目，限制了一般开发项目，加之征拆成本高和融资需要，土地竞拍底价至少要达到600万元/亩，成交价格约为1000万元/亩，比市内园区和其他片区高出不少，企业进驻门槛高。另一方面，政策缺乏吸引力。高铁新城开发建设领导小组虽然出台了《高铁新城招商引资管理暂行办法》，但该办法主要是就招商引资过程进行规范约束，没有涉及税费等优惠政策，相比市内园区和其他片区，招商引资吸引力不大。三是公共配套亟待完善。根据长沙城市总体规划，武广片区是长沙五大组团（暮云组团、金霞组团、坪浦组团、空港组团、黄黎组团）之一，但由于教育、医疗等公共配套不完备，导致城市功能发育相对迟缓，区域价值受损，成为影响城市品质的突出“短板”。道路配套方面，主要骨干路网已基本成型，但与城市中心区的无缝对接还有较大差距；片区内的杜花路、川河路等都是断头路，区域交通压力较大；已建成和在建的保障安置住房周边市政道路配套也不完善，已入住的拆迁村民出行十分不便。教育配套方面，高铁新城武广片区共规划7所中学11所小学，其中投入使用的仅2中2小，1中4小正在加速推进，特别是片区学校建设主体不明确、建设单位履责不主动以及学校用地权属变更手续繁杂，导致建设进度滞后，再加上近年来因开发所带来的新增学位问题（仅武广片区新增中、小学学位8000个），未来几年区域内就学难的问题将更加凸显。医疗配套方面，片区内社区卫生服务中心建设更加滞后，目前还没有大型医疗机构入驻，除原黎托医院暂在黎郡新宇运行外，没有一家规模化的医疗机构，难以满足周边群众日益增长的医疗需求。此外，区域内的社区服务等公共设施及商业、商务等配套严重缺乏。四是建设资金十分吃紧。按照投入计划，武广片区后续基础设施配套建设至少还需40亿元以上。同时，武广片区拆迁安置资金缺口达82.77亿元。由于片区内土地大部分为融资用地，且目前已进入建设高峰与偿债高峰叠加期，片区建设资金平衡困难，还本付息压力大增。此外，高铁新城管委会按规定在市财政局设立“双控”账户，专项用于归集片区开发收益返还资金，但武广公司和长东公司的土地回笼资金尚未按照“长高铁3号”文件规定归集，市财政将片区开发收益拨付至长沙轨道集团后，后者亦未按要求将回笼资金及时归集到管委会的“双控”账户，客观上也造成开发建设资金更加捉襟见肘。三加快高铁会展新城开发建设势在必行，必须抢抓机遇全力推进高铁会展新城的开发建设，省委、省政府和市委、市政府高度重视，人民群众和社会各界十分关注。应立足当前，着眼长远，重点解决好以下问题。（一）找准总体功能定位规划失误是最大的失误，科学的定位能有效提升品质、提振信心、提速发展。3月31日，陈文浩市长率市直相关部门到高铁会展新城进行专题调研，从高铁会展新城的总体定位、产业发展、城市品质等诸多方面提出了明确要求，必须以此为指导，突出功能定位的唯一性，紧紧围绕枢纽、会展两大定位和高铁经济、会展经济做精做深做足文章，进一步彰显片区特色优势。要汇聚省、市、区各方合力，抢抓国家“八纵八横”高铁发展战略机遇期，着力打造五大发展理念先行区、高铁枢纽、会展高地、开放门户、品质标杆。（二）加快集聚高端产业客观地看，由于近几年经济形势发生了较大变化，高铁会展新城错过了上一轮产业发展最好的“黄金期”，一定程度上处于被动的境地。而高铁的“虹吸效应”却越来越明显，只有把产业建设摆在更加重要的位置来抓，加大招商引资力度，狠抓项目落地，打牢加快发展的产业基础，才能“乘着高铁飞起来”，反之则有可能导致资源逆向流动。一要明晰产业规划。高度聚焦高铁门户和会展功能，以高铁经济和会展经济为主导，深入研究、科学制定高铁会展新城产业发展规划和武广片区、黄兴片区建设规划，打造具有唯一性的长沙高端现代服务业新标杆。开展高铁片区各功能区域的详细规划设计，以高标准、精细化的规划引领招商引资、项目落地。坚持产城融合，推动产业发展规划、土地利用规划、城乡发展规划“多规合一”，统筹规划产业发展、人口集聚、城市建设、生态环境保护，促进产业与城市融合发展、人口与产业协同集聚。二要开展精准招商。一方面，积极创新招商模式，高起点、高标准地策划和包装好高铁会展新城招商项目，培育专业招商团队，锁定一批行业领军企业和国际知名企业，开展“一对一”叩门招商、“点对点”项目对接，有针对性地举行专题招商活动，提高招商的精准性和成功率。另一方面，注重保持战略定力，强化招商选资，引大商、引强商、引好商、引能够实现新城和片区发展战略意图之商。特别是要盯紧世界500强和行业顶尖团队等战略投资者，先期突破1～2个爆发点，力求通过引进一个项目，带动一个片区的发展。三是优化用地规划。鉴于目前武广片区房地产项目已经偏多（用地面积达到3580亩），而且在剩余的可供开发土地中仍有住宅用地3118亩，总量达到6698亩，建议适当调整用地规划，腾出更多空间，用于发展中高端产业。四要加大政策扶持。借鉴湘江新区开发建设经验，出台土地、税费等有利于开发建设的优惠政策；参照郑东新区等其他省会城市高铁片区开发建设经验，出台办公补贴、一次性开业奖励、运营奖励补贴等有利于片区建设发展的招商引资政策，对世界500强、国内100强、行业前10强等企业入驻高铁会展新城给予产业扶持，尤其是对总部经济、会议展览、科技金融、文化创意、健康医疗等产业出台专门支持政策。（三）着力提升城市功能对标国际品质，完善片区功能，努力将高铁会展新城建设成为实践五大发展新理念的先行区。一要加快基础配套。在学校建设上，采取责任配建、协议配建、兜底配建等多种方式，重点加快幼儿园、小学等基础教育设施的建设，缓解区域内日趋严重的就学难问题。在道路建设上，重点加快京珠高速的改造步伐，打通杜花路、川河路等断头路，确保高铁会展新城与城市中心区的无缝对接。在医院建设上，重点加快社区卫生服务中心的建设，引进大型知名医疗机构入驻，满足周边群众的医疗需求。二要提高配套标准。在学校、医院等基础设施的配套上，多引进名校、名师和名院、名医；在商业、商务、餐饮、娱乐等设施的完善上，多引进重点品牌企业，整体提升区域品质，以高品质的城市环境增强对高铁沿线城市人口和消费等的吸引力。三要优化片区环境。按照“片区即景区”理念，积极推进综合管廊、海绵城市等建设，做亮雕塑小品、景观绿化、户外广告、泛光照明、道路铺装等“城市细胞”，让城市细节更加精致精美；合理优化地下管廊、分层交通、路面景观、空中连廊等空间布局，打造便捷畅通的行车、停车及交通无缝换乘的出行方式，营造“出则繁华、入则宁静”的和谐环境；加强高铁沿线环境综合治理，实现高铁沿线见绿不见土，