房地产项目投资初步可行性研究报告(项目建议书)

第一章

总

1论项目法人路弄5号，法定代年11月系1993年注册注件公1.2项建工建米

2米绿46.7公顷（16建设项Ⅲ49-52/109-11253-56/113-116件18项目地形墅总建筑面积约14万平方米，其中别墅0.8387率0.3，绿化率40.1率24.2%。除每户建—2车荷6000KVA，规880吨燃规划约线880表本项目主建筑指标序号122.12.2344.14.25

建筑指标用地面积总建筑面积别墅建筑面积高档别墅建筑面积中高档别墅建筑面积普通别墅建筑面积联体别墅建筑面积公共建筑面积综合容积率综合绿化率绿化率水面覆盖率集中绿地率

单位公顷平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米

数量46.71400001320002000055000330002400080000.3

备注单体约单体约单体约单位约

3基约80%米（淤泥深约米为2.7基200012）约定负责场建4.5年（含前期工作划2002年1月初开工，于2005年在2002于2006投资50771费费万费2261万本万万元。入10000万含本600款50001.3研上

4青（582号青（2001）第上（第（号《上项上1.3.10上第0031.3.11上海1.3.12上海1.3.13市场1.4结

5按I计为19.18%；44.44NPV）1474万元，项

第二章2.1项

6项目建设的必要性闵行„„加之项目地块为塑造优美、由此项目2.2建项677.8约青浦区

7项目基地富的12公里公项

8东方夏威夷”—河流与杉树林同时，整个小区内的别墅在是水景别墅项合

第三章

9市场研究市场分析上年停在去年竣本市房地月份为升点，涨幅升为4.6%；与最低年11月份相了点达6.4%。西南随着行住宅投资已成为本市居民主要消费倾向此情况下，在2001年市场供求予盾趋缓需求地批准预售面积与实际

21121111345678901212355567890000000000011数指

10中房上海指数变化曲线图011110000000111009999000000000000000年份中房上海综合指数

中房上海住宅指数从1997的1:0.23缩小的了2000为年均GDP破4000美地产在1999年2000呈现稳步根有上占而从约700万

11有40～但随着经济它2000左右，并呈现继续环保已经郊区清新的空部在付20%以30年按每月的还元具别墅证

1220%，是一个不容忽视的别墅房消中30岁占WTO别墅建安工从2000年别墅人们对别3.2青区历境内地场公仅公里，

13商投资前景也带浦适应高档别3.3市根据各项目的地理位置交配套设施件配套设（如供气

22222222222214营销策略将是3.4市档样可以吸引更多的人士前来购买时间上抢得主动权，元/墅5200元/普墅4200/m联体别元/，元。在～5元/m

第四章

15建设方案详见章款内4.1总4.1.1总

平平平方平方0.3只组成各组

16环境交1)城市道路的米（国米的步行长堤。小区内主干道（车米在小区中央设有观景的步公为平方米。绿

17制50~100米的东西两侧边界各控制20~50米绿化带。4.2建环境优雅居“以人为本然为本4.3结基用现上构，7装宅为

18外“菜单式形式进4.4给给约吨/日地面至2层用水由市政管3层（3层）—泵排790吨/日。排水系统，室内采用污外采用雨污水分水消

194.5电供为6000KVA。供设站以供应各用户。照防TT于欧姆。4.6基通约80有盒2楼

20每户4.7煤米/时为2640立方/日2003年后

21第五章市政配套及动拆迁5.1市给吨/排雨供设站3以380V/220V最大用电为6000KVA。煤为立米电对5.2动

22

23第六章环保与节能6.1环施降低施工时的噪声b)施工d)基地树木等使噪声b)生活污、废水保证污废6.2节建

24b)用电用水用燃气分户并设自动抄表系统及时、d)设计注意合理统筹综合设

25第七章项目的经营管理项目及其主体单位项目弄5号（自2000年11月起备注册件8、9、公司营业公司五浙（有

26，连件10约工程管理资金7.2项积平活动（具体设金筹措设实施、项目的物业管理全部别墅

278.1项目个在年7月1日年12月30日完年1月1日正年期工程于年4月1日正式至年月完工于200471日正年于2002年8月开始预售划于20037月末全部售于年计划于2004年10月末三期于年4月开始预售计划于年3月末8.2件

第九章

28投资估算及资金筹措9.1项9.2建1建设投资根据建设单2海市建筑（一九九三安3）近期本市相关工程竣工（结）决算的主要指标，并考虑费用45）土地开发费用包括土地出让金、征地税费、征地包干费、企6）各种增容费按国家有关文件规定标准计取

297）预备费按第一、二部分费用之和8）维修基金依照上海市有关规定计列。9.3建件。经估算，本项目建设资费26002费19210费2261万元金息1109.4资金的9.5资从2001至2002年6月底需金万详件于2001年金10000万划2002年4月9.6用为个月。预计2001年用约2729万，年约万元2003年用约14465万约12613万约7673年用款约96

第十章

30经济效益与社会效益评价10.1项目财务效益评价10.1.1营业收入宅132000价元平方米销售，销售收入预约63756万元。于2002年8月开始预售，计划年月末于2003年11月开始于年月于20054月开始预售，计划3月占总销售收入的百分比2001

2002

2003

2004

2005

2006一期工程

二期工程

三期工程

合计

10.1.2成本费用项目投入成本即为项目总投资估算表中的总投资，其中销售成本按销售收入的取。10.1.3项目的损益10.1.3.1销售税金营业税金及附加，按销售收入的取。10.1.3.2所得税所得税按33%计算。

3110.1.4动态财务指标件（=12%）10.1.5不确盈亏

万19.18%年年70.25%点/（销售收-用-营业税）到时，万敏感建设投资净现值（NPV）内部收益率

-10%5330

-5%340230.06%

-2381

32价格变动净现值（NPV）内部收益率

-10%-1428

-5%2312.11%

292627.04%

437735.79%到“市区资50771万元费万费19210万费2261万元，销售成本万万元，银行贷款利为%为年；动4NPV）（I=12%目在

第十一章11.1.1项目

33结论与建议11.1.2项目11.1.3项目为50771为，静态投期4.